майдан Путятинський, 3/65, м. Житомир, 10002, тел. (0412) 48 16 20,
e-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, web: https://zt.arbitr.gov.ua,
код ЄДРПОУ 03499916
27 січня 2026 р. м. Житомир Справа № 906/1537/23
Господарський суд Житомирської області у складі: судді Соловей Л.А.
за участю секретаря судового засідання: Васильєвої Т.О.,
за участю представників сторін:
від позивача-1: не з'явився;
від позивача-2: не з'явився;
від відповідача: Глейзер О.А., керівник, виписка з ЄДР;
за участі прокурора Слівінського О.О., службове посвідчення №071193 від 01.03.2023;
з перервами в судових засіданнях з 18.11.2025 до 15.12.2025, з 15.12.2025 до 27.01.2026 згідно із ст.216 ГПК України,
розглянув у відкритому судовому засіданні в справу
за позовом Виконувача обов'язків керівника Бердичівської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Бердичівської міської ради (м.Бердичів); Управління культури та туризму Житомирської обласної державної адміністрації (м.Житомир);
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Галексан" (м.Житомир)
про розірвання договору оренди землі, знесення самочинно збудованого об'єкта та повернення земельної ділянки (з урахуванням заяви Бердичівської окружної прокуратури від 05.06.2025 про зміну предмету позову).
Процесуальні дії по справі. Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.
У листопаді 2023 року виконувач обов'язків керівника Бердичівської окружної прокуратури звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Бердичівської міської ради Житомирської області і Управління культури та туризму Житомирської обласної державної адміністрації до Товариства з обмеженою відповідальністю "Галексан", у якому просив суд:
- розірвати договір оренди землі площею 688кв.м, кадастровий номер 1810400000:01:020:0271, укладений між Бердичівською міською радою та ТОВ "Галексан" (2019 рік, без дати), який зареєстровано у відділі комунальної власності та земельних відносин виконавчого комітету Бердичівської міської ради 10.10.2019 за № 229;
- зобов'язати ТОВ "Галексан" привести у стан не гірший, порівняно із тим, у якому він одержав земельну ділянку площею 688кв.м з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, що відповідно до договору оренди (2019 рік, без дати), який зареєстровано у відділі комунальної власності та земельних відносин виконавчого комітету Бердичівської міської ради 10.10.2019 за №229, передана ТОВ "Галексан" у користування, шляхом знесення за власний рахунок самовільно побудованого об'єкта, а саме двоповерхової будівлі, прямокутної форми, розміром в осях 12,0X32,0 м, без підвалу, загальною висотою будівлі - 10,75 м, площею забудови - 406,3кв.м, що побудована відповідно до повідомлення про початок будівельних робіт ЖТ 061201840474;
- зобов'язати ТОВ "Галексан" повернути за актом прийому-передачі Бердичівській міській раді земельну ділянку площею 688кв.м з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, що знаходиться за адресою: вул. Житомирська, 11/4, м.Бердичів.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що будівництво ТОВ "Галексан" на орендованій земельній ділянки торгово-офісної будівлі за відсутності згоди на забудову земельної ділянки від її власника та дозвільного документа, а саме погодження проекту будівельних робіт з органом охорони культурної спадщини, є самочинним, що є підставою для розірвання договору та зобов'язання відповідача знести самовільно побудований об'єкт і повернути зазначену земельну ділянку за актом прийому-передачі Бердичівській міській раді.
Рішенням Господарського суду Житомирської області від 03.06.2024, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.11.2024, у задоволенні позову відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 12.02.2025 касаційну скаргу Заступника керівника Житомирської обласної прокуратури задоволено частково; постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.11.2024 та рішення Господарського суду Житомирської області від 03.06.2024 у справі №906/1537/23 скасовано, а справу №906/1537/23 передано на новий розгляд до суду першої інстанції.
Ухвалою суду від 18.04.2025 прийнято справу №906/1537/23 до провадження судді Соловей Л.А. за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 13.05.2025.
13.05.2025 від представника ТОВ "Галексан" надійшли додаткові пояснення та заява про закриття провадження у справі від 12.05.2025, у яких відповідач наголошує, що станом на 13.05.2025 року закінчився строк дії договору оренди землі площею 688 кв.м за кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, укладений у 2019 році між Бердичівською міською радою та ТОВ "Галексан", закінчення договору оренди земельної ділянки та речового права у ТОВ "Галексан" свідчить про відсутність порушеного права, за захистом якого прокурор звернувся з даним позовом до суду. Вказує, що на момент подання позову та станом на 13.05.2025 спору щодо законності права власності ТОВ "Галексан" на нежитлові приміщення загальною площею 134,6 кв.м за адресою: Житомирська область, м.Бердичів, вул.Житомирська, буд. 11/4, що розташовані на земельній ділянці площею 688 кв.м за кадастровим номером 1810400000:01:020:0271 між власником та Бердичівською міською радою не існує. Крім того, між Бердичівською міською радою та ТОВ "Галексан" укладено новий договір оренди землі площею 688кв.м за кадастровим номером 1810400000:01 :020:0271, що свідчить про відсутність спору між позивачем - 1 та відповідачем. Також звертає увагу, що 29.07.2024 року Управлінням культури та туризму Житомирської ОВА товариству "Галексан" було видано довідку - погодження, відповідно до якої Інститут археології НАМ України згідно з договором №11-А-24 від 14.04.2024 закінчив археологічні дослідження по земельній ділянці за адресою: вул.Житомирська, 11/4, м.Бердичів, Житомирська область (кадастровий номер 1810400000:01:020:0271). Археологічних об'єктів та/або археологічного культурного шару не виявлено. Об'єктів культурної спадщини, які підлягають консервації або музеєфікації на місці та подальшому використанню, не виявлено. Інститут археології НАН України в межах своєї компетенції не заперечує проти продовження земляних та будівельних робіт по зазначеній ділянці (т.3, а.с.203-206).
