04 лютого 2026 року
м. Київ
справа № 357/11041/23
провадження № 61-15800св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Гудими Д. А, Дундар І. О. (суддя-доповідач), Краснощокова Є. В., Пархоменка П. І.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Білоцерківська»,
відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Агротрейд-2000»,
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Білоцерківська», яка підписана представником Тетеря Світланою Ігорівною, на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 13 червня 2024 року у складі судді Бебешко М. М. та постанову Київського апеляційного суду від 30 жовтня
2024 року у складі колегії суддів: Яворського М. А., Кашперської Т. Ц., Фінагеєва В. О.,
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
У вересні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Білоцерківська» (далі - ТОВ «Агрофірма Білоцерківська») звернулось з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агротрейд-2000» (далі - ТОВ «Агротрейд-2000») про скасування державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди земельної ділянки.
Позов обґрунтований тим, що:
19 жовтня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма Білоцерківська» укладений договір оренди землі № 122, за яким відповідач передала в оренду строком на 7 років земельну ділянку площею 1,4632 га з кадастровим номером 3220489500:01:025:0002, розташовану в межах Шкарівської сільської ради Білоцерківського району Київської області;
24 листопада 2015 року державний нотаріус Узинської міської державної нотаріальної контори Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Малькевич Л. В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав, яким було зареєстровано право оренди на земельну ділянку за позивачем, номер запису про інше речове право: 12198751. Протягом усього часу дії договору оренди землі орендар користувався земельною ділянкою у своїй господарській діяльності та належним чином сплачував орендну плату, і відповідач не зверталася з претензіями або позовами щодо його неналежного виконання;
відповідно до частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі мав би закінчитися 19 жовтня
2022 року, однак його було автоматично поновлено на один рік до 19 жовтня 2023 року в силу дії на той момент норми підпункту 1 пункту 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України у редакції Закону України
від 24 березня 2022 року № 2145-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану»;
21 вересня 2022 року ТОВ Агрофірма «Білоцерківська», користуючись наявним у позивача переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, відповідно до норм частин першої - п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та пункту 5 договору оренди землі, направило ОСОБА_2 засобами поштового зв'язку лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, в якому пропонувало поновити його ще на 7 років. Разом з цим листом також було направлено проект відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Орендодавець отримала лист
29 вересня 2022 року, однак не відповіла на нього у місячний строк, як того вимагають норми частини п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі»;
натомість 23 грудня 2022 року ОСОБА_3 звернулась до державного реєстратора Майорка Т. О. із заявою про державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ «Агрофірма Білоцерківська» на земельну
ділянку у зв'язку з нібито припиненням дії договору оренди землі, на підставі якої 27 грудня 2022 року державний реєстратор Майорка Т.О. незаконно провела державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ «Агрофірма Білоцерківська», а в цей же день відповідач уклала договір оренди земельної ділянки № 74 з ТОВ «Агротрейд -2000», за яким вона передала йому в оренду земельну ділянку на 7 років, і поданому тому ж державному реєстратору документи для державної реєстрації права оренди земельної ділянки за
ТОВ «Агротрейд -2000», яку було проведено 29 грудня 2022 року;
таким чином, через незаконну реєстрацію припинення права оренди
ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» на земельну ділянку відповідач до закінчення строку дії договору оренди землі передала цю ділянку в оренду іншому орендарю, тим самим порушивши право оренди позивача як законного орендаря і його переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк.
Враховуючи викладене позивач просив:
скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» на земельну ділянку з кадастровим номером 3220489500:01:025:0002, дата, час державної реєстрації: 23 грудня 2022 року 17:26:57;
визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі № 122 від 19 жовтня 2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» у викладеній редакції;
визнати відсутнім у ТОВ «Агротрейд-2000» право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220489500:01:025:0002 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 785291932204.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області
від 13 червня 2024 року у задоволенні позовних вимог ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі;
позивач 19 вересня 2022 року направив ОСОБА_1 лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк, в якому повідомив про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк з додатковою угодою до договору оренди землі від 19 вересня 2022 року;
листом від 12 квітня 2022 року, який було вручено позивачу 21 квітня
2022 року, тобто за шість місяців перед закінченням строку дії договору оренди, як це було передбачено абзацом другим пункту 5 договору оренди
від 19 жовтня 2022 року, орендодавець ОСОБА_1 повідомила
ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська», що не оспорюється позивачем, про небажання укладати новий договір оренди з ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» або продовжувати дію вищезазначеного договору;
аналіз положень частини першої-п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» свідчить про те, що для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення;
водночас, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини друга-п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі») процедури, так і наявності волевиявлення сторін;
ураховуючи викладене, встановивши фактичні обставини у справі, від яких залежить правильне вирішення спору, суд вважав, що реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін договору, а у спірних правовідносинах переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося у зв'язку з недосягненням між сторонами домовленості щодо істотних умов договору;
ОСОБА_1 , як орендодавець, заперечувала проти поновлення договору оренди, виклавши це в повідомленні про небажання продовжувати строк дії договору оренди землі із ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська»;
установивши, що після закінчення строку дії договору оренди між
ТОВ «Агромірма «Білоцерківська», як орендарем, і ОСОБА_1 , як орендодавцем, не досягнуто згоди щодо продовження дії договору оренди на змінених умовах, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі між
ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» та ОСОБА_1 у запропонованій позивачем редакції, оскільки орендодавець повідомив орендаря про відсутність наміру продовжувати дію вказаного договору оренди;
водночас, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди;
наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки згідно з положеннями частини п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» виключає можливість визнання поновленим попереднього договору у вибраний позивачем спосіб;
оскільки орендодавець відмовився поновлювати договір оренди землі, суд вважав, що у ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» припинилося переважне право орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі;
з приводу позовних вимог про скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно припинення права оренди ТОВ«Агрофірма «Білоцерківська» на земельну ділянку з кадастровим номером 3220489500:01:025:0002 та визнання відсутнім у ТОВ «Агротрейд-2000» права оренди вказаної земельної ділянки суд зазначив, що на момент судового розгляду даної цивільної справи та ухвалення у ній рішення (13 червня 2024 року), закінчився термін дії договору оренди, укладений між ТОВ «Агрофірма Білоцерківська» та ОСОБА_1 19 жовтня 2015 року, строк якого автоматично продовжувався до 19 жовтня 2023 року, тому у позивача відсутнє чинне право оренди, а тому в задоволенні вказаної позовної вимоги необхідно відмовити.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Київського апеляційного суду від 30 жовтня 2024 року апеляційну скаргу
ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» залишено без задоволення. Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 13 червня
2024 року залишено без змін. Вирішено питання розподілу судових витрат.
Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції та зазначив, що:
правильним є висновок суду першої інстанції про те, що договір
від 19 жовтня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Білоцерківська», мав би закінчитися 19 жовтня 2022 року, але до нього підлягали застосуванню норми підпункту 1 пункту 27 Перехідних положень
ЗК України і його дію в силу цих норм було автоматично поновлено на один рік до 19 жовтня 2023 року;
однак, в період дії вищевказаного договору, за повідомленням відповідача 23 грудня 2022 року державним реєстратором Фурсівської сільської ради Майорко Т. О. було здійснено державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Білоцерківська»;
враховуючи викладене, колегія суддів вважає доведеним той факт, що такими діями відповідач дійсно порушив права позивача, як орендаря земельної ділянки за договором від 19 жовтня 2015 року, який станом на
23 грудня 2022 року ще був чинним;
звертаючись до суду з позовом, позивач просив суд визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 19 жовтня 2015 року, кадастровий номер земельної ділянки 3220489500:01:025:0002, укладений між
ТОВ «Агрофірма Білоцерківська» та ОСОБА_4 на один рік - до 19 жовтня 2023 року;
разом з тим, суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновлений первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити;
таким чином, оскільки на час розгляду даної справи і ухвалення судом першої інстанції оскаржуваного рішення (13 червня 2024 року) строк дії договору оренди закінчився (19 жовтня 2023 року), колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність у позивача права користування орендованою земельною ділянкою, так як позивач вже не був орендарем вказаної земельної ділянки, а відтак й відсутність підстав для задоволення позовних вимог;
посилання апелянта на те, що ухвалення судом першої інстанції рішення про відмову у задоволенні позовних вимог з цих підстав унеможливить його подальше звернення до суду за захистом своїх прав, зокрема права вимагати відшкодування збитків у зв'язку з порушенням його права користування земельною ділянкою, колегія суддів відхилила, адже позивач не позбавлений права звернутися до суду з відповідним позовом, якщо вважатиме, що відповідачем порушено його права і завдано збитків;
колегія суддів дійшла до висновку про стягнення з ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» на користь ОСОБА_1 витрат на правничу допомогу у розмірі 20 000 грн, а на користь ТОВ «АГРОТРЕЙд-2000» витрат на правничу допомогу у розмірі 22 000 грн, оскільки позивач, подаючи клопотання про зменшення розміру витрат на правничу допомогу понесених відповідачами, належних та допустимих доказів щодо необґрунтованості та не співмірності вказаних витрат суду не надав.
Аргументи учасників справи
26 листопада 2024 року ТОВ «Агрофірма Білоцерківська» засобами поштового зв'язку подало касаційну скаргу, яка підписана представником Тетеря С. І., у якій просило скасувати рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 13 червня 2024 року, постанову Київського апеляційного суду від 30 жовтня 2024 року та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Касаційна скарга мотивована тим, що:
лист-повідомлення орендодавця не може братися до уваги судом як доказ припинення переважного права орендаря на укладення договорів оренди земні на повий строк, якщо намір орендодавця самостійно обробляти земельну ділянку після спливу дії договору оренди землі не підтвердився, а його поведінка свідчить про протилежне - укладення договору з іншим орендарем, така поведінка орендодавця є суперечливою і недобросовісною та порушує переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк;
порушення переважного права орендаря матиме місце при укладенні договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб;
суди безпідставно встановили, що переважне право позивача припинилося через висловлення заперечень щодо поновлення договорів оренди землі на підставі частини п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки відповідач не надсилала відповідні заперечення на виконання вимог цієї норми закону;
висновки Верховного Суду у справах № 379/1354/18, № 379/1439/18,
№ 378/382/18, № 325/1951/19, № 399/295/21, № 693/137/22, № 908/2314/18 не підлягають врахуванню судом у цій справі через неподібність спірних правовідносин;
що стосується зміни позивачем істотних умов договору оренди землі під час його поновлення, то помилковим є висновок суду першої інстанції, що запропоновані нові істотні умови нібито погіршують становище відповідача-1 у зв'язку з тим, що передбачають збільшення строку оренди вдвічі,
до 14 років. Суд не врахував, що проект додаткової угоди передбачає викладення договору оренди землі у новій редакції і в пункті 5 цієї редакції було передбачено укладення Договору на 14 років з дати його укладання, яка мала місце 19 жовтня 2015 року, тобто цей строк включає 7 років оренди, що вже сплили після укладення Договору у первісній редакції, і передбачає ще 7 років оренди, які мають закінчитися 19 жовтня 2029 року, що свідчить про те, що орендодавцю було запропоновано поновити договір на той самий строк без зміни цієї істотної умови. Більше того, викладена у додатковій угоді нова редакція договору оренди землі за своїми істотними умовами відмінна від первісної редакції тим, що у ній було запропоновано внести зміни щодо розміру орендної плати шляхом її збільшення з 3 764,85 грн до 11 560,88 грн, тобто фактично в 3 рази, що лише покращує умови оренди для
ОСОБА_1 ;
відтак, викладене свідчить, що орендар дотримався усіх необхідних вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» для реалізації свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, що мало б бути підставою для захисту цього права у судовому порядку, однак через необґрунтованість і передчасність висновків суду першої інстанції та безпідставне усунення судом апеляційної інстанції від оцінки цих висновків призвело до незаконної відмови у задоволенні його відповідних позовних вимог;
У грудні 2024 року ОСОБА_1 через представника ОСОБА_5 подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу ТОВ «Агрофірма Білоцерківська» залишити без задоволення, оскаржені судові рішення - без змін.
