10.02.2026 Справа № 914/2379/25
За позовом: Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Краківський ринок», м. Львів
про зобов'язання вчинити дії
Суддя Наталія Мороз
при секретарі с/з Олександри Псярук
Представники:
Від позивача: Б. Заяць, С. Чернобай
Від відповідача: І. Антонюк
Суть спору:
Позовну заяву подано Управлінням комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Краківський ринок» про зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Краківський ринок» надати Управлінню комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради вихідні дані, необхідні для проведення оцінки цілісного майнового комплексу МДКП «Центральний ринок» за адресою: м. Львів, вул. Базарна, 11, який перебуває в оренді за договором № 4 від 25.02.1998, а саме: інвентаризаційні описи основних засобів і нематеріальних активів, зведений акт інвентаризації цілісного майнового комплексу, аудиторський висновок за результатами аудиторської перевірки стосовно цілісного майнового комплексу, передавальний баланс підприємства, складений відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку, в якому будуть відображені результати інвентаризації.
Ухвалою суду від 11.08.2025 позовну заяву злишено без руху, надавши позивачу строк для усунення недоліків.
12.08.2026 через систему «Електронний суд» позивачем подано заяву, якою усунуто виявлені недоліки.
Ухвалою суду від 14.08.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.
09.09.2025 підготовче засідання відкладено на 26.09.2025, про що відповідача повідомлено в порядку ст. 121 ГПК України.
26.09.2025 в судовому засіданні оголошувалась перерва до 21.10.2025.
09.10.2025 через систему «Електронний суд» відповідачем подано відзив на позовну заяву, а також клопотання про поновлення строку для його подання.
Ухвалою суду від 21.10.2025 поновлено клопотання відповідача про поновлення строку для подання відзиву. Продовжено підготовче провадження на 30 днів. Підготовче засідання відкладено на 11.11.2025.
10.11.2025 через систему «Електронний суд» позивачем подано додаткові пояснення у справі.
Судове засідання 11.11.2025 о 11:20 не відбулось з технічних причин, що унеможливило технічну фіксацію судового процесу та проведення засідання за допомогою підсистеми відеоконференцзв'язку (ВКЗ) ЄСІТС.
Ухвалою суду від 11.11.2025 підготовче засідання призначено на 02.12.2025.
Судове засідання 02.12.2025 о 10:00 не відбулось з технічних причин, що унеможливило технічну фіксацію судового процесу та проведення засідання за допомогою підсистеми відеоконференцзв'язку (ВКЗ) ЄСІТС.
Ухвалою суду від 02.12.2025 підготовче засідання призначено на 09.12.2025.
Ухвалою суду від 09.12.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті в судовому засіданні на 08.01.2026.
Ухвалою суду від 08.01.2026 судове засідання відкладено на 22.01.2026.
22.01.2026 у судовому засіданні оголошено перерву до 29.01.2026.
У зв'язку з тимчасовою непрацездатністю судді Наталії Мороз у період з 26.01.2026 по 02.02.2026 (включно), розгляд справи № 914/2379/25, призначений на 29.01.2026 не відбувся.
Ухвалою суду від 03.02.2026 розгляд справи по суті призначено на 10.02.2026.
10.02.2026 представники позивача у судове засідання з'явились, позовні вимоги підтримали.
Представник відповідача у судове засідання з'явився, у позові просив відмовити.
Позиція позивача.
Позивач позов підтримав з мотивів, зазначених у позовній заяві та додаткових поясненнях. Посилається на те, що він позбавлений можливості внести зміни в договір оренди № 4 від 25.02.1998 стосовно збільшення розміру орендної плати, оскільки відповідач, як орендар і балансоутримувач, в порушення договору оренди № 4 від 25.02.1998 та норм законодавства не надав результати інвентаризації, аудиторський висновок та передавальний баланс підприємства, складений на дату оцінки, без яких проведення оцінки є неможливим. Такі дії є порушенням договірних зобов'язань і порушують права територіальної громади міста, як власника цього майна.
