вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"27" січня 2026 р. Справа№ 910/8953/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Тищенко А.І.
суддів: Мальченко А.О.
Михальської Ю.Б.
секретар судового засідання: Романенко К.О.,
за участю представників учасників справи: згідно протоколу судового засідання від 27.01.2026,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ДК Інвестсистем»
на рішення Господарського суду міста Києва
від 23.09.2025 (повний текст складено 02.10.2025)
у справі №910/8953/25 (суддя Демидов В.О.)
за позовом Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДК Інвестсистем»
про стягнення 1 889 465, 35 грн,
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2025 року Київська міська рада звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДК Інвестсистем» про стягнення 1 889 465, 35 грн заборгованості.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не сплачував орендну плату за користування земельною ділянкою площею 0,7288 га з кадастровим номером 8000000000:79:144:0060, яка знаходиться за адресою: по просп. Валерія Лобановського, 190 у Голосіївському районі міста Києва, а тому позивач звернувся з вимогою про стягнення з відповідача на підставі ст. 1212 Цивільного кодексу України безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою за період з 04.07.2024 по 15.07.2025 у сумі 1 889 465, 35 грн.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та його мотиви
Рішенням Господарського суду міста Києва від 23.09.2025 у справі №910/8953/25 позов задоволено повністю.
Присуджено до стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «ДК ІНВЕСТСИСТЕМ» на користь Київської міської ради безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,7288 га, кадастровий номер 8000000000:79:144:0060 на просп. Валерія Лобановського, 190 у Голосіївському районі міста Києва за період з 04.07.2024 по 15.07.2025 у сумі 1 889 465, 35 грн та судовий збір у сумі 22 673, 58 грн.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідач, як власник об'єкту нерухомого майна протягом спірного періоду користувався земельною ділянкою за відсутності оформленого згідно з вимогами чинного законодавства права користування земельною ділянкою, у зв'язку з чим місцевий бюджет недоотримував кошти у вигляді орендної плати за використання землі, а тому відповідач є фактичним користувачем спірної земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок позивача - власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею. Відтак, відповідач зобов'язаний повернути ці кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги, письмових пояснень та узагальнення їх доводів
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі, мотивуючи свої вимоги тим, що оскаржуване рішення було прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального права та неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для правильного вирішення справи.
Скаржник зазначає, що суд безпідставно прирівняв володіння об'єктом нерухомості до користування всією земельною ділянкою, не встановив період фактичного користування, дату набрання чинності новою нормативною грошовою оцінкою та неправильно застосував ставки орендної плати (3% замість 5%) на період будівництва.
Узагальнені доводи додаткових пояснень на апеляційну скаргу
Заперечуючи проти апеляційної скарги, позивач подав додаткові пояснення у справі, у яких просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги, оскаржуване рішення залишити без змін, наголошуючи на законності та обґрунтованості останнього.
Обставини справи встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
Як підтверджено матеріалами справи, відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 13.03.2025 №НВ-0000523232025 державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:144:0060 площею 0,7288 га, цільове призначення: 02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури на просп. Валерія Лобановського, 190 у Голосіївському районі міста Києва, проведена 15.10.2008 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 03.10.2007.
Земельна ділянка сформована та є об'єктом цивільних прав з 15.10.2008.
Згідно з інформаційною довідкою від 18.07.2025 №435922370 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на земельній ділянці розташоване нерухоме майно, а саме: комплекс будівель загальною площею 1947,1 кв.м. (будівля лазні, А, площею 1679,9 кв.м., будівля котельної, площею 162,1 кв.м., будівля гаражу, В, площею 105,1 кв.м.), реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1205828380000, право власності на нерухоме майно зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22.03.2017, номер відомостей про речове право 19621544; а також будівля трансформаторної підстанції №1816 (літера В), загальною площею 17 кв.м., реєстраційний номер об'єкта у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24.11.2023, номер відомостей про речове право 52667413, що перебуває у приватній власності Товариства з обмеженою відповідальністю «ДК Інвестсистем».
