11 лютого 2026 року м. Харків Справа № 922/861/25
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Білоусова Я.О., суддя Лакіза В.В. , суддя Мартюхіна Н.О.
за участі секретаря судового засідання Андерс О.К.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської міської ради (вх.№2647 Х/2) на рішення Господарського суду Харківської області від 18.11.2025 (прийняте у приміщенні Господарського суду Харківської області суддею Добрелею Н.С., повне рішення складено 20.11.2025) у справі №922/861/25
за позовом Харківської міської ради, м.Харків,
до Товариства з обмеженою відповідальністю "АСІСТЕНТ ПЛЮС", м.Харків,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - ОСОБА_1 , с.Подвірки, Харківська область,
про закриття розділу державного реєстру прав і реєстраційної справи та знесення самочинного будівництва,
В березні 2025 року Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС", в якій, з урахуванням заяви про зміну предмету позову, просить суд:
- закрити розділ державного реєстру прав та реєстраційну справу на об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 150 кв. м по просп. Науки, 64-Г у м. Харкові (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1971088363101, номер запису про право власності 34332933, підстава внесення запису: рішення державного реєстратора Красноградської районної державної адміністрації Харківської області Литвиненко Л.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №49880179 від 27.11.2019;
- зобов'язати ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС" знести самочинно побудовану нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 150,0 кв. м по просп. Науки, 64-Г у м. Харкові.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 18.11.2025 у справі №922/861/25 в позові відмовлено повністю. Витрати зі сплати судового збору залишено за Харківською міською радою.
Рішення суду обґрунтовано тим, що у разі покладення обов'язку за рішенням суду (знесення об'єкту самочинного будівництва) на відповідача, який набув спірний об'єкт нерухомості на підставі цивільно-правової угоди (акту приймання-передачі майна до статутного капіталу), як це має відбуватися за висновками позивача, на такого набувача буде покладено надмірний тягар. Отже, відповідач (новий набувач майна), отримавши як внесок до статутного капіталу майно, як самочинно збудоване, отримує ще й додатковий обов'язок за рішенням суду здійснити його знесення або таке знесення має здійснюватися за його рахунок. Однак зазначене не узгоджується із положеннями статті 376 ЦК України, відповідно до частини четвертої якої, відповідач, як новий набувач майна, не може вважатися особою, яка здійснила самочинне будівництво. Отже, згідно цієї норми обов'язок знести об'єкт самочинного будівництва не може бути покладено на набувача такого будівництва, оскільки такий обов'язок положеннями частини четвертої статті 376 ЦК України імперативно покладено саме на особу, яка здійснила таке самочинне будівництво. Тому суд дійшов висновку, що позовна вимога Харківської міської ради про зобов'язання відповідача знести самочинно побудоване майно не підлягає задоволенню, оскільки, по-перше, відповідно до ст. 376 ЦК України майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок, проте відповідач не є особою яка побудувала майно, по-друге належним способом захисту до відповідача в даному випадку є усунення перешкод в користуванні майном.
Щодо позовної вимоги про закриття розділу державного реєстру прав та реєстраційну справу на об'єкт нерухомого майна, суд зазначив, що частиною першою статті 14 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачений виключний перелік підстав для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи. Тобто, для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи повинна бути встановлена хоча б одна підстава з шести перелічених в статті. Натомість, такої самостійної підстави як ухвалення судом рішення про закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи положення частини першої статті 14 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не містить. А отже, відповідна позовна вимога позивача є такою, що не ґрунтується на положеннях чинного законодавства, а тому не підлягає задоволенню.
Харківська міська рада з рішенням суду першої інстанції не погодилася та звернулася до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Харківської області від 18.11.2025 у справі №922/861/25 скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги Харківської міської ради задовольнити в повному обсязі.
