760/29006/25
СОЛОМ'ЯНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА КИЄВА
09 лютого 2026 року Солом'янський районний суд міста Києва у складі головуючого судді Кицюк В.С., розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока» та Товариства з обмеженою відповідальністю «РВ Траєкторія» про визнання майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва,-
У жовтні 2025 року позивач звернувся до суду із вищезазначеним позовом, у якому просив визнати за позивачем майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , на розі АДРЕСА_2 .
В обґрунтування заявлених вимог зазначає, що між ОСОБА_1 та ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ТОЛОКА» укладено договір №449-3 від 16 грудня 2016 року про участь у Фонді фінансування будівництва, відповідно до умов якого за довірителем закріплюється об'єкт інвестування з такими основними характеристиками: вид об'єкта інвестування - квартира; будівельна адреса об'єкта будівництва - АДРЕСА_3 , на розі АДРЕСА_2 ; номер об'єкта будівництва - будинок АДРЕСА_4 (третя); номер об'єкта інвестування - 449 (чотириста сорок дев'ять); поверх - 11 (одинадцятий); кількість кімнат - 1 (одна); загальна площа об'єкта інвестування відповідно до проекту - 44,54 (сорок чотири цілих п'ятдесят чотири сотих) кв. метрів; вимірна одиниця об'єкта інвестування - 1 кв.м. Загальна вартість об'єкта інвестування складає 696140,00 грн. Запланована дата введення забудовником об'єкта будівництва в експлуатацію до 31 грудня 2017 року.
Позивач зазначає, що ним в повному обсязі здійснено оплату вартості об'єкта будівництва у розмірі 696140,00 грн та видано свідоцтво про участь у ФФБ виду А (Договір №449-3) на квартиру АДРЕСА_5 , кількість кімнат АДРЕСА_6 .
03.04.2017 між ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та позивачем укладено договір №У (449-3) про уступку майнових прав, за яким управитель передає, а довіритель набуває майнових прав на об'єкт інвестування. Управителем ТОВ «ФК «ТОЛОКА» направлено на адресу довірителя повідомлення щодо зміни запланованих дат введення в експлуатацію житлового комплексу, а саме 30 грудня 2018 року. Листом ПАТ «Фундамент», який виконує функції генпідрядника, повідомив, що термін закінчення робіт серпень 2019 року. Повторним повідомленням ТОВ «ФК «ТОЛОКА» зазначило щодо зміни запланованих дат введення в експлуатацію житлового комплексу, а саме 30 вересня 2020 року. Додатковим повідомленням ТОВ «ФК «ТОЛОКА» зазначено щодо зміни запланованих дат введення в експлуатацію житлового комплексу, а саме червень 2021 року. Четвертим повідомленням ТОВ «ФК «ТОЛОКА» зазначено щодо зміни запланованих дат введення в експлуатацію житлового комплексу, а саме грудень 2021 року. Листом ТОВ «РК ТРАЄКТОРІЯ», яке є забудовником, повідомлено позивача, що строки завершення будівництва встановити неможливо.
Однак, станом на момент звернення з позовом, будівництво не відновлено, будинок не введено в експлуатацію. Відтак, несвоєчасне виконання умов договору в частині дотримання строків здачі в експлуатацію, порушує права позивача як добросовісного покупця.
Ухвалою Солом'янського районного суду міста Києва від 28 жовтня 2025 року відкрито спрощене позовне провадження без виклику сторін.
Відповідачі своїм правом не скористались, відзив на позов не подали.
Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.
Судом встановлено, що 16 грудня 2016 року між ТОВ «Фінансова компанія «Толока» (управитель) та ОСОБА_1 (довіритель) укладено договір про участь у фонді фінансування будівництва №449-3, відповідно до умов якого об'єктом будівництва є житловий будинок з підземним паркінгом на АДРЕСА_3 , на розі АДРЕСА_2 , будівництво якого організовує забудовник та фінансує управитель за рахунок отриманих в управління від довірителів коштів. Запланована дата введення забудовником об'єкта будівництва в експлуатацію - грудень 2017 року. Відповідно до правил фонду та цього договору за довірителем закріплюється об'єкт інвестування з такими основними характеристиками: вид об'єкта інвестування - квартира; будівельна адреса об'єкта будівництва - АДРЕСА_3 , на розі АДРЕСА_2 ; номер об'єкта будівництва - будинок АДРЕСА_4 (третя); номер об'єкта інвестування - 449 (чотириста сорок дев'ять); поверх - 11 (одинадцятий); кількість кімнат - 1 (одна); загальна площа об'єкта інвестування відповідно до проекту - 44,54 (сорок чотири цілих п'ятдесят чотири сотих) кв. метрів; вимірна одиниця об'єкта інвестування - 1 кв.м.
