29 січня 2026 року
м. Хмельницький
Справа № 686/20286/24
Провадження № 22-ц/820/27/26
Хмельницький апеляційний суд у складі
колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Янчук Т.О. (суддя-доповідач),
Грох Л.М., Ярмолюка О.І.,
секретар: Плінська І.П.,
учасники справи: за участю позивача ОСОБА_1 та його представника адвоката
Сергійчука Ю.В., та представника відповідачки адвоката Гандзьошина М.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 21 травня 2025 року (суддя Продан Б.Г.) за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс «Олімпійський 4», третя особа - державний реєстратор Чорноострівської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області Ковальська Інна Юріївна про скасування державної реєстрації права власності на житло, визнання права власності на житло,
У липні 2024 року ОСОБА_1 звернувся в суд із позовом до ОСОБА_2 , обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс «Олімпійський 4» (далі ОК «ЖК «Олімпійський 4»), третя особа - державний реєстратор Чорноострівської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області Ковальська І.Ю., про скасування державної реєстрації права власності на житло, визнання права власності на житло.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що він є власником майнових прав на квартиру з будівельним номером АДРЕСА_1 , що підтверджується довідкою про повну сплату майнових прав від 22.02.2022 року, в розмірі 1 825 900 грн.
Наказом №418/01-26 від 06.09.2023 року Управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради, закінченому будівництвом об'єкту за місцем розташування об'єкту відповідно до сертифікату АДРЕСА_2 присвоєно адресу : АДРЕСА_3 у першому під'їзді на 10 поверсі, включно).
Проте, як стало відомо позивачу із Реєстру речових прав на нерухоме майно на вказану вище квартиру вже зареєстровано право власності за ОСОБА_2 , на підставі довідки про членство особи в кооперативі та внесення пайового внеску в повному обсязі, серія та номер 37/1, виданий 01.12.2023 року. Довідка видана фактично через рік після того, як ОСОБА_1 було видано довідку про повний розрахунок за вказану квартиру.
ОК «ЖК «Олімпійський 4» фактично здійснило подвійний продаж однієї квартири ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , проте, оскільки позивач раніше вніс пайовий внесок в повному обсязі, а саме 22.02.2022 року, то він, як член кооперативу набув у власність квартиру АДРЕСА_4 . Будь-які інші довідки щодо вказаної спірної квартири, в тому числі ОСОБА_2 видаватися ОК «Житловий комплекс «Олімпійський-4» не могли. Відтак, право власності на спірну квартиру ОСОБА_2 було зареєстровано незаконно та підлягає скасуванню.
Із урахуванням викладеного, позивач просив суд скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_5 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 2860028368040, проведену на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 71059519 від 10.01.2024 року, ОСОБА_3 , Чорноострівська селищна рада Хмельницького району Хмельницької області; визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_5 .
Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 21 травня 2025 року позовну заяву ОСОБА_1 залишено без задоволення.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що позивач не довів належними та допустимими доказами ті обставини, що ОСОБА_2 неправомірно здійснила державну реєстрацію права власності на спірну квартиру, не обґрунтував чому він не здійснив державну реєстрацію спірної квартири на підставі наданої довідки від 11.08.2021 року про сплату пайового внеску на квартиру та повторно здійснив оплату майнових прав на спірну квартиру 22.02.2022 року, в чому суд вбачає суперечність у діях позивача.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити його позовні вимоги в повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції не було взято до уваги доводи позивача щодо неправомірності державної реєстрації права власності на спірну квартиру та зроблено висновки, які не відповідають фактичним обставинам справи. Апелянт зазначає, що у нього були і є документи, що підтверджують набуття у власність членом кооперативу завершеного будівництвом об'єкта, зокрема договір пайової участі у будівництві №К-37/10 від 11.08.2021 року, довідка від 11.08.2021 року про сплату пайового внеску, право власності на квартиру АДРЕСА_6 у нього виникло з моменту отримання довідки від 11.08.2021 року. Щодо державної реєстрації такого права зазначив, що право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним суб'єктом у розумінні ЦК України такий об'єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить. Будинок було введено в експлуатацію лише 29.08.2023 року, що підтверджується Сертифікатом ІУ122230818607, тобто фактично через два роки після отримання ОСОБА_1 довідки від 11.08.2021 року про сплату пайового внеску. До введення будинку в експлуатацію ОСОБА_1 не міг зареєструвати право власності на квартиру. Згодом, коли позивач виявив намір зареєструвати квартиру АДРЕСА_4 , виявилося що квартира вже неправомірно зареєстрована за іншою особою, що є предметом цього спору.
