Рішення від 11.02.2026 по справі 916/1169/25

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua

веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" лютого 2026 р.м. Одеса Справа № 916/1169/25

Господарський суд Одеської області у складі судді Литвинової В.В., за участю секретаря судового засідання Букарової Т., розглянувши у відкритому засіданні справу

за позовом заступника керівника Суворовської окружної прокуратури міста Одеси (65003, м. Одеса, вул. Отамана Головатого, 89) в інтересах держави в особі Одеської міської ради (65026, м. Одеса, пл. Біржова, 1, код ЄДРПОУ 26597691)

до Товариства з обмеженою відповідальністю “ПУЛЬС-2021» (65123, м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59, код ЄДРПОУ 44487051)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача - Департамент архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (65011, м. Одеса, вул. Успенська, буд. 83/85, код ЄДРПОУ 45839467)

про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою

за участю представників:

від прокуратури -Капустін М.

від позивача - Каланжова А.

від відповідача - Григор'єв В.

від третьої особи - Мельничук М.

Заступник керівника Суворовської окружної прокуратури міста Одеси через підсистему Електронний суд звернувся в інтересах держави в особі Одеської міської ради із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю “ПУЛЬС-2021» в якому просив суд:

- усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради земельною ділянкою шляхом скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об'єкта № ОД 101231025222 від 27.10.2023, зареєстрованої Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради;

- усунути перешкоди територіальній громаді міста Одеси у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, розташованої по вул. Академіка Заболотного, 57/59 у місті Одесі шляхом припинення володіння ТОВ “ПУЛЬС-2021» (ЄДРПОУ 44487051) правом приватної власності на торгівельний павільйон площею 128,9 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59 (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 222124351101);

- усунути перешкоди територіальній громаді міста Одеси у користуванні та розпорядженні, земельною ділянкою розташованої по вул. Академіка Заболотного, 57/59, шляхом зобов'язання ТОВ “ПУЛЬС-2021» (ЄДРПОУ 44487051) за власний рахунок привести її до попереднього стану шляхом приведення самочинного реконструйованого об'єкту до попередньої конфігурації та площі у відповідності до технічного паспорту виготовленого 08.09.2007 Комінтернівським районним бюро технічної інвентаризації, шляхом знесення адміністративної прибудови літ. “а», що складається з коридору та основного приміщення по вул. Академіка Заболотного, 57/59 у м. Одесі, яка відображена у технічному паспорті від 21.10.2021, виготовленого ТОВ “Архбуд інжиніринг».

Ухвалою від 27.03.2025 відкрито провадження у справі. Цією ухвалою встановлено відповідачу строк для подання відзиву до 18.04.2025.

Відповідач отримав ухвалу 27.03.2025 в електронному кабінеті після 17 години.

22.04.2025 представник відповідача адвокат Григор'єв В. подав заяву про вступ у справу представника.

05.05.2025 відповідач подав відзив, яким просить відмовити в задоволенні позову і поновити строк для подання відзиву.

Так, у відзиві відповідач посилається на те, що «Постановою Комінтернівського районного суду Одеської області від 04.07.2007 року у справі № 2-а-390/07 позов ОСОБА_1 задоволено, зобов'язано Крижанівську сільську раду Комінтернівського району в Одеській області видати свідоцтво про право власності на торгівельний павільйон, розташований в АДРЕСА_1 на ім'я Тарлєва В.П. та зобов'язано КП Комінтернівське РБТІ зареєструвати право власності на вказаний об'єкт нерухомого майна за Тарлєвим В.П.

Рішенням Комінтернівського районного суду Одеської області від 20 листопада 2007 року справа № 2-3658/07р за Тарлевим Віктором Петровичем було визнано право власності на об'єкт нерухомого майна - торгівельний павільйон розташований на території Крижанівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області по АДРЕСА_1 який згідно з технічного паспорту складається з: літ «А» - торгівельного павільйону; літ «А1» - прибудови; І - брукування; ІІ - відкрита площадка.

Відповідно до технічного паспорту Комінтернівського районного бюро технічної інвентаризації від 08.09.2007 року, а саме схематичного плану земельної ділянки та експлікації літери «А» та «А1» мають площу 88.8 кв. м., відкрита площадка має площу 38.7 кв. м., загальна площа - 127,5 кв. м.

В подальшому Тарлєв В. П. звернувся за реєстрацією вище вказаного обєкту нерухомого майна та державним реєстратором Одеського міського управління юстиції Рубан М.О. 25.11.2013 прийнято рішення (з відкриттям розділу), індексний номер 8307740 про реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на об'єкт нерухомого майна - торгівельний павільйон, загальною площею 80, 1 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 222124351101).

Підставою для реєстрації права власності на вказаний об'єкт державним реєстратором зазначено наступні документи: 1) довідка з адресного реєстру міста Одеси про підтвердження адреси об'єкта нерухомого майна № 347385/2, видана Юридичним департаментом Одеської міської ради; 2) постанова Комінтернівського районного суду Одеської області від 04.07.2007 у справі № 2-а-390/07; 3) рішення Комінтернівського районного суду Одеської області від 20.11.2007 у справі № 2- 3658/07; 4) технічний паспорт б/н від 08.09.2007, виготовлений Комінтернівським районним бюро технічної інвентаризації; 5) свідоцтво про право власності, серія та номер 13393204 від 25.11.2013, видане державним реєстратором Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції Одеської області Рубан М.О.

У подальшому, рішенням приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Борисової Н.В. 23.09.2021 прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 60538609, яким зареєстровано право власності на зазначений об'єкт нерухомого майна площею 80,1 кв.м за ТОВ «ПУЛЬС-2021».

Підставою для вказаної перереєстрації права власності стали наступні документи: 1) акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер 1600, 1601 від 20.09.2021р. посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Борисовою Н.В.; 2) заява, серія та номер 1603 від 20.09.2021, посвідчена приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Борисовою Н.В.; 3) свідоцтво про право власності, серія та номер 13393204 від 25.11.2013, видане державним реєстратором Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції Одеської області Рубан М.О.

В подальшому ТОВ «ПУЛЬС-2021», у зв'язку з виправленням невідповідностей, які містяться в право установчих документах на об'єкт нерухомого майна - торгівельний павільйон, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59 з даними технічного паспорту Комінтернівського районного бюро технічної інвентаризації від 08.09.2007 року прийнято рішення про проведення технічної інвентаризації.

Не відповідність полягала у загальній площі нерухомого майна так відповідно до свідоцтва загальна площа складала 80.1 кв. м., а відповідно до технічного паспорту Комінтернівського районного бюро технічної інвентаризації від 08.09.2007 року загальна площа складала 127,5 кв. м.

Так відповідно до даних технічної інвентаризації зробленої ТОВ «АРХБУД ІНЖИНІРИНГ» (технічний паспорт № ТІ01:4381-0946-2246-3319 від 28.10.2021) загальна площа об'єкту нерухомого майна склала 128,9 кв. м. Та на підставі відомостей інвентаризації 01.11.2021 державним реєстратором Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Хохичем Р.В. прийнято рішення, індексний номер 61266925, яким внесено зміни до Реєстру, а саме: змінено загальну площу вказаного об'єкта нерухомості з 80, 1 кв. м на 128, 9 кв. м.

З огляду на викладене, що державна реєстрація змін у розділ щодо права власності на об'єкт нерухомого майна, а саме: змінено загальну площу вказаного об'єкта нерухомості з 80, 1 кв. м на 128, 9 кв. м за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59, яка проведена на підставі рішення державного реєстратора № 61266925 від 01.11.2021, здійснена відповідно до вимог законодавства.

В подальшому ТОВ «ПУЛЬС-2021» було зроблено реконструкцію об'єкту нерухомого майна за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59 на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 16.02.2023 № ОД051230215458 та декларації про готовність до експлуатації об'єкта від 27.10.2023 № ОД101231025222, найменування - «Реконструкція об'єкту нерухомості торгівельного павільйону без зміни його цільового та функціонального призначення, зовнішньої конфігурації та зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані, з дообладнанням об'єкта засобами безперешкодного доступу осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення, а саме з улаштуванням вхідних груп доступних для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення за адресою: Одеська область, Одеська територіальна громада м. Одеса, вул. Заболотного академіка, будинок 57/59», замовник - ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ПУЛЬС-2021» (код ЄДРПОУ 44487051).

Тобто державним реєстратором державним реєстратором КароліноБугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Хохичем Р.В. проведено державну реєстрацію змін права власності на об'єкт нерухомого майна, шляхом збільшення площі об'єкта нерухомого майна, відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року за № 1127, ст. ст. 10,18, 24 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а саме: проведено державну реєстрацію зміни права власності на об'єкт нерухомого майна нежитлові будівлі площею 128,9 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59 на підставі документів, які містилися в державному реєстрі прав на нерухоме майно, а саме : 1) довідка з адресного реєстру міста Одеси про підтвердження адреси об'єкта нерухомого майна № 347385/2, видана Юридичним департаментом Одеської міської ради; 2) постанова Комінтернівського районного суду Одеської області від 04.07.2007 у справі № 2-а-390/07; 3) рішення Комінтернівського районного суду Одеської області від 20.11.2007 у справі № 2-3658/07; 4) технічний паспорт б/н від 08.09.2007, виготовлений Комінтернівським районним бюро технічної інвентаризації; 5) свідоцтво про право власності, серія та номер 13393204 від 25.11.2013, видане державним реєстратором Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції Одеської області Рубан М.О.; 6) акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер 1600, 1601 від 20.09.2021р. посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Борисовою Н.В.; 7) заява, серія та номер 1603 від 20.09.2021, посвідчена приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Борисовою Н.В.; 8) довідка б/н, видана ТОВ «АРХБУД ІНЖИНІРИНГ»; 9) технічний паспорт № ТІ01:4381-0946-2246-3319 від 28.10.2021, виданий ЄДЕССБ, виготовлений на замовлення ТОВ «ПУЛЬС-2021».

