Справа № 752/16792/24
Провадження № 2/752/520/26
28.01.2026 року м. Київ
Суддя Голосіївського районного суду м. Києва Ольшевська І.О., за участю секретаря судового засідання Білас С.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Києва цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0306/2019-2 від 03.06.2019р. та стягнення грошових коштів, -
присутні:
позивач: не з'явився
представник позивача: Бондарчук З.В. - адвокат (ордер серія АМ №1094975 від 24.07.2024р.)
представник відповідача: Пугач С.В. - адвокат (ордер серія АІ №1741018 від 05.11.2024р.)
третя особа: не з'явилась
ОСОБА_1 звернувся до Голосіївського районного суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0306/2019-2 від 03.06.2019р. та стягнення грошових коштів та просить розірвати Договір про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0306/2019-1 від 03.06.2029р., укладений між позивачем та відповідачем, стягнути з відповідача на свою користь загальну вартість вимірних одиниць об'єкту інвестування за Договором про участь у Фонду фінансування будівництва №74-0306/2019-2 від 03.06.2019р. та Свідоцтва №С74-0306/2019-2 від 27.05.2022р. про участь у фонду фінансування будівництва виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ - черга будівництва) в розмірі 1 299 796,25 грн., 38 993,89 грн. пені, 512 315,86 грн. інфляційні збитки, а також судові витрати.
В обгрунтування позову зазначає, що між 03.06.2019р. управителем ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» та довірителем ФФБ позивачем укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0306/2019-2. Згідно з цим Договором відповідач у відповідності до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Правил Фонду фінансування будівництва, затверджених наказом відповідача №20 від 06.06.2018р., замовляє і фінансує за рахунок коштів ФФБ виду
А ЖК «Паркова долина» (нині А ЖК «Голосіївська долина») (ІІ черга будівництва) спорудження об'єкту будівництва житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , а забудовник ТОВ «Строй Сіті-Кепітал» зобов'язується збудувати об'єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об'єкти інвестування установникам на умовах та у строки, встановлені в цій Угоді, у свою чергу, позивач, як довіритель, зобов'язався, зокрема, своєчасно та в повному обсязі вносити грошові кошти до ФФБ, дотримуватись графіку внесення коштів. Позивач зазначає, що на підставі Договору здійснив внесок у розмірі 1 299 796,25 грн. за 59,51 кв.м. та отримав Свідоцтво «С74-0306/2019-2 від 27.05.2022р. про участь у фонді фінансування будівництва виду А ЖК «Голосіївська долина». В подальшому позивачу стало відомо про те, що постановою Північного апеляційного господарського суду по справі №910/10860/21 від 09.02.2023р. розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 га, яка розташована по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004), укладений між Київською міською радою та ПАТ «АТП 13058», що автоматично припиняє дію Договір на будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 від 16.07.2020р., укладений між орендарем земельної ділянки ПАТ «АТП 13058» та забудовником ТОВ «Строй Сіті Кепітал», договір управителя із забудовником №74-06/06/18 від 06.06.2018р. та договір передання функцій забудовника. У зв'язку з цим, як зазначає позивач, ним було призупинено подальше внесення коштів до ФФБ згідно графіку, визначеного у Свідоцтві про участь у ФФБ №С74-0306/2019-2 від 27.05.2022р. Більше того, 02.03.2022р. відповідачем у месенджер Telegram у групі «ЖК Голосіївська долина» оприлюднена інформація про те, що з 01.03.2022р. відповідач призупиняє вимоги по всіх платежах, які пов'язані з оплатою придбаних квартирних метрів у їх проектах, термін не визначений, ніяких штрафів та пені, звісно не буде. Також позивач зазначає, що відповідачем було допущено ряд порушень, які унеможливлюють виконання умов Договору про участь у Фонді фінансування будівництвом, а саме ст. 16 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майно при будівництві житла та операціях з нерухомістю», оскільки відповідач не мав право відкривати фінансування об'єкта будівництва без наявності документів, що підтверджують право спорудження на земельній ділянці об'єкту житлового будівництва; ч. 6 ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», так як містобудівні умови та обмеження на об'єкт не видавалися; п. 1 гл. 1 розділу ІІ Ліцензійних умов №135 в частині невиконання вимог ч. 11 та 12 ст. 11, ст. 8 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», абз. 2 п. 10 розділу V Положення №274, а саме: зберігання оперативних резервів фондів фінансування будівництва на рахунках, відкритих у небанківській фінансовій установі згідно Розпорядження Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках №49-ДУМ від 14.04.2023р., тобто відповідач, як управитель не зберіг та незаконно вивів з рахунків грошові кошти довірителів; відповідно до постанови Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку про накладення санкцій за правопорушення на ринках капіталу та організованих товарних ринках №188-ДУМ від 12.09.2023р. відповідачу зупинена дія ліцензії на провадження
професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, виданої відповідно до Розпорядження Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг від 18.06.2023р. №1903, тому в силу ст. 4 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» відповідач позбавлений прав, як управитель, використовувати отримані в управління кошти на спорудження об'єктів будівництва за умовами договору, а також здійснення контролю за дотриманням забудовником умов та зобов'язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва; в порушення Правил ФФБ відповідач, як управитель, здійснював неналежний контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов'язань за договором, укладеним між управителем і забудовником, що призвело до збільшення строків будівництва більш ніж на 90 днів. Позивач вважає, що з урахуванням вказаних обставин та порушення відповідачем зобов'язань, наявні всі підстави для розірвання Договору про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0306/2019-2 від 03.06.2019р. та стягнення з відповідача сплачених позивачем за цим Договором коштів у розмірі 1 299 796,25 грн., на які позивачем нарахована пеня та інфляційні збитки на підставі норм Закону України «Про захист прав споживачів» та ст. 625 Цивільного кодексу України.
Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 13.08.2024р. відкрито провадження в даній справі, постановлено розглядати її в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.
Відповідач підготував та надав до матеріалів справи відзив на позовну заяву, за яким просить відмовити в задоволенні позовних вимог. На думку відповідача, позивачем обрано неналежний спосіб захисту та, виходячи зі змісту позовних вимог, ним порушуються умови укладеного Договору про участь у ФФБ. Відповідач вважає, що вимоги про розірвання Договору не є спірними, оскільки Договором передбачено певний порядок його розірвання за ініціативи як довірителя, та і управителя Фонду. При виконанні стороною Договору певних дій (повідомлення сторони про намір розірвання договору, тощо) відбувається розірвання Договору в порядку та на умовах, які погоджені сторонами Договору. Як положеннями Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», так і умовами Договору про участь у ФФБ, а також Правилами ФФБ механізми розірвання Договору, а також повернення коштів довірителю у зв'язку з відкріпленням відповідних вимірних одиниць об'єкту інвестування через припинення участі у ФФБ, є чітко визначеними. Сума коштів, яка підлягає поверненню довірителю, повертається довірителю протягом п'яти днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об'єкта інвестування або після введення об'єкта будівництва в експлуатацію, з огляду на що вимога про стягнення коштів, як вказує відповідач, є безпідставною. Відповідач наголошує, що ч. 9 ст. 20 Закону передбачено, що для ФФБ виду А виплата коштів довірителю не може здійснюватися за рахунок іншого Фонду фінансування будівництва або власного майна управителя. Відповідач зазначає, що він не заперечує щодо використання свого права позивачем у частині розірвання умов Договору та повернення грошових
коштів, однак, як вказує, розірвання має бути здійснено в письмовій формі на умовах Договору про участь у ФФБ та у відповідності до норм Закону. Також відповідач звертає увагу на те, що станом на дату відкриття відповідачем фонду фінансування будівництва виду А «ЖК Голосіївська долина» було дотримано всіх законодавчих вимог до створення ФФБ та забудовника, а також повністю дотримано умов укладення Договору управителем із забудовником для спорудження відповідного об'єкту будівництва. У забудовника були наявні всі відповідні до Закону дозвільні документи, ліцензія на будівельні роботи, право користування земельною ділянкою для зведення на ній об'єкту будівництва. При цьому, на дату відкриття ФФБ Законом не передбачалось вимоги до забудовника щодо зміни цільового призначення земельної ділянки. Фонд фінансування будівництва було створено відповідачем за наявності всіх законних підстав для цього, залучення коштів довірителів відбувалось виключно в рамках укладених договорів про участь у ФФБ, із дотриманням їх умов, а також Правил ФФБ та Закону. Відповідач звертає увагу на те, що ним або його уповноваженими особами жодних офіційних оголошень про призупинення вимог по всіх платежах, які пов'язані з оплатою придбаних квадратних метрів у їх проектах, на невизначений термін та