В обґрунтування апеляційної скарги апелянт посилається на наступне:
- рішенням Харківської міської ради від 19.08.2020 №2235/20 “Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель та споруд» Товариству з обмеженою відповідальністю “АСІСТЕНТ ПЛЮС» надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею, орієнтовно, 0,0120 га для експлуатації нежитлової будівлі літ. “А-1» (фабрика-кухня) по просп. Науки, 64-Г (Шевченківський район). Отримання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки не означає прийняття позитивного рішення Харківської міської ради про надання її у користування. Рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою є однією зі стадій процесу отримання права власності чи користування на земельну ділянку. Однак отримання такого дозволу не гарантує особі чи невизначеному колу осіб набуття такого права, оскільки дозвіл не є правовстановлюючим актом. Відповідач висловив намір отримання земельної ділянки комунальної власності площею, орієнтовно, 0,0120 га для експлуатації нежитлової будівлі літ. “А-1» (фабрика-кухня) по просп. Науки, 64-Г у м. Харкові, однак вказаний процес не було завершено. Так, наразі, рішення міської ради про надання у власність або користування земельної ділянки за вищевказаною адресою відсутнє, а відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю “АСІСТЕНТ ПЛЮС» використовує земельну ділянку комунальної форми власності без згоди власника Харківської міської ради;
- Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 зробила правові висновки щодо належного та ефективного способу захисту порушених прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, а саме виснувала, що належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно;
- з огляду на те, що спірна будівля є об'єктом самочинного будівництва, яка розташована на земельній ділянці, що належить Харківській міській раді, відповідно права позивача порушені та підлягають захисту в зазначений позивачем в позові спосіб. Оскільки на час вирішення спору по суті власником спірного нерухомого майна на земельній ділянці комунальної форми власності є ТОВ “АСІСТЕНТ ПЛЮС», саме воно є належним відповідачем за позовом про знесення самочинно збудованого нерухомого майна;
- ОСОБА_1 не міг набути право власності на спірну нежитлову будівлю за вимогами ст. 31 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майна та їх обтяжень» та п. 42 Порядку № 1127 в силу відсутності у нього речових прав на земельну ділянку, документів про присвоєння адреси та виписки із погосподарської книги;
- право власності на нежитлову будівлю літ. “А-1» по просп. Науки, 64-Г у м. Харкові зареєстровано з порушенням норм законодавства в сфері реєстрації речових прав на нерухоме майно, за відсутності будь-яких правовстановлюючих документів на вказаний об'єкт та без набуття права власності або права користування земельною ділянкою на якій розташований вказаний об'єкт, що зумовило звернення Харківської міської ради до суду з даною позовною заявою.
Представник позивача у судовому засіданні підтримала вимоги апеляційної скарги та просила суд її задовольнити.
Інші учасники провадження у справі у судове засідання не прибули, про час та місце слухання справи були повідомлені належним чином ухвалою суду від 24.12.2025, що підтверджується довідками про доставку електронного листа, сформованими в програмі Діловодство спеціалізованого суду.
Крім того, за змістом ст.2 Закону України "Про доступ до судових рішень" кожен має право на доступ до судових рішень у порядку, визначеному цим Законом. Усі судові рішення є відкритими та підлягають оприлюдненню в електронній формі.
Так, ухвала суду від 24.12.2025 про відкриття апеляційного провадження та призначення справи до розгляду була надіслана у Єдиний державний реєстр судових рішень для оприлюднення 24.12.2025 та 25.12.2025 була оприлюднена для загального доступу.
Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи та вимоги, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, Державним реєстратором прав на нерухоме майно Красноградської районної державної адміністрації Харківської області Литвиненко Л.В. було прийнято рішення від 27.11.2019 №49880179 про проведення державної реєстрації права власності на нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 150,0 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1971088363101) та відкрито розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на реєстраційну справу на об'єкт нерухомого майна.
Підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на вказане майно стали: технічний паспорт від 18.11.2019, виданий ТОВ "НТБ КИЇВ" та довідка ТОВ "НТБ КИЇВ" від 18.11.2019 №659.
В подальшому, ОСОБА_1 вніс вказане майно як майновий внесок до статутного капіталу ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС", про що 20.05.2020 був складений акт приймання-передачі нерухомого майна до статутного капіталу ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС", який посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Жиляєвою Н.В. та зареєстрований в реєстрі за №1581-1582.
На підставі вказаних дій приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Жиляєвою Н.В. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.05.2020 №52360828 та проведена реєстрація права власності на майно за ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС".
