11 лютого 2026 року
м. Київ
справа № 569/18423/22
провадження № 61-1786св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - керівник Рівненської окружної прокуратури в інтересах держави,
відповідачі: Рівненська міська рада, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
треті особи: державний реєстратор відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації Департаменту цифрової трансформації та забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради Басік-Доброчинська Євгенія Петрівна, приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Сохацька Олена Володимирівна,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу заступника керівника Волинської обласної прокуратури на рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 19 жовтня 2023 року в складі судді Галінської В. В. та постанову Волинського апеляційного суду від 16 січня 2025 року в складі колегії суддів: Матвійчук Л. В., Федонюк С. Ю., Шевчук Л. Я.,
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2022 року керівник Рівненської окружної прокуратури звернувся до суду в інтересах держави з позовами до Рівненської міської ради, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , у яких, з урахуванням уточненої позовної заяви, просив:
скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_2 на об'єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об'єкта житлової нерухомості (стан готовності - 7%) на земельній ділянці АДРЕСА_1 , здійснену державним реєстратором Басік-Доброчинською Є. П. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 35662524 від 14 червня 2017 року) та державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_3 на об'єкт нерухомого майна - незавершене будівництво на АДРЕСА_2 , здійснену державним реєстратором Басік-Доброчинською Є. П. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 31748211 від 06 жовтня 2016 року);
визнати недійним договір купівлі-продажу від 16 листопада 2021 року № 1756, укладений між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 , та договір купівлі-продажу від 16 серпня 2021 року № 1112, укладений між ОСОБА_3 і ОСОБА_1 ;
скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на об'єкт нерухомого майна - незавершене будівництво об'єкта житлової нерухомості (стан готовності - 7%) на земельній ділянці АДРЕСА_1 , здійснену приватним нотаріусом Сохацькою О. В. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 61630479від 16 листопада 2021 року), припинивши право приватної власності ОСОБА_1 на це незавершене будівництво;
скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на об'єкт нерухомого майна - незавершене будівництво на АДРЕСА_2 , здійснену приватним нотаріусом Сохацькою О. В. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 59862181 від 16 серпня 2021 року);
визнати незаконними та скасувати рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2404 «Про затвердження проекту землеустрою та передачу громадянинові ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки в районі АДРЕСА_5 та АДРЕСА_1 , на якій розташоване нерухоме майно» та рішення Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року № 2360 «Про затвердження проекту землеустрою та передачу громадянинові ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 , на якій розташоване нерухоме майно»;
визнати недійсними договір оренди землі від 17 жовтня 2022 року, укладений між Рівненською міською радою та ОСОБА_1 щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:020:0546 площею 0,0814 га, розташованої в районі АДРЕСА_3 , та договір оренди землі від 17 жовтня 2022 року, укладений між Рівненською міською радою та ОСОБА_1 щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:020:0545 площею 0,0814 га, яка розташована на АДРЕСА_2 ;
зобов'язати ОСОБА_1 повернути Рівненській міській раді зазначені земельні ділянки в стані, придатному для їх подальшого використання шляхом звільнення від будівельних матеріалів.
На обґрунтування своїх вимог зазначав, що 06 жовтня 2016 року державним реєстратором Басік-Доброчинською С. П. зареєстровано за ОСОБА_3 право власності на незавершене будівництво об'єкта житлової нерухомості на АДРЕСА_2 , а 14 червня 2017 року зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на незавершене будівництво об'єкта житлової нерухомості (стан готовності - 7%) на земельній ділянці АДРЕСА_1 .
Відповідно до договору купівлі-продажу від 16 серпня 2021 року № 1112 ОСОБА_3 продав ОСОБА_1 об'єкт незавершеного будівництва загальною площею 67,5 кв.м на АДРЕСА_2 .
Згідно з договором купівлі-продажу № 1756 від 16 листопада 2021 року ОСОБА_2 відчужила ОСОБА_1 об'єкт незавершеного будівництва на земельній ділянці АДРЕСА_1 .
На підставі цих договорів купівлі-продажу за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на спірні об'єкти нерухомого майна.
Надалі 09 грудня 2021 року та 23 грудня 2021 року Рівненська міська рада прийняла рішення, якими надала дозвіл на розроблення проектів землеустрою щодо відведення ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 та земельної ділянки в районі АДРЕСА_1 , на яких розташоване нерухоме майно.