У судовому засіданні 13.05.2025 суд оголосив перерву до 09.06.2025, згідно з ч.5 ст. 183 ГПК України.
06.06.2025 від керівника Бердичівської окружної прокуратури Житомирської області надійшли письмові пояснення (в порядку ст.46 ГПК України), у яких зазначено, що зміст договору оренди на спірну земельну ділянку площею 688кв.м з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, який укладений між Бердичівською міською радою та відповідачем у 2024 році, фактично дублює зміст договору на вказану земельну ділянку за 2019 рік. Вказане свідчить, що сторонами фактично поновлено спірний договір на новий строк. Обстеженням спірної земельної ділянки підтверджено, що на час звернення прокурора до суду з позовом знаходиться лише самовільно побудований об'єкт нерухомого майна, що є предметом розгляду даної справи. Як земельним законодавством, так і умовами договорів оренди на спірну земельну ділянку за 2019 рік та 2024 рік передбачено, що зведення будівель і споруд на орендованій земельній ділянці є можливим виключно за наявності письмової згоди орендодавця. Однак в порушення вимог законодавства, окремої угоди, письмової згоди щодо врегулювання питання забудови земельної ділянки укладено не було. Крім того, на спірній земельній ділянці проводити будівельні роботи без погодження органу охорони культурної спадщини, проведення археологічного дослідження та рішення органу культурної спадщини про виключення земельної ділянки зі складу зони охорони археологічного культурного шару неможливо. Враховуючи відсутність у відповідача згоди на забудову земельної ділянки від її власника та дозвільного документу, а саме погодження проєкту будівельних робіт з органом охорони культурної спадщини, вбачається, що будівництво торгово-офісної будівлі по вул.Житомирській, 11/4 в м.Бердичеві на земельній ділянці з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271 є самочинним, оскільки здійснюється на земельній ділянці, яка не відведена для цієї мети та підлягає знесенню особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок (т.3, а.с.243-250).
06.06.2025 від Бердичівської окружної прокуратури надійшла заява від 05.06.2025 про зміну предмету позову в якій прокурор просить суд змінити предмет позову в даній справі, та викласти позовні вимоги в наступній редакції:
- розірвати договір оренди землі площею 688 кв.м за кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, укладений між Бердичівською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Галексан" (2024 рік, без дати), який зареєстровано в управлінні містобудування, архітектури та земельних відносин Бердичівської міської ради 12.11.2024 за 03-08/362;
- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Галексан" привести у стан не гірший, порівняно із тим, у якому він одержав земельну ділянку площею 688кв.м за кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, що відповідно до договору оренди (2019 рік, без дати), який зареєстровано у відділі комунальної власності та земельних відносин виконавчого комітету Бердичівської міської ради 10.10.2019 року за № 229, передана Товариству з обмеженою відповідальністю "Галексан" в користування шляхом знесення за власний рахунок самовільно побудованого об'єкту, а саме двохповерхову будівлю, прямокутної форми, розміром в осях 12,0Х32,0 м, без підвалу, загальна висота будівлі - 10,75 м, площа забудови - 406,3 кв.м., що побудована відповідно до повідомлення про початок будівельних робіт ЖТ 061201840474;
- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Галексан" повернути за актом прийому-передачі Бердичівській міській раді Житомирської області земельну ділянку площею 688 кв.м за кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, що знаходиться за адресою: вул. Житомирська, 11/4, м. Бердичів (т.4, а.с.15-18).
Ухвалою суду від 09.06.2025 прийнято до розгляду заяву Бердичівської окружної прокуратури від 05.06.2025 про зміну предмету позову та постановлено здійснювати подальший розгляд справи в межах поданих змін; в задоволенні заяви представника відповідача від 12.05.2025 про закриття провадження у справі відмовлено; продовжено строк підготовчого провадження на підставі ч.1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод; відкладено підготовче засідання на 29.07.2025.
У відзиві на позовну наяву від 28.07.2025 відповідач просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог з посиланням на те, що превентивний режим охорони вичерпав свою мету - небезпека для об'єктів культурної спадщини відсутня; фактична відсутність об'єкта охорони унеможливлює кваліфікацію будівництва як порушення; після проведення досліджень археологічний шар де-факто втрачає охоронний статус для цієї ділянки; замовник отримав містобудівні умови та обмеження забудови, які враховують особливості зони; у МУО не було встановлено заборон або прямих обмежень щодо об'єму, габаритів чи функціонального призначення об'єкта, які були б порушені; проєктна документація врахувала особливості забудови в зоні - висотність об'єкта (2 поверхи) не суперечить допустимому рівню (20 метрів), передбаченому для даної території; проєкт будівництва пройшов розгляд архітектурно-містобудівної ради при виконкомі міської ради, в якій брали участь депутати, відповідальні особи виконкому, представники відділу культури, і не отримав зауважень щодо порушення меж КЗРЗ чи охоронної зони; перебування ділянки в межах комплексної зони регулювання забудови не створює безумовних обмежень для будівництва. За умови дотримання МУО, погоджень і відсутності об'єктів культурної спадщини - всі умови для законного будівництва дотримано (т.4, а.с.73-74).
Ухвалою суду від 29.07.2025 відкладено підготовче засідання на 16.09.2025.
У відповіді на відзив від 12.09.2025 прокурор просить суд задовольнити позовні вимоги у повному обсязі (т.4, а.с.91-101).
Ухвалою суду від 16.09.2025 відкладено підготовче засідання на 13.10.2025.
06.10.2025 відповідачем подано заперечення на відповідь на відзив, у якому останній просить визнати доводи прокуратури необґрунтованими та відмовити у задоволенні позовних вимог (т.4, а.с.113-115).
Ухвалою суду від 13.10.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу №906/1537/23 до судового розгляду по суті на 18.11.2025.
У судовому засіданні 18.11.2025 розпочато розгляд справи по суті та оголошено перерву до 15.12.2025, яку було продовжено до 27.01.2026.
