05 лютого 2026 року
м. Київ
cправа № 903/285/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Булгакової І.В. (головуючий), Власова Ю.Л., Малашенкової Т.М.,
за участю секретаря судового засідання - Ксензової Г.Є.,
представників учасників справи:
позивача - фізичної особи-підприємця Кулая Олега Богдановича - адвоката Чечелюка О.Ю. (ордер АС № 1160582 від 21.10.2025),
відповідача - товариства з обмеженою відповідальністю "Дельта-7" - не з'явилися,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Кулая Олега Богдановича (далі - Підприємець)
на рішення Господарського суду Волинської області від 27.06.2025 (суддя Бідюк С.В.) та
постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 24.09.2025 (головуючий суддя Олексюк Г.Є., судді: Гудак А.В., Мельник В.О.)
у справі № 903/285/25
за позовом Підприємця
до товариства з обмеженою відповідальністю "Дельта-7" (далі - Товариство)
про розірвання договорів оренди.
За результатами розгляду касаційної скарги Верховний Суд
Підприємець звернувся до суду з позовом до Товариства про розірвання договорів оренди торгового місця № 11 від 27 квітня 2009 року (далі - Договір оренди № 11) та № 195 від 29 грудня 2011 року (далі - Договір оренди № 195; разом - Договори оренди).
Позов обґрунтовано з посиланням на обставини невиконання відповідачем умов укладених сторонами Договорів оренди, зокрема:
- відповідачем порушено умови пунктів 1.1, 7.5 Договорів оренди з передачі місця в торговому комплексі "Новий ринок", оскільки на сьогодні відсутні дані про законність його будівництва, а також його належність Товариству на праві приватної власності;
- відповідачем порушено умови пункту 3.3.1 Договорів оренди, оскільки на сьогодні торговий комплекс "Новий ринок" не функціонує, статусу ринку не має, він не був введений в експлуатацію, а інформація про реєстрацію на нього права власності чи інших речових прав за Товариством відсутня, у зв'язку із чим, позивач не може отримати паспорти прив'язки тимчасової споруди через дії орендодавця, який відмовляється передати в оренду належну йому земельну ділянку чи її частину для обслуговування тимчасових споруд;
- відповідач не дотримується вимог законодавства у сфері пожежної та техногенної безпеки, чим створює загрозу для життя та здоров'я людей, а також робить неможливим використання торгового місця за призначенням, про що свідчить припис Луцького міськрайонного відділу Управління ДСНС України у Волинській області про усунення порушень вимог законодавства у сфері техногенної та пожежної безпеки від 03.03.2021.
Відповідно до пункту 5.5 Договорів оренди 17.10.2024 Підприємець надіслав на адресу Товариства повідомлення про розірвання Договорів оренди та примірники додаткових угод про їх розірвання, проте, жодної відповіді від орендодавця орендар так і не отримав.
З огляду на зазначені обставини порушення умов оскаржуваних Договорів оренди позивач зазначає, що він як орендар позбавлений можливості здійснювати належним чином свою підприємницьку діяльність, що в свою чергу суперечить меті та завданню укладення договорів з Товариством. Значна міра позбавлення того, на що орендар розраховував при укладенні договорів з орендодавцем змушують його звернутися за судовим захистом для вирішення спору. Посилаючись на приписи частини другої статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) просить розірвати Договори оренди.
Рішенням Господарського суду Волинської області від 27.06.2025, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 24.09.2025, в позові відмовлено.
Рішення судів попередніх інстанцій мотивовані недоведеністю істотності порушення умов Договорів оренди відповідачем, наявності обставин, які свідчать про те, що у зв'язку із невиконанням відповідачем умов договорів позивач позбавлений того, на що він розраховував при їх укладенні, а також недоведеністю обставин завдання позивачу шкоди діями відповідача.
Не погоджуючись із рішенням і постановою судів попередніх інстанцій, Підприємець звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій, обґрунтовуючи підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, зокрема: статей 3, 651 ЦК України, статті 28 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", норм Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Закону України "Про благоустрій населених пунктів", Закону України "Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності" та положень пунктів 2.1, 2.20. 2.21, 2.30 та 2.31 Порядку розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 21.10.2011 № 244 (далі - Порядок № 244), без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування цих норм у подібних правовідносинах, викладених у постановах:
- від 06.10.2021 у справі № 750/2431/17, від 18.10.2018 у справі № 821/140/18, від 16.05.2018 у справі № 918/633/16, від 07.08.2023 у справі № 440/7204/21, від 12.09.2023 у справі № 440/7212/21, від 17.10.2023 у справі № 440/6769/21, від 17.10.2023 у справі № 440/7213/21, від 15.11.2023 у справі № 440/7203/21, від 10.01.2024 у справі № 440/7211/21 (щодо порядку розміщення тимчасових споруд та отримання документів на землекористування);
- від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17, від 07.08.2018 у справі № 910/22259/17, від 14.08.2018 у справі № 910/22454/17, від 28.08.2018 у справі № 910/20932/17, від 02.10.2018 у справі № 910/21033/17, від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 19.02.2019 у справі № 910/4427/18, від 07.05.2020 у справі № 910/5027/19, від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, від 10.01.2019 у справі № 904/3953/17, від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, від 17.08.2021 у справі № 923/410/20 (щодо обставин істотного порушення договору).
