03 лютого 2026 року
м. Київ
cправа № 916/4826/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Гонтаренка А. О. (адвокат),
відповідача-1 - Табакара В. С. (у порядку самопредставництва),
відповідача-2 - не з'явилися,
відповідача-3 - не з'явилися,
розглянув касаційну скаргу Херсонської міської ради Херсонської області на рішення Господарського суду Одеської області від 14.04.2025 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.10.2025 у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Шуменський ринок"
до: 1) Херсонської міської ради Херсонської області,
2) Херсонської міської військової адміністрації Херсонського району Херсонської області,
3) Комунального підприємства "Сервіс-опт" Херсонської міської ради
про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права користування.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. 29.10.2024 Товариство з обмеженою відповідальністю "Шуменський ринок" (далі - ТОВ "Шуменський ринок", Товариство, Орендар, позивач) звернулося до Господарського суду Одеської області з позовом до Херсонської міської ради Херсонської області (далі - Херсонська міськрада, Міськрада, Орендодавець, відповідач-1), Херсонської міської військової адміністрації Херсонського району Херсонської області (далі - Херсонська МВА, Адміністрація, відповідач-2) Комунального підприємства "Сервіс-опт" Херсонської міської ради (далі - КП "Сервіс-опт", Підприємство, відповідач-3) про: 1) визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 04.08.2009 (далі - договір оренди від 04.08.2009) у редакції проєкту, запропонованого позивачем у прохальній частині позову; 2) визнання відсутнім права користування КП "Сервіс-опт" на земельну ділянку несільськогосподарського призначення під торговельними рядами загальною площею 0,2074 га, що розташована на вул. Лавреньова у м. Херсоні, в тому числі: 0,1885 га -під тимчасовою забудовою, площею 0,0189 га - під проїздами, проходами, площадками (далі - спірна земельна ділянка, орендована земельна ділянка), яка складається із таких (15-ти) земельних ділянок: площею 0,0144 га, кадастровий номер 6510136600:04:002:0010; площею 0,0408 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0015; площею 0,0128 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0016; площею 0,0115 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0017; площею 0,0109 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0018; площею 0,0114 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0019: площею 0,0086 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0020; площею 0,0092 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0021; площею 0,0158 га, кадастровий номер 6510136600:04:002:0021; площею 0,0105 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0022; площею 0,0068 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0023; площею 0,0293 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0024; площею 0,0068 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0050; площею 0,0064 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0051; площею 0,0122 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0052, посилаючись на положення статті 3, 619 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 124, 152, 158 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 6, 13, 24, 27, 33 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV "Про оренду землі" (далі - Закон України № 161-XIV) у редакції, чинній із 16.07.2020, статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", статей 4, 75, 238 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що:
1) ТОВ "Шуменський ринок" має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк як таке, що своєчасно в грудні 2022 року та в січні 2023 року (листи від 12.12.2022 № 12/22-9, від 20.01.2023 № 12) звернулося до Херсонської міськради з повідомленнями щодо продовження строку дії договору оренди від 04.08.2009 після його закінчення, додавши проєкт додаткової угоди, який передбачав поновлення цього договору на строк 2 роки та на інших тих самих умовах, а Орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, тоді як Товариство після 01.03.2023 продовжувало користуватися спірною земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а Міськрада протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслала листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі;
2) розпорядження начальника Херсонської МВА від 18.04.2024 № 286р, яким орендовану земельну ділянку передано іншій юридичній особі - КП "Сервіс-опт" у постійне користування, є протиправним і незаконним, оскільки ним порушується передбачене законодавством першочергове право Товариства на оренду спірної земельної ділянки;
3) за таких умов первісний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до нього), позаяк наявні два різні порушення його прав: зі сторони Орендодавця, який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди; зі сторони наступного землекористувача, який незаконно заволодів нерухомим майном шляхом реєстрації речового права, а тому належним способам захисту прав Товариства як первісного орендаря відповідають позовні вимоги про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеною) та про визнання відсутнім права користування Підприємства як постійного землекористувача.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Одеської області від 14.04.2025 (суддя Пінтеліна Т. Г.), залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.10.2025 (головуючий - Ярош А. І., судді Принцевська Н. М., Савицький Я. Ф.), позов задоволено повністю.