Рішеннями Рівненської міської ради від 08 липня 2022 року затверджено проекти землеустрою та передано ОСОБА_1 в оренду зазначені земельні ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку строком на 5 років.
17 жовтня 2022 року між Рівненською міською радою та ОСОБА_1 укладено договори оренди земельних ділянок.
Зазначав, що оскаржувані рішення є незаконними і такими, що порушують майнові права територіальної громади міста Рівного в особі Рівненської міської ради.
Як на момент первинної державної реєстрації права власності в 2016 році за ОСОБА_3 та в 2017 році за ОСОБА_2 на спірні об'єкти незавершеного будівництва, так і на момент укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу в 2021 року, ці об'єкти складались виключно з залізобетонних блоків, мали стан готовності лише 7 %, тобто існували лише як будівельні матеріали, які можливо вільно переміщувати в просторі, без їх знецінення.
З наведених міркувань Рівненською окружною прокуратурою 22 серпня 2022 року до Єдиного реєстру досудових розслідувань внесено відомості № 42022181110000077 за ознаками злочину, передбаченого частиною третьою статті 362 КК України.
У жовтні 2022 року у межах кримінального провадження СВ Рівненського РУП ГУ НП в Рівненській області із залученням спеціалістів Управління містобудування та архітектури, Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради проведено огляд спірних земельних ділянок, за результатами якого встановлено, що на земельних ділянках облаштовано майданчик для зберігання будівельних матеріалів та здійснено рельєфне планування території. Будь-які об'єкти нерухомості на земельних ділянках відсутні.
Посилаючись на те, що на земельних ділянках знаходилося і знаходиться на час пред'явлення позовів рухоме майно, яке не може бути об'єктом незавершеного будівництва, а також на введення в оману органу місцевого самоврядування про наявність у ОСОБА_1 нерухомого майна, що було підставою для надання йому в оренду спірних земельних ділянок на позаконкурентних засадах, просив позов задовольнити.
Короткий зміст судових рішень
Рішенням Рівненського міського суду Рівненської області від 19 жовтня 2023 року, залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного суду від 27 лютого 2024 року, у позові відмовлено.
Судові рішення мотивовані тим, що державний реєстратор правомірно здійснила реєстрацію права власності за ОСОБА_2 і ОСОБА_3 , а згодом - і за ОСОБА_1 на об'єкти незавершеного будівництва на АДРЕСА_2 та на АДРЕСА_1 .
Спірні об'єкти незавершеного будівництва є нерухомим майном, що підтверджується висновком експерта № 328-Е від 27 березня 2023 року в судовій будівельно-технічній експертизі. Тому передача в оренду ОСОБА_1 на позаконкурентних засадах земельних ділянок, на яких розміщені ці об'єкти, здійснена з дотримання вимог абзацу 2 частини другої статті 134 ЗК України.
Постановою Верховного Суду від 09 жовтня 2024 року постанову Рівненського апеляційного суду від 27 лютого 2024 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Направляючи справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, Верховний Суд виходив з того, що апеляційної суд не надав належної оцінки всім доказам у справі.
Не врахував, що висновок експерта № 328-Е від 27 березня 2023 року не може бути визнаний належним і допустимим доказом на підтвердження наявності нерухомого майна на спірних земельних ділянках. У висновку не зазначено, що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок та те, що висновок підготовлено для подання до суду.
Постановою Волинського апеляційного суду від 16 січня 2025 року рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 19 жовтня 2023 року залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що рішення суду першої інстанції про відмову в позові є законним і обґрунтованим.
Позивач не довів належними та допустимими доказами, що спірні об'єкти незавершеного будівництва є рухомим майном і такі його доводи спростовані, у тому числі, висновком експерта № 241206/1_ФМ від 09 грудня 2024 року в судовій будівельно-технічної експертизи, який відповідає вимогам статті 106 ЦПК України, є належним і допустимим доказом, який в сукупності з іншими засобами доказування у справі об'єктивно і переконливо підтверджує конкретні обставини спірних правовідносин.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги
У лютому 2025 року заступник керівника Волинської обласної прокуратури подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 19 жовтня 2023 року і постанову Волинського апеляційного суду від 16 січня 2025 року та ухвалити нове рішення про задоволення позовів.
