Іменем України
14 січня 2026 року м. Кропивницький
справа № 390/840/25
провадження № 22-ц/4809/380/26
Кропивницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючий суддя - Дьомич Л. М. (суддя - доповідач), судді - Дуковський О. Л., Письменний О. А.,
за участю секретаря судового засідання Соловйової І. О.,
учасники справи:
позивач - Фермерське господарство «Покровське»,
відповідачі - ОСОБА_1 , Фермерське господарство «Колос 777»,
розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Фермерського господарства «Покровське» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Колос 777» про визнання права оренди на земельну ділянку та визнання права оренди на земельну ділянку відсутнім, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 23 жовтня 2025 року (суддя Гершкул І. М.).
Короткий зміст позовної заяви
11 квітні 2025р ФГ ''Покровське'' звернулося до Кропивницького районного суду Кіровоградської області з позовом до ОСОБА_1 про визнання права оренди на земельну ділянку 3522586900:02:000:2190, загальною площею 6,0806 га, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, місце розташування: Кіровоградська область, Кіровоградський район, Покровська сільська рада.
17 червня 2025р позивачем подана заява про зміну предмету позову, так як 25 квітня 2025 року між Фермерським господарством «Колос 777» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3522586900:02:000:2190, загальною площею 6.0806га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, місце розташування: Кіровоградська область, Кіровоградський район, Покровська сільська рада, терміном на 14 років. Тому просить про зміну предмету позову, доповнити вимогу про визнання відсутнім права оренди на спірну земельну ділянку ФГ "Колос 777".
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 10.11.2008 року між попереднім власником спірної землі ОСОБА_2 і ФГ ''Покровське'' укладено договір оренди земельної ділянки 3522586900:02:000:2190, загальною площею 6,0806 га, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, місце розташування: Кіровоградська область, Кіровоградський район, Покровська сільська рада, строком на 10 років із дати державної реєстрації.
Договір оренди зареєстровано 09.12.2009 року.
23.07.2016 року ОСОБА_2 і ФГ ''Покровське'' укладено додаткову угоду № 0242/2016 до договору оренди землі від 10.11.2008 року, якою погоджено продовжити дію договору оренди строком на 14 років із дати реєстрації права оренди.
21.06.2017 року рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №35809280 від 22.06.2017 року зареєстроване право оренди спірної земельної ділянки.
08.11.2023 року на адресу позивача надійшов лист ОСОБА_2 , яким вона повідомила, що спірний договір діє до 10.09.2023 року та заперечила продовження орендних відносин.
22.11.2023 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 укладено договір дарування спірної земельної ділянки.
24.10.2024 року новий власник землі відповідач ОСОБА_1 направив на адресу позивача лист, яким просив повернути орендовану земельну ділянку, оскільки дія договору оренди закінчилася.
Рішенням державного реєстратора від 31.10.2024 року припинено право оренди позивача на спірну земельну ділянку. 25.04.2025 року між ФГ ''Колос 777" та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 3522586900:02:000:2190, терміном на 14 років.
Враховуючи, що термін дії договору оренди землі не закінчився, а відповідачами не визнається право оренди позивача на земельну ділянку, позивач звернувся до суду з позовом, яким просить визнати за собою право оренди на земельну ділянку та визнати відсутнім право оренди на земельну ділянку у ФГ ''Колос 777".
Відзив на позовну заяву
02 травня 2025року представником ОСОБА_1 поданий відзив на позовну заяву, яким заперечуються вимоги позову за наступного.
Так, умовами договору оренди землі від 10.11.2008 року передбачено, що договір укладено на 10 років, починаючи з дати його державної реєстрації. З 01.01.2013 року набрали чинності зміни, якими виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а ЗУ ''Про оренду землі'' не визначено обов'язковість державної реєстрації договорів оренди земельної ділянки, натомість введено реєстрацію права оренди земельної ділянки.
Викладаючи у додатковій угоді №0242/2016 до договору оренди землі нову редакцію п.3.1 договору у вигляді: ''договір продовжити строком на 14 років з дати реєстрації права оренди'', позивач порушив вимоги договору оренди земельної ділянки та використав на свою користь зміни в законодавстві про порядок реєстрації права оренди для визначення строку дії договору.