Київською міською радою ухвалено рішення від 04.07.2024 №1749/9715 «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «ДК Інвестсистем» земельної ділянки в оренду на просп. Валерія Лобановського, 190 у Голосіївському районі міста Києва».
Згідно з вказаним рішенням затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю «ДК Інвестсистем» для реконструкції комплексу будівель в житловий комплекс з вбудовано-прибудованими об'єктами ринкової інфраструктури з подальшою їх експлуатацією та обслуговуванням за адресою: проспект Лобановського, 190 у Голосіївському районі м. Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код виду цільового призначення - 02.10, заява ДЦ від 08.04.2024 №72361-008484544-031-03, справа №748077396);
Змінено цільове призначення земельної ділянки площею 0,7288 га (кадастровий номер 8000000000:79:144:0060) на просп. Валерія Лобановського, 190 у Голосіївському районі міста Києва та дозволено її використання з кодом виду цільового призначення - 02.10, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної ринкової інфраструктури;
Передано Товариству з обмеженою відповідальністю «ДК Інвестсистем», за умови виконання п. 4 цього рішення, в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,7288 га (кадастровий номер 8000000000:79:144:0060) (код виду цільового призначення - 02.10, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури) на просп. Валерія Лобановського, 190 у Голосіївському районі міста Києва у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно (право власності на нерухоме майно зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22.03.2017, номер відомостей про речове право 19621544; 24.11.2023, номер відомостей про речове право 52667413).
Станом на день подачі позовної заяви договір оренди земельної ділянки не укладено, орендна плата не сплачувалася.
Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 18.07.2025 №НВ-9971253752025 вартість земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:144:0060 становить 38 617 670, 54 грн.
Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 13.03.2025 №НВ-0000523232025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:144:0060 на дату її проведення становить 34 481 137, 05 грн.
За даними Головного управління ДПС у м. Києві (лист від 16.07.2025 №20943/5/26-15-04-15-03) Товариство з обмеженою відповідальністю «ДК Інвестсистем» не подавало податкові декларації по платі за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) та не сплачувало плату за землю за 2024-2025 роки до Центральної ДПІ м. Києва (Голосіївський район).
Враховуючи наведене, позивач звернувся до суду з позовом про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,7288 га, кадастровий номер 8000000000:79:144:0060, яка знаходиться за адресою: по просп. Валерія Лобановського, 190 у Голосіївському районі міста Києва за період з 04.07.2024 по 15.07.2025 у сумі 1 889 465,35 грн на підставі ч. 1 ст. 1212 Цивільного кодексу України.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови
У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Суд, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, заслухавши пояснення представників сторін, дійшов висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, з таких підстав.
Згідно з частиною 1 статті 143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.
Частиною 1 статті 1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що територіальна громада - жителі, об'єднані постійним проживанням у межах села, селища, міста, що є самостійними адміністративно-територіальними одиницями, або добровільне об'єднання жителів кількох сіл, що мають єдиний адміністративний центр.
Право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.
Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» місцеве самоврядування в Україні - це гарантоване державою право та реальна здатність територіальної громади - жителів села чи добровільного об'єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища, міста - самостійно або під відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.
Згідно зі статтею 8 Закону України «Про охорону земель» до повноважень обласних рад у галузі охорони земель належить, зокрема, забезпечення реалізації державної політики щодо використання та охорони земель, участь у реалізації загальнодержавних програм щодо використання та охорони земель на відповідній території, затвердження та участь у реалізації регіональних програм щодо використання та охорони земель, підвищення родючості ґрунтів, вирішення інших питань у галузі охорони земель відповідно до закону.
З аналізу вказаних норм законодавства вбачається, що державою гарантується належне функціонування місцевого самоврядування, матеріальною основою якого є, у тому числі, земля, правомочності власника щодо якої від імені та виключно в інтересах територіальної громади виконує відповідна рада.
Згідно зі статтею 80 Земельного кодексу України суб'єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, незалежно від того, зареєстрована земельна ділянка за територіальною громадою чи ні.
Статтею 206 Земельного кодексу України встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
За умовами частини другої статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому згідно з пунктом «д» частини першої статті 156 цього Кодексу власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.
Згідно з пунктом 2 частини другої статті 22 Цивільного кодексу України збитками є доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).
