Справа № 368/982/25
2/368/209/26
Рішення
Іменем України
"30" січня 2026 р. Кагарлицький районний суд Київської області
в складі: головуючого судді Шевченко І.І.
за участю секретаря Назаренко А.І.
представника позивача ОСОБА_1 адвоката Клапчука Ф.П.
відповідача ОСОБА_2
та представника відповідача в особі Ржищівської міської ради Овчар Ю.Ю.
розглянувши у відкритому судовому засідання в залі суду м. Кагарлик в режимі відеоконференції цивільну справу в загальному позовному провадженні за позовом ОСОБА_1 до Ржищівської міської ради Обухівського району Київської області, ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди, -
встановив:
представник позивача просить суд Визнати недійсним договір оренди землі №05-01-29/80 від 04.11.2024 року, укладений між Ржищівською міською радою Обухівського району Київської області та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки площею 0,0441 га з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017 за адресою: АДРЕСА_1 та скасувати державну реєстрацію права оренди ОСОБА_2 щодо земельної ділянки площею 0,0441 га з кадастровим
номером 3222287601:01:308:0017 за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису про речове право 57544952 від 04.11.2024 року, обґрунтовуючи позов наступним.
ОСОБА_1 є власником нежитлових приміщень (приміщення магазину, господарське приміщення та господарської будівлі) за адресою: АДРЕСА_2 - на підставі договору купівлі-продажу від 27.12.2006 року, посвідченого приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Р.П. за реєстровим
№ 872.
На момент укладення договору купівлі-продажу від 27.12.2006 року, вказане вище нерухоме майно було розташоване на земельній ділянці для будівництва та обслуговування будівель торгівлі площею 0,1059 га з кадастровим номером 3222287601:01:309:0010, яка з 03.04.2017 року була передана позивачу в оренду
Стайківською сільською радою.
Пізніше рішенням виконавчого комітету Стайківської сільської ради № 08 від 09.10.2017 року господарському приміщенню Б загальною площею 67,0 кв.м. було присвоєно поштову адресу АДРЕСА_3 .
Рішенням Стайківської сільської ради від 23.01.2018 року №08 земельну ділянку з кадастровим номером 3222287601:01:309:0010 було поділено на три окремі земельні ділянки, без зміни цільового призначення, а саме:
земельну ділянку площею 0,0441 га з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017 за адресою: АДРЕСА_1 ;
земельну ділянку площею 0,0481 га з кадастровим номером 3222287601:01:309:0040 за адресою: АДРЕСА_1 ;
земельну ділянку площею 0,0137 га з кадастровим номером 3222287601:01:308:0004 за адресою: АДРЕСА_1 .
Розпорядником майна, яке раніше належало Стайківській сільській раді, у тому числі вказаних вище земельних ділянок, наразі є Ржищівська міська рада Обухівського району Київської області.
У зв'язку з закінченням терміну дії договору оренди земельної ділянки від 03.04.2017 року, 28.01.2022 року позивач звернувся до Ржищівської міської ради Обухівського району Київської області про передачу йому в оренду вказаних вище земельних ділянок.
Відповіді на заяву від 28.01.2022 року позивач не отримав. Проте, зважаючи на початок збройної агресії російської федерації проти України, позивач вважав, що дане питання, ймовірно, було відкладене до більш сприятливого часу. Земельні ділянки продовжувати знаходиться в користуванні позивача, а останній надалі сумлінно виконував усі обов'язки орендаря.
02.05.2023 року позивач повторно подав заяву про передачу йому в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017, у відповідь на яку 08.09.2023 року Ржищівською міською радою було прийнято рішення №2291-40-08 про передачу в оренду позивачу зазначеної земельної ділянки.
16.10.2023 року між позивачем і Ржищівською міською радою було укладено договір оренди землі №05-01-29/29 строком на 5 років.
Отже, згідно з договором оренди землі №05-01-29/29 від 16.10.2023 року, Ржищівська міська рада передала в оренду позивачу земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі площею 0,0441 га з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017 за адресою: АДРЕСА_1 на строк 5 років.
Проте, ще до закінчення договору оренди між сторонами, позивач довідався, що згідно з інформацією з Державного земельного кадастру, Ржищівська міська рада передала в оренду цю ж саму земельну ділянку площею 0,0441 га з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017 іншій особі - гр. ОСОБА_2 (договір оренди землі №05-01-29/80 від 04.11.2024 року).
Тобто, Ржищівська міська рада до закінчення строку дії договору оренди з позивачем та без відома останнього, передала належну позивачу на праві оренди земельну ділянку в оренду третій особі, внаслідок чого порушилося право позивача.
Про передачу земельної ділянки площею 0,441 га з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017 в оренду гр. ОСОБА_2 Ржищівська міська рада жодним чином не повідомила позивача.
Необхідно зазначити, що з моменту укладення договору оренди з відповідачем 1, позивач сумлінно виконував усі обов'язки орендаря, у тому числі своєчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату. Ржищівська міська рада приймала сплачену позивачем орендну плату без жодних зауважень. Тобто, між позивачем та відповідачем склалися орендні відносини.