Як зазначено в позові, земельна ділянка, на якій розташована нежитлова будівля літ. “А-1», загальною площею 150 кв.м, розташована по просп. Науки, 64-Г у м. Харкові. Земельна ділянка межує: з півночі, з півдня та заходу - міська територія; зі сходу - земельна ділянка кадастровий номер 6310136300:10:011:0057. Частина вищевказаної нежитлової будівлі літ. “А-1» розташована на земельній ділянці (кадастровий номер 6310136300:10:011:0057), яка рішенням сесії Харківської міської ради від 27.04.2005 № 78/05 надана в оренду ФО-П Гуляєву А.О. площею 0,1245 га по просп. Леніна, 64 (нова назва просп. Науки, 64) для будівництва торговельного комплексу до 31.12.2007 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації об'єкту до 31.12.2030. В подальшому на підставі вказаного рішення, між Харківською міською радою та ФО-П Гуляєвим А.О. укладено договір оренди землі від 13.04.2006. Відповідно до п. 2 вказаного договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,1245 га. Пунктом 3 вказаного договору визначено, що на земельній ділянці відсутні об'єкти нерухомого майна, а також інші об'єкти інфраструктури. Тобто, як зазначає позивач, станом на 13.04.2006 земельна ділянка під спірною будівлею була вільна від забудови. Рішенням сесії Харківської міської ради від 27.09.2006 № 111/06 було скасовано рішення про надання ФО-П Гуляєву А.О. вказаної земельної ділянки. Угодою про розірвання договору оренди землі від 29.02.2012 № 631010004000443 між ФО-П Гуляєвим А.О. та Харківською міською радою розірвано договір оренди землі від 13.04.2006.
Рішенням 37 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" від 19.08.2020 №2235/20 вирішено надати ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС" дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею, орієнтовно, 0,0120 га для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. "А-1" (фабрика-кухня) по просп. Науки, 64-Г (Шевченківський район).
Позивач зазначає, що ОСОБА_2 не міг набути право власності на майно в силу відсутності в нього речових прав на земельну ділянку, документів про присвоєння адреси та виписки із погосподарської книги. А отже право власності на майно зареєстровано з порушенням норм законодавства в сфері реєстрації речових прав на нерухоме майно, за відсутності будь-яких правовстановлюючих документів на вказаний об'єкт та без набуття права власності або права користування земельною ділянкою на якій розташований вказаний об'єкт.
Наведені обставини і стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.
Колегія суддів дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, правильність застосування місцевим господарським судом норм процесуального та матеріального права в межах доводів та вимог апеляційної скарги, приходить до висновку про часткове задоволення апеляційної скарги виходячи з наступного.
У частині першій статті 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина перша статті 317 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Особливості права власності на землю врегульовані Земельним кодексом України.
Відповідно до статті 80 ЗК України суб'єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.
Згідно зі статтею 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. При цьому права володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою в повному обсязі можуть належати лише власникові земельної ділянки.
Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (частина перша статті 375 ЦК України).
У статті 375 ЦК України врегульовано право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.
Статтею 331 ЦК України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї норми право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проекту, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.
Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України об'єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.
Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку.
Мова може йти про самовільне зайняття земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до статті 211 ЗК України. Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування.
Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку.
Отже, якщо об'єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об'єктом самочинного будівництва.
У разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї.
Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою.
У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливість вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам.
У статті 90 ЗК України наведено детальний перелік прав власників земельних ділянок, зокрема, продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність; самостійно господарювати на землі; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди тощо. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.
Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами четвертою - шостою статті 376 ЦК України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов'язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.
Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об'єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб'єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що стаття 376 ЦК України розташована у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний з питаннями права власності на земельну ділянку.
У постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці.
Особливістю об'єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Самочинне будівництво як майно має визначений правилами статті 376 ЦК України спеціальний правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов'язаних як із рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом.
За умови дотримання чіткого алгоритму дій, передбаченого у статті 376 ЦК України, претендувати на отримання самочинно збудованого майна у власність може як особа, яка його побудувала, так і власник земельної ділянки, на якій воно споруджено. Такий висновок сформульовано у пункті 110 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.
З огляду на викладене, самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.
У постанові від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84).
Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Реєстру.
До інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності. Самостійного значення для виникнення права власності факт державної реєстрації не має.
При цьому термін «визнання», який вживається в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та нормах статті 376 ЦК України, має різне змістовне значення. В контексті регулювання відносин, пов'язаних із самочинним будівництвом, термін «визнання» має чітко визначений зміст - визнання судом права власності на нерухоме майно, збудоване на земельній ділянці за тією чи іншою особою. Самою по собі реєстраційною дією передбачений статтею 376 ЦК України судовий порядок не може бути підмінений.
Системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, а державна реєстрація визначає лише момент, з якого право власності може виникнути за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
У постанові від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (пункт 123).
Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.
