21 січня 2026 року
м. Київ
cправа № 914/1/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Берднік І. С. - головуючого, Зуєва В. А., Міщенка І. С.,
секретар судового засідання - Корнієнко О. В.,
за участю представників:
Офісу Генерального прокурора - Пальонної О.О.,
Фермерського господарства «Лагодів» - Миколайчука О. І.,
Бродівської міської ради Львівської області -не з'явився,
Головного управління Держгеокадастру у Львівській області - не з'явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Першого заступника керівника Львівської обласної прокуратури
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 28.10.2025 (у складі колегії суддів: Бонк Т. Б. (головуючий), Бойко С. М., Якімець Г. Г.)
та рішення Господарського суду Львівської області від 25.06.2025 (суддя Щигельська О. І.)
у справі № 914/1/25
за позовом Першого заступника керівника Золочівської окружної прокуратури в інтересах держави
до Фермерського господарства «Лагодів», Бродівської міської ради Львівської області, Головного управління Держгеокадастру у Львівській області
про визнання недійсними додаткових угод, визнання незаконними та скасування в частині рішення міської ради, скасування та поновлення запису в Державному земельному кадастрі, розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки,
У грудні 2024 року Перший заступник керівника Золочівської окружної прокуратури в інтересах держави звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом до Фермерського господарства «Лагодів» (далі - ФГ «Лагодів»), Бродівської міської ради Львівської області та Головного управління Держгеокадастру у Львівській області, в якому просив суд:
- визнати недійсною додаткову угоду № 1 від 02.09.2012 до договору оренди землі від 14.12.2005 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 4620388600:15:005:0001, площею 7,5371 га, укладену між Бродівською районною державною адміністрацією Львівської області та ФГ «Лагодів»;
- визнати недійсною додаткову угоду № 1 від 08.08.2024 до договору оренди землі від 14.12.2005 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 4620388600:15:005:0001, площею 7,5371 га, укладену між Бродівською міською радою та ФГ «Лагодів»;
- визнати незаконним та скасувати підпункти 1.6, 2.6 рішення Бродівської міської ради від 16.08.2024 № 1730 «Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок зі зміною їх цільового призначення»;
- скасувати запис в Поземельній книзі Державного земельного кадастру щодо категорії (землі рекреаційного призначення) та цільового призначення (07.01 для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення) земельної ділянки за кадастровим номером 4620388600:15:005:0001, площею 7,5371 га, що розташована на території Бродівської територіальної громади Золочівського району Львівської області;
- поновити запис в Поземельній книзі шляхом внесення до Державного земельного кадастру відомостей щодо категорії (землі водного фонду) та цільового призначення (10.07 для рибогосподарських потреб) земельної ділянки 4620388600:15:005:0001, площею 7,5371 га, що розташована на території Бродівської територіальної громади Золочівського району Львівської області;
- припинити дію договору оренди землі від 14.12.2005 щодо земельної ділянки площею 7,5371 га, з кадастровим номером 4620388600:15:005:0001, укладеного між Бродівською районною державною адміністрацією Львівської області та ФГ «Лагодів», шляхом його розірвання;
- зобов'язати ФГ «Лагодів» повернути земельну ділянку з кадастровим номером 4620388600:15:005:0001, площею 7,5371 га, на користь Бродівської територіальної громади Золочівського району Львівської області в особі Бродівської міської ради, у стані не гіршому порівняно з тим, у якому одержано її в оренду.
В обґрунтування позовних вимог прокурор зазначив, що спірна земельна ділянка, на якій розташовано природній став, відноситься до земель водного фонду щодо яких законодавством установлено особливий режим використання. За доводами прокурора, відповідачі у супереч вимогам законодавства та умов договору оренди землі, незаконно виключили істотні умови договору щодо заборони забудови та зміни цільового призначення спірної земельної ділянки. Допустивши самовільне будівництво на вказаній земельній ділянці та незаконно змінивши її цільове призначення, відповідачами порушено режим використання земель водного фонду, зокрема, прибережної захисної смуги, що суперечить вимогам статей 20, 60, 61 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та статей 85, 88, 89 Водного кодексу України (далі - ВК України). Прокурор також зазначив, що істотні порушення ФГ «Лагодів» умов договору оренди землі від 14.12.2005 (щодо заборони забудови та зміни цільового призначення земельної ділянки) є підставою для його припинення шляхом розірвання та повернення спірної земельної ділянки на користь Бродівської територіальної громади відповідно до статті 34 Закону України «Про оренду землі» та пунктів 21, 34 договору оренди землі.