У зв'язку з викладеним, 11.03.2025 року позивач звернувся до Ржищівської міської ради із заявою, у якій просив:
1.Скасувати рішення про передачу земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі 0,0441 га з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017 за адресою: АДРЕСА_1 в оренду гр. ОСОБА_2 як таке, що було прийняте помилково;
2.Припинити договір оренди землі №05-01-29/80 від 04.11.2024 року як такий, за яким земельна ділянка була передана в оренду повторно, особі, відмінній від власника розташованого на ній об'єкта нерухомості;
3.Провести державну реєстрацію припинення договору оренди землі №05-01- 29/80 від 04.11.2024 року;
4.Внести до Державного реєстру речових прав відомості про договір оренди землі №05-01-29/29 від 16.01.2023 року в т.ч. про ОСОБА_1 , як особу орендаря.
Крім того, 12.03.2025 року позивач звернувся до Ржищівської міської ради із заявою про передачу йому в оренду строком на 25 років земельної ділянки площею 0,0137 га з кадастровим номером 3222287601:01:308:0004 за адресою: АДРЕСА_1 , а також земельної ділянки площею 0,0481 га з кадастровим номером 3222287601:01:309:0040 за адресою: АДРЕСА_1 .
Проте, усі заяви позивача були залишені Ржищівською міською радою без відповіді та реагування.
Отже, порушене право позивача підлягає захисту в судовому порядку.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Згідно, зі ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно зі ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним Кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до положень ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом п. 14.1. Договору оренди землі №05-01-29/29 від 16.10.2023 року, укладеного між позивачем і відповідачем 1, договір набирає чинності після його підписання сторонами. При цьому, право оренди виникає з моменту державної реєстрації.
Отже, момент набрання чинності договору оренди землі сторони визначили та пов'язали з моментом підписання договору, а виникнення права оренди з державною реєстрацією такого права.
Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі:
закінчення строку, на який його було укладено;
викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
ліквідації юридичної особи-орендаря;
припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії);
припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями".
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Станом на день укладання відповідачем 1 договору оренди землі з гр. ОСОБА_2 , жодна з умов, передбачених ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», не настала, договір оренди землі з позивачем не був розірваний сторонами або судом, тобто був чинним.
У той же час, зважаючи на те, що Договір між сторонами набув чинності після його підписання, позивач систематично сплачував орендну плату, а відповідач 1 отримував її без будь-яких заперечень, тобто визнав договір, то між сторонами склалися орендні відносини та непроведення державної реєстрації права оренди не звільняє відповідача 1 від своїх зобов'язань перед позивачем.
У постанові КЦС ВС від 10.01.2024 у справі № 390/964/21 Верховний Суд зробив наступний висновок:
«Дії орендодавця (підписання договору оренди, отримання орендної плати, відсутність протягом тривалого часу заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою) підтверджують фактичне визнання ним договору оренди.
У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).»
Аналогічні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц, провадження № 14-79цс21.
З викладеного у цьому позові та доданих до нього документів вбачається, що сторони виконувати досягнуті між ними домовленості, зафіксовані в договорі оренди землі, зокрема позивач користувався земельною ділянкою та сплачував за неї відповідачу 1 орендну плату, а відповідач 1 не заперечував проти цього.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц зазначає, що суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.
Відповідно до висновку, сформульованого Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 147/66/17, добросовісність - це певний стандарт поведінки, який характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (пункт 55 постанови).
Принцип добросовісності передбачає, що сторони повинні діяти добросовісно під час реалізації їхніх прав і передбаченого договором та/або законом виконання їхніх обов'язків (пункт 60 постанови). Введення у цивільне законодавство принципу добросовісності є заходом, спрямованим на зміцнення моральних засад цивільно-правового регулювання. Саме з позиції моральності слід підходити до оцінки поведінки суб'єкта права як добросовісного або недобросовісного (пункт 61 постанови).
В схожій правовій ситуації Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 по своїй суті застосовано доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).
Дії орендодавця (підписання договору оренди, отримання орендної плати, відсутність протягом тривалого часу заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою) підтверджують фактичне визнання ним договору оренди, так само як і відсутність звернення відповідача 1 про розірвання договору оренди у зв'язку з непроведенням державної реєстрації права оренди протягом 1 року.
Крім того, у договорі оренди землі №05-01-29/29 від 16.09.2023 року між сторонами не вказано, у який конкретно строк сторони мають провести державну реєстрацію права оренди.
Отже, відсутні будь-які підстави вважати, що позивач порушив умови договору оренди землі з відповідачем 1 тим, що державна реєстрація права оренди не була проведена протягом 1 року після підписання договору. Так само відсутні підстави стверджувати, що право оренди позивача не виникло або що у відповідача 1 не виникло обов'язків перед позивачем за укладеним з ним договором оренди.
За таких обставин, укладення відповідачем 1 договору оренди з гр. ОСОБА_2 №05-01-29/80 від 04.11,2024 року під час чинності договору оренди землі з позивачем №05-01-29/29 від 16.01.2023 року, безумовно, порушує права позивача та є недобросовісним.