Узагальнюючи вище викладене можна дійти висновку що ТОВ «ПУЛЬС-2021», не здійснювало самочинного будівництва та не порушувало прав Одеської міської, тобто самовільного захоплення земельної ділянки не відбулося оскільки об'єкт нерухомого майна займав, саме земельну ділянку площею 127,5 кв. м. та однією з вимог прокурора є приведення земельної ділянки до попередньої конфігурації та площі у відповідності до технічного паспорту виготовленого станом на 08.09.2007 року Комінтернівським районним бюро технічної інвентаризації.»

Також відповідачем 05.05.2025 подано клопотання про залишення позову без розгляду, в задоволенні якого суд відмовив ухвалою від 10.06.2025.

30.05.2025 прокурор подав відповідь на відзив.

02.06.2025 позивач подав пояснення, в яких підтримав позов.

Від третьої особи 21.07.2025 надійшли пояснення, в яких вона підтримує позовні вимоги.

Ухвалою від 06.08.2025 суд відмовив в задоволенні клопотання відповідача про призначення будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи від 12.06.2025 (вх. № 18647/25).

Ухвалою від 12.09.2025 суд відмовив в задоволенні клопотання відповідача про призначення будівельно-технічної експертизи від 21.08.2025 (вх. № 26208/25).

Протокольною ухвалою від 12.09.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті.

09.10.2025 відповідач подав додаткові пояснення, в яких просить зокрема поновити строк для подання висновку судового експерта Рапач К.В. від 09.10.2025.

Прокурор подав 11.11.2025 заперечення щодо поновлення строку для подання відповідачем висновку експерта, оскільки відповідач звернувся до експерта з заявою про проведення експертизи лише 23.09.2025, тобто вже після закриття підготовчого провадження.

Позивач подав 11.11.2025 заперечення щодо залучення висновку експерта.

Протокольною ухвалою від 27.11.2025 суд відповідно до ст. 119 ГПК України відмовив відповідачу у поновленні строку для подання висновку експерта, оскільки строк для його подання пропущено без поважних причин, і з огляду на викладене на підставі ст. 118 ГПК України залишив висновок експерта без розгляду.

Розпорядженням керівника Господарського суду Одеської області від 17.12.2025 № 398 у зв'язку із відрахуванням судді ОСОБА_2 із штату суду, було призначено повторний автоматизований розподіл судової справи.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.12.2025, справу №916/1169/25 розподілено судді Литвиновій В.В.

Дослідивши матеріали справи, суд встановив, що в засіданні 27.11.2025 справа розглядалась по суті і було протокольно оголошено перерву до 17.12.2025.

З огляду на викладене, суд ухвалою від 23.12.2025 прийняв справу до свого провадження та призначив розгляд справи по суті на 28.01.2026.

Учасники справи отримали ухвалу в електронних кабінетах 23.12.2025.

Розглянувши матеріали справи, суд

встановив:

Відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, установлено що, державним реєстратором Одеського міського управління юстиції Рубан М.О. 25.11.2013 прийнято рішення (з відкриттям розділу), індексний номер 8307740 про реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на об'єкт нерухомого майна - торгівельний павільйон, загальною площею 80, 1 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 222124351101).

Підставою для реєстрації права власності на вказаний об'єкт державним реєстратором зазначено наступні документи: 1) довідка з адресного реєстру міста Одеси про підтвердження адреси об'єкта нерухомого майна № 347385/2, видана Юридичним департаментом Одеської міської ради; 2) постанова Комінтернівського районного суду Одеської області від 04.07.2007 у справі № 2-а-390/07; 3) рішення Комінтернівського районного суду Одеської області від 20.11.2007 у справі № 2-3658/07; 4) технічний паспорт б/н від 08.09.2007, виготовлений Комінтернівським районним бюро технічної інвентаризації; 5) свідоцтво про право власності, серія та номер 13393204 від 25.11.2013, видане державним реєстратором Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції Одеської області Рубан М.О.

Зазначеною постановою у справі № 2-а-390/07 позов ОСОБА_1 задоволено, зобов'язано Крижанівську сільську раду Комінтернівського району в Одеській області видати свідоцтво про право власності на торгівельний павільйон, розташований в АДРЕСА_1 на ім'я ОСОБА_1 та зобов'язано КП Комінтернівське РБТІ зареєструвати право власності на вказаний об'єкт нерухомого майна за ОСОБА_1 .

В подальшому, рішенням Комінтернівського районного суду Одеської області від 20.11.2007 у справі № 2-3658/07 визнано за ОСОБА_1 право приватної власності на об'єкт нерухомого майна - торгівельний павільйон, розташований на території Крижанівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області по вул. Заболотного, 57/59, який згідно технічного паспорту Комінтернівського РБТІ складається з літ. «А» - торгівельного павільйону; літ. «А1» - прибудови, I - брукування; II - відкритої площадки.

Зобов'язано комунальне підприємство Комінтернівське РБТІ зареєструвати право власності на об'єкт нерухомого майна - торгівельний павільйон, який складається з літ. «А» - торгівельного павільйону; літ. «А1» - прибудови, I -брукування; II - відкритої площадки, розташований на території Крижанівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області вул. Заболотного, 57/59 за Тарлєвим В.П.

З довідки адресного реєстру вбачається, що адреса: АДРЕСА_1 , передбачена вказаним рішенням Комінтернівського районного суду Одеської області від 20.11.2007, відповідає адресі: АДРЕСА_1 , яка зареєстрована в адресному реєстрі міста Одеси.

Підставою для вказаної перереєстрації права власності стали наступні документи: 1) акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер 1600, 1601 від 20.09.2021, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Борисовою Н.В.; 2) заява, серія та номер 1603 від 20.09.2021, посвідчена приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Борисовою Н.В.; 3) свідоцтво про право власності, серія та номер 13393204 від 25.11.2013, видане державним реєстратором Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції Одеської області Рубан М.О.

Підставою для таких змін стали: довідка б/н, видана ТОВ «АРХБУД ІНЖИНІРИНГ» та технічний паспорт № ТІ01:4381-0946-2246-3319 від 28.10.2021, виданий ЄДЕССБ, виготовлений на замовлення ТОВ «ПУЛЬС-2021».

Інших документів, які б могли бути підставою для реєстрації вказаних змін, у реєстрі відсутні.

Із зазначеної довідки б/н вбачається, що під час проведення інвентаризації вказаного об'єкту нерухомості встановлено, що загальна площа торгівельного павільйону збільшилась до 128, 9 кв. м, що згідно «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна», затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 № 127, не є самочинним будівництвом та не потребує введення в експлуатацію.

З огляду на викладене, встановлено, що державна реєстрація змін у розділ щодо права власності на об'єкт нерухомого майна, а саме: змінено загальну площу вказаного об'єкта нерухомості з 80, 1 кв. м на 128, 9 кв. м за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59, яка проведена на підставі рішення державного реєстратора № 61266925 від 01.11.2021, здійснена незаконно з порушеннями вимог законодавства та володіння вказаним правом підлягає припиненню, а самочинно реконструйований об'єкт підлягає приведенню до попереднього стану у відповідності до технічного паспорту виготовленого 08.09.2007 КП «Комінтернівським районним бюро технічної інвентаризації» із одночасним звільненням земельної ділянки.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон про реєстрацію) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру прав.

Статтею 3 вищевказаного Закону встановлено, що загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема, гарантування державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом.

Частиною 2 ст. 18 Закону про реєстрацію передбачено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 (діючого на час реєстрації) (далі - Порядок реєстрації).

Відповідно до ч. 4 ст. 18 Закону про реєстрацію державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Особливості процедури державної реєстрації прав власності на нерухоме майно визначені Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 (діючого на час реєстрації) (далі - Порядок реєстрації).

Пунктом 43 Порядку реєстрації передбачено, що для державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна у результаті реконструкції такого об'єкта подаються: 1) документ, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна до його реконструкції (крім випадків, коли право власності на такий об'єкт зареєстровано в Державному реєстрі прав); 2) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта; 3) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на реконструйований об'єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, реконструкція якого здійснювалася в результаті спільної діяльності).

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор з використанням наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у режимі реального часу отримує відомості Єдиного реєстру документів про документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, та перевіряє відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в зазначеному Реєстрі.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), та об'єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, здійснюється на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Як вже зазначалось вище, 01.11.2021 державним реєстратором Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Хохичем Р.В. прийнято рішення, індексний номер 61266925, яким внесено зміни до Реєстру, а саме: змінено загальну площу вказаного об'єкта нерухомості з 80, 1 кв. м на 128, 9 кв. м.

Інших документів, які б могли бути підставою для реєстрації вказаних змін, у реєстрі відсутні.

Із зазначеної довідки без номеру та дати вбачається, що під час проведення інвентаризації вказаного об'єкту нерухомості встановлено, що загальна площа торгівельного павільйону збільшилась до 128, 9 кв. м, що згідно «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна», затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 № 127, не є самочинним будівництвом та не потребує введення в експлуатацію.

