Справа № 191/16/25
Провадження № 2/191/7/25
16 лютого 2026 року м. Синельникове
Синельниківський міськрайонний суд Дніпропетровської області у складі: головуючої судді Форощук С.А., при секретарі судового засідання Вехник С.Л., згідно вимог ч. 2 ст. 247 ЦПК України, без фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу, розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Синельникове Дніпропетровської області цивільну справу за позовом Синельниківської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати в сумі 217 916, 71грн.,
Позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати в сумі 217 916, 71грн., обґрунтовуючи вимоги тим, що в ході проведення інвентаризації земельних ділянок було встановлено випадки використання земельних ділянок без правовстановлюючих документів на земельну ділянку. Однією з земельних ділянок, що використовується без правовстановлюючих документів є земельна ділянка, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,2502 га, кадастровий номер: 1213000000:01:253:0003, цільове призначення земельної ділянки згідно КВЦПЗ -03.07 - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, що використовується ОСОБА_1 .
Підставою виникнення права власності на нежитлову будівлю, за адресою: АДРЕСА_1 у ОСОБА_1 є договір купівлі-продажу нерухомого майна, серія та номер: АВО № 048603 №815, виданий 26.10.2000 року. У період з 01.08.2021 року по 30.08.2023 року ОСОБА_1 без правових підстав фактично використовує спірну земельну ділянку, яка належить до комунальної власності територіальної громади міста Синельникове в особі Синельниківської міської ради та на якій розташована належна відповідачу нежитлова будівля, внаслідок чого ОСОБА_1 зберігає кошти, не сплачуючи орендної плати за користування земельною ділянкою без укладення договору оренди землі, тим самим збільшує вартість власного майна, а міська рада втрачає належне їй майно (кошти від орендної плати), тобто відбувається безпідставне збереження коштів у виді недоотриманої орендної плати за рахунок Синельниківської міської ради.
Згідно зі статтею 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Оскільки відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, а тому не є суб'єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдиною можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 ПК України).
Позивач зазначає, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте з огляду на приписи частини 2 статті 120 ЗК України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.
В матеріалах справи містяться докази правомірного володіння відповідачем нежитловою будівлею, розташованою за адресою: АДРЕСА_1 , що само по собі свідчить про фактичне використання відповідачем спірної земельної ділянки, сформованої як об'єкт цивільних прав за кадастровим номером 1213000000:01:253:0003.
Таким чином, ОСОБА_1 , у період з 01.08.2021 року до 30.08.2023 року не сплачувала за користування спірною земельною ділянкою по АДРЕСА_1 плату за землю у встановленому розмірі, внаслідок чого зберегла за рахунок Синельниківської міської ради , як власника земельної ділянки за вказаною адресою, майно - грошові кошти у розмірі орендної плати.
Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5 статті 288 ПК України (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 по справі № 920/739/17).
Відповідно до частини 2 статті 20 та частини 3 статті 23 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Враховуючи положення статті 791 ЗК України та статей 20, 23 Закону України «Про оцінку земель» вважаємо, що сума безпідставно збережених відповідачем коштів на основі належного і допустимого доказу - витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 1213000000:01:253:0003) від 21.08.2023 № НВ-1200630612023 розрахована правильно.
Аналогічна правова позиція викладена у позові міститься у постанові Верховного Суду від 02.06.2020 у справі № 922/2417/19.
На засіданні комісії з визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам 27.09.2023 визначені збитки у вигляді неодержаного Синельниківською міською радою доходу за час фактичного користування земельною ділянкою відносно ОСОБА_1 згідно акту № 5 від 27.09.2023 з визначення та відшкодування збитків власнику землі та землекористувачам в розмірі 217 916,71 грн. за період з 01.08.2021 року по 30.08.2023 року.
Розрахунок суми збитків недоотриманих бюджетом коштів внаслідок відсутності правовстановлюючих документів на земельну ділянку площею 0,2502 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що використовується ОСОБА_1 .