Доцільно також наголосити, що за змістом ст. 120 Земельного кодексу України, особа, яка набула право власності на об'єкт нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці комунальної власності, має право на передачу йому у користування цієї земельної ділянки.
Так, відповідно до ч. 11 цієї статті, якщо об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об'єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об'єкта нерухомого майна зобов'язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об'єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.
Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, зобов'язаний передати земельну ділянку у власність або користування набувачу в порядку, встановленому цим Кодексом.
Викладене свідчить, що відповідач 1 зобов'язаний передати земельну ділянку, на якій розташоване майно позивача, саме позивачу, а не будь-якій іншій особі. Відповідач 1 не наділений правом розсуду щодо вибору орендаря в даному випадку.
Таким чином, порушене право позивача підлягає судовому захисту шляхом скасування договору оренди землі №05-01-29/80, укладеного між Ржищівською міською радою та з гр. ОСОБА_2 04.11.2024 року та скасування державної реєстрації права оренди гр. ОСОБА_2 на земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі площею 0,0441 га з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017 за адресою: АДРЕСА_1 .
Саме обраний позивачем спосіб захисту є ефективним та призведе до відновлення порушених прав позивача, виходячи з наступного.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на тому, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням (близькі за змістом висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, пункт 9.67; від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21. пункт 8.13; від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, пункт 180).
Отже, рішення відповідача про передачу в оренду гр. ОСОБА_2 земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі площею 0,441 га з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017 за адресою: АДРЕСА_1 вичерпало свою дію та його скасування не призведе до відновлення порушених прав позивача.
При цьому, право на розірвання договору належить виключного його сторонам. Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 523/9855/17.
Таким чином, єдиною належною (зокрема ефективною) позовною вимогою є вимога позивача про визнання недійсним договору оренди землі №05-01-29/80 від 04.11.2024 року, оскільки її задоволення призводить до фактичного повернення всіх учасників спірних правовідносин до попереднього стану, який існував до укладення зазначеного договору, що відповідає меті поданого позову.
Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного суду від 06 листопада 2024 року, справа № 925/927/23.
Вимога про скасування державної реєстрації права оренди гр. ОСОБА_2 пов'язана з вимогою про визнання недійсним договору оренди землі та сприятиме відновленню порушених прав позивача.
Отже, визнання недійсним договору оренди землі №05-01-29/80 від 04.11.2024 року, укладеного між Ржищівською міською радою та з гр. ОСОБА_2 , а також скасування державної реєстрації права оренди ОСОБА_2 призведе до поновлення стану, що існував до порушення та дасть можливість позивачу зареєструвати своє право оренди і надалі користуватися переданою йому
земельною ділянкою.
Представник відповідача в особі Ржищівської міської ради Обухівського району Київської області Овчар Ю.Ю. просить суд у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди відмовити в повному обсязі, обґрунтовуючи наступним. Щодо обставин передачі в оренду земельної ділянки ОСОБА_2 . У 2024 році, в процесі інвентаризації земель Ржищівської міської територіальної громади, Виконавчим комітетом Ржищівської міської ради Київської області було виявлено вільну земельну ділянку, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0017, що перебуває у комунальній власності Ржищівської міської територіальної громади. Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 15.03.2018 року право власності на земельну ділянку зареєстровано за Стайківською сільською радою Кагарлицького району Київської області, правонаступником якої є Ржищівська міська рада Київської області. Інші речові права, такі як право користування земельною ділянкою (оренда, суперфіцій, емфітевзис), на вказану земельну ділянку, не були зареєстровані. Об'єкти нерухомого майна на земельній ділянці відсутні (фото додалися). У зв'язку з тим, що земельна ділянка, кадастровий номер 3222287601:01:308:0017 вільна від забудови, в користуванні не перебуває, з метою забезпечення ефективного використання земельного фонду територіальної громади та залучення додаткових коштів до бюджету громади для реалізації завдань програми соціально-економічного розвитку, Ржищівською міською радою Київської області було прийнято рішення №2771-49-08 від 20 червня 2024 року про проведення земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки комунальної власності площею 0,0441 га, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0017 у відповідності до статей 134-139 Земельного кодексу України.