Відзиву на апеляційну скаргу від інших учасників у справі не надходило.
В судовому засіданні ОСОБА_1 та його представник адвокат Сергійчук Ю.В. підтримала доводи апеляційної скарги, просили її задовольнити.
Представник ОСОБА_2 адвокат Гандзьошин М.В. в судовому засіданні заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив її відхилити.
Представник обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс «Олімпійський 4» в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.
Державний реєстратор Чорноострівської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області Ковальська Інна Юріївна в судове засідання не з'явилася, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином.
Заслухавши доповідь судді, пояснення учасників судового засідання, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Відповідно до вимог п.3,4 ч.1 ст.376 ЦПК України підставою для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Апеляційний суд вважає, що висновки суду не відповідають обставинам справи не ґрунтуються на нормах матеріального права.
Судом встановлено, що згідно з договором пайової участі в будівництві №К-37/10 від 10.09.2021 року укладеним між ОК «ЖК «Олімпійський 4» та ОСОБА_4 , пайовик зобов'язується взяти пайову участь у будівництві об'єкту та реалізації статутної мети і завдань кооперативу з метою отримання у власність 3-кімнатної квартири, будівельний номер АДРЕСА_7 .
11 вересня 2021 року ОСОБА_4 сплачено повну суму пайового внеску в сумі 1485200 грн. з розрахунку 15800 грн. за 1 кв.м, загальна проектна площа складає 94,0 кв.м, згідно договору пайової участі в будівництві № К-37/10 від 10.09.2021 року, що підтверджується довідкою про повну сплату пайових внесків
23 серпня 2023 року ОСОБА_4 відступила ОСОБА_2 право вимоги за договором №К-37/10, що підтверджується копією договору про відступлення права вимоги за Договором №К-37/10 від 10.09.2021 року.
01 грудні 2023 року ОК «ЖК «Олімпійський-4» видав ОСОБА_2 довідку про те, що вона дійсно являється членом ОК «ЖК «Олімпійський-4» та станом на дату видачі цієї довідки здійснила повне внесення пайового внеску в ОК «ЖК «Олімпійський-4» за квартиру АДРЕСА_4 .
Відповідно до Акта прийому-передачі квартири від 01.12.2023 року ОК «ЖК «Олімпійський-4» відповідно до Договору пайової участі в будівництві №К-37/10 від 10.09.2021 року, Договору про відступлення права вимоги від 23.08.2023 року передав ОСОБА_2 квартиру номер 37 фактичною площею 94,0 кв.м в багатоповерховому житловому будинку по АДРЕСА_8 .
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав №361313064 від 10.01.2024 року ОСОБА_2 належить на праві власності квартира АДРЕСА_4 , загальна площа 94 кв.м, житлова площа 58,6 кв.м, державна реєстрація здійснена на підставі довідки про членство особи в кооперативі та внесення пайового внеску в повному обсязі, серія та номер 37/1, виданий 01.12.2023 року ОК «ЖК «Олімпійський-4», державний реєстратор Чорноострівської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області Ковальська І.Ю., номер відомостей про речове право: 53244865.