Прокурор в судовому засіданні підтримав позовні вимоги у повному обсязі, просив їх задовольнити.
Представники Бердичівської міської ради та Управління культури та туризму Житомирської обласної державної адміністрації в судове засідання не з'явились, про причину неявки суд не повідомили.
Представник відповідача просив суд відмовити у задоволенні позовних вимог.
В судовому засіданні 27.01.2026 оголошено вступну та резолютивну частину рішення.
Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.
Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Бердичівської міської ради від 18.09.2019 №963 передано в оренду ТОВ "Галексан" терміном на 5 років земельну ділянку (кадастровий номер 1810400000:01:020:0271) площею 688 кв.м для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за адресою: м.Бердичів, вул.Житомирська, 11/4 за рахунок земель комунальної власності (землі житлової та громадської забудови) у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно (т.2, а.с.103).
У 2019 році (без дати) між Бердичівською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Галексан" (орендар) укладено договір оренди землі, який зареєстровано у відділі комунальної власності та земельних відносин виконавчого комітету Бердичівської міської ради 10.10.2019 року за № 229 (т.1, а.с.62-64).
Відповідно до умов розділу 1 договору, орендодавець на підставі рішення Бердичівської міської ради від 18.09.2019 №963 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка знаходиться за адресою: вул. Житомирська, 11/4, м.Бердичів Житомирської області.
В оренду передається земельна ділянка за адресою: м.Бердичів, вул. Житомирська, 11/4 загальною площею 688кв.м, кадастровий номер земельної ділянки 1810400000:01:020:0271, цільове призначення: 03.07. Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (абз.1 розділу 2 договору).
Договір укладено терміном на 5 років з моменту реєстрації договору (розділ 3 договору).
Згідно з розділом 7 договору, будь-яке капітальне будівництво на земельній ділянці проводиться з дозволу міськвиконкому; зміна цільового призначення проводиться з дозволу міської ради. У разі припинення або розірвання договору орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому у порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду.
Відповідно до розділу 8 договору, орендодавець має право, зокрема, вимагати від орендаря використання земельної ділянки у відповідності до цільового призначення, забезпечення екологічної безпеки землекористування шляхом додержання вимог земельного та природоохоронного законодавства України, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі.
Орендар має право, зокрема, за згодою орендодавця, визначеною у окремій угоді сторін, проводити поліпшення земельної ділянки, зводити у встановленому законом порядку будівлі і споруди, закладати насадження, без зміни цільового призначення земельної ділянки, а також орендар зобов'язаний, серед іншого, використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням, згідно договору, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного і екологічного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі.
Бердичівська міська рада передала, а ТОВ "Галексан" прийнято в оренду терміном на 5 років з моменту реєстрації договору земельну ділянку площею 688 кв.м, що розташована за адресою: м. Бердичів, вул. Житомирська, 11, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 10.10.2019 (т.1, а.с.64 на звороті).
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т.1, а.с.66) державна реєстрація права оренди земельної ділянки загальною площею 0,0688 га, кадастровий номер 1810400000:01:020:0271 строком на 5 років за ТОВ "Галексан" на підставі вказаного договору оренди землі здійснена 24.10.2019.
13.03.2020 відповідач звернувся до відділу містобудування та архітектури житлово-комунального господарства, містобудування та архітектури виконавчого комітету Бердичівської міської ради із заявою на видачу містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки загальною площею 688 кв.м, яка розташована в м. Бердичеві по вул.Житомирській, 11/4, до якої долучив договір оренди землі за 2019 рік, викопіювання з топографо-геодезичного плану м. Бердичева станом на 2008 рік, містобудівний розрахунок "Будівництво торгово-офісної будівлі по вул. Житомирська, 11/4 в м. Бердичеві", витяг з Державного земельного кадастру (т.1, а.с.61-72).
Наказом т.в.о начальника відділу містобудування та архітектури управління житлово-комунального господарства, містобудування та архітектури виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.03.2020 №12 позивачу затверджено Містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва від 26.03.2020 №12 "Будівництво торгово-офісної будівлі по вул. Житомирській, 11/4 в м. Бердичеві" на земельній ділянці з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271 (т.1, а.с.39-40).
ТОВ "Галексан" подано відповідно до ст.36 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" до відділу Державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Бердичівської міської ради повідомлення (зареєстроване 02.07.2020 за №ЖТ061201840474) про початок виконання будівельних робіт щодо об'єктів, що за класом наслідків (діяльності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1) - будівництво торгово-офісної будівлі по вул. Житомирській, 11/4 в м.Бердичеві, кадастровий номер земельної ділянки 1810400000:01:020:0271 (т.1 а.с.54-60).
Відповідно до протоколу засідання комісії з обстеження пам'ятки культурної спадщини від 13.11.2023 на вказаній земельній ділянці відповідачем вже побудовано багатоповерхову споруду (т.1, а.с.80-81).
При цьому, прокурор вважаючи, що відповідач здійснив самочинне будівництво на вказаній земельній ділянці комунальної власності, у зв'язку з відсутністю згоди на забудову власника земельної ділянки - Бердичівської міської ради та відповідної укладеної між сторонами угоди, відсутністю погодження органу охорони культурної спадщини на проведення будівельних робіт, відсутністю рішення органу культурної спадщини про виключення спірної земельної ділянки зі складу зони охорони археологічного культурного шару, а також здійсненням на земельній ділянці будівництва, яка не була відведена для цієї мети, звернувся з даним позовом до суду.
Підстави для представництва в суді інтересів держави в особі Бердичівської міської ради та Управління культури та туризму Житомирської ОДА прокурор обґрунтував тим, що у зв'язку із виявленими порушеннями вимог законодавства щодо здійснення самочинного будівництва в зоні охорони пам'яток архітектури та містобудування зазначені органи належним чином не здійснили захист інтересів держави в спірних правовідносинах.