Однак, чинна на момент інвентаризації вказаного об'єкта на замовлення ТОВ «ПУЛЬС-2021» редакція Інструкції № 127, а саме від 15.01.2019, не містила положення щодо визначення зазначеного об'єкту нерухомого майна як такого, що не є самочинним.

Пунктом 1 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що будівництво - нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об'єкта будівництва.

Відповідно до п. 3.11. ДБН А.2.2.-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» нове будівництво - будівництво будинків, будівель, споруд, їх комплексів, що здійснюється з метою створення об'єктів виробничого і невиробничого призначення, а також лінійних об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури, в тому числі добудова зупинених об'єктів незавершеного будівництва.

Згідно з п. 3.21. ДБН А.2.2.-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» реконструкція - це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко- економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг.

При цьому установлено, що в Реєстрі будівельної діяльності наявна лише інформація щодо реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 16.02.2023 № ОД051230215458 та декларації про готовність до експлуатації об'єкта від 27.10.2023 № ОД101231025222, найменування - «Реконструкція об'єкту нерухомості торгівельного павільйону без зміни його цільового та функціонального призначення, зовнішньої конфігурації та зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані, з дообладнанням об'єкта засобами безперешкодного доступу осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення, а саме з улаштуванням вхідних груп доступних для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення за адресою: Одеська область, Одеська територіальна громада м. Одеса, вул. Заболотного академіка, будинок 57/59», замовник - ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ПУЛЬС-2021» (код ЄДРПОУ 44487051).

Однак, станом на момент внесення змін реєстратором до Реєстру, а саме: змінени загальної площі вказаного об'єкта нерухомості з 80, 1 кв. м на 128, 9 кв. м., будь-яка інформація щодо реєстрації за ТОВ «ПУЛЬС-2021» документів дозвільного/ декларативного характеру щодо прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту за адресою: м. Одеса, вул. Заболотного Академіка, будинок 57/59 - відсутня.

Відповідно до ст. 10 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; під час проведення реєстраційних дій обов'язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру дозвільних документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, а також використовує відомості, отримані у порядку інформаційної взаємодії Державного реєстру прав з Єдиним державним реєстром судових рішень.

Згідно ч.1 ст. 24 Закону, у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

Таким чином, за результатами розгляду поданих ТОВ «ПУЛЬС-2021» документів, державний реєстратор повинен був відмовити у реєстрації змін до розділу про права власності на спірний об'єкта нерухомого майна.

Однак, державним реєстратором державним реєстратором Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Хохичем Р.В. проведено державну реєстрацію змін права власності на об'єкт нерухомого майна, шляхом збільшення площі об'єкта нерухомого майна, в порушення п. п. 18, 40, 43 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року за № 1127, ст. ст. 10,18, 24 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а саме: проведено державну реєстрацію зміни права власності на об'єкт нерухомого майна нежитлові будівлі площею 128, 9 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59 за відсутності документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, оскільки збільшення площі об'єкта нерухомого майна під час проведення державної реєстрації зміни права власності на зазначений об'єкт нерухомості відбулось внаслідок проведення будівельних робіт, а саме змінено конфігурацію будівлі по першому поверху та збільшено загальну площу будівлі на 48, 8 кв. м (з 80, 1 кв. м до 128, 9 кв. м)

В результаті прийняття державним реєстратором вищевказаного незаконного рішення на підставі документів, що не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують, з комунальної власності територіальної громади м. Одеси вибула земельна ділянка, орієнтовною площею 48, 8 кв.м (площа по першому поверху).

Відповідно до Постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 10.01.2024 у справі № 489/742/20, знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому, державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, пункт 87 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22).

З огляду на викладене, самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки (пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).

Відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за землею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (пункт 8.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі N 910/18560/16 (провадження N 12-143гс18)).

Тому, не допускається набуття права власності на об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці.

Отже, виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності набуває той, хто має речове право на землю.

Оскільки Одеською міською радою на час реконструкції об'єкту нерухомого майна із зміною геометричних розмірів у фундаменті на земельній ділянці за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59, не приймалось рішення щодо надання її у власність/користування ТОВ «ПУЛЬС-2021», останнє не мало законного права проводити будівельні роботи та реєструвати за собою право власності на самочинно реконструйований спірний об'єкт нерухомого майна.

Варто зазначити, що у ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» врегульовано наслідки скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, а саме припинення відповідних прав чи обтяжень.

При цьому, згідно із постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07.06.2023 у справі № 916/959/22, стаття 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є процедурною нормою і не містить та й не може містити приватноправових способів захисту. Ці висновки сформульовані в постанові Верховного Суду від 01.02.2023 у справі № 316/2082/19. Тому посилання у статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» на скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування державної реєстрації прав не є встановленням приватно-правових способів захисту прав.

Водночас, законами України не передбачено способу захисту для випадків, коли за особою зареєстроване право власності чи інше речове право, яке не може бути зареєстроване за жодною особою. Тобто у законах наявна прогалина, яка має бути заповнена за аналогією закону чи права (стаття 8 ЦК України).

Функцією державної реєстрації права є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Подібні висновки неодноразово формулювалися Великою Палатою Верховного Суду, зокрема в постановах від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц (пункт 96), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 146), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (пункт 48).

Відсутність або наявність в особи володіння нерухомим майном визначається, виходячи з принципу реєстраційного підтвердження володіння (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17 (пункт 100)).

Отже, фактичне володіння нерухомим майном здійснюється шляхом оголошення в реєстрі права на нерухоме майно. Володіння, оголошення (як і будь-який факт) не можуть бути скасовані. Тому вимога скасувати державну реєстрацію права власності не відповідає належному способу захисту. Також не відповідає належному способу захисту вимога про припинення права власності відповідача на спірний об'єкт нерухомого майна, оскільки право власності останнього не виникало взагалі, відповідно до частини другої статті 376 ЦК України (як і сам спірний об'єкт не виник як об'єкт права власності).

Відповідно до правової природи реєстрації прав на нерухоме майно як способу володіння ним та беручи до уваги загальні засади цивільного законодавства (аналогія права), можна дійти до висновку що: якщо заінтересована особа - позивач (власник земельної ділянки, інший правоволоділець) вважає, що зареєстроване за відповідачем право власності чи інше речове право на певний об'єкт насправді не існує і нікому не належить, то належному способу захисту відповідає вимога про припинення володіння відповідача відповідним правом. Судове рішення про задоволення таких позовних вимог є підставою для внесення до Державного реєстру запису про відсутність права. Якщо на відповідний об'єкт, право на який не може бути зареєстроване за жодним суб'єктом, був відкритий розділ Державного реєстру прав, таке судове рішення є також підставою для закриття розділу Державного реєстру прав на цей об'єкт.

Таким чином, для ефективного захисту прав територіальної громади міста Одеси, належною є вимога про припинення володіння відповідача - ТОВ «ПУЛЬС-2021» правом приватної власності на торгівельний павільйон площею 128, 9 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59 (індексний номер рішення державного реєстратора - 61266925, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 222124351101).

Право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок (стаття 90 Земельного кодексу України), землекористувачі (стаття 95 Кодексу), особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки (стаття 102-1 Кодексу) або з інших передбачених законом підстав.

Статтею 13 Конституції України визначено, що від імені Українського народу права власника землі здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 83 ЗК України, землі, які належать на праві власності територіальним громадам є комунальною власністю.

У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

У постанові Верховного Суду від 05.08.2022 у справі №922/2060/20 сформовано наступний правовий висновок: «За загальним правилом, правом власності на земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, орган місцевого самоврядування наділений в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового Земельного кодексу України. При цьому відсутність державної реєстрації речового права на земельну ділянку після 01.01.2013 не впливає на наявність права комунальної власності на відповідну земельну ділянку».

З наведеного вбачається, що земельна ділянка під зазначеним об'єктом нерухомого майна знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, яка відповідно до ч.1 ст. 142 Конституції України, п. «б» ч.1 ст. 8, ст. 83 ЗК України, ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» наділена повноваженнями власника цієї земельної ділянки.

Частиною 8 статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам, здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства, тощо.

Згідно із ч.1 ст. 116 ЗК України, громадяни та юридичні особи набувають право власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатом аукціону.

Відповідно до статей 124-126 ЗК України, обов'язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність у зазначеної особи таких документів свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об'єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону.

Відповідно до частини першої статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Як зазначено вище, установлено, що відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, установлено що, державним реєстратором Одеського міського управління юстиції Рубан М.О. 25.11.2013 прийнято рішення (з відкриттям розділу), індексний номер 8307740 про реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на об'єкт нерухомого майна - торгівельний павільйон, загальною площею 80, 1 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 222124351101).

Підставою для реєстрації права власності на вказаний об'єкт державним реєстратором зазначено наступні документи: 1) довідка з адресного реєстру міста Одеси про підтвердження адреси об'єкта нерухомого майна № 347385/2, видана Юридичним департаментом Одеської міської ради; 2) постанова Комінтернівського районного суду Одеської області від 04.07.2007 у справі № 2-а-390/07; 3) рішення Комінтернівського районного суду Одеської області від 20.11.2007 у справі № 2-3658/07; 4) технічний паспорт б/н від 08.09.2007, виготовлений Комінтернівським районним бюро технічної інвентаризації; 5) свідоцтво про право власності, серія та номер 13393204 від 25.11.2013, видане державним реєстратором Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції Одеської області Рубан М.О.