Рішенням Господарського суду Львівської області від 25.06.2025, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 28.10.2025, у задоволенні позову відмовлено повністю.
Не погоджуючись з висновками судів першої та апеляційної інстанцій, у листопаді 2025 року Перший заступник керівника Львівської обласної прокуратури подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадків, передбачених пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), просить постанову Західного апеляційного господарського суду від 28.10.2025 та рішення Господарського суду Львівської області від 25.06.2025 скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11.12.2025 відкрито касаційне провадження у справі № 914/1/25 за касаційною скаргою Першого заступника керівника Львівської обласної прокуратури на постанову Західного апеляційного господарського суду від 28.10.2025 та рішення Господарського суду Львівської області від 25.06.2025 з підстав, передбачених пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 ГПК України; касаційну скаргу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні на 14.01.2026.
ФГ «Лагодів» у відзиві на касаційну скаргу зазначає про законність та обґрунтованість висновків судів попередніх інстанцій про відмову у задоволенні позову, просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення- без змін.
Головне управління Держгеокадастру у Львівській області у відзиві на касаційну скаргу посилається на те, що доводи викладені у касаційній скарзі не спростовують правильних висновків судів попередніх інстанцій про відсутність підстав для задоволення позову, оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими, ухваленими відповідно до норм матеріального права, з дотриманням норм процесуального права, просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Бродівська міська рада та Головне управління Держгеокадастру у Львівській області у судове засідання своїх представників не направили.
Відповідно до частини 1 статті 301 ГПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням положень статті 300 цього Кодексу.
Наслідки неявки в судове засідання учасника справи визначено у статті 202 ГПК України.
Так, за змістом частини 1 і пункту 1 частини 2 статті 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з підстав, зокрема, неявки в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання.
Ураховуючи положення статті 202 ГПК України, наявність відомостей про направлення зазначеним учасникам справи ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання, що підтверджено матеріалами справи, та те, що зазначені учасники справи не зверталися до суду з будь-якими заявами щодо розгляду справи, явка учасників справи не визнавалася судом обов'язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов'язком учасника справи, Верховний Суд дійшов висновку про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності представників Бродівської міської ради та Головного управління Держгеокадастру у Львівській області.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників Офісу Генерального прокурора, ФГ «Лагодів», дослідивши наведені у касаційних скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.
Як установлено судами попередніх інстанцій, між 14.12.2005 Бродівською районною державною адміністрацією Львівської області (орендодавець) та ФГ «Лагодів» (орендар) укладено договір оренди землі, зареєстрований Бродівським відділом ДП центру Державного земельного кадастру при Держкомземі України (Львівська філія) у книзі записів договорів оренди від 30.01.2006 за № 040644800047, відповідно до умов якого орендодавець на підставі розпорядження Бродівської районної державної адміністрації від 07.11.2005 № 384 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку водного фонду з кадастровим номером 4620388600:15:005:0001, яка знаходиться за межами населених пунктів Язлівчицької сільської ради (на теперішній час - Бродівської територіальної громади), загальною площею 7,5371 га, з якої: 3,8910 га займає природній став, 3,6461 га інші землі (пункти 1, 2, 3).
У пункті 4 договору зазначено, що на земельній ділянці, яка передається в оренду, об'єкти нерухомого майна, а також інші об'єкти інфраструктури відсутні.
Договір укладено терміном на 50 років (пункт 8 договору).
Згідно з пунктом 15 договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (риборозведення), культурно-оздоровчих та рекреаційних цілей.