Відповідно до ст.134 Земельного кодексу України, земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті. 14 жовтня 2024 року відбулись земельні торги з продажу права оренди на вказану земельну ділянку. Переможцем земельних торгів визнано ОСОБА_2 ІПН: НОМЕР_1 . За результатами аукціону, 04 листопада 2024 року між Ржищівською міською радою Київської області та ОСОБА_2 був укладений договір оренди землі №05-01-29/80. Відповідно до умов договору, земельна ділянка передана в оренду терміном на 25 років. Орендна плата за користування земельною ділянкою складає 12,139316% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік. 07 листопада 2024 року ОСОБА_2 було сплачено річний розмір орендної плати за земельну ділянку, кадастровий номер 3222287601:01:308:0017, як передбачено пунктом 4.7 Договору оренди №05-01-29/80, що підтверджується довідкою міського фінансового управління Ржищівської міської ради. Також 07.11.2024 року було проведено державну реєстрацію договору оренди землі, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №440092790 від 19.08.2025 року. З огляду на вказане, ОСОБА_2 набув права користування земельною ділянкою у відповідності до вимог чинного законодавства України та є добросовісним орендарем земельної ділянки, який сумлінно виконує всі зобов'язання, передбачені договором оренди землі та чинним законодавством України. Щодо обставин передачі в оренду земельної ділянки ОСОБА_1 . Відповідно до договору купівлі-продажу №872 від 27.12.2016 року, наявного в матеріалах справи, ОСОБА_1 придбав нежитлову будівлю, приміщення магазину, А, загальною площею 241,1 кв.м. та господарське приміщення, Б загальною площею 67,0 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Також в договорі зазначено, що приміщення розташоване на земельній ділянці, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0010 загальною площею 0,1059 га. Вказана ділянка була передана в оренду ОСОБА_1 на підставі договору оренди землі, укладеного між Стайківською сільською радою та ОСОБА_1 03.04.2017 року терміном на 5 років. В подальшому, на підставі рішення Стайківської сільської ради від 23.08.2018 року №8, вказану земельну ділянку було поділено на три окремі земельні ділянки, зокрема: 3222287601:01:308:0017 площею 0,0441 га; 3222287601:01:309:0040 загальною площею 0,0481 га; 3222287601:01:308:0004 га площею 0,0137 га. У зв'язку з поділом земельної ділянки, яка була предметом договору оренди, та формуванням інших земельних ділянок, яким присвоєні нові кадастрові номери, фактично припинилось існування цієї земельної ділянки в дійсних межах, що потребувало внесення відповідних змін до існуючого договору оренди землі шляхом укладання додаткової угоди. Проте, сторонами не були внесені відповідні зміни до договору оренди землі, укладеного 03.04.2017 року. У квітні 2022 року дія вищевказаного договору припинилась у зв'язку з закінченням строку на який його було укладено. 02.05.2023 року ОСОБА_1 звернувся з письмовою заявою до Ржищівської міської ради Київської області, правонаступника Стайківської сільської ради Кагарлицького району Київської області щодо передачі в оренду земельної ділянки, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0017, площею 0,0441 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , у зв'язку з тим, що на вказаній земельній ділянці розміщений об'єкт нерухомого майна, що перебуває у власності заявника. До заяви було додано договір купівлі-продажу № 872 від 27.12.2016 року, відповідно до якого, він придбав нежитлову будівлю, приміщення магазину, А, загальною площею 241,1 кв.м. та господарське приміщення, Б загальною площею 67,0 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 . В подальшому, 08 вересня 2023 року Ржищівською міською радою Київської області було прийнято рішення №2291-40-08, відповідно до якого, ОСОБА_1 передано в користування на умовах оренди вищезазначену земельну ділянку терміном на 5 років та встановлено орендну плату у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік. Також доручено міському голові укласти від імені Ржищівської міської ради Київської області відповідний договір оренди земельної ділянки. З огляду на вказане, рішення Ржищівської міської ради Київської області про передачу в оренду земельної ділянки ОСОБА_1 було прийнято в порядку статей 120, 134 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України без проведення аукціону. 16 жовтня 2023 року між Ржищівською міською радою Київської області та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі №05-01-29/29. В подальшому, 12 березня 2025 року до Ржищівської міської ради Київської області надійшла заява ОСОБА_1 , в якій він просив скасувати рішення про передачу ОСОБА_2 в оренду земельної ділянки, кадастровий номер 3222287601:01:308:0017 та припинити дію договору оренди земельної ділянки №05-01- 29/80 від 04.11.2024 року, укладеного з ОСОБА_2 , у зв'язку з тим, що вказана земля вже передана йому в оренду на підставі договору №05-01-29/29. З метою встановлення всіх обставин справи, розпорядженням міського голови №114 від 25 березня 2025 року було створено комісію. За результатами роботи, комісією встановлено, що земельна ділянка, кадастровий номер 3222287601:01:308:0017, відповідно до якої Ржищівською міською радою було прийнято рішення про передачу в оренду ОСОБА_1 , виявилась вільною від забудови, об'єкти нерухомого майна на земельній ділянці відсутні. Проте, в позовній заяві позивач також стверджує що на вказаній ділянці розміщений об'єкт