За змістом вказаних приписів Цивільного та Земельного кодексів України відшкодування шкоди (збитків) є заходом відповідальності, зокрема, за завдану шкоду майну чи за порушення прав власника земельної ділянки.
Предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв'язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до частин першої та другої статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.
За змістом приписів глав 82 і 83 Цивільного кодексу України для деліктних зобов'язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов'язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов'язаннях. Натомість для кондикційних зобов'язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
Отже, обов'язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов'язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.
Тобто, незалежно від наявності вини, сам факт несплати за користування земельною ділянкою у встановленому законодавчими актами розмірі свідчить про втрату позивачем майна, яке у спірних правовідносинах підпадає під визначення Європейського суду з прав людини «виправдане очікування» щодо отримання можливості ефективного використання права власності.
При цьому, суд зазначає, що відновлення порушених прав позивача за таких обставин і в такий спосіб не створює жодних необґрунтованих, додаткових або негативних наслідків, оскільки предметом позову є стягнення грошових коштів, які мали бути сплачені за звичайних умов землекористувачем.
Таким чином, суд дійшов висновку про необхідність застосування до спірних правовідносин саме приписів статей 1212-1214 Цивільного кодексу України. (Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17.)
Частина перша статті 93 Земельного кодексу України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов'язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт «в» частини першої статті 96 Земельного кодексу України).
Згідно зі статтею 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Водночас за змістом статті 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Правовий механізм переходу прав на землю, пов'язаний із переходом права на будинок, будівлю або споруду, визначено у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України.
За приписами статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків та об'єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).
Відповідно до статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Отже, за змістом вказаних положень виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.
Проте, з реєстрацією права власності на споруду у власника виникає право користування земельною ділянкою, на якій розміщена така споруда, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
При цьому, вирішуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у рішенні, суд враховує, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. У справі «Трофимчук проти України» Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не можна розуміти як вимогу детально відповідати на кожен довід. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Стаття 129 Конституції України відносить до основних засад судочинства змагальність сторін.
За загальним правилом обов'язок доказування певних обставин покладається на особу, яка посилається на ці обставини. Обов'язок доказування та подання доказів розподіляється між сторонами, виходячи з того, хто посилається на юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення. Це стосується позивача, який повинен доказати факти, на підставі яких пред'явлено позов, а також відповідача, який має можливість доказувати факти, на підставі яких він будує заперечення проти позову.
Відповідно до положень ст. 76 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч.1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України).
Згідно з частиною 1 статті 79 Господарського процесуального кодексу України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Необхідність доводити обставини, на які учасник справи посилається як на підставу своїх вимог і заперечень в господарському процесі є складовою обов'язку сприяти всебічному, повному та об'єктивному встановленню усіх обставин справи, що передбачає, зокрема подання належних доказів, тобто таких, що підтверджують обставини, які входять у предмет доказування у справі, з відповідним посиланням на те, які обставини цей доказ підтверджує.
Відповідно до положень статті 79-1 Земельного кодексу України визначення площі земельної ділянки, її конфігурація визначається під час формування земельної ділянки та внесення відомостей про неї до Державного земельного кадастру з присвоєнням кадастрового номеру. Саме площа сформованої земельної ділянки використовується для визначення розміру коштів, які власник нерухомого майна має сплатити за користування такою земельною ділянкою без оформленого права на неї.
За приписами частини 9 статті 79-1 Земельного кодексу України саме з моменту державної реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі та присвоєння їй кадастрового номера така земельна ділянка є сформованою та може бути об'єктом цивільних прав, зокрема може бути передана в оренду власнику нерухомого майна.
За своєю правовою природою безпідставно збережені кошти за користування земельною ділянкою без оформленого права на неї є орендною платою за землю, тобто, це ті кошти, які мав би сплатити власник нерухомого майна в разі укладення договору оренди землі, на якій знаходиться його нерухоме майно.
В оренду може бути передана лише сформована земельна ділянка, тобто з визначеною площею, межами та конфігурацією.
