вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"27" січня 2026 р. Справа № 910/8024/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Демидової А.М.
суддів: Владимиренко С.В.
Ходаківської І.П.
за участю секретаря судового засідання: Мельничука О.С.
за участю представників учасників справи:
від прокуратури: Грищенко М.А.
від позивача-1: Олексієнко В.М.
від позивача-2: Пономаренко В.С.
від відповідача: не з'явився
від третьої особи: Севастьянова І.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника Генерального прокурора
на рішення Господарського суду міста Києва від 15.10.2025 (повний текст рішення складено та підписано 12.11.2025) (суддя Лиськов М.О.)
у справі № 910/8024/25 Господарського суду міста Києва
за позовом Заступника Генерального прокурора
в інтересах держави в особі:
1. Міністерства культури України (попереднє найменування - Міністерство культури та стратегічних комунікацій України) (позивач-1);
2. Фонду державного майна України (позивач-2)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "УКРТЕХНОЗБУТ",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача-2 - Національний музей історії України у Другій Світовій Війні. Меморіальний комплекс,
про виселення з державного нерухомого майна
Короткий зміст і підстави позовних вимог
У червні 2025 року Заступник Генерального прокурора (прокурор) в інтересах держави в особі Міністерства культури та стратегічних комунікацій України (далі - Міністерство, позивач-1) та Фонду державного майна України (далі - ФДМУ, позивач-2) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "УКРТЕХНОЗБУТ" (далі - ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ", відповідач) про виселення відповідача у примусовому порядку з державного нерухомого майна - нежитлових приміщень на першому поверсі будівлі (літера А) площею 15,25 кв.м, розташованих за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2, що перебуває на балансі Національного музею історії України у Другій світовій війні. Меморіальний комплекс (далі - Музей, третя особа).
Обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор вказував, що строк дії договору оренди № 485 нерухомого майна, що належить до державної власності, від 13.12.2005, укладеного між ФДМУ та ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ" (далі - Договір), закінчився 10.01.2021. Оскільки відповідач фактично не повернув орендоване майно і продовжує безпідставно ним користуватись, на переконання прокурора, наявні підстави для виселення відповідача у примусовому порядку.
Також прокурор вказував, що додатковий договір № 109 від 11.03.2009 до Договору, укладений між ФДМУ та ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ", є нікчемний у зв'язку з недотриманням сторонами вимог закону щодо його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його ухвалення
Рішенням Господарського суду міста Києва від 15.10.2025 у справі № 910/8024/25 у позові відмовлено повністю.
Рішення суду мотивовано тим, що додатковий договір № 109 від 11.03.2009 щодо продовження строку дії основного договору до 10.01.2030 укладено в письмовій формі, як і основний договір, тому він не підлягав нотаріальному посвідченню. Оскільки строк дії Договору не закінчився, підстави для задоволення позовних вимог прокурора відсутні.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погодившись із рішенням Господарського суду міста Києва від 15.10.2025 у справі № 910/8024/25, Заступник Генерального прокурора звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати як таке, що ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі.
За доводами прокурора, додаткова угода № 109 від 11.03.2009 є нікчемною у зв'язку з недотриманням сторонами вимог закону щодо його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, оскільки така укладена на строк більше ніж три роки і в порушення статей 793 та 794 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) нотаріально не посвідчена та її державна реєстрація не проведена; розглядаючи справу, суд першої інстанції не надав оцінки, не дослідив та не встановив, що сторонами не було дотримано вимог закону, які застосовуються до такого виду договорів, зокрема щодо нотаріального посвідчення договору оренди нерухомого майна, зважаючи на строк, предмет спірного договору та настання правових наслідків у разі їх недотримання, як і не надав оцінки відповідним аргументам позивачів, прокурора та Музею, які були наведені, у тому числі під час розгляду справи.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.12.2025 (колегія суддів у складі: Демидової А.М. - головуючого, суддів Владимиренко С.В., Ходаківської І.П.) відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Заступника Генерального прокурора на рішення Господарського суду міста Києва від 15.10.2025 у справі № 910/8024/25; розгляд апеляційної скарги призначено на 27.01.2026 о 10:20.