Повноцінне здійснення прав на нерухоме майно неможливе без державної реєстрації з огляду на те, що вона є завершальним етапом набуття повного обсягу речових прав. Однак сама по собі державна реєстрація речових прав не захищає учасників цивільних відносин від порушень права власності та інших речових прав.
Як слідує із змісту частини третьої статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво, не може звертатись за підтвердженням належного їй права власності або вимагати визнання належного їй права в іншому, позасудовому порядку.
Статтею 15 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
При цьому суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
Способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Частинами третьою - п'ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке. Право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Визнання права власності в порядку частини третьої або п'ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов'язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п'ята статті 376 ЦК України).
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (пункт 154 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справi № 916/1174/22).
Слід зазначити, що належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об'єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України.
Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача.
Велика Палата Верховного Суду виснувала, що самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, потрібно розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Наведена правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21.
В обґрунтування апеляційної скарги апелянт посилається на те, що наразі рішення міської ради про надання у власність або користування земельної ділянки за адресою: просп. Науки, 64-Г у м.Харкові відсутнє, а відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю “АСІСТЕНТ ПЛЮС» використовує земельну ділянку комунальної форми власності без згоди власника -Харківської міської ради.
З матеріалів справи вбачається, що рішенням 37 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" від 19.08.2020 №2235/20 вирішено надати ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС" дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею, орієнтовно, 0,0120 га для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. "А-1" (фабрика-кухня) по просп. Науки, 64-Г (Шевченківський район).
Разом з цим, рішення Харківської міської ради про надання у власність або користування земельної ділянки за вищевказаною адресою в матеріалах справи відсутнє. Позивач також наголошує, що таке рішення міською радою відносно відповідача не приймалось.
Суд апеляційної інстанції зазначає, що за відсутності рішення органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у власність або у користування, юридична або фізична особа не має права використовувати земельну ділянку державної або комунальної власності.
Таким чином, колегія суддів вважає слушними твердження апелянта про те, що за відсутності рішення Харківської міської ради про надання у власність або користування земельної ділянки за вищевказаною адресою, ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС" використовує вказану земельну ділянку без згоди її власника -Харківської міської ради.
Разом з цим, Державним реєстратором прав на нерухоме майно Красноградської районної державної адміністрації Харківської області Литвиненко Л.В. було прийнято рішення від 27.11.2019 №49880179 про проведення державної реєстрації права власності на нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 150,0 кв.м, що розташована за адресою: м. Харків, пр. Науки, 64-Г за Худенком А.Д. (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1971088363101) та відкрито розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на реєстраційну справу на об'єкт нерухомого майна.
Підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на вказане майно стали: технічний паспорт від 18.11.2019, виданий ТОВ "НТБ КИЇВ" та довідка ТОВ "НТБ КИЇВ" від 18.11.2019 №659.
Відповідно до інформації, яка міститься в технічному паспорті, виданому ТОВ “НТБ КИЇВ» 18.11.2019, нежитлова будівля літ. “А-1», загальною площею 150,0 кв.м, що розташована по просп. Науки, 64-Г - 1991 року спорудження.
Відповідно до довідки № 659 від 18.11.2019, виданої ТОВ “НТБ КИЇВ», вищевказана нежитлова будівля загальною площею 150,0 кв.м, побудована у 1991 році не є самовільною; згідно наказу № 404 від 09.08.2012 Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства будівлі, які побудовані до 5 серпня 1992 року- не є самовільними.
За змістом п. 40 постанови Кабінету Міністрів України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25.12.2015 № 1127 для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна подаються:
1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта;
2) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна;
3) документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси;
4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);
5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).
Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.
Відповідно до ч. 1 ст. 393 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності» технічна інвентаризація об'єкта нерухомого майна - це комплекс робіт з метою визначення складу, фактичної площі, об'єму, технічного стану та/або визначення змін зазначених характеристик за певний період часу із виготовленням відповідних документів (матеріалів технічної інвентаризації, технічного паспорта) з використанням Реєстру будівельної діяльності.
Отже, технічний паспорт не є правовстановлюючим документом, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна, оскільки є лише документом який фіксує технічні характеристики об'єкта (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27 серпня 2025 року у cправі № 910/12321/24).
Як свідчать матеріали справи, відповідного документу, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна (нежитлової будівлі літ. "А-1", загальною площею 150,0 кв. м) адреси, державному реєстратору надано не було.