нерухомого майна, який перебуває у його приватній власності, чим обгрунтовує свої права на земельну ділянку, посилаючись на норми статей 120, 122 Земельного кодексу України. Окрім того, позивач відмовився надати до Ржищівської міської ради актуальні технічні паспорти на об'єкти нерухомості, що розміщені на землях комунальної власності Ржищівської міської територіальної громади, що фактично не дає можливості ідентифікувати, які саме будівлі на якій земельній ділянці розміщені, оскільки технічні параметри будівель, вказаних в договорі купівлі-продажу, не відповідають фактичним параметрам будівель на місцевості. Вказане підтверджується актом комісії від 26 березня 2025 року. Враховуючи вищевикладене, вважають, що рішення Ржищівської міської ради Київської області про передачу - в оренду земельної ділянки ОСОБА_1 було прийнято помилково, оскільки у зв'язку з відсутністю об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, позивач фактично не мав законних підстав для отримання в оренду земельної ділянки без проведення аукціону. Вказані обставини свідчать про шахрайські дії зі сторони позивача, оскільки з метою отримання в оренду земельної ділянки без проведення аукціону, до клопотання ним було додано договір купівлі-продажу об'єкту нерухомого майна, адреса якого збігається з адресою, за якою проведено державну реєстрацію вказаної ділянки, що фактично не викликало ніяких сумнівів під час прийняття Ржищівською міською радою рішення про передачу йому в оренду земельної ділянки. У зв'язку з нововиявленими обставинами, Ржищівською міською радою буде подано заяву до правоохоронних органів. Щодо моменту набрання чинності договором оренди земельної ділянки. Відповідно до частин 1, 2 ст. 640 ЦК України, договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Статтею 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Відповідно до ст. 792 ЦК України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. З огляду на вказане, необхідною умовою укладання договору оренди землі, є передача земельної ділянки орендодавцем орендареві. Статтею 6 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Відповідно до статті 17 ЗУ «Про оренду землі», об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Аналізуючи норми статей 640, 759, 792 ЦК України та статті 17 ЗУ «Про оренду землі», вбачається, що договір оренди земельної ділянки вважається укладеним з моменту державної реєстрації права оренди такої ділянки. У ЦК України передбачено як визначення строку, так і початок перебігу строку та його закінчення. Переважною більшістю правовідносин, урегульованих нормами цивільного законодавства, є відносини, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб'єктів та нормальна реалізація ними суб'єктивних прав і виконання суб'єктивних обов'язків. Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб'єктивних цивільних прав та виконання обов'язків. Це загальне правило закріплене у статті 631 ЦК України, зокрема що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Відповідно до ч. 2 ст. 25 ЗУ «Про оренду землі», орендар земельної ділянки зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди. Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього. Метою укладенім будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб'єктивних-прав та обов'язків. Правочин, укладений без наміру створення правових наслідків, які ним обумовлені, є фіктивним. Аналогічний правовий висновок сформований в Постанові Великої Палати Верховного суду від 18.04.2023 року у справі №357/8277/19. Згідно з положеннями статей 125, 126 ЗК України, ст. 19 ЗУ «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації такого права. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоду у встановленій формі. Разом з тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В схожій правовій ситуації, Великою Палатою Верховного суду в постанові від 18.04.2023 року у справі №357/8277/19 зроблено наступний висновок: Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації. Проте, Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку, викладеного у цій постанові у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації. При цьому Велика Палата Верховного Суду враховує, що вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону постання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації.» Враховуючи вищевикладене, у зв'язку з відсутністю державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, кадастровий №3222287601:01:308:0017 за ОСОБА_1 , право оренди у позивача не виникло. Земельна ділянка фактично не була передана позивачу в порядку, передбаченому ст. 17 ЗУ «Про оренду землі», у зв'язку з чим договір оренди не був укладений та не набув чинності, отже не породжує жодних правових наслідків. Щодо твердження позивача про належне виконання обов'язків згідно договору оренди землі №05-01-29/29 від 16.10.2023 року.
В позовній заяві, позивач зазначає, що з моменту підписання договору оренди землі №05-01-29/29 від 16.10.2023 року, позивач сумлінно виконував усі обов'язки орендаря, у тому числі своєчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату. Оскільки Ржищівська міська рада приймала сплачену орендну плату, вважає, що між позивачем та відповідачем склались орендні відносини. З приводу вказаного, слід зазначити наступне. Відповідно до пункту 4.1 вищевказаного договору, орендна плата за користування земельною ділянкою складає 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік та становить 44660,10 грн.