Оплата складає: Нгр х %:100%, де Нгр - нормативна грошова оцінка, % - визначається згідно рішень міської ради від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до рішень міської ради від 27.04.2012 № 337-20/VI «Про порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Синельниківської міської ради», від 21.06.2018 № 532-31/VII «Про внесення змін до Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Синельниківської міської ради, затвердженого рішенням міської ради від 27.04.2012 № 337-20/VI» та від 19.07.2019 № 798-42/VII «Про внесення змін до Порядку встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, розташовані на території Синельниківської міської ради, затвердженого рішенням міської ради від 27.04.2012 № 337-20/VI» за 5 місяців 2021 року: визначено нормативну грошову оцінку: відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінку земельної ділянки від 15.06.2021 № 633, підготовленого відділом у Синельниківському районі головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2502 га, кадастровий номер 1213000000:01:253:0003, становить - 1341297 грн. 18 коп. Визначено орендну плату за рік: 1341297,18 грн.х7%:100% = 93890,80 грн. Визначено орендну плату за місяць: 93590,80 грн./12міс.= 7824,23 грн. Визначено орендну плату за 5 місяців: 7824,23 грн.х5міс.=39121,15 грн. За 2022 рік: визначено нормативну грошову оцінку: відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.06.2021 № 633 підготовленого відділом у Синельниківському районі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області та з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 2021 рік, який становить 1,1 нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0.2502, кадастровий номер 1213000000:01:253:0003 становить - 1475426 грн. 90 коп. Визначено орендну плату за рік: 1475426,90 грн.х7%:100% = 103279,88 грн. Визначено орендну плату за місяць: 103279,88 грн./12міс.=8606,66 грн. За 8 місяців 2023 року: Визначено нормативну грошову оцінку: відповідно до витягу № НВ -1200630612023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 21.08.2023, підготовленому відділом № 8 управлінням надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2502 га, кадастровий номер 1213000000:01:253:0003 становить - 1618193 грн. 52 коп.
Визначено орендну плату за рік: 1618193,52 грн.х7%:100% = 113273,55 грн.
Визначено орендну плату за місяць: 113273,55 грн./12міс.= 9439,46 грн.
Визначено орендну плату за 8 місяців: 9439,46 грн. х 8 міс. = 75515,68 грн.
Разом за період з 01.08.2021 до 30.08.2023 сума недоотриманих бюджетом коштів складає - 217 916 грн. 71 коп. (двісті сімнадцять тисяч дев'ятсот шістнадцять гривень 71 копійка).
Рішенням виконавчого комітету міської ради від 25.10.2023 № 359/0/8-23 «Про затвердження актів комісії з визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам» було затверджено вищезазначений акт, який був скерований відповідачці, однак жодних дій з приводу оформлення прав на користування земельною ділянкою або відшкодування збитків ОСОБА_1 не здійснила.
У зв'язку з чим, позивач просить стягнути з відповідача на користь Синельниківської міської ради безпідставно збережені кошти у виді орендної плати в сумі 217 916.71 грн., а також покласти на відповідачку судові витрати у виді суми сплаченого судового збору у розмірі 2684 грн.
Представник позивача в судове засідання не з'явилась, попередньо надала заяву про розгляд справи без її участі, наполягає на задоволенні позовних вимог.