Оскільки позивач не мав право використовувати процедуру ''реєстрації права оренди'' для початку обрахування строків дії договору оренди, ОСОБА_1 передбачений додатковою угодою строк 14 років, обраховував з моменту реєстрації договору оренди землі, яка відбулася 09.12.2009 року, а тому власник вважає, що строк дії договору закінчився 09.12.2023 року, з такою позицією відповідача навіть погодився державний реєстратор, здійснивши припинення права оренди ФГ ''Покровське'' на спірну земельну ділянку.
Позивач не довів своє право оренди на земельну ділянку до 21.06.2031 року, а його доводи ґрунтуються на хибному тлумаченні договору оренди та недотриманні умов зобов'язання (а.с.80-83).
Відповідь на відзив
Від представника позивача адвоката Коротченко О.О. надійшла відповідь на відзив, в якій зазначено, що 23.07.2016 року додатковою угодою до договору оренди ФГ ''Покровське'' та ОСОБА_2 , діючи на власний розсуд і керуючись свободою договору, передбачили умову, яка не суперечить положенням чинного законодавства, щодо користування земельною ділянкою з кадастровим номером 3522586900:02:000:2190 ФГ ''Покровське'', яке продовжено на 14 років із моменту державної реєстрації права оренди, реєстрація якого відбулась 21 червня 2017 року рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 35809280 від 22.06.2017, тобто до 21.06.2031 року.
Сторонами у спірних правовідносинах були внесені зміни в умови діючого договору оренди в контексті його строку та часу відліку такого строку, що відповідає принципу свободи договору. Вище вказані дії не суперечать положенням пункту 3.3 спірного договору, оскільки сторони, передбачаючи такі положення, гарантували один одному юридичну визначеність їхніх правовідносин щодо користування спірною земельною ділянкою та усували залежність від змін законодавства України, надаючи перевагу умовам саме договору оренди.
ОСОБА_1 направив лист про припинення орендних відносин лише 18.10.2024 року, тобто, майже через рік після його трактування ''закінчення договору'', проте до того жодних заперечень від нього не надходило, кошти за користування земельною ділянкою отримуються та не повертаються (а.с.84-94).
Судове рішення
Рішенням Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 23 жовтня 2025 року позов Фермерського господарства ''Покровське'' до ОСОБА_1 , Фермерського господарства "Колос 777" про визнання права оренди на земельну ділянку та визнання права оренди на земельну ділянку відсутнім, задоволений.
Визнане право оренди на земельну ділянку кадастровий номер 3522586900:02:000:2190, площею 6,0806 га, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Покровської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області, за Фермерським господарством ''Покровське'' до 21.06.2031 року.
Визнане право оренди відсутнім у Фермерського господарства "Колос 777" щодо земельної ділянки кадастровий номер 3522586900:02:000:2190, площею 6,0806 га, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Покровської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Фермерського господарства ''Покровське'' судові витрати у сумі 3 028,00 грн. Стягнуто з Фермерського господарства "Колос 777" на користь Фермерського господарства ''Покровське'' судові витрати у сумі 3028,00 грн.
Суд виснував, що право оренди ФГ ''Покровське'' на спірну земельну ділянку не припинилося, тому вимога про визнання права оренди на земельну ділянку є обґрунтованою та підлягає задоволенню.
Позовна вимога про визнання відсутнім права оренди на земельну ділянку, є похідною від позовної вимоги про визнання права оренди на земельну ділянку.
Апеляційна скарга
Не погоджуючись з судовим рішенням, адвокат Максим Тупало, який діє в інтересах відповідача ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, якою просить скасувати рішення Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 23 жовтня 2025 року та ухвалити нове рішення про відмову Фермерському господарству «ПОКРОВСЬКЕ» у задоволені позовних вимог в повному обсязі, стягнути з Фермерського господарства «ПОКРОВСЬКЕ» на користь ОСОБА_1 судові витрати.
В обґрунтування оскарження вказує, щосуд першої інстанції при розгляді справи не прийняв до уваги гарантії про юридичну визначеність, які закріплені в п.3.3 договору розташовані в розділі «Строк дії договору» тобто, сторони не мали право використовувати зміни в законодавстві на свою користь в питаннях дії договору.
ФГ «ПОКРОВСЬКЕ» всупереч досягнутим домовленостям, використало зміну в законодавстві «державне реєстрація договору» на «реєстрацію речового права» для того, щоб продовжити дію договору оренди, оскільки для орендодавця, який не розуміється в юридичних термінах, ці поняття є тотожними. Відтак, позивач діяв недобросовісно з метою незаконного продовження дії договору оренди.