Відзив обґрунтований тим, що:
судом першої та апеляційної інстанцій вірно встановлено відсутність у позивача прав, свобод або охоронюваних законом інтересів, які порушено відповідачами, так як у нього відсутнє переважне право орендаря, та судами правильно застосовано норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини;
орендодавець надіслав свої заперечення щодо поновлення договору і таке заперечення являється достатнім волевиявленням;
право орендаря на поновлення договору оренди землі не є абсолютним, наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено;
позивач безпідставно вказує, що у договірних відносинах з ОСОБА_1 він є більш вразливою стороною. У той же час у спірних правовідносинах більш вразливою (слабкішою) стороною є не позивач, а саме фізична особа орендодавець, що відповідає висновку Великої Палати Верховного Суду в постанові від 15 січня 2020 року по справі № 322/1178/17;
наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки виключає можливість визнання поновленим попереднього договору у вибраний позивачем спосіб;
судова практика наведена позивачем для нібито підтвердження правомірності його аргументів не може бути застосована до даних правовідносин через відсутність подібності правовідносин, а також через те, що усі постанови Верховного Суду, на які посилається позивач, ухвалені значно раніше ніж остання судова практика Верховного Суду, наведена у відзиві;
у діях орендодавця відсутня суперечлива поведінка. Жодна норма жодного закону не встановлює обов'язку орендодавця обґрунтовувати своє небажання щодо поновлення договору оренди землі;
відсутність домовленості щодо нових істотних умов договору оренди землі, що укладається на новий строк має наслідком припинення переважного права орендаря в силу імперативної норми частини четвертої статті 33 ЗУ «Про оренду землі» (у відповідній редакції);
позивачем не надіслано оферту (додаткову угоду) в розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі», що свідчить про відсутність переважного права орендаря на укладання договору;
аргументи позивача про те, що договір було пролонговано до 19 жовтня
2023 року не відповідають обставинам справи та доказам по справі, оскільки строк дії договору оренди землі позивача закінчився 24 листопада 2022 року;
автоматичне поновлення договорів оренди землі на період дії воєнного стану діяло до 19 листопада 2022 року, тобто, таке положення закону поширює свою дію виключно на ті договори оренди землі, дія яких закінчувалась до 19 листопада 2022 року, в той же час договір оренди землі позивача закінчився 24 листопада 2022 року, тобто, після припинення автоматичного поновлення;
У січні 2025 року ТОВ «Агротрейд-2000» через представника Косяка В. М. подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу ТОВ «Агрофірма Білоцерківська» залишити без задоволення, оскаржені судові рішення - без змін.
Відзив обґрунтовано тим, що:
при наявності вираженого волевиявлення орендодавця/Відповідача 1 про те, що він не збирається укладати новий договір оренди з касатором/позивачем або продовжувати дію існуючого договору оренди та направлення Відповідачем 1 листа-повідомлення про це на адресу касатора/позивача у строк встановлений договором № 122, направлення ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» пропозиції про продовження відносин оренди не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами, у зв'язку з чим, у позивача відсутнє переважне право перед іншими особами на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк за встановлених обставин та відсутні підстави для визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі;
неналежне оформлення позивачем пропозиції відповідачу 1 щодо укладання договору оренди на новий строк є самостійною підставою відсутності переважне право на поновлення договору оренди землі;
не заслуговує на увагу твердження касатора/позивача про те, що додаткова угода щодо поновлення договору оренди землі за своїми істотними умовами відмінна від первісної редакції цього договору тим, що у ній було запропоновано внести зміни щодо розміру орендної плати шляхом її збільшення з 3764,85 грн до 11560,88 грн, тобто в 3 рази, що лише покращує умови оренди для ОСОБА_1 , у зв'язку з тим, що додатковою угодою погіршені права та обов'язки ідповідача 1, а права та обов'язки касатора/позивача навпаки покращено;
касатор/позивач не мав/не має переважного права на поновлення договору № 122, у зв'язку з тим, що відповідачем 2 були запропоновані відповідачу 1 більш вигідні умови оренди спірної земельної ділянки ніж ті, що були запропоновані касатором/позивачем у додатковій угоді до договору оренди землі від 19 вересня 2022 року;
посилання касатора на застосування судової практики викладеної Великою Палатою Верховного Суду, Верховним Судом, Верховним Судом України у вище зазначених постановах до спірних правовідносин є безпідставним, необґрунтованим та не може бути враховано при розгляді даної справи, оскільки у цих справах є відмінними предмет і підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також матеріально-правове регулювання спірних відносин, у порівнянні зі справою №357/11041/23, яка переглядається касаційним судом, крім, справи №379/1354/18 в якій схожі фактичні обставини, які мають юридичне значення.