4. Рішення та постанова мотивовані посиланням на норми статей 116, 124, 152, 155 ЗК України, підпункту 69.14 пункту 69 Перехідних положень Податкового кодексу України (далі - ПК України), статей 3, 15, 16 ЦК України, статей 13, 16, 33 Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній із 16.07.2020), статей 4, 10, 15 Закону України "Про правовий режим воєнного стану", статті 3 Закону України "Про військово-цивільні адміністрації", статей 4, 5, 11, 13, 74- 77, 79, 86, 236, 238, 269 ГПК України, застосовуючи які місцевий та апеляційний господарські суди дійшли висновку про обґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що:
1) ураховуючи висновки щодо застосування положень частин 1- 5 статті 33 Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній із 16.07.2020), викладені в постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.04.2024 у справі № 910/14933/2, суди достовірно встановили як наявність у Товариства переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, так і належне дотримання позивачем процедури і умов для реалізації такого права (шляхом направлення Орендодавцю не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору оренди від 04.08.2009 листа-повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк), тоді як відповідачі не довели обставин розгляду Орендодавцем упродовж установленого місячного строку надісланого Орендарем листа-повідомлення з проєктом договору оренди, здійснення перевірки його на відповідність вимогам закону, узгодження з позивачем (за необхідності) істотних умов договору і, в разі відсутності заперечень, укладення з позивачем договору оренди на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у користування;
2) оскільки ТОВ "Шуменський ринок" дотрималося вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, тобто позивач може вважатися таким, що набув право "правомірного очікування", суди дійшли висновку про наявність підстав для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди від 04.08.2009 у редакції, викладеній у резолютивній частині судового рішення;
3) у період із 01.03.2022 по 05.05.2023 Товариство правомірно не нараховувало та не сплачувало орендну плату за користування спірною земельною ділянкою на підставі підпункту 69.14 пункту 69 Перехідних положень ПК України, а саме у зв'язку із тимчасовою окупацією міста Херсона та подальшим офіційним визнанням Херсонської міської територіальної громади з 11.11.2022 територією, на якій ведуться активні бойові дії згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затвердженим наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309 (далі - Перелік № 309), чим спростовуються аргументи відповідачів про неналежне виконання позивачем у зазначений період умов договору оренди від 04.08.2009 у частині внесення орендної плати;
4) зважаючи на порушення переважного права Товариства на укладення договору оренди землі на новий строк, розпорядження начальника Херсонської МВА від 18.04.2024 № 286р слід вважати протиправним і незаконним, проте, оскільки воно вичерпало свою дію шляхом виконання, що призвело до подальшої передачі відповідачу-3 у постійне користування орендованої земельної ділянки, належним способом захисту порушених прав та інтересів позивача в цій частині є вимога про визнання відсутнім права користування у КП "Сервіс-опт" як наступного користувача, яка (вимога) також підлягає задоволенню.
При цьому, відхиляючи доводи Херсонської МВА щодо відсутності в неї повноважень на укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, зважаючи на встановлену пунктом 26 частини 2 статті 15 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" заборону надання земельних ділянок комунальної власності на строк понад один рік, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, ураховуючи правовий висновок (у контексті того, що визначені у пункті 26 частини 2 статті 15 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" обмеження повноважень військових адміністрацій, зокрема, на надання земельних ділянок в оренду на строк понад один рік, стосується саме первинного надання їх у користування, що супроводжується певною процедурою, а не правовідносин щодо укладення договорів оренди землі на новий строк у межах вже існуючих договірних відносин), викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.12.2024 у справі № 922/502/24, зазначив про те, що у цьому спорі йдеться про укладення договору оренди землі на новий строк у межах вже існуючих договірних відносин, а тому положення пункту 26 частини 2 статті 15 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" не розповсюджуються на спірні правовідносини сторін.
Водночас, не беручи до уваги аргументи відповідачів про суперечливість вимоги позивача про укладення договору оренди на новий строк (на 2 роки) у співвідношенні з умовами додаткової угоди від 30.12.2021, якою передбачено можливість реалізації переважного права Орендаря на продовження строку дії договору оренди до 01.03.2024, тобто лише на 1 рік, місцевий господарський суд наголосив на тому, що внесені додатковою угодою від 30.12.2021 зміни до пункту 8 договору оренди від 04.08.2009 в частині права Товариства на укладення договору оренди на новий строк до 01.03.2024 сторони визначили з прив'язкою до виконання рекомендацій, зазначених у пункті 4 рішення Херсонської міськради від 03.12.2021 № 696, однак їх невиконання позивачем не може свідчити про неможливість ним на загальних підставах, передбачених статтею 33 Закону України № 161-XIV, реалізувати своє переважне право на укладання договору оренди землі на новий строк.
У свою чергу апеляційний суд стосовно цього зауважив, що для визначення строку дії договору оренди земельної ділянки, на який можливо продовжити його дію шляхом реалізації позивачем свого переважного права, слід керуватися абзацом 3 додаткової угоди від 30.12.2021, якою було змінено строк дії договору оренди від 04.08.2009 та за змістом якої такий строк визначено до 01.03.2023, тобто на два роки.