Позиція відповідача.
Відповідач проти позову заперечив з мотивів, зазначених у відзиві. Визнавши факт укладення договору оренди та додаткової угоди, фактичне прийняття по акту приймання-передачі майна в оренду, не погодився з правовою оцінкою спірних відносин. Посилається на те, що обраний позивачем спосіб захисту (примусове виконання обов'язку в натурі) застосовується в зобов'язальних правовідносинах у випадках, коли особа зобов'язана вчинити певні дії щодо позивача, але відмовляється від виконання цього обов'язку чи уникає його. Стверджує про недоведеність позивачем фактів невиконання чи неналежного виконання ТзОВ «Краківський ринок» обов'язку в натурі та порушення своїх прав таким невиконанням. Договором оренди державного майна № 4 від 25.02.1998 визначено вичерпний перелік прав (розділ 8 «Права Орендодавця») та обов'язків (розділ 5 «Обов'язки сторін») Орендаря - ТОВ «Краківський ринок». Договір не наділяє позивача правом вимагати у Орендаря документи такі як результати інвентаризації (інвентаризаційні описи та зведений Акт), аудиторський висновок та баланс підприємства як і не визначає обов'язку Орендаря надавати Орендодавцю на його вимогу документи такі як результати інвентаризації (інвентаризаційні описи та зведений Акт), аудиторський висновок та баланс підприємства.
Обставини справи.
Наказом Представництва Фонду державного майна України у місті Львові від 27.01.1998 № 26 створено інвентаризаційну комісію для проведення інвентаризації основних засобів, цінностей та розрахунків в підприємстві комунальної власності МДКП «Центральний ринок» за адресою м. Львів, вул. Базарна, 11.
01.02.1998 відповідною комісією за результатами інвентаризації складено інвентаризаційний опис основних засобів цілісного майнового комплексу МДКП «Центральний ринок», також орендодавцю представлено баланс підприємства станом на 01.02.1998. Наказом Представництва Фонду державного майна України у місті Львові від 18.02.1998 № 84 створено комісію з оцінки цілісного майнового комплексу МДКП «Центральний ринок», якій доручено провести оцінку цілісного майнового комплексу МДКП «Центральний ринок» відповідно до вимог Методики оцінки вартості об'єктів оренди. 24.02.1998 Комісією складено Акт оцінки вартості цілісного майнового комплексу МДКП «Центральний ринок», затверджений наказом Представництва Фонду державного майна України у м. Львові № 95 від 24.02.1998.
25.02.1998 між представництвом Фонду державного майна України у м. Львові (правонаступником якого в частині прав та обов'язків, що стосуються коммунального майна Львівської МТГ, є Управління комунальної власності) та ТОВ «Краківський ринок» укладено договір оренди державного майна № 4, згідно із п. 1.1. якого орендодавець (Представництво ФДМУ у м. Львові) передає, а орендар (ТОВ «Краківський ринок») приймає в строкове, платне володіння та користування майновий комплекс міського державного комунального підприємства «Центральний ринок», склад і вартість якого визначено відповідно до акта оцінки та передаточного балансу вказаного підприємства, складеного станом на 01.02.1998 і становить 1279174,80 грн. У тому числі передається в оренду майно 1279174,80 грн із нього: основні фонди за балансовою вартістю 1882078 грн, основні фонди за залишковою вартістю 1279175 грн, інше майно за балансовою вартістю 10227 грн. Цей договір укладено з 25.02.1998 до 25.02.2033, строком на 35 років (п. 10.1.). Згідно із п. 2.1. договору, вступ Орендаря у володіння та користування майном настає одночасно із підписанням сторонами договору та акта прийому- передачі вказаного майна. Передача майна в оренду не спричиняє передачу Орендарю права власності на це майно. Власником орендованого майна залишається держава, а Орендар володіє і користується ним протягом строку оренди (п. 2.2). Передача майна в оренду здійснюється за вартістю визначеною в акті інвентаризації цього майна станом на 01.02.1998, складеного згідно з методикою № 786, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1996 (п. 2.3). Відповідно до п. 5.1. договору орендар зобов'язується використовувати орендоване майно у відповідності з його призначенням, визначеним Статутом підприємства, майно якого передано в оренду, та умовами цього договору. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна (затвердженою Постановою КМУ №786 від 04.10.1995) зі змінами і доповненнями, внесеними постановами Кабінету Міністрів України від 18.05.1998 № 699, від 29.06.1999 № 1171, від 19.01.2000 № 75 (п.3.1). Орендна плата перераховується до державного бюджету щоквартально не пізніше 20 числа місяця, наступного за звітним кварталом, з урахуванням щомісячного індексу інфляції щодо суми орендної плати, визначеного за перший місяць після укладення договору оренди, яка становить 275,43 грн, в тому числі 20% (п. 3.1.1). Відповідно до п. 3.2. договору, розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї із сторін в разі зміни методики її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.
