вул. Пирогова, 29, м. Вінниця, 21018, тел./факс (0432)55-80-00, (0432)55-80-06 E-mail: inbox@vn.arbitr.gov.ua
"05" лютого 2026 р. Cправа № 902/1592/25
Господарський суд Вінницької області у складі головуючого судді Тварковського А.А.,
за участю секретаря судового засідання Литвиненко О.Р.,
представників:
позивача - Буликової Н.А.,
відповідача - Страха Є.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження матеріали справи
за позовом: Хмільницької міської ради (вул. Столярчука, 10, м. Хмільник, Вінницька область, 22000)
до: Товариства з обмеженою відповідальністю "Дельтафрут" (вул. Старовокзальна, буд. 16, м. Кривий Ріг, Дніпропетровська область, 50004)
про визнання додаткової угоди укладеною,
На розгляд Господарського суду Вінницької області в підсистемі ЄСІТС "Електронний суд" надійшла позовна заява Хмільницької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дельтафрут" про визнання додаткової угоди укладеною.
Ухвалою суду від 28.11.2025 за вказаним позовом відкрито провадження у справі № 902/1592/25 в порядку загального позовного провадження та призначено у ній підготовче засідання на 18.12.2025 о 10:30 год.
Під час підготовчого провадження учасники справи скористалися правом на подання заяв по суті спору: відповідачем подано відзив на позовну заяву (а.с. 78-84, т.1); позивачем - відповідь на відзив (а.с. 91-96, т.1).
Виконавши завдання підготовчого провадження, судом закрито таку стадію господарського процесу та протокольною ухвалою від 20.01.2026 призначено справу до розгляду по суті на 05.02.2026 о 10:30 год.
В підсистемі ЄСІТС "Електронний суд" надійшла заява Хмільницької міської ради про те, що рішення, яким встановлено ставку орендної плати 8%, є регуляторним актом, прийнятим в межах повноважень ради, має нормативний характер, поширюється на невизначене коло орендарів та є обов'язковим до застосування на всій території Хмільницької міської територіальної громади відповідно до ст. 144 Конституції України (вх. № 01-34/892/26 від 27.01.2026).
На визначений час у судове засідання 05.02.2026 з'явилися усі учасники справи, які підтримали викладені письмово позиції по суті спору.
В обґрунтування заявленого позову позивач вказує на ухилення відповідачем від підписання додаткової угоди до договору оренди землі від 01.09.2013 з урахуванням прийнятого 14 сесією Хмільницької міської ради 8 скликання рішення №575 від 24.06.2021 (зі змінами) про встановлення ставки орендної плати за користування земельними ділянками на території Хмільницької міської територіальної громади. При цьому Хмільницька міська рада зазначає, що користування ТОВ "Дельтафрут" землею продовжується, орендна плата сплачується не в повному обсязі, що суперечить інтересам територіальної громади та призводить до недоотримання значних сум до бюджету.
За таких обставин, Хмільницька міська рада звернулася із позовом до суду про визнання укладеною із ТОВ "Дельтафрут" додаткової угоди до договору оренди землі від 01.09.2013 у визначеній позивачем редакції.
Суть заперечень відповідача, викладених у відзиві на позовну заяву, зводиться до того, що рішення Хмільницької міської ради №393 від 26.03.2021 року та №575 від 24.06.2021, яким встановлено ставки орендної плати за користування земельними ділянками, що розташовані на території Хмільницької міської ТГ в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не є законодавчою зміною орендної плати.
Договором оренди землі №3 від 01.09.2013 року не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування.
Таким чином, рішення органу місцевого самоврядування не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у ПК України.
Крім того, відповідач звертає увагу суду на те, що орендна плата сплачується ТОВ "Дельтафрут" з урахуванням нормативної грошової оцінки визначеної на кожен рік сплати оренди, тобто з використанням актуальних даних.
У відповіді на відзив позивач зазначає, що встановлення ставок орендної плати рішенням Хмільницької міської ради здійснено у межах граничних розмірів, визначених Податковим кодексом України, не порушує прав відповідача та не є односторонньою зміною умов договору, а є виконанням обов'язкових норм чинного законодавства.
