Справа № 369/7403/24
Провадження № 2/369/1355/26
Іменем України
12.02.2026 м. Київ
Києво-Святошинський районний суд Київської області у складі: головуючого судді Янченка А.В. при секретарі судового засідання Лисяк К.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу № 369/7403/24 за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Доступні фінанси», Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг», третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кузьменко Юлія Володимирівна про визнання договору купівлі-продажу недійсним та витребування майна з чужого незаконного володіння, -
Позивачі, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , звернулися до Києво-Святошинського районного суду Київської області з позовом, у якому, з урахуванням заяви про зміну підстав позову просять суд: 1). визнати недійним договір купівлі-продажу продажу земельної ділянки, що укладається на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, укладений 06 жовтня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Доступні фінанси» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Битоптторг», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кузьменко Юлією Володимирівною та зареєстрований за номером реєстровий номер 670; 2). витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг» на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 земельну ділянку за кадастровим номером 3222485901:01:021:5169, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 3). витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг» на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 земельну ділянку за кадастровим номером 3222485901:01:021:5170, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 4). витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг» на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 земельну ділянку за кадастровим номером 3222485901:01:021:5171, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 5). витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг» на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 земельну ділянку за кадастровим номером 3222485901:01:021:5172, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 5). витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг» на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 земельну ділянку за кадастровим номером 3222485901:01:021:5173, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 6). витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг» на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 земельну ділянку за кадастровим номером 3222485901:01:021:5174, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 7). витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг» на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 земельну ділянку за кадастровим номером 3222485901:01:021:5175, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 8). Вирішити питання про розподіл судових витрат.
В обґрунтування заявлених позовних вимог, з урахуванням доповнення підстав позову, викладених у заяві про зміну підстав позову, позивачі посилаються на те, що 01 квітня 2008 року між ВАТ «Кредитпромбанк» та ОСОБА_1 було укладено Кредитнии? договір №49.53/21-Z/08/02, за умовами якого банком було надано ОСОБА_1 кредитні кошти на умовах повернення та сплати відсотків за користування ними у розмірі 285 000,00 дол. США строком до 31 травня 2023 року. В якості забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором №49.53/21-Z/08/02 між ВАТ «Кредитпромбанк», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 01 квітня 2008 року було укладено Іпотечнии? договір, предметом якого стала земельна ділянка, що належала на праві власності ОСОБА_2 та ОСОБА_1 відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серіі? ЯЖ №667188 від 23 липня 2008 року, площею 0,2500 га, кадастровии? номер 3222485901:01:021:0012, та розташована за адресою: АДРЕСА_1 . 11 серпня 2021 року АТ «Альфа-Банк», як правонаступник ВАТ «Кредитпромбанк» на підставі Договору відступлення права вимоги від 09 грудня 2019 року №2098/К, та ТОВ «Доступні фінанси» було укладено Договір факторингу, за умовами якого до ТОВ «Доступні фінанси» переи?шло право вимоги за договором кредиту №49.53/21-Z/08/02 від 01 квітня 2008 року, а також укладено Договір про передачу прав за іпотечним договором №49.53/21-3/08/02, за змістом якого АТ «Альфа- Банк» передало, а ТОВ «Доступні фінанси» прии?няло права вимоги за іпотечним договором №49.53/21-3/08/02 від 01 квітня 2008 року.
Як стало відомо позивачам з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 06 жовтня 2021 року між ТОВ «Доступні фінанси» та ТОВ «Битоптторг» було укладено Договір купівлі-продажу земельноі? ділянки на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку» та застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься у п.1.3. Іпотечного договору. Вказаний договір було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В. та зареєстровано в реєстрі за номером 670. Як зазначає сторона позивача, за наслідками його укладення ТОВ «Битоптторг» набуло право власності на спірну земельну ділянку за кадастровим номером 3222485901:01:021:0012, загальною площею 0,25 га за адресою: АДРЕСА_1 . У подальшому ТОВ «Битоптторг» здійснило поділ іпотечної земельної ділянки 3222485901:01:021:0012, в результаті якого утворилися сім нових земельних ділянок за кадастровими номерами: 3222485901:01:021:5169, 3222485901:01:021:5170, 3222485901:01:021:5171, 3222485901:01:021:5172, 3222485901:01:021:5173, 3222485901:01:021:5174, 3222485901:01:021:5175.
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивачі зазначали у первісному позові про те, що в порушення вимог статтей 35, 38 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «Доступні фінанси» було порушено процедуру належного надсилання іпотекодавцям вимог про усунення порушення основного зобов'язання, не повідомлено про намір укласти договір купівлі-продажу на користь третьої особи та не повідомлено про вартість такого відчуження, що, на думку позивачів, є підставою для визнання Договору купівлі-продажу земельної ділянки від 06 жовтня 2021 року недійсним.