Факт передачі в оренду позивачеві майнового комплексу МДКП «Центральний ринок» підтверджується відповідним актом прийому-передачі № 4 від 25.02.1998.
02.10.2000 між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди державного майна № 4 від 25.02.1998, у відповідності до якої права та обов'язки орендодавця ЦМК МДКП «Центральний ринок» передано до Управління ресурсів Львівської міської ради (правонаступником якого є управління комунальної власності). Відповідно до вказаної додаткової угоди договір оренди державного майна № 4 від 25.02.1998 перейменовано на договір оренди цілісного майнового комплексу № 4 від 25.02.1998. Пункт 3.1 договору викладено в новій редакції, а сааме, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна (затвердженою Постановою КМУ № 786 від 04.10.1995) із змінами і доповненнями, внесеними постановами Кабінету Міністрів України від 18.05.1998 № 699, від 29.06.1999 № 1171, від 19.01.2000 № 75. Відповідно до нової редакції п. 3.2. договору, базова річна орендна плата визначена, виходячи з орендної ставки 4% від залишкової вартості (за балансом, форма №1) орендованих основних засобів (на 01.09.2000 залишкова вартість складає 1279174 грн. 80 коп. і становить 51166 грн. 99 коп.), відповідно з розрахунком, який є невід'ємною частиною додаткової угоди до даного договору та цього договору. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін. Відповідно до нової редакції п. 3.1.1, орендна плата перераховується щоквартально не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним періодом (квартал, рік) з урахуванням щомісячного індексу інфляції щодо суми орендної плати, визначеної за перший місяць, яка становить за вересень 2000 року 5894,86 грн. До додаткової угоди від 02.10.2000 долучено новий розрахунок орендної плати. Розмір орендної плати за договором, встановлений додатковою угодою від 02.10.2000, щомісячно коригувався на індекс інфляції і станом на час звернення із цим позовом складає 79696,89 грн на місяць.