Лист ТОВ "НТБ КИЇВ" від 18.11.2019 №659 також не є правовстановлюючим документом чи будь-яким іншим документом, який надає підстави для проведення реєстраційних дій щодо об'єкта нерухомості. Крім того, зазначення того, що майно побудовано до 05.08.1992 не змінює факт обов'язкової наявності правоустановчого документа на відповідну земельну ділянку, що визначено однією із умов для реєстрації права власності на відповідний об'єкт нерухомості згідно із статтею 31 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Колегія суддів зазначає, що місцевий господарський суд в оскаржуваному рішенні помилково послався на пункт 42 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (в редакції станом на дату прийняття рішення про державну реєстрацію), який визначає, що для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються: 1) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна; 2) документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси, з огляду на те, що в цій частині Порядок поширюються лише на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, а спірний об'єкт є нежитловою будівлею, яка не входить до переліку об'єктів, які могли бути зареєстровані за цією спрощеною процедурою.
В подальшому, ОСОБА_1 вніс вказане майно, як майновий внесок, до статутного капіталу ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС", про що 20.05.2020 був складений акт приймання-передачі нерухомого майна до статутного капіталу ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС", який посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Жиляєвою Н.В. та зареєстрований в реєстрі за №1581-1582.
На підставі вказаних дій приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Жиляєвою Н.В. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.05.2020 №52360828 та проведена реєстрація права власності на майно за ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС".
Відповідно до абз. 2 ч. 2 ст. 373 ЦК України право власності на землю (земельну ділянку) набувається та здійснюється відповідно до закону.
Згідно з ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Водночас, ЦК України встановлює умови, за яких самочинно збудований об'єкт нерухомості може бути оформлений у власність особи як такий, що споруджений правомірно: 1) надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже самочинно збудоване нерухоме майно і прийняття судом рішення про визнання права власності за цією особою; 2) на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за нею право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує прав інших осіб.
Документів на право власності чи користування спірною земельною ділянкою відповідачем до матеріалів справи не надано.
У частині 2 ст.331 ЦК України передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до абз. 1 ч. 3 ст. 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону (абз. 2 ч. 3 ст. 331 ЦК України).
За висновком Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об'єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
Отже, реєстрація права власності на спірне нерухоме майно за ОСОБА_1 , а потім за відповідачем, не змінила правовий режим такого майна як самочинного будівництва.
За таких обставин, колегія суддів вважає слушними твердження апелянта про те, що ОСОБА_2 не міг набути право власності на майно в силу відсутності в нього речових прав на земельну ділянку, документів про присвоєння адреси та виписки із погосподарської книги.
Перебування на земельній ділянці комунальної власності нежитлової будівлі літ. "А-1" (фабрика-кухня) по просп. Науки, 64-Г, площею, орієнтовно, 0,0120 га, право власності на яку на даний час зареєстровано за відповідачем, та використання земельної ділянки, належній територіальній громаді, без правових підстав, перешкоджає позивачу у реалізації ним свого права власності.
При цьому матеріали справи не містять, а відповідачем не спростовано, що земельна ділянка передавалась у власність або відводилась у користування відповідачу, зокрема, із метою здійснення на ній будь-якого будівництва, розміщення об'єкту нерухомого майна.
Отже, колегія суддів вважає, що на земельній ділянці, що належить позивачеві, здійснено самочинне будівництво.
Місцевий господарський суд, відмовляючи у задоволенні позову в частині зобов'язання ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС" знести самочинно побудовану нежитлову будівлю, виходив з того, що відповідно до ст. 376 ЦК України майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок, проте відповідач не є особою яка побудувала майно.
Однак, суд апеляційної інстанції не може погодитися з даним висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.
Як зазначено вище, на земельній ділянці, що належить до комунальної власності, здійснено самочинне будівництво, яке порушує права власника земельної ділянки.
Законом встановлено, що власник земельної ділянки, права якого порушені, має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України).
Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Відповідно до частини другої статті 212 ЗК України приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
Негаторний позов пред'являється у випадках, коли власник має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне вчинення третьої особою перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном.
Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпоряджання річчю.
Предмет негаторного позову становить вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном.
Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення цих правомочностей. При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об'єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей.
Звернення з негаторним позовом спрямоване на відновлення суб'єкта речового права у попередньому стані. Вимоги за негаторним позовом полягають в усуненні порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом. Негаторний позов може бути пред'явлений впродовж всього строку тривання відповідного порушення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц).
Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою.