Рішенням Господарського суду Житомирської області від 03.06.2024, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.11.2024, у задоволенні позову відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 12.02.2025 Касаційну скаргу заступника керівника Житомирської обласної прокуратури задоволено частково; постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.11.2024 та рішення Господарського суду Житомирської області від 03.06.2024 у справі № 906/1537/23 скасовано; справу № 906/1537/23 передано на новий розгляд до суду першої інстанції.
За висновком Верховного Суду господарські суди попередніх інстанцій, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, не надали належної правової оцінки наявним у матеріалах справи доказам, зокрема щодо умов надання в користування земельної ділянки, на якій здійснено забудову, дотримання передбачених законодавством правил і порядку здійснення такої забудови та не встановили обставини щодо відповідності чи невідповідності побудованого на земельній ділянці комунальної власності об'єкта законодавчо встановленим ознакам самочинності, які є істотними для правильного вирішення цього спору, а у зв'язку із цим не встановили наявності/відсутності підстав для застосування правових наслідків самочинного будівництва, передбачених статтею 376 ЦК, положеннями якої, у тому числі позивачем обґрунтовано позовні вимоги з посиланням на відповідні обставини.
Верховний Суд звернув увагу на те, що встановивши обставини перебування спірної земельної ділянки в комплексній зоні регулювання забудови, до складу якої включено території, прилеглі до охоронної зони пам'яток м.Бердичева Житомирської області, суди попередніх інстанцій не надали належної правової оцінки обставинам дотримання відповідачем меж і режиму використання такої земельної ділянки для забудови з огляду на положення Закону України "Про охорону культурної спадщини".
В силу ч.1 ст.316 ГПК України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.
Поряд з цим суд враховує, що під час розгляду справи істотно змінилися обставини, а саме спірний договір оренди землі, укладений між Бердичівською міською радою та ТОВ "Галексан", який зареєстровано у відділі комунальної власності та земельних відносин виконавчого комітету Бердичівської міської ради 10.10.2019 за №229, припинив дію у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.
З матеріалів справи вбачається, що на виконання рішення Бердичівської міської ради від 20.11.2024 №1708 "Про укладення договору оренди землі на новий строк з ТОВ "Галексан" (т.3. а.с.193), укладено новий договір оренди землі від 12.12.2024 №03-08/362 на земельну ділянку площею 688кв.м., кадастровий номер 1810400000:01:020:0271, розташовану за адресою м.Бердичів, вул.Житомирська, 11/4 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (т.3. а.с.191-192).
Умови договору оренди землі від 12.12.2024 №03-08/362 є аналогічними з попереднім договором оренди на спірну земельну ділянку за 2019 рік, за виключенням п.2.5., яким зокрема визначено, що на земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна, а саме нежитлові приміщення відповідно до договору купівлі-продажу від 27.06.2019 №2253 та незавершене будівництво, торгово-офісна будівля, згідно з витягом з Державного реєстру речових прав від 28.11.2023 №356213175, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2838116218104.
Враховуючи вказані вище обставини, прокурор, не змінюючи матеріально правового обґрунтування позову, просить суд розірвати договір оренди землі площею 688кв.м., за кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, укладений між Бердичівською міською радою та ТОВ "Галексан" (2024 рік без дати), який зареєстровано в управлінні містобудування, архітектури та земельних відносин Бердичівської міської ради 12.12.2024 за №03-08/362. Решту заявлених позовних вимог прокурор залишив у редакції позовної заяви від 24.11.2023.
Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.
Частиною 1 ст.93 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), яка кореспондується з ст.1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 Закону України "Про оренду землі").
У відповідності до ст.24 Закону України "Про оренду землі", орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів.
При цьому, орендар земельної ділянки, зокрема, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; а також зобов'язаний виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі (ст.25 Закону України "Про оренду землі").
Статтею 31 Закону України "Про оренду землі передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Відповідно до ст. 32 Закону України "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Згідно з п.1 ч.1 ст.611 та ч.2 ст.651 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Отже, до відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України і при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди землі застосуванню також підлягають положення ч.2 ст.651 ЦК України.
Водночас, застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п.6 ч.1 ст.3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність і розумність (аналогічний висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №912/1385/17).
У даному випадку потрібно встановити: чи є вказані прокурором порушення відповідачем умов договору настільки істотними за обставин даної справи, що можуть бути підставою для розірвання договору в примусовому порядку; чи може бути в даному випадку виправданим втручання з боку держави (в інтересах якої діє прокурор) в сферу приватних інтересів та чи дотримано ним справедливого балансу між інтересами суспільства і вимогами захисту приватних інтересів окремих осіб.
Відповідно до абз.2 ч.2 ст.651 ЦК України істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Тобто, йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.
Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч. 2 ст.651 ЦК України.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Прокурор, доводить, що будівництво, яке здійснює відповідач на орендованій земельній ділянці, є самочинним, оскільки ні Бердичівська міська рада, ні виконавчий комітет ради дозволів на здійснення відповідачем капітального будівництва на спірній земельній ділянці не надавали, відповідна угода між сторонами, як це визначено умовами договори оренди, не укладалася. Також відповідач, здійснює таке будівництво на земельній ділянці, яка перебуває в зоні охорони археологічного культурного шару "Історичний центр м. Бердичева" (16-19 ст.) та зоні регулювання забудови без погодження органу культурної спадщини та відповідного рішення. Отже, здійснення відповідачем самочинного будівництва на спірній земельній ділянці комунальної власності порушує інтереси територіальної громади м. Бердичева як власника земельної ділянки та держави, яка взяла на себе міжнародні зобов'язання щодо збереження історичних пам'яток та інших об'єктів, що становлять культурну цінність.
Згідно із частиною 1 статті 376 ЦК житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв'язку із здійсненням самочинного будівництва.
Стаття 376 ЦК розміщена у главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний з питаннями права власності на землю.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (такий висновок наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).
Отже, самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об'єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з'явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Такі висновки наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.