Як на підставу касаційного оскарження посилається на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме:застосування норми права без урахування висновків, викладеного в постановах Верховного Суду 03 травня 2018 року в справі № 404/251/17, від 13 березня 2019 року в справі № 910/4032/18, від 15 травня 2019 року в справі № 717/2052/16-ц, від 31 липня 2019 року в справі № 753/11963/15-ц, від 18 грудня 2019 року в справі № 916/633/19, від 18 грудня 2019 року в справі № 522/1029/18, від 31 січня 2020 року в справі № 370/999/16-ц, від 26 лютого 2020 року в справі № 914/1658/15, від 18 червня 2020 року в справі № 909/965/16, від 15 вересня 2020 року в справі № 469/1044/17, від 16 лютого 2021 року в справі № 914/2070/19, від 16 червня 2021 року в справі № 915/2222/19, від 31 серпня 2021 року в справі № 903/1030/19, від 12 жовтня 2021 року в справі № 910/17324/19, від 20 липня 2022 року в справі № 923/196/20, від 25 жовтня 2022 року в справі № 307/2175/15-ц, від 14 грудня 2022 року в справі № 521/574/22, від 08 листопада 2023 року в справі № 140/1322/22, від 20 грудня 2023 року в справі № 172/313/21, від 24 липня 2024 року в справі № 646/857/18.
Касаційна скарга мотивована тим, що суди неповно з'ясували обставини, які мають значення для правильного вирішення справи.
Не врахували, що та обставина, що на спірних земельних ділянках знаходиться рухоме майно, а не об'єкти незавершеного будівництва нерухомого майна, підтверджується, зокрема, протоколами огляду земельних ділянок від 10 жовтня 2022 року, складеними в ході досудового розслідування у кримінальному провадженні, відомостями, зазначеними в технічних паспортах.
Наявні в матеріалах справи висновки судової будівельно-технічної експертизи цю обставину не спростовують. У висновку від 27 березня 2023 року не зазначено, що він підготовлений для подання до суду. Висновок від 09 грудня 2024 року суд апеляційної інстанції долучив та взяв до уваги безпідставно. Крім того, експертизи були проведені не щодо об'єкта, який існував станом на жовтень 2022 року, а щодо нового об'єкта незавершеного будівництва, створеного після пред'явлення позову до суду.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 20 лютого 2025 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
07 березня 2025 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
ОСОБА_1 через представника ОСОБА_4 та державний реєстратор Басік-Доброчинська Є. П. подали до Верховного Суду відзиви на касаційну скаргу, у яких просять залишити її без задоволення, а судові рішення без змін.
Ухвалою Верховного Суду від 24 грудня 2025 року справу призначено до судового розгляду.
Позиція Верховного Суду
Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.
Фактичні обставини, встановлені судами
06 жовтня 2016 року ОСОБА_3 звернулася до Центру надання адміністративних послуг в місті Рівному із заявою щодо проведення державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна - незавершене будівництво на АДРЕСА_2 .
Для державної реєстрації надала технічний паспорт, серія та номер 335, виданий ПП «Техноком» 26 вересня 2016 року, повідомлення про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, серія та номер 062162570692, видане 13 вересня 2016 року Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області, наказ, серія та номер 419, виданий 16 вересня 2016 року Управлінням містобудування та архітектури.
У повідомленні про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт зазначалося, що земельна ділянка з кадастровим номером 5610100000:01:020:0545 використовується для будівництва на підставі договору суборенди земельної ділянки від 23 червня 2016 року б/н.
Згідно з технічним паспортом на об'єкт незавершеного будівництва - житловий будинок АДРЕСА_2 має фундамент із залізобетонних блоків.
На підставі цих документів 06 жовтня 2016 року державний реєстратор Басік-Доброчинська Є. П. прийняла рішення № 31748211 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на об'єкт незавершеного будівництва - житловий будинок АДРЕСА_2 .
14 червня 2017 року ОСОБА_2 звернулася до Центру надання адміністративних послуг в місті Рівному з заявою щодо проведення державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна - незавершене будівництво (стан готовності - 7%), розташоване на земельній ділянці АДРЕСА_1 .
Для державної реєстрації надала технічний паспорт, серія та номер 336, виданий ПП «Техноком» 06 червня 2017 року, повідомлення про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, серія та номер РВ062171490689, видане Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Рівненській області 29 травня 2017 року.