У статті 376 ЦК України регламентовано правовий режим самочинного будівництва. Частиною другою статті 212 ЗК України встановлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб'єктів, які створюють такі перешкоди.
Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов'язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду.
На об'єкт самочинного будівництва не виникає право власності як на нерухому річ (згідно із частиною другою статті 376 ЦК України особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього). Зміна правового режиму самочинного будівництва може бути здійснена виключно на підставі рішення суду в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України.
У частині четвертій статті 376 ЦК України встановлено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. Зазначена норма покладає обов'язок щодо знесення об'єкта самочинного будівництва на особу, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво. Такою є особа, яка має юридичні права на об'єкт самочинного будівництва. До визнання права власності на об'єкт самочинного будівництва судом в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України, статус об'єкта самочинного будівництва не змінюється.
Наведена правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21.
Суд апеляційної інстанції зазначає, що ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС" користується земельною ділянкою без відповідних правових підстав, його дії є самовільним зайняттям земельної ділянки. На земельній ділянці розташовано об'єкт самочинного будівництва, який належать ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС" та зареєстрований за ним. Це створює перешкоди для власника земельної ділянки.
Як вже зазначалося, обов'язок знести об'єкт самочинного будівництва має розглядатися в контексті правового захисту права власності на земельну ділянку.
Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21 зазначено наступне.
“Відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об'єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).
Слід з-поміж іншого зауважити, що процесуальний статус останнього набувача прав на об'єкт самочинного будівництва як відповідача надає такій особі можливість використовувати всі передбачені процесуальним законом засоби для захисту своїх прав та інтересів. Також суд під час розгляду справи зможе оцінити добросовісність відповідача та пропорційність застосовуваних до нього засобів.
Останній набувач не позбавлений можливості звернутися з вимогою про відшкодування збитків до особи, в якої придбав об'єкт самочинного будівництва.»
З урахуванням викладеного належним відповідачем у цій справі за вимогою про знесення об'єкта самочинного будівництва є ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС", оскільки саме це товариство є останнім набувачем прав на об'єкт самочинного будівництва та чинить перешкоди в користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.
Крім того, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17 зауважила, що у кожному випадку, коли володіючий власник просить про усунення йому перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом демонтажу спорудженого на ній об'єкта нерухомості, суд має перевіряти правомірність втручання держави у права на повагу до житла та мирного володіння на цей об'єкт шляхом його демонтажу, а саме: наявність підстави для такого втручання у законодавстві, легітимність мети цього втручання (його відповідність цілям, визначеним у пункті 2 статті 8 Конвенції та абзаці другому статті 1 Першого протоколу до Конвенції) та пропорційність демонтажу відповідній меті (можливість досягнення останньої проведенням демонтажу за відсутності менш обтяжливих для відповідача способів захисту прав позивача). Залежно від результату такої перевірки суд вирішує питання про задоволення чи відмову у задоволенні позову. При цьому у разі його задоволення відшкодування особі вартості майна, що підлягає демонтажу, не є можливим за відсутності для цього юридичних підстав (зокрема, правомірності його спорудження, добросовісності набуття права на нього, заявлення вимоги про відшкодування та її обґрунтованості).
На необхідності дослідження добросовісності набуття спірного майна як підстави для позбавлення особи права власності наголошено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 908/976/19, пропорційності втручання у мирне володіння - у постановах Верховного Суду від 15.02.2018 у справі №910/5702/17 та від 12.06.2019 у справі № 916/1986/18, а на оцінці добросовісності дій особи - у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2022 у справі № 461/12525/15-ц, від 05.12.2018 у справі № 522/2110/15-ц та від 30.06.2020 у справі №19/028-10/13.
Відповідно до усталеної практики Верховного Суду, добросовісність набувача майна підлягає оцінці через призму його можливості та обов'язку з'ясувати, чи були наявні правові підстави для набуття попереднім власником права власності на майно та чи здійснено його набуття відповідно до закону.
При цьому суд оцінює, чи мав набувач об'єктивну можливість і чи був він зобов'язаний здійснити таку перевірку перед укладенням правочину.
Відсутність такої перевірки, особливо якщо особа мала всі необхідні засоби та обставини для її здійснення, виключає добросовісність набуття майна та не може породжувати законні очікування щодо збереження такого майнового статусу. Цей підхід корелюється з принципом правової визначеності, який гарантує, що особа не може розраховувати на захист права власності, якщо її набуття не відповідає фундаментальним вимогам законності.