У січні 2025 року ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» через Електронний суд подало клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, яке підписане представником Тетерею С. І., в якому просить передати справу № 357/11041/23 на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Клопотання мотивоване тим, що:
аналіз судових рішень різних колегій суддів, судових палат КЦС ВС та КГС ВС, опублікованих в Єдиному державному реєстрі судових рішень, свідчить про неоднакове застосування норм пункту 6 статті 3, статті 777
ЦК України і статті 33 Закону України «Про оренду землі» при вирішенні спорів щодо укладення договорів оренди на новий строк у випадках, коли орендодавець уклав договір з новим орендарем, попередньо відмовивши попередньому орендарю в укладенні договору на новий строк через намір використовувати об'єкт оренди для власних потреб та/або ухилившись від розгляду пропозиції попереднього орендаря щодо укладення договору на новий строк;
у КЦС ВС та КГС ВС відсутня стала і послідовна практика вирішення спорів щодо укладення договору оренди на новий строк у подібних правовідносинах, що є порушенням принципу правової визначеності і загалом принципу верховенства права;
формування ВС висновків щодо відсутності порушеного переважного права первісного орендаря на укладення договору оренди на новий строк у випадку суперечливої поведінки орендодавця, який заявляє про намір самостійно використовувати об'єкт оренди для власних потреб, але після закінчення первісного договору передає його в оренду іншому орендарю, не розглянувши належним чином надіслану первісним орендарем пропозицію щодо укладення договору на новий строк, порушує одну із загальних засад цивільного законодавства - добросовісність та робить таке переважне право ілюзорним і декларативним, тим самим підриваючи стабільність цивільного обороту речових прав на майно;
з метою формування єдиної правозастосовної практики та забезпечення орендарям реальної можливості скористатися правом оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні договору оренди на новий строк існує необхідність передати цю справу на розгляд ВП ВС на підставі частин третьої, п'ятої статті 403 ЦПК України для відступу від висновків колегій суддів КЦС ВС у справах № 625/166/18, № 693/42/18,
№ 379/1439/18, № 378/382/18, № 132/1184/19, № 132/2626/19, № 604/483/23, № 604/480/23, № 604/648/23, № 604/630/23, № 604/290/23, № 604/647/23,
№ 604/779/23 та надання висновку з приводу того, чи порушується переважне право первинного орендаря на укладення договору оренди на новий строк, який, керуючись положеннями або статті 777 ЦК України, або статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у випадку, якщо об'єктом оренди є земельна ділянка), завчасно направив орендодавцю лист[1]пропозицію щодо укладення договору оренди на новий строк, у випадку, якщо орендодавець повідомив його про намір самостійно використовувати об'єкт оренди для власних потреб (тобто, відсутність волевиявлення на його передачу в оренду на новий строк) і не розглянув його пропозицію щодо укладення договору оренди на новий строк, але після закінчення первісного договору передав його в оренду іншому орендарю, та чи узгоджується така поведінка з принципом добросовісності. Наведена правова проблема стосується не однієї конкретної справи, а має значення для вирішення низки сотень подібних спорів щодо поновлення договорів оренди, строк дії яких вже завершився, або завершиться найближчим часом, що вже перебувають на розгляді у судах України і можуть виникнути в майбутньому. Сформовані ВП ВС висновки можуть вплинути на правозастосування статті 777 ЦК України відносно усіх договорів оренди і на правозастосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» як у редакції, що діяла до 16 січня 2020 року, до її викладення у новій редакції Законом України № 340-IX від 05 грудня 2019 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», так і в новій редакції, що діє з 16 січня 2020 року.
У лютому 2025 року ТОВ «Агротрейд-2000» через представника Косяка В. М. подало заперечення на клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, в якому просить відмовити у задоволенні клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Заперечення мотивоване тим, що постанови Верховного Суду, на які посилається заявник, ухвалені у правовідносинах, відмінних до справи, що переглядається.
У червні 2025 року ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» через Електронний суд подало клопотання, яке підписане представником Тетерею С. І., в якому просить:
відмовити ОСОБА_1 у стягненні з ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» понесених витрат на правничу допомогу під час розгляду цієї справи у суді касаційної інстанції, або зменшити розмір таких витрат до 5 000 грн;
зменшити розмір заявлених представником ТОВ «Агротрейд-2000» витрат на правову допомог до 5 000 грн.
Клопотання мотивоване тим, що:
правова позиція відповідачів була сталою і не зазнавала змін протягом розгляду спору двома судовими інстанціями, тому обсяг заявлених витрат є суттєво завищеним та підлягає зменшенню до 5 000 грн на користь кожного;
у договорі про надання правничої допомоги № 32/23 від 14 вересня 2023 року та додатку № 1 до нього суми за надання правничої допомоги у розмірі конкретних послуг не відповідають тим, що заявила представник відповідача до стягнення із позивача в акті виконаних робіт (наданих послуг) № 5 до Договору № 32/23 від 14 вересня 2023 року, що є самостійною підставою для відмови у стягненні цих витрат.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 09 грудня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі № 357/11041/23 та витребувано справу із суду першої інстанції.
У грудні 2024 року матеріали справи № 357/11041/23 надійшли до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 27 січня 2026 року справу призначено до судового розгляду.