У повідомленні про початок виконання будівельних робіт/про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт зазначалося, що земельна ділянка з кадастровим номером 5610100000:01:020:0546 використовується для будівництва на підставі договору суборенди земельної ділянки від 10 січня 2017 року.
Згідно з технічним паспортом на об'єкт незавершеного будівництва, житловий будинок на ділянці АДРЕСА_1 має фундамент з залізобетонних блоків.
На підставі цих документів 14 червня 2017 року державний реєстратор Басік-Доброчинська Є. П. прийняла рішення № 35662524 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на об'єкт незавершеного будівництва - житловий будинок на ділянці АДРЕСА_1 .
16 серпня 2021 року між ОСОБА_3 і ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого ОСОБА_1 придбав об'єкт незавершеного будівництва загальною площею 67,5 кв.м, що знаходиться на АДРЕСА_2 . Об'єкт розташований на земельній ділянці площею 0,0814 га з кадастровим номером 5610100000:01:020:0545, наданої для іншої житлової забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.
16 листопада 2021 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу, за яким ОСОБА_1 набув у власність об'єкт незавершеного будівництва на земельній ділянці АДРЕСА_1 . Об'єкт знаходиться на земельній ділянці площею 0,0814 га з кадастровим номером: 5610100000:01:020:0546, наданої для іншої житлової забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, для будівництва та обслуговування кварталу житлової та громадської забудови.
27 вересня 2021 року Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції видало накази за №№ 22-е та 23-е про скасування реєстрації повідомлень про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованих Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції в Рівненській області 13 вересня 2016 року за № РВ 062162570692 та 29 травня 2017 року за № РВ 062171490689.
06 жовтня 2021 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції зареєстровано повідомлення № РВ 051211004989 про початок виконання будівельних робіт на об'єктах з незначними наслідками (СС1), назва об'єкту: «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 (ділянки №№ НОМЕР_1 , 171, АДРЕСА_4 ), кадастрові номери земельних ділянок: 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546, 5610100000:01:020:0547. Надалі 14 лютого 2022 року Управління видало наказ № 2-с про скасування цієї реєстрації.
Рішенням від 09 грудня 2021 року № 1783 Рівненська міська рада дозволила ОСОБА_1 розробити проект землеустрою щодо відведення в оренду на п'ять років земельної ділянки в районі АДРЕСА_1 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Рішенням від 23 грудня 2021 року № 1864 Рівненська міська рада дозволила ОСОБА_1 розробити проект землеустрою щодо відведення в оренду на п'ять років земельної ділянки на АДРЕСА_2 , площею 814 кв.м для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
08 липня 2022 року Рівненська міська рада затвердила проекти землеустрою щодо відведення цих земельних ділянок.
17 жовтня 2022 року між Рівненською міською радою і ОСОБА_1 укладено договори оренди землі, за умовами яких ОСОБА_1 прийняв в строкове платне користування спірні земельні ділянки з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545 та 5610100000:01:020:0546, на яких знаходяться об'єкти нерухомого майна, строком на п'ять років без умови автоматичного поновлення.
22 серпня 2022 року Рівненською окружною прокуратурою внесено відомості до Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022181110000077 про наявність у діях невстановлених осіб ознак злочину, передбаченого частинами статті 362 КК України, що полягає у внесенні за попередньою змовою невстановленими особами через електронно-обчислювальні машини (комп'ютери) недостовірних даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Зокрема, щодо нерухомого майна, яке знаходиться на земельних ділянках з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545, 5610100000:01:020:0546.
Протоколом огляду від 10 жовтня 2022 року, що проведений з 11:04 год до 11:10 год старшим слідчим СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області на підставі ухвали слідчого судді в справі № 569/14652/22 (1-кс/569/4694/22) від 05 жовтня 2022 року, за участю головного спеціаліста Управління державної архітектурно-будівельної інспекції Столярчука А. Г., головного спеціаліста Управління містобудування та архітектури, фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 , начальника відділення СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області Гутюка Т. С. встановлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0545 на АДРЕСА_2 знаходяться бетонні блоки, які розташовані один біля одного (без бетонного розчину) у викопаній траншеї глибиною близько 50-55 см у вигляді прямокутника. Оглядом об'єктів нерухомості на земельній ділянці не виявлено. Понятий ОСОБА_6 , яка проживає поряд, повідомила, що зазначені бетонні блоки було встановлено в період з 03 жовтня 2022 року до 08 жовтня 2022 року.