незастосування штрафів та пені не публікувалось ні на сайті управителя, ні безпосередньо на дошці оголошень для довірителів. Рішенням НКЦПФР від 16.05.2022р. за №381 «Про внесення змін до рішення Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 08.03.2022р. №144» управителем ФФБ було розблоковано діяльність щодо фінансування будівництва. Фактичне відновлення будівництва станом на сьогоднішній день на об'єктів будівництва відсутнє з підстав, що не залежать від відповідача. Відповідач, як управитель ФФБ, з метою вжиття заходів запобігання порушенню строків будівництва та забезпечення виконання забудовником його обов'язків зі спорудження об'єкту будівництва, неодноразово звертався до забудовника з листами з вимогами надання забудовником звітів про виконані будівельні роботи на об'єкті будівництва, термінів виконання робіт. Крім того, управителем ініціювалися та велися численні переговори, спрямовані на виявлення причин затримки будівництва, а також надання пропозицій щодо усунення проблемних питань із дозвільними документами, які виникали в забудовника у процесі спорудження об'єкта будівництва. Такі звернення управителя були проігноровані, а результати перемовин не дали належного результату. Як зазначає відповідач, він не може вплинути на ведення об'єкта будівництва в експлуатацію, але ним були застосовані засоби впливу у вигляді припинення фінансування з метою захисту прав і інтересів інвесторів - довірителів, у тому числі, але не виключно і позивача. Також відповідач навіть при зупиненні Комісією дії його ліцензії має право та обов'язок з виконання раніше взятих на себе зобов'язань, у тому числі, щодо залучення коштів за раніше укладеними договорами про участь у ФФБ. До того ж, станом на сьогоднішній день відповідачем оскаржуються в судовому порядку відповідні рішення та постанови Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку. Станом на сьогодні, як вказує відповідач, у нього перед позивачем відсутні будь-які грошові зобов'язання, а тому також немає підстав для стягнення пені та інфляційних збитків.
У відповіді на відзив позивач підтримав свою позицію та просив відхилити
доводи відповідача, наведені у відзиві, додатково зазначивши, зокрема, що вживав заходи досудового порядку вирішення спору, направивши 13.07.2024р. на адресу відповідача заяву про розірвання Договору та повернення коштів. Виходячи з отриманої відповіді, стало зрозуміло, що відповідач добровільно не поверне кошти, а тому було прийнято рішення звернутись до суду.
Відповідачем надано заперечення на відповідь на відзив, яке він просить врахувати при розгляді справи.
Також позивачем подавалась додаткові письмові пояснення на підтвердження своєї правової позиції.
Ухвалою суду від 21.04.2025р. закрито підготовче провадження, призначено справу до судового розгляду по суті.
Дослідивши матеріали цивільної справи, всебічно, повно та об'єктивно з'ясувавши всі фактичні обставини справи, що мають істотне значення для правильного вирішення справи по суті та на яких ґрунтується позовні вимоги, оцінивши докази на предмет належності, достовірності та допустимості у їх сукупності, заслухавши думку представників сторін, судом встановлено наступне.
03.06.2019р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», як управителем, та ОСОБА_1 , як довірителем, укладено Договір №74-0306/2019-2 про участь у Фонді фінансування будівництва, за умовами якого довіритель зобов'язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об'єкта інвестування), а управитель зобов'язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим Договором, Правилами Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК Паркова долина» (ІІ - черга будівництва), затвердженими наказом Директора Управителя №20 від 06.06.2018р., Договором між забудовником та управителем №74-06/06/18 від 06.06.2018р. та чинним законодавством України.
Згідно з п. 1.2. Договору Фонд фінансування будівництва є Фондом фінансування будівництвом виду А «ЖК Паркова долина» (ІІ-черга будівництва), де поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, споживчі властивості об'єкта інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, яким на дату підписання цього Договору є Товариство з обмеженою відповідальністю «Укрбуд Девелопмент». При цьому забудовник приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва.
Згідно з п. 1.3. Договору фізична або юридична особа стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з Управителем ФФБ договору про участь у ФФБ.
Пунктом 1.4. Договору визначено, що при здійсненні управління майно для досягнення мети цього Договору управитель діє від свого імені в інтересах довірителів та дотримується встановлених Правилами ФФБ та цим Договором обмежень щодо окремих дій з управління цим майном і обмежень права довірчої власності.
