8-й під'їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"28" січня 2026 р.м. ХарківСправа № 922/2962/25
Господарський суд Харківської області у складі:
судді Аюпової Р.М.
при секретарі судового засідання Задорожний К.О.
розглянувши в порядку загального позовного провадження справу
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Схід Агро» (62403, Харківська обл., Харківський р-н, смт Бабаї, вул. Різдвяна, буд. 27, ЄДРПОУ 43595456);
до 1. Наталинської сільської військової адміністрації Берестинського району Харківської області (63343, Харківська обл., Берестинський р-н, с. Наталине, вул. Сенченка І., буд. 89, ЄДРПОУ 45278107) , 2. Фізичної особи-підприємця Кас'яненка Костянтина Володимировича ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ).
про визнання недійсним договору
за участю представників:
позивача - Загурська А.В.;
відповідачів - не з'явились.
Позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Схід Агро», смт Бабаї, звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до першого відповідача - Наталинської сільської військової адміністрації Берестинського району Харківської області, с. Наталине, другого відповідача - Фізичної особи-підприємця Кас'яненка Костянтина Володимировича, смт Бабаї, про визнання договору оренди землі № 37 від 09.08.2021 недійсним. Також просить суд покласти на першого відповідача судові витрати.
Ухвалою господарського суду від 10.09.2025 відкрито провадження у справі та призначено справу № 922/2962/25 до розгляду в порядку загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання на 08 жовтня 2025 року об 11:30 год.
Процесуальний рух справи також висвітлено у відповідних ухвалах суду.
Відповідачі правом на участь у розгляді даного спору не скористались, відзив на позов не надали, про час та місце розгляду даного спору повідомлені належним чином, про що свідчать довідки про доставку до Електронного кабінету Наталинської сільської військової адміністрації Берестинського району Харківської області ухвали суду про відкриття провадження у справі від 10.09.2025, а також інших ухвал суду. Про належне повідомлення другого відповідача про розгляд даного спору господарським судом та про його право взяти участь у розгляд даного спору, свідчить поштове повідомлення про отримання ФОП Кас'яненком К.В. ухвали суду про відкриття провадження у справі від 10.09.2025.
Відповідно до ч. 9 ст. 165 ГПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами. Відповідно до ч. 2 ст. 178 ГПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.
В ході розгляду даної справи Господарським судом Харківської області, у відповідності до п.4 ч.5 ст.13 ГПК України, було створено учасникам справи умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом у межах строків, встановлених ГПК України.
В ході розгляду даної справи судом було в повному обсязі досліджено письмові докази у справі, пояснення учасників справи, викладені в заявах по суті справи - у відповідності до приписів ч. 1 ст. 210 ГПК України, а також з урахуванням положень ч. 2 цієї норми, якою встановлено, що докази, які не були предметом дослідження в судовому засіданні, не можуть бути покладені судом в основу ухваленого судового рішення.
У судовому засіданні 28.01.2026 представник позивача позов підтримав, наполягав на його задоволенні, просив витрати по сплаті судового збору покласти порівну на відповідачів. Представник позивача погодився з тим, що судом досліджено всі докази, які надано сторонами у відповідності до ст. 74 ГПК України.
Відповідно до ч.1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Згідно з п.1 ч.3 ст. 202 ГПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.
Враховуючи положення ст. 13, 74 ГПК України якими в господарському судочинстві реалізовано конституційний принцип змагальності судового процесу, суд вважає, що господарським судом, в межах наданих йому повноважень, створені належні умови для надання сторонами доказів та заперечень та здійснені всі необхідні дії для забезпечення сторонами реалізації своїх процесуальних прав, а тому вважає за можливе розглядати справу по суті.
У судовому засіданні 28.01.2026, відповідно до ст. 240 ГПК України судом проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення.
З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, всебічно та повно дослідивши надані докази, суд встановив наступне.
Рішенням ХІ сесії Наталинської сільської ради VIII скликання від 14.07.2021 № 956 - VIII «Про передачу земельної ділянки в користування на умовах оренди ФОП Кас'яненку Костянтину Володимировичу» передано ФОП Кас'яненку К.В. (далі - відповідач 1) в користування на умовах оренди земельну ділянку загальною площею 1,3519 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (КВЦПЗ 11.02), кадастровий номер 6323383001:01:002:0094, яка розташована за адресою: вул. Промислова, буд. 2-А, с. Наталине, Красноградський район, Харківська область, на території Наталинської сільської ради, терміном на 5 років.