Позиції учасників справи
Позивач-1 подав до Північного апеляційного господарського суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу задовольнити, оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги прокурора повністю. За доводами позивача-1, ухвалюючи рішення, суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, зокрема статті 209, 210, 220, 631, 640, 654, 763,764,785,793,794 ЦК України, статті 17, 24, 25, 26, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також допустив порушення норм процесуального права, зокрема статей 73-77, 80, 86, 236-238, 316 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
Також позивач-1 у відзиві на апеляційну скаргу виклав клопотання про заміну назви позивача-1 з Міністерства культури та стратегічних комунікацій України на Міністерство культури України, вказуючи, що постановою Кабінету Міністрів України від 29.102025 № 1396 Міністерство культури та стратегічних комунікацій України перейменовано на Міністерство культури України.
Позивач-2 також не погоджується з висновками та мотивами суду першої інстанції та у відзиві на апеляційну скаргу просить Північний апеляційний господарський суд апеляційну скаргу прокурора задовольнити, оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі.
Третя особа також подала до Північного апеляційного господарського суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі.
Відповідач не скористався своїм правом, відзив на апеляційну скаргу не подав, що відповідно до ч. 3 ст. 263 ГПК України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
Явка представників учасників справи
У судове засідання 27.01.2026 з'явились представники прокуратури, позивача-1, позивача-2 та третьої особи.
Представник відповідача в судове засідання не з'явився.
Відповідач належним чином повідомлений судом про дату, час і місце судового засідання.
Враховуючи, що явка представників учасників справи в судове засідання обов'язковою не визнавалась, а неявка в судове засідання представника відповідача не перешкоджає всебічному, повному та об'єктивному розгляду всіх обставин справи, враховуючи аргументи апеляційної скарги і доказове наповнення матеріалів справи, колегія суддів вважає за можливе здійснити перегляд оскаржуваного судового акта в апеляційному порядку без участі в судовому засіданні представника відповідача.
У судовому засіданні представники прокуратури (скаржника), позивача-1, позивача-2 та третьої особи вимоги апеляційної скарги підтримали і просили суд її задовольнити.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
Як встановлено судом першої інстанції та перевірено судом апеляційної інстанції, на земельній ділянці 10,42 га у пров. Запечерному, 2 у м. Києві, яка була передана під будівництво Музею, знаходиться будівля літ. "А", яка з моменту її передання розташовується у ландшафті Музею та як його органічна складова є невід'ємною частиною діяльності Музею в осередку соціально-культурного, музейного життя, а також використовувалась для реалізації відповідних музейних проектів.
Згідно зі свідоцтвом про право власності від 09.08.2012 CAE № 539976 будівля літ. "А" у пров. Запечерному, 2 у м. Києві належить державі Україна в особі Міністерства і перебуває в оперативному управлінні Музею.
13.12.2005 між ФДМУ (орендодавець) та відповідачем (орендар) укладено договір оренди № 485 нерухомого майна, що належить до державної власності (Договір).
Відповідно до п. 1.1 Договору його предметом є строкове платне користування державним нерухомим майном, а саме: приміщенням на першому поверсі будівлі площею 192,6 кв.м, що розташоване за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2, перебуває на балансі Музею (балансоутримувач), ринкова вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку станом на 31.08.2005 становила 2 060 000 грн.
Приміщення передавалось в оренду з метою розміщення офісу (п. 1.2 Договору).
Одночасно сторони обумовили, що передання майна в оренду зумовлює виникнення в орендаря права власності на майно. Власником майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди (п. 2.2 Договору).
Відповідно до п. 3.1-3.3 Договору розмір орендної плати визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (зі змінами та доповненнями), і становить з ПДВ за базовий місяць оренди (жовтень 2005 року) 17 390,44 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Орендна плата перераховується орендарем щомісяця не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним, таким чином: 50 % орендної плати перераховується до державного бюджету; 50 % орендної плати перераховується на розрахунковий рахунок балансоутримувача.
Розділом 10 Договору сторони визначили строк чинності, умови зміни та припинення дії Договору. Зокрема, зазначено, що цей Договір укладено строком на 364 календарних дні, і він діє з 13.12.2005 по 11.12.2006 включно (п. 10.1 Договору).
Сторони також погодили, що умови цього Договору зберігають силу протягом всього строку дії цього Договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов'язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов'язань (п. 10.2 Договору).
Зміни і доповнення або розірвання цього Договору допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни та доповнення, що пропонується внести, розглядаються протягом 20 днів з дати їх подання до розгляду іншою стороною (п. 10.3 Договору).