Межі та підстави касаційного перегляду
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
В ухвалі Верховного Суду від 09 грудня 2024 року зазначено, що Касаційна скарга містить передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України підстави для відкриття касаційного провадження (суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 14 травня 2019 року у справі № 912/3808/16, від 16 травня 2019 року у справі № 912/1982/17, від 26 квітня 2022 року у справі №621/900/19, від 14 червня 2022 року у справі
№ 904/3789/19, від 31 січня 2023 року у справі № 922/4702/21, від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17, від 18 січня 2018 року у справі
№ 910/12017/17, від 03 вересня 2019 року у справі № 922/3412/18,
від 15 вересня 2022 року у справі № 692/529/21, від 02 вересня 2022 року у справі № 692/526/21, від 20 липня 2022 року у справі № 692/525/21,
від 31 жовтня 2018 року у справі № 702/699/16-ц, від 01 серпня 2019 року у справі № 385/1446/16-ц, від 17 жовтня 2019 року у справі № 728/2442/16-ц, від 26 червня 2019 року у справі № 923/759/18, від 26 квітня 2022 року у справі № 621/900/19, від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20,
від 23 листопада 2023 року у справі № 906/1314/21, від 25 жовтня 2022 року у справі № 904/947/21, від 21 вересня 2022 року у справі № 926/2720/21,
від 03 квітня 2024 року у справі № 910/14933/22, від 21 лютого 2024 року у справі № 906/1324/21, від 07 лютого 2024 року у справі № 906/1311/21,
від 06 лютого 2024 року у справах № 906/1321/21, № 914/768/23, від 31 січня 2024 року у справах № 906/1320/21, №906/1315/21, №906/1319/21,
від 16 січня 2024 року у справі № 910/14543/20, від 25 жовтня 2022 року у справі № 904/947/21, від 21 вересня 2022 року у справі № 926/2720/21,
від 21 січня 2020 року у справі № 379/1354/18, від 15 лютого 2023 року у справі № 399/295/11, від 18 квітня 2019 року у справі № 625/166/18,
від 15 травня 2024 року у справі № 910/698/23, від 24 листопада 2021 року у справах № 922/1197/21, № 915/1517/19, від 03 листопада 2021 року у справі № 910/7864/20, від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17,
від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18, від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 31 січня 2024 року у справі № 906/1319/21,
від 14 травня 2021 року у справі № 266/7053/18 та у постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14,відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах та судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частиною третьою статті 411 ЦПК України).
Фактичні обставини справи
Суди встановили, що земельна ділянка, площею 1,4632 га з кадастровим номером 3220489500:01:025:0002, розташована у межах Шкарівської сільської ради Білоцерківського району Київської області, належить ОСОБА_1
19 жовтня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» укладений договір оренди землі № 122, згідно пункту 1 якого, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться: Київська область, Білоцерківський район, Шкарівська сільська рада та належить орендодавцю на праві власності на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку ЯА № 604019, виданого 18 жовтня 2005 року.
Згідно з пунктом 5 договору оренди землі № 122, договір укладений на сім років. Після закінчення строку договору орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Якщо орендодавець не збирається укладати новий договір оренди з орендарем або продовжувати дію цього договору, він зобов'язаний за шість місяців до закінчення строку дії даного договору повідомити про це орендаря в письмовій формі, а також за свій рахунок відновити межі земельної ділянки в натурі.
Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у п'ятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі
(пункт 16 договору).
Дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря (пункт 31 договору).
У пункті 37 сторони визначили, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди.
Згідно акту приймання-передачі земельної ділянки від 24 листопада 2015 року орендодавець ОСОБА_1 , з одного боку, передає, а орендар
ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська», в особі директора ОСОБА_6 , з другого приймає в строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку, кадастровий номер 3220489500:01:025:0002, що знаходиться в межах землекористування Шкарівської сільської ради, загальною площею 1,4632 га, у тому числі рілля 1,4632 га.
З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер витягу: 48306252, вбачається, що 24 листопада 2015 року 17:21:59, державним реєстратором Узинської міської державної нотаріальної контори Київської області Малькевич Л. В. зареєстровано договір оренди землі, серія та номер: б/н, виданий 19 жовтня 2015 року; рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 26432793 від 24 листопада 2015 року 17:20:02; вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки; зміст, характеристика іншого речового права: строкове платне користування земельною ділянкою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строк дії: на 7 років; відомості про суб'єкта іншого речового права: орендар ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська», орендодавець:
ОСОБА_1 ; опис об'єкта іншого речового права: земельна ділянка площею 1,4632 га, об'єкт нерухомого майна: земельна ділянка з кадастровим номером: 3220489500:01:025:0002.
21 вересня 2022 року ТОВ Агрофірма «Білоцерківська» направила лист-повідомлення (клопотання) про укладання договору оренди землі на новий строк за вих. № 01-3-133 до якого долучено проект додаткової угоди.
19 квітня 2022 року ОСОБА_1 направила директору
ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» лист-повідомлення, в якому повідомила, що термін дії договору закінчується 24 листопада 2022 року, що відповідно до пункту 31 договору є підставою для його припинення, та відновлення меж земельної ділянки в натурі на місцевості. Зазначила, що на виконання пункту 5 договору, не бажає укладати новий договір оренди з ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» або продовжувати дію вказаного договору, а має намір обробляти земельну ділянку за договором самостійно і використовувати її для власних потреб на власний розсуд і просила утриматись від вчинення дій які б перешкоджали йому відразу після закінчення строку дії договору використовувати належну їй земельну ділянку.
З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 23 грудня 2022 року державним реєстратором Фурсівської сільської ради Майорко Т. О. здійснено державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська», на підставі: лист-повідомлення, серія та номер: б/н, виданий 12.04.2022, видавник:
гр. ОСОБА_1
27 грудня 2022 року між орендодавцем ОСОБА_1 та ТОВ «Агротрейд-2000 укладений договір оренди земельної ділянки № 74, за яким орендодавець і передала орендарю оренду земельну ділянку, площею
1,4632 га, з кадастровим номером: 3220489500:01:025:0002, яка розташована за межами населеного пункту на території Шкарівської сільської ради Білоцерківського району Київської області строком на 7 років.