У пункті 1.9. Договору визначений опис об'єкта інвестування, що підлягає передачі довірителю в порядку та на умовах цього Договору після завершення будівництва, а саме: об'єкт будівництва - житловий комплекс, що розташований за
адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004); об'єкт інвестування - квартира; номер секції - 1, поверх розташування - 2; кількість кімнат в об'єкті інвестування - 2; номер об'єкту інвестування - 1; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об'єкту інвестування - 63,65 кв.м.; планово-орієнтований термін введення об'єкта будівництва в експлуатацію - 31 грудня 2020р.; планово-орієнтований термін здачі об'єкта будівництва під заселення - 31 березня 2021р.
Пунктом 2.1. Договору визначені права та обов'язки управителя, серед яких, зокрема, прийняти від довірителя у довірчу власність грошові кошти на рахунок ФФБ для фінансування спорудження об'єкта будівництва; після внесення довірителем коштів до ФФБ закріпити за довірителем конкретний об'єкт інвестування та вилучити цей об'єкт з переліку об'єктів інвестування, що є у пропозиціях управителя, для виключення можливості закріплення цього об'єкта за іншими довірителями, якщо довіритель бере на себе зобов'язання для подальшого внесення коштів до ФФБ; після внесення довірителем коштів до ФФБ закріпити за довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об'єкту інвестування з урахуванням поточної ціни вимірної одиниці інвестування; використовувати грошові кошти довірителя, отримані в довірчу власність, для фінансування спорудження об'єкта будівництва в межах, передбачених чинним законодавством; особисто здійснювати управління грошовими коштами довірителя, не передавати права по цьому Договору іншим особам; видавати довірителю Свідоцтво про участь у ФФБ після внесення довірителем коштів до ФФБ; передати довірителю, в разі, якщо він повністю проінвестує закріплений за ним об'єкт інвестування, майнові права на цей об'єкт інвестування за Договором про уступку майнових прав; письмово повідомити довірителя про внесення змін до умов Договору управителя із замовником щодо перенесення строків здачі в експлуатацію об'єкта будівництва більш ніж на 90 днів та у випадку зміни забудовника.
За п. 2.2. Договору зазначені права та обов'язки довірителя, серед яких, виконувати Правила ФФБ; своєчасно та в повному обсязі на умовах цього Договору вносити грошові кошти до ФФБ; узгодити з управителем графік подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ шляхом підписання Свідоцтва про участь у ФФБ на умовах цього Договору; дотримуватись графіка внесення до ФФБ коштів, визначеного у Свідоцтві про участь у ФФБ, за сумами та строками; відмовитись від участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання Договору про участь у ФФБ та отримати з ФФБ кошти на умовах, передбачених цим Договором та Правилами ФФБ.
Згідно з п. 5.8. Договору довіритель передає в довірчу власність управителя грошові кошти в розмірі 1 253 905,00 грн. у порядку, встановленому графіком внесення до ФФБ коштів, який є невід'ємною частиною цього Договору. Це є орієнтовна загальна вартість об'єкта інвестування на день укладення Договору.
Згідно з п. 5.9. Договору кошти до ФФБ у розмірі не менше 25% від орієнтовної загальної вартості об'єкта інвестування на день укладення цього Договору, що становить 313 476,25 грн., довіритель повинен внести протягом 8 днів з дня підписання цього Договору, тобто по 11.06.2019р. включно.
Відповідно до п. 5.10. Договору після внесення довірителем першої частки
коштів у ФФБ управитель видає довірителю Свідоцтво про участь у ФФБ, що є підтвердженням участі довірителя у ФФБ, у якому вказується графік подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ.
Як вбачається, позивачу, як довірителю, було видано Свідоцтво №С74-0306/2019-2 від 27.05.2022р. про участь у фонді фінансування будівництва виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ - черга будівництва), в якому зазначено, що сума коштів, що передана довірителем в управління управителю, складає 1 299 796,25 грн.; кількість закріплених за довірителем одиниць об'єкту інвестування - 59,51 кв.м. Графік подальшого внесення довірителем коштів до фонду фінансування будівництва: 30.04.2022р. - 4,14 кв.м.
Отже, позивачем було сплачено відповідачу згідно Договору суму коштів у розмірі 1 299 796,25 грн.