Водночас, ураховуючи правову позицію, наведену в пункті 6.42 постанови судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про те, що хоча частина 3 статті 33 Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній із 16.07.2020) передбачає, що до листа-повідомлення про намір укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору, однак направлення Товариством проєкту додаткової угоди, а не договору не свідчить про неналежне виконання в цьому випадку Орендарем свого обов'язку, адже це не впливає на суть наявного волевиявлення позивача на продовження орендних відносин.
Разом із тим суд апеляційної інстанції додатково зазначив, що оскільки події закінчення строку дії договору оренди від 04.08.2009 припали на кінець 2022 року та початок 2023 року, тобто деокупаційний період на території міста Херсона, а проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди надсилався на одну й ту саму адресу особі, яка одночасно очолювала Міськраду та Адміністрацію, то надані позивачем докази на підтвердження обставини направлення повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк засобами поштового зв'язку, а саме рекомендованим листом із описом вкладення, на адресу: вул. Ушакова, 37, м. Херсон, є більш вірогідними доказами, ніж доводи відповідачів про неотримання Орендодавцем листа від 12.12.2022 № 12/22-9.
Відхиляючи аргументи відповідачів про неефективність способу захисту з огляду на сплив на дату ухвалення судом першої інстанції рішення строку дії оренди, на який позивач просив поновити договір оренди (до 28.02.2025), апеляційний суд також виснував про те, що станом на момент подання позову право Товариства було порушено, у зв'язку з чим Орендар правомірно звернувся до суду з позовною заявою, а визнання додаткової угоди укладеною з 01.03.2023 встановлює безперервність орендних правовідносин, підтверджує правомірність користування позивачем землею в цей період і створює правові підстави для подальшого захисту його прав, зокрема для подальшої реалізації Товариством свого переважного права на оренду землі.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погоджуючись із рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, Херсонська міськрада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову в повному обсязі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, наголошуючи на тому, що суди не врахували висновків щодо застосування норм статті 33 Закону України № 161-XIV (у контексті визначення ними загального та спеціального правил продовження орендних земельних правовідносин), викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 38), у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 (пункт 6.13) та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 (пункт 5.12).
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
7. ТОВ "Шуменський ринок" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних рішенні та постанові.
Херсонська МВА та КП "Сервіс-опт" не скористалися правом на подання відзиву на касаційну скаргу.
Розгляд справи Верховним Судом
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.01.2026 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Херсонської міськради на рішення Господарського суду Одеської області від 14.04.2025 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.10.2025 у справі № 916/4826/24 та призначено розгляд цієї справи в судовому засіданні на 03.02.2026.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. 04.08.2009 між Херсонською міськрадою (Орендодавець) і ТОВ "Шуменський ринок" (Орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами пунктів 1, 2 якого Орендодавець на підставі рішення Міськради від 18.02.09 № 1046 надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення під торговельними рядами, яка знаходиться у м. Херсоні на вул. Лавреньова, із земель, раніше наданих в оренду. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,2074 га, у тому числі площею 0,1885 га - під тимчасовою забудовою, площею 0,0189 га - під проїздами, проходами, площадками.
Пунктом 8 договору оренди від 04.08.2009 передбачено, що цей договір укладено на 1 (один) рік, з моменту закінчення строку дії попереднього договору оренди, строком до 01.12.2009. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
У пунктах 15, 16, 43 договору оренди від 04.08.2009 його сторони погодили, що земельна ділянка передається в оренду під торговельними рядами, а цільове використання земельної ділянки: категорія земель - землі житлової та громадської забудови. Цей договір набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Договір оренди від 04.08.2009 містить відмітку про його державну реєстрацію в Херсонському міському відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що 29.09.2009 у книзі 4АА001970 записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис № 040971300271.
10. Згідно з пунктом 1 рішення Херсонської міськради від 03.12.2021 № 696 "Про поновлення товариству з обмеженою відповідальністю "Шуменський ринок" договору оренди земельної ділянки" передбачено поновити до 01.03.2023 договір оренди від 04.08.2009, укладений Міськрадою та Товариством, із моменту закінчення строку його дії шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди, із визначенням у ній умови про право Орендаря на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк згідно зі статтею 33 Закону України № 161-XIV без права його поновлення, передбаченого статтею 1261 ЗК України, загальною площею 0,2074 га, на вул. Лавреньова, під торговельними рядами, у тому числі 15 земельних ділянок: площею 0,0144 га, кадастровий номер 6510136600:04:002:0010; площею 0,0408 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0015; площею 0,0128 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0016; площею 0,0115 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0017; площею 0,0109 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0018; площею 0,0114 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0019: площею 0,0086 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0020; площею 0,0092 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0021; площею 0,0158 га, кадастровий номер 6510136600:04:002:0021; площею 0,0105 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0022; площею 0,0068 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0023; площею 0,0293 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0024; площею 0,0068 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0050; площею 0,0122 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0052.