Не врахована судом першої інстанції актуальна практика Верховного Суду про правила обчислення строку дії договору оренди землі.
Зокрема, висновок Верховного Суду у постанові від 30 квітня 2025 року у справі № 357/12982/23 (провадження № 61-2044св25);правова позиція Великої Палати Верховного Суду, викладена у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22).
Велика Палата Верховного Суду наголосила, що слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання - для договорів із 1 січня 2013 року), з якого у його сторін виникають права та обов'язки в зобов'язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов'язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі»).
Відзив на апеляційну скаргу
Представник позивача, заперечуючи підстави оскарження подав відзив, яким просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги. Вказує, що орендар та попередній власник узгодили додатковою угодою від 23.07.2016 року зміни до п.п. 1.1, 3.1, 4.1, 4.2 договору оренди землі, щодо строку дії правочину умови викладено наступним чином: п. 3.1 Договір продовжити строком на 14 років з дати реєстрації права оренди.
Сторони є вільними в обранні умов договору, тому визначені додатковою угодою положення, не суперечать вимогам закону, більш того, сприйняті власником, про що свідчить звернення з вимогою повернути земельну ділянку по минування року, після закінчення, на його думку, строку дії відносин.
Рух справи
Ухвалою Кропивницького апеляційного суду від 25 листопада 2025 року відкрито апеляційне провадження у справі за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 23 жовтня 2025 року; встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу.
Ухвалою від 28 листопада 2025р справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 23 жовтня 2025 року призначено до розгляду в Кропивницькому апеляційному суді на 14 січня 2026 року о 12 годині 00 хвилин.
Позиція сторін в апеляційному суді
Представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат Тупало М.П. у судовому засіданні підтримав мотиви оскарження, наполягав на задоволенні апеляційної скарги та відмові у задоволенні позову.
Представник позивача адвокат Коротченко О.О. заперечував щодо мотивів оскарження, наполягав на незмінності судового рішення.
ФГ "Колос 777" явку свого представника в судове засідання не забезпечило, повідомлялося про дату, час і місце судового засідання в установленому законом порядку, причини неявки суду не повідомлені, що в порядку ст. 372 ЦПК не перешкоджає розгляду справи.
Факти встановлені судом
10.11.2008 року між ОСОБА_2 та ФГ ''Покровське'' укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Покровської сільської ради Кіровоградського району кіровоградської області, загальною площею 6,08 га, строк дії договору 10 років, починаючи з дати його державної реєстрації у Кіровоградському районному відділі КРФ ДП ''ЦДЗК при Держкоземі України'' (державної реєстрації). Умови договору зберігають свою чинність на строк його дії у випадках, коли після набуття чинності договором, законодавством встановлені інші правила, ніж передбачені договором, також при зміні власника землі, якщо інше не передбачено в договорі. Розмір орендної плати за кожен рік використання земельної ділянки складає 3 % визначеної відповідно до законодавства вартості орендованої земельної частки (паю). Договір зареєстровано у Кіровоградському районному відділі КРФ ДП ''ЦДЗК при Держкоземі України'' 09.09.2009 року реєстраційний номер 040937200146 (а.с.11-16).
Державний акт на право власності на земельну ділянку серія КР №057107 свідчить, що ОСОБА_2 належить земельна ділянка площею 6,08 га, розташована на території Покровської сільської ради, ділянка № НОМЕР_1 , для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3522586900:02:000:2190 (а.с.17-18).
23.07.2016 року між ОСОБА_2 і ФГ ''Покровське'' укладено додаткову угоду № 0242/2016 до договору оренди землі від 10.11.2008 року, якою внесено зміни до п.п. 1.1, 3.1, 4.1, 4.2 договору оренди землі та викладено їх у такій редакції: 1.1 Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3522586900:02:000:2190, яка знаходиться на території Покровської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області. 3.1 Договір продовжити строком на 14 років з дати реєстрації права оренди. 4.1. Розмір орендної плати складає 4,5 відсотка визначеної відповідно до законодавства нормативної грошової оцінки орендованої земельної частки (паю). 4.2 Обчислення розміру орендної плати на землю здійснюється з урахуванням індексації та індексів інфляції один раз на рік та виплачується на протязі року (а.с.19).