Згідно Договору №74-16/07/20-1ФЗ передання функцій забудовника від 16.07.2020р., укладеному між ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал», як управителем, ТОВ «Строй Сіті Кепітал», як новим забудовником, управитель передав новому забудовнику функції забудовника по організації спорудження об'єкту будівництва - житловий комплекс по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004).
За Договором №74-16/07/20-2 управителя із забудовником від 16.07.2020р. між ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал», як управителем, та ТОВ «Строй Сіті Кепітал», як забудовником, забудовник зобов'язався за замовленням управителя організувати виготовлення та затвердження у встановленому порядку проектно-кошторисної документації, організувати спорудження об'єкта будівництва на підставі цієї проектно-кошторисної документації, ввести його в експлуатацію та передати об'єкти інвестування довірителям у порядку та у строки, встановлені цим Договором та Правилами ФФБ, а управитель зобов'язався своєчасно здійснювати фінансування обсягу підтвердженого замовлення на будівництво за рахунок залучених до ФФБ коштів довірителів на умовах, визначених цим Договором та Правилами ФФБ.
Також судом встановлено, що постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.02.2023. у справі №910/10860/21 за позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради до Публічного акціонерного товариства «АТП 13058», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмет спору, на стороні відповідача, приватний нотаріус Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Потапов Михайло Юрійович про скасування державної реєстрації, розірвання договору оренди землі позов задоволено, скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18.02.2016р., індексний номер 28320142 та від 01.03.2016р., індексний номер 28522642 та здійснену на їх підставі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди за Публічним акціонерним товариством «АТ 13058» земельної ділянки площею 7,7001 га (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004) по АДРЕСА_1 ; розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001, яка розташована по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004), укладений між Київською міською радою та Публічним акціонерним товариством
«АТ 13058», який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований у реєстрі за №849 від 01.09.2003р.
Листом Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) №018-683 від 06.10.2023р. на звернення Громадської організації «Інвестори «ЖК «Голосіївська долина» повідомлено, що земельна ділянка площею 7,7001 га з кадастровим номером 8000000000:79:286:0004 на АДРЕСА_1 передана в оренду на 25 років ВАТ «АТП 13058» для експлуатації та обслуговування адміністративних будівель і виробничих споруд майнового комплексу (Договір оренди земельної ділянки від 17.12.2003р. №79-6-00170, термін дії до 17.12.2028 року). Розроблений відповідно до законодавства проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для підготовки проекту рішення Київської міської ради про передачу земельної ділянки для будівництва житлового комплексу до Виконавчого органу не надходив. Рішення про передачу ПАТ «АТП 13058» в оренду земельної ділянки для будівництва житлового комплексу або про зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до договору оренди земельної ділянки Київська міська рада не приймала. Станом на сьогодні поштова адреса житловому будинку АДРЕСА_3 (І черга будівництва, 1-й пусковий комплекс) не присвоєна.
Розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 49-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 14.04.2023 року зобов'язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 14.07.2023 року усунути порушення законодавства шляхом розміщення всіх коштів оперативного резерву ФФБ у сумі 3 711 610 978,24 грн на вкладних (депозитних) рахунках у банках.
За постановою №46-ДУМ Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку про накладення санкції за правопорушення на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 14.04.2023р. за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування застосовано у відношенні ТОВ «ФК «Житло-Капітал» санкцію у вигляді штрафу в розмірі 7 060 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, що становить 120 020,00 грн.
Постановою №188-ДУМ Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 12.09.2023 року за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування застосовано відносно ТОВ «ФК «Житло-Капітал» санкцію у вигляді зупинення на строк до 12.03.2024 року дії ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, виданої відповідно до Розпорядження Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг від 18.06.2013р. №1903.
До матеріалів справи відповідачем надано копію наказу №11-ФБ від 10 березня 2022 року «Про припинення фінансування будівництва ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ черга будівництва), за яким наказано припинити
фінансування будівництва житлового комплексу по АДРЕСА_1 , ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ черга будівництва), а також листування відповідача із забудовником ТОВ «Строй Сіті Кепітал» з проханням повідомили, чому будівництво на будівельному майданчику не відновлено, коли планується відновлення будівельних робіт на будівельному майданчику, надати нові планово-орієнтовані строки прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва та планово-орієнтовні строки передачі об'єкта будівництва під заселення, надати належним чином завірені графіки виконання будівельних робіт (листи від 10.05.2024р. №14-10/05/24, від 18.10.2022р. №06-18/10/22, від 05.09.2022р. №06-05/09/22, від 06.07.2022р. №12-06/07/22).