Відповідачка та її представник в судове засідання не з'явились, попередньо представник відповідачки надав письмові заперечення проти позову, в яких зазначив, що в обґрунтування позовних вимог позивач посилається на норми статей 152, 156 Земельного кодексу України 2001 року, який набрав чинності з 01 січня 2002 року. Однак , як вбачається з копії договору купівлі-продажу майна, що знаходиться у державній власності, а також з копії повідомлення КП «Синельниківське міжміське бюро технічної інвентаризації» Дніпропетровської області N?114 від 10 червня 2021 року, 26 жовтня 2000 року відповідач купила і придбала у власність майно , що знаходилось у державній власності підприємства-банкрута Синельниківського державного виробничо-торгового підприємства «Желдорресторан» на підставі свідоцтва на право власності. Придбане відповідачкою майно складається з основної будівлі, підсобних та складських приміщень, а саме: А -1 кондитерський цех , а -1 підвал , В -1, Г -1 сараї, Д -1 гараж, Е -1 сарай, Ж -1, ж -1 сараї, 3-1, 3-1, К -1 сараї, N?1-3 огорожа, 1-1 сарай. Вказане майно розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . Отже, вищезазначене нерухоме майно відповідачкою було придбано у власність на підставі договору купівлі-продажу від 26 жовтня 2000 року. На час придбання нею майна Земельний кодекс України, на який посилається позивач у позові, не діяв, оскільки він набрав чинності з 01 січня 2002 року, тобто після того, як відповідачка купила і набула у власність вищевказане нерухоме майно. На період часу, коли вона придбала майно у власність діяв Земельний кодекс України 1990 року. Згідно ч. 1 ст. 13 Закону України «Про власність» (діючий на час придбання відповідачем у власність нерухомого майна) об'єктами права приватної власності є жилі будинки, квартири, предмети о особистого користування, дачі, садові будинки, предмети домашнього господарства, продуктивна і робоча худоба, земельні ділянки , насадження на земельній ділянці, засоби виробництва, вироблена продукція, транспортні засоби, грошові кошти, акції, інші цінні папери, а також інше майно споживчого і виробничого призначення. Радянське законодавство оперувало терміном "основні фонди". Термін "нерухомість" і класифікація майна на нерухоме та рухоме були відображені в Основах цивільного законодавства Союзу РСР і республік від 31 березня 1991 року ( введених в дію з 1 січня 1992 року). Так, відповідно до ч.2 ст. 4 цих основ майно поділяється на нерухоме та рухоме; до нерухомого майна належать земельні ділянки і «все, що з ними зв'язано», як-от: будівлі, споруди тощо, а до рухомого належить майно, переміщення якого можливе без неспіврозмірної шкоди його призначенню.
Відповідно до ч .1 ст. 30 Земельного кодексу України 1990 року при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об'єктами переходить у розмірах, передбачених статтею 67 цього Кодексу, і право власності або право користування земельною ділянкою без зміни її цільового призначення і, якщо інше не передбачено у договорі відчуження - будівлі та споруди. Отже, стаття 30 Земельного кодексу України 1990 року в імперативній формі передбачала автоматичний перехід права власності на земельну ділянку у разі переходу права власності на будівлю і споруду. Вказаний правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі N?689/26/17. Таким чином, оскільки відповідачка придбала вищезазначену нерухомість у жовтні 2000 року під час дії Земельного кодексу України 1990 року, на виниклі на той час правовідносини розповсюджуються норми, передбачені цим Кодексом, а не Земельним кодексом України 2001 року. Зі змісту вищенаведених норм законодавства і судової практики Великої Палати Верховного Суду вбачається, що разом з придбанням у власність майна, що знаходилося у державній власності підприємства-банкрута Синельниківського державного виробничо-торгового підприємства «Желдорресторан » на підставі свідоцтва на право власності, разом з цим майном до відповідачки перейшло і право власності на спірну земельну ділянку, на якій розташоване таке майно, площею 0,2502 га.
Відповідно до частини 7 Перехідних положень Земельного кодексу України 2001 року громадяни та юридичні особи, що одержали у власність, у тимчасове користування, в тому числі на умовах оренди, земельні ділянки у розмірах, що були передбачені раніше діючим законодавством, зберігають права на ці ділянки.
Таким чином, відповідачка насправді є власником зазначеної у позові земельної ділянки з жовтня 2000 року, у зв'язку з чим посилання позивача на те, що вказана земельна ділянка належить до комунальної власності, не відповідає дійсності. Відповідно жодного збільшення вартості власного майна зі сторони відповідача та втрачання належного позивачу майна не відбувається. Незаконними і недостовірними також є посилання позивача у позові про те, що відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, а тому не є суб'єктом плати за землю у формі земельного податку, у зв'язку з чим єдино можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 ПК України).
Відповідно до підпункту 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 ПК України земельний податок - обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів. Отже , платником земельного податку може бути особа, яка є власником земельної ділянки або є постійним користувачем земельної ділянки. Тобто платники земельного податку (власники і постійні користувачі земельної ділянки) не є орендаторами і платниками орендної плати. В підтвердження факту, що відповідачка перебуває на обліку у податкових органах і є платником земельного податку підтверджується копією рішення Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 13 грудня 2022 року у справі N?160/12913/22, яким були задоволено позовні вимоги Головного управління ДПС у Дніпропетровській області до ОСОБА_1 про стягнення податкового боргу (земельного податку) в розмірі 90 362, 99 грн. Таким чином, представник відповідача зазначає, що позовні вимоги є незаконними та позов задоволенню не підлягає також просить розглянути справу без його участі та участі відповідачки.