08.11.2023 року ОСОБА_2 направила на адресу ФГ ''Покровське'' лист, яким повідомила, що строк дії договору оренди від 10.11.2008 року припинено 09.09.2023 року, заперечила щодо продовження орендних відносин і просила підготувати документи по поверненню земельної ділянки (а.с.29).
20.11.2023 року ФГ ''Покровське'' направили на адресу ОСОБА_2 лист-відповідь, що термін дії договору оренди від 10.11.2008 року спливає через 14 років після реєстрації права - 20.06.2031 року (а.с.30).
22.11.2023 року між ОСОБА_2 (дарувальниця) та ОСОБА_1 (обдарований) укладено договір дарування, який посвідчено приватним нотаріусом Кропивницького районного нотаріального округу Томаз В.І. та зареєстровано в реєстрі за №2082, згідно умов якого дарувальниця передає безоплатно, у власність обдарованого, а обдарований, приймає у власність земельну ділянку, площею 6,0806 гектара, цільове призначення - 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3522586900:02:000:2190, що розташована на території Кропивницького району Кіровоградської області. Обдарований повідомлений, що земельна ділянка перебуває в оренді за договором оренди землі б/н, укладеного 10.11.2008 року з ФГ ''Покровське'', строк дії на 14 років із дати реєстрації права оренди, з правом пролонгації, інше речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 21.06.2017 року, номер запису про інше речове право:21048005 (а.с.20-21).
18.10.2024 року ОСОБА_1 направив на адресу ФГ ''Покровське'' лист, яким просив повернути орендовану земельну ділянку, оскільки дія договору оренди закінчилася 09.09.2023 року (а.с.22-23).
29.10.2024 року ОСОБА_1 звернувся до Державного реєстратора прав на нерухоме майно з заявою №63704979 про припинення права оренди земельної ділянки кадастровий номер 3522586900:02:000:2190, номер відомостей про речове право 21048005 (а.с.24).
31.10.2024 року рішенням про державну реєстрацію прав №75845289 державним реєстратором прав на нерухоме майно вирішено провести державну реєстрацію прав за заявою від 29.10.2024 року реєстраційним номер 63704979 (а.с.25).
Інформація Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 08.04.2025 року та Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №403095245 від 11.11.2025 року свідчать, що власником земельної ділянки кадастровий номер 3522586900:02:000:2190, площею 6,0806 гектара, цільове призначення - 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Покровської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області, є ОСОБА_1 . 21.06.2017 року в Державному реєстрі прав на нерухоме майно зареєстроване за номером запису про інше речове право: 21048005, право оренди земельної ділянки, орендар ФГ ''Покровське'', строком дії на 14 років з дати реєстрації права оренди, з правом пролонгації, інше речове право припинено 31.10.2024 року (26-28).
ФГ ''Покровське'' сплачувало ОСОБА_2 орендну плату за земельну ділянку (2022-2024 роки) та земельний податок (2022-2025 роки) (а.с.31-63).
Інформація Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 16.06.2025 року свідчить, що власником земельної ділянки кадастровий номер 3522586900:02:000:2190, площею 6,0806 гектара, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Покровської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області, є ОСОБА_1 , дата державної реєстрації права 22.11.2023 року, 25.04.2025 року зареєстровано право оренди земельної ділянки за Фермерським господарством "Колос 777" (а.с.127-128).
Норми права застосовані судом
Відповідно ст.ст.13, 14 ч.1, 18, 20, 30 Закону України ''Про оренду землі'' (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства; договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально; договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації; укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації; зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
Згідно ст.17 Закону України ''Про оренду землі'' (у редакції, чинній на час укладання додаткової угоди) об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Статтями 627, 628, 629, 638, 654 ЦК України передбачено: відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості; зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства; договір є обов'язковим для виконання сторонами; договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору; зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
У постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) міститься висновок, що у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов'язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов'язання його сторони набувають обов'язки (а не лише суб'єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов'язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов'язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).
У постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц (провадження № 61-11сво17) зроблено висновок, що «відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення.
Відповідно до правової позиції Верховного Суду від 01.04.2020 року у справі №696/1883/15-ц поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі. Якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом України «Про оренду землі», який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у справі № 394/33/18 від 10.12.2020.
Згідно ст.ст.15, 16 ЦК України: кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути , зокрема, визнання права.