Згідно пункту 4.3. договору, орендна плата за земельну ділянку проводиться з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки. У розмір орендної плати входить податок на землю. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Пунктом 4.4. договору визначено, що орендна плата відповідно до Податкового кодексу України вноситься протягом 60 календарних днів з дня вручення податкового повідомлення - рішення. У зв'язку з відсутністю державної реєстрації права оренди земельної ділянки за позивачем, Обухівською ДПІ ГУ ДПС у Київській області не було взято позивача на облік, як платника орендної плати згідно договору оренди землі №05-01-29/29 від 16.10.2023 року. Отже, податкові зобов'язання у позивача не виникли, податкові повідомлення - рішення, позивачу не вручались, отже здійснені платежі не можуть бути враховані в рахунок сплати орендної плати згідно договору №05-01-29/29 також неможливо відслідкувати своєчасність внесених таких платежів. Окрім того, відповідно до довідки міського фінансового управління Ржищівської міської ради, у 2023 році від ОСОБА_1 (код платника: НОМЕР_2 ) на бюджетні рахунки Ржищівської міської територіальної громади надійшли кошти в сумі 7312,50 грн. (код класифікації доходів: 18010900 - орендна плата з фізичних осіб). Кошти сплачувались поквартально, рівними частинами в розмірі 2437,50 грн. щоквартально. У 2024 році від ОСОБА_1 (код: НОМЕР_2 ) на бюджетні рахунки Ржищівської міської територіальної громади надійшли кошти в сумі класифікації доходів: 18010900 - орендна плата з фізичних осіб). Кошти також сплачувались поквартально, рівними частинами в розмірі 2437,50 грн. щоквартально. У 2025 році від ОСОБА_1 кошти в рахунок сплати орендної плати згідно договору №05-01-29/29, до бюджету Ржищівської міської територіальної громади не надходили. Вказане спростовує твердження позивача про своєчасність та повноту сплати ним орендної плати згідно договору оренди землі №05-01-29/29 від 16.10.2023 року, оскільки ні розмір ні строки внесення орендної плати не відповідають умовам договору. Окрім того, сплата орендної плати без державної реєстрації права оренди на земельну ділянку не створює правового зв'язку між орендарем та земельною ділянкою, а лише фіксує фінансову операцію. Як зазначалось вище, договір оренди землі підлягає обов'язковій державній реєстрації. Саме державна реєстрація створює право оренди і юридично закріплює відносини між орендодавцем та орендарем. Сплата орендної плати без реєстрації права оренди на земельну ділянку не є підставою для виникнення права користування земельною ділянкою. Окремо слід зазначити, що проаналізувавши довідки про рух коштів отриманих від ОСОБА_1 , можна стверджувати, що платежі були внесені позивачем в рахунок сплати орендної плати/погашення заборгованості зі сплати орендної плати, згідно договору оренди землі, укладеного між Стайківською сільською радою та ОСОБА_1 03.04.2017 року на земельну ділянку, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0010, оскільки умовами саме цього договору передбачено, що орендна плата за земельну ділянку становить 9749,71 та вноситься щоквартально в розмірі 2437,43 грн. Інші платіжні документи, що долучені позивачем до матеріалів позову, були сплачені ФОП ОСОБА_3 (код платника: НОМЕР_3 ) та ОСОБА_4 (код платника: НОМЕР_4 ), у зв'язку з чим не зараховані в рахунок сплати орендної плати згідно договору оренди землі №05-01-29/29 від 16.10.2023 року. Відповідно до пункту 6.1 договору №05-01-29/29, земельна ділянка за Договором оренди землі вважається переданою. орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди відповідно до закону. Як зазначалось вище, з 16 жовтня 2023 року Орендарем не вчинено жодних активних дій щодо державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0017, що в свою чергу, не можна вважати належним виконанням обов'язків згідно договору. Пунктом 9.4. Договору визначені обов'язки орендаря, зокрема орендар зобов'язаний приступити до використання орендованої земельної ділянки після державної реєстрації права оренди, використовувати земельну ділянку відповідно до мети, визначеної у договорі, дотримуючись при цьому вимог чинного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі. У зв'язку з відсутньою в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди земельної ділянки за позивачем, позивач фактично з 16 жовтня 2023 року, не приступив до використання земельної ділянки. Вищевказані доводи в сукупності підтверджують факт порушення позивачем умов договору оренди землі №05-01-29/29 та спростовують твердження позивача про виникнення орендних відносин у зв'язку з сумлінним виконанням обов'язків орендаря.
Відповідач ОСОБА_2 позовні вимоги позивача не визнав та просив у їх задоволенні відмовити, оскільки він виграв земельні торги, справно платить кошти за оренду землі. Ніякого магазину чи іншої будівлі він на земельній ділянці не бачить, а тому відсутні підстави для задоволення.
Суд, вислухавши сторони та вивчивши матеріали справи, приходить до наступного висновку.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов'язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі (ст. 2 ЦПК України).
Частиною 1 ст.4ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, можуть бути: договори та інші правочини; інші юридичні факти. Порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту (ст. ст. 11, 15 ЦК України).
Відповідно до статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Конституція України має найвищу юридичну силу. Закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй.
Згідно ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що незаборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
У силу ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно із ст.509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
ОСОБА_1 є власником нежитлових приміщень (приміщення магазину, господарське приміщення та господарської будівлі) за адресою: АДРЕСА_2 - на підставі договору купівлі-продажу від 27.12.2006 року, посвідченого приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Р.П. за реєстровим
№ 872.
На момент укладення договору купівлі-продажу від 27.12.2006 року, вказане вище нерухоме майно було розташоване на земельній ділянці для будівництва та обслуговування будівель торгівлі площею 0,1059 га з кадастровим номером 3222287601:01:309:0010, яка з 03.04.2017 року була передана позивачу в оренду Стайківською сільською радою.
Рішенням виконавчого комітету Стайківської сільської ради № 08 від 09.10.2017 року господарському приміщенню Б загальною площею 67,0 кв.м. було присвоєно поштову адресу АДРЕСА_3 .
Рішенням Стайківської сільської ради від 23.01.2018 року № 08 земельну ділянку з кадастровим номером 3222287601:01:309:0010 було поділено на три окремі земельні ділянки, без зміни цільового призначення, а саме:
земельну ділянку площею 0,0441 га з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017 за адресою: АДРЕСА_1 ;
земельну ділянку площею 0,0481 га з кадастровим номером 3222287601:01:309:0040 за адресою: АДРЕСА_1 ;
земельну ділянку площею 0,0137 га з кадастровим номером 3222287601:01:308:0004 за адресою: АДРЕСА_1 .