Враховуючи те, що після набуття ТОВ «Битоптторг» земельної ділянки за кадастровим номером 3222485901:01:021:0012 у власність, вона 28 жовтня 2021 року була поділена на сім нових земельних ділянок. Зокрема, у відповідності до інформації, наданої Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві та Київській області, в результаті такого поділу утворилися земельні ділянки за кадастровими номерами: 3222485901:01:021:5169, 3222485901:01:021:5170, 3222485901:01:021:5171, 3222485901:01:021:5172, 3222485901:01:021:5173, 3222485901:01:021:5174, 3222485901:01:021:5175, які на даний час належать ТОВ «Битоптторг». З огляду на вказану обставину, посилаючись на постанову Великої Палати Верховного Суду у постанові від 04 липня 2023 року у справі №373/326/17 (провадження № 14-201цс21), позивачі просять суд витребувати у ТОВ «Битоптторг» зазначені земельні ділянки, як належний спосіб захисту у випадку реєстрації права власності на спірне майно за іншою особою.
Разом з позовною заявою з боку представників позивачів також була подана заява про забезпечення позову шляхом накладення арешту на спірні земельні ділянки та забороною вчиняти дії щодо неї.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 14.05.2024 року позовну заяву в первісній редакції залишено без руху та надано строк для усунення недоліків, який не може перевищувати десяти днів.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 14.05.2024 року у задоволенні заяви ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про забезпечення позову у цивільній справі № 369/7403/24 - відмовлено.
За результатом усунутих недоліків, ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 29.05.2024 року відкрито судове провадження, розгляд справи призначено в порядку загального позовного провадження, витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кузьменко Юлії Володимирівни належним чином завірену копію нотаріальної справи, заведеної за наслідком посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки, що укладається на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, укладеного 06 жовтня 2021 року між ТОВ «Доступні фінанси» та ТОВ «Битоптторг», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кузьменко Юлією Володимирівною та зареєстрований за номером реєстровий номер 670.
06.06.2024 року позивач ОСОБА_1 повторно звернувся до Києво-Святошинського районного суду Київської області із заявою про забезпечення позову.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10.06.2024 р. заяву представника позивача про забезпечення позову задоволено, в порядку забезпечення позову накладено арешт на земельні ділянки, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , та яким присвоєні кадастрові номера: 3222485901:01:021:5169, 3222485901:01:021:5170, 3222485901:01:021:5171, 3222485901:01:021:5172, 3222485901:01:021:5173, 3222485901:01:021:5174, 3222485901:01:021:5175, заборонено органам та суб'єктам, які здійснюють повноваження в сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме: суб'єктам державної реєстрації прав; виконавчим органам сільських, селищних міських рад, Київській, Севастопольській міським, районним, районним у містах Києві та Севастополі державним адміністраціям, акредитованим суб'єктам та державним реєстраторам прав на нерухоме майно, в тому числі нотаріусам здійснювати будь-які реєстраційні дії, в тому числі, але не обмежуючись, державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, державну реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно, а також вносити до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записи про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень, записи про скасування речових прав та їх обтяжень, зміни до таких записів щодо нерухомого майна, а саме земельних ділянок, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , та яким присвоєні кадастрові номера: 3222485901:01:021:5169, 3222485901:01:021:5170, 3222485901:01:021:5171, 3222485901:01:021:5172, 3222485901:01:021:5173, 3222485901:01:021:5174, 3222485901:01:021:5175.
17.06.2024 року від Кравченка Юрія Петровича, який діє в інтересах ТОВ «Битоптторг» про застосування зустрічного забезпечення позову у цивільній справі №369/7403/24, в обґрунтування якого зазначав, що судом при задоволенні заяви про забезпечення позову не були враховані його майнові інтереси, а також те, що 15.11.2021 року між ТОВ «Битоптторг» та ТОВ «Інтертайм Плюс» було укладено попередній договір, за яким ТОВ «Битоптторг» зобов'язалося продати спірні земельні ділянки за ціною, що на день укладення договору купівлі-продажу (Основного договору), буде еквівалентною 290 000,00 доларів США за офіційним курсом гривні, який буде встановлений НБУ щодо долару США, тому вважав належним та співмірним забезпечення та відшкодування збитків Товариства у розмірі збитків які воно понесе у розмірі 1 000 000 гривень.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 01.08.2024 року відмовлено у задоволенні клопотання Кравченка Юрія Петровича, який діє в інтересах відповідача ТОВ «Битоптторг» про застосування зустрічного забезпечення позову у цивільній справі.