Інших документів, які б могли бути підставою для реєстрації вказаних змін, у реєстрі відсутні.

На момент реєстрації змін до права власності земельна ділянка під вказаним об'єктом нерухомого майна ТОВ «ПУЛЬС-2021» у власність або користування не передавалась.

Однак, станом на момент внесення змін реєстратором до Реєстру, а саме: змінено загальну площу вказаного об'єкта нерухомості з 80, 1 кв. м на 128, 9 кв. м., будь-яка інформація щодо реєстрації за ТОВ «ПУЛЬС-2021» документів дозвільного/ декларативного характеру щодо прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту за адресою: м. Одеса, вул. Заболотного Академіка, будинок 57/59 - відсутня.

Відповідно до ч. 2 ст. 8 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.

Згідно зі ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», забудова територій здійснюється шляхом розміщення об'єктів будівництва. Суб'єкти містобудування зобов'язані дотримуватися містобудівні умови і обмеження під час проектування і будівництва об'єктів. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; 6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування.

Відповідно до інформації Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 24.07.2024 № 01-15/213п данні щодо видачі містобудівних умов та обмежень або інших документів для будівництва/реконструкції забудови земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Заболотного Академіка, будинок 57/59, відсутні.

Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області листом від 30.07.2024 № 10-15-0.31-4634/2-24 надано інформацію про те, що згідно наявних Книг реєстрації державних актів та примірників договорів оренди землі станом на 31.12.2012, відсутні відомості щодо реєстрації правовстановлюючих документів на земельну ділянку, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59.

Водночас, згідно вищевказаних Книг, які наявні в секторі № 2 відділу № 5 управління забезпечення реалізації державної політики у сфері земельних відносин ГУ Держгеокадастру в Одеській області, наявні відомості щодо реєстрації наступних договорів оренди:

- договір оренди від 21.08.2000 № 20 на земельну ділянку площею 0, 0100 га, який укладено строком на 3 роки між Крижанівською сільською радою та МПП «Крижанівка» для розміщення торгівельного павільйону, яка розташована за адресою: Одеська область, колишній Комінтернівський (Одеський) район, Крижанівська сільська рада, вул. Заболотного, 57/59;

- договір оренди від 01.12.2003 № 99 на земельну ділянку з кадастровим номером 5122783200:01:003:0010 площею 0, 0100 га, який укладено строком на 5 років між Крижанівською сільською радою та ПП Тарлєвим Віктором Петровичем для розміщення та експлуатації торгівельного павільйону, яка розташована за адресою: Одеська область, колишній Комінтернівський (Одеський) район, Крижанівська сільська рада, вул. Заболотного, 57/59.

Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради надано інформацію від 19.07.2024 № 01-19/1053 про те, що рішенням Одеської міської ради № 6533-VI від 16.04.2015 ФОП Тарлєву В.П. відмовлено у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59 для експлуатації та обслуговування торгівельного павільйону. Будь-якої іншої інформації щодо відведення земельною ділянки за вказаною адресою Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради не надано.

При цьому, Пересипською районною адміністрацією Одеської міської ради проведено обстеження об'єкту - нежитлових будівель та споруд за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 59/57. Установлено, що за вказаною адресою функціонує 2 торгових об'єкта - аптека та пекарня-магазин.

За загальним правилом, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частина друга статті 376 Цивільного кодексу України).

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 Цивільного кодексу України).

За статтею 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 Цивільного кодексу України).

Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить.

Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Зміст приписів статті 376 ЦК України засвідчує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об'єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного (постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 23.11.2022 у справі № 910/14139/20 та від 31.01.2023 у справі № 913/443/20).

Знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будькому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі.

Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об'єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Зважаючи на відсутність у ТОВ «ПУЛЬС-2021» на момент реєстрації змін до права власності на об'єкт нерухомого майна загальною площею 128, 8 кв.м будь-яких правовстановлюючих документів на земельну ділянку по вул. Академіка Заболотного, буд. 57/59 у м. Одесі, з огляду на відсутність відповідного дозволу на будівництво, введення об'єкту в експлуатацію, об'єкт нерухомого майна загальною площею 128, 8 кв.м за вказаною адресою є об'єктом самочинного будівництва.

У постанові Верховного Суду від 29.01.2020 у справі №642/1536/17-ц сформовано наступний правовий висновок: системний аналіз положень ст. 376 ЦК України, ст.38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» дає підстави для висновку, що самочинне будівництво підлягає безумовному знесенню, якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила самочинне будівництво.

Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 29.01.2020 у справі №822/2149/18, у випадках самочинного будівництва, зокрема, якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, стаття 376 ЦК України не ставить можливість знесення об'єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови. Натомість правове значення має позиція власника (землекористувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов'язання особи, яка здійснила самочинне будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови.

З урахуванням змісту норм ст. 376 ЦК України, у поєднанні з положеннями статей 16, 386, 391 ЦК України, вимоги про знесення самочинного збудованого нерухомого майна на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, можуть бути заявлені власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, за умови доведеності факту порушення прав цих осіб самочинною забудовою.

Відповідно до постанови Верховного Суду від 19 вересня 2019 року у справі № 369/8792/16-ц (провадження № 61-21385св18), право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об'єкта нерухомості мають органи державної влади, органи місцевого самоврядування і інспекції державного архітектурно-будівельного контролю. У разі порушення прав інших осіб право на звернення до суду мають такі особи за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК України), а також власник (користувач) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376 та стаття 391 ЦК України).

Верховний Суд у постанові від 17.12.2014 у справі № 6-137цс14 зробив висновок, що «правом звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Відтак, суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорювані права, свободи чи інтереси цих осіб, і, залежно від встановленого, вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Частиною четвертою ст. 376 ЦК України передбачено, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Згідно зі ст. 212 ЗК України, самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

З огляду на викладене, а також з метою належного та ефективного захисту інтересів територіальної громади та держави в цілому у спірних правовідносинах, зокрема, шляхом реального поновлення права комунальної власності територіальної громади міста Одеси на самочинно забудовану земельну ділянку, доцільним є звернення до суду з позовною вимогою про усунення перешкоди у користуванні земельною ділянкою територіальної громади міста Одеси шляхом зобов'язання ТОВ «ПУЛЬС-2021» привести самочинно реконструйований об'єкт до попереднього стану у відповідності до технічного паспорту виготовленого Комінтернівським районним бюро технічної інвентаризації від 08.09.2007 на замовлення Тарлєва В.П., шляхом знесення прибудови літ. «а», що складається з коридору та основного приміщення по вул. Академіка Заболотного, 57/59 у м. Одесі, яка відображена у технічному паспорті від 27.10.2021, виготовленого ТОВ «Архбуд інжиніринг» та привести земельну ділянку до попереднього стану, який існував до порушення.

Як вже зазначалось, в реєстрі будівельної діяльності наявна інформація щодо реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 16.02.2023 № ОД051230215458 та декларації про готовність до експлуатації об'єкта від 27.10.2023 № ОД101231025222, найменування - «Реконструкція об'єкту нерухомості торгівельного павільйону без зміни його цільового та функціонального призначення, зовнішньої конфігурації та зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані, з дообладнанням об'єкта засобами безперешкодного доступу осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення, а саме з улаштуванням вхідних груп доступних для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення за адресою: Одеська область, Одеська територіальна громада м. Одеса, вул. Заболотного академіка, будинок 57/59», замовник - ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ПУЛЬС-2021» (код ЄДРПОУ 44487051). Відповідно до розділу «Об'єкт» декларації про готовність до експлуатації об'єкта від 27.10.2023 № ОД101231025222, загальна площа приміщень до реконструкції складає 128, 9 кв.м.

Відповідно до ч.10 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об'єкта до експлуатації, та за експлуатацію об'єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката.

Аналогічні положення містить п. 16 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461.

Згідно положень ч. 2 ст. 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у разі виявлення відповідним органом державного архітектурнобудівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом, відповідний орган державного архітектурнобудівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення.

Частиною 6 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що рішення про реєстрацію або повернення декларації про готовність об'єкта до експлуатації може бути розглянуто у порядку нагляду центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду (без права реєстрації декларації), або оскаржено до суду.

Відповідно до п. 22 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затверджених постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13.04.2011, у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю наведених у зареєстрованій декларації недостовірних даних (встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації), які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без затвердженого в установленому порядку проекту або будівельного паспорта, а також набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю звертається до суду із позовом про скасування реєстрації декларації.

Орган державного архітектурно-будівельного контролю скасовує реєстрацію декларації за рішенням суду про скасування реєстрації декларації, що набрало законної сили.

З урахуванням того, що замовником будівництва ТОВ «ПУЛЬС-2021» до декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 27.10.2023 № ОД101231025222 внесено недостовірні дані щодо загальної площі приміщень до реконструкції, оскільки частина добудованих приміщень є самочинним будівництвом, яке фактично проведено на земельній ділянці комунальної власності, що не була відведена для цієї мети, - реєстрація декларації про готовність об'єкта до експлуатації № ОД101231025222 підлягає скасуванню в судовому порядку.

Крім того, наявність у відповідача не скасованої зареєстрованої декларації про готовність об'єкта до експлуатації, навіть після скасування права власності на спірний об'єкт нерухомості на підставі рішення суду, надасть можливість відповідачу повторно зареєструвати право власності на збудований об'єкт нерухомості на підставі наявної декларації.

Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц суд дійшов висновку про обґрунтованість рішення суду першої інстанції щодо задоволення вимог прокурора про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації з тих підстав, що будівництво об'єкту нерухомого майна здійснене на земельній ділянці, яка не була для цього відведена, без належних дозволів на будівництво та без належно затвердженого проєкту, у межах прибережної захисної смуги, на якій заборонене будівництво будь-яких споруд, крім гідротехнічних (п.63.).

Декларація про готовність об'єкта до експлуатації діє упродовж усього часу експлуатації будівлі, підтверджує її експлуатаційні характеристики та не втрачає своєї чинності моментом реєстрації права власності на неї. Тому позиція суду першої інстанції щодо того, що декларація вичерпує свою дію фактом виконання, є помилковою. Наявність можливості у прокурора скасувати у судовому порядку зареєстровану декларацію про готовність об'єкта до експлуатації підтверджено також Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, в якій зазначено, що такий спосіб захисту сприяє відновленню становища власника землі.

Вказана правова позиція міститься у постанові Верховного Суду від 18.07.2022 у справі № 330/1009/19.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.06.2018 у справі № 814/104/17 викладено висновок про те, що: «згідно з ч. 1 ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. Таким чином, визнання незаконними рішень суб'єкта владних повноважень може бути способом захисту цивільного права або інтересу. Отже, якщо порушення своїх прав особа вбачає у наслідках, спричинених рішенням, дією чи бездіяльністю суб'єкта владних повноважень, які вона вважає неправомірними, і ці наслідки призвели до виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин, мають майновий характер або пов'язаний з реалізацією її майнових або особистих немайнових інтересів, то визнання незаконними (протиправними) таких рішень є способом захисту цивільних прав та інтересів».

Відповідно до частини 2 статті 152 Земельного Кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав (пункт «б» частини 3 статті 152 ЗК України).

Згідно постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 12.10.2022 у справі №369/3261/17 в разі будь-яких обмежень у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном власник має право вимагати усунення відповідних перешкод, в тому числі шляхом звернення до суду за захистом свого майнового права, зокрема з позовом про усунення перешкод у розпоряджанні власністю (негаторний позов).

Заявлені позовні вимоги направлені на усунення перешкод територіальній громаді м. Одеси у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, а тому даний позов є негаторним позовом.

Згідно зі ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Власник у цьому випадку має право вимагати захисту свого права і від особи, яка перешкоджає його користуванню та розпорядженню своїм майном, тобто може звертатися до суду з негаторним позовом.

Негаторний позов - це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будьякої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов'язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов'язані з позбавленням його володіння майном.

Звернутися з негаторним позовом може власник або титульний володілець, у якого перебуває річ, щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - лише та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпорядження річчю.

Отже, підставою для подання негаторного позову є здійснення третьою особою перешкод. Однією з умов подання такого позову є триваючий характер правопорушення і наявність його у момент подання позову. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне здійснення перешкод у реалізації власником повноважень щодо розпорядження або (та) користування належним йому майном.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 924/1220/17.

Своєю чергою, незаконна реєстрація права власності на торгівельний павільйон по вул. Академіка Заболотного, 57/59 у місті Одесі за ТОВ «ПУЛЬС-2021» створює перешкоди в реалізації вищевказаним титульним власником повноважень щодо розпорядження належним йому майном - земельною ділянкою, зокрема, унеможливлює реалізацію такого повноваження.

З огляду на викладене, у даному випадку заявлені позовні вимоги про припинення володіння правом приватної власності на торгівельний павільойн та усунення перешкод територіальній громаді м.Одеси у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом приведення об'єкту самочинного будівництва до попереднього стану направлені на усунення перешкод в реалізації власником повноважень щодо розпорядження або (та) користування належним йому майном, а отже, слід розглядати як негаторний позов, який можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця, власника спірного майна, тобто держави.

Зазначене узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеної у постанові від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц.

При цьому, відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної, в тому числі, у постанові від 07.04.2020 у справі №372/1684/14, принципово іншим є підхід при вирішенні негаторного позову, тобто позову володіючого за законом власника до особи, яка порушує його право власності будьяким чином, у тому числі шляхом реєстрації за собою права власності, фактичного використання спірного майна тощо. У такому випадку визначальним є закріплений у законі титул, який встановлює правомірність володіння майном, і правовий режим, під яким у випадку із нерухомим майном - земельною ділянкою варто розуміти сукупність правил його використання та включення до цивільного обігу, охорони, обліку і моніторингу, визначених чинним законодавством.

Зазначена особливість правового режиму і закріплений законодавством титул спірного майна як такого, що зберігається у комунальній власності, зумовлюють необхідність у інших способах захисту, аніж ті, які застосовуються при порушенні прав власника майна, яке обмежень в обороті не має і правовий режим якого допускає його вільний обіг між приватними власниками.

У даному випадку визначення титулу власника і правомірного володільця на підставі норми закону виключає необхідність доказування такого титулу та, враховуючи встановлену у ст. 68 Конституції України презумпцію знання законодавства кожним і встановлену у ст. 3 ЦК України добросовісність учасників цивільного обороту, не мають правового значення підстави та обставини оформлення приватним власником за собою права власності на майно, яке згідно з встановленими законом титулом і правовим режимом належати йому не може.

З огляду на викладене, належним способом захисту прав та законних інтересів держави на спірне нерухоме майно є подання негаторного позову, оскільки порушення прав власника у такому спорі не пов'язане із позбавленням його володіння спірним майном, та має на меті повернення майна від особи, яка за відсутності права володіння, яка незаконно оформила у приватну власність чи використовує спірне майно.

Відповідний правовий висновок висловлено Верховним Судом у складі колегій суддів Касаційного господарського суду у постановах від 04.02.2020 у справах №№ 911/3311/17, 911/3574/17 та 911/3897/17, від 03.09.2020 у справі № 911/3449/17.

Аналогічний висновок також висловлено у постановах Верховного Суду у складі суддів Касаційного цивільного суду у постановах від 17.06.2020 у справі № 642/2975/17, від 10.06.2020 у справі № 366/3242/17, від 27.05.2020 у справі № 368/290/17, від 27.05.2020 у справі № 363/1676/17 і по суті він відповідає характеру спірних правовідносин і змісту порушеного права.

Крім того, відповідно до п. 29 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 за № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)», враховуючи, що за загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, строк позовної давності на вимоги про проведення перебудови самочинно збудованого чи такого, що будується, житлового будинку, прибудови до нього, будівлі, споруди чи іншого нерухомого майна, а також про знесення таких об'єктів не вважається пропущеним незалежно від тривалості часу, який минув після закінчення чи початку будівництва. Таким чином строк позовної давності на звернення до суду із заявленими позовними вимогами не є пропущеним.

Стаття 142 Конституції України визначає, що матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об'єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад.

Відповідно до ст. 143 Конституції України, територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності; затверджують програми соціально-економічного та культурного розвитку і контролюють їх виконання; затверджують бюджети відповідних адміністративно-територіальних одиниць і контролюють їх виконання; встановлюють місцеві податки і збори відповідно до закону; забезпечують проведення місцевих референдумів та реалізацію їх результатів; утворюють, реорганізовують та ліквідовують комунальні підприємства, організації і установи, а також здійснюють контроль за їх діяльністю; вирішують інші питання місцевого значення, віднесені законом до їхньої компетенції.

Відповідно до ст. 14 Конституції України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, у зв'язку з чим захист інтересів держави у сфері земельних правовідносин є одним із пріоритетних напрямів представницької діяльності прокурорів.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про охорону земель» землі в межах території України є об'єктом особливої охорони держави.

Зі змісту ст. ст. 140, 142, 143 Конституції України, ст. ст. 1, 2, 4, 16, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вбачається, що державою гарантується належне функціонування місцевого самоврядування, матеріальною основою якого є, у тому числі земля, правомочності власника щодо якої від імені та виключно в інтересах територіальної громади виконує відповідна рада.

Тобто, з наведеного вбачається, що обов'язок діяти в інтересах територіальної громади є запорукою державного регулювання на певній території. Виходячи зі змісту ст. 12 ЗК України, до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам, здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства, тощо.

Статтею 80 Земельного кодексу України встановлено, що самостійними суб'єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

Частиною 1 ст. 83 Земельного кодексу України встановлено, що у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної і державної власності, а також земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Згідно ч. 1 ст. 10 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад відносить, зокрема, здійснення контролю за додержанням земельного законодавства, використанням і охороною земель.

Статтею 18-1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що орган місцевого самоврядування може бути позивачем та відповідачем у судах загальної юрисдикції, зокрема, звертатися до суду, якщо це необхідно для реалізації його повноважень і забезпечення виконання функцій місцевого самоврядування.

Згідно із ч. 1 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Частиною 8 даної статті передбачено, що право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб'єктів. Об'єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб'єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

Частиною 1 ст. 122 Земельного кодексу України передбачено, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Згідно положень ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Отже, на законодавчому рівні встановлено, що матеріальною основою належного функціонування місцевого самоврядування є, в тому числі, нерухоме майно та земля. А законне та ефективне використання землі, в тому числі комунальної форми власності, становить не лише суспільний, а й державний інтерес.

Так, обов'язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку та державної реєстрації майнового права на неї, а відсутність у цієї особи таких документів, свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки.

Відповідно до ст. 123 Земельного кодексу України, рішення органів виконавчої влади або місцевого самоврядування про надання у користування земель державної або комунальної власності приймається на підставі проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок (у разі надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення або формування нової земельної ділянки), а в інших випадках - на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Статтею 124 Земельного кодексу України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами 2 та 3 статті 134 Земельного кодексу України.