Матеріали справи свідчать, що предметом договору оренди землі від 12.12.2024 за №03-08/362 площею 688кв.м., за кадастровим номером 1810400000:01:020:0271 є прийняття орендарем в строкове платне користування земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка знаходиться за адресою: вул.Житомирська, 11/4, м.Бердичів, Житомирської області.
Як зазначено вище, п.2.5. договору оренди землі (2024 рік) передбачено, що на земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна, а саме нежитлові приміщення відповідно до договору купівлі-продажу від 27.06.2019 №2253 та незавершене будівництво, торгово-офісна будівля, згідно з витягом з Державного реєстру речових прав від 28.11.2023 №356213175, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2838116218104.
У розділі 8 договору (2024 рік) визначено, що орендар має право, зокрема, за згодою орендодавця, визначеною у окремій угоді сторін, проводити поліпшення земельної ділянки, зводити у встановленому законом порядку будівлі і споруди, закладати насадження, без зміни цільового призначення земельної ділянки.
Тобто, Бердичівська міська рада уклавши договір оренди землі з ТОВ "Галексан" та встановивши цільове призначення ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, фактично погодила та розраховувала, що відповідач буде здійснювати будівництво торгово-офісної будівлі на земельній ділянці, яка знаходиться за адресою: вул.Житомирська, 11/4, м.Бердичів, Житомирської області, площею 688кв.м., кадастровий номер 1810400000:01:020:0271.
Відтак, Бердичівська міська рада своїми діями надала згоду на будівництво орендованої земельної ділянки ТОВ "Галексан", а тому формальне недотримання вимог п.7, 8 договору оренди в частині надання письмової згоди на будівництво шляхом укладення окремої угоди не може свідчити про істотне порушення умов договору як підстави для його розірвання у відповідності до ч.2 ст.651 ЦК України.
Також суд враховує, що відповідач на підставі заяви від 13.03.2020 отримав Містобудівні умови та обмеження №12 від 26.03.2020, затверджені наказом т.в.о. начальника відділу містобудування та архітектури управління житлово-комунального господарства, містобудування та архітектури виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.03.2020 №12, та подав до відділу Державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Бердичівської міської ради повідомлення про початок виконання будівельних робіт (зареєстроване 02.07.2020 за №ЖТ061201840474).
Слід зазначити, що у січні 2024 року виконувач обов'язків керівника Бердичівської окружної прокуратури Житомирської області в інтересах держави в особі Державної інспекції архітектури та містобудування України звернувся до Житомирського окружного адміністративного суду з позовом до Управління містобудування, архітектури та земельних відносин Бердичівської міської ради Житомирської області, за участю третьої особи на стороні відповідача - ТОВ "Галексан", у якому просив визнати протиправними та скасувати Містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва, затверджені наказом тимчасово виконуючого обов'язки начальника Відділу містобудування та архітектури управління житлово-комунального господарства, містобудування та архітектури Виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.03.2020 № 12 "Будівництво торгово-офісної будівлі по вул. Житомирській, 11/4 в м.Бердичеві на земельній ділянці за кадастровим номером 1810400000:01:020:0271".
Рішенням Житомирського окружного адміністративного суду у справі №240/89/24 від 20.03.2025, залишеним без змін постановою Сьомого апеляційного адміністративного суду від 20.05.2025, в задоволенні позову прокурора відмовлено (т.4, а.с.41-45).
Судами першої та апеляційної інстанції під час розгляду справи №240/89/24 встановлено наступні обставини:
"З листа Виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 19.10.2023 року №02.2-05/1926 видно, що згідно затвердженого Плану зонування території міста Бердичева (рішення Бердичівської ради від 26.02.2018 року № 557) земельна ділянка по вул.Житомирській, 11/4 у м.Бердичеві (кадастровий номер 1810400000:01:020:0271) розташована в зоні Ж-2р (зона малоповерхової житлової забудови Ж-2), супутніми дозволеними видами використання є, зокрема, заклади торгівельного, культурно-побутового і комунального обслуговування.
Згідно з інформацією, викладеною у листі ДП "НДПІ" №170/01/11-164 від 01.11.2023, на який у своєму позові посилається прокурор, затверджений План зонування території міста Бердичева (рішення Бердичівської ради від 26.02.2018 року № 557 "Про затвердження Плану зонування території міста Бердичева") в частині допустимих видів використання території зони Ж-2/р (переважні, супутні та допустимі) не суперечить Генеральному плану м. Бердичева, зокрема, науково-проектній документації "Історико-архітектурний опорний план з визначенням історичних ареалів м. Бердичева Житомирської області".
Однак, затвердженим Планом зонування не враховано розповсюдження на територію Ж-2/р (зона малоповерхової житлової забудови (від 1 до 3 поверхів), що знаходиться в зоні регулювання забудови, зони охорони археологічного культурного шару.
Таким чином, сам План зонування території, який є складовою частиною містобудівної документації на місцевому рівні, не врахував розповсюдження на земельну ділянку, стосовно забудови якої видані містобудівні умови та обмеження, розповсюдження зони археологічного культурного шару, що може пояснювати помилку в частині не зазначення в оскаржуваних містобудівних умовах обмежень, пов'язаних з будівництвом в зоні охорони археологічного культурного шару.
З цього приводу судом першої інстанції враховано, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 5 липня 2023 року по справі 912/2797/21 наголосила, що принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість.
З іншого боку, як зазначила ВП ВС, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
Крім того, визначаючись з тим, чи має правовим наслідком ця помилка саме скасування Містобудівних умов та обмежень, судом першої інстанції враховано, що здійснення містобудівних перетворень на зазначеній земельній ділянці не потребує погодження МКІП, але при цьому потребують погодження відповідного органу охорони культурної спадщини Житомирської обласної державної (військової) адміністрації.