Згідно з протоколом огляду від 10 жовтня 2022 року, що проведений з 11:11 год до 11:15 год старшим слідчим СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області на підставі ухвали слідчого судді в справі № 569/14652/22 від 05 жовтня 2022 року, за участю головного спеціаліста Управління ДАБК Столярчука А. Г., головного спеціаліста управління містобудування та архітектури Мельничук К. А. , фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 , начальника відділення СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області Гутюка Т. С., на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:020:0546 знаходяться бетонні блоки (без бетону, розчину), які розміщені один біля одного у траншеї глибиною близько 50-55 см, у вигляді прямокутника. Оглядом об'єктів нерухомості на земельній ділянці не виявлено. Понятий ОСОБА_6 пояснила, що ці бетонні блоки було змонтовано в період з 03 жовтня 2022 року до 08 жовтня 2022 року.
Оглядом місця події від 03 березня 2023 року, що проведений з 12:20 год до 12:40 год старшим слідчим СВ Рівненського РУП ГУНП в Рівненській області Гусаком Ю. В. у кримінальному провадженні №42022181110000077 від 22 серпня 2022 року, одноособово, без участі понятих, через відкриті металічні двері, встановлено, що на спірних земельних ділянках ведуться будівельні роботи. Ліворуч від входу на земельній ділянці знаходиться фундамент суцільний з матеріалу сірого кольору, зовні схожого на бетон, хоча під час огляду 10 жовтня 2022 року було виявлено, що там знаходяться бетонні блоки, які розташовані один біля одного, поруч, без бетонного чи іншого розчину. Обставини огляду зафіксовано слідчим у відповідних протоколах.
Висновком судової будівельно-технічної експертизи № 328-Е від 27 березня 2023 року, яка здійснена Рівненським відділенням Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз, та висновком судової будівельно-технічної експертизи № 241206/1_ФМ від 09 грудня 2024 року, проведеної ПП «Експерт-Рівне-Консалт» ОСОБА_8 , у якому зазначено, що він підготовлений для подання до суду, встановлено, що об'єкти незавершеного будівництва, розміщені на земельній ділянці з кадастровими номерами: 5610100000:01:020:0545 і 5610100000:01:020:0546, є об'єктами нерухомого майна.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Частиною першою статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно з частиною першою статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Порядок набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва визначений статтею 331 ЦК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), частинами другою, третьою якої передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.
Тлумачення частини третьої статті 331 ЦК України дає підстави для висновку що для того, щоб новостворене майно стало об'єктом цивільно-правових відносин, потрібне виконання трьох умов: 1) завершення будівництва; 2)прийняття до експлуатації; 3) державна реєстрація.
Доки цих умов не виконано, особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані у процесі цього будівництва (створення майна) (частина третя статті 331 ЦК України) (висновки Великої Палати Верховного Суду в постановах від 07 липня 2020 року в справі № 910/10647/18 та від 22 липня 2019 року в справі № 369/3043/17-ц).
У свою чергу Верховний Суд неодноразово наголошував, що за визначенням частини третьої статті 331 ЦК України об'єкт незавершеного будівництва за своєю суттю є сукупністю будівельних матеріалів, які також є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво) (зокрема постанова Верховного Суду від 16 лютого 2021 року в справі № 914/2070/19).
Отже, особа, яка на законних підставах придбала об'єкт незавершеного будівництва до завершення будівництва, є власником матеріалів (обладнання тощо), з яких такий об'єкт будується.
Згідно з частиною першою статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
З метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо такого майна (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов'язки власника майна, забудовник вправі, до завершення будівництва та досягнення його кінцевої мети у вигляді створення нерухомого майна, здійснити державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.
Установлено, що первинна державна реєстрація права власності на спірні об'єкти незавершеного будівництва за ОСОБА_3 проведена 06 жовтня 2016 року, а за ОСОБА_2 - 14 червня 2017 року.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено поняття державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як офіційне визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.
Згідно з пунктом 68 цього Порядку (у редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин) для державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва подаються:
1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об'єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);
2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт;
3) технічний паспорт на об'єкт незавершеного будівництва.