Окрім того, Підприємець вважає, що оскаржувані судові рішення прийняті з порушенням норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин справи, які мають значення для правильного вирішення спору та підлягають скасуванню на підставі пункту 3 частини третьої статті 310 ГПК України, оскільки суд необґрунтовано відхилив клопотання учасника справи про витребування доказів щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, що є підставою касаційного оскарження, визначеною пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України.
Просить скасувати рішення і постанову судів попередніх інстанцій та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Узагальнено Підприємець у касаційній скарзі:
- зазначає, що у вирішенні спору суди не врахували істотні обставини які визначені, як підстава позовних вимог, зокрема, що орендар не має можливості здійснювати законно свою підприємницьку діяльність, а його права за Договорами оренди істотно порушені;
- наголошує на тому, що відповідачем не здійснено будівництво торгового комплексу "Новий ринок", який би належав Товариству на праві приватної власності та не введено торговий комплекс в експлуатацію, що свідчить про недотримання відповідачем, як орендодавцем положень пунктів 1.1, 7.5 Договорів оренди. У відповідача взагалі відсутня реєстрація будь-яких прав на нього, у зв'язку з чим позивач, як орендар "торгового місця" позбавлений також права самостійно отримати паспорт прив'язки тимчасової споруди задля її законного розміщення. Водночас посилання відповідача та судів на те, що позивачу для розміщення тимчасових споруд не потрібно отримувати додатково паспортів прив'язки, адже їх розміщення здійснюється на підставі Договору оренди торгового місця не відповідають дійсним обставинам спору, оскільки побудований відповідачем комплекс не має статусу ринку, що свідчить про порушення пункту 3.3.1 Договорів оренди;
- вважає висновки судів про те, що відповідач має дозвіл Виконавчого комітету Боратинської сільської ради Луцького району Волинської області на торгівлю щоденно та цілодобово з малих архітектурних форм, транспортних засобів, лотків, столів і палаток, такими, що, по-перше, не узгоджується з вимогами Порядку № 244, оскільки саме паспорт прив'язки тимчасової споруди і є тим документом, який видається дозвільним органом та надає суб'єкту господарювання право для розміщення тимчасової спору задля здійснення підприємницької діяльності, що у повній мірі відповідає ознакам документу дозвільного характеру, передбаченим у статті 1 Закону України "Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності"; по-друге, не відповідає дійсним обставинам спору, оскільки згідно з відповідями наданими Луцькою районною державною адміністрацією та Боратинською сільською радою Луцького району Волинської області, на адвокатський запит представника позивача, у відповідача відсутні погодження Плану благоустрою території "Розміщення автостоянки, торгового комплексу на території Боратинської сільської ради Луцького району Волинської області";
- стверджує про ненадання судами належної оцінки наведеним вище обставинам, що призвело до неправильного застосування судами положень статті 651 ЦК України та безпідставності висновків судів про недоведеність позивачем обставин щодо порушення відповідачем умов Договорів оренди в спосіб, який би позбавив його можливості реалізувати мету укладеного правочину.
Від Товариства надійшов відзив на касаційну скаргу Підприємця, в якому відповідач, посилаючись на законність і обґрунтованість оскаржуваних позивачем судових рішень, просить залишити їх без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
Перевіривши правильність застосування попередніми судовими інстанціями норм матеріального і процесуального права, відповідно до встановлених ними обставин справи, враховуючи підстави відкриття касаційного провадження, заслухавши доповідь судді-доповідача та пояснення представника позивача, Верховний Суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення касаційної скарги з огляду на таке.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що згідно з витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Товариство зареєстровано 15.01.2007, видом його діяльності є, зокрема, надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна.
Інспекція Державного архітектурно-будівельного контролю 11.11.2007 видала Товариству дозвіл № 61 на виконання будівельних робіт з будівництва автостоянки, торгового комплексу на території Боратинської сільської ради.