Вказана земельна ділянка, на якій розташоване спірне нерухоме майно, як вже зазначалось вище, відноситься до земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси. При цьому, Одеською міською радою рішень про передачу земельної ділянки у власність або у користування Відповідачу не приймалось. Відповідно до ч. 4 ст. 41 Конституції України, ч. 1 ст. 321 Цивільного кодексу України, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

З вищенаведеного вбачається, що наслідком здійснення самочинної реконструкції нежитлових приміщень за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59 та подальшої незаконної реєстрації змін до права власності, є те, що територіальна громада міста Одеси позбавлена можливості вільного користування землею під реконструйованим об'єктом нерухомості, орієнтовною площею 48, 8 кв. м.

Недотримання установленого законом порядку набуття права власності на нерухоме майно, реєстрації речових прав на нерухоме майно, проведення будівельних робіт із внесенням недостовірних відомостей до дозвільних документів, внаслідок яких незаконно збільшено площу об'єкта нерухомості за рахунок землі, що не відводилась в установлений законом спосіб, порушує інтереси не лише територіальної громади, але й держави в цілому, оскільки такі порушення ослаблюють авторитет держави та суперечать принципу законності.Прокурор, виявивши порушення інтересів держави, зобов'язаний в межах, наданих Конституцією України та Законами повноважень, вжити заходів спрямованих на їх захист.

За вказаних обставин, органом, уповноваженим здійснювати відповідні функції захисту інтересів держави у вищевикладених спірних правовідносинах, є Одеська міська рада як власник земельної ділянки, за рахунок якої реконструйовано та зареєстровано зміни до права власності на нежитлові приміщення магазину-офісу за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59 а прокурор зобов'язаний заявити позов на захист інтересів держави в особі цього органу.

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Ураховуючи, що, відповідно до статті 328 ЦК України, набуття права власності - це певний юридичний факт, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, при застосуванні цієї норми необхідно встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб відповідач набув право власності на спірний об'єкт.

У даному випадку ТОВ «ПУЛЬС-2021» набуло право власності на спірне нерухоме майно шляхом реєстрації змін права власності на нього всупереч вимогам чинного законодавства, здійснивши самовільну реконструкцію на самовільно зайнятій земельній ділянці територіальної громади міста Одеси.

У практиці ЄСПЛ (рішення у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції», «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства», «Серков проти України») напрацьовано три критерії, які слід оцінювати стосовно сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями, передбаченими статтею 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

В рішенні ЄСПЛ у справі «Зеленчук та Цицюра проти України» зазначено, що перша і найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу полягає в тому, що будь-яке втручання державної влади у безперешкодне користування своїм майном повинно бути законним: згідно з другим реченням першого абзацу, особа може бути позбавлена майна тільки «на умовах, передбачених законом», а за змістом другого пункту, держави мають право здійснювати контроль за використанням власності шляхом забезпечення дотримання «законів». Більше того, верховенство права, один з фундаментальних принципів демократичного суспільства, властивий всім статтям Конвенції. Принцип законності передбачає, що відповідні положення національного законодавства є досить доступними, точними і передбачуваними в їх застосуванні.

Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинно здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акту, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним щодо застосування та наслідків дії його норм. Сам лише факт, що правова норма передбачає більш як одне тлумачення, не означає непередбачуваності закону. Сумніви щодо тлумачення закону, які залишаються, враховуючи зміни у повсякденній практиці, усувають суди у процесі здійснення правосуддя.

Втручання держави у право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду». Втручання держави у право на мирне володіння майном може бути виправдано за наявності об'єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Принцип пропорційності передбачає, що втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, вважатиметься порушенням статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, якою необхідно досягти, та засобами, які застосовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». З питань оцінки «пропорційності» ЄСПЛ як і з питань наявності «суспільного», «публічного» інтересу, також визнає за державою достатньо широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах (рішення у справах «Спорронґ і Льоннорт проти Швеції», «Булвес» АД проти Болгарії»). Варто звернути увагу, що лише той факт, що держава, за допомогою своєї судової системи, передбачає судове вирішення спорів з приватного права не викликає втручання держави у права власності згідно зі статтею 1 Протоколу № 1 (Kuchar і Stis проти Чеської Республіки, рішення Комісії), навіть якщо фактичний результат рішення, прийнятого цивільним судом, викликає втрату певного «майна». Таким чином, відповідно до прецедентної практики ЄСПЛ майнове право особи може бути припинено, зокрема у разі, якщо цього потребують загальні інтереси суспільства.

Що ж до тлумачення поняття «інтереси суспільства», то його необхідно розуміти широко (пункт 46 рішення Європейського суду з прав людини від 21.02.1986 у справі «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства»). Крім того, у даному рішенні зазначається, що завдяки безпосередньому знанню суспільства та його потреб національні органи влади мають у принципі кращі, ніж міжнародний суд, можливості для оцінки того, що відповідає «суспільним інтересам».

Отже, створена Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод система захисту покладає саме на національні органи влади обов'язок початкової оцінки як існування проблеми суспільного значення, яка виправдовує як заходи позбавлення права власності, так і проблеми необхідності заходів з усунення несправедливості (пункт 48 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Хендісайд проти Сполученого Королівства» від 07.12.1976 року, серія A, № 24). Це означає, що в цій сфері, як і в інших сферах, на які поширюються гарантії Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, національні органи влади мають певну свободу розсуду.

За встановлених у справі обставин, а саме самочинного будівництва на земельній ділянці комунальної власності, що не була відведена для цієї мети, наявні підстави для застосування до спірних правовідносин положень статті 376 ЦК України, з урахуванням обраних способів захисту. Такий захід втручання як припинення володіння правом та знесення об'єкту самочинного будівництва є пропорційним легітимній меті, оскільки метою такого втручання є повернення земельної ділянки, яка є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснює Одеська міська рада.

Зважаючи на те, що повернення земельної ділянки до її попереднього легітимного стану у інший спосіб, окрім як приведення самочинно реконструйованого об'єкта у попередній стан розташованого на ній об'єкта самочинного будівництва неможливий, такий спосіб втручання є логічним та виправданим.

Верховний Суд у постанові від 26.04.2022 у справі № 335/3595/19 зазначив, що стаття 1 Першого протоколу до Конвенції гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом добросовісно набула майно у власність, і для оцінки додержання справедливого балансу в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за якими майно набуте у власність, та поведінка особи, з власності якої майно витребовується.

Аналізуючи зміст спірних правовідносин можна виснувати, що поведінка ТОВ «ПУЛЬС-2021» не є добросовісною, позаяк останнім свідомо допущено порушення законодавства.

Крім того, Товариства протягом усього часу володіння правом на самочинно збудоване майно не вжило заходів щодо отримання земельної ділянки в установленому законом порядку під уже збудоване нерухоме майно.

Попри наведену обізнаність, на замовлення відповідача також проведена технічна інвентаризація та виготовлено технічний паспорт від 28.10.2021, виданий ЄДЕСББ, реєстраційний номер Т101:4381-0946-2246-3319, що стало підставою для внесення змін до запису про право власності на спірне нерухоме майно (рішення державного реєстратора Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Хохича Р.В. № 61266925 від 01.11.2021).

Таким чином, усвідомлюючи відсутність права на земельну ділянку, Товариство зафіксувало факт самовільного зайняття не тільки площі земельної ділянки, фактично зайнятої нерухомим майном, забудованим самочинно, а й факт користування за відсутності для цього належного права додатково самовільно встановленої площі землі для обслуговування цього майна.

Отже, припинення володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «ПУЛЬС-2021» правом приватної власності на торгівельний павільйон, площею 128, 9 кв. м за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59 та зобов'язання останнього усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради земельною ділянкою, розташованою за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59 шляхом скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації та зобов'язання ТОВ «ПУЛЬС-2021» за власний рахунок привести її до попереднього стану шляхом приведення самочинного реконструйованого об'єкту до попередньої конфігурації та площі у відповідності до технічного паспорту виготовленого 08.09.2007 Комінтернівським районним бюро технічної інвентаризації, шляхом знесення адміністративної прибудови літ. «а», що складається з коридору та основного приміщення по вул. Академіка Заболотного, 57/59 у м. Одесі, яка відображена у технічному паспорті від 21.10.2021, виготовленого ТОВ «Архбуд інжиніринг» - не становить втручання з боку держави у право власності на мирне володіння майном, з огляду на його законність (таке втручання повністю відповідає нормам національного законодавства), відповідність «суспільному» та «публічному» інтересу, та пропорційність визначеним цілям (повернення земельної ділянки, яка є об'єктом права власності Українського народу, переважає над правом приватної власності юридичної особи, що набула таке право недобросовісно: усвідомлено розуміючи самочинність забудови цього майна, та в подальшому збільшивши площу самовільно зайнятої земельної ділянки.

Пунктом 3 статті 131-1 Конституції України на прокуратуру України покладається представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, визначеному законом.

Таким законом є Закон України «Про прокуратуру», стаття 23 якого передбачає, що представництво прокуратурою інтересів громадянина або держави в суді держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист у суді інтересів громадянина або держави, у випадках, передбачених законом. Підставою представництва в суді інтересів держави є порушення або загроза порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Відповідно до ст. 53 Господарського процесуального кодексу України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

Конституційний Суд України також зазначив, що стосовно повноваження прокуратури щодо представництва інтересів держави в суді в Основному Законі міститься застереження: «у виключних випадках і в порядку, що визначені законом». Про такі випадки йдеться, зокрема, у ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», згідно з якою прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу (абзац перший). Отже, Конституційний Суд України дійшов висновку про те, що органи прокуратури є конституційно визначеним державним органом, який має конституційні повноваження щодо представництва інтересів держави в суді.