За результатами фінансового аудиту бюджету Львівської міської територіальної громади за період з 01.01.2021 по 30.06.2024, проведеного Державною аудиторською службою України, складено звіт від 21.01.2025 № 002000-25/01, відповідно до якого встановлено, що цілісно-майнові комплекси, які використовуються під ринки у місті, суб'єкти господарювання отримали на умовах оренди, в рамках яких орендна плата становила незначні розміри, при тому, що ринки є найбільш функціональними та, звичайно, приносять значні прибутки їх власникам. ТзОВ «Краківський ринок» на підставі договору оренди від 25.02.1998 № 4, укладеного ще представництвом фонду державного майна у м. Львові, взято в оренду до 25.02.2033 цілісний майновий комплекс міського державного коммунального підприємства «Центральний ринок» загальною площею 4814,9 кв. м (адреса: м. Львів, вул. Базарна, 11), місячна орендна плата по якому станом на вересень 2000 року становила 5,89 тис грн, що складало 4 % від залишкової балансової вартості майна. При цьому підкреслено, що УКВ ЛМР не вживались заходи (в тому числі шляхом проведення відповідної претензійно-позовної роботи) щодо перегляду умов договору, зокрема, в частині збільшення ставки орендної плати, розмір якої за використання цілісних майнових комплексів комунальних підприємств торгівлі тільки протягом досліджуваного періоду збільшився з 10% до 20% та оновлення вартості майна. Як результат, недоотримано бюджетом доходів у вигляді орендної плати розрахунково від 41772,44 тис. грн до 52258,82 тис. грн. Прийняття представницькими та виконавчими органами Львівської міської ради понад 20 років тому неефективних рішень щодо передачі в оренду майна на невигідних для міста умовах (низька орендна плата, тривалий строк оренди, відсутність у договорах оренди умов щодо можливості внесення змін в односторонньому порядку, неналежний опис майна та оцінки ЦМК тощо) та не в повній мірі ефективна діюча політика управління комунальним майном призвела до втрати можливості отримати доходи від оренди комунального майна бюджетом громади за досліджуваний період. За наслідками проведеного аудиту рекомендовано з метою забезпечення ефективного управління комунальним майном вжити заходи в частині перегляду умов договорів, укладених понад 20 років тому, до вимог діючих нормативних актів.
Листом від 24.03.2025 № 2302-вих-42768 Управління комунальної власності звернулося до ТзОВ «Краківський ринок» із пропозицією викласти договір оренди від 25.02.1998 № 4 в новій редакції, а саме редакції примірного договору оренди майна Львівської МТГ та при визначенні орендної плати застосувати ставку відповідно до нової Методики розрахунку орендної плати. Відповіді на даний лист Управління не отримало, відповідач не посилався на надання такої відповіді.
Управлінням комунальної власності було видано наказ № 62-з від 24.06.2025 «Про інвентаризацію ЦМК за адресою: м.Львів, вул. Базарна, 11», згідно якого створено інвентаризаційну комісію. Комісії доручено закінчити інвентаризацію до 14.07.2025 та подати результати інвентаризації, баланс та аудиторський висновок в Управління комунальної власності не пізніше 19.07.2025. Листом № 2302-вих-89583 від 19.06.2025 Управління комунальної власності повідомило ТзОВ «Краківський ринок» про створення відповідної інвентаризаційної комісії та просило надати дані директора та головного бухгалтера, які будуть включені до складу комісії за посадами відповідно до Положення про інвентаризацію.
24.06.2025 Управління комунальної власності надіслало ТзОВ «Краківський ринок» копію наказу № 62-з від 24.06.2025 «Про інвентаризацію ЦМК за адресою: м.Львів, вул. Базарна, 11». Проте, у встановлену дату відповідачем ніяких дій вчинено не було. 14.07.2025 члени інвентаризаційної комісії склали акт про те, що без участі керівника та головного бухгалтера ТзОВ «Краківський ринок» провести інвентаризацію цілісного майнового комплексу за адресою: м. Львів, вул. Базарна, 11, який перебуває в оренді ТзОВ «Краківський ринок», не вбачається за можливе. Дані бухгалтерського обліку орендарем не представлені. Отримати доступ для огляду до майна, що входить до об'єкта оренди, розпочати інвентаризацію основних засобів і нематеріальних активів, визначити склад майна, що передано в оренду, перевірити фактичну наявність майна з даними бухгалтерського обліку, скласти інвентаризаційні описи без представників орендаря (балансоутримувача) не вбачається за можливе.
Позивач вважає свої права порушеними, оскільки внесення змін до договору оренди в частині плати за оренду єдиних майнових комплексів визначається виходячи з ринкової (оціночної) вартості об'єкта оренди, а першим етапом процедури перегляду орендної плати за договором є визначення вартості об'єкта оренди, для чого, у свою чергу, необхідно отримати відповідні документи.