Комісією 11.09.2009 складено акт готовності об'єкта до експлуатації № 8.
Товариству 15.09.2009 видано свідоцтво № 03000392 про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта (окремого пускового комплексу), найменування об'єкта будівництва згідно з проектом, характер будівництва - автостоянка, туалет (І черга), торговий комплекс (нове) по вул. Європейська, 3, с. Рованці, Луцького району.
Боратинська сільська рада Луцького району Волинської області 25.02.2010 видала Товариству дозвіл на торгівлю з малих архітектурних форм, транспортних засобів, лотків, столів, палаток за адресою: Луцький район, с. Рованці, вул. Європейська, 3.
Згідно з відповіддю відділу містобудування, архітектури та житлово-комунального господарства Луцької районної державної адміністрації Волинської області від 20.02.2012 № 128/17-2-11 розміщення та будівництво торгового комплексу "Новий ринок" (Луцький район, с. Рованці, вул. Європейська, 3) здійснювалось відповідно до Робочого проекту "Розміщення автостоянки, торгового комплексу на території Боратинської сільської ради Луцького району Волинської області" від 2007 року, а розміщення групи металевих конструкцій на даному торговому комплексі здійснено відповідно до Плану благоустрою території (м1:500) "Розміщення автостоянки, торгового комплексу на території Боратинської сільської ради Луцького району Волинської області".
Обставини наявності права власності у Товариства на земельну ділянку з кадастровим номером 0722880700:04:001:0324 площею 6,0 га на території Боратинської сільської ради, Луцького району, Волинської області, яка була відведена йому для розміщення автостоянки, торгового комплексу підтверджується Державним актом від 10.08.2007 серії ЯД № 288159, встановлені постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 у справі № 903/1084/23 та постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 06.02.2013 у справі № 5004/1155/12.
Товариство (орендодавець) та Підприємець (орендар) 27.04.2009 та 29.12.2011 уклали Договір оренди № 11 та Договір оренди № 195 відповідно, за умовами пунктів 1.1 яких, їх предметом є оренда торгових місць площею 17,5 кв.м., які знаходяться: ряд № 12 місце № 7 сектор №__ (Договір оренди № 11) та ряд № 11 місце № 7 сектор № __ (Договір оренди № 195), на території торгового комплексу "Новий ринок", який розташований за адресою: вул. Європейська, 3, с. Рованці, Луцького району, Волинської області.
Договори оренди містять наступні умови:
- торговим місцем, що є предметом за цими договорами, являється площа з твердим покриттям, облаштована для розміщення металевої конструкції, магазину, палатки (надалі за текстом Договорів оренди - Споруда) і здійснення продажу товарів (надання послуг), надалі - Торгове місце (пункти 1.2);
- передача торгових місць, зазначеного у пункті 1.1 цього договору, здійснена до його підписання, що засвідчується підписами сторін за цим договором (пункти 1.3);
- встановлена орендарем Споруда є його власністю (пункт 1.4);
- за користування торговим місцем орендар сплачує орендодавцю орендну плату у розмірі 20,00 грн за 1 м. кв. без податку на додану вартість, що становить 350,00 грн без ПДВ за один календарний місяць (пункти 2.1);
- договір може бути достроково розірваний за згодою сторін. Сторона, що вирішила достроково розірвати договір, повідомляє іншу сторону не менше як за 30 календарних днів до дати розірвання (пункти 5.5);
- у разі зміни власника торгового комплексу "Новий ринок" всі права та обов'язки по виконанню цього договору переходять до нового власника (пункти 7.5).
Згідно з пунктом 5.1 Договору № 11, цей договір вступає в дію з 01 травня 2009 року та укладається до 01 травня 2058 року.
Договір № 195, згідно пунктом 5.1 укладено строком на 49 років та діє з 01 січня 2012 року до 31 грудня 2061 року.
Підприємець 17.10.2024 звернувся до Товариства із заявою про розірвання Договорів оренди з примірниками відповідних додаткових угод. На зазначене повідомлення позивач відповіді не отримав.
Не досягши згоди у позасудовому порядку, Підприємець звернувся до суду із цим позовом про розірвання Договорів оренди.