Розпорядником майна, яке раніше належало Стайківській сільській раді, у тому числі вказаних вище земельних ділянок, наразі є Ржищівська міська рада Обухівського району Київської області.
У зв'язку з закінченням терміну дії договору оренди земельної ділянки від 03.04.2017 року, 28.01.2022 року позивач звернувся до Ржищівської міської ради Обухівського району Київської області про передачу йому в оренду вказаних вище земельних ділянок.
02.05.2023 року позивач повторно подав заяву про передачу йому в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017, у відповідь на яку 08.09.2023 року Ржищівською міською радою було прийнято рішення №2291-40-08 про передачу в оренду позивачу зазначеної земельної ділянки.
16.10.2023 року між позивачем і Ржищівською міською радою було укладено договір оренди землі №05-01-29/29 строком на 5 років.
У 2024 році, в процесі інвентаризації земель Ржищівської міської територіальної громади, Виконавчим комітетом Ржищівської міської ради Київської області було виявлено вільну земельну ділянку, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0017, що перебуває у комунальній власності Ржищівської міської територіальної громади.
Ржищівською міською радою Київської області було прийнято рішення №2771-49-08 від 20 червня 2024 року про проведення земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки комунальної власності площею 0,0441 га, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0017 у відповідності до статей 134-139 Земельного кодексу України.
14 жовтня 2024 року відбулись земельні торги з продажу права оренди на вказану земельну ділянку. Переможцем земельних торгів визнано ОСОБА_2 ІПН: НОМЕР_1 .
За результатами аукціону, 04 листопада 2024 року між Ржищівською міською радою Київської області та ОСОБА_2 був укладений договір оренди землі №05-01-29/80. Відповідно до умов договору, земельна ділянка передана в оренду терміном на 25 років. Орендна плата за користування земельною ділянкою складає 12,139316% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік.
07 листопада 2024 року ОСОБА_2 було сплачено річний розмір орендної плати за земельну ділянку, кадастровий номер 3222287601:01:308:0017, як передбачено пунктом 4.7 Договору оренди №05-01-29/80, що підтверджується довідкою міського фінансового управління Ржищівської міської ради. Також 07.11.2024 року було проведено державну реєстрацію договору оренди землі, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №440092790 від 19.08.2025 року.
12 березня 2025 року до Ржищівської міської ради Київської області надійшла заява ОСОБА_1 , в якій він просив скасувати рішення про передачу ОСОБА_2 в оренду земельної ділянки, кадастровий номер 3222287601:01:308:0017 та припинити дію договору оренди земельної ділянки №05-01- 29/80 від 04.11.2024 року, укладеного з ОСОБА_2 , у зв'язку з тим, що вказана земля вже передана йому в оренду на підставі договору №05-01-29/29.
З метою встановлення всіх обставин справи, розпорядженням міського голови №114 від 25 березня 2025 року було створено комісію.
За результатами роботи, комісією встановлено, що земельна ділянка, кадастровий номер 3222287601:01:308:0017, відповідно до якої Ржищівською міською радою було прийнято рішення про передачу в оренду ОСОБА_1 , виявилась вільною від забудови, об'єкти нерухомого майна на земельній ділянці відсутні.
Позивач відмовився надати до Ржищівської міської ради актуальні технічні паспорти на об'єкти нерухомості, що розміщені на землях комунальної власності Ржищівської міської територіальної громади, що фактично не дає можливості ідентифікувати, які саме будівлі на якій земельній ділянці розміщені, оскільки технічні параметри будівель, вказаних в договорі купівлі-продажу, не відповідають фактичним параметрам будівель на місцевості.
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 січня 2019 року у справі № 917/108/18 вказано, що набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані його умови, стає правовідносинами, на виникнення яких спрямоване волевиявлення сторін.
Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зауважила, що Верховний Суд України не відступав від висновку, зробленого у постановах від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162ц13) і 13 червня 2016 року у справі№ 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16), та вказала, що з огляду на тлумачення статті 210, частини третьої статті 640 ЦК України в редакції, чинній на момент укладення між сторонами договору оренди, правове значення державної реєстрації полягає в тому, що правочин (договір), який підлягає державній реєстрації, є вчиненим (укладеним) з моменту її проведення. Як наслідок, за відсутності державної реєстрації правочин (договір) слід вважати невчиненим (неукладеним).
Враховуючи наявність суперечливих висновків Верховного Суду України, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду передала справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу від висновків Верховного Суду України, викладених у постановах від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16) для уточнення правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 532/129/16-ц (провадження№ 6-2777цс16) і 07 червня 2017 року у справі № 634/769/15-ц (провадження № 6-872цс17) шляхом вказівки, що правочин (договір), який підлягав державній реєстрації, є вчиненим (укладеним) з моменту її проведення.
Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна, з якими закон пов'язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб'єктивних прав та обов'язків.