22.07.2024 року від представника ТОВ «Доступні фінанси» адвоката Горьового В.В. через канцелярію суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому Відповідач 1 заперечує проти позовних вимог та зазначає про те, що на виконання приписів розділу 4 договору іпотеки від 01.04.2008 року ТОВ «Доступні фінанси» за місцезнаходженням ОСОБА_1 та ОСОБА_2 були направлені вимоги про усунення порушення, в порядку ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» вих№ 49.53/21-Z/08/02 від 06.09.2021 року, зміст яких містить повідомлення про наявність простроченої заборгованості за кредитним договором №49.53/21-Z/08/02 від 01.04.2008 року станом на 06.09.2021 року, попередження, що у відповідності до положень/умов Кредитного договору та Іпотечного договору, враховуючи норми ст. 37 Закону України «Про іпотеку», Іпотекодержатель, яким є ТОВ «Доступні фінанси», має право задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, або у відповідності до ст. 38 Закону України «Про іпотеку», ТОВ «Доступні фінанси» має право продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодержателя та вимогу про сплату боргу протягом тридцятиденного строку. 06 жовтня 2021 року між ТОВ «Доступні фінанси» (продавець) та ТОВ «Битоптторг» (покупець) було укладено договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки за ціною 2 700 000,00 грн., визначеної 20.09.2021 року суб'єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_3 . Відтак, Відповідач 1 вважає, що покладений на іпотекодержателя іпотечним застереженням за статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов'язок щодо письмового повідомлення за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір ТОВ «Доступні фінанси» виконало, що підтверджуються доданими до відзиву копіями повідомлень від 06 вересня 2021 року, адресованих боржнику ОСОБА_1 , який також є іпотекодавцем, а також окремо іпотекодавцю ОСОБА_2 , та квитанцію про відправлення цих повідомлень вище вказаним особам.
19.09.2024 року від представника ОСОБА_1 адвоката Числовської І.В. до суду надійшла відповідь на відзив, в якій зазначалось про те, що надані ТОВ «Доступні фінанси» вимоги від 06.09.2021 року не містять доказів їх вручення ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , а також не містять інформації про причини їх невручення, зокрема, поштових конвертів, що могли б свідчити про неповажність причин їх неотримання відповідачами. Посилаючись на постанову Великої Палати Верховного суду від 26.07.2023 року по справі №759/5454/19 зазначає про те, що фактичне невручення вимоги про усунення порушень не може вважатися виконанням Іпотекодержателем вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку».
27.01.2025 року на адресу суду від приватного нотаріуса Кузьменко Ю.В. на виконання ухвали Києво-Святошинського районного суду Київської області від 29.05.2024 року надійшла належним чином завірена копія нотаріальної справи, заведеної за наслідком посвідчення оскаржуваного договору купівлі-продажу земельної ділянки, укладеного 06.10.2021 року між ТОВ «Доступні фінанси» та ТОВ «Битоптторг».
06.02.2025 року позивачами по справі через канцелярію суду було подано заяву про зміну підстав позову, якою було доповнено раніше поданий позов додатковою підставою. Як зазначає сторона позивача у поданій заяві, під час державної реєстрації права власності на спірну земельну ділянку за ТОВ «Битоптторг» на підставі оскаржуваного договору купівлі-продажу земельної ділянки від 06.10.2021 року приватним нотаріусом Кузьменко Ю.В. було порушено вимоги п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно», згідно з якою підставою для відмови в державній реєстрації прав є наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, крім випадків, визначених цим Законом. При цьому, у відповідності до інформації, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме маи?но нерухоме майно ОСОБА_2 було обтяжене арештами, забороною відчуження та податковою заставою, що дозволяє державну реєстрацію лише за тією юридичною особою, що має статус фінансової установи, проте ТОВ «Битоптторг» такою фінансовою установою не є.
21.04.2025 року через підсистему «Електронний Суд» від представника ТОВ «Доступні фінанси» адвоката Горьового В.В. надійшов відзив на заяву про зміну підстав позову, в якій відповідач заперечував щодо доводів сторони позивача та зазначав про те, що ТОВ «Доступні фінанси» має статус фінансової установи, а усі обтяження речових прав на нерухоме маи?но, про які стверджує позивач 1, були зареєстровані після державноі? реєстраціі? іпотеки: постанова головного державного виконавця Богачука Т.М. про арешт маи?на боржника ОСОБА_2 та оголошення заборони на и?ого відчуження №30769919, якою було накладено арешт на нерухоме майно, належне ОСОБА_2 датована 24 січня 2012 року, податкова застава на активи ОСОБА_2 накладена ДПІ у Києво- Святошинському раи?оні 26 вересня 2009 року, а обтяження нерухомого маи?на у вигляді арешту на все нерухоме маи?но ОСОБА_2 на підставі постанови про арешт маи?на боржника та оголошення заборони на и?ого відчуження №30769919 від 24 січня 2012 року зареєстроване 30 січня 2012 року. В свою чергу, іпотека земельноі? ділянки, площею 0,25 га, за адресою АДРЕСА_1 була зареєстрована приватним нотаріусом Ковальчук Сергієм Павловичем 03.04.2008 року.