Верховний Суд у постанові від 16.06.2021 у справі №922/1646/20, у постанові від 04.03.2021 у справі №922/3463/19, у постанові від 05.08.2022 у справі №922/2060/20, у постанові від 04.10.2022 у справі №922/1717/20, у постанові від 16.11.2022 у справі №922/519/20 із посиланням на положення статті 79-1 Земельного кодексу України викладав позицію, відповідно до якої для розрахунку безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою без оформленого права оренди має використовуватись площа сформованої земельної ділянки.
Як вже зазначалось, земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:79:144:0060 площею 0,7288 га, цільове призначення: 02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури на просп. Валерія Лобановського, 190 у Голосіївському районі міста Києва, як об'єкт цивільних прав, сформована та зареєстрована у Державному земельному кадастрі 15.10.2008.
Таким чином, судом встановлено, що у користуванні відповідача перебуває сформована земельна ділянка, із визначеною площею, присвоєним кадастровим номером та адресою, отже зазначена земельна ділянка цілком відповідає ознакам об'єкта цивільних прав, може виступати у якості предмета відповідного договору купівлі-продажу та/чи оренди.
Тобто, вищевикладене не передбачає стягнення з власника нерухомого майна коштів за користування вже сформованою земельною ділянкою лише з урахуванням площі виключно під його нерухомим майном. Подібне стягнення позбавить територіальну громаду, як власника земельних ділянок, надходжень до місцевого бюджету, які могли бути спрямовані на задоволення потреб нашої громади, а також дозволить власникам нерухомого майна продовжити користуватися всією площею сформованої земельної ділянки, заразом у частині площі, яку не займає нерухоме майно на безоплатній основі, зважаючи на те, що територіальна громада, як власник земельної ділянки, не зможе надати в оренду частину землі, яка не є об'єктом цивільних прав, тобто не є сформованою.
Отже, твердження відповідача, що останній мав сплачувати за користування вже сформованої земельної ділянки з урахуванням площі виключно під його нерухомим майном, а саме 1 964, 1 кв. м., відхиляються судом як безпідставні.
Так, за розрахунком позивача розмір збережених відповідачем коштів за період з 04.07.2024 по 15.07.2025, який підлягає відшкодуванню позивачу відповідачем, становить 1 889 465, 35 грн.
Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частина 1 статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.
Згідно зі статтею 14 Податкового кодексу України плата за землю - це обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Відповідач не є власником або постійним землекористувачем земельної ділянки, а тому не є суб'єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього, як землекористувача, є орендна плата (стаття 14.1.72 Податкового кодексу України).
Податковим кодексом України визначено, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є обов'язковим платежем, а його розмір визначається на підставі законодавчих актів, тобто є регульованою ціною (статті 14.1.125, 14.1.136, 288.5 Податкового кодексу України).
Згідно з пунктом 284.1 статті 284 Податкового кодексу України органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю, що сплачується на відповідній території.
Відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, рішення ради щодо затвердження нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирає чинності з 1 січня планового бюджетного періоду, якщо таке рішення було офіційно оприлюднене до 15 липня року, що передує цьому періоду. Якщо ж рішення оприлюднено після 15 липня, воно застосовується з 1 січня наступного за плановим бюджетного періоду.
Згідно з частиною 7 статті 21 Закону України «Про Державний земельний кадастр» відомості про нормативну грошову оцінку земель вносяться до Державного земельного кадастру на підставі технічної документації з такої оцінки.
Згідно з частиною 1 статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Відповідно до частин 1, 2 статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років.
Статтею 20 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.
Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною і міською радою.
Відповідно до частини 3 статті 23 Закону України «Про оцінку земель» витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Отже, нормативна грошова оцінка є основою для визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності (Аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 28.01.2019 у справі № 922/3782/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17).
Так, згідно з витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 18.07.2025 №НВ-9971253752025 вартість земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:144:0060 на 2025 рік становить 38 617 670, 54 грн.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 13.03.2025 №НВ-0000523232025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:144:0060 на дату її проведення (2024 рік) становить 34 481 137, 05 грн.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі №905/1680/20 зазначила, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.
Як встановлено судом першої інстанції, відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 13.03.2025 № НВ-0000523232025, земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:79:144:0060 належить до земель з видом цільового призначення - 02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.