У розгляді справи судами також з'ясовано, що:
- за результатами перевірки ринку Товариства за адресою: вул. Європейська, 3, с. Рованці, Луцького району, Луцьким міськрайонним відділом Управління ДСНС України у Волинській області 03.03.2021 винесено припис № 52 про усунення порушень вимог законодавства у сфері техногенної та пожежної безпеки;
- згідно з відповіддю Луцького районного управління ГУ ДСНС України у Волинській від 23.12.2024 щодо виконання Товариством припису № 52 від 03.03.2021, за повідомленням Товариства, у зв'язку із введенням воєнного стану та тимчасовою відсутністю відповідального за пожежну безпеку на території ТК "Новий ринок", Товариство не в змозі надати повну інформацію щодо виконання припису у визначений строк;
- у листах від 17.01.2024, 16.09.2024, 30.09.2024 Боратинська сільська рада Луцького району Волинської області повідомила Підприємця, що підставою для розміщення тимчасової споруди є паспорт прив'язки тимчасової споруди, для отримання якого необхідно долучати документи на землекористування (оренда, власність, тощо). Дозвіл на здійснення торгівлі з малих архітектурних форм, транспортних засобів, лотків, столів, палаток видано безпосередньо Товариству. Здійснення торгівельної діяльності іншими суб'єктами господарювання відповідно до цього дозволу не відповідає чинному законодавству;
- Підприємець 04.10.2024 звернувся до Товариства із заявою від 03.10.2024, в якій просив передати земельну ділянку з кадастровим номером: 0722880700:04:001:0324, що розташована за адресою: вул. Європейська, 3, с. Рованці, Луцького району, Волинської області, або виділену із неї частину земельної ділянки в тимчасове користування шляхом укладення відповідного договору оренди земельної ділянки, з метою обслуговування тимчасових споруд та отримання паспорта прив'язки тимчасової споруди;
- за поясненнями Підприємця, представниками Товариства його було повідомлено в усному порядку, що для розміщення тимчасових споруд, додатково паспортів прив'язки не потрібно, адже їх розміщення здійснюється на підставі Договорів оренди;
- згідно з відповіддю Боратинської сільської ради Луцького району Волинської області на адвокатський запит, інформація про введення в експлуатацію торгового комплексу "Новий ринок" у Боратинській сільській раді відсутня. Боратинською сільською радою для Товариства дозвіл на розміщення будівель і споруд торговельного призначення за адресою: вул. Європейська, 3, с. Рованці, Луцького району, Волинської області, кадастровий номер земельної ділянки: 0722880700:04:001:0324, не видавався.
Предметом спору у справі є вимоги про розірвання Договорів оренди, а підставою для їх розірвання визначено порушення орендодавцем вимог пунктів 1.1, 3.3.1, 7.5 Договорів оренди, внаслідок чого позивач, як орендар позбавлений того, на що він розраховував при його укладенні.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції, з яким погодився і апеляційний суд, виходили з того, що позивачем не доведено істотності порушення відповідачем умов Договорів оренди та наявності обставин, які свідчать про те, що у зв'язку з невиконанням відповідачем умов Договорів оренди позивач позбавлений того, на що він розраховував при його укладенні, також не доведено факту завдання позивачу шкоди діями відповідача.
За висновками судів:
- відповідач виконав умови Договорів оренди та передав позивачу в оренду площу з твердим покриттям, облаштовану для розміщення металевої конструкції, магазину, палатки і здійснення продажу товарів (надання послуг) на території торгового комплексу "Новий Ринок";
- відповідач є власником земельної ділянки площею 6,0 га на території Боратинської сільської ради, Луцького району, Волинської області, яка відведена йому для розміщення автостоянки, торгового комплексу, що підтверджується Державним актом від 10.08.2007 серії ЯД № 288159;
- Виконавчий комітет Боратинської сільської ради Луцького району Волинської області надав відповідачу дозвіл на торгівлю щоденно та цілодобово з малих архітектурних форм, транспортних засобів, лотків, столів і палаток;
- при цьому, Товариство не має статусу ринку, натомість його видом діяльності є, зокрема, надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого майна, що підтверджується відомостями із Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань;
- з умов Договорів оренди вбачається, що їх предметом є частина площі на території, яка відведена для торгівельної діяльності, яка призначена для встановлення відповідної конструкції, як об'єкту оренди в розумінні норм ЦК України, а не послуги з користування торговим місцем в торговому комплексі "Новий Ринок" у розумінні "Правил торгівлі на ринках";
- Договір оренди укладався позивачем не з торговим комплексом "Новий Ринок", а з Товариством, як орендодавцем щодо надання ним певної площі орендарю;
- при цьому, за умовами Договорів оренди, позивач отримав площу з твердим покриттям, облаштовану для розміщення металевої конструкції, магазину, палатки (надалі споруда) і здійснення продажу товарів, (надання послуг), а отже, отримавши у користування від відповідача певну площу на території торгового комплексу для здійснення торгівельної діяльності, у позивача виникало право розмістити на ній металеві конструкції, магазин, палатку (споруду) і здійснювати продаж товарів;
- крім того, 11.09.2009 у відповідача наявний акт комісії про готовність об'єкта до експлуатації та свідоцтво Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Волинській області від 15.09.2009 за № 03000392 про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил. Свідоцтво видане на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації від 11.09.2009, який засвідчує відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації, державним будівельним нормам (ДБН), стандартам і правилам;
- сторонами визнається, що після укладення оспорюваних Договорів оренди, позивач облаштував на торгових місцях (площі з твердим покриттям) тимчасові споруди для здійснення торгівельної діяльності, проте таку діяльність не здійснював, а у січні 2025 року ці тимчасові споруди ним були демонтовані.