22.04.2025 року через підсистему «Електронний Суд» від представника ТОВ «Доступні фінанси» надійшло клопотання про витребування доказів, зокрема, матеріалів нотаріальної справи, заведеної за наслідком посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки, що укладається на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, укладеного 06 жовтня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Доступні фінанси» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Битоптторг», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кузьменко Юлією Володимирівною та зареєстрований за номером реєстровий номер 669.
Протокольною ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 23.04.2025 року заяву ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про зміну підстав позову прийнято до розгляду разом із первісним позовом.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 23.04.2025 року клопотання представника ТОВ «Доступні фінанси» задоволено.
27.10.2025 року на адресу суду надійшли письмові пояснення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В., в яких зазначалося про те, що 06.10.2021 року між ТОВ «Доступні фінанси» та ТОВ «Битоптторг» на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, було укладено два договори, з яких один щодо земельної ділянки, належної ОСОБА_4 за реєстровим номером 669, інший - договір купівлі-продажу земельної ділянки, належної ОСОБА_1 та ОСОБА_2 за реєстраційним номером 670. При формуванні нотаріальних справ, у справу заведену за наслідком укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, належної ОСОБА_5 за реєстровим номером 669, помилково долучено копії вимог про усунення порушень, в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» вих №49.53/21-Z.08/02 від 06.09.2021 року, направлені на адреси ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Ухвалою судді Києво-Святошинського районного суду Київської області Янченка А.Я. від 28.10.2025 року підготовче провадження у справі було закрито та справу призначено до розгляду по суті.
03.02.2026 року через канцелярію суду представником позивача 1 було подано заяву, у якій вона просила суд здійснювати розгляд справи у відсутність позивача та його представника, зазначала, що позовні вимоги підтримує у повному обсязі й просить їх задовольнити.
15.07.2025 року через підсистему «Електронний Суд» від представника позивача ОСОБА_2 адвоката Петренка П.І. надійшла заява про розгляд справи за відсутності ОСОБА_2 та його представника.
03.02.2026 року через канцелярію суду представником відповідача 2 було подано заяву, у якій він просив суд здійснювати розгляд справи за його відсутності.
У судове засідання, призначене на 03.02.2026 року, сторони не з'явилися, про час, дату та місце розгляду справи були повідомлялися належним чином, причини неявки суду не відомі.
У зв'язку з неявкою сторін та їх представників у судове засідання в силу вимог ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
У відповідності до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Відповідно до постанови Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 30.09.2022 року за № 761/38266/14 якщо проголошення судового рішення не відбувається, то датою його ухвалення є дата складення повного судового рішення, навіть у випадку, якщо фактичне прийняття такого рішення відбулось у судовому засіданні, яким завершено розгляд справи і в яке не з'явились всі учасники такої справи. При цьому, дата, яка зазначена як дата ухвалення судового рішення, може бути відмінною від дати судового засідання, яким завершився розгляд справи і у яке не з'явились всі учасники такої справи.
Дослідивши наявні в матеріалах справи письмові докази у їх сукупності, суд вважає, що позовна заява підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції» від 12.06.2009 № 2 передбачено, що відповідно до статей 55,124 Конституції України та статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.
У п. 33 рішення ЄСПЛ від 19.02.2009 у справі «Христов проти України» суд зазначив, що право на справедливий судовий розгляд, гарантоване ч. 1 ст. 6 Конвенції, слід тлумачити в контексті преамбули Конвенції, яка, зокрема, проголошує верховенство права як складову частину спільної спадщини Договірних держав.
Відповідно до ст. ст.15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може, зокрема, бути припинення дії, яка порушує право.
Відповідно дост. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цьогоКодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.
У справі Bellet v. France Суд зазначив, що стаття 6 § 1 Конвенції містить гарантії справедливого судочинства, одним з аспектів яких є доступ до суду. Рівень доступу, наданий національним законодавством, має бути достатнім для забезпечення права особи на суд з огляду на принцип верховенства права в демократичному суспільстві. Для того, щоб доступ був ефективним, особа повинна мати чітку практичну можливість оскаржити дії, які становлять втручання у її права. Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному з'ясуванню обставин справи: роз'яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов'язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом.
Судом встановлено, що 01 квітня 2008 року між ВАТ «Кредитпромбанк» та ОСОБА_1 було укладено Кредитнии? договір №49.53/21-Z/08/02, за умовами якого банком було надано ОСОБА_1 кредитні кошти на умовах повернення та сплати відсотків за користування ними у розмірі 285 000,00 дол. США строком до 31 травня 2023 року.