Так, відповідно до листа Управління дозвільно-погоджувальної документації МКІП №06/35/8843-23 від 12.10.2023 на всіх територіях зон охорони археологічного культурного шару встановлюється єдиний режим використання територій, який передбачає, що: всі будівельні, шляхові і земляні роботи, посадка дерев проводяться тільки з дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини у супроводі суворого археологічного нагляду; до початку крупних земляних або будівельних робіт на охоронюваних археологічних територіях повинні проводитись археологічні дослідження відповідно до планів розміщення будівництва; по завершенні археологічних досліджень виявлені і залишені на місці фрагменти стародавніх будівель і споруд піддягають охороні, консервації або музеєфікації як нерухомі пам'ятки культурної спадщини. У разі їх відсутності повністю вивчені ділянки археологічного культурного шару за рішенням державних органів схорони культурної спадщини виключаються зі складу зон охорони археологічного культурного шару.
Разом з тим, згідно листа ДП "НДПІ" №170/01/11-164 від 01.11.2023 відсутність вказаних вимог у містобудівних умовах та обмеженнях, виданих замовнику, або невиконання замовником містобудівних умов та обмежень в частині непогодження проекту будівництва з органом культурної спадщини, непроведення археологічного дослідження та проведення будівництва на земельній ділянці в зоні охорони археологічного культурного шару тягне за собою наступні наслідки: видання розпоряджень та приписів відповідним органом охорони культурної спадщини щодо охорони пам'яток, припинення робіт на пам'ятках, їхніх територіях та в зонах охорони, якщо ці роботи проводяться за відсутності затверджених або погоджених з відповідним органом охорони культурної спадщини програм та проектів, передбачених Законом України "Про охорону культурної спадщини", без дозволів або з відхиленням від них. Розпорядження або приписи передбачають заборону будь-якої діяльності юридичних або фізичних осіб, яка створює загрозу об'єкту культурної спадщини або порушує законодавство у сфері охорони культурної спадщини. Розпорядження або приписи можуть передбачати застосування фінансових санкцій за порушення Закону України "Про охорону культурної спадщини" (пп. 16, 18, 23 частини другої статті 5; пп. 14, 20 частини першої статті 6; пп. 9, 21 частини другої статті 6 Закону України "Про охорону культурної спадщини").
Слід також зазначити, що відповідальність юридичних осіб за порушення законодавства про охорону культурної спадщини визначена статтею 44 Закону України "Про охорону культурної спадщини.
При цьому, листом від 22.11.2023 року № 1851-1.22/04-25 Управління культури та туризму Житомирської ОВА (т. 1, а.с. 189) повідомило, що ним розглянуто робочий проект "Будівництво торгово-офісної будівлі по вул. Житомирській, 11/4 в м.Бердичеві". Відповідно до науково-проектної документації "Історико-архітектурний орний план з визначенням меж територій історичних ареалів м. Бердичева Житомирської області" земельна ділянка з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271 за адресою: м.Бердичів, вул.Житомирська, 11/4, розташована у межах зони регулювання забудови (обмеження висоти нової будови до 20 метрів), зоні охорони археологічного культурного шару /Історичний центр м.Бердичева. Дане питання було винесено на розгляд засідання консультативної ради з питань охорони культурної спадщини (протокол від 21.12.2023), р і ш е н н я м я к о ї п о г о д ж е н о д а н и й п р о є к т в ч а с т и н і в и с о т н о с т і, з а у м о в и в п о д а л ь ш о м у п р о в е д е н н я н о в и х з е м е л ь н и х р о б і т н а д а н і й з е м е л ь н і й д і л я н ц і п і д а р х е о л о г і ч н и м н а г л я д о м.
29.07.2024 вказаним Управлінням товариству "Галексан" було видано довідку-погодження, з якої встановлено, що Інститут археології НАМ України згідно з Договором № 11-А-24 від 14 березня 2024 року закінчив археологічні дослідження по земельній ділянці за адресою: вул. Житомирська, 11/4, м. Бердичів, Житомирська область (кадастровий номер 1810400000:01:020:0271). А р х е о л о г і ч н и х о б'є к т і в т а/а б о а р х е о л о г і ч н о г о к у л ь т у р н о г о ш а р у н е в и я в л е н о. О б'є к т і в к у л ь т у р н о ї с п а д щ и н и, я к і п і д л я г а ю т ь к о н с е р в а ц і ї а б о м у з е є ф і к а ц і ї н а м і с ц і т а п о д а л ь ш о м у в и к о р и с т а н н ю, н е в и я в л е н о. Інститут археології НАН України в межах своєї компетенції не заперечує проти продовження земляних та будівельних робіт по зазначеній ділянці".
З огляду на суть порушення при видачі містобудівних умов та обмежень та законодавчо визначені наслідки таких порушень, суди дійшли висновку, що прокурором не доведено наявності правових підстав для скасування оскаржуваних містобудівних умов та обмежень.
У статті 75 ГПК України передбачено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Отже, встановлений судом факт чинності Містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва, затверджені наказом тимчасово виконуючого обов'язки начальника Відділу містобудування та архітектури управління житлово-комунального господарства, містобудування та архітектури Виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.03.2020 № 12 "Будівництво торгово-офісної будівлі по вул. Житомирській, 11/4 в м. Бердичеві на земельній ділянці за кадастровим номером 1810400000:01:020:0271", є преюдиціальним у даній справі.
З огляду на встановлені під час розгляду справи №240/89/24 обставини, суд вважає безпідставними аргументи прокурора, що відповідач в порушення вимог Закону України "Про охорону культурної спадщини" та Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" проводить будівельні роботи на вказаній земельній ділянці без погодження органу охорони культурної спадщини, проведення археологічного дослідження та рішення органу культурної спадщини про виключення земельної ділянки зі складу зони охорони археологічного культурного шару.
Стосовно доводів прокурора, що станом на час звернення з позовом до суду на спірній земельній ділянці знаходиться лише самовільно побудований об'єкт нерухомого майна, що є предметом розгляду даної справи суд зазначає наступне.