Пунктами 4 і 5 вказаного рішення рекомендовано Товариству до 01.03.2023 розробити поетапний план заходів щодо впорядкування використання земельної ділянки, визначеної цим рішенням, для забезпечення звільнення пішохідних зон і зон, прилеглих до магістральних вулиць, від тимчасових споруд, погодити його з Департаментом економіки та інвестицій Міськради й Управлінням містобудування та архітектури Департаменту містобудування, архітектури та земельних ресурсів Херсонської міськради та надати його до Міськради не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення договору оренди земельної ділянки. Після виконання вказаних рекомендацій, зазначених у пункті 4 рішення, укласти на новий строк договір оренди земельної ділянки, зазначеної у пункті 1 рішення, до 01.03.2024, із визначенням у ньому умови про право Орендаря на укладання договору оренди землі на новий строк згідно зі статтею 33 Закону України № 161-XIV без прав його поновлення, передбаченого статтею 1261 ЗК України. Департаменту містобудування, архітектури та земельних ресурсів Міськради (Жаров М.) підготувати відповідний договір оренди земельної ділянки на новий строк, а міському голові Колихаєву І. підписати його.
11. На виконання рішення Херсонської міськради від 03.12.2021 № 696 між Херсонською міськрадою (Орендодавець) і ТОВ "Шуменський ринок" (Орендар) 30.12.2021 укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 29.09.2009 № 040971300271, якою доповнено договір оренди пунктом 31.1 зі змістом, ідентичним тому, що вказаний у пункті 4 зазначеного рішення Міськради, а також пункт 8 вказаного договору оренди викладено в такій редакції:
"Договір оренди земельної ділянки укладений без права його поновлення, передбаченого статтею 1261 Земельного кодексу України, на той самий строк і на тих самих умовах. Орендар, після виконання рекомендацій, зазначених у пункті 4 рішення міської ради від 03.12.2021 № 696, має право на укладання договору оренди землі на новий строк до 01.03.2024 згідно зі статтею 33 Закону України "Про оренду землі" без права його поновлення, передбаченого статтею 1261 Земельного кодексу України".
Абзацами 1, 2 другої сторінки додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 29.09.2009 № 040971300271 визначено, що відповідно до статей 125, 126 ЗК України зареєструвати в установленому законом порядку право оренди земельних ділянок: площею 0,0144 га, кадастровий номер 6510136600:04:002:0010; площею 0,0408 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0015; площею 0,0128 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0016; площею 0,0115 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0017; площею 0,0109 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0018; площею 0,0114 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0019: площею 0,0086 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0020; площею 0,0092 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0021; площею 0,0158 га, кадастровий номер 6510136600:04:002:0021; площею 0,0105 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0022; площею 0,0068 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0023; площею 0,0293 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0024; площею 0,0068 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0050; площею 0,0122 га, кадастровий номер 6510136600:04:003:0052.
Зазначена додаткова угода до договору оренди від 04.08.2009 містить відмітку про її внесення до Книги записів обліку додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок управління земельних ресурсів Департаменту містобудування, архітектури та земельних ресурсів Херсонської міськради, про що в книзі 02 вчинено запис від 30.12.2021 № 02210219.
12. Листом від 12.12.2022 № 12/22-9, адресованим начальнику Херсонської МВА Луговій Г. Л., а також листом від 20.01.2023 № 12, адресованим начальнику Херсонської МВА Луговій Г. Л., та направленим згідно з поштовою квитанцією № 6500106542040 на адресу Херсонської міськради, позивач зазначив про своє пріоритетне право та законний інтерес на продовження договору оренди вказаних земельних ділянок або переукладення договору оренди на тих самих умовах, так як Товариство жодного разу не порушувало умов договору оренди від 04.08.2009, було добросовісним орендарем і зазначене співробітництво у питанні оренди земельної ділянки було економічно вигідним як для власника земельної ділянки, так і для територіальної громади міста Херсона, члени якої здійснюють підприємницьку діяльність на ринку.
На підставі викладеного ТОВ "Шуменський ринок" просило продовжити договір оренди від 04.08.2009, зареєстрований 29.09.2009 у реєстрі за № 040971300271, стосовно земельної ділянки площею 0,2074 га, в тому числі: 0,1885 га - під тимчасовою забудовою, площею 0,0189 га - під проїздами, проходами, площадками, строком на 2 роки шляхом підписання додаткової угоди про продовження строку дії договору або переукласти договір оренди земельної ділянки на тих самих умовах.