На підставі вказаного рішення, між Наталинською сільською радою Берестинського району Харківської області та ФОП Кас'яненком К.В. укладено договір оренди землі від 09.08.2021 № 37 (далі - договір).
Відповідно до умов договору ФОП Кас'яненку К.В. надано у строкове платне користування (оренду) земельну ділянку загальною площею 1, 3519 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості з кадастровим номером 6323383001:01:002:0094, яка розташована за адресою: вул. Промислова, буд. 2-А, с. Наталине, Красноградський район, Харківська область.
П. 3 договору визначено, що на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна.
Відповідно до п. 8 договору він укладений терміном на 5 років, починаючи з дати його укладення.
Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки за договором оренди землі від 09.08.2021 № 37, Наталинською сільською радою передано, а ФОП Кас'яненком К.В. прийнято земельну ділянку загальною площею 1, 3519 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 .
Натомість, як вказує позивач, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 17.04.2024 № 374663883 право власності на виробничу будівлю літ «4-А» площею 1414,6 кв.м та гаражну будівлю літ. «Б» площею 2287,0 кв.м по АДРЕСА_2 з 15.04.2020 зареєстровано за ТОВ «Схід Агро» (надалі - позивач) на підставі акта прийому-передачі права власності на нерухоме майно № б/н від 15.04.2020, укладеного між Кас'яненком Костянтином Володимировичем та Савком Ігорем Михайловичем; протоколом зборів засновників ТОВ «Схід Агро», № 01 від 15.04.2020, виданого ТОВ «Схід Агро».
Позивач зазначає, що станом на дату прийняття Наталинською сільською радою оскаржуваного рішення від 14.07.2021 № 956 - VIII «Про передачу земельної ділянки в користування на умовах оренди ФОП Кас'яненку Костянтину Володимировичу» та укладання Наталинською сільською радою Красноградського району Харківської області та ФОП Кас'яненком К.В. договору оренди землі від 09.08.2021 № 37, право власності на нежитлову адміністративно-побутову будівлю літ. «4-А» та гаражну будівлю літ. «Б», які розташовані на земельній ділянці за адресою: вул. Промислова, буд. 2-А, с. Наталине, Берестинський район, Харківська область (кадастровий номер 6323383001:01:002:0094) було зареєстровано за ТОВ «Схід Агро».
Позивач вважає, що, оскільки ФОП Кас'яненко К.В. на момент укладання договору оренди землі від 09.08.2021 № 37, не був власником нежитлових будівель будівель, розташованих на земельній ділянці за адресою: вул. Промислова, буд. 2-А, с. Наталине, Берестинський район, Харківська область (кадастровий номер 6323383001:01:002:0094), а тому не мав жодних законних підстав для отримання спірної земельної ділянки в оренду.
Викладені вище обставини і стали підставою для звернення позивача з даним позовом до Господарського суду Харківської області з позовом про визнання недійсним договору оренди землі від 09.08.2021 № 37, укладеного між Наталинською сільською радою Берестинського району Харківської області та ФОП Кас'яненком К.В. щодо надання у строкове платне користування (оренду) земельної ділянки загальною площею 1,3519 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості з кадастровим номером 323383001:01:002:0094, яка розташована за адресою: вул. Промислова, буд. 2-А, с. Наталине, Берестинський район, Харківська область.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, суд виходить з наступного.
Відповідно до ч. 1 ст.15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Це право є невід'ємним елементом цивільно-правового статусу особи, що випливає з конституційного принципу верховенства права (ст. 8 Конституції України) та спрямоване на забезпечення реального відновлення порушеного правового стану, запобігання подальшим порушенням, компенсацію заподіяної шкоди та підтримку стабільності цивільного обороту.
Право на захист є абсолютним і не залежить від форми порушення, що робить його універсальним інструментом для відновлення справедливості в майнових та немайнових відносинах.