Позиція апеляційного суду щодо апеляційної скарги
Відповідно до ч. 1, 4 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
До частин 1, 2, 4 та 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Переглянувши справу в межах доводів та вимог апеляційної скарги за наявними у справі доказами, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає зазначеним нормам закону, а тому не підлягає скасуванню, як просить апелянт в апеляційній скарзі.
Мотиви апеляційного суду
Спір між сторонами виник за наслідком укладеного договору оренди землі. Власник земельної ділянки, відповідач ОСОБА_1 наполягає, що строк дії договору оренди закінчився, натомість орендар, позивач у справі вказує, що сторони погодили зміни умов договору оренди, у тому числі і строк дії договору, який на час виникнення спірних правовідносин не припинив свою дію.
Так, 10 листопада 2008 року між ОСОБА_2 (попередній власник) та Фермерським господарством «Покровське» в особі голови ФГ Харченко Л.М. укладений договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3522586900:02:000:2190, загальною площею 6.0806га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, місце розташування: Кіровоградська область, Кіровоградський район, Покровська сільська рада.
Відповідно до умов договору, а саме пункту 3.1. розділу 3 «Строк дії договору» договір укладався на 10 років починаючи з дати його державної реєстрації у Кіровоградському районному відділі КРФ ДП «ЦДЗК» при Держкомземі України (державної реєстрації).
Договір оренди від 10 листопада 2008 року, був зареєстрований 09 вересня 2009 року у Кіровоградському районному відділі КРФ ДП «ЦДЗК при Держкомземі України» за № 040937200146. Отже, договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3522586900:02:000:2190 первісно мав би діяти до 09 вересня 2019 року.
На момент укладення договору, а саме у 2008 році, діяли законодавчі положення, які передбачали, що право користування земельною ділянкою виникає у суб'єкта господарювання з моменту державної реєстрації договору оренди.
23 липня 2016 року між Фермерським господарством «Покровське» та ОСОБА_2 укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3522586900:02:000:2190, до змісту якої сторони досягли згоди, що термін дії договору оренди продовжений на 14 років з моменту державної реєстрації права оренди, яке відбулося 21 червня 2017 року, тобто до 21.06.2031 року.
З 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.
Сторона відповідача наполягає, що пунктом 3.3 договору обумовлено, що умови зберігають свою чинність на визначений строк дії навіть у випадку, коли після набуття чинності договором, законодавством встановлені інші правила ніж передбачені договором. Таким чином, жодні зміни, на його думку, не впливатимуть на строк дії договору, які за любих умов мали б закінчитися у грудні 2023року.
Тому, відповідач вважає, що орендар порушив вимоги договору оренди та використав зміни в законодавстві про порядок реєстрації права оренди, для пролонгації строку дії договору, виключно в своїх інтересах.
Орендар заперечує, так як умови договору сторонами узгоджені і відповідно скріплені.
Колегія суддів з'ясувавши природу спірних правовідносин, дослідивши мотиви оскарження на відповідність нормі права та обставинам спору, дійшла висновку, що з позицією позивача підставно погодився суд першої інстанції, судовий висновок є обґрунтованим, вмотивованим та законним.
Так, частина перша статті 627 ЦК України передбачає принцип свободи договору. Відповідно до статті 6 Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та у визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Фермерське господарство «Покровське» та ОСОБА_2 , діючи на власний розсуд та керуючись свободою договору, передбачили додатковою угодою від 23 липня 2016 року до договору оренди земельної ділянки між Фермерським господарством «Покровське» та ОСОБА_2 умову, яка не суперечить положенням чинного законодавства. Зокрема, що користування земельною ділянкою з кадастровим номером 3522586900:02:000:2190 орендарем продовжується на 14 років з моменту державної реєстрації права оренди, реєстрація такого права відбулась 21 червня 2017 року, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 35809280 від 22.06.2017, таким чином строк дії правовідносин триває до 21.06.2031 року.
Сторонами були внесені зміни в умови діючого договору оренди додатковим договором щодо строку та часу відліку дії зобов'язання, що відповідає принципу свободи договору, ніяким чином не суперечить положенням закону. Така домовленість сторін передбачила юридичну визначеність правовідносин щодо користування спірною земельною ділянкою та сталість відносин, незалежно від змін законодавства, таким чином надана перевага умовам договору оренди.