Крім того, п. 10.7 Договору сторони визначили, що Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; банкрутства орендаря; та в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України.
При цьому за ініціативою однієї із сторін цей Договір може бути розірвано за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством (п. 10.4 Договору).
Відповідно до п. 2.4 Договору у разі припинення цього Договору орендар зобов'язаний повернути балансоутримувачу орендоване майно аналогічно порядку, встановленому при передачі майна орендарю цим Договором. Майно вважається поверненим балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі.
У разі припинення або розірвання Договору орендар зобов'язаний повернути балансоутримувачу орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати балансоутримувачу збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря (п. 5.7 Договору).
Згідно з актом приймання-передачі від 13.12.2005 ФДМУ передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно, а саме: приміщення на першому поверсі будівлі площею 192,6 кв.м, що розташоване за адресою: м. Київ, пров. Заперечний, 2, що знаходиться на балансі Музею.
Надалі сторонами укладено низку додаткових договорів та угод до Договору, якими передбачалось внесення змін до Договору, зокрема щодо:
- порядку та розміру сплати орендної плати (додаткова угода № 72 від 01.02.2007 між ФДМУ та ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ");
- продовження дії Договору до 10.12.2008 та викладення в новій редакції п. 5.5 Договору щодо обов'язку орендаря застрахувати орендоване майно (додаткова угода № 716 від 10.12.2007 між ФДМУ та ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ");
- продовження дії Договору до 10.01.2009 (додатковий договір № 599 від 10.12.2008 між ФДМУ та ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ"). При цьому п. 2 додаткового договору № 599 від 10.12.2008 визначено, що в разі надання Міністерством згоди на продовження терміну дії договору оренди, продовження його дії можливе на термін, указаний у листі-дозволі Міністерства;
- продовження дії Договору до 10.01.2010 (додатковий договір № 630 від 30.12.2008 між ФДМУ та ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ");
- продовження строку дії Договору до 10.01.2030; викладення в новій редакції п. 5.5 Договору щодо обов'язку орендаря застрахувати орендоване майно та викладення в новій редакції п. 10.4 Договору щодо можливості його розірвання за погодженням сторін, на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України (додатковий договір № 109 від 11.03.2009 між ФДМУ та ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ").
- обов'язку орендаря брати участь з іншими орендарями будівлі, в якій розташований об'єкт оренди, у спільних заходах щодо усунення аварійного стану цієї будівлі та запобігання зсуву ґрунту (додатковий договір № 282 від 15.06.2009 між ФДМУ та ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ");
- порядку та розміру сплати орендної плати (додатковий договір № 413 від 07.11.2011 між ФДМУ та ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ");
- викладення в новій редакції таких пунктів Договору: п. 1.1 - щодо зміни предмета Договору, яким визначено нежитлові приміщення на першому поверсі будівлі, загальною площею 15,25 кв.м, розташовані за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2, а також вартості орендованого майна; п. 3.1, 3.5, 5.2 - щодо порядку та розміру сплати орендної плати; п. 5.10 - щодо забезпечення орендодавцю та балансоутримувачу доступу до орендованого майна; п. 8.1 - щодо права орендодавця контролювати виконання умов Договору (додатковий договір № 219 від 21.06.2013 між ФДМУ та ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ").
Згідно з актом приймання-передавання від 21.06.2013 відповідач передав, а Музей, із відома ФДМУ, прийняв державне нерухоме майно - нежитлове підвальне приміщення загальною площею 177,35 кв.м, що розташоване за адресою: м. Київ, пров. Заперечний, 2, та обліковується на балансі Музею.
Отже, за Договором в оренді ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ" перебували приміщення площею 15,25 кв.м, розташовані на першому поверсі будівлі (літера А) за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2.
Водночас, за доводами прокуратури, 03.10.2019 прийнято Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ, положення якого не передбачають можливості автоматичної пролонгації договору оренди державного майна на новий строк.
Таким чином за твердженням прокуратури, термін дії Договору - до 10.01.2021, отже, з 10.01.2021 спірний договір оренди є припиненим, тому, з урахуванням положень Договору, майно мало бути повернуто орендарем за актом приймання-передавання майна, а оскільки відповідач цього не зробив, він має бути у примусовому порядку виселений з орендованого приміщення.