Зазначені фактичні обставини справи сторонами не оспорювались, спір грунтується на різній оцінці правової регламентації зазначених відносин. Відповідач посилається на відсутність у нього обов'язку виготовляти та надавати зазначені документи.
Оцінка суду.
Згідно з приписами ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини; інтелектуальної, творчої діяльності; завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; інші юридичні факти.
Позовні вимоги мотивуються недотриманням договору оренди № 4 від 25.02.1998 та норм законодавства щодо проведеня інвентаризації.
Згідно зі ст. 632 ЦК України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Відповідно до ч. 3 ст. 762 ЦК України, договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Згідно зі ст. 17 Закону України «Про оренду державного та коммунального майна», орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується Кабінетом Міністрів України щодо державного майна та представницькими органами місцевого самоврядування - щодо комунального майна.
П. 2 Методики розрахунку орендної плати за користування майном Львівської міської територіальної громади, затвердженої Ухвалою Львівської міської ради від 22.04.2021 № 591, орендна плата при переукладенні, внесенні змін до договору оренди розраховується у такій послідовності: визначається розмір річної орендної плати; на основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за перший місяць оренди, яка зазначається у договорі оренди; з врахуванням розміру орендної плати за перший місяць оренди розраховується розмір орендної плати за наступні місяці оренди. П. 5 Методики встановлює, що вартість об'єкта оренди встановлюється на рівні його ринкової (оціночної) вартості, за умови наявності однієї з таких підстав: об'єктом оренди є єдиний майновий комплекс; об'єкт оренди пропонується для передачі в оренду без проведення аукціону; об'єкт оренди використовується на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону або конкурсу, і орендар бажає продовжити договір оренди на новий строк. Відповідно до додатку 2 до нової Методики, орендна ставка за використання єдиних майнових комплексів для торгівлі становить 20 % (від вартості основних засобів та нематеріальних активів за незалежною оцінкою).
Таким чином, після укладення договору змінилась Методика розрахунку орендної плати за об'єкт оренди, зокрема база розрахунку (після змін - нею є ринкова, а не балансова вартість майна) та орендна ставка, яка за своєю суттю є тарифом за оплату послуг оренди комунального майна, збільшилась з 4% до 20% на рік.
Відповідно до постанови пленуму ВГСУ "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" № 12 від 29.05.2013 спори про внесення змін до договору оренди (найму) у зв'язку із запровадженням нових тарифів, ставок орендної плати (в т.ч. внесенням змін до відповідних методик) мають вирішуватися з урахуванням вимог приписів ст. 632 ЦК України та ч. 2 ст. 21 Закону "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якими розмір орендної плати в договорі встановлюється за домовленістю сторін і може бути змінено за погодженням сторін або у випадках та на умовах, встановлених законом. При цьому, судам у вирішенні відповідних спорів необхідно з'ясовувати, чи погоджувалися сторонами при укладенні договору оренди умови щодо перегляду орендної плати, в тому числі з підстави внесення змін до методики розрахунку орендної плати. Відповідний перегляд орендної плати є обґрунтованим, якщо господарський суд встановить факт погодження сторонами при укладенні договору оренди такої підстави перегляду орендної плати, як внесення змін до методики розрахунку орендної плати.
Однак, зазначені положення, на які посилається позивач, до уваги не приймаються враховуючи підстави та предмет заявленного позову, у якому не заявлялись вимоги щодо внесення змін до договору оренди в частині орендної плати.
Також, відповідно до п. 127 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, внесення змін до договору оренди в частині збільшення суми орендної плати протягом строку його дії допускається за згодою сторін. Оскільки в спірному договорі сторони досягли згоди щодо перегляду орендної плати в разі зміни методики її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів, Управління комунальної власності як орендодавець має підстави спонукати ТОВ «Краківський ринок» - орендаря - внести зміни до договору в частині орендної плати, які будуть полягати у застосуванні орендної ставки 20% до ринкової вартості основних засобів та нематеріальних активів цілісного майнового комплексу, який складає об'єкт оренди.