27 грудня 2022 року державним реєстратором Фурсівської сільської ради Майорко Т. О. було здійснено державну реєстрацію іншого речового права: 48877288, документи подані для державної реєстрації: договір оренди земельної ділянки, серія та номер: 74, виданий 27 грудня 2022 року підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 65978770 від 29 грудня 2022 року; вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки; зміст, характеристика іншого речового права: 27 грудня 2022 року, строк: 7 років, дата закінчення дії:
27 грудня 2029 року, з автоматичним продовженням дії договору; відомості про суб'єкта іншого речового права: орендодавець: ОСОБА_1 , орендар:
ТОВ «Агротрейд-2000».
Згідно з даними АТ «Укрпошта», поштові перекази на ім'я ОСОБА_1 від
ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» виплачені адресату під підпис: 05 грудня 2020 року на суму 3 685,14 грн, 16 листопада 2021 року на суму 3 685,14 грн, 26 вересня 2022 року на суму 3685,14 грн.
Позиція Верховного Суду
Касаційний суд заслухав суддю-доповідача, перевірив наведені у касаційній скарзі доводи, за результатами чого робить висновок про наявність правових підстав для задоволення клопотання та передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду з таких мотивів.
У цій справі ключовим питанням є те, з якого моменту необхідно обчислювати строк дії договорів оренди землі.
Суди взяли до уваги положення пунктів 37 відповідних договорів, згідно з якими договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди. Оскільки 24 листопада 2015 року відповідно відбулася державна реєстрація права оренди на земельну ділянку за договором, то суди зробили висновок, що строк дії договору закінчився
24 листопада 2022 року відповідно.
Позивач у касаційній скарзі не погоджується із висновками судів та наполягає на тому, що сторони договору оренди землі не могли пов'язувати момент укладення договору оренди землі і набрання ним чинності з моментом державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, оскільки це суперечило імперативним нормам пункту 1 частини першої статті 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Вважає, що до спірних правовідносин мають бути застосовані норми частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі», згідно з якими строк дії договору оренди землі мав обчислювалися з моменту його укладення - 19 жовтня 2015 року, а не з моменту державної реєстрації права оренди.
Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).
Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК Украйни).
Тлумачення, як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) приватного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, у першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства (див. зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року у справі № 180/1735/16-ц, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі № 520/1185/16-ц, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року у справі № 214/7462/20).
Розумність характерна та властива як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватноправових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і тлумачення процесуальних норм (див: постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 16 червня 2021 року в справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року в справі № 209/3085/20, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2022 року в справі № 519/2-5034/11).
Добра совість - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року в справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18), постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 листопада 2019 року у справі № 337/474/14-ц (провадження № 61-15813сво18), постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21 (провадження № 61-2058сво23)).
З урахуванням того, що норми цивільного законодавства мають застосовуватися із врахуванням добросовісності, то принцип доброї совісті не може бути обмежений певною сферою (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 463/13099/21 (провадження № 61-11609сво23), постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року в справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23), постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21 (провадження № 61-2058сво23)).
Особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд (частина перша статті 12 ЦК України).
Для приватного права апріорі притаманна диспозитивність, яка проявляється, зокрема, в тому, що особа, з урахуванням принципу свободи правочину, сама вирішує вчиняти чи не вчиняти певний правочин (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 липня 2022 року в справі № 303/2983/19 (провадження № 61-4745св21), постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 29 січня 2024 року в справі № 369/7921/21 (провадження № 61-5293 сво 23), постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 03 червня 2024 року в справі № 712/3590/22 (провадження № 61-14297сво23)).
Касаційний суд вже звертав увагу, що автономія волі та приватний інтерес є «підвалинами» сучасного приватного права. Завдання приватного права полягає у «напрацюванні» таких правил, які максимальною мірою забезпечують автономію волі та реалізацію приватного інтересу кожної особи, без порушення прав і інтересів інших осіб (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 серпня 2024 року в справі № 601/1396/21 (провадження № 61-6001св23)).
У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20), постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим (див. постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року в справі № 761/26815/17 (провадження № 61-16353сво18)).
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов'язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов'язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 липня 2021 року в справі № 759/24061/19 (провадження № 61-8593св21)).
В ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов'язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред'явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов) (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред'явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб'єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб'єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 червня 2021 року в справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)).
Натомість нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним» (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 січня 2019 року у справі № 759/2328/16 (провадження № 61-5800зпв18)). Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов'язків.
Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
Нікчемний правочин (частина друга статті 215 ЦК України) є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio), і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure). Нікчемність правочину має абсолютний
ефект, оскільки діє щодо всіх (erga omnes). Нікчемний правочин не
створює юридичних наслідків, тобто, не зумовлюєпереходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 лютого 2023 у справі № 359/12165/14-ц (провадження № 61-13417св21), постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 13 березня 2023 року в справі № 398/1796/20 (провадження № 61-432сво22)).
Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 ЦК України).
Тлумачення вказаної норми свідчить, що під змістом правочину (договору) розуміється сукупність умов. У статті 217 ЦК України встановлено правові наслідки недійсності окремих частин правочину. Окремою частиною правочину в контексті статті 217 ЦК України є окрема частина змісту правочину (договору), тобто його умова. При цьому, недійсність окремої частини договору не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо буде встановлено, що договір був би укладений сторонами і без включення до нього умов, які визнаються недійсними або є нікчемними. Слід враховувати, що при задоволенні позову про оспорювання окремих умов договору потрібно з'ясовувати, що договір був би укладений сторонами і без включення до нього умов, які визнаються недійсними (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 334/7687/21 (провадження № 61-10300св22)).