Ставка орендної плати визначається за період 04.07.2024-31.12.2024 - відповідно до додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2024 рік» від 14.12.2023 №7531/7572; 01.01.2025 - 15.07.2025 - відповідно до додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2025 рік» від 05.12.2024 №426/10234, де визначені розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки). До земель з видом цільового призначення - 02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (нежитлове використання) застосовується ставка орендної плати - 5%.
Згідно з інформаційною довідкою від 18.07.2025 №435922370 (а.с. 13 том. 1) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на земельній ділянці розташовано нерухоме майно, а саме: комплекс будівель загальною площею 1947,1 кв.м (будівля лазні, А площею 1679,9 кв.м, будівля котельні, Б площею 162,1 кв.м, будівля гаражу, В площею 105,1 кв.м), реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1205828380000, право власності на нерухоме майно зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22.03.2017, номер відомостей про речове право 19621544; а також будівля трансформаторної підстанції №1816 (літера В) загальною площею 17 кв.м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 946497580000, право власності на нерухоме майно зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24.11.2023, номер відомостей про речове право 52667413, що перебуває у приватній власності Товариства з обмеженою відповідальністю «ДК Інвестсистем».
Отже, з врахуванням вищевикладеного, Київською міською радою при застосуванні відсоткової ставки 5% було враховано цільове призначення земельної ділянки, а саме нежитлового використання.
Таким чином, твердження відповідача, що об'єкт перебуває у стадії будівництва, не підтверджується жодними доказами та протирічить інформації, що міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до розрахунку розміру орендної плати, наданого позивачем та перевіреного судом першої інстанції, розміру неотриманих доходів користування земельною ділянкою розраховано за ставками орендної плати у розмірі відповідно 5% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок та складає: 1 889 465, 35 грн.
Матеріалами справи підтверджується, що відповідач, як власник об'єкта нерухомого майна, користувався земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розміщено, за відсутності оформленого у спірному періоді (з 04.07.2024 по 15.07.2025) відповідно до вимог чинного законодавства права користування цією земельною ділянкою, не сплачуючи орендну плату.
Отже, відповідач, як фактичний користувач земельною ділянкою, без достатньої правової підстави за рахунок позивача, який є власником земельної ділянки, зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, тобто орендну плату, тому зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки - позивачу на підставі статей 1212 та 1214 Цивільного кодексу України, в розмірі 1 889 465, 35 грн, за розрахунком позивача, перевіреного судом.
Колегія суддів вважає рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному та повному і об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
У викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов'язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.05.2020 у справі № 909/636/16.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N303-A, п. 29).
Отже, з огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд надав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
При цьому, слід зазначити, що іншим доводам апелянта оцінка судом не надається, адже, вони не спростовують встановлених судом обставин, та не впливають на результат прийнятого рішення.
Враховуючи вищевикладене, апеляційний господарський суд погоджується із висновками місцевого суду як законними, обґрунтованими обставинами й матеріалами справи, детальний аналіз яких, як і нормативне обґрунтування прийнятого судового рішення наведено місцевим судом, підстав для скасування його не знаходить. Доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог, як безпідставні й необґрунтовані не заслуговують на увагу, оскільки не підтверджуються жодними доказами по справі й не спростовують викладених в судовому рішенні висновків.
Оцінюючи вищенаведені обставини, колегія приходить до висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 23.09.2025 у справі №910/8953/25 обґрунтоване, відповідає обставинам справи і чинному законодавству, а отже, підстав для його скасування не вбачається, у зв'язку з чим апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Згідно зі статтею 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника.
Враховуючи вищевикладене та керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 1 частини 1 статті 275, статтями 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ДК Інвестсистем» на рішення Господарського суду міста Києва від 23.09.2025 у справі №910/8953/25 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду міста Києва від 23.09.2025 у справі №910/8953/25 залишити без змін.
Матеріали справи №910/8953/25 повернути до Господарського суду міста Києва.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст складено: 04.02.2026.
Головуючий суддя А.І. Тищенко
Судді А.О. Мальченко
Ю.Б. Михальська