Цільове призначення зазначеної земельної ділянки - для риборозведення, культурно-оздоровчих та рекреаційних цілей (пункт 16 договору).
У пункті 17 договору передбачено, що умовою збереження стану об'єкта оренди є заборона самовільної забудови земельної ділянки.
Іншими умовами передачі земельної ділянки в оренду є заборона зміни цільового призначення земельної ділянки (пункт 19 договору).
Відповідно до пункту 29 договору орендар земельної ділянки зобов'язаний, зокрема, забезпечити використання земельної ділянки відповідно до цільового призначення та умов визначених у цьому договорі.
27.12.2005 вказана земельна ділянка за актом передачі-прийому земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості), в оренду передана ФГ «Лагодів» у довгострокове користування (оренду).
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 20.08.2024 № НВ-4600693102024 спірна земельна ділянка віднесена до категорії земель - землі водного фонду, вид цільового призначення - 10.07 для рибогосподарських потреб.
02.09.2012 між Бродівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ФГ «Лагодів» (орендар) укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 14.12.2005, якою пункт 17 договору виключено.
Судами попередніх інстанцій установлено, що рішенням Бродівського районного суду Львівської області від 25.09.2014 у справі № 439/1225/14-ц задоволено позов Белея І. А. до Язлівчицької сільської ради, треті особи: Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Львівській області, ФГ «Лагодів» та Бродівська районна державна адміністрація, про визнання права власності на самочинне будівництво. Визнано за Белеєм І. А. право власності на самочинно збудовані будівлі сторожівки, загальною площею 22,2 кв. м та сауни, загальною площею 35,9 кв. м, розташовані на земельній ділянці, що знаходиться за межами населених пунктів Язлівчицької сільської ради.
За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно 16.10.2014 на підставі рішення Бродівського районного суду Львівської області від 25.09.2014 у справі № 439/1225/14-ц за Белеєм Іваном Анатолійовичем (засновник ФГ «Лагодів») зареєстровано право власності на два нежитлові об'єкта, розташованих на спірній земельній ділянці, а саме:
- будівлю сторожівки загальною площею 22,2 кв .м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 480781246203), координати місцезнаходження - 50.102843, 25.103632;
- будівлю сауни загальною площею 35,9 кв. м (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 480759946203), координати місцезнаходження - 50.102739, 25.103211.
В подальшому, пунктом 8 рішення Бродівської міської ради від 09.05.2024 №1619 «Про надання дозволу на виготовлення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок» надано дозвіл ФГ «Лагодів» на виготовлення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 7,5371 га, цільове призначення якої змінюється з 10.07 - для рибогосподарських потреб на 07.01 - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення, кадастровий номер 4620388600:15:005:0001, розташованої за межами с. Лагодів Золочівського району Львівської області.
Рішенням Бродівської міської ради від 23.07.2024 № 1700 «Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок» вирішено внести зміни до договору оренди землі від 14.12.2005, укладеного між Бродівською районною державною адміністрацією Львівської області та ФГ «Лагодів», шляхом укладення додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі, зокрема: внести зміни до преамбули договору, замінивши сторону орендодавця з Бродівської районної державної адміністрації на Бродівську міську раду; виключити пункт 19 (що передбачав заборону зміни цільового призначення землі) з договору оренди землі (пункт 3.2).
Наказом Відділу містобудування, архітектури та охорони культурної спадщини Бродівської міської ради Львівської області від 24.07.2024 № 09/95 майновому комплексу (будівля сторожівки, будівля сауни) ФГ «Лагодів», розташованому на земельній ділянці з кадастровим номером 4620388600:15:005:0001 присвоєно адресу: вул. Довга, 5-В, с. Лагодів, Золочівський район, Львівська область, Бродівська територіальна громада.
На замовленням ФГ «Лагодів» сертифікованим інженером- землевпорядником Вовк М. С. розроблено Проєкт щодо відведення земельної ділянки у разі зміни її цільового призначення з для рибогосподарських потреб на для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення, що розташована за адресою: вул. Довга, 5-В, с. Лагодів, Золочівський район, Львівська область, Бродівська територіальна громада.