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
У постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) міститься висновок, що «у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов'язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов'язання його сторони набувають обов'язки (а не лише суб'єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов'язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов'язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».
Тлумачення частини четвертої статті 263 ЦК України свідчить, що виборі того чи іншого висновку щодо застосування норми права, суд має вирішити питання про його релевантність до обставин справи, яку суд розглядає. Для цього суд має оцінити правовідносини на предмет подібності. Подібність правовідносин потрібно оцінювати за змістовним, суб'єктним та об'єктним критеріями. Висновок щодо застосування норми права зроблений Верховним Судом в контексті конкретних обставин справи, яка ним розглянута, належить враховувати в справах з подібними правовідносинами (див. постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21 (провадження № 61-2058сво23)).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 квітня 2025 року у справі № 357/13337/23 (провадження № 61-16298св24) зазначено:
«відповідно до пункту 37 договору оренди землі від 20 жовтня 2015 року, укладеному між ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» та ОСОБА_3, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди. Речове право оренди спірної земельної ділянки за позивачем було зареєстровано 04 грудня 2015 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішенням державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного управління юстиції у Київській області Рибалко В. М., рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 26818772 від 07 грудня 2015 року, строк дії 7 років, без зазначення права пролонгації.
Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеному у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22), з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону України «Про оренду землі». З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов'язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.
У наведені вище постанові Велика Палата Верховного Суду також вказала, що право оренди земельної ділянки є речовим і без державної реєстрації такого права немає правових підстав для користування відповідною земельною ділянкою. Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту цього права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. Так, орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.
Окрім цього, Велика Палата Верховного Суду підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, проте відступила від висновків, викладених у вказаній постанові Верховного Суду України, у частині того, що, виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.
Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня
2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону України «Про оренду землі» вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації.
Цим Законом абзац третій частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» викладено в такій редакції: «дата укладення та строк дії договору оренди». Тобто із 16 січня 2020 року, окрім строку дії договору оренди землі, до істотних умов цього правочину належить також дата його укладення.
Як зазначила Велика Палата Верховного Суду, слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання - для договорів із 1 січня 2013 року), з якого у його сторін виникають права та обов'язки в зобов'язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов'язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі»).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23) зауважила, що абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі» у наведеній вище редакції імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії. Сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов'язки) у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі» у редакції Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону України «Про оренду землі», не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.
Викладена у пункті 37 договору умова про набрання ним чинності після його державної реєстрації суперечить правилам обчислення строку дії договору оренди землі, імперативно встановленим другим реченням частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі», а тому вказана умова не змінила визначений Законом України «Про оренду землі» момент, з якого розпочав перебіг строк дії договору. Узявши до уваги те, що строк дії договору почався з дати його укладення (з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та підписання - 20 жовтня 2015 року) і сплив на час укладення 12 січня 2023 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Агротрейд-2000» договору оренди землі та вчинення на їх підставі відповідних реєстраційних дій, Верховний Суд погоджується з висновком суду про відсутність порушеного права
ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська».
Законом України від 24 березня 2022 року № 2145-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», що доповнено розділ Х «Перехідні положення» ЗК України пунктами 27, 28, згідно з якими під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей, зокрема вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема приватної власності. Цей Закон набрав чинності 07 квітня 2022 року.
З дня набрання чинності Законом України від 19 жовтня 2022 року № 2698-IX«Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», тобто з 19 листопада 2022 року, автоматична пролонгація договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, укладених з фізичними особами, скасована. Подібний правовий висновок зроблено у постанові Верховного Суду від 29 березня 2023 року у справі № № 563/376/22-ц (провадження № 61-47св23), в якій надавалося тлумачення наведених вище двом законам України.
Верховний Суд погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про те, що автоматичне поновлення договорів оренди землі на період дії воєнного стану без волевиявлення сторін діяло до 19 листопада 2022 року, тобто таке положення закону поширює свою дію виключно на ті договори оренди землі, дія яких закінчувалася до 19 листопада 2022 року. У справі, яка переглядається, договір оренди між сторонами укладений строком до
24 листопада 2022 року.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23) зазначено, що:
«8.29. Істотними умовами договору оренди землі є об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), дата укладення та строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частини перша та друга статті 15 Закону № 161-XIV у вказаній вище редакції).
8.30. Відповідно до першого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
8.31. Водночас Законом № 340-IX, який у відповідній частині набрав чинності 16.01.2020 (див. пункт 1 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення»), частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено двома реченнями такого змісту: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права».
Цим же Законом абзац третій частини першої статті 15 Закону № 161-XIV викладено в такій редакції: «дата укладення та строк дії договору оренди». Тобто із 16.01.2020, окрім строку дії договору оренди землі, до істотних умов цього правочину належить також дата його укладення.
8.32. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у наведеній вище редакції імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.
У постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду вже виснувала, що зазначені вимоги закону є чіткими і однозначними.
8.33. Тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов'язки) у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.
8.34. Велика Палата Верховного Суду вважає, що викладена у пункті 37 Договору умова про набрання ним чинності після його державної реєстрації суперечить правилам обчислення строку дії договору оренди землі, імперативно встановленим другим реченням частини першої статті 19 Закону № 161-XIV, а тому вказана умова не змінила визначений у Законі № 161-XIV момент, з якого розпочав перебіг строк дії Договору.
Сторони Договору скріпили його своїми підписами та вказали в ньому дату укладення (17.11.2020), що відповідає вимогам абзацу третього частини першої статті 15 Закону № 161-XIV, і саме з цієї дати відповідно до другого речення частини першої статті 19 цього Закону слід обчислювати річний строк дії цього правочину».