Згідно з договором пайової участі в будівництві №К-37/10 від 11.08.2021 року укладеним між ОК «ЖК «Олімпійський-4» та ОСОБА_1 , пайовик зобов'язується взяти пайову участь у будівництві об'єкту та реалізації статутної мети і завдань кооперативу з метою отримання у власність 3-кімнатної квартири, будівельний номер АДРЕСА_1 .
Згідно довідки виданої ОК «ЖК «Олімпійський-4» від 11.08.2021 року, ОСОБА_1 повністю сплатив повну суму пайового внеску в сумі 12973500 грн. з розрахунку 13500 грн. за 1 кв.м, загальна проектна площа складає 96,1 кв.м, згідно договору пайової участі в будівництві № К-37/10 від 11.08.2021 року.
Згідно довідки виданої ОК «ЖК «Олімпійський-4» від 22.02.2022 року, ОСОБА_1 повністю сплатив повну суму пайового внеску в сумі 1825900 грн. з розрахунку 19000 грн. за 1 кв.м, загальна проектна площа складає 96,1 кв.м, згідно договору пайової участі в будівництві № К-37/10 від 22.02.2022 року.
Відповідно до пункту 6.1. Договорів пайової участі в будівництві №К-37/10 від 11.08.2021 року та від 10.09.2021 року, оформлення права власності здійснюється після здачі об'єкта в експлуатацію, виготовлення документації на об'єкт та представлення пайовиком довідки про здійснення повної оплати пайового внеску, підписання сторонами акта приймання-передачі квартири, що підтверджують його право на отримання квартири.
Cертифікатом ІУ122230818607 від 29.08.2023 року засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації щодо, розташованого за адресою: АДРЕСА_9 .
Відповідно до наказу № 418/01-26 від 06.09.2023 року Управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради, виданому на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації від 18.08.2023 за місцем розташування об'єкту за адресою: АДРЕСА_2 , присвоєно адресу АДРЕСА_8 .
Згідно частин першої-другої, п'ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам оскаржуване судове рішення не відповідає.
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).
Відповідно до статі 392 ЦК України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Частиною 2 статті 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).
Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність».
Відповідно до частини п'ятої статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктом і результатом інвестицій (об'єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).
У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об'єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.
Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об'єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об'єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.
У пункті 81 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (зі змінами та доповненнями), встановлено, що уразі коли право власності на закінчений будівництвом об'єкт відповідно до договору або закону набувається іншими особами, відмінними від замовника будівництва, або відповідно до договору набувається у спільну власність замовником будівництва та іншими особами, державному реєстратору подається відповідний договір, що передбачає набуття права власності на закінчений будівництвом об'єкт іншою особою, відмінною від замовника будівництва, або набуття права спільної власності замовника будівництва та іншої особи, чи у випадках, передбачених законом, інший документ, що підтверджує факт набуття права власності іншою особою, відмінною від замовника будівництва.
Якщо договір, за яким набувається право власності на закінчений будівництвом об'єкт іншими особами, відмінними від замовника будівництва, укладено не з відповідним замовником будівництва, державному реєстратору подаються договори, на підставі яких встановлюється послідовність переходу майнових прав на такий об'єкт від замовника будівництва до інших осіб та в подальшому до набувача права власності на закінчений будівництвом об'єкт.
У разі участі особи у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою завершеного будівництвом об'єкта, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування.
У разі участі особи у діяльності кооперативу документом, що підтверджує набуття у власність членом кооперативу завершеного будівництвом об'єкта, є видана таким кооперативом довідка про членство особи в кооперативі та внесення таким членом кооперативу пайового внеску в повному обсязі.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц вказала, що у тих випадках, коли об'єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв'язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно, взятих на себе договірних зобов'язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.
Як вбачається із матеріалів справи ОСОБА_1 є власником майнових прав на квартиру з будівельним номером АДРЕСА_1 (в подальшому закінченому будівництву об'єкту було присвоєно нумерацію АДРЕСА_8 ), що підтверджується договором пайової участі у будівництві №К-37/10 від 11 серпня 2021 року та довідкою від 11 серпня 2021 року про сплату пайового внеску в повному обсязі.