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, судом встановлено таке.
01.09.2013 між Кожухівською сільською радою (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Дельтафрут" (Орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки №3 (Договір), відповідно до п.1 якого Оредодавець Кожухівська сільська рада на підставі рішення 21 сесії 6 скликання №336 від 20 червня 2013 року надає, а Орендар ТОВ "Дельтафрут" приймає в довгострокове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та з метою обслуговування власних об'єктів нерухомості, яка знаходиться в межах села Кожухів, вул. Шляхова, 6, Кожухівської сільської ради, Літинського району, Вінницької обл. Кадастровий номер земельної ділянки 0522483400:03:000:0679.
За змістом п.2 Договору площа переданої в оренду земельної ділянки становить 0,2456 га.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 135423,84 грн станом на 01.09.2013 року (п. 5 Договору).
Згідно із п. 8 Договору останній укладено на 28 років.
Відповідно до п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем у розрахунку, що додається: 1103,33 грн за 1 га в рік, або 271 грн в рік, що становить 6,67% розмірів земельного податку.
Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, а затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії (п.10. Договору).
Пунктом 13 Договору сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається щорічно у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
- в інших випадках, передбачених законом.
Згідно із п. 36 Договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, крім зміни розміру орендної плати згідно з пунктом 13.
27.05.2021 набув чинності Закон України від 28 квітня 2021 року № 1423-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин", на виконання якого земельні ділянки державної власності, розташовані за межами населених пунктів і не передані в інше користування, перейшли у комунальну власність відповідних територіальних громад. Тому земельна ділянка кадастровий номер 0522483400:03:000:0679 перейшла у комунальну власність Хмільницької міської територіальної громади в особі Хмільницької міської ради, що сторонами не заперечується.
9 сесією 8 скликання Хмільницької міської ради як розпорядником відповідних земель прийнято рішення № 393 від 26.03.2021 "Про внесення змін до договорів оренди землі на території Хмільницької міської територіальної громади", яким приведено у відповідність сторону Орендодавця у договорах оренди.
Рішенням 14 сесії Хмільницької міської ради 8 скликання №575 від 24.06.2021 року (зі змінами) встановлено ставки орендної плати за користування земельними ділянками, що розташовані на території Хмільницької міської ТГ. Для земель із цільовим призначенням 01.01. "Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва" визначено ставку 8% та встановлено, що рішення застосовується з 01.01.2022 року.
Листом Виконавчого комітету Хмільницької міської ради від 24.12.2021 року №3345/01-18 Товариству з обмеженою відповідальністю "Дельтафрут" було надіслано проєкт додаткової угоди зі зміненою ставкою орендної плати за землю із пропозицією укладення відповідних угод. Однак, як вказує позивач, підписані примірники угод до Хмільницької міської ради не повернулись.
Поряд з цим 26.02.2022 заступнику директора ТОВ "Дельтафрут" Костильову В.М. було вручено під підпис по два примірники угоди до Договору оренди (відповідна відмітка міститься на листі Хмільницької міської ради від 24.12.2021 року №3345/01-18).
Оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю "Дельтафрут" не підписало запропонованого проєкту додаткової угоди, не надало альтернативної редакції такої додаткової угоди чи обґрунтованої відмови у її підписанні, Хмільницька міська рада звернулася із відповідним позовом до суду про визнання додаткової угоди укладеною у запропонованій позивачем редакції.
З огляду на встановлені обставини справи, суд враховує таке.
В силу приписів частини першої ст. 626 Цивільного кодексу України (ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).
У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.
Також у статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
У силу статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно із статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За статтею 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.
Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
У статті 13 Закону України "Про оренду землі" вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
У частині першій статті 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Згідно із підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов'язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.
Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
У постанові Великої Палати від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, де вирішувалося питання щодо підстав внесення змін до договору оренди землі у разі: 1) зміни нормативної грошової оцінки землі; 2) зміни розміру (ставки) орендної плати, наведено такі висновки.
За змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.