На підтвердження відсутності на спірній земельній ділянці нежитлових приміщень загальною площею 134,6кв.м., які ТОВ "Галексан" придбало на підставі договору купівлі-продажу від 27.06.2019 прокурор посилається на копію протоколу огляду від 20.10.2023 спірної земельної ділянки, проведеної в рамках досудового розслідування кримінального провадження №42023062340000019 та акт обстеження спірної земельної ділянки від 12.05.2025.
В матеріалах справи міститься протокол огляду місця події від 20.10.2023, з якого вбачається, що на момент огляду, на зазначеній земельній ділянці розміщений об'єкт капітального будівництва у вигляді триповерхової будівлі, стіни якої виготовлені з цегли білого кольору та газоблоків. По периметру земельна ділянка загороджена парканом. Огляд об'єкта здійснювався по за його огородженою територією, без проникнення на територію будівництва (т.1, а.с.120-125).
Відповідно до акту обстеження земельної ділянки від 05.05.2025, комісія в результаті візуального огляду встановила, що на земельній ділянці з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271 побудовано двох поверховий будинок з мансардним поверхом. Територія огороджена, доступ до внутрішніх територій відсутній (т.4, а.с.71).
Дослідивши протокол огляду місця події від 20.10.2023 та акт обстеження земельної ділянки від 05.05.2025 суд дійшов висновку, що прокурором не доведено належними і допустимими доказами факт збереження або відсутності на спірній земельній ділянці нежитлових приміщень загальною площею 134,6кв.м., які ТОВ "Галексан" придбало на підставі договору купівлі-продажу від 27.06.2019, оскільки обстеження земельної ділянки здійснювалось без доступу до внутрішніх територій.
При цьому прокурором з метою встановлення, які об'єкти нерухомості розміщені на земельній ділянці, загальною площею 688кв.м. з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, що знаходиться за адресою: вул.Житомирська, 11/4, м.Бердичів, та чи збереглися в натурі за попередніми технічними характеристиками нежитлові приміщення загальною площею 134,6кв.м. у процесі здійснення будівництва не заявлялось клопотання про призначення відповідної експертизи.
З огляду на вищевикладене, враховуючи отримання відповідачем Містобудівних умов та обмежень, а також належність будівництва торгово-офісної будівлі по вул.Житомирській, 11/4 в м.Бердичеві за класом наслідків до об'єктів з незначними наслідками (СС1), приймаючи до уваги встановлення обставин використання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням, суд дійшов висновку, що спірний об'єкт не є самовільно побудованим, а тому не може вважатись самочинним будівництвом згідно з ст.376 ЦК України.
Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення законів.
Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 14.05.2013 у справі Н.К.М. проти Угорщини зазначив, що ті, хто діє добросовісно на підставі закону, не повинні бути розчаровані в своїх законних очікуваннях без конкретних і переконливих причин.
У рішенні Європейського суду з прав людини по справі "ПайнВеліДевелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії зазначено, що ст. 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту правомірних очікувань щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. Правомірні очікування виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди) є об'єктом правового захисту згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.
Отже, оскільки право оренди є об'єктом правового захисту згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції, то в даному випадку заявлені прокурором вимоги розцінюються судом як втручання в таке право.
Перший протокол Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод ратифікований Законом України від 17.07.1997 № 475/97-ВР і з огляду на приписи частини 1 статті 9 Конституції України, Закону України "Про міжнародні договори України" застосовується національними судами України як частина національного законодавства. При цьому, розуміння змісту норм Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та Першого протоколу до цієї Конвенції, їх практичне застосування відбувається через практику (рішення) Європейського суду з прав людини, яка згідно зі ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" застосовується українськими судами як джерело права.
У ст.1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод вказано, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше, як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
Ст.1 Протоколу гарантує кожному майнове право - право власності. Практика Європейського Суду з прав людини вказує, що ст. 1 Першого протоколу включає в себе три норми. Перша, загальна, норма стверджує принцип поваги права власності. Вона відображена у першому реченні першого абзацу ст. 1 Друга норма стосується позбавлення майна і обумовлює таке позбавлення певними обставинами. Вона міститься у другому реченні цього ж абзацу. Третя норма визнає, що держави-учасниці Конвенції мають право контролювати використання власності відповідно до інтересів суспільства, приймаючи такі закони, які на їхню думку, є для цього необхідними. Вона міститься у другому абзаці. Перш ніж розглянути питання про те, чи була дотримана перша норма, суд повинен визначити, чи були застосовані дві останні норми. Тобто друга і третя норми, як такі, що стосуються окремих випадків втручання у право на повагу до власності, повинні тлумачитись у світлі загальної першої норми (рішення Спорронг і Льоннрот проти Швеції від 23 вересня 1982 року).
Щодо вимог, відповідно до яких законним є втручання у право власності особи (право на мирне володіння майном), у рішенні Щокін проти України від 14 жовтня 2010 року суд зазначив, що позбавлення власності можливе тільки при виконанні певних вимог. Суд вказує у своєму рішенні, що перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним. Так, друге речення першого пункту передбачає, що позбавлення власності можливе тільки на умовах, передбачених законом, а другий пункт визнає, що держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення законів. Говорячи про закон, стаття 1 Першого протоколу до Конвенції посилається на ту саму концепцію, що міститься в інших положеннях Конвенції. Ця концепція вимагає, перш за все, щоб такі заходи мали підстави в національному законодавстві. Вона також відсилає до якості такого закону, вимагаючи, щоб він був доступним для зацікавлених осіб, чітким та передбачуваним у своєму застосуванні.
Вимога законності, яка випливає з Конвенції, означає вимогу дотримання відповідних положень національного закону і принципу верховенства права (рішення у справі Серявін та інші проти України від 10 лютого 2010 року).
Щодо дотримання державою справедливого балансу при втручанні у право на мирне володіння майном, суд зазначає, що втручання держави в право особи на мирне володіння своїм майном повинно бути виправданим, а таким воно є, якщо здійснюється з метою задоволення суспільного інтересу та з дотриманням справедливого балансу.