Зазначений договір пайової участі у будівництві №К-37/10 від 11.08.2021 року укладений з ОСОБА_1 та Довідка від 11.08.2021 року про сплату пайового внеску видана на його ім'я є чинними, відсутнє будь-яке рішення про визнання таких недійсними. При цьому відсутні будь-які докази що в період з 11.08.2021 року договірні правовідносини між Обслуговуючим кооперативом «Житловий комплекс «Олімпійський 4» та ОСОБА_1 припинилися чи були розірвані.
З огляду на зазначене, оскільки квартира з будівельним номером АДРЕСА_1 , вже не була вільною, дії обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс «Олімпійський-4» щодо укладення договору від 10.09.2021 року з ОСОБА_4 (в подальшому за договором відступлення прав вимоги ОСОБА_2 ) та видачі документів ОСОБА_2 для реєстрації нею права власності на спірну квартиру є неправомірними, такими діями порушуються майнові права ОСОБА_1 , який є першим власником спірної квартири.
У разі участі особи у діяльності кооперативу документом, що підтверджує набуття у власність членом кооперативу завершеного будівництвом об'єкту є видана таким кооперативом довідки про членство особи в кооперативі та внесення таким членом кооперативу пайового внеску в повному обсязі.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.
Враховуючи, що у ОСОБА_1 є документи що підтверджують набуття у власність членом кооперативу завершеного будівництвом об'єкта, зокрема договір пайової участі у будівництві №К-37/10 від 11.08.2021 року та Довідка від 11.08.2021 року про сплату пайового внеску в повному обсязі, право власності на спірну квартиру у нього виникло з часу отримання довідки від 11.08.2021 року.
Будинок в якому розташована спірна квартира було введено в експлуатацію 29 серпня 2023 року, що підтверджується відповідним Сертифікатом, тобто фактично через два роки після отримання ОСОБА_1 довідки від 11 серпня 2021 року про сплату пайового внеску в повному обсязі. Після введення будинку в експлуатацію, ОСОБА_1 вчинивши дії щодо реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_4 , виявив що право власності на дану квартиру зареєстровано за ОСОБА_2 .
Встановивши, що будинок АДРЕСА_10 збудований та прийнятий в експлуатацію, ОСОБА_1 , згідно Довідки від 11.08.2021 року про сплату пайового внеску в повному обсязі, виконав свої зобов'язання за договором про дольову участь у фінансуванні житлового будівництва, однак ОК «Житловий комплекс «Олімпійський-4» не визнає права власності позивача, видавши документи на оформлення права власності на спірну квартиру ОСОБА_2 , якою пізніше ОСОБА_1 укладено договір та сплачено пайовий внесок за спірну квартиру, колегія суддів дійшла висновку про необхідність задоволення позову ОСОБА_1 . Державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_5 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 2860028368040 слід скасувати. Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_5 .
У постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц Велика Палата Верховного Суду зазначила, що визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони - покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на квартиру.
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки апеляційний суд дійшов висновку про задоволення позову, судові витрати, у вигляді судового збору, сплачені ОСОБА_1 за подання позову, апеляційної скарги в розмірі 32702,40 грн, необхідно стягнути на його користь із ОСОБА_2 , обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс «Олімпійський 4» по 16351,20 грн. з кожного.
Керуючись ст. ст. 374, 376, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд -
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 21 травня 2025 року скасувати, та ухвалити нове рішення.
Позов ОСОБА_1 задовольнити.
Скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_5 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 2860028368040.
Визнати за ОСОБА_1 . право власності на квартиру АДРЕСА_5 .
Стягнути з ОСОБА_2 , обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс «Олімпійський 4» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі по 16351,20 грн. з кожного.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, проте може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 05 лютого 2026 року.
Судді Т.О. Янчук
Л.М. Грох
О.І. Ярмолюк