ОСОБА_1 видано свідоцтво про участь у ФФБ виду А №449-3 від 27 лютого 2017 року від ТОВ «ФК «Толока».
03.04.2017 між ТОВ «ФК «Толока» (управитель) та ОСОБА_1 (довіритель) уклали договір уступки майнових прав №У (449-3), відповідно до умов якого управитель передає, а довіритель набуває майнових прав на об'єкт інвестування, а саме: однокімнатну квартиру АДРЕСА_7 , на розі АДРЕСА_2 , загальною площею відповідного до проекту - 44,54 кв.м., який визначений у пункті 6 Договору про участь у ФФБ від 16 грудня 2016 року №449-3. Управитель підтверджує, що майнові права, які відступаються довірителю, вартість яких зазначена у Свідоцтві про участь у ФФБ виду А №449-3 від 27 лютого 2017 року у розмірі 696140,00 грн на момент підписання цього договору нікому не належать та на них відсутні права третіх осіб.
11.04.2018 ТОВ «ФК «Толока» надіслало ОСОБА_1 повідомлення про зміну строку введення в експлуатацію житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_3 , на розі АДРЕСА_2 - 30 грудня 2018 року.
05.02.2020 ТОВ «ФК «Толока» надіслало ОСОБА_1 повідомлення про зміну строку введення в експлуатацію житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_3 , на розі АДРЕСА_2 - 30 вересня 2020 року.
30.09.2020 ТОВ «ФК «Толока» надіслало ОСОБА_1 повідомлення про зміну строку введення в експлуатацію житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_3 , на розі АДРЕСА_2 - червень 2021 року.
01.06.2021 ТОВ «ФК «Толока» надіслало ОСОБА_1 повідомлення про зміну строку введення в експлуатацію житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_3 , на розі АДРЕСА_2 - грудень 2021 року.
ТОВ «РК Траєкторія» надіслало ОСОБА_1 лист від 09 липня 2021 року №09/07-104, відповідно до якого у зв'язку з відсутністю можливості у ТОВ «ФК Толока» залучити кошти, ТОВ «ФК Толока» не спроможне виконувати зобов'язання перед забудовником ТОВ «РК Траєкторія» щодо фінансування спорудження об'єкта будівництва, а тому ТОВ «ФК «Толока» припинило фінансування спорудження об'єкта будівництва - житловий будинок з підземним паркінгом на АДРЕСА_3 , на розі АДРЕСА_2 . ТОВ «РК Траєкторія» повідомляє, що строки завершення будівництва без фінансування ТОВ «ФК «Толока» встановити неможливо.
Так, ст.509 ЦК України визначено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Відповідно до ч.1 ст.635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Частиною 3 ст.635 ЦК України встановлено, що зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Згідно зі ст.3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (право володіння, розпорядження, користування), спеціальне майнове право на об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та право вимоги.
Відповідно до ч.2 ст.331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Статтею 190 ЦК України визначено, що майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.
Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
У ч.1 ст.9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» зазначено, що управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов'язується збудувати один або декілька об'єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору. Такий договір підлягає нотаріальному посвідченню.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 вказала, що таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування.
Відтак, позивач належним чином виконав свої зобов'язання та сплатив відповідачу грошові кошти. Житловий будинок у визначений строк в експлуатацію не введено, будівництво об'єкту не здійснюється, право власності позивача не зареєстроване.
Відтак, позов підлягає задоволенню.
Відповідно до ч.6 ст.141 ЦПК України, з відповідачів на користь держави підлягає стягнення судовий збір.
Керуючись ст.ст.4, 12, 76-81, 89, 141, 258-259, 263-268, 274 ЦПК України, суд,-
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока» та Товариства з обмеженою відповідальністю «РВ Траєкторія» про визнання майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва - задовольнити.
Визнати за ОСОБА_1 / РНОКПП НОМЕР_1 / майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , на розі АДРЕСА_2 .
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока» / код ЄДРПОУ 32955460 / та Товариства з обмеженою відповідальністю «РВ Траєкторія» / код ЄДРПОУ 33540479 / з кожного на користь держави судовий збір по 3480,70 грн.
Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Суддя Вікторія КИЦЮК