Суд, дослідивши письмові матеріали справи, приходить до наступних висновків.
Згідно зі статтею 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Встановлено, що згідно з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, основна нежитлова будівля зі складськими приміщеннями, розташованими за адресою: АДРЕСА_1 належить відповідачці ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу майна, що знаходиться у державній власності від 26.10.2000 року зареєстрованого за № 8157.
Відповідно до інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 14.12.2023 року, земельна ділянка кадастровий номер 1213000000:01:253:0003 площею 0.2502 га із цільовим призначенням для будівнитцва та обслуговування будівель торгівлі за адресою: АДРЕСА_1 є комунальною власністю.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.
Відповідно до пункту 2.11 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» до відносин, пов'язаних з переходом права користування земельною ділянкою, на якій знаходиться житловий будинок, будівля, споруда, до особи, що набула права власності на відповідне нерухоме майно, в тому числі стосовно розміру такої земельної ділянки, застосовується законодавство, що діяло на час переходу права власності на житловий будинок, будівлю, споруду.
До відносин користування власником житлового будинку (будівлі, споруди) земельною ділянкою, на якій розташований житловий будинок (будівля, споруда) як до правовідносин, що тривають, застосовується законодавство, що діє протягом періоду користування земельною ділянкою. Норми законодавства, якими змінено правовий режим та умови користування такими земельними ділянками, повинні застосовуватися також і до умов користування земельною ділянкою, які існували до відповідних змін.
Відповідно до статті 30 Земельного кодексу України від 18.12.1990 N 561-XII, який діяв на момент набуття відповідачкою права власності на нежитлову будівлю, що розташована на спірній земельній ділянці, передбачалося, що при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об'єктами переходить у розмірах, передбачених статтею 67 цього Кодексу, і право власності або право користування земельною ділянкою без зміни її цільового призначення і, якщо інше не передбачено у договорі відчуження - будівлі та споруди. При передачі підприємствами, установами і організаціями будівель та споруд іншим підприємствам, установам і організаціям разом з цими об'єктами до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій знаходяться зазначені будівлі та споруди. Право власності або право користування земельною ділянкою у перелічених випадках посвідчується Радами народних депутатів відповідно до вимог статті 23 цього Кодексу.
Згідно частини 1 статті 23 цього Кодексу право власності або право постійного користування землею посвідчується державними актами, які видаються і реєструються сільськими, селищними, міськими, районними Радами народних депутатів.
Матеріали справи не містять доказів отримання відповідачкою такого державного акту. У зв'язку з цим, до відносин пов'язаних з користуванням відповідачкою земельною ділянкою, набутою у 2000 році слід застосовувати законодавство, що діє протягом періоду користування земельною ділянкою, в тому числі положення Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-III.
Статтями 92, 93, 98, 102 ЗК України від 25.10.2001, зокрема, передбачено користування земельною ділянкою на праві постійного користування, оренди, сервітуту, еміфітевзису та суперфіцію.
Відповідно до статті 125 Земельного кодексу України право власності, право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Однак, як було встанволено судом, правовстановлюючі документи на право власності або користування на земельну ділянку кадастровий номер 1213000000:01:253:0003 площею 0.2502 га із цільовим призначенням для будівнитцва та обслуговування будівель торгівлі за адресою: АДРЕСА_1 не обліковуються.
Так, суд звертає увагу, що рішенням Синельниківської міської ради 08.04.2003 року наданий дозвіл на розробку проектів відведення земельних ділянок, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 на земельну ділянку площею 0.2630 на підставі договору купівлі-продажу майна, що знаходиться у власності ОСОБА_1 та зобов'язано ОСОБА_1 замовити проєкти відведення вказаної земельної ділянки.
У подальшому ПП «Велес» на замовлення ОСОБА_1 від 15.11.2011 року розроблений проєкт землеустрою щодо відведення вказаної земельної ділянки для комерційного використання під нежитловими будівлями і підсобними приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 .