В якості забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором №49.53/21-Z/08/02 між ВАТ «Кредитпромбанк», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 01.04.2008 року було укладено Іпотечнии? договір №49.53/21-3/08/02, предметом якого стала земельна ділянка, яка належала на праві власності ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серіі? ЯЖ №667188 від 23 липня 2008 року, площею 0,2500 га, кадастровии? номер 3222485901:01:021:0012, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Пунктом 4.3. Іпотечного договору №49.53/21-3/08/02 від 01.04.2008 року зазначено, що при настанні обставин, передбачених п.4.2. цього договору, іпотекодержатель за 30 календарних днів попереджає іпотекодавця про задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки і якщо протягом цього строку зобов?язання, забезпечені іпотекою, не будуть виконані, іпотекодержатель на свій розсуд задовольняє свої вимоги одним із таких способів:
набуває право власності на майно;
від свого імені продає майно третім особам і спрямовує отримані кошти на задоволення своїх вимог;
дає іпотекодавцю згоду на реалізацію майна третім особам, визначеним іпотекодержателем або узгодженим з ним, від свого імені, за умови, що кошти, виручені від реалізації, будуть направлені на задоволення вимог іпотекодержателя.
Перебіг тридцятиденного строку починається з наступного дня, після календарної дати відправлення іпотекодержателем повідомлення про свій намір укласти договір купівлі-продажу майна, за місцезнаходженням іпотекодавця зазначеним у цьому договорі. Ціна договору купівлі-продажу майна визначається за згодою сторін, але в будь-якому разі не менше суми, зазначеної в пункті 1.4. даного договору. У разі не досягнення згоди щодо ціни договору купівлі-продажу майна, така ціна визначається на підставі проведеної незалежної експертної оцінки суб'єктом оціночної діяльності, визначеного іпотекодержателем самостійно та зазначеної в звіті про оцінку майна, що складається у відповідності з Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001р. на рівні не нижче звичайної. В разі зниження вартості майна іпотекодержатель в праві здійснити переоцінку вартості майна, шляхом проведення додаткової незалежної експертної оцінки.
31.10.2008 року ВАТ «Кредитпромбанк», ОСОБА_2 та ОСОБА_1 уклали Договір про внесення змін до Іпотечного договору №49.53/21-Z/08/02 від 01 квітня 2008 року, за умовами якого збільшили відсоткову ставку за користування кредитними коштами до 15% річних.
09.12.2019 року між ПАТ «Дельта Банк», як правонаступником ВАТ «Кредитпромбанк», та АТ «Альфа-Банк» було укладено Договір №49.53/21-3/08/02, згідно з яким ПАТ «Дельта Банк» відступило АТ «Альфа-Банк» свої права грошової вимоги до позичальників, заставодавців (іпотекодавців), поручителів, в тому числі за кредитним договором №49.53/21-Z.08/02 від 01.04.2008 року.
11.08.2021 року між АТ «Альфа-Банк» та ТОВ «Доступні фінанси» було укладено договір факторингу, згідно з умовами якого банк відступив на користь товариства права вимоги за договором кредиту №49.53/21-Z/08/02 від 01 квітня 2008 року.
27.08.2021 року між АТ «Альфа-Банк» та ТОВ «Доступні фінанси» було укладено Договір про передачу прав за іпотечним договором №49.53/21-3/08/02, що посвідчении? 27 серпня 2021 року приватним нотаріусом Киі?вського міського нотаріального округу Чорногуз О. В. та зареєстровании? в реєстрі за номером 2489. За змістом договору АТ «Альфа- Банк» передало, а ТОВ «Доступні фінанси» прии?няло всі права за іпотечним договором №49.53/21-3/08/02 від 01.04.2008 року.
Згідно із Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, 06 жовтня 2021 року між ТОВ «Доступні фінанси», як продавцем, та ТОВ «Битоптторг», як покупцем, було укладено Договір купівлі-продажу земельноі? ділянки на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В. та зареєстровано в реєстрі за номером 670.
Відповідно до умов п.1.1. цього договору, продавець передає, а покупець приймає у власність земельну ділянку площею 0,2500 га, з цільовим призначенням - будівництво і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 - і сплачує за нього ціну, визначену цим Договором. Кадастровий номер земельної ділянки - 3222485901:01:021:0012.
Згідно з п. 2.1. ціна продажу становить 2 700 000,00 гривень, а вартість земельної ділянки визначена шляхом проведення незалежної оцінки на підставі звіту про оцінку майна від 20 вересня 2021 року, зробленого ФОП ОСОБА_3 і становить 2 700 000 гривень (п.2.3. договору).