Конституційний Суд України у своєму рішенні від 08.04.1999 № 3-рп/99 наголосив, що інтереси держави можуть збігатися повністю, частково або не збігатися зовсім з інтересами державних органів, державних підприємств та організацій чи з інтересами господарських товариств з часткою державної власності у статутному фонді. Проте держава може вбачати свої інтереси не тільки в їх діяльності, але й в діяльності приватних підприємств, товариств.

В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону України, гарантування її державної, економічної, інформаційної, екологічної безпеки, охорону землі як національного багатства, захист прав усіх суб'єктів права власності та господарювання, в тому числі й територіальних громад.

Із врахуванням того, що «інтереси держави» є оціночним поняттям, прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах.

Аналогічна позиція викладена у постановах Верховного Суду від 25.04.2018 у справі № 806/1000/17, від 26.07.2018 у справі № 926/1111/15, від 08.02.2019 по справі № 915/20/18.

Існування інтересу і необхідність його захисту має базуватися на справедливих підставах, які мають бути об'єктивно обґрунтовані (доведені) і переслідувати законну мету. Право на здійснення представництва інтересів держави у суді не є статичним, тобто не має обмежуватися тільки визначенням того, у чиїх інтересах діє прокурор, а спонукає і зобов'язує обґрунтовувати існування права на таке представництво або, інакше кажучи, пояснити (показати, аргументувати), чому в інтересах держави звертається саме прокурор, а не органи державної влади, місцевого самоврядування, їхні посадові чи службові особи, які мають компетенцію на звернення до суду, але не роблять цього. Знову ж таки, таке обґрунтування повинно основуватися на підставах, за якими можна виявити (простежити) інтерес того, на захист якого відбувається звернення до суду, і водночас ситуацію в динаміці, коли суб'єкт правовідносин, в інтересах якого діє прокурор, неспроможний сам реалізувати своє право на судовий захист.

Прокурор, звертаючись до суду з метою захисту інтересів держави, що охоплюють собою й інтереси певної територіальної громади, фактично діє в інтересах держави, оскільки відсутні чіткі критерії визначення поняття «інтереси держави», яке є оціночним, суди під час розгляду кожної конкретної справи повинні встановлювати наявність/відсутність інтересів держави та необхідність їх захисту в судовому порядку (Постанова Верховного суду у складі Судової палати Касаційного адміністративного суду у справі №240/401/19 від 29.11.2022).

У даному випадку звернення прокурора до суду спрямоване на задоволення суспільної потреби у відновленні законності при вирішенні суспільно значимого питання, а саме законності набуття права власності на об'єкти нерухомого майна, що породжує право власності особи на земельні ділянки під такими об'єктами, які вибувають з власності територіальної громади міста Одеси.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) неодноразово звертав увагу на участь прокурора в суді на боці однієї зі сторін як обставину, що може впливати на дотримання принципу рівності сторін.

Водночас ЄСПЛ звертав увагу на категорії справ, в яких підтримка прокурора не порушує справедливого балансу. Так, у справі «Менчинська проти Російської Федерації» ЄСПЛ у рішенні висловив таку позицію (у неофіційному перекладі): «Сторонами цивільного провадження виступають позивач і відповідач, яким надаються рівні права, в тому числі право на юридичну допомогу. Підтримка, що надається прокуратурою одній зі сторін, може бути виправдана за певних обставин, наприклад, у разі захисту інтересів незахищених категорій громадян (дітей, осіб з обмеженими можливостями та інших категорій), які, ймовірно, не в змозі самостійно захищати свої інтереси, або в тих випадках, коли відповідне правопорушення зачіпає інтереси значного числа громадян, або у випадках, коли потрібно захистити інтереси держави».

Підкреслюючи необхідність дотримання принципу рівності процесуальних можливостей сторін, у справі «Бацаніна проти Росії» в пункті 27 ЄСПЛ визначив, що підтримка прокуратурою однієї із сторін може бути виправдана за певних обставин, в тому числі, у випадку, коли інтереси держави потребують захисту (рішення у справі «Бацаніна проти Росії» № 8927/02 від 26 травня 2009 року).

Між тим ЄСПЛ уникає абстрактного підходу до розгляду питання про участь прокурора у цивільному провадженні. Розглядаючи кожен випадок окремо, суд вирішує, наскільки участь прокурора у розгляді справи відповідала принципу рівноправності сторін (постанова Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 4/166 «Б»).

У даному випадку допуск прокурора до суду у зв'язку з нездійсненням відповідним органом, уповноваженим на здійснення функцій держави у виниклих спірних правовідносинах, захисту інтересів держави, є виправданим відповідно до положень ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Незаконна реєстрація права власності за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59 порушує права територіальної громади міста Одеси на земельну ділянку, що є підставою для захисту інтересів держави в особі Одеської міської ради в судовому порядку.

Однак, Одеська міська рада не вжила заходи щодо захисту інтересів територіальної громади та держави загалом за вказаним фактом не вжила, що є підставою для представництва прокурором інтересів держави в суді.

Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Верховний Суд в своїй постанові у справі № 912/2385/18 від 26.05.2020 роз'яснив, що прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності. Якщо прокурору відомо причини такого не звернення, він обов'язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові, але якщо з відповіді компетентного органу на звернення прокурора такі причини з'ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.

Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об'єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо.

Так, Суворовською окружною прокуратурою міста Одеси на адресу Одеської міської ради направлено лист № 53-8583ВИХ-24 від 28.10.2024 щодо інформування про виявлені порушення та витребування відомостей про вжиті з боку територіальної громади м. Одеси заходи реагування стосовно захисту порушених інтересів територіальної громади м. Одеси за фактом самовільного будівництва на самовільно зайнятій земельній ділянці за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, буд. 57/59.

Відповідь на вказаний лист від Одеської міської ради не надходила.

Водночас, на вказаний лист надано відповідь Управлінням архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 06.11.2024 № 01-3/333-Г, відповідно якого Управлінням повідомлено про наявність в Реєстрі будівельної діяльності наявна лише інформація щодо реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 16.02.2023 № ОД051230215458 та декларації про готовність до експлуатації об'єкта від 27.10.2023 № ОД101231025222. При цьому зазначено про законодавчі обмеження в період воєнного стану на проведення позапланових перевірок достовірності даних, наведених у наведено повідомленні та декларації.

Окружною прокуратурою повторно на адресу Одеської міської ради направлено лист № 53-320ВИХ-25 від 17.01.2025 щодо отримання інформації станом на дату направлення запиту про вжиті з боку територіальної громади м. Одеси заходи реагування за вищевказаним фактом.

У відповідь на вказаний запит отримано лист від Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради № 01-3/17-Г від 30.01.2025 з аналогічним змістом до листа, направлено на адресу окружної прокуратури раніше 06.11.2024 № 01-3/333-Г.

Таким чином, Одеська міська рада як орган, уповноважений здійснювати захист інтересів держави у зазначених земельних правовідносинах, будучи поінформованою прокуратурою про порушення інтересів держави, упродовж розумного строку не здійснює захист інтересів держави.

У випадку порушення прав та інтересів територіальної громади м. Одеси, зокрема права власності на земельну ділянку територіальної громади м. Одеси, під час здійснення самочинного будівництва, звернення до суду з відповідними позовами забезпечується юридичним департаментом Одеської міської ради.

Виключно орган місцевого самоврядування - Одеська міська рада, реалізуючи право розпорядження земельною ділянкою, наділена повноваженнями звернутися до суду за захистом своїх порушених прав як власник земельної ділянки, тобто за захистом майнових прав у межах приватноправових відносин.

Отже, враховуючи те, що єдиним уповноваженим органом виконувати функції держави у виниклих правовідносинах є Одеська міська рада, належним позивачем є виключно Одеська міська рада.

Однак, Одеською міською радою не вжито належних та ефективних заходів щодо звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 .

Одеська міська рада за наявності факту порушення інтересів територіальної громади м. Одеси і держави в цілому, маючи відповідні повноваження як власника землі, у тому числі і для їх захисту, всупереч цим інтересам за захистом до суду не звернулася.

У зв'язку із викладеним, ураховуючи бездіяльність Одеської міської ради протягом розумного строку на факти порушення інтересів територіальної громади, з метою поновлення державних інтересів шляхом скасування права власності на незаконно реконструйований і в подальшому зареєстрований об'єкт нерухомості, а також звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки, що належить територіальній громаді м. Одеси, вбачається необхідність звернення Суворовської окружної прокуратури міста Одеси до суду в інтересах держави в особі власника землі територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради з даним позовом.

Відповідно до абз. 3 ч. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» Суворовською окружною прокуратурою міста Одеси листом від 19.03.2025 повідомлено Одеську міську раду про встановлення підстав для представництва інтересів держави в особі Одеської міської ради.

Відповідач у відзиві просить відмовити в задоволенні позову і посилається на те, що «Постановою Комінтернівського районного суду Одеської області від 04.07.2007 року у справі № 2-а-390/07 позов ОСОБА_1 задоволено, зобов'язано Крижанівську сільську раду Комінтернівського району в Одеській області видати свідоцтво про право власності на торгівельний павільйон, розташований в АДРЕСА_1 на ім'я ОСОБА_1 та зобов'язано КП Комінтернівське РБТІ зареєструвати право власності на вказаний об'єкт нерухомого майна за ОСОБА_1 .