Як вбачається з пояснювальної записки ФОП ОСОБА_2 , якій згідно з договором №8 від 12.11.2015 року передані всі права та обов'язки щодо виконання умов договору, укладеного між ПП «Велес» та ОСОБА_1 , ФОП ОСОБА_2 зобов'язалась сформувати електронний документ із засвідченням його електронним цифровим підписом на земельну ділянку та підготовчі роботи щодо передачі документації із землеустрою для проходження процедури державної реєстрації земельної ділянки.
Водночас, як було встановлено судом, завершення вказаної процедури не відбулось.
Таким чином, після укладення договору купівлі-продажу нежитлової будівлі і державної реєстрації нотаріусом прав власності на неї у відповідача, як покупця, могло б виникнути право користування земельною ділянкою, на якій розташована вказана нежитлова будівля. Незважаючи на те, що нежитлова будівля не може бути відокремлена від земельної ділянки, на якій вона розташована, вказаними положеннями закону було врегульовано правовий режим нерухомого майна і правовий режим земельних ділянок, на яких воно розташовано, а отже, користувач земельної ділянки зобов'язаний сплачувати за користування нею певну плату, та оформити право користування земельною ділянкою.
У зв'язку з цим, відповідач належним чином не оформив правовідносини щодо користування спірною земельною ділянкою. Фактично, відповідачем лише розпочата процедура розроблення проекту відведення земельної ділянки. При цьому, дії направлені на укладення договору з позивачем не здійснювалися.
Отже, відповідачка правомірно володіла нежитловою будівлею, розташованою за адресою: АДРЕСА_1 , що само по собі свідчить про фактичне використання відповідачкою спірної земельної ділянки, сформованої як об'єкт цивільних прав за кадастровим номером 1213000000:01:253:0003, проте, з моменту виникнення права власності на вказане нерухоме майно у відповідачки виник обов'язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, яка знаходиться під нежитловою будівлею. І даний обов'язок відповідачкою не виконаний.
Згідно з положеннями частини 1 статті 1214 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов'язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави.
Безпідставне набуття відповідачем спірної земельної ділянки не є результатом протиправного діяння, а є наслідком законних дій, а саме набуття відповідачем у власність будівлі, яка безпосередньо пов'язана із земельною ділянкою.
Відповідно до п. 2.10 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 р. «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин», правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. Новий власник будинку (будівлі, споруди) у зв'язку з цим не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень».
Таким чином, з огляду на те, що речові права відповідача на земельну ділянку не реєструвались, останній не набув належних прав власності або користування щодо земельної ділянки, а тому він використовує земельну ділянку без достатніх правових підстав.
Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Отже, у випадку використання земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди, власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захистити своє право на компенсацію розміру неотриманої орендної плати за користування земельною ділянкою в порядку, визначеному статтею 1212 ЦК України.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Для кондикційних зобов'язань важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (статті 1212-1214 ЦК України).
Зазначений правовий висновок відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, які викладені у постановах від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17 (провадження № 12-182гс18), від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19) та висновку, викладеному у постанові Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 201/2956/19 (провадження № 61-2105св20).
У спорах про стягнення грошових коштів за користування земельною ділянкою до моменту оформлення особою права користування такою земельною ділянкою власник має право на отримання безпідставно збережених грошових коштів у порядку статті 1212 ЦК України. Тобто в такому разі суд виходить з того, що фактичний користувач земельної ділянки без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе грошові кошти, які мав заплатити за користування нею, отже, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України(аналогічний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц і від 20.09.2018 у справі № 925/230/17).
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 нагадала про принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди (лат. superficies solo cedit - будівництво приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він передбачений як потребами обороту, так і загалом самої природою речей, невіддільністю об'єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктах нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже, об'єкт нерухомості та земельна ділянка,
Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто, крім власника об'єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, інакше вона зайнята об'єктом нерухомого майна.
Таким чином, до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій знаходиться цей об'єкт, враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на її території будівлі або споруди, особа, яка придбала такий об'єкт, стає фактичним користувачем цієї земельної ділянки, на якій такий об'єкт нерухомого майна, а відносини з фактичним користуванням земельною ділянкою без оформлення права на цю ділянку (без укладення) договору оренди тощо) та недотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом умовними.
Подібний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008 /15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 22/207/15 і № 922/5468/14 та в постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 922/2413 /19.
Таким чином, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у собі вартість, яка має заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути таку вартість власника земельної ділянки на підставі положення частини 1 статті 1212 ЦК України.