Верховний Суд, забезпечуючи реалізацію основних засад господарського судочинства закріплених у частини третій статті 2 ГПК України, зокрема, ураховуючи принцип рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальності сторін, та дотримуючись принципу верховенства права, на підставі встановлених фактичних обставин здійснює перевірку застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.
Колегія суддів звертає увагу на те, що касаційне провадження у справах залежить виключно від доводів та вимог касаційної скарги, які наведені скаржником і стали підставою для відкриття касаційного провадження.
Так, обґрунтовуючи свої вимоги, скаржник у касаційній скарзі з посиланням на пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України зазначає про те, що суди у вирішенні цього спору неправильно застосували норми матеріального права та не врахували висновків Верховного Суду щодо їх застосування у подібних правовідносинах.
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України підставою касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Зазначена норма процесуального права спрямована на формування усталеної судової практики вирішення господарських спорів, що виникають з подібних правовідносин, а її застосування судом касаційної інстанції свідчитиме про дотримання принципу правової визначеності.
Отже, відповідно до положень пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України касаційний перегляд з указаних мотивів може відбутися за наявності таких складових: (1) суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду; (2) спірні питання виникли у подібних правовідносинах.
Що ж до визначення подібних правовідносин за пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, то в силу приписів статті 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" Верховний Суд звертається до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної у пунктах 25, 26, 32 постанови від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19.
Надаючи оцінку наведеним доводам скаржника та доводам Товариства, викладеним у відзиві, колегія суддів виходить з такого.
Так, оскаржувані правочини за своєю правовою природою є договорами оренди, які підпадають під правове регулювання Глави 58 ЦК України.
Відповідно до частини першої статті 759 та статті 761 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.
Частиною першою статті 760 ЦК України визначено, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).
Відповідно до частини першої статті 767 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.
Підстави припинення договору оренди визначені статтею 781 ЦК України, відповідно до якої договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.
Підстави для розірвання договору оренди визначені у статтях 783, 784 ЦК України.
Зокрема, статтею 784 ЦК України визначено підстави для розірвання договору оренди на вимогу орендаря. Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймодавець передав річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; 2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.
Отже, підстави для розірвання та припинення договору оренди, визначені законом, є вичерпними.
Відповідно до положень статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з частинами першою і другою статті 598 ЦК України зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.
Отже, зазначеною нормою встановлено основне правило щодо можливості припинення зобов'язання лише на підставі договору або закону. При цьому припинення зобов'язання на вимогу однією зі сторін можливе, якщо такі дії вчинені відповідно до вимог закону або передбачені умовами договору.
Згідно зі статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Отже, за загальним правилом, встановленим цивільним чинним законодавством, зміна та розірвання господарських та цивільних договорів допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку (у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу/пропозицію про розірвання договору).
Попередніми судовими інстанціями встановлено, що пунктом 5.5 Договорів оренди сторони визначили можливість дострокового розірвання договору за згодою сторін. Сторона, що вирішила достроково розірвати договір, повідомляє іншу сторону не менше як за 30 календарних днів до дати розірвання.
Водночас зазначений пункт Договорів оренди не містять, ані посилання на можливість вчинення певних дій в односторонньому порядку, ані положень щодо можливості відхилення від загального порядку розірвання господарських договорів, встановленого статтею 651 ЦК України.
У свою чергу, ініціатива однієї зі сторін договору щодо припинення його дії без отримання згоди на це іншої сторони в контексті наведених положень законодавства не тягне за собою таких правових наслідків, як дострокове припинення дії договору (подібні за змістом висновки викладені у постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.07.2019 у справі № 916/1684/18).
Із встановлених судами обставин вбачається, що Товариство у відповідь на ініціативу Підприємця щодо припинення дії Договорів оренди згоди на це не надало, що і стало підставою для звернення до суду з вимогами про розірвання цих договорів за рішенням суду.
Частина третя статті 651 ЦК України визначає, що у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17 (на яку посилається скаржник) наголосила на тому, що зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов'язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.
Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
У постанові від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 (на яку посилається скаржник) Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
У постановах Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 04.12.2024 у справі № 642/1088/23, від 16.02.2021 у справі 910/2861/18 зроблено висновок про те, що у вказаній нормі матеріального права йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.
Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Отже, в кожному конкретному випадку питання про істотність порушення договору повинно вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення для правильного вирішення спору. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 07.05.2024 у справі № 916/326/23, від 30.10.2024 у справі № 916/19/24, від 30.04.2024 у справі № 903/775/23.
Верховний Суд виходить з того, що неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню (частина третя статті 311 ГПК України).
Суд касаційної інстанції також наголошує на тому, що за змістовим критерієм спірні правовідносини в цій справі та в зазначеній скаржником справі (№ 912/1385/17) у частині застосування положень частини другої статті 651 ЦК України є подібними.
У вирішенні доводів скаржника, Верховний Суд, надаючи оцінку висновкам судів першої та апеляційної інстанції зазначає, що, за встановленими судами обставинами спору: відповідач (орендодавець) за Договорами оренди передав позивачу (орендарю) торгові місця площею 17,5 кв.м, які знаходяться: ряд № 12 місце № 7 сектор №__ (Договір оренди № 11) та ряд № 11 місце № 7 сектор № __ (Договір оренди № 195) на території торгового комплексу "Новий ринок" (пункти 1.1 Договорів оренди); торговим місцем є площа з твердим покриттям, облаштована для встановлення металевої конструкції, магазину, палатки і здійснення продажу товарів/надання послуг (пункти 1.2 Договорів оренди); орендодавець зобов'язується передати орендарю торгове місце у належному стані та своєчасно вживати заходів щодо усунення порушень та недоліків, які не дають можливість використовувати торгове місце за призначенням (пункти 3.3.1 Договорів оренди).
Як вже зазначено вище, позивач підставою позовних вимог визначив саме неналежне виконання відповідачем умов Договорів оренди щодо передачі торгових місць у належному стані (неможливість отримати дозвільні документи для встановлення відповідної конструкції (тимчасової споруди), яка призначена для здійснення торгівельної діяльності, тобто можливості використовувати торгові місця за призначенням.
Підприємець у своїй касаційній скарзі також зазначає, зокрема про неврахування судами висновків, які викладені у постановах Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 750/2431/17, від 18.10.2018 у справі № 821/140/18, від 16.05.2018 у справі № 918/633/16, від 07.08.2023 у справі № 440/7204/21, від 12.09.2023 у справі № 440/7212/21, від 17.10.2023 у справі № 440/6769/21, від 17.10.2023 у справі № 440/7213/21, від 15.11.2023 у справі № 440/7203/21, від 10.01.2024 у справі № 440/7211/21 про те, що:
- відповідно до частини четвертої статті 28 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності здійснюється в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування (Порядок № 244), який визначає механізм розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності;
- Порядок № 244 визначає механізм розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, реалізація якого передбачає, зокрема, наявність документів на землекористування.
Суд враховує те, що у всіх означених скаржником постановах Верховний Суд наголосив на необхідності дотримання дозвільної процедури у разі розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності.
При цьому, саме неможливість дотримання позивачем (орендарем) процедур та дозволів, визначених чинним законодавством України, та необхідних для розміщення тимчасової споруди, а відтак, досягнення орендарем мети Договорів оренди (здійснення підприємницької діяльності з продажу товарів/надання послуг), у т.ч. відсутність сприяння орендодавця у досягненні цієї мети, позивач і визначив, як підставу своїх позовних вимог.
Разом із тим, суди наведеному належної оцінки не надали.
Верховний Суд послідовно та незмінно у своїх постановах висновував, що, розглядаючи спір, господарський суд перш за все має встановити правову природу договору, з урахуванням якої визначити зміст спірних правовідносин, їх нормативне регулювання з наступним встановленням обсягу прав та обов'язків для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків, моменту виникнення зобов'язання, з'ясувати фактичний характер спірних правовідносин, які склалися між сторонами, тощо.
Проте зміст оскаржуваних судових рішень свідчить, що суди не встановили та не з'ясували фактичний характер спірних правовідносин, які склалися між сторонами. Суди залишили поза увагою те, що за умовами Договорів оренди відповідач взяв на себе обов'язок передати орендарю торгові місця у належному стані, а також зобов'язання своєчасно вживати заходів щодо усунення порушень та недоліків, які не дають можливість використовувати торгове місце за призначенням. Поза увагою судів залишилася заява позивача від 04.10.2024 у якій останній повідомляв відповідача про неможливість отримання паспорта прив'язки тимчасової споруди за відсутності документів, які посвідчують право користування земельною ділянкою.