Лист від 12.12.2022 № 12/22-9 (з описом вкладення) разом із проєктом додаткової угоди, в якій міститься умова про продовження строку дії договору на два роки (із 01.03.2023 до 28.02.2025), 12.12.2022 Товариство надіслало на адресу Херсонської міськради засобами поштового зв'язку відповідно до поштового відправлення зі штрих-кодовим ідентифікатором № 0100100727620, а лист від 20.01.2023 № 12 із проєктом відповідної додаткової угоди, в якій міститься умова про продовження строку дії договору на два роки (із 01.03.2023 до 28.02.2025), 30.01.2023 - на адресу Міськради засобами поштового зв'язку відповідно до поштового відправлення зі штрих-кодовим ідентифікатором № 6500106542040.
13. Листом від 08.04.2024 № 35 ТОВ "Шуменський ринок" звернулося до начальника Херсонської МВА Мрочка Р. М. із метою продовження строку дії договору оренди від 04.08.2009, на якому міститься печатка виконавчого комітету Херсонської міськради.
Виконавчий комітет Херсонської міськради листом від 17.04.2024 № 8-2357-17/29 із посиланням на пункт 8 договору оренди від 04.08.2009 повідомив про те, що лист ТОВ "Шуменський ринок" від 20.01.2023 № 12 не обліковується на розгляді у виконавчих органах Міськради, а тому, враховуючи невиконання умов договору у визначені терміни та закінчення строку оренди, констатував про припинення з 01.03.2023 дії договору оренди від 04.08.2009.
Про припинення дії договору оренди від 04.08.2009 з посиланням на його пункт 37 і статтю 31 Закону України № 161-XIV також вказано у листі виконавчого комітету Херсонської міськради від 29.03.2024 № 9-33-17/41.
14. Із пункту 1 розпорядження Херсонської МВА від 18.04.2024 № 286р "Про передачу комунальному підприємству "Сервіс-опт" земельної ділянки" вбачається, що Підприємству передано в постійне користування спірну земельну ділянку (загальною площею 0,2074 га) на вул. Лавреньова, а саме під торговельними рядами із земель комунальної власності (категорія земель - землі житлової та громадської забудови), без зміни її цільового призначення та меж 15-ти земельних ділянок у її складі.
15. Із наявних у матеріалах справи інформаційних довідок із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 03.06.2024 убачається, що стосовно 15 земельних ділянок, якими користувалося Товариство на підставі договору оренди від 04.08.2009, у квітні-травні 2024 року за КП "Сервіс-опт" зареєстровано право постійного землекористування. Підстава державної реєстрації - розпорядження начальника Херсонської МВА від 18.04.2024 № 286р, інше речове право (право оренди) щодо усіх вказаних земельних ділянок значиться як припинене.
Позиція Верховного Суду
16. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені в касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.
17. Колегія суддів погоджується із висновком судів першої та апеляційної інстанцій про задоволення позовних вимог повністю з огляду на таке.
18. 16.01.2020 набрав чинності Закон України від 05.12.2019 № 340-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким статтю 33 Закону України № 161-XIV, що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції, а також розділ IX "Перехідні положення" цього Закону доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
19. Відповідно до частин 1- 5, 9 статті 33 Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній із 16.07.2020) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
20. Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України № 161-XIV про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини 1- 5 статті 33 цього Закону). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 1261 ЗК України.
Згідно з частиною 2 статті 1261 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини 1 статті 1261 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
21. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 1261 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом із тим умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною 1 статті 1261 ЗК України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 1261 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
Із наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 Перехідних положень Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній із 16.07.2020), базується саме на нормах статті 1261 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній до 15.07.2020), базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Перехідних положень Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній із 16.07.2020), та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України № 161-XIV у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк у порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними норми абзацу 4 Перехідних положень Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній з 16.07.2020). Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України № 161-XIV у редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Аналогічні правові висновки викладено в постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 (пункти 6.16, 6.18- 6.25).
22. Отже, враховуючи зазначену правову позицію судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про те, що укладення договору оренди землі на новий строк має здійснюватися на умовах, визначених статтею 33 Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній із 16.07.2020), оскільки на час виникнення спірних правовідносин із укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача із позовом до господарського суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція цього Закону (із внесеними змінами).
23. Як установлено судами попередніх інстанцій та не заперечується скаржником, згідно з Переліком № 309 Херсонська міська територіальна громада, тобто місто Херсон, із 01 березня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувало під окупацією збройних сил рф. Із моменту деокупації міста Херсона від збройних сил рф, які перейшли на лівий берег річки Дніпро, і по теперішній час місто безперестанно піддається ворожим обстрілам, що створює постійну загрозу для життя та здоров'я кожної людини, яка знаходиться в місті.