Відповідно до ч.ч. 4, 7 ст. 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», вартість об'єкта оренди встановлюється на рівні його ринкової (оціночної) вартості, за умови наявності однієї з таких підстав: об'єктом оренди є єдиний майновий комплекс державного або коммунального підприємства. Ринкова (оціночна) вартість об'єкта оренди визначається відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України. Порядок оцінки цілісних майнових комплексів врегульовано Методикою оцінки об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629, згідно з п. 1 якої відповідно до цієї Методики проводиться оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, підприємств, заснованих на майні, що належить АРК або перебуває у комунальній власності, що передається в оренду, а саме: цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Відповідно до п. 2 Методики оцінки, передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об'єкта оренди (активів, що входять до складу об'єкта оренди) та аудиторської перевірки об'єкта оренди оплачує орендар. П. 4 Методики оцінки встановлює, що оцінка цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу проводиться комісією, що утворюється органом, визначеним пп. “а» - “в» ч. 2 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", на підставі складеного на дату оцінки передавального балансу, в якому відображені результати незалежної оцінки основних засобів, довгострокових біологічних активів, інших необоротних матеріальних активів, нематеріальних активів та оборотних матеріальних засобів (запасів). До складу комісії з оцінки майна, що передається в оренду, включаються в обов'язковому порядку представники орендодавця та органу, уповноваженого управляти зазначеним майном, а також можуть входити представники особи, що подала заяву про оренду. При цьому, згідно з п. 5 Методики оцінки, оцінка цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу проводиться після закінчення підготовчого етапу, під час якого: проводиться інвентаризація майна підприємства на визначену орендодавцем дату оцінки; комісією на підставі поданих матеріалів інвентаризації визначається склад майна, що передається в оренду (або перебуває в оренді - у разі проведення оцінки з метою продовження (поновлення) договору оренди), на утримання або зберігання орендарю, надається орендареві на умовах кредиту, викуповується орендарем; визначається суб'єкт оціночної діяльності - суб'єкт господарювання для проведення незалежної оцінки.
Згідно з п. 6 Методики оцінки, встановлена етапність проведення самої оцінки цілісного майнового комплексу, а саме визначено, що оцінка цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу проводиться у такій послідовності: укладення договору про проведення незалежної оцінки майна; проведення незалежної оцінки основних засобів, довгострокових біологічних активів, інших необоротних матеріальних активів, нематеріальних активів, оборотних матеріальних засобів (запасів) відповідно до положень (національних стандартів) оцінки майна; рецензування звіту про оцінку майна; відображення результатів незалежної оцінки в бухгалтерському обліку підприємства (у разі проведення оцінки з метою укладення договору оренди - з подальшим складенням передавального балансу); проведення стандартизованої оцінки цілісного майнового комплексу на підставі даних передавального балансу з урахуванням аудиторського висновку і складення акта встановленого зразка. Вартість майна визначається після розгляду результатів інвентаризації майна і передавального балансу.
Відповідно до п. 7 Методики оцінки, інвентаризація проводиться відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 02.03.1993 № 158, та положень (стандартів) бухгалтерського обліку. Згідно із п. п. 15, 16 Методики оцінки, оцінка цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу здійснюється у 45-денний строк з дня затвердження протоколу про результати інвентаризації та завершується складанням акта встановленого зразка. До акта оцінки додаються передавальний баланс, а також довідки про наявність на балансі підприємства майна, наведеного у розділі II акта оцінки із зазначенням назв, інвентарних номерів, балансової та залишкової вартості відповідних об'єктів. Тобто, чинні норми законодавства передбачають, що перед проведенням незалежної оцінки цілісного майнового комплексу в обов'язковому порядку необхідно провести інвентаризацію відповідного ЦМК та визначити склад майна на дату оцінки. Згідно з п. 5 -3 Положення про інвентаризацію, орендодавець може у разі потреби протягом строку дії договору оренди проводити інвентаризацію орендованого майна шляхом прийняття відповідного рішення, повідомивши про це орендаря рекомендованим листом з повідомленням за сім календарних днів до початку інвентаризації.