З пояснень Музею вбачається, що ФДМУ як орендодавець за Договором 28.04.2023 надіслав на адресу ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ" та Музею лист з пропозицією Музею як балансоутримувачу - скласти акт повернення з оренди орендованого майна TOВ "УКРТЕХНОЗБУТ", а ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ" - підписати цей акт і звільнити орендоване майно.
Своєю чергою, Музей 18.05.2023 звернувся до TOB "УКРТЕХНОЗБУТ" із листом про необхідність підписання акта повернення з оренди орендованого майна на об'єкті у пров. Запечерному, 2 у м. Києві.
Проте, оскільки представники ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ" нe з'явились за вказаною адресою 25.05.2023, акт повернення з оренди орендованого майна не підписано.
Myзей 29.06.2023 також звернувся до ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ" із листом про необхідність підписання акта повернення з оренди орендованого майна на об'єкті у пров. Запечерному, 2 у м. Києві.
Однак, у зв'язку з повторною неявкою представників ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ" за вказаною адресою Музей 03.07.2023 одноособово склав акт повернення з оренди орендованого майна на об'єкті у пров. Запечерному, 2 у м. Києві, а також акт відсутності TOB "УКРТЕХНОЗБУТ" в орендованому приміщенні.
Згодом, 07.07.2023, Музей звернувся до ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ" з листом про необхідність підписання акта повернення з оренди орендованого майна на об'єкті у пров. Запечерному, 2 у м. Києві, долучивши відповідні акти та акт відсутності орендаря за вказаною адресою, анкету про стан майна і розрахунків за договором оренди. Проте цей лист із документами 24.07.2023 повернено Музею у зв'язку з неотриманням його адресатом (ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ"). Про зазначене Музей 03.08.2023 інформував ФДМУ та Міністерство.
Крім того, ФДМУ 15.09.2023 надіслав на адресу Музею лист із пропозицією Музею як балансоутримувачу ініціювати питання повернення орендованого майна від ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ".
При цьому необхідність повернення об'єкта оренди обґрунтована потребою використання Музеєм додаткових площ, у тому числі спірних приміщень, які є предметом Договору, оскільки повномасштабне вторгнення військ Російської Федерації на територію України 24.02.2022 змінило завдання діяльності Музею. На сьогодні, ураховуючи наведені завдання, виникла реальна потреба у поверненні Музею всіх об'єктів, які входять до складу майнового комплексу "Особняк командувача" у пров. Запечерному, 2, у м. Києві, у зв'язку iз чим надалі зазначені об'єкти нерухомості мають бути повернуті, оскільки Договір припинив свою дію.
Своєю чергою, Музей 27.10.2023 інформував листом ФДМУ та Міністерство, а також 22.06.2023 - Міністерство про необхідність вжиття заходів щодо повернення майна, яке перебуває в оренді, ураховуючи, що Мyзeй не є стороною спірного договору оренди.
Крім того, Музей у 2023 році звертався до ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ" із листами про необхідність погашення заборгованості, які залишились без задоволення.
Таким чином, на переконання Музею, з урахуванням закінчення 10.01.2021 строку дії Договору, чинність якого припинено внаслідок закінчення строку, на який його було укладено, у відповідача відсутні правові підстави для користування орендованим майном, натомість наявний обов'язок щодо повернення такого майна.
Отже, обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор вказував, що оскільки відповідач фактично не повернув орендоване майно і продовжує безпідставно ним користуватись, наявні підстави для виселення відповідача у примусовому порядку.
Окрім того, за доводами прокурора, додатковий договір № 109 від 11.03.2009 між ФДМУ та ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ" є нікчемний у зв'язку з недотриманням сторонами вимог закону щодо її нотаріального посвідчення та державної реєстрації.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при ухваленні постанови
За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Дво-чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (частина перша статті 626 ЦК України).
ЦК України у ч. 1 ст. 627 визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно зі ст. 759 ЦК України (в редакції, яка діяла до 13.06.2021) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Відповідно до ч. 1, 3 ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.
За ч. 1 ст. 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.
Статтею 793 ЦК України в редакції станом дату укладення Договору визначено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Відповідно до ст. 794 ЦК України в редакції станом дату укладення Договору договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.
Як встановлено судом апеляційної інстанції, договір оренди № 485 нерухомого майна, що належить до державної власності, від 13.12.2005 укладений між ФДМУ (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укртехнозбуд" (орендар) строком на 364 календарних дні з 13.12.2005 до 11.12.2006 включно.