Згідно з Переліком № 309 Херсонська міська територіальна громада з 11.11.2022 вважається територією, на якій ведуться (велися) активні бойові дії.
Події закінчення строку дії договору оренди від 04.08.2009 припали на кінець 2022 року і початок 2023 року, тобто деокупаційний період на території міста Херсона, за відсутності електронних комунікаційних послуг, доступу до мережі "Інтернет" на території міста, електропостачання, при їх постійних перебоях в роботі та аварійних відключеннях, при постійних ворожих обстрілах міста, за наявності факту майже повного мінування міста Херсона.
Так, наявними у справі доказами підтверджується і відповідачами не спростовано тих обставин, що Товариство, починаючи з дати укладення між сторонами договору оренди (із 04.08.2009) безперервно протягом усіх наступних років до моменту виникнення спірних правовідносин, тобто до 01.03.2023, було єдиним орендарем і належно використовувало спірні земельні ділянки, належним чином виконувало обов'язки орендаря, зокрема щодо сплати орендної плати, адже між сторонами відсутні судові спори щодо стягнення орендної плати за вказаним договором.
Судами враховано та відповідачами не заперечується того, що Орендар після 01.03.2023 продовжував користуватися спірною земельною ділянкою, на підтвердження чого надано листи ТОВ "Шуменський ринок" від 22.08.2023 № 11 і № 12, платіжні інструкції від 09.11.2023, від 08.12.2023, від 15.12.2023 про оплату Товариством послуг водопостачання та водовідведення, вивезення побутових відходів, а також податкову декларацію за 2023 рік зі плати за землю за договором оренди від 04.08.2009.
24. Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
25. У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону України № 161-XIV орган державної влади чи місцевого самоврядування зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист у таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною 9 статті 33 Закону України № 161-XIV право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Аналогічні правові висновки викладено в постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 (пункти 6.33- 6.39).
26. Судами попередніх інстанцій достовірно встановлено той факт, що Товариство своєчасно, до закінчення строку дії договору оренди від 04.06.2009 (до 01.03.2023), двічі (рекомендованими листами від 12.12.2022 № 12/22-9, від 20.01.2023 № 12, адресованими відповідачу-1), тобто не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі, повідомило Міськраду про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. До зазначених листів додавався проєкт додаткової угоди про продовження договору оренди від 04.06.2009 на новий строк (на 2 роки), що підтверджується наявними в матеріалах справи поштовою накладною від 12.12.2022 № 0100100727620, описом поштового вкладення у цінний лист від 12.12.2022, фіскальними чеками від 12.12.2022 і від 30.01.2023.
Проте Орендодавець у місячний термін, встановлений законом (частиною 5 статті 33 Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній із 16.07.2020)), не заперечив проти поновлення договору оренди землі, оскільки виконавчий комітет Херсонської міськради лише в листах від 29.03.2024 № 9-33-17/41 і від 17.04.2024 № 8-2357-17/29, надісланих із очевидним порушенням місячного терміну, з посиланням на пункт 8 договору оренди від 04.08.2009 зазначив про те, що лист ТОВ "Шуменський ринок" від 20.01.2023 № 12 не обліковується на розгляді у виконавчих органах Міськради, а тому з огляду на закінчення строку оренди констатував про припинення з 01.03.2023 дії цього договору оренди.
27. Отже, Орендодавцем вимоги цього Закону не дотримано, зокрема у зазначений місячний термін про наявність заперечень щодо укладення договору оренди землі на новий строк Орендаря не повідомлено, рішення про відмову в укладенні нового договору оренди землі не прийнято.
28. При цьому колегія суддів цілком погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про те, що оскільки події закінчення строку дії договору оренди від 04.08.2009 припали на кінець 2022 року та на початок 2023 року, тобто деокупаційний період на території міста Херсона, а проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди надсилався на одну й ту саму адресу посадовій особі, яка одночасно очолювала Міськраду та Адміністрацію, то надані позивачем докази на підтвердження обставини направлення повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк засобами поштового зв'язку, а саме рекомендованим листом із описом вкладення на адресу: вул. Ушакова, 37, м. Херсон, є більш вірогідними доказами, ніж доводи відповідачів про неотримання Орендодавцем листа від 12.12.2022 № 12/22-9.
29. Наявні ж заперечення скаржника щодо неотримання листів ТОВ "Шуменський ринок" від 12.12.2022 № 12/22-9, від 20.01.2023 № 12 зводяться виключно до переоцінки наявних у справі доказів, однак згідно з імперативними положеннями частини 2 статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
30. Колегія суддів вважає правильним висновок судів попередніх інстанцій про належне виконання позивачем обов'язків за договором оренди від 04.08.2009, в тому числі в частині внесення орендної плати, оскільки у спірний період (із 01.03.2022 по 05.05.2023) Товариство правомірно не нараховувало та не сплачувало орендну плату за користування спірною земельною ділянкою на підставі підпункту 69.14 пункту 69 Перехідних положень ПК України, а саме у зв'язку із тимчасовою окупацією міста Херсона та подальшим офіційним визнанням Херсонської міської територіальної громади з 11.11.2022 територією, на якій ведуться активні бойові дії згідно з Переліком № 309.