Пунктом 9 Методики оцінки, визначено, що у разі проведення оцінки з метою укладення договору оренди одночасно з проведенням інвентаризації здійснюється у встановленому законодавством порядку аудиторська перевірка стану бухгалтерської звітності, обліку, первинних документів та іншої інформації щодо фінансово-господарської діяльності на підприємстві, цілісний майновий комплекс якого або його структурного підрозділу передається в оренду. У разі проведення оцінки з метою продовження (поновлення) договору оренди зазначена аудиторська перевірка проводиться стосовно цілісного майнового комплексу, що перебуває в оренді на дату проведення оцінки, та іншого майна підприємства орендаря, що належить до державної власності.
Таким чином, ці норми Методики оцінки передбачають лише два випадки у яких проводиться аудиторська перевірка та складається аудиторський висновок, а саме перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди. При цьому, законодавство передбачає складання передавального балансу лише за результатами проведеної інвентаризації, яка згідно наказу Управління комунальної власності № 62-з від 24.06.2025 «Про інвентаризацію ЦМК за адресою: м. Львів, вул. Базарна, 11» проводиться за участі представників позивача.
Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Згідно із ч. 1 ст. 627 ЦК України, відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Згідно із ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Згідно із ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Таким чином, визначаючи в договорі умови щодо прав та обов'язків сторін, сторони визначились із обов'язками орендаря, спрямованими на визначення ринкової вартості об'єкта оренди для внесення змін у договір. Така умова є істотною умовою договору.
Згідно із ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно із ст. 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами. Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно із ст. 16 ЦК України, одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є примусове виконання обов'язку в натурі.
Згідно із ст. 13 ЦК України, цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 14 ЦК України, цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.
Оскільки договором чи законодавством на відповідача не покладається обов'язок надати позивачу певні документи (при тому, що вони відсутні та не виготовлялись, жодних доказів їхньої наявності в розпорядженні відповідача суду не надавалось), позов не підлягає задоволенню.
Окрім того, посилаючись на потребу внести зміни у договір оренди майна в частині орендної плати, позивач не заявляв вимог щодо цього, відтак, обравши неефективний спосіб захисту, який не усуває стверджуваного порушення стверджуваних прав позивача.
Не впливає на рішення суду і звіт Державної аудиторської служби України, від 21.01.2025 № 002000-25/01, у якому міститься лише рекомендація до вжиття заходів до збільшення розміру орендної плати. Така рекомендація не покладає на позивача жодних обов'язків та носить лише консультативний характер.
Договір оренди не містить обов'язків орендаря вчинити дії, щодо яких заявлено позовні вимоги. Такі обов'язки не містяться й у нормах законодавства, на які посилається позивач.
Відповідно до ст. ст. 73, 74 ГПК України, доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи.
Згідно із ст. 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 79 ГПК України).
Зазначені вище норми процесуального закону спрямовані на реалізацію ст. 13 ГПК України. Згідно з положеннями цієї статті судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Суд констатує, що при розгляді даної справи судом враховано та здійснено належне дослідження сукупності наявних в матеріалах справи доказів, з урахуванням правил та критеріїв оцінки доказів визначених ГПК України.
З аналізу матеріалів справи та наявних доказів у сукупності вбачається, що право позивача, за захистом якого мало місце звернення до суду, не є порушеним відповідачем.
Судові витрати.
Відповідно до ч. 1 ст. 129 ГПК України, судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Таким чином, у зв'язку з відмовою у позові судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст. ст. 13, 73, 74, 76-79, 86, 129, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
У задоволенні позову відмовити повніcтю.
Рішення складено 19.02.2026
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Рішення може бути оскаржено в порядку та строки, передбачені ст. ст. 256, 257 ГПК України.
Суддя Мороз Н.В.