При цьому, колегія суддів вважає, що відповідач мав можливість і повинен був дослідити правові підстави набуття попереднім власником права власності на спірне майно, перевірити законність відведення земельної ділянки, а також наявність необхідної дозвільної документації. Враховуючи, що така перевірка є звичною та очікуваною дією з боку обачного суб'єкта господарювання.
Відповідно до статті 13 Конституції України власність зобов'язує.
Це положення відображає соціальну функцію власності, підкреслюючи, що право власності передбачає не лише можливість володіння, користування та розпорядження майном, але й відповідальність власника перед суспільством.
У контексті зазначеного особа, яка набуває право на майно, повинна дотримуватись розумних стандартів обачності, оскільки сама по собі державна реєстрація права власності є спростовною презумпцією, на що неодноразово звертав увагу Верховний Суд.
Отже, відповідач не може бути визнаний добросовісним набувачем в розумінні положень ст. 388 ЦК України, оскільки міг і повинен був бути обізнаним про неможливість набуття права власності на майно за відсутності, зокрема правовстановлюючих документів на земельну ділянку під майно.
Оцінюючи питання пропорційності втручання, слід враховувати, що воно повинно бути обґрунтованим, необхідним у демократичному суспільстві та не покладати на особу надмірного індивідуального тягаря.
Врахувавши обставини справи, колегія суддів дійшла висновку, що набувач спірного майна не може вважатися добросовісним, оскільки він мав об'єктивну можливість перевірити правові підстави його набуття, проте цього не зробив. У контексті практики ЄСПЛ відсутність належної обачності з боку набувача виключає виникнення у нього обґрунтованих очікувань щодо збереження такого майнового статусу. Отже, втручання у право власності відповідача у цій справі не порушує принципу пропорційності, оскільки воно не створює для нього надмірного тягаря, а слугує забезпеченню законних прав іншого власника земельної ділянки.
Оскільки міська рада, як власник земельної ділянки, не надавала згоди на визнання права власності за ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС" на самочинно збудоване майно і заперечує проти його перебування на комунальній землі, то задоволення її вимог про знесення відповідачем такого майна узгоджується із наведеними приписами статті 152 Земельного кодексу України та положеннями частини 4 статті 376 ЦК України.
Враховуючи зазначене, вимога про зобов'язання ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС" знести самочинно побудовану нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 150,0 кв. м по просп. Науки, 64-Г у м. Харкові, є обґрунтованою, оскільки вона ґрунтується на нормах національного законодавства, переслідує легітимну мету захисту прав власника земельної ділянки та є необхідною у демократичному суспільстві. Такий підхід відповідає вимогам статті 1 Першого протоколу до Конвенції, оскільки забезпечує справедливий баланс між інтересами суспільства та правами особи, яка зазнає втручання. Вказане відповідає положенням ст. 376 ЦК України, в зв'язку з чим рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог в цій частині підлягає скасуванню.
Щодо вимоги позивача про закриття розділу державного реєстру прав та реєстраційну справу на об'єкт нерухомого майна, колегія суддів зазначає наступне.
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 у справі № 904/5726/19 та від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц звернуто увагу, що у процесуальному законодавстві діє принцип “jura novit curia» (“суд знає закони»), який полягає в тому, що: 1) суд знає право; 2) суд самостійно здійснює пошук правових норм щодо спору безвідносно до посилання сторін; 3) суд самостійно застосовує право до фактичних обставин спору (da mihi factum, dabo tibi jus). Активна роль суду в цивільному процесі проявляється, зокрема, у самостійній кваліфікації судом правової природи відносин між позивачем та відповідачем, виборі і застосуванні до спірних правовідносин відповідних норм права, повного і всебічного з'ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
У певних випадках спосіб захисту імперативно “прив'язаний» до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін “встановлений законом» означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення ч. 1 ст. 5 ГПК України вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 виснувала, що можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені ст. 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна. Тобто, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. У випадку задоволення однієї із зазначених вище вимог юридична доля самочинно побудованого майна (спірного об'єкта нерухомості) буде вирішена у встановленому законом порядку. Разом із цим буде відновлено стан єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
При цьому, якщо право власності на об'єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у разі задоволення позовної вимоги про знесення об'єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.
Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об'єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи з огляду на положення п. 5 ч. 1 ст. 14 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).
Звідси коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об'єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача (постанова Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21).