Тобто вказаний договір не підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Статтею 654 ЦК України унормовано, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Надалі сторонами укладено низку додаткових договорів та угод до Договору, якими передбачалось внесення змін, зокрема щодо:
- порядку та розміру сплати орендної плати (додаткова угода № 72 від 01.02.2007);
- продовження дії Договору до 10.12.2008 та викладення в новій редакції п. 5.5 Договору щодо обов'язку орендаря застрахувати орендоване майно (додаткова угода № 716 від 10.12.2007);
- продовження дії Договору до 10.01.2009 (додатковий договір № 599 від 10.12.2008). При цьому п. 2 цього додаткового договору визначено, що в разі надання Міністерством згоди на продовження терміну дії договору оренди, продовження його дії можливе на термін, указаний у листі-дозволі Міністерства;
- продовження дії Договору до 10.01.2010 (додатковий договір № 630 від 30.12.2008).
Колегія суддів зауважує, що вказані додаткові договори та угоди також не підлягали обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки узгоджувались із нормами статей 793 та 794 ЦК України в редакціях, які діяли на дату укладення таких додаткових договорів та угод.
Перевіряючи доводи прокурора, що додатковий договір № 109 від 11.03.2009, укладений між ФДМУ та ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ", є нікчемний у зв'язку з недотриманням сторонами вимог закону щодо її нотаріального посвідчення та державної реєстрації, колегія суддів встановила таке.
ЦК України у ст. 215 визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Статтею 220 ЦК України встановлено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до ст. 640 ЦК України (в редакції станом на 11.03.2009) договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Частиною першою статті 210 ЦК України визначено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Згідно із ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Як вбачається з матеріалів справи, додатковим договором № 109 від 11.03.2009, укладеним між ФДМУ та ТОВ "УКРТЕХНОЗБУТ", було продовжено строк дії Договору до 10.01.2030.
Тобто вказаним додатковим договором було продовжено строк дії Договору на більш ніж три роки.
Суд апеляційної інстанції повторно звертає увагу на приписи статті 654 ЦК України, якою унормовано, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Разом із тим, частиною другою статті 793 ЦК України в редакції станом на дату укладення додаткового договору № 109 від 11.03.2009 встановлено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Статтею 794 ЦК України в редакції станом на дату укладення додаткового договору № 109 від 11.03.2009 було унормовано, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації.
Суд зауважує, що згідно зі статтею 631 ЦК України (в редакції, яка діяла до 10.10.2022) строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.
Відтак, враховуючи те, що додатковий договір № 109 від 11.03.2009 до договору оренди № 485 нерухомого майна, що належить до державної власності, від 13.12.2005 укладений строком на три роки і більше, тобто підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, чого сторонами здійснено не було, він є нікчемним, тобто, недійсним у силу закону з моменту його вчинення.
Аналогічна правова позиція з питання необхідності здійснення нотаріального посвідчення та державної реєстрації підтримана Верховним Судом у постановах від 22.03.2018 у справі № 904/6787/17 та від 15.02.2022 у справі № 909/286/19.
У зв'язку з викладеним, висновки суду першої інстанції, що додатковий договір № 109 від 11.03.2009 укладено в письмовій формі, як і основний договір, тому він не підлягав нотаріальному посвідченню, є помилковими.
Частиною першою статті 216 ЦК України встановлено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Відповідно до ст. 764 ЦК України в редакції, яка діяла до 13.06.2021, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Статтею 17 Закону України від 10.04.1992 № 2269-ХІІ "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон № 2269-ХІІ) було визначено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
03.10.2019 прийнято Закон № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон № 157-ІХ), розділом "Прикінцеві та перехідні положення" якого передбачено, що цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (крім окремих зазначених норм). При цьому Закон № 2269-ХІІ втрачає чинність із дня введення в дію Закону № 157-ІХ.
Відповідно до п. 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 157-ІХ договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п'ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Правовий аналіз наведених положень дає підстави для висновку, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом № 2269-ХІІ, може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) з огляду на приписи п. 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 157-ІХ має застосовуватися порядок продовження договорів, визначений Законом № 157-ІХ.
Стаття 18 Закону № 157-ІХ визначає порядок продовження договору оренди, згідно із ч. 1 якої продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.
Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством (ч. 2 ст. 18 Закону № 157-ІХ).