Велика Палата Верховного Суду у цій постанові виснувала, що рішення органу місцевого самоврядування не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у ПК України.
У відповідній постанові Велика Палата дійшла висновків, що зміна ставки орендної плати у відсотковому розмірі не є законодавчою зміною орендної плати, водночас лише зміна нормативної грошової оцінки є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін договору оренди земель комунальної власності про можливість такої зміни.
За змістом підпунктів 288.5.1, 288.5.2. пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.
Договором оренди позивачу встановлено розмір плати 1103,33 грн за 1 га в рік або 271 грн в рік (цільове призначення земельної ділянки: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва).
Суд бере до уваги, при укладенні Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки складала 135423,84 грн. Поряд з цим у проєкті заявленої до визнання укладеною додаткової угоди нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2456 га кадастровий номер 0522483400:03:000:0679 становить 9017,36 грн. Самих доказів розміру нормативно-грошової оцінки позивачем не надано, водночас ці обставини сторонами не заперечувалися, тому в силу вимог ч.1 ст.75 ГПК України звільняються від доказування.
Тобто нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на даний час є нижчою, а передбачена договором орендна плата в розмірі 271 грн в рік фактично перевищує 3% від нової нормативної грошової оцінки (9017,36 грн х 3% = 270,52 грн). При цьому в силу підпункту 288.5.2. пункту 288.5 статті 288 ПК України для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, орендна плата встановлюється у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки.
Отже, за відсутності законодавчих змін щодо розміру орендної плати, зважаючи що актуальна нормативна грошова оцінки земельної ділянки є меншою, відсутні правові підстави для встановлення відповідачу орендної плати у більшому розмірі за рішенням органу місцевого самоврядування.
Про те, що рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов'язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду, висловлено і в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 квітня 2018 року у справі № 910/7905/17, від 21 листопада 2018 року у справі № 911/3627/17, від 27 листопада 2018 року у справі № 910/21685/17, від 19 лютого 2019 року у справі № 910/21590/17, від 13 червня 2019 року у справі № 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі № 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі № 922/378/19, від 14 січня 2026 року у справі № 916/296/25.
Водночас рішення міської ради може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.
За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" - зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.
Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.
У пункті 13 Договору сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до пункту 36 Договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, крім зміни розміру орендної плати згідно з пунктом 13.
Отже, за відсутності передбачених Договором підстав для зміни розміру орендної плати з ініціативи орендодавця, суд приходить до висновку про необґрунтованість заявленого позову.
Статтею 14 ГПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Згідно із положеннями статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів.
Судом кожній стороні була надана розумна можливість, представити справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони, в т. ч. подати докази на підтвердження своїх вимог та заперечень, надати пояснення, обґрунтувати перед судом переконливість поданих доказів та позицій по справі, скористатись іншими процесуальними правами.
Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Виходячи із оцінки наявних у справі доказів на предмет їх належності та допустимості, а також із дослідження кожного із них окремо та у сукупності, суд, керуючись своїм внутрішнім переконанням на підставі всебічного, повного, об'єктивного з'ясування обставин справи, приходить до висновку про відмову у задоволенні позову в повному обсязі з вищенаведених підстав.
При вирішенні питання щодо розподілу судових витрат суд виходить з такого.
Відповідно до ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
В силу приписів п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав - покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
У зв'язку з відмовою в задоволенні позову витрати на сплату судового збору за подання позовної заяви в розмірі 3028 грн залишаються за позивачем.
Керуючись ст. ст. 5, 7, 8, 10, 11, 13, 14, 15, 18, 42, 45, 46, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 86, 91, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 242, 326 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. У задоволенні позову відмовити повністю.
2. Витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви в сумі 3028 грн залишити за позивачем.
3. Згідно із приписами ч.1 ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
4. Відповідно до положень ч.1 ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення до Північно-західного апеляційного господарського суду. Оскільки в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
5. Примірник повного судового рішення учасникам справи до Електронних кабінетів ЄСІТС.
Повне рішення складено 16 лютого 2026 р.
Суддя А.А. Тварковський
віддрук. прим.:
1 - до справи.