Так, предметом розгляду в даній справі є вимоги про розірвання Договору про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0306/2019-2 від 03.06.2019р. та стягнення сплаченої вартості об'єкта інвестування, у зв'язку з істотним порушенням умов цього Договору відповідачем.
Відповідач не погоджується з такими вимогами та вважає, що як положеннями Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», так і умовами Договору про участь у ФБ, а також Правилами ФФБ механізми розірвання Договору, а також повернення коштів довірителю у зв'язку з відкріпленням відповідних вимірних одиниць об'єкту інвестування через припинення участі у ФФБ є чітко визначеними. При цьому позивачем не здійснювалося будь-яких дій, які передбачені розділом 9 Договору про участь у фонді фінансування будівництвом, які б свідчили про намір розірвати Договір.
У відповідності до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно зі ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Положенням ч. 1 ст. 526 Цивільного кодексу України визначають, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За статтею 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
За приписами ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Тобто ідеться про таке порушення договору однією із сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. При цьому сторона,
яка ставить питання про розірвання договору, має довести наявність істотного порушення договору та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною. Така шкода може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, так і моральної (немайнової) шкоди. Проте йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Відповідно до ч. 1 ст. 1029 Цивільного кодексу України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
Відповідно до ст. 5 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі по тексту рішення Закон) фінансові установи створюють фонди за власною ініціативою в порядку, визначеному цим Законом. Залежно від мети створення фонд може бути: фондом фінансування будівництва; фондом операцій з нерухомістю. Метою створення ФФБ є отримання довірителями ФФБ у власність житла. Метою створення ФОН є отримання доходу власниками сертифікатів цього ФОН, в тому числі шляхом участі спільного інвестора ФОН у фонді фінансування будівництва.
Статтею 6 Закону визначено, що об'єктами управління майном у системі фінансово-кредитних механізмів є ФФБ та ФОН. Об'єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя. Управитель є довірчим власником отриманого ним в управління майна. Управитель здійснює управління майном відповідно до Правил фонду та договору управління майном. Майно, набуте управителем у результаті управління, включається до складу отриманого в управління майна. Кошти учасників фондів, отримані управителем в управління, відокремлюються від іншого майна управителя, а також від коштів інших фондів.
Положення ст. 7 Закону визначають, що управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує частину отриманих коштів у напрямах, зазначених у Правилах. Для ФФБ - це фінансування будівництва, для ФОН - це здійснення операцій з нерухомістю. Решта коштів залишається в управлінні управителя відповідно до Правил фонду. Управителю фонду забороняється укладати договори управління майном з установниками та залучати кошти установників для фінансування спорудження об'єкта будівництва у разі відсутності: у забудовника права на виконання будівельних робіт; державної реєстрації спеціального майнового права на об'єкти інвестування за забудовником; державної реєстрації права довірчої власності на ім'я управителя відповідно до закону. Управителю фонду забороняється укладати договори управління майном з установниками та залучати кошти установників для фінансування спорудження об'єкта будівництва також у разі скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, припинення/зупинення права на виконання будівельних робіт до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності або у разі розірвання (визнання недійсним) договору між забудовником та управителем ФФБ, припинення права власності або користування земельною ділянкою, на якій споруджується об'єкт будівництва.
Згідно зі ст. 9 Закону управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов'язується збудувати один або декілька об'єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору. Такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. Управитель не має права укладати договір із забудовником, який є пов'язаною особою такого управителя.
Відповідно до ч. 2 ст. 12 Закону правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об'єктів інвестування, порядок та умови закріплення об'єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов'язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об'єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.
За ч. 1 ст. 18 Закону управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов'язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об'єктів будівництва та/або об'єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об'єктів будівництва та/або об'єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більш як на 90 днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання.
У ч. 4 ст. 18 Закону йдеться про те, що у разі порушення забудовником строків спорудження об'єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов'язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов'язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.
Таким чином, порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель вправі вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до ФФБ.
Як встановлено вище, згідно укладеного між позивачем та відповідачем Договору планово-орієнтований термін введення об'єкта будівництва в експлуатацію - 31.12.2020р., планово-орієнтовний термін здачі об'єкта будівництва під заселення - 31.03.2021р.