31. Ураховуючи правову позицію, наведену в пункті 6.42 постанови судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, апеляційний суд обґрунтовано погодився з висновком суду першої інстанції про те, що хоча частина 3 статті 33 Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній із 16.07.2020) передбачає, що до листа-повідомлення про намір укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору, однак направлення Товариством проєкту додаткової угоди, а не договору не свідчить у цьому випадку про неналежне виконання Орендарем свого обов'язку, адже це не впливає на суть наявного волевиявлення позивача на продовження орендних відносин.
32. Водночас, не беручи до уваги аргументи відповідачів про суперечливість вимоги позивача про укладення договору оренди на новий строк (на 2 роки) у співвідношенні з умовами додаткової угоди від 30.12.2021, якою передбачено можливість реалізації переважного права Орендаря на продовження строку дії договору оренди до 01.03.2024, тобто лише на 1 рік, місцевий господарський суд правильно наголосив на тому, що внесені додатковою угодою від 30.12.2021 зміни до пункту 8 договору оренди від 04.08.2009 в частині права Товариства на укладення договору оренди на новий строк до 01.03.2024 сторони визначили з прив'язкою до виконання рекомендацій, зазначених у пункті 4 рішення Херсонської міськради від 03.12.2021 № 696, однак їх невиконання позивачем не може свідчити про неможливість ним на загальних підставах, передбачених статтею 33 Закону України № 161-XIV, реалізувати своє переважне право на укладання договору оренди землі на новий строк.
33. Колегія суддів звертає увагу на суперечливе посилання апеляційного суду на те, що граничним терміном для звернення Орендаря із заявою про поновлення договору оренди землі було визначено 01.01.2023 (не пізніше ніж за 60 календарних днів до закінчення строку дії договору), оскільки вказаний термін було визначено пунктом 8 договору оренди від 04.08.2009 у його первісній редакції, тоді як зі змісту пункту 8 вказаного договору в редакції додаткової угоди від 30.12.2021 чітко вбачається відсутність встановлення його сторонами відповідного терміну для звернення Товариства із заявою про укладення договору оренди землі на новий строк, що у свою чергу зумовлює необхідність застосування в спірних правовідносинах мінімального нормативного строку, передбаченого частиною 2 статті 33 Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній із 16.07.2020), а саме: не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
Разом із тим із мотивів, наведених у пунктах 25- 27 цієї постанови, Верховний Суд зауважує, що саме по собі зазначене помилкове посилання місцевого та апеляційного господарських судів на обґрунтування своїх висновків не призвело до ухвалення неправильних по суті рішення та постанови, а тому не може бути підставою для її скасування чи зміни, оскільки в силу положень частини 2 статті 309 ГПК України не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
34. Верховний Суд також зауважує, що подана касаційна скарга не містить жодних доводів чи аргументів на спростування висновку судів попередніх інстанцій в частині задоволення звернутої до відповідача-3 позовної вимоги про визнання відсутнім права користування КП "Сервіс-опт" на спірну земельну ділянку, який (висновок) у свою чергу ґрунтується на викладеній в пункті 8.45 постанови від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 та в постанові від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункти 6.12, 6.14) правовій позиції Великої Палати Верховного Суду про те, що належними способами захисту прав первинного орендаря є як вимога про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеною), так і вимога про визнання відсутнім права наступного користувача, оскільки судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації припинення речового права.
Як наслідок, вимоги скаржника щодо скасування оскаржуваних рішення та постанови у відповідній частині позову є бездоказовими і безпідставними.
35. Відповідач-1 у поданій касаційній скарзі посилається на наявність підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, а саме якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України
36. Колегія суддів відхиляє доводи скаржника про неврахування судами попередніх інстанцій висновків щодо застосування норм статті 33 Закону України № 161-XIV (у контексті визначення ними загального та спеціального правил продовження орендних земельних правовідносин), викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 38), у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 (пункт 6.13) та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 (пункт 5.12), з огляду на таке.
37. Ураховуючи мотиви, наведені в пунктах 20-22, 24, 25, 31 цієї постанови, зміст оскаржуваних рішення та постанови переконливо свідчить про те, що, враховуючи достовірно встановлені судами попередніх інстанцій обставини порушення Орендодавцем місячного терміну для направлення Орендарю листа-повідомлення про заперечення щодо укладення договору оренди землі на новий строк, суд апеляційної інстанції переглянув рішення місцевого господарського суду якраз відповідно до висновків щодо застосування положень частин 1- 5 статті 33 Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній із 16.07.2020) у подібних правовідносинах, викладених у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, на неврахуванні яких (висновків) помилково наголошує скаржник.