На підставі рішення Бродівської міської ради від 23.07.2024 № 1700, 08.08.2024 між Бродівською міською радою та ФГ «Лагодів» укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди землі від 14.12.2005, відповідно до умов якої сторони дійшли згоди внести зміни в умови договору, зокрема, змінити орендодавця - Бродівську районну державну адміністрацію на Бродівську міську раду (пункт 1 додаткової угоди); виключити пункт 19 (щодо заборони зміни цільового призначення землі) з договору (пункт 3 додаткової угоди).
Надалі, рішенням Бродівської міської ради від 16.08.2024 № 1730 «Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок зі зміною їх цільового призначення» затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки у разі зміни її цільового призначення з земель 10.07 - для рибогосподарських потреб (кадастровий номер 4620388600:15:005:0001), площею 7,5371 га, у землі 07.01 - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення по вул. Довга, 5-В у с. Лагодів Золочівського району Львівської області (пункт 16); змінено цільове призначення земельної ділянки площею 7,5371 га, кадастровий номер 4620388600:15:005:0001, яка розташована в с. Лагодів по вул. Довга 5-В Золочівського району Львівської області, з 10.07 - для рибогосподарських потреб на 07.01 - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення, що перебуває в оренді ФГ «Лагодів» (пункт 2.6).
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру від 29.10.2024 № НВ-6100834112024 категорія та цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 4620388600:15:005:0001, розташованої по вул. Довга, 5-В у с. Лагодів Золочівського району Львівської області, змінено на категорію землі рекреаційного призначення з цільовим призначенням 07.01 - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення.
Судами попередніх інстанцій також встановлено, що згідно з Схемою благоустрою ФГ «Лагодів» (внесення змін 2022 року), на вищезазначеній земельній ділянці водного фонду розташовано тимчасові споруди та споруди малих архітектурних форм (МАФів) (за експлікацією будівель та споруд, порядковий № № 1-6), а також нежитлова забудова, позначена літерами Н та М- КН, на яку за Белеєм І. А. (засновник ФГ «Лагодів») зареєстровано право власності як на сауну (загальна площа 35,9 кв. м) та сторожівку (загальна площа 22,2 кв. м). Інших споруд та будівель на зазначеній території не значиться.
Такі обставини стали підставою для звернення прокурора до суду із зазначеним позовом за захистом прав держави у зв'язку із порушенням режиму використання земель водного фонду, до яких належить спірна земельна ділянка, зокрема, прибережної захисної смуги.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив із того, що:
- прокурором не доведено наявність обставин, з якими закон пов'язує визнання додаткових угод недійсними, оскільки зміни, які вносились такими угодами в частині виключення пунктів договору оренди землі щодо заборони будівництва та зміни цільового призначення земельної ділянки водного фонду внесені в договір оренди землі за взаємною згодою сторін;
- рішення органу місцевого самоврядування, яким змінено категорію орендованої земельної ділянки із земель водного фонду на землі рекреаційного призначення, відповідає вимогам містобудівної документації на місцевому рівні та прийнято в порядку, визначеному статті 20 ЗК України;
- сторони заперечують проти розірвання договірних відносин;
- прокурором не доведено істотності порушення умов договору оренди землі, не надано доказів наявності шкоди, яка значною мірою позбавила орган місцевого самоврядування того, на що він розраховував при вчиненні правочину (укладення договору оренди землі від 14.12.2005), не наведено обґрунтованого розрахунку розміру заподіяного збитку і не вказано обставин, у зв'язку з якими такий збиток та/ або шкода не може бути усунута/відшкодована/тощо орендарем без застосування крайнього засобу впливу - розірвання договірних відносин і повернення об'єкта оренди;
- позовні вимоги про скасування запису в Поземельній книзі Державного земельного кадастру щодо категорії (землі рекреаційного призначення) та цільового призначення (07.01 для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення) земельної ділянки з кадастровим номером 4620388600:15:005:0001 та поновлення запису в Поземельній книзі шляхом внесення до Державного земельного кадастру відомостей щодо категорії (землі водного фонду) та цільового призначення (10.07 для рибогосподарських потреб) земельної ділянки з кадастровим номером 4620388600:15:005:0001 є похідними вимогами від інших позовних вимог, заявлених прокурором, у задоволенні яких судом відмовлено, відповідно і зазначені позовні вимоги також не підлягають задоволенню.