Суди встановили, що для проведення первинної державної реєстрації права власності на спірні об'єкти незавершеного будівництва ОСОБА_2 та ОСОБА_3 надали державному реєстратуру всі необхідні для цього документи, тому підстав для відмови в проведенні державної реєстрації права власності за ними на ці об'єкти в державного реєстратора не було.
Водночас прокурор посилався на те, що спірне майно належить до рухомого майна (залізобетонні фундаменті докази), яке не могло бути зареєстроване за відповідачами як об'єкт незавершеного будівництва.
Згідно зі статтею 12, частиною першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків (частини перша, друга статті 76 ЦПК України).
Згідно зі статтею 78 ЦПК України суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Частиною першою статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Як на підтвердження своїх вимог прокурор долучив до матеріалів справи, зокрема протоколи огляду земельних ділянок, складені слідчим у кримінальному провадженні 10 жовтня 2022 року, згідно з якими під час огляду спірних земельних ділянок, об'єктів нерухомості на них не виявлено.
Перевіривши надані прокурором докази, суди дійшли до висновку, що такі докази не підтверджують обґрунтованості позову.
При цьому обставини, які встановлені в протоколах огляду земельних ділянок, складених слідчим у кримінальному провадженні, обґрунтовано не взяті судами до уваги, оскільки в цивільній справі є недопустимою надання оцінки доказу, одержаному в межах досудового розслідування в кримінальній справі. Такі докази становлять предмет доказування у кримінальному провадженні.
Разом з тим, як встановили суди, посилання позивача на те, що спірні об'єкти є рухомим майном спростовані висновками судової будівельно-технічної експертизи № 328-Е від 27 березня 2023 року № 241206/1_ФМ від 09 грудня 2024 року, складеними в межах цієї цивільної справи, якими встановлено, що ці об'єкти незавершеного будівництва є об'єктами нерухомого майна. Такі висновки експертів визнані судом апеляційної інстанції належними і допустимими доказами.
Своїм процесуальним правом на проведення судової будівельно-технічної експертизи щодо стану земельних ділянок на 10 жовтня 2022 року позивач не скористався, тоді як відповідно до частини четвертої статті 12 ЦПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
З огляду на викладене, оскільки позивач не довів обставини, на які він посилався як на підставу своїх вимог, суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що державна реєстрація права власності за ОСОБА_2 і ОСОБА_3 , а згодом - і за ОСОБА_1 на об'єкти незавершеного будівництва на АДРЕСА_2 та на АДРЕСА_1 проведена державним реєстратором з дотриманням вимог закону й підстав для її скасування, як і визнання недійсними договорів купівлі-продажу цих об'єктів, немає.
Згідно з абзацом першим частини першої статті 116 ЗК громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Частиною другою статті 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
Відповідно до абзацу 2 частини другої статті 134 ЗК України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Установивши, що спірні об'єкти незавершеного будівництва є нерухомим майном, суди зробили правильний висновок, що передача в оренду ОСОБА_1 на позаконкурентних засадах земельних ділянок, на яких вони розміщені, здійснена з дотримання вимог частини другої статті 134 ЗК України, у зв'язку з чим обґрунтовано відмовили в позові в повному обсязі.
Висновки судів не суперечать висновкам, викладеним Верховним Судом у наведених у касаційній скарзі постановах.
Доводи касаційної скарги не дають підстав для скасування оскаржуваних судових рішень, оскільки зводяться до необхідності переоцінки доказів і встановлених на їх підставі обставин, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
Порушень норм процесуального права, що призвели до неправильного вирішення справи, а також обставин, які є обов'язковими підставами для скасування судового рішення, касаційний суд не встановив.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Згідно зі статтею 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріально і процесуального права.
Переглянувши судові рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав для їх скасування.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду в оскаржуваній частині без змін.
Щодо судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки касаційна скарга залишена без задоволення, немає підстав для нового розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу заступника керівника Волинської обласної прокуратури залишити без задоволення.
Рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 19 жовтня 2023 року та постанову Волинського апеляційного суду від 16 січня 2025 рокузалишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
ГоловуючийМ. Є. Червинська
Судді:А. Ю. Зайцев Є. В. Коротенко В. М. Коротун М. Ю. Тітов