38. Водночас зміст правовідносин із метою з'ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (такий правовий висновок викладено в пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).
При цьому на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об'єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов'язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об'єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб'єктним і об'єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб'єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов'язково мають бути тотожними, тобто однаковими (такий правовий висновок наведено в пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19).
39. Дійсно, Велика Палата Верховного Суду в пункті 38 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 сформулювала такі висновки щодо застосування норм частин 5 і 6 статті 33 Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній до 15.07.2020):
"38. Частини п'ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій статті 33 Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов'язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18)".
40. Схожі за змістом висновки викладено в пункті 5.12 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, в якій предметом позову є вимога Товариства з обмеженою відповідальністю "Головний" про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на підставі норми частини 6 статті 33 Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній до 15.07.2020), яка (норма) втратила чинність задовго до виникнення спірних правовідносин у справі № 916/4826/24 (грудень 2022 року - березень 2023 року), що вочевидь свідчить про неоднакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин у справі № 916/4826/24 та у справах №№ 903/1030/19, 926/2720/21.
41. Таким чином, ураховуючи правильність висновку судів попередніх інстанцій про те, що укладення договору оренди землі на новий строк має здійснюватися на умовах, визначених статтею 33 Закону України № 161-XIV (у новій редакції, чинній із 16.07.2020) (див. пункт 22 цієї постанови), а також обставину укладення попередньої додаткової угоди (від 30.12.2021) до договору оренди від 04.08.2009 за правилами нової редакції цього Закону, якою взагалі не допускається можливість поновлення договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності на той самий строк і на тих самих умовах, колегія суддів не бере до уваги доводи скаржника про неврахування судами попередніх інстанцій висновків щодо застосування положень частин 5 і 6 статті 33 Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній до 15.07.2020), викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 38) та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 (пункт 5.12), оскільки за змістовим, суб'єктним і об'єктним критеріями спірні правовідносини в цій справі та в зазначених справах не є подібними з огляду на істотні відмінності у фактичних обставинах таких спорів, пов'язаних із правами та обов'язками їх сторін, що зумовлює різний зміст спірних правовідносин і виключає застосування вказаних нерелевантних правових позицій під час вирішення цього господарського спору.
42. У контексті наведеного відсутні підстави для висновку про подібність правовідносин у справі, що розглядається, та у справах №№ 903/1030/19, 926/2720/21, на постанови Верховного Суду в яких посилається скаржник на обґрунтування наявності підстави касаційного оскарження ухвалених судових рішень.
43. Отже, підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження з огляду на те, що суд апеляційної інстанції переглянув рішення місцевого господарського суду якраз відповідно до висновків щодо застосування положень частин 1- 5 статті 33 Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній із 16.07.2020), викладених у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, що наразі виключає як закриття касаційного провадження, так і скасування оскаржуваних рішення та постанови.
44. Таким чином, суди першої та апеляційної інстанцій, дослідивши зібрані в справі докази в їх сукупності, дійшли правильного висновку про задоволення позовних вимог повністю у зв'язку з їх обґрунтованістю.
45. Із наведених раніше мотивів Верховний Суд погоджується з обґрунтованими доводами позивача, викладеними у відзиві на касаційну скаргу.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
46. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
47. Зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження у зв'язку з тим, що суд апеляційної інстанції переглянув рішення місцевого господарського суду відповідно до висновків щодо застосування положень частин 1- 5 статті 33 Закону України № 161-XIV (у редакції, чинній із 16.07.2020), викладених у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, на неврахуванні яких (висновків) помилково наголошує скаржник, що наразі виключає закриття касаційного провадження.
48. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
49. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
50. Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли правильного висновку про обґрунтованість позову, як наслідок, оскаржувані рішення та постанову ухвалено з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.
51. Ураховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, та зважаючи на те, що висновок судів попередніх інстанцій про задоволення позову повністю відповідає положенням статей 86, 236, 269, 282 ГПК України, а наведені відповідачем-1 в касаційній скарзі доводи не отримали підтвердження під час касаційного провадження, колегія суддів не вбачає підстав для задоволення касаційної скарги і скасування оскаржуваних рішення та постанови.
Розподіл судових витрат
52. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
Касаційну скаргу Херсонської міської ради Херсонської області залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Одеської області від 14.04.2025 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.10.2025 у справі № 916/4826/24 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Ю. Я. Чумак
Судді Т. Б. Дроботова
Н. О. Багай