Ч. 1 ст. 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, що підкреслює судовий механізм як первинний і найбільш ефективний інструмент реалізації конституційного права на судовий захист, закріпленого в статті 55 Конституції України. Це право кореспондує з обов'язком держави забезпечувати ефективний доступ до правосуддя, як це вимагає стаття 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), ратифікованої Україною.
Суд, здійснюючи правосуддя в господарських справах, керується ст. 5 ГПК України, згідно з якою суд захищає права, свободи та інтереси осіб у спосіб, визначений законом або договором.
Суд наголошує на необхідності застосування принципу ефективності захисту, який є похідним від загальних принципів цивільного права (ст. 3 ЦК України, зокрема принципи справедливості, добросовісності та розумності) та процесу (стаття 5 ГПК України), і спрямований на досягнення реального результату - усунення порушення та запобігання його повторенню. Спираючись на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду (Постанова від 11.02.2020 у справі № 922/614/19), суд констатує: оскільки спірний договір оренди став юридичною підставою для внесення запису до Державного реєстру речових прав, саме його визнання недійсним (ex tunc - з моменту вчинення) є належним та ефективним способом захисту, що анігілює правову підставу для існування запису в Реєстрі, усуває підставу для реєстрації права та дозволяє повністю поновити статус-кво, що існував до порушення, без необхідності додаткових виконавчих дій чи судових процесів. Це відповідає прецедентній практиці ЄСПЛ, зокрема у справі «Hornsby v. Greece» (№ 18357/91) щодо обов'язку держави забезпечити реальне виконання рішення суду.
Обраний позивачем спосіб захисту відповідає критеріям пропорційності, необхідності та ефективності, як це вимагає, як національне законодавство (ст. 5 ГПК України), так і міжнародні стандарти (ст. 13 Конвенції), забезпечуючи не лише формальне, але й матеріальне відновлення порушеного права, з урахуванням інтересів добросовісного набувача та суспільства в цілому (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 11.02.2020 у справі № 922/614/19).
Ст. 41 Конституції України закріплено принцип непорушності права приватної власності, згідно з яким ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, а власник має право володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном за своєю волею. Цей принцип є основоположним для захисту майнових прав і поширюється на всі форми власності, включаючи нерухоме майно та земельні ділянки, забезпечуючи стабільність цивільного обороту, довіру до правової системи та економічну свободу суб'єктів (ст. 1 Першого протоколу до Конвенції).
З аналізу матеріалів справи вбачається, що позивач набув право власності на об'єкт нерухомого майна (виробничу будівлю літ. «4-А» площею 1414,6 кв.м та гаражну будівлю літ. «Б» площею 2287,0 кв.м) на підставі договору купівлі-продажу, укладеного з попереднім власником, що відповідає вимогам ст. 328 та 657 ЦК України щодо набуття права власності.
Відповідно до ст. 377 ЦК України до особи, яка набула права власності на об'єкт нерухомого майна, переходять право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розміщений цей об'єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника. Ця норма кореспондує з ч. 1 ст. 120 ЗК України.
Ці правові норми втілюють принцип похідного правонаступництва, який забезпечує автоматичний перехід прав на земельну ділянку, як невід'ємну складову нерухомості, запобігаючи конфліктам інтересів і забезпечуючи функціональну єдність майна.
При вирішенні спору суд застосовує принцип акцесорності (accessorium sequitur principale - приналежність слідує за головною річчю), який є загальновизнаним у цивільному праві (походить з римського права та закріплений у багатьох європейських кодексах, таких як Французький цивільний кодекс ст. 546-547) та передбачає єдність юридичної долі основної речі (нерухомості) та приналежної (земельної ділянки).
Цей принцип запобігає забезпеченню економічної та функціональної єдності майна, а також захищає права добросовісних набувачів.
Згідно з усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду (Постанови від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 14.02.2023 у справі № 910/2861/18 та від 12.03.2024 у справі № 927/1206/21), перехід права на ділянку відбувається в силу закону (ipso jure - в силу закону) у момент державної реєстрації права власності на будівлю.
Це не вимагає додаткових дій з боку набувача чи попереднього власника, а є прямим наслідком застосування норм закону, що підтверджується ст. 182 ЦК України щодо моменту набуття права власності та ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» щодо ефектів реєстрації.
Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давнього Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст; він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об'єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже, об'єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об'єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об'єкт права власності. Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об'єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна.
У цій справі державна реєстрація права власності на будівлю за позивачем відбулася 15.04.2020, що автоматично призвело до переходу до нього права користування земельною ділянкою в обсязі, необхідному для обслуговування та експлуатації нерухомості ( ч. 2 ст. 120 ЗК України та ст. 95 ЗК України щодо меж користування).
З цього моменту право попереднього власника (та повноваження відповідача-1, як органу місцевого самоврядування щодо вільного розпорядження ділянкою відповідно до ст. 12 ЗК України) припиняється автоматично (ex lege - за законом), без необхідності окремого рішення чи акту, оскільки принцип акцесорності виключає можливість подвійного титулу на одну річ і забезпечує пріоритет речового права (ст. 316 ЦК України).
Відтак, на момент укладення спірного договору оренди 09.08.2021, відповідач-1 не мав правомочностей передавати зазначену ділянку відповідачу-2, оскільки вона вже була обтяжена законним правом землекористування позивача (ex lege). Будь-яке подальше надання цієї землі відповідачу-2 без врахування прав позивача є незаконним втручанням у право власності.
Аналогічна правова позиція викладена у Постановах Верховного Суду (у Постанові від 16.06.2020 у справі № 689/261/17 підкреслюється, що ігнорування похідного правонаступництва призводить до порушення конституційного принципу непорушності власності та ст. 13 ЦК України щодо захисту добросовісного набувача, при відсутності окремої цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки при переході права власності на об'єкт нерухомості слід враховувати загальний принцип цілісності об'єкта нерухомості з земельною ділянкою (принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди), земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства; у Постанові від 20 січня 2021 року у справі № 318/1274/18 суд вказав, що органи влади зобов'язані перевіряти реєстри перед розпорядженням майном, інакше їх дії кваліфікуються як протиправні; у Постанові Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2018 року у справі № 713/1817/16-ц наголошується, що принцип акцесорності є імперативним і не допускає винятків без законодавчого обґрунтування; у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 грудня 2019 року у справі № 364/515/19 суд зазначив, що ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України передбачають припинення права попереднього власника автоматично з переходом права на нерухомість; у Постанові від 12 березня 2024 року у справі № 927/1206/21 Велика Палата підкреслила єдність долі земельної ділянки та об'єкта нерухомості, скасовуючи реєстрацію прав, що суперечать цьому принципу; така ж сама правова позиція викладена в Постанові Верховного Суду від 15.12.2021 у справі № 924/856/20).
Таким чином, укладення договору з відповідачем-2 є порушенням, яке підриває стабільність правового обороту, порушує баланс інтересів і вимагає судового втручання для відновлення законного стану, з урахуванням потенційних наслідків для третіх осіб.
Оскільки ФОП Кас'яненко К.В. на момент прийняття рішення Наталинської сільської ради від 14.07.2021 № 956-VIII та укладення договору оренди землі від 09.08.2021 № 37 не був власником вказаних будівель, а тому не мав жодних законних підстав для отримання земельної ділянки в оренду, земельна ділянка, на якій знаходяться будівлі чи споруди, повинна передаватися у користування саме власнику цих будівель без проведення земельних торгів. Наталинська сільська рада не мала дискреційних повноважень у виборі суб'єкта оренди. Земельна ділянка була фактично обтяжена правом позивача як власника будівель, що на ній розташовані, і не могла бути передана будь-якій іншій особі.
Ст. 134 ЗК України встановлює імперативні правила щодо надання земельних ділянок державної та комунальної власності в оренду з метою забезпечення прозорості, конкуренції та рівності суб'єктів господарювання.
За ч. 1 цієї статті земельні ділянки державної чи комунальної власності підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах).
Ця норма є імперативною і не допускає вільного тлумачення, оскільки спрямована на запобігання зловживанням владою та неефективному використанню публічних ресурсів, як це випливає з преамбули ЗК України, ст. 19 Конституції України щодо дій органів влади в межах закону.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених ч. 2, 3 ст. 134 цього Кодексу.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним ч. 2,3 ст. 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому ст. 123 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
П. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України встановлює виключення: право на отримання землі без торгів надається виключно власнику розташованих на ній об'єктів нерухомості, для забезпечення функціональної єдності майна та захисту інвестицій.