У рішенні East/WestAllianceLimited проти України (заява № 19336/04) від 23 січня 2014 року Суд зазначив: …будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно забезпечити справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар…
Для дотримання загального правила, викладеного у першому реченні пункту 1 статті 1 Першого протоколу до Конвенції, таке втручання повинно встановлювати справедливий баланс між потребами загального інтересу суспільства та вимогами захисту прав окремої особи. Отже, має бути забезпечено належне пропорційне співвідношення між використаними засобами та поставленими цілями.
Втручання не повинно завдавати значної шкоди володільцю майна. Для цього держава повинна дотримуватись певного балансу при втручанні у право особи на мирне володіння майном та надавати відповідну компенсацію, оскільки останній починає нести певні збитки у разі втручання. Для цього втручання повинно здійснюватися з розумним співвідношенням та з обґрунтованою пропорційністю.
У разі відсутності розумного співвідношення та обґрунтованої пропорційності між метою втручання держави в право особи на мирне володіння майном та збитками, які несе особа у зв'язку з неможливістю володіти своїм майном, а також у разі відсутності компенсації за втручання та законних підстав такого втручання, здійснюється грубе порушення права особи на мирне володіння майном.
Таким чином, стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод захищає право власності особи від свавільного втручання держави у її права. Однак, ЄСПЛ допускає окремі випадки, коли втручання у права особи є допустим для задоволення суспільного інтересу, проте таке втручання не повинно перевищувати певну межу між інтересами суспільства або держави та інтересами окремої особи. Для цього необхідно дотримання державою певного балансу та тільки на умовах або підставах передбачених у національному законодавстві держави, у іншому випадку буде порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод.
Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові по справі № 916/2791/13 зазначила, що, застосовуючи до спірних правовідносин статтю 1 Першого протоколу до Конвенції, суд на підставі зібраних доказів має проаналізувати:
1) чи здійснює власник земельної ділянки, який звернувся до суду, втручання відповідно до приписів національного законодавства у право відповідача, як її орендаря, на мирне володіння майном останнього;
2) чи переслідує таке втручання власника земельної ділянки через здійснення відповідачем самочинного будівництва на орендованій ним земельній ділянці легітимну мету;
3) чи є захід із втручання у право відповідача пропорційним визначеній меті.
Щодо першого питання, то, на думку суду, прокурор від імені держави здійснює втручання відповідно до приписів національного законодавства у право відповідача як орендаря на мирне володіння майновим правом (право оренди) шляхом звернення до суду з метою захисту інтересів територіальної громади.
Стосовно другого питання, суд вважає, що в даному випадку прокурор, звертаючись із позовною заявою, яка направлена на повернення вказаної земельної ділянки і позбавлення відповідача права її орендувати, не переслідує легітимну мету, відповідач у встановленому законом порядку набув таке право, порушення норм діючого законодавства з боку відповідача відсутні, прокурором протилежне не доведено.
По-третьому питанню, суд вважає, що заявлені прокурором вимоги не є пропорційними визначеній меті. Так, предметом спору фактично є земельна ділянка, на якій розташоване та набуте ним на підставі договору купівлі-продажу нерухоме майно до укладення спірного договору оренди землі, тоді як наслідком задоволення позовних вимог буде втрата відповідачем права оренди на всю земельну ділянку. Наразі, суд вважає, що застосований прокурором захід становитиме для відповідача надмірний індивідуальний тягар, якщо порівнювати його з наслідками, які можуть настати для власника земельної ділянки територіальної громади міста Бердичева у разі можливого задоволення їх судом.
У рішенні ЄСПЛ у справі "Рисовський проти України" (заява №29979/04, пункт 70) Суд підкреслив особливу важливість принципу "належного урядування". Він зазначив, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.
Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
У рішенні ЄСПЛ у справі "Пайн Велі Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" від 23 жовтня 1991 року зазначено, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним, та розраховувати на певний стан речей.
За наявності відповідного рішення органу публічної влади щодо передання у користування земельної ділянки особі в останньої виникають правомірні очікування мирно володіти майном (право користування). При цьому такі правомірні очікування є об'єктом правового захисту згідно із статтею 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.
Зі встановлених обставин справи №906/1537/23 вбачається, що орендар, укладаючи договір оренди земельної ділянки на умовах, визначених орендодавцем, та належним чином виконуючи його умови, сподівався на використання земельної ділянки протягом всього строку дії договору та можливість здійснення на ній підприємницької діяльності, узгодженої договором оренди.
Разом з тим, суд зауважує, що при наданні оцінки всім доводам учасників судового процесу судом враховано, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (ч.5 ст.236 Господарського процесуального кодексу України).
Вирішуючи питання щодо доцільності надання правової оцінки іншим доводам учасників спору, суд виходить з того, що Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов'язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень. Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті.
Згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Отже, рішення Європейського суду з прав людини суд застосовує у цій справі як джерело права.
Наразі суд не вбачає необхідності надавати оцінку решті аргументів учасників справи, оскільки така оцінка не впливає на вказані вище висновки суду.
Частинами 1, 3 статті 74 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу свої вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
На підставі повного, всебічного та безпосереднього дослідження наявних в матеріалах справи доказів в сукупності з урахуванням всіх обставин справи, суд доходить висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог виконувача обов'язків керівника Бердичівської окружної прокуратури.
Щодо розподілу судових витрат.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.123 ГПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.
Відповідно до ч.2 ст.129 ГПК України, судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
З огляду на те, що у задоволенні позову прокурора відмовлено, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору не підлягають відшкодуванню відповідачем.
Керуючись статтями 123, 129, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
В задоволенні позову відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне рішення складено: 12.02.26
Суддя Соловей Л.А.
Віддрукувати:
1 - в справу 2-5 - сторонам через "Електронний суд"