Додаткова угода є невід'ємною частиною основного договору оренди землі. У додатковій угоді передбачено, що договір ''продовжено'', тому права та обов'язки, які існували між сторонами до схвалення додаткової угоди, продовжуються зі збільшенням строку, після настання певної події, а саме реєстрації речового права (права оренди земельної ділянки).
Договір оренди та складова договору - додаткова угода, підтверджують, що сторони первісно визначили один строк дії договору, а в подальшому за взаємною згодою продовжили його дію додатковою угодою, якою вказали, що договір продовжено строком на 14 років із дати реєстрації права оренди, яка відбулася 21.06.2017 року, відтак строк дії договору триватиме до 21.06.2031 року.
Судом звернута увага і на загальні обставини виконання зобов'язання сторонами. Що свідчать про однакове трактування та погодження попереднім власником землі з умовами додаткової угоди, зокрема розуміння щодо строку дії правочину. Так, ОСОБА_1 направив позивачу лист про припинення орендних відносин лише 18 жовтня 2024 року, хоча набув власність з листопада 2023р, тобто, майже через рік після того, як він для себе вважав (виходячи з обраної позиції у суді), що договір мав би закінчитися, тобто у 2023 році. На час закінчення дії договору, якщо прийняти до уваги теперішню позицію власника, жодних заперечень від ОСОБА_1 не надходило, більш того, ним отримані кошти за користування земельною ділянкою.
За вищевикладених обставин та норм права, враховуючи правильність висновку суду першої інстанції, право оренди ФГ ''Покровське'' на спірну земельну ділянку не припинилося, договірні відносини тривають.
Тому, позовні вимоги про визнання права оренди на земельну ділянку є обґрунтованими та законно задоволені судом, як і обґрунтовано задоволена похідна вимога про визнання відсутнім права оренди на земельну ділянку новим користувачем.
Наведена судова практика скаржника в апеляційній скарзі, не є релевантною у спірних правовідносинах, наводилася у суді першої інстанції і суд правомірно її не застосовував.
Виниклий спір між сторонами не пов'язаний з повторною реєстрацію права оренди за договором, який до 2013 року підлягав державної реєстрації, з метою незаконного подовження строку дії договору та поза волею власника ділянки, навпаки, сторони за спірним договором у даній справі добровільно уклали правочин у вигляді додаткової угоди, якою виражене бажання на продовження орендних відносин.
Колегією суддів достеменно досліджені умови договору від 10 листопада 2008 року та додаткової угоди від 23 липня 2016 року, дійсно строк відліку правочину пов'язаний з подією, а саме, первісно з реєстрацією договору оренди, а в подальшому додатковою угодою, як передбачає норма права, реєстрацією права оренди.
Суд передбачає, що власник може не розуміти відмінності понять реєстрація договору оренди та права оренди, разом з тим, учасником правовідносин є дві сторони, спірний договір стосується інтересів обох, кожна з яких розраховує на добросовісність відносин в тому числі і під час укладання правочину, що передбачає розуміння умов. Більш того, додаткова угода з умовами, які на сьогодні не приймаються відповідачем, узгоджена з попереднім власником, тому позиція ОСОБА_1 , про недобросовісність орендаря, використання змін законодавства на власний інтерес, є неприйнятною. Саме ОСОБА_3 погодилась і прийняла такі умови додаткового договору, тому безпідставно стверджувати, що її дії суперечили власній волі.
Підстави заперечень позову становить трактування умов договору відповідачем, які для суду є зрозумілими, несуперечливими між собою, волевиявлення попереднього власника виражене у додатковій угоді, подвійному трактуванню не підлягають.
Загальний висновок
Рішенням Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 23 жовтня 2025 року повністю з'ясовані обставини, що мають значення для справи, викладені висновки відповідають обставинам справи, правильно застосовані норми матеріального права, які призвели до прийняття законного та обґрунтованого рішення, у зв'язку з чим та в порядку ст. 375 ЦПК, підстав для скасування оскаржуваного судового рішення не встановлено, відтак апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Судові витрати
У зв'язку з незмінністю судового рішення, перерозподіл судових витрат не здійснюється, ст. 382 ЦПК.
Керуючись ст.ст. 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Кропивницький апеляційний суд,-
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Кропивницького районного суду Кіровоградської області від 23 жовтня 2025 року - без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст складено 05 лютого 2026року.
Головуючий суддя Л. М. Дьомич
Судді О. Л. Дуковський
О. А. Письменний