З аналізу матеріалів справи встановлено на підставі витягів з Державного реєстру речових прав, кадастрових даних земельної ділянки, відсутності доказів з боку відповідачів та пояснень сторін, що відповідач-2 не є власником жодних об'єктів нерухомості на спірній земельній ділянці, а отже, не підпадає під цей виняток.
Оскільки відповідач-2 не є власником нерухомості на ділянці, рада ( відповідач 1) діяла поза межами своїх повноважень (ultra vires - поза повноваженнями), передача земельної ділянки поза процедурою аукціону є порушенням публічного порядку та принципу рівності (ст. 228 ЦК України щодо недійсності правочинів, що порушують публічний порядок; ст. 24 Конституції України щодо заборони дискримінації; ст.19 Конституції України щодо дій органів влади в межах закону), що є порушенням імперативних вимог ст. 134 ЗК України.
Суд кваліфікує дії відповідача-1, як ultra vires (поза межами повноважень), оскільки орган місцевого самоврядування не мав права укладати договір без дотримання конкурентної процедури, що є обов'язковою для всіх випадків, окрім чітко визначених винятків, і вимагає публічного оголошення, участі зацікавлених осіб та об'єктивного визначення переможця (Порядок проведення земельних торгів, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22 лютого 2012 року № 127). Це призвело до створення протиправних перешкод для Позивача у реалізації його законного права на обслуговування та використання набутого майна, як це передбачено ст. 120 ЗК України; і спричинило потенційну шкоду громадським інтересам.
Таким чином, земельна ділянка, на якій знаходяться будівлі чи споруди, повинна передаватися у користування саме власнику цих будівель без проведення земельних торгів, а передача ж цієї земельної ділянки в оренду третій особі (ФОП Кас'яненку К.В.) є такою, що суперечить приписам ч. 2 ст. 134 ЗК України та порушує принцип єдності юридичної долі земельної ділянки і нерухомості. Внаслідок прийняття Наталинською СР незаконного рішення та укладання договору оренди землі позивач позбавлений можливості реалізувати своє право на оформлення землі під належними йому об'єктами нерухомості. Це є самостійною та достатньою підставою для визнання незаконним рішення Наталинської сільської ради від 14.07.2021 № 956-VIII та недійсним договором оренди землі від 09.08.2021 № 37.
Ця правова позиція викладена у Постановах Верховного Суду, зокрема: у Постанові від 22.09.2021 у справі № 906/1135/20 (щодо абсолютної недійсності правочинів при порушенні процедури торгів); у Постанові Касаційного адміністративного суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20; у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.08.2021 у справі № 922/443/20; у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.10.2022 у справі № 910/9028/19; у Постанові Касаційного господарського суду від 09.07.2024 у справі № 927/1218/23 (щодо захисту законного власника від протиправного надання землі третім особам); у постанові Касаційного господарського суду від 23.01.2025 у справі № 922/1121/21 (недійсність рішень при порушенні імперативних вимог ст. 134 ЗК).
Ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлено, що рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
Відповідно до ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Згідно з ч. 1 ст. 393 ЦК України правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, який не відповідає законові і порушує права власника, за позовом власника майна визнається судом незаконним та скасовується.
Відповідно до ч. 2, 3 ст. 152 ЗК України землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Згідно з ч. 1 ст. 155 ЗК України, у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають у результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, в судовому порядку.
Ст. 122 ЗК України передбачено, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні, районні ради передають земельні ділянки у власність або у користування з відповідних земель спільної власності територіальних громад для всіх потреб.
Відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на мирне володіння своїм майном. ЄСПЛ у справах «Stretch v. UK» (№ 44277/98, рішення від 24.06.2003) та «Rysovskyy v. Ukraine» (№ 29979/04, рішення від 20.10.2011) вказав на захист законного сподівання (legitimate expectation).
Позивач, як власник будівлі, мав обґрунтоване очікування на законне оформлення прав на землю під нею. Кожен має право на мирне володіння своїм майном. ЄСПЛ у справах «Stretch v. UK» та «Rysovskyy v. Ukraine» наголосив на захисті legitimate expectation (законного сподівання).