Як зазначається у відповіді, наданій Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві та Київській області, від 20.12.2023 року №29-10-0.223-12094/2-23, ТОВ «Битоптторг» здійснило поділ набутої за договором купівлі-продажу від 06.10.2021 року земельної ділянки 3222485901:01:021:0012, загальною площею 0,25 га за адресою: АДРЕСА_1 , в результаті чого утворилися земельні ділянки за кадастровими номерами: 3222485901:01:021:5169, 3222485901:01:021:5170, 3222485901:01:021:5171, 3222485901:01:021:5172, 3222485901:01:021:5173, 3222485901:01:021:5174, 3222485901:01:021:5175, які були зареєстровані 28.10.2021 року на підставі технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки, розробником якої є ТОВ «Землеприват».
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч.1 ст.15, ч.1 ст.16 ЦК України).
Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України).
Порушення права пов'язане з позбавленням його суб'єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. п. 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
Згідно з частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду; позасудовий - на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частина третя статті 33 Закону України «Про іпотеку»).
У разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку»).
Таким чином, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» процесу реалізації права іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов'язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки.
За змістом статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог (ч. 2 ст. 38 Закону України «Про іпотеку»).
Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог (ч. 3 ст. 38 Закону України «Про іпотеку»).
Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 29 вересня 2020 року по справі №757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначає: «недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов'язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку»».
Таким чином, Законом України «Про іпотеку» встановлюється не тільки обов'язок іпотекодержателя направити вимогу про усунення порушень (ст. 35) із зазначенням обраного кредитором позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки, а й повідомити іпотекодавця про свій намір укласти договір купівлі-продажу та повідомити про ціну такої реалізації (ст. 38 Закону України «Про іпотеку»). За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Крім вимог, визначених статтею 38 Закону України «Про іпотеку», пунктом 2 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22 лютого 2012 року, встановлено, що якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження. Для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов'язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Отже, іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Державного реєстру іпотек.
При цьому, як зазначається у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року по справі №759/5454/19, фактичне невручення вимоги про усунення порушень не може вважатися виконанням Іпотекодержателем вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку».
З аналізу наданої ТОВ «Доступні фінанси» вимоги від 06.09.2021 року вих.№ 49.53/21-Z/08/02, адресованої ОСОБА_2 , та вимоги від 06.09.2021 року вих.№ 49.53/21-Z/08/02, адресованої ОСОБА_1 вбачається відсутність доказів вручення або невручення поштових відправлень та причин повернення поштового відправлення.
Більш того, вимога на адресу ОСОБА_2 не могла бути ним одержана за адресою, зазначеною у вимозі ( АДРЕСА_2 ), з огляду на те, що ОСОБА_2 з 17.08.2012 року зареєстрований та проживає за адресою: АДРЕСА_3 , що підтверджується наявною в матеріалах справи довідкою про реєстрацію місця проживання особи від 11.07.2019 року №17.
При цьому, текст вимог для ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не містить у собі чіткої конкретизації застосування іпотекодержателем у майбутньому позасудового способу звернення за статтею 38 Закону України «Про іпотеку». Натомість, абстрактне формування: «ТОВ «Доступні фінанси» має намір набути право власності або продати будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодержателя на земельну ділянку площею 0,25 га, з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, кадастровий номер 3222485901:01:021:0012, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 » - не дає підстав для висновку про дотримання іпотекодержателем вимог ст. 35 та ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
Вказаний висновок підтверджується також відсутністю у згаданих вимогах інформації про вартість продажу такої іпотечної ділянки. При цьому, укладення спірного договору купівлі-продажу на 30 день після направлення вимог, датованих 06.09.2021 року, тобто 06.10.2021 року свідчить про недотримання відповідачами процедури, визначеної частиною 2 статті 38 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя.
З огляду на вищевикладені порушення, допущені іпотекодержателем, суд, оцінивши доводи сторін та письмові докази у їх сукупності, дійшов висновку, що ТОВ «Доступні Фінанси», здійснюючи позасудовий спосіб звернення стягнення шляхом продажу предмета іпотеки на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку», не довело належного дотримання передумов такого відчуження, зокрема вимог частини першої статті 35 та статті 38 цього Закону щодо належного повідомлення іпотекодавців про усунення порушення та намір укласти договір купівлі-продажу з третьою особою, у зв'язку з чим у іпотекодержателя не виникло права на позасудове відчуження предмета іпотеки, а укладений 06.10.2021 року договір купівлі-продажу земельної ділянки є недійсним.
Оцінюючи доводи сторони позивача, викладені у заяві про зміну підстав позову, суд вважає за необхідне зазначити також про додаткові підстави недійсності договору купівлі-продажу земельної ділянки, укладеного між ТОВ «Доступні Фінанси» та ТОВ «Битоптторг».