Рішенням Комінтернівського районного суду Одеської області від 20 листопада 2007 року справа № 2-3658/07р за ОСОБА_1 було визнано право власності на об'єкт нерухомого майна - торгівельний павільйон розташований на території Крижанівської сільської ради Комінтернівського району Одеської області по АДРЕСА_1 який згідно з технічного паспорту складається з: літ «А» - торгівельного павільйону; літ «А1» - прибудови; І - брукування; ІІ - відкрита площадка.

Суд відхиляє заперечення відповідача, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, попередній власник Тарлєв В.П. володів на праві приватної власності об'єктом нерухомого майна, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 площею 80, 1 кв.м, що не спростовується відповідачем.

Твердження представника відповідача, що відповідно до технічного паспорту від 08.09.2007, виготовленого Комінтернівським районним бюро технічної інвентаризації, а саме схематичного плану земельної ділянки та експлікації літери «А» та «А1» мають площу 88, 8 кв.м, спростовуються цим же технічним паспортом, оскільки відповідно до експлікації внутрішніх площ до плану будівлі літ. «А» - торгівельний павільйон, всього по будівлі площа складає 80, 1 кв.м.

При цьому, відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна, яка долучена до позовної заяви, у відомостях про складові частини об'єкта нерухомого майна - торговий павільйон, право власності на який зареєстровано за ОСОБА_1 , наявні лише торговий павільйон «А» та прибудова «А1», а брукування та відкрита площадка відсутні. Таким чином, брукування та відкрита площадка не зареєстровані, як самостійні об'єкти нерухомості.

З урахуванням викладеного, власником земельної ділянки, на якій розташований об'єкт нерухомого майна - торговий павільйон, у тому числі тієї частини, де Тарлєвим В.П. було облаштовано брукування та відкриту площадку, відповідно до технічного паспорту від 08.09.2007, виготовленого Комінтернівським районним бюро технічної інвентаризації, є саме Одеська міська рада.

Разом з цим, 01.11.2021 державним реєстратором Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Хохичем Р.В. прийнято рішення, індексний номер 61266925, яким внесено зміни до Реєстру, а саме: змінено загальну площу вказаного об'єкта нерухомості з 80, 1 кв. м на 128, 9 кв. м. Підставою для таких змін стали: довідка б/н, видана ТОВ «АРХБУД ІНЖИНІРИНГ» та технічний паспорт № ТІ01:4381-0946-2246-3319 від 28.10.2021, виданий ЄДЕССБ, виготовлений на замовлення ТОВ «ПУЛЬС-2021». Інших документів, які б могли бути підставою для реєстрації вказаних змін, у реєстрі відсутні.

Таким чином за відсутності дозвільних документів, ТОВ «ПУЛЬС-2021» фактично збільшено по першому поверху площу об'єкта нерухомості на 48, 8 кв. м, шляхом добудови частини приміщення, що в тому числі підтверджується технічним паспортом від 27.10.2021, виготовленим ТОВ «Архбуд інжиніринг» на замовлення ТОВ «ПУЛЬС-2021».

Твердження представника відповідача про те, що ТОВ «ПУЛЬС-2021» у зв'язку з виправленням невідповідностей, які містяться у правоустановчих документах на об'єкт нерухомого майна - торгівельний павільйон, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59 з даними технічного паспорту Комінтернівського районного бюро технічної інвентаризації від 08.09.2027, прийнято рішення про проведення технічної інвентаризації, спростовуються доводами, викладеними в позовній заяві та долученими доказами.

Порівнянням технічного паспорту, виготовленого Комінтернівським районним бюро технічної інвентаризації від 08.09.2007 на замовлення ОСОБА_1 з технічним паспортом, виготовленим ТОВ «АРХБУД ІНЖИНІРИНГ» від 27.10.2021 на замовлення ТОВ «ПУЛЬС-2021», установлено, що ТОВ «ПУЛЬС-2021» відповідно до експлікації та плану громадського будинку з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами - торговий павільйон, фактично змінено конфігурацію будівлі по першому поверху, збільшено загальну площу будівлі з 80, 1 кв. м до 128, 9 кв. м, а саме здійснено часткове будівництво прибудови літ. «а» (у технічному паспорті від 27.10.2021 літ. «а» складається з коридору та основного приміщення). Крім того, у технічному паспорті, виготовленому ТОВ «Архбуд інжиніринг» 27.10.2021 на замовлення ТОВ «ПУЛЬС-2021», відсутні будь-які посилання на брукування та відкриту площадку.

Отже, станом на момент внесення змін реєстратором до Реєстру, а саме: змінени загальної площі вказаного об'єкта нерухомості з 80, 1 кв. м на 128, 9 кв. м., будь-яка інформація щодо реєстрації за ТОВ «ПУЛЬС-2021» документів дозвільного/ декларативного характеру щодо прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту за адресою: м. Одеса, вул. Заболотного Академіка, будинок 57/59 - відсутня.

Як вже зазначено вище, не допускається набуття права власності на об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є обгрунтованими і позов підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

За змістом ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 ГПК України).

Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, дійшов висновку задовольнити позовні вимоги.

Прокурор до позовної заяви з трьома немайновими вимогами додав докази сплати 9084грн судового збору.

Але, відповідно до ч. 3 ст. 4 Закону України «Про судовий збір» при поданні до суду процесуальних документів, передбачених частиною другою цієї статті, в електронній формі - застосовується коефіцієнт 0,8 для пониження відповідного розміру ставки судового збору.

Отже, оскільки позов подано через підсистему Електронний суд, то прокурор повинен був сплатити 7267,20грн судового збору.

З огляду на викладене, відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати в розмірі 7267,20грн сплаченого судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 231, 232-240, 243, Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив:

1. Позовні вимоги задовольнити повністю.

2. Усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради земельною ділянкою шляхом скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об'єкта № ОД 101231025222 від 27.10.2023, зареєстрованої Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради;

3. Усунути перешкоди територіальній громаді міста Одеси у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, розташованої по вул. Академіка Заболотного, 57/59 у місті Одесі шляхом припинення володіння ТОВ “ПУЛЬС-2021» (ЄДРПОУ 44487051) правом приватної власності на торгівельний павільйон площею 128,9 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59 (реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 222124351101);

4. Усунути перешкоди територіальній громаді міста Одеси у користуванні та розпорядженні, земельною ділянкою розташованої по вул. Академіка Заболотного, 57/59, шляхом зобов'язання ТОВ “ПУЛЬС-2021» (ЄДРПОУ 44487051) за власний рахунок привести її до попереднього стану шляхом приведення самочинного реконструйованого об'єкту до попередньої конфігурації та площі у відповідності до технічного паспорту виготовленого 08.09.2007 Комінтернівським районним бюро технічної інвентаризації, шляхом знесення адміністративної прибудови літ. “а», що складається з коридору та основного приміщення по вул. Академіка Заболотного, 57/59 у м. Одесі, яка відображена у технічному паспорті від 21.10.2021, виготовленого ТОВ “Архбуд інжиніринг».

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “ПУЛЬС-2021» (65123, м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57/59, код ЄДРПОУ 44487051) на користь Одеської обласної прокуратури (отримувач коштів - Одеська обласна прокуратура (адреса: 65026, м. Одеса, вул. Пушкінська, 3), код отримувача (код ЄДРПОУ) - 03528552, рахунок отримувача - UA808201720343100002000000564, банк отримувача - ДКСУ у м. Києві, код банку отримувача - 820172, код класифікації доходів бюджету - 22030101) 7267,20грн судового збору.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається до Південно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 12 лютого 2026 р.

Суддя В.В. Литвинова

Попередній документ

134017177

Наступний документ

134017179

Інформація про рішення:

№ рішення:	134017178
№ справи:	916/1169/25
Дата рішення:	11.02.2026
Дата публікації:	13.02.2026
Форма документу:	Рішення
Форма судочинства:	Господарське
Суд:	Господарський суд Одеської області
Категорія справи:	Господарські справи (з 01.01.2019); Справи позовного провадження; Справи у спорах, що виникають із земельних відносин, з них

Стан розгляду справи:

Стадія розгляду:	Призначено до судового розгляду (28.01.2026)
Дата надходження:	25.03.2025
Предмет позову:	про усунення перешкод у користуванні, розпорядженні земельною ділянкою та зобов'язання вчинити певні дії

Розклад засідань:

Минулі засідання (16)

23.04.2025 11:15	Господарський суд Одеської області
09.05.2025 14:15	Господарський суд Одеської області
02.06.2025 15:30	Господарський суд Одеської області
10.06.2025 16:00	Господарський суд Одеської області
16.06.2025 10:00	Господарський суд Одеської області
27.06.2025 11:30	Господарський суд Одеської області
06.08.2025 12:15	Господарський суд Одеської області
22.08.2025 14:15	Господарський суд Одеської області
12.09.2025 12:15	Господарський суд Одеської області
10.10.2025 12:00	Господарський суд Одеської області
29.10.2025 15:00	Господарський суд Одеської області
12.11.2025 15:00	Господарський суд Одеської області
27.11.2025 15:15	Господарський суд Одеської області
17.12.2025 14:15	Господарський суд Одеської області
28.01.2026 11:30	Господарський суд Одеської області
11.02.2026 13:30	Господарський суд Одеської області