Як вбачається з оскаржуваних судових рішень у цій справі, суди безпідставно вдались до оцінки наявних у відповідача акта комісії про готовність об'єкта до експлуатації від 11.09.2009 та свідоцтва Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Волинській області від 15.09.2009 за № 03000392 про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, однак залишили поза увагою доводи позивача.
Зокрема, про те, що предметом Договорів оренди є торгові місця площею 17,5 кв.м, які знаходиться: ряд № 12 місце № 7 сектор №__ (Договір оренди № 11) та ряд № 11 місце № 7 сектор № __ (Договір оренди № 195) на території торгового комплексу "Новий ринок". У цьому аспекті, поза увагою судів залишися обставини, що за адресою вул. Європейська, 3, с. Рованці, Луцький р-н, Волинська область відсутній зареєстрований торговий комплекс "Новий Ринок", який належав би відповідачу. Про вказане, зокрема, зазначав позивач у своїй позовній заяві. На підтвердження чого надав суду лист Боратинської сільської ради, Луцького району, Волинської області.
У цьому аспекті суди також не надали оцінки тому, що у своїх листах Боратинська сільська рада Луцького району Волинської області повідомляла Підприємця, що підставою для розміщення тимчасової споруди є паспорт прив'язки тимчасової споруди, для отримання якого необхідно долучати документи на землекористування (оренда, власність, тощо). Дозвіл на здійснення торгівлі з малих архітектурних форм, транспортних засобів, лотків, столів, палаток видано безпосередньо Товариству. Здійснення торгівельної діяльності іншими суб'єктами господарювання відповідно до цього дозволу не відповідає чинному законодавству.
Поза увагою судів залишилися обставини, що згідно з наявними у матеріалах справи доказами земельна ділянка, належна відповідачу та на якій розміщений об'єкти оренди за спірними Договорами оренди (кадастровий номер 0722880700:04:001:0324 площею 6,0 га на території Боратинської сільської ради, Луцького району, Волинської області) відведена Товариству для розміщення автостоянки, торгового комплексу.
Разом із тим, суди не надали оцінки тому, що за умовами Договорів оренди відповідач як власник земельної ділянки на якій знаходяться об'єкти оренди, укладаючи Договори оренди, погодив, що торгова площа розміщується на території торгового комплексу "Новий ринок" та облаштована для розміщення металевої конструкції і здійснення продажу товарів.
Суди залишили поза увагою, що згідно з положеннями частини першої статті 30-1 Закону України "Про планування і забудову територій", чинній станом на час укладання спірного Договору (втратив чинність 12.03.2011 у зв'язку з набранням чинності Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності"), визначено, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів здійснюється на підставі сертифіката відповідності, який видається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю з урахуванням частини четвертої цієї статті.
Вимоги щодо функціонування створених в установленому порядку ринків усіх форм власності, організації оптового та роздрібного продажу на них сільгосппродуктів, продовольчих і непродовольчих товарів, худоби, тварин, кормів тощо, надання послуг, додержання ветеринарних, санітарних, протипожежних вимог і правил безпеки праці на ринках, прав споживачів і вимог податкового законодавства визначено Правилами торгівлі на ринках, затвердженими Наказом від 26.02.02 N 57/188/84/105 (далі - Правила).
Зокрема, згідно з пунктом 2 розділу 1 цих Правил передбачено, що ринок - це суб'єкт господарювання, створений на відведеній за рішенням місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування земельній ділянці і зареєстрований в установленому порядку, функціональними обов'язками якого є надання послуг та створення для продавців і покупців належних умов у процесі купівлі-продажу товарів за цінами, що складаються залежно від попиту і пропозицій (далі - ринок). Ринок незалежно від форми власності та організаційно-правової форми керується у своїй діяльності законодавством України (пункт 3 Правил).
Згідно з пунктом 13 вказаних Правил торговельне місце - площа, відведена для розміщення необхідного для торгівлі інвентарю та здійснення продажу продукції з прилавків, столів, транспортних засобів, причепів, візків, у тому числі ручних, у контейнерах, кіосках, палатках тощо.
Разом із тим, пунктом 14 Правил визначено, що місця для продажу продукції (товарів) з транспортних засобів виділяються на спеціально облаштованих та розмічених майданчиках, що не створює небезпеки для покупців (пішоходів). Продаж продовольчих і непродовольчих товарів здійснюється в окремих зонах цих майданчиків згідно із затвердженою адміністрацією ринку схемою дислокації торговельних місць на ринку. У відведених місцях торгівлі пересування транспортних засобів дозволяється лише до початку торгівлі та після її завершення. Використання транспортних стоянок для продажу товарів не допускається.