Як було встановлено судом вище, підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на майно стали: технічний паспорт від 18.11.2019, виданий ТОВ "НТБ КИЇВ" та довідка ТОВ "НТБ КИЇВ" від 18.11.2019 №659. Технічний паспорт не є правовстановлюючим документом, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна, оскільки є лише документом який фіксує технічні характеристики об'єкта. Відповідного документу, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна (нежитлової будівлі літ. "А-1", загальною площею 150,0 кв. м) адреси, державному реєстратору надано не було. Лист ТОВ "НТБ КИЇВ" від 18.11.2019 №659 також не є правовстановлюючим документом чи будь-яким іншим документом, який надає підстави для проведення реєстраційних дій щодо об'єкта нерухомості. Крім того, зазначення того, що майно побудовано до 05.08.1992 не змінює факт обов'язкової наявності правоустановчого документа на відповідну земельну ділянку, що визначено однією із умов для реєстрації права власності на відповідний об'єкт нерухомості згідно із статтею 31 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Враховуючи наведені норми матеріального права, а також висновки Великої Палати Верховного Суду щодо них, неоспорення сторонами фактичного існування такого нерухомого майна в натурі, колегія суддів зазначає, що належним та ефективним способом захисту прав територіальної громади міста Харкова у спірних правовідносинах є лише вимога позивача про знесення самовільно збудованої нежитлової будівлі і задоволення цієї вимоги саме по собі остаточно вирішить юридичну долю спірного самочинного будівництва у встановленому законом порядку. Аналогічний правовий підхід викладено Верховним Судом, зокрема, у постановах від 05.02.2025 у справі № 914/2511/23, від 12.02.2025 у справі № 916/960/22 та від 26.02.2025 у справі № 914/2847/23.
За таких обставин, вимога позивача про закриття розділу державного реєстру прав та реєстраційну справу на об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 150 кв. м по просп. Науки, 64-Г у м. Харкові (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1971088363101, номер запису про право власності 34332933, підстава внесення запису: рішення державного реєстратора Красноградської районної державної адміністрації Харківської області Литвиненко Л.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №49880179 від 27.11.2019, не є належним та ефективним способом захисту порушеного права, а тому колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову в цій частині, проте з підстав, викладених у даній постанові.
Згідно зі ст.236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про часткове задоволення апеляційної скарги, тому рішення Господарського суду Харківської області від 18.11.2025 у справі №922/861/25 в частині відмови у задоволенні позову про зобов'язання ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС" знести самочинно побудовану нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 150,0 кв.м по просп. Науки, 64-Г у м. Харкові, слід скасувати та прийняти в цій частині нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Відповідно до п.п.б), в) п.4 ч.1 ст.282 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції складається з резолютивної частини із зазначенням: нового розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення; розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Частиною 1 ст.123 ГПК України передбачено, що судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Відповідно до ч.1 ст.129 ГПК України судовий збір покладається:
1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін;
2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи те, що суд апеляційної інстанції дійшов висновку про часткове задоволення позову та апеляційної скарги, судовий збір покладається на сторони пропорційно до задоволених позовних вимог.
Керуючись статтями 269, 270, п.2 ч.1 статті 275, п.4 ч.1 статті 277, статтями 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
Апеляційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Харківської області від 18.11.2025 у справі №922/861/25 в частині відмови у задоволенні позову про зобов'язання ТОВ "АСІСТЕНТ ПЛЮС" знести самочинно побудовану нежитлову будівлю літ. "А-1", загальною площею 150,0 кв.м по просп. Науки, 64-Г у м. Харкові, скасувати. Прийняти в цій частині нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю “АСІСТЕНТ ПЛЮС» (61172, м. Харків, вул. Роганська, буд., 151, код ЄДРПОУ 41890100) знести самочинно побудовану нежитлову будівлю літ. “А-1», загальною площею 150 кв.м по просп. Науки, 64-Г у м. Харкові.
В іншій частині рішення залишити без змін.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “АСІСТЕНТ ПЛЮС» (61172, м. Харків, вул. Роганська, буд., 151, код ЄДРПОУ 41890100) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, ЄДРПОУ 04059243) 2422,40 грн судового збору за подання позовної заяви та 3633,60 грн судового збору за подання апеляційної скарги.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок і строки оскарження до Верховного Суду передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена 23.02.2026.
Головуючий суддя Я.О. Білоусова
Суддя В.В. Лакіза
Суддя Н.О. Мартюхіна