Таким чином, правове значення державної реєстрації полягає в тому, що правочин (договір), який підлягає державній реєстрації, є вчиненим (укладеним) з моменту її проведення. Як наслідок, за відсутності державної реєстрації правочин (договір) слід вважати невчиненим (неукладеним).
Аналогічного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження 14-338цс19, ЄДРСРУ № 87857824).
Згідно з ч.1 ст. 640 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення. У частині третій статті 640 ЦК України визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Разом із цим у частині п'ятій статті 6 Закону «Про оренду землі» (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Тобто з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.
Тож Великою Палатою зроблено висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.
З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов'язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.
В той же час зареєстроване право оренди землі є речовим правом.
05 грудня 2019 року Законом № 340-IX абзац другий частини другої статті 25 Закону № 161-XIV доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.
Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.
За цих обставин Велика Палата визнала що не має підстав для відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації.
Однак Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку, викладеного у цій же постанові у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації. При цьому Велика Палата Верховного Суду враховує, що вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації.
Отже, як то кажуть простими словами. Чинне законодавство розрізняє поняття державної реєстрації договору та державної реєстрації речового права. Так, відповідно до ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації ЛИШЕ у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Державна реєстрація речового права передбачена ст. 182 ЦК України, відповідно до якої право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
У зв'язку з внесенням змін до ЗУ «Про оренду землі» та Земельного Кодексу України, з 01.01.2013 року законом виключено норми, що обумовлювали необхідність державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, в той же час передбачено необхідність державної реєстрації самого права оренди.
Тож у період між укладанням договору оренди земельної ділянки до реєстрації речового права договір оренди вважається укладеним і чинним, однак саме право оренди виникне у орендаря лише після реєстрації відповідного права у державному реєстрі.
Момент укладення договору передбачений у статті 640 ЦК України і пов'язується з досягненням сторонами згоди з усіх його істотних умов та дотриманням певних вимог, якими є передання майна або вчинення іншої дії, нотаріальне посвідчення договору або його державна реєстрація, якщо таке передбачено актами цивільного законодавства.
У спеціальному Законі № 161-XIV вказано, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18).
Можна зробити висновок, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.
Разом з тим якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.
У пункті «ї» частини першої статті 211 ЗК України передбачено, що порушенням земельного законодавства є, зокрема, ухилення від державної реєстрації земельних ділянок.
Стаття 13 Конвенції гарантує, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.
Під доступом до правосуддя згідно зі стандартами Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) розуміється здатність особи безперешкодно отримати судовий захист як доступ до незалежного і безстороннього вирішення спорів за встановленою процедурою на засадах верховенства права.
Надаючи правову оцінку належності обраного заінтересованою особою способу захисту, судам належить зважати і на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції.
Так, у рішенні від 15 листопада 1996 року у справі «Чахал проти Сполученого Королівства»(Chahal v. the United Kingdom) ЄСПЛ зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави - учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов'язань. Крім того, суд указав на те, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.
Ухвалюючи рішення 09 грудня 2010 року у справі «Буланов та Купчик проти України» (заяви № 7714/06 та № 23654/08), яке набуло статусу остаточного 09 березня 2011 року, ЄСПЛ вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції гарантує кожному право звернутися до суду з будь-якою вимогою щодо своїх цивільних прав та обов'язків. У такий спосіб здійснюється «право на суд», яке відповідно до практики суду включає не тільки право ініціювати провадження, але й право отримати «вирішення» спору судом (рішення ЄСПЛ у справі «Кутій проти Хорватії» (Kutit v Croatia), заява №48778/99).
Щоб право на доступ до суду було ефективним, особа повинна мати чітку фактичну можливість оскаржити діяння, що становить втручання у її права (рішення ЄСПЛ від 04 грудня 1995 року у справі «Белле проти Франції» («Bellet v. France»), заява № 23805/94).
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. При цьому суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Зобов'язувати особу, яка звертається до суду у межах принципу диспозитивності, використовувати лише той чи інший спосіб захисту не відповідає нормам чинного законодавства і завданням, у цьому випадку, цивільного судочинства.
Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.
Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.
Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів визначений у статті 16 ЦК України та не є вичерпним.
Згідно ч.ч. 1,5,6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відмова в задоволенні позову є наслідком установлення судом факту відсутності порушення відповідачем прав позивача, оскільки розгляд справи має відбуватися з дотриманням принципу верховенства права, встановленого частиною першою статті 10 ЦПК України.
На підставі викладеного та керуючись постановою Пленуму Верховного Суду України від 30 травня 2008 року № 7 «Про судову практику у справах про спадкування», ст. ст. 4, 76-89, 141, 258, 263-265, 268, 273, 352, 354, 355 ЦПК України суд, -
вирішив:
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Ржищівської міської ради Обухівського району Київської області, ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди - відмовити.
Ознайомитись з повним текстом судового рішенням, в електронній формі, сторони можуть за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua/.
Апеляційні скарги на рішення можуть бути подані протягом 30 днів з дня його складення подавши безпосередньо до Київського апеляційного суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст судового рішення складено 10.02.2026 р.
Суддя І.І. Шевченко