При цьому, суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, встановив наявність підстав для звернення прокурора до суду із відповідним позовом.
Прокурор, обґрунтовуючи у поданій касаційній скарзі підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, послався на неправильне застосування судами попередніх інстанцій положень чистини 3 статті 13, частини 7 статті 41, частини 1 статті 40 Конституції України, статей 18, 19, 20, 21, 58, 60, 61, 152 ЗК України, статей 88, 89 ВК України, статей 16, 21, частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), та на неврахування судами попередніх інстанцій висновків щодо застосування цих норм права, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 12.11.2020 у справі № 487/688/18, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц, від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18, від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18, від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17, від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, постановах Верховного Суду від 27.05.2020 у справі № 310/8559/16-ц, від 27.01.2020 у справі № 488/6479/14-ц, від 17.02.2021 у справі № 477/2054/17-ц, від 09.12.2020 у справі № 676/2332/18, від 15.10.2025 у справі № 914/654/24, від 17.04.2025 у справі № 904/186/23, від 08.07.2025 у справі № 915/1222/19, від 06.08.2025 у справі № 910/20100/23, від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19.
За доводами касаційної скарги, відмовляючи у задоволенні позову, суди попередніх інстанцій не враховали, що віднесення земельних ділянок зайнятих водними об'єктами до земель водного фонду підтверджується самим фактом перебування їх під водним об'єктом і в межах прибережних захисних смуг; істотні умови договору є обов'язковими та ключовими для забезпечення правової визначеності відносин між сторонами, додаткова угода може змінювати окремі умови договору, але виключення істотних умов основного договору за допомогою додаткової угоди не допускається, оскільки це порушує його юридичну природу та основні принципи договірних зобов'язань; заборона самовільного будівництва є істотною умовою, яка забезпечує контроль за використанням земельної ділянки відповідно до її цільового призначення; будівництво об'єктів громадського призначення на спірній земельній ділянці порушує її режим використання, оскільки землі з водоохоронними зонами та прибережними захисними смугами мають природоохоронне призначення і виконують функції захисту від забруднення та ерозії водних об'єктів, забудова таких територій створює реальний ризик їх пошкодження, а також потенційно порушує баланс екосистем, що підтримують такі землі.
Також прокурор у касаційній скарзі послався на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування статей 18-29, 50, 51, 58, 60, 61 ЗК України, а саме: щодо законності зміни органом місцевого самоврядування цільового призначення орендованої земельної ділянки водного фонду з розташованим на ній водним об'єктом із земель « 10.07 - для рибогосподарських потреб» у землі « 07.01 - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення» та віднесення такої до земель рекреаційного призначення за обставин відсутності на такій об'єктів рекреаційного призначення, визначених статтею 51 ЗК України та підтвердженого факту здійснення самовільної забудови орендарем орендованої земельної ділянки комунальної власності водного фонду в межах прибережної захисної смуги, що є підставою для подання касаційної скарги відповідно до пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України.
Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Верховний Суд, розглянувши касаційну скаргу прокурора, виходить із такого.
Відповідно до статті 14 Конституції України, статті 1 ЗК України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави; право власності на землю гарантується; використання власності на землю не може завдавати шкоди правам і свободам громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
До земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об'єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Категорії земель мають особливий правовий режим (стаття 18 ЗК України).
Відповідно до цільового призначення всі землі України поділяються на землі сільськогосподарського призначення, житлової та громадської забудови, природно- заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, лісового та водного фонду, промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення (стаття 19 ЗК України).