Принцип good governance (належного врядування) [справи «Broniowski v. Poland» (№ 31443/96, рішення від 22.06.2004), «Megadat.com SRL v. Moldova» (№ 21151/04), «Sukhanov v. Ukraine» (№ 48553/99, рішення від 20.06.2006 року), «Pine Valley v. Ireland» (№ 12742/87, рішення від 29.11.1991), «Zhvavyy v. Ukraine» (№ 66191/10, рішення від 22.09.2022) покладає на орган влади обов'язок діяти послідовно. Рада не може посилатися на власну помилку, як на підставу для позбавлення позивача його прав.
Згідно з Постановою ВП ВС від 03.09.2023 у справі № 922/1168/23 та справою «Zhvavyy v. Ukraine», ризик будь-якої помилки державного органу має покладатися на державу, а не на добросовісного власника майна.
Принципи правової визначеності (legal certainty) та законних сподівань (legitimate expectation), викладені у справах "Stretch v. UK" (№ 44277/98) та "Rysovskyy v. Ukraine" (№ 29979/04), зобов'язують державу поважати набуте право позивача. Орган влади не може посилатися на власну помилку (неперевірку Реєстру) для виправдання незаконного надання землі іншій особі ("Zhvavyy v. Ukraine", справа № 922/1168/23 від 03.09.2023).
Позивач, купуючи будівлю, мав об'єктивне сподівання на те, що він зможе безперешкодно отримати землю для її обслуговування.
Ігнорування відповідачем-1 титулу позивача порушує принцип «добросовісного врядування»: орган влади не може посилатися на власну помилку (неперевірку Реєстру речових прав), як на підставу для позбавлення особи її майнових прав. Суд застосовує практику ЄСПЛ (справи «Рисовський проти України», «Stretch v. UK»).
Позивач мав законне сподівання (legitimate expectation) на безперешкодне користування землею під своєю нерухомістю. Ризик помилки органу влади (неперевірка реєстру перед прийняттям рішення) не може покладатися на приватну особу.
Відносини між сторонами підпадають під захист ст. 1 Першого протоколу до Конвенції. Принцип «належного врядування» (good governance), згідно зі справами "Broniowski v. Poland" (№ 31443/96) та "Megadat.com SRL v. Moldova" (№ 21151/04), покладає на орган влади обов'язок діяти послідовно. Орган влади не може посилатися на власну помилку для виправдання незаконного надання землі іншій особі.
Суд враховує практику ЄСПЛ щодо захисту права власності в земельних спорах, зокрема у справі «Dubetska and Others v. Ukraine» (№ 30499/03, рішення від 10.02.2011) ЄСПЛ встановив порушення ст. 8 Конвенції (право на повагу до приватного та сімейного життя) через неспроможність держави регулювати промислове забруднення, що вплинуло на мирне володіння майном, підкресливши необхідність балансу між громадськими інтересами та індивідуальними правами власності; у справі «Maksymenko and Gerasymenko v. Ukraine» (№ 49317/07, рішення від 16.05.2013) ЄСПЛ наголосив на принципі добросовісного врядування (good governance) у майнових справах, де державні органи зобов'язані діяти з особливою ретельністю в питаннях, що стосуються прав власності; у справі «Petlyovanyy v. Ukraine» (№ 54927/08, рішення від 02.10.2014) ЄСПЛ відмовив у задоволенні вимог через відсутність закріпленого в національному законодавстві права, що підкреслює важливість законних сподівань (legitimate expectations), як елемента захисту власності; у справі «Ilashku and Others v. Moldova and Russia» (№ 48787/99, рішення від 08.07.2004) ЄСПЛ встановив виняток з принципу територіальної юрисдикції, коли держава здійснює ефективний контроль над територією через військові дії, і зобов'язав забезпечувати права, включаючи право власності; аналогічно у справі «Katan and Others v. Moldova and Russia» (№ 43370/04, рішення від 27.01.2015) ЄСПЛ підтвердив відповідальність за порушення прав у контрольованих територіях, включаючи майнові права. Ці прецеденти підкріплюють висновок про необхідність захисту законних сподівань позивача та відповідальність держави за помилки в земельному врядуванні.
Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства.
Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно зі ст. 216 ЦК України, такий правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю: недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.
Оскільки спірний договір оренди укладений щодо земельної ділянки, право на яку вже належало позивачу ipso jure, та з порушенням імперативних норм ст. 134 ЗК України, такий правочин суперечить публічному порядку (ст. 228 ЦК України). Спираючись на фундаментальні висновки Об'єднаної палати КГС ВС від 16.02.2024 у справі № 917/1173/22, а також на постанови ВС у справах № 917/656/22 від 30.01.2024, № 917/1024/22 від 08.08.2024, № 911/1443/19 від 27.05.2020, № 204/8017/17 від 29.10.2020 (14-29цс23), № 471/761/17-ц від 30.07.2020, № 387/970/17 від 19.08.2020, суд зазначає, що такий правочин є таким, що порушує публічний порядок (ст. 228 ЦК України).
Оскільки на підставі рішення ХІ сесії Наталинської сільської ради VIII скликання від 14.07.2021 № 956 - VIII «Про передачу земельної ділянки в користування на умовах оренди ФОП Кас'яненку Костянтину Володимировичу» (яке на думку позивача було прийнято незаконно) земельну ділянку, яка розташована за адресою: вул. Промислова, буд. 2-А, с. Наталине, Красноградський район, Харківська область, передано в оренду особі, яка не мала право на цю ділянку, вимога про визнання недійсним договору оренди землі від 09.08.2021 № 37 є належною, такою, що відновлює становище, яке існувало до порушення, а отже підлягає задоволенню.
Відповідно до ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Згідно ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. За змістом ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 ГПК України). Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Підсумовуючи викладене, враховуючи фактичні обставини справи та наведені норми законодавства, суд дійшов висновку про задоволення позову у повному обсязі.
Щодо інших аргументів сторін, суд зазначає, що вони були досліджені у судовому засіданні та не наводяться в рішенні суду, позаяк не покладаються судом в основу цього судового рішення, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, рішення від 10.02.2010).
Відповідно до ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідачів порівну.
Враховуючи викладене та керуючись ст. 2, 46, 74, 76, 77, 78, 86, 129, 236-238, 240, 241, 256 ГПК України, суд
Позовні вимоги задовольнити повністю.
Визнати недійсним договір оренди землі від 09.08.2021 № 37, укладений між Наталинською сільською радою Берестинського району Харківської області (63343, Харківська обл., Красноградський р-н, с. Наталине, вул. І. Сенченка, 89; код ЄДРПОУ 45278107) та ФОП Кас'яненком Костянтином Володимировичем ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ; відомості про дату народження відсутні) щодо надання у строкове платне користування (оренду) земельної ділянки загальною площею 1,3519 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості з кадастровим номером 6323383001:01:002:0094, яка розташована за адресою: вул. Промислова, буд. 2-А, с. Наталине, Берестинський район, Харківська область.
Стягнути з Наталинської сільської ради Берестинського району Харківської області (63343, Харківська обл., Красноградський р-н, с. Наталине, вул. І. Сенченка, 89; код ЄДРПОУ 45278107) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Схід Агро" (62403, Харківська обл., Харківський р-н, смт Бабаї, вул. Різдвяна, 27; код ЄДРПОУ 43595456) судовий збір у розмірі 1 514, 00 грн.
Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ; відомості про дату народження відсутні) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Схід Агро" (62403, Харківська обл., Харківський р-н, смт Бабаї, вул. Різдвяна, 27; код ЄДРПОУ 43595456) судовий збір у розмірі 1 514, 00 грн.
Видати накази після набрання рішенням законної сили.
Відповідно до ст. 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Згідно ст. 256, 257 ГПК України, рішення може бути оскаржене до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Схід Агро" (62403, Харківська обл., Харківський р-н, смт Бабаї, вул. Різдвяна, 27; код ЄДРПОУ 43595456);
Відповідач - Наталинська сільська рада Берестинського району Харківської області (63343, Харківська обл., Красноградський р-н, с. Наталине, вул. І. Сенченка, 89; код ЄДРПОУ 45278107);
Відповідач - ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ).
Повне рішення складено 09.02.2026.
СуддяР.М. Аюпова
справа № 922/2962/25