іменем України
30 січня 2026 року м. Чернігів
Унікальний номер справи № 743/492/25
Головуючий у першій інстанції - Кравчук М. В.
Апеляційне провадження № 22-ц/4823/253/26
Чернігівський апеляційний суд у складі суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючої-судді: Шитченко Н.В.,
суддів: Висоцької Н.В., Мамонової О.Є.,
із секретарем: Зіньковець О.О.,
позивач: ОСОБА_1 ,
відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Армійське Агро»,
розглянув у відкритому судовому засіданні з повідомленням учасників справи цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Армійське Агро» на рішення Ріпкинського районного суду Чернігівської області від 18 вересня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Армійське Агро» про розірвання договору оренди земельної ділянки.
У травні 2025 р. ОСОБА_1 звернулася з позовом до ТОВ «Армійське Агро», в якому просила розірвати договір оренди землі № 71 від 28 липня 2021, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Армійське Агро».
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 3,7460 га, кадастровий номер 7424483300:05:014:0071 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Добрянської селищної ради (Клубівського старостинського округу) Чернігівського району Чернігівської області. 28 липня 2021 року між нею та ТОВ «Армійське Агро» укладено договір оренди землі № 71, який 30 квітня 2025 року зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 424780318.
Відповідно до умов договору згадану земельну ділянку передано відповідачу у строкове платне користування (п. 1.1., 2.1.); строк оренди складає 10 років, тобто до 28 липня 2031 року (п. 3.1); орендна плата становить 1 250 грн за один повний рік користування земельною ділянкою, що у відсотковому співвідношенні становить не менше 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації (п. 6.1); орендар зобов'язався протягом строку дії договору за кожен рік користування земельною ділянкою, але не пізніше 31 грудня поточного року користування, за який вноситься оренда плата, сплачувати її орендодавцю з урахуванням індексу інфляції, що оформляється письмово (п. 6.4).
Загальний розмір заборгованості ТОВ «Армійське Агро» по сплаті орендної плати за 2022, 2023, 2024 роки становить 3 750 грн без урахування коефіцієнта індексації, що свідчить про систематичне порушення відповідачем істотних умов укладеного правочину та є підставою для його розірвання.
Рішенням Ріпкинського районного суду Чернігівської області від 18 вересня 2025 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено повністю.
Розірвано договір оренди землі № 71 від 28 липня 2021 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Армійське Агро