Верховний Суд неодноразово виклав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору про притягнення до власника об'єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положення статей1212-1214ЦК України за фактичне користування без належних на те правової підстави земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об'єкт, необхідно, насамперед, з'ясувати: 1) фактичне користування земельною ділянкою2) площу земельної ділянки3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки)4) період користування земельною
Таким чином, саме власник нерухомого майна зобов'язаний ініціювати процес оформлення прав на земельну ділянку, невід'ємною складовою якого є розроблення землевпорядної документації та формування земельної ділянки як об'єкта цивільних прав.
Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. Статтею 14 Податкового кодексу України визначено, що плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Відповідач не є власником та постійним землекористувачем земельної ділянки, а тому не є суб'єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього, як землекористувача, є орендна плата (ст.14.1.72 ПК України).
Податковим кодексом України визначено, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є обов'язковим платежем, а його розмір визначається на підставі законодавчих актів, тобто є регульованою ціною (ст.14.1.36, 14.1.125, 288.5 ПК України).
Доводи відповідача про перехід до нього права користування земельною ділянкою на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі та про відсутність у нього доходів спростовуються вищевикладеним.
Також суд не погоджується з посиланнями відповідача на те, що він сплачує земельний податок з огляду на наступне.
На виконання ухвали суду про витребування доказів, Головне управління ДПС У Дніпропетровській області у листі від 03.02.2026 року за № 3479/5/04-36-24-13-11, повідомило, що за даними інформаційно - комунікаційної системи ДПС України (далі- ІКС «Податковий блок») ОСОБА_1 у період з 01.01.2000 по 31.12.2022 була власником земельної ділянки 0,2502 га, з цільовим призначенням «(03.07) для буд. та обслуговування будівель торгівлі (магазини)», кадастровий номер 1213000000:01:253:000 земельної ділянки: АДРЕСА_2 . Керуючись п. 286.5 ст. 286 ПКУ та з урахуванням ст.277 ПКУ, в автоматичному режимі сформовано податкові повідомлення (форма Ф) (далі - ППР) щодо суми нарахованого податкового зобов'язання із земельного податку з фізичних осіб за 2016 - 2022 роки: ППР N? 936538-1315-0417 від 18.05.2018р на суму 49 501, 86 грн. за 2016-2018 роки; ППР N? 117490-5352-0417 від 17.04.2019 в сумі 21 514,45 грн. за 2019 рік; ППР N? 456360-5340-0417 від 28.02.2020 на суму 21 514, 45 грн. за 2020 рік; ППР N? 1005362-2407-0417 від 22.03.2021 в сумі 20 467,36 грн за 2021 рік; ППР № 1449324-2413-0417 від 05.09.2022 року на суму 28 032,91 грн. за 2022 рік.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єкту нерухомого майна відсутня інформація щодо права власності/користування ОСОБА_1 на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 .
ДПС України розглядалась скарга ОСОБА_1 від 20.08.2021 року на ППР вид 22.03.2021 на суму 20 467,36 грн. за 2021 рік, яке сформовано ГУ ДПС у Дніпропетровській області.
На підставі даних ІКС «Податковий блок» було встановлено, що ОСОБА_1 є власником нежитлової будівлі , яка розташована на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , на яку проведено нарахування за 2021 рік по земельному податку у розмірі 20 467, 36грн.
Відповідно до п. 286.1 ст. 286 ПКУ підставою нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру.
Згідно до п.287.6 ст.287 ПКУ при переході права власності на будівлю споруду (їх частину) податок за земельні ділянки, на яких розташовані так будівлі, споруди (їх частини), з урахуванням прибудинкової території сплачуються на загальних підставах з дати державної реєстрації прав власності на таку ділянку.
Таким чином, при нарахуванні земельного податку ОСОБА_1 за спірну земельну ділянку, контролюючим органом не дотримано вимоги п. 287.6 ст. 287 та п. 287.6 ст. 287 ПКУ, у зв'язку з чим ДПС рішенням про результати розгляду скарги ОСОБА_1 скасувало ППР від 22.03.2021 року.
Відповідно до п. 288.1 ст.288 ПКУ підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування , які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни (абзац 2 п. ст. 288 ПКУ).