Звертаючись до суду з відповідними позовними вимогами, прокурор обґрунтував їх тим, що: допустивши у 2006 році незаконне будівництво на спірній земельній ділянці водного фонду об'єктів нерухомого майна (сауни та сторожівки), відповідачем порушено істотні умови договору оренди землі щодо заборони самовільної забудови земельної ділянки та використання її за цільовим призначенням; таке самовільне будівництво порушує правовий режим використання спірної земельної ділянки водного фонду, а саме, встановленої на ній прибережної захисної смуги; виключення істотних умови договору щодо заборони забудови та зміни цільового призначення спірної земельної ділянки, а також сама зміна цільового призначення спірної земельної ділянки суперечать правовому статусу спірної земельної ділянки, умовам договору та вимогам закону; допущені орендарем істотні порушення умов договору оренди землі є самостійною підставою для його розірвання та повернення спірної земельної ділянки її власнику.
Відповідно до частини 1 статті 58 ЗК України та статті 4 ВК України до земель водного фонду належать землі, зайняті морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об'єктами, болотами, а також островами, не зайнятими лісами; прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм, крім земель, зайнятих лісами; гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них; береговими смугами водних шляхів.
Таким чином, до земель водного фонду України відносяться землі, на яких хоч і не розташовані об'єкти водного фонду, але за своїм призначенням вони сприяють функціонуванню і належній експлуатації водного фонду, виконують певні захисні функції.
Чинним законодавством установлено особливий правовий режим використання земель водного фонду.
Так, громадянам та юридичним особам органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування із земель водного фонду можуть передаватися на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових смуг водних шляхів, озера, водосховища, інші водойми, болота та острови для сінокосіння, рибогосподарських потреб (у тому числі рибництва (аквакультури), культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт, догляду, розміщення та обслуговування об'єктів портової інфраструктури і гідротехнічних споруд тощо, а також штучно створені земельні ділянки для будівництва та експлуатації об'єктів портової інфраструктури та інших об'єктів водного транспорту (частина 4 статті 59 ЗК України).
За приписами статті 60 ЗК України та статті 88 ВК України з метою охорони поверхневих водних об'єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм в межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги.
Прибережні захисні смуги встановлюються по берегах річок та навколо водойм уздовж урізу води (у меженний період) шириною, зокрема, для середніх річок, водосховищ на них та ставків площею більше 3 гектарів - 50 метрів.
Землі прибережних захисних смуг перебувають у державній та комунальній власності та можуть надаватися в користування лише для цілей, визначених цим Кодексом.
У межах існуючих населених пунктів прибережна захисна смуга встановлюється з урахуванням містобудівної документації.
Прибережні захисні смуги встановлюються за окремими проєктами землеустрою.
Згідно зі статтею 61 ЗК України, статтею 89 ВК України прибережні захисні смуги є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності. У прибережних захисних смугах уздовж річок, навколо водойм та на островах забороняється, зокрема, будівництво будь-яких споруд (крім гідротехнічних, гідрометричних та лінійних), у тому числі баз відпочинку, дач, гаражів та стоянок автомобілів. Об'єкти, що знаходяться у прибережній захисній смузі, можуть експлуатуватись, якщо при цьому не порушується її режим. Не придатні для експлуатації споруди, а також ті, що не відповідають встановленим режимам господарювання, підлягають винесенню з прибережних захисних смуг.
Дотримання встановлених заборон є необхідною умовою використання земельної ділянки, на яку поширюється режим прибережної захисної смуги, з тією метою, щоби навіть потенційне їх порушення не могло зашкодити охороні навколишнього природного середовища в цілому й конкретному водному об'єкту зокрема.
Існування прибережних захисних смуг визначеної ширини передбачене нормами закону (статтею 60 ЗК України, статтею 88 ВК України України). Відтак відсутність проєкту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не свідчить про відсутність самої прибережної захисної смуги, оскільки її розміри встановлені законом.
Такі висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.
Вирішуючи спір у справі, що розглядається, суди попередніх інстанції доводи прокурора про те, що спірна земельна ділянка є землями водного фонду, на якій встановлено прибережну захисну смугу, що передбачає особливий режим її використання, не спростували.