У силу приписів ч. 3 ст. 18 Закону № 157-ІХ договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
Частинами сьомою та восьмою статті 18 Закону № 157-ІХ передбачено, що договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду. Орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов'язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов'язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті.
Згідно зі ст. 11 Закону № 157-ІХ заяви на оренду державного та комунального майна подаються в електронну торгову систему (далі - ЕТС).
Відповідно до п. 134-136 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом № 157-ІХ випадках. Орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв'язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом № 157-ІХ строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна. Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі. Орендар додає до заяви документи, передбачені пунктом 113 цього Порядку та звіт про оцінку майна. Рецензування звіту про оцінку майна здійснюється відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".
За доводами прокуратури, не спростованими матеріалами справи, орендар (відповідач) не подав у встановлений строк заяву про продовження договору оренди, що унеможливлює продовження строку дії Договору на той самий строк і на тих самих умовах.
У силу приписів ч. 1 ст. 24 Закону № 157-ІХ договір оренди припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його укладено.
Отже, Договір є припиненим у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.
Вищенаведене узгоджується з правовими висновками, викладеними в постанові Верховного Суду від 20.05.2025 у справі № 916/5157/23.
Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону № 157-ІХ у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
Таким чином, із припиненням договору оренди № 485 нерухомого майна, що належить до державної власності, від 13.12.2005 у відповідача відсутні будь-які правові підстави для використання нерухомого майна - нежитлових приміщень на першому поверсі будівлі (літера А) площею 15,25 кв.м, розташованих за адресою: м. Київ, пров. Запечерний, 2, що перебуває на балансі Музею, а неповернення цього майна Музею за актом приймання-передачі свідчить про порушення відповідачем своїх зобов'язань, встановлених Договором та ст. 526, 629, ч. 1 ст. 785 ЦК України, ст. 25 Закону № 157-ІХ, та про обґрунтованість позовних вимог прокурора, які підлягають задоволенню.
Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі "Трофимчук проти України" (№ 4241/03, § 54, ЄСПЛ, 28 жовтня 2010 року) Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
Колегія суддів апеляційної інстанції з огляду на викладене зазначає, що в даній справі надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Згідно зі статтею 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Відповідно до частини першої статті 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги Заступника Генерального прокурора та скасування рішення Господарського суду міста Києва від 15.10.2025 у справі № 910/8024/25 з ухваленням нового рішення про задоволення позову повністю.
Судові витрати
Відповідно до ч. 14 ст. 129 ГПК України, якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Згідно зі статтею 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги покладаються на відповідача.
Керуючись ст. 74, 129, 269, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд
1. Апеляційну скаргу Заступника Генерального прокурора задовольнити.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 15.10.2025 у справі № 910/8024/25 скасувати.
3. Ухвалити нове рішення.
4. Позов Заступника Генерального прокурора задовольнити повністю.
5. Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "УКРТЕХНОЗБУТ" (01133, місто Київ, вулиця Євгена Коновальця (колишня вулиця Щорса), будинок 32-Г, офіс 260, код ЄДРПОУ 32244901) з державного нерухомого майна - нежитлових приміщень на першому поверсі будівлі (літера А) площею 15,25 кв.м, розташованих за адресою: місто Київ, провулок Запечерний, 2, що перебуває на балансі Національного музею історії України у Другій світовій війні. Меморіальний комплекс (01015, місто Київ, вулиця Лаврська, будинок 24, код ЄДРПОУ 02224241).
6. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "УКРТЕХНОЗБУТ" (01133, місто Київ, вулиця Євгена Коновальця (колишня вулиця Щорса), будинок 32-Г, офіс 260, код ЄДРПОУ 32244901) на користь Офісу Генерального прокурора (01011, місто Київ, вулиця Різницька, будинок 13/15, код ЄДРПОУ 00034051) 3 028 (три тисячі двадцять вісім) грн 00 коп. судового збору за подання позовної заяви та 4 542 (чотири тисячі п'ятсот сорок дві) грн 00 коп. судового збору за подання апеляційної скарги.
7. Доручити Господарському суду міста Києва видати відповідні накази.
8. Матеріали даної справи повернути до місцевого господарського суду.
9. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та строк, передбачені ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.
Головуючий суддя А.М. Демидова
Судді С.В. Владимиренко
І.П. Ходаківська