Згідно отриманих від Синельниківської міської ради переліків діючих договорів оренди за період 2000-2025 роки, відсутня інформація про укладені між Синельниківською міською радою та ОСОБА_1 договорів оренди землі за земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
За період 2005-2008 платником самостійно надавались подають розрахунки земельного податку (звіти), щодо розрахованих сум земель податку за вищевказану земельну ділянку.
Додатково зазначено, що між ОСОБА_1 та Синельниківською міською радою було укладений Договір на право тимчасового користування землею від 01.07.2008 року, відповідно до якого Синельниківська міська надає на підставі рішення від 08.04.2003 N? 133-8/XXIV та від 28.04.2005 року N? 441-24/IV, а ОСОБА_1 приймає у тимчасове користування земельну ділянку загальною площею 2 630 кв.м. Земельна ділянка надавалась на ум короткострокового користування строком на один рік, до укладання договору оренди землі за цільовим використанням.
Також, між ОСОБА_3 та Синельниківською міською радою укладений попередній Договір оренди земельної ділянки від 23.11.2011 року, згідно з яким Синельниківська міська рада на підставі рішень від 08.04.2003 року, від 04.11.2011 року, від 31.01.2011 року, надає, а ОСОБА_1 приймає в строкове платне користування земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 для комерційного використання за рахунок земель закладів торгівлі Синельниківської міської ради. Попередній договір укладено згідно ст.635 ЦК України, діє до оформлення документації із землеустрою на земельну ділянку, укладання та державної реєстрації основного договору оренди, але не більше 11 місяців з часу укладання даного договору.
Крім того, згідно статті 269 ПК України платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. При цьому, згідно пунктів 287.1 та 287.6 статті 287 ПК України власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. При переході права власності на будівлю, споруду (їх частину) податок за земельні ділянки, на яких розташовані такі будівлі, споруди (їх частини), з урахуванням прибудинкової території сплачується на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку.
Як свідчать матеріали справи, відповідач не оформив жодним чином своє право користування земельною ділянкою, зокрема, шляхом укладення відповідного договору оренди, та не зареєстрував право користування земельною ділянкою у встановленому законодавством порядку. За таких обставин, відповідач не може вважатися платником земельного податку, який би включався до складу єдиного податку.
Отже, єдиною формою здійснення плати за користування спірною земельною ділянкою для відповідачки, як землекористувача, могла бути орендна плата. Таким чином, розмір безпідставно збережених коштів за користування спірною земельною ділянкою має визначатися як розмір неодержаної орендної плати за землю.
При цьому, суд звертає увагу, що рішенням Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 13 грудня 2022 року у справі N?160/12913/22 були задоволені позовні вимоги Головного управління ДПС у Дніпропетровській області до ОСОБА_1 про стягнення податкового боргу (земельного податку) в розмірі 90 362, 99 грн. за період з 2016-2020 року включно, який не охоплюється позовними вимогами Синельниківської міської ради.
Згідно з частиною другою статті 21 Закону України «Про оренду землі» розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Відповідно до пункту 287.1 статті 287 ПК України власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
У пункті 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Згідно з пунктом 3 частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Відповідно до частини першої статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Розрахунок нормативно грошової оцінки земельної ділянки здійснюється відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, чинної на час виникнення спірних правовідносин.
Згідно з частиною другою статті 20 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Відповідно до частини третьої статті 23 Закону України «Про оцінку земель» витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Так, на засіданні комісії з визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, яке відбулося 30.08.2023 року члени комісії вирішили провести наступне засідання 27.09.2023 о 10:00 годині, секретарю комісії Самусенко Л.В. підготувати лист-запрошення ОСОБА_1 та надіслати його з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення, що підтверджується протоколом № 4.
Згідно з протоколом № 5 засідання комісії з визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам від 27.09.2023 ОСОБА_1 не з'явилася, було прийнято рішення визначити збитки у вигляді неодержаного Синельниківською міською радою доходу за час фактичного користування земельною ділянкою відносно ОСОБА_1 .
Відповідач запрошувався на засідання комісії з визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, що підтверджується листами від 10.08.2023 № 01-15-3597/0/2-23 та від 01.09.2023 № 01-15-3967/0/2-23. Листи не були отримані відповідачем та повернуті.