У Свідоцтві №С74-0306/2019-2 від 27.05.2022р. про участь у фонді фінансування будівництва виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ - черга будівництва) зазначено, що планово-орієнтований термін введення об'єкта будівництва в експлуатацію - 30.04.2022р., планово-орієнтовний термін здачі об'єкта будівництва під заселення - 31.07.2022р.
Відповідач не заперечував факт того, що будівництво об'єкта інвестиції позивача не закінчено, будинок не введено в експлуатацію і не передано у право власності останнього станом на сьогодні.
До того ж, згідно наказу відповідача 10.03.2022р. припинено фінансування житлового комплексу по АДРЕСА_1 , ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ-черга будівництва», і також в управителя і забудовника ТОВ «Строй Сіті Кепітал» відсутні права користування земельною ділянкою за вказаною адресою з відповідним цільовим призначенням для будівництва житлового комплексу, що підтверджується постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.02.2023р. у справі №910/10860/21.
Наразі відсутня інформація про погодження нового терміну здачі об'єкта будівництва в експлуатацію.
Враховуючи встановлені обставини, суд приходить до висновку, що позивач належним чином виконував взяті на себе зобов'язання згідно Договору №74-0306/2019-2 про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.06.2018р., у свою чергу, відповідачем допущено істотне порушення умов цього Договору та більше ніж на 3,5 років затримано введення будівництва в експлуатацію та здачу під заселення. До того ж наразі відсутні докази, що будинок повністю споруджено, на противагу встановлено втрату права відповідача та забудовника на користування земельною ділянкою та припинення фінансування будівництва житлового комплексу. У зв'язку з цим наявні підстави для розірвання Договору та стягнення сплачених позивачем коштів у розмірі 1 299 796,25 грн.
Щодо вимог позивача про стягнення з відповідача пені та інфляційних збитків слід зазначити наступне.
У відповідності до ст. 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.
Відповідно до ст. 551 Цивільного кодексу України предметом неустойки може бути грошова сума, рухоме і нерухоме майно. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.
У відповідності до ч. 2 ст. 625 Цивільного кодексу України боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Слід зазначити, що умовами укладеного між сторонами Договору №74-0306/2019-2 про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.06.2019р. не
передбачено відповідальності управителя за порушення термінів введення об'єкта будівництва в експлуатацію, тому суд дійшов висновку про відсутність підстав покладення на відповідача відповідальності за несвоєчасне введення об'єкта в експлуатацію та стягнення з нього 38 993,89 грн пені відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» та 512 315,86 грн інфляційних збитків згідно зі ст. 625 Цивільного кодексу України за період з 28.07.2021 року по 24.07.2024 року.
Також суд звертає увагу на те, що ч. 2 ст. 625 Цивільного кодексу України підлягає застосуванню саме в разі прострочення грошового зобов'язання.
Окрім того зазначає, що факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов'язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за Договором про участь у ФФБ, без доведення, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.
Відповідно до частин першої, третьої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Згідно із частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку про часткове задоволення позовних вимог.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача в дохід держави підлягає до стягнення судовий збір у розмірі 14 209,16 грн. (1 211,20 грн. за немайнову вимогу та 12 997,96 грн. за майнову вимогу).
Керуючись ст.ст. 12, 13, 19, 141, 258, 259, 354 ЦПК України, суд -
1. Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0306/2019-2 від 03.06.2019р. та стягнення грошових коштів задовольнити частково.
2. Розірвати Договір про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0306/2019-2 від 03.06.2019р., укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал».
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 загальну вартість об'єкта інвестування за Договором про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0306/2019-2 від 03.06.2019р. в розмірі 1 299 796,25 (один мільйон двісті дев'яносто дев'ять тисяч сімсот дев'яносто шість грн. 25 коп.) грн.
4. В іншій частині позову відмовити.
5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» у дохід держави судовий збір у розмірі 14 209,16 (чотирнадцять тисяч двісті дев'ять грн. 16 коп.) грн.
6. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
7. Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Відомості про учасників справи:
Позивач: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_1 ).
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (01054, м. Київ, вул. Ярославів Вал, 33-Б, код ЄДРПОУ 35393445).
Третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» (04071, м. Київ, вул. Гончара, буд. 12-В, код ЄДРПОУ 42888768).
Повний текст рішення суду складено та підписано 03.02.2026р.
Суддя Ірина ОЛЬШЕВСЬКА