Водночас, відмовляючи у задоволенні заявлених позовних вимог, суди попередніх інстанцій виходили із того, що оспорювані додаткові угоди до договору оренди землі укладено та рішення міською радою прийнято без порушення вимог законодавства, а істотності порушення умов оспорюваного договору прокурором не доведено.
Разом з тим, суд касаційної інстанції зауважує, що відповідно до висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18, від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17, від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, у постанові Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, у кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.
В Україні землі водного фонду є об'єктами підвищеного захисту зі спеціальним режимом використання. Аналогічні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 18.07.2022 у справі № 330/1009/19, від 21.02.2024 у справі № 495/4980/21.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що у спорах стосовно прибережних захисних смуг, земель лісогосподарського призначення, інших земель, які перебувають під посиленою правовою охороною держави, остання, втручаючись у право мирного володіння відповідними земельними ділянками з боку приватних осіб, може захищати загальні інтереси у безпечному довкіллі, непогіршенні екологічної ситуації, у використанні власності не на шкоду людині та суспільству (частина 3 статті 13, частина 7 статті 41, частина 1 статті 50 Конституції України). Ці інтереси реалізуються, зокрема, через цільовий характер використання земельних ділянок (статті 18, 19, пункт «а» частини першої статті 91 ЗК України), які набуваються лише згідно із законом (стаття 14 Конституції України) (постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц, від 07.11.2018 у справі № 488/6211/14-ц, від 29.05.2019 у справі № 367/2022/15-ц, від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц, на які посилається скаржник у касаційній скарзі).
Отже, відмовляючи у задоволенні позову у справі № 914/1/25, що розглядається, суди попередніх інстанцій наведених вище положень законодавства та зазначених вище висновків Великої Палати Верховного Суду і Верховного Суду не врахували, належним чином не перевірили та не дослідили наявні у матеріалах справи докази, не надали належної правової оцінки доводам прокурора щодо приналежності спірної земельної ділянки до земель водного фонду, на якій встановлено прибережну захисну смуга, та відповідно не встановили правовий статус спірної земельної ділянки на момент укладення оспорюваного договору оренди землі, що має суттєве значення для правильного вирішення спору.
За таких обставин, передчасними є висновки судів попередніх інстанції про укладення оспорюваних додаткових угод до договору оренди землі та прийняття рішення міською радою без порушення вимог законодавства, та відповідно про недоведеність прокурором істотності порушення умов оспорюваного договору, оскільки, як вже зазначалось вище, таке питання повинно вирішуватися судом з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.
Ураховуючи викладене, наведена прокурор підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала підтвердження під час касаційного провадження.
Загальними вимогами процесуального законодавства визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову.
Отже, відхиляючи будь-які доводи сторін чи спростовуючи подані стороною докази, господарський суд повинен у мотивувальній частині рішення навести правове обґрунтування і ті доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги судом.
Відповідно до частини 2 статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
За змістом статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
У зв'язку з наведеним ухвалені у справі постанова суду апеляційної інстанцій та рішення суду першої інстанції зазначеним вимогам не відповідають, а отже їх не можна визнати законними та обґрунтованими.
Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України передбачено, що суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції (частина 4 статті 310 ГПК України).
Переглянувши у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, дійшов висновку, що наведені вище обставини щодо дослідження та оцінки доказів, які є в матеріалах справи, згідно з пунктом 1 частини 3 статті 310 ГПК України є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень та передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Ураховуючи наведене, касаційна скарга підлягає задоволенню, а постанова суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції - скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Оскільки суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат не здійснюється (частина 14 статті 129 ГПК України).
За результатами нового розгляду має бути вирішено й питання щодо розподілу судових витрат у справі.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Першого заступника керівника Львівської обласної прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 28.10.2025 та рішення Господарського суду Львівської області від 25.06.2025 у справі № 914/1/25 скасувати.
3. Справу № 914/1/25 передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя І. С. Берднік
Судді: В. А. Зуєв
І. С. Міщенко