Касаційний суд вважає за необхідне підкреслити, що в окремих правопорядках є конструкція «ненаписаних умов», яка пов'язується з категорією публічного порядку. Наприклад Касаційний суд Франції (https://www.courdecassation.fr/decision/65c47cc386d70a000846cbb8) вказав, що відповідно до статті L. 411-38 Кодексу сільського та морського рибальства Франції, орендар може передати свої права оренди неторговельній сільськогосподарській компанії або групі власників чи фермерів лише за особистої згоди орендодавця та без шкоди для права останнього на зворотне володіння. Ці положення є питаннями публічного порядку. Згідно зі статтею L. 415-12 Кодексу сільського та морського рибальства Франції, будь-яке положення договору оренди, що обмежує права, передбачені розділом 1 цього Кодексу, вважається ненаписаним.
Обміркувавши викладене, касаційний суд вважає:
автономія волі та приватний інтерес є «підвалинами» сучасного приватного права. Завдання приватного права полягає у «напрацюванні» таких правил, які максимальною мірою забезпечують автономію волі та реалізацію приватного інтересу кожної особи. Договір як прояв автономії воля та свободи договору, і зокрема договір найму (оренди) земельної ділянки, вчиняється для того щоб «породити» відповідний результат, а не для того щоб згодом констатувати, що певна умова договору не створює для сторін такого правочину тих наслідків, на які він спрямовувався без застосовуванням недійсності частини правочину (нікчемності чи її оспорюваності);
нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов'язків;
парламент не передбачив як нікчемності на рівні норми закону умови договору оренди землі про набрання ним чинності після його державної реєстрації, так і «імпліцитної» чи «віртуальної» нікчемності умови договору оренди землі про набрання ним чинності після його державної реєстрації. Тому така умова договору оренди землі є оспорюваною;
умова договору оренди землі про набрання ним чинності після його державної реєстрації, яка суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону України № 161-XIV у редакції Закону України № 340-IX, є оспорюваною та може бути визнана недійсною за позовом заінтересованої особи;
допоки така умова договору оренди землі не визнана недійсною вона є такою, створює для сторін такого правочину ті наслідки, на які вона спрямована. Тобто початок перебігу строку дії договору оренди землі визначається за правилами, встановленою такою умовою.
Верховний Суд є найвищим судому системі судоустрою України, який забезпечує сталість та єдність судової практики у порядку та спосіб, визначені процесуальним законом (частина перша статті 36 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).
Надана судам роль в ухваленні судових рішень якраз і полягає в розвіюванні тих сумнівів щодо тлумачення, які існують. Оскільки завжди існуватиме потреба в з'ясуванні неоднозначних моментів і адаптації до обставин, які змінюються (VYERENTSOV v. UKRAINE, № 20372/11, § 65, від 11 квітня
2013 року; DEL RIO PRADA v. SPAIN, № 42750/09, § 93, від 21 жовтня
2013 року).
Європейський суд з прав людини зауважив, що одним із фундаментальних аспектів верховенства права є принцип правової визначеності, який, між іншим, вимагає щоб при остаточному вирішенні справи судами їх рішення не викликали сумнівів (BRUMARESCU v. ROMANIA, № 28342/95, § 61,
від 28 жовтня 1999 року).
Європейський суд з прав людини зауважив, що судові рішення повинні бути розумно передбачуваними (S.W. v. THE UNITED KINGDOM, № 20166/92, § 36, ЄСПЛ, від 22 листопада 1995 року).
З урахуванням викладеного, касаційний суд вважає за необхідне клопотання ТОВ Агрофірма «Білоцерківська»задовольнити, передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду задля того, щоб конкретизувати її висновок, зроблений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23) про початок перебігу строку дії договору оренди землі, зазначивши, що:
«автономія волі та приватний інтерес є «підвалинами» сучасного приватного права. Завдання приватного права полягає у «напрацюванні» таких правил, які максимальною мірою забезпечують автономію волі та реалізацію приватного інтересу кожної особи. Договір як прояв автономії воля та свободи договору, і зокрема договір найму (оренди) земельної ділянки, вчиняється для того щоб «породити» відповідний результат, а не для того щоб згодом констатувати, що певна умова договору не створює для сторін такого правочину тих наслідків, на які він спрямовувався без застосовуванням недійсності частини правочину (нікчемності чи її оспорюваності);
нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов'язків;
парламент не передбачив як нікчемності на рівні норми закону умови договору оренди землі про набрання ним чинності після його державної реєстрації, так і «імпліцитної» чи «віртуальної» нікчемності умови договору оренди землі про набрання ним чинності після його державної реєстрації. Тому така умова договору оренди землі є оспорюваною;
умова договору оренди землі про набрання ним чинності після його державної реєстрації, яка суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону України № 161-XIV у редакції Закону України № 340-IX, є оспорюваною та може бути визнана недійсною за позовом заінтересованої особи;
допоки така умова договору оренди землі не визнана недійсною вона є такою, що створює для сторін такого правочину ті наслідки, на які вона спрямована. Тобто початок перебігу строку дії договору оренди землі визначається за правилами, встановленими такою умовою».
Керуючись статтями 260, 403, 404 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
Клопотання товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Білоцерківська», яке підписане представником Тетерею Світланою Ігорівною, про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду задовольнити.
Передати справу № 357/11041/23 на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання та оскарженню не підлягає.
Головуючий В. І. Крат
Судді: Д. А. Гудима
І. О. Дундар
Є. В. Краснощоков
П. І. Пархоменко