На засіданні, яке відбулося 27.09.2023 комісія вирішила визначити збитки у вигляді неодержаного Синельниківською міською радою доходу за час фактичного користування земельною ділянкою відносно ОСОБА_1 згідно акту № 5 від 27.09.2023 з визначення та відшкодування збитків власнику землі та землекористувачам в розмірі 217 916,71 грн. за період з 01.08.2021 року по 30.08.2023 року.
Розрахунок суми збитків недоотриманих бюджетом коштів внаслідок відсутності правовстановлюючих документів на земельну ділянку площею 0,2502 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що використовується ОСОБА_1 наданий позивачем та за період з 01.08.2021 року до 30.08.2023 року сума недоотриманих бюджетом коштів складає - 217 916 грн. 71 коп.
Рішенням виконавчого комітету міської ради від 25.10.2023 № 359/0/8-23 «Про затвердження актів комісії з визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам» було затверджено вищезазначений акт. Відповідачу рекомендовано відшкодувати визначені збитки в повному обсязі не пізніше одного місяця з дня прийняття рішення, оформити право користування земельною ділянкою відповідно до норм чинного законодавства.
Листом від 26.10.2023 року № 01-15-4889/0/2-23 «Про направлення акту комісії з визначення та відшкодування збитків власнику землі» відповідачу було направлено копію рішення виконавчого комітету міської ради від 25.10.2023 року № 359/0/8-23 «Про затвердження актів комісії з визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам» та акт з визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам від 27.09.2023 року № 4 з пропозицією вирішити питання у досудовому порядку. Відповідач лист не отримала, про що свідчить довідка про причини повернення/досилання в якій зазначено, що лист повертається за закінченням терміну зберігання.
Синельниківською міською радою обґрунтовано, що відповідач фактично одержав дохід в результаті не здійснення плати за землю, а саме, у період з 01.08.2021 року до 30.08.2023 року не сплачував за користування земельною ділянкою плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі, в результаті безоплатно користувався цією земельною ділянкою.
Враховуючи викладені обставини, суд вважає позовні вимоги в частині стягнення з відповідача доходів, отриманих від безпідставно набутого майна у розмірі 217 916,71 грн. законними та обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Надані позивачем розрахунки відповідачем не спростовані.
Відповідно до ч. 1 та ч. 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Отже, з урахуванням положень статті 141 ЦПК України з відповідачки на користь позивача необхідно стягнути витрати зі сплати судового збору в сумі 2684 грн.
У разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, суд підписує рішення без його проголошення (частина четверта статті 268 ЦПК України).
Згідно з частиною п'ятою статті 268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Повний текст рішення складений відповідно до ч. 5ст. 268 ЦПК України, що узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 05.09.2022 у справі № 1519/2-5034/11, тобто датою ухвалення судового рішення в даній справі, призначеній до розгляду на 04.02.2026 року, є дата складення повного судового рішення 16.02.2026 року.
Керуючись ст. 141, 247 ч.2, 259, 263-265, 268 ЦПК України,
Позовні вимоги Синельниківської міської ради до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати, задовольнити.
Стягнути з ОСОБА_1 (місцезнаходження: АДРЕСА_3 , РНОКПП - НОМЕР_1 ) на користь Синельниківської міської ради Дніпропетровської області (код ЄДРПОУ 34195542, місцезнаходження: Дніпропетровська обл., м. Синельникове, вул. Каштанова, 14) безпідставно збережені кошти у вигляді орендної плати в сумі 217 916 грн. 71 коп. (двісті сімнадцять тисяч дев'ятсот шічстнадцять гривень 71 копійка).
Стягнути з ОСОБА_1 (місцезнаходження: АДРЕСА_3 , РНОКПП - НОМЕР_1 ) на користь виконавчого комітету Синельниківської міської ради судовий збір у розмірі 2684,00 грн.(дві тисячі шістсот вісімдесят чотири гривні 00 копійок) на р/р UA988201720344200023000026879, МФО 820172, код ЄДРПОУ 04052637, банк отримувача: Держказначейська служба України, м. Київ.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Дніпровського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Повний текст судового рішення складений та підписаний 16.02.2026 року.
Суддя С. А. Форощук