Порядок укладання, форма та порядок посвідчення, державна реєстрація договорів купівлі-продажу предметом яких є нерухоме майно насамперед регламентується Цивільним Кодексом України, Законом України «Про нотаріат» від 02.09.1993 № 3425-XII, Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженим Наказом Мінюсту України від 22.02.2012 №296/5, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 року №1952-IV, Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету міністрів України від від 25 грудня 2015 р. № 1127.
Відповідно до пп. 2 ч. 2 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження.
Частиною першою статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстр прав містить відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, майбутні об'єкти нерухомості та їх обтяження, а також про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна і ціну (вартість) нерухомого майна, об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості та речових прав на нього чи розмір плати за користування нерухомим майном за відповідними правочинами, відомості та електронні копії документів, подані у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав під час проведення таких реєстраційних дій, та відомості реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, отримані державним реєстратором шляхом безпосереднього доступу до них чи в порядку інформаційної взаємодії таких систем з Державним реєстром прав. Відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим Законом.
Відповідно до ч.1-2 ст. 13 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстр прав складається з розділів, спеціального розділу, бази даних заяв та реєстраційних справ в електронній формі.
Статтею 31-2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» регламентовано особливості державної реєстрації прав у результаті вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва. Відповідно до частини першої зазначеної статті Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва, що має наслідком набуття, зміну чи припинення речових прав, їх обтяжень одночасно із вчиненням такої нотаріальної дії, проводиться нотаріусом, яким вчинено відповідну нотаріальну дію, крім випадків, передбачених цією статтею. Частиною шостою зазначеної статті також встановлення, що нотаріус у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва, що має наслідком набуття, зміну чи припинення речових прав, їх обтяжень одночасно зі вчиненням такої нотаріальної дії, самостійно формує та реєструє заяву про державну реєстрацію прав та проводить державну реєстрацію прав у порядку, передбаченому цим Законом.
Відповідно до положень п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» підставою для відмови в державній реєстрації прав є наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, крім випадків, визначених цим Законом. З аналізу вказаної норми вбачається, що законодавцем встановлено загальну заборону державної реєстрації речових прав у разі існування зареєстрованих обтяжень щодо майна, яке є предметом відчуження.
Судом встановлено, що станом на момент укладення договору купівлі-продажу від 06 жовтня 2021 року та проведення державної реєстрації права власності за ТОВ «Битоптторг» на земельну ділянку з кадастровим номером 3222485901:01:021:0012, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на вказане нерухоме майно були зареєстровані обтяження, зокрема: арешт нерухомого майна боржника ОСОБА_2 на підставі постанови державного виконавця №30769919 від 24.01.2012 року (номер запису про обтяження 6089405); податкова застава від 26.09.2009 року (номер запису про обтяження 6089558); а також обтяження у вигляді арешту на все нерухоме майно ОСОБА_2 , внесене до Єдиного реєстру заборон відчуження нерухомого майна 30.01.2012 року (реєстраційний номер 12108093), що підтверджується відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Разом з тим, пунктом 7 частини четвертої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» визначено виключення із зазначеного правила, згідно з яким відмова в державній реєстрації прав з підстави, передбаченої пунктом 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку», за умови що інші обтяження на передане в іпотеку майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки.
З матеріалів справи вбачається, що набувачем права власності на спірну земельну ділянку за оспорюваним договором купівлі-продажу виступило ТОВ «Битоптторг», яке не є фінансовою установою, а відтак не підпадає під дію зазначеного виключення, встановленого п. 7 ч. 4 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно». Відповідно до ч. 2 ст. 24 цього Закону за наявності підстав для відмови у державній реєстрації прав державний реєстратор зобов'язаний прийняти рішення про відмову в державній реєстрації.
За таких обставин, враховуючи наявність станом на дату укладення спірного правочину та проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку зареєстрованих обтяжень у вигляді арештів та податкової застави, а також відсутність у набувача статусу фінансової установи, суд доходить висновку, що у приватного нотаріуса, який діяв як державний реєстратор, були відсутні правові підстави для проведення державної реєстрації права власності на спірну земельну ділянку за ТОВ «Битоптторг».
Згідно з ст. 41 Конституції України та ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Відповідно до ст. 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав та основоположних прав людини кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Відповідно до ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Власник має право витребувати майно з чужого незаконного володіння (ст. 387 ЦК України).
Власник майна може витребувати належне йому майно від будь-якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними.
Відповідно до ст. 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Згідно з ч. 1 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Отже, право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути в нього витребуване.
Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.
Таким чином, у випадку якщо майно вибуло з володіння законного власника поза його волею, останній може розраховувати на повернення такого майна, незважаючи на добросовісність та відплатність його набуття сторонніми особами, і має право звернутися до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння (див., зокрема, постанову Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 30.08.2023 у справі № 712/9803/20, провадження № 61-12639св22).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (ч. 4 ст. 263 ЦПК України).
За загальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів ст.ст. 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Відповідні правові висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98), від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80).
Крім того, можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв'язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) /див. постанову Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 442/2640/20, провадження № 61-16128св21/.
До обставин, які можуть свідчити про те, що учасники створюють видимість добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову, відноситься, зокрема: момент вчинення правочину чи інших дій; суб'єкти, які вчиняють або з якими вчиняються правочини контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родичі, квазіродичі, пов'язана чи афілійована юридична особа, пов'язані чи афілійовані групи юридичних осіб) /див. постанову Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 17.01.2024 у справі № 752/18246/21, провадження № 61-10623 св 23/.
Набувач не може бути визнаний добросовісним, якщо на момент вчинення правочину з набуття майна право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстроване не за відчужувачем або у цьому реєстрі був запис про судовий спір відносно цього майна (обтяження) (див. постанову Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 12.07.2023 у справі № 757/61314/18-ц, провадження № 61-17763св21).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що: «Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача».
Отже, зважаючи на обставини цієї справи, які існували на момент звернення позивачів з позовом, для захисту порушеного права власності позивачів необхідно відновити становище, яке існувало до порушення, зокрема, витребувати у ТОВ «Битоптторг» земельні ділянки, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , та яким присвоєні кадастрові номери 3222485901:01:021:5169, 3222485901:01:021:5170, 3222485901:01:021:5171, 3222485901:01:021:5172, 3222485901:01:021:5173, 3222485901:01:021:5174, 3222485901:01:021:5175, та які утворилася в результаті поділу ТОВ «Битоптторг» земельної ділянки 3222485901:01:021:0012, що була предметом іпотеки та предметом оскаржуваного договору купівлі-продажу від 06.10.2021 року. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
Таким чином, суд приходить до висновку про те, що вимоги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 обґрунтовані, підтверджені належними доказами, а тому позов підлягає задоволенню.
Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
За таких обставин на користь позивачів з відповідачів підлягає стягненню сплачений судовий збір пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
На підставі ст.ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п. 46 Порядку для проведення державної реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМ України №1127 від 25.12.2012р., ст.ст.24, 35, 38 Закону України «Про іпотеку», керуючись ст.ст.12, 13, 95, 141, 263-265, 354, 355 ЦПК України суд,
Позовні вимоги ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Доступні фінанси», Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг», третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кузьменко Юлія Володимирівна про визнання договору купівлі-продажу недійсним та витребування майна з чужого незаконного володіння, -задовольнити повністю.
Визнати недійним договір купівлі-продажу продажу земельної ділянки, що укладається на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, укладений 06 жовтня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Доступні фінанси» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Битоптторг», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кузьменко Юлією Володимирівною та зареєстрований за номером реєстровий номер 670.
Витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг» на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 ) земельну ділянку за кадастровим номером 3222485901:01:021:5169, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг» на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 ) земельну ділянку за кадастровим номером 3222485901:01:021:5170, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг» на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 ) земельну ділянку за кадастровим номером 3222485901:01:021:5171, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг» на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) земельну ділянку за кадастровим номером 3222485901:01:021:5172, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг» на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 ) земельну ділянку за кадастровим номером 3222485901:01:021:5173, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг» на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 ) земельну ділянку за кадастровим номером 3222485901:01:021:5174, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг» на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 ) земельну ділянку за кадастровим номером 3222485901:01:021:5175, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Доступні фінанси» (м. Київ, вул. Патріарха Мстислава Скрипника, буд. 40, офіс 24; ідентифікаційний код 43520794) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 ; РНОКПП НОМЕР_2 ) судовий збір у розмірі 4 087 (чотири тисячі вісімдесят сім гривень) 80 коп.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг» (Київська обл., Бучанський район, місто Ірпінь, вул. Павленко В., буд. 14; ідентифікаційний код 38568572) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 ; РНОКПП НОМЕР_2 ) судовий збір у розмірі 4 087 (чотири тисячі вісімдесят сім гривень) 80 коп.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Доступні фінанси» (м. Київ, вул. Патріарха Мстислава Скрипника, буд. 40, офіс 24; ідентифікаційний код 43520794) на користь ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_2 ) судовий збір у розмірі 4 087 (чотири тисячі вісімдесят сім гривень) 80 коп.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Битоптторг» (Київська обл., Бучанський район, місто Ірпінь, вул. Павленко В., буд. 14; ідентифікаційний код 38568572) на користь ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_2 ) судовий збір у розмірі 4 087 (чотири тисячі вісімдесят сім гривень) 80 коп.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня проголошення судового рішення.
Повне рішення складено: 12.02.2026 року.
Суддя А.В. Янченко