Водночас, за умовами Договорів оренди (дослідженого судами попередніх інстанцій) торгове місце, яка надавалося в користування позивачу для організації торгівлі, у тому контексті, який визначений пунктами 1.1, 1.2 Договорів оренди, може бути предметом договору оренди лише на території ринку. Використання автостоянки, торгового комплексу в силу положень пункту 14 Порядку не допускається.
Суди не надали належної оцінки доводам позивача про відсутність у відповідача статусу ринку, що може безпосередньо впливати, як на наявність у відповідача права на укладання спірних Договорів оренди, так і на можливість позивача як орендаря скористатися своїм правом на облаштування/встановлення металевої конструкції, магазину, палатки з метою продажу товарів/надання послуг на орендованих торгових місцях площею по 17,5 кв.м. кожне.
Суди у вирішені цього спору залишили поза увагою положення статті 767 ЦК України щодо обов'язку наймодавця передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Водночас в силу положень статті 784 ЦК України, підставою для розірвання договору оренди на вимогу орендаря можуть слугувати обставини, передання наймодавцем речі, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі.
Висновки судів першої та апеляційної інстанції у застосування статей 3, 6, 651 ЦК України не у повній мірі відповідають висновкам Верховного Суду щодо їх застосування у означених скаржником постановах Великої Палати Верховного Суду, оскільки суди належним чином не перевірили доводи позивача та не встановили, чи є насправді істотною різниця між тим, на що розраховував позивач при укладенні договорів, і тим, що в дійсності він отримав у процесі їх виконання.
Із оскаржуваних судових рішень не вбачається, що судами оцінювався/досліджувався вплив неможливості отримання позивачем дозвільних документів на розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності на об'єктах оренди. Тобто, можливість/неможливість використання орендарем орендованого майна за цільовим призначенням.
Наведене вище свідчить, що суди першої та апеляційної інстанції, відмовляючи у задоволенні вимог позивача з підстав не доведення позивачем обставин істотності порушення відповідачем умов Договорів оренди не перевірили доводів позивача наведеним на обґрунтування його вимог та не надали оцінки поданим позивачем та наявним у матеріалах справи доказам.
Суд касаційної інстанції, перевіривши правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, вважає, що підстави касаційного оскарження судових рішень, передбачені пунктами 1, 4 частини другої статті 287 ГПК України, знайшли своє підтвердження під час розгляду справи.
Відповідно до статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
За змістом частини першої статті 237 ГПК України при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
Зважаючи на те, що суд касаційної інстанції в силу імперативних приписів статті 300 ГПК України позбавлений процесуальної можливості з'ясовувати та встановлювати вищевказані обставини, що мають значення для справи, а їх відсутність перешкоджає прийняттю законного та обґрунтованого рішення, колегія суддів приходить до висновку про необхідність направлення справи до суду першої інстанції на новий розгляд.
У зв'язку з наведеним, постанова суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції зазначеним вимогам процесуального закону не відповідають, оскільки суди не дослідили належним чином зібрані у справі докази та не встановили пов'язані з ними обставини, що входили до предмета доказування, отже, рішення судів попередніх інстанцій не можна визнати законними і обґрунтованими.
У свою чергу, доводи відзиву на касаційну скаргу не спростовують обставин недослідження судами зазначених обставин і не можуть бути підставою для залишення без змін оскаржуваних судових рішень.
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
Переглянувши у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, дійшов висновку, що наведені вище обставини щодо дослідження та оцінки в сукупності доказів, які є в матеріалах справи, згідно з пунктом 1 частини третьої, частини четвертої статті 310 ГПК є підставою для скасування постанови апеляційного господарського суду і рішення місцевого господарського суду та передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції. У зв'язку з чим касаційна скарга підлягає задоволенню.
Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід врахувати наведене, дослідити та об'єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з'ясувати фактичні обставини справи та залежно від встановленого, з урахуванням норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини.
З огляду на задоволення касаційної скарги та направлення справи на новий розгляд судові витрати, понесені скаржником у зв'язку з розглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами вирішення спору.
Керуючись статтею 129, статтями 300, 308, 310, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Кулая Олега Богдановича задовольнити.
2. Рішення Господарського суду Волинської області від 27.06.2025 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 24.09.2025 у справі № 903/285/25 скасувати.
Справу передати на новий розгляд до Господарського суду Волинської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Суддя І. Булгакова
Суддя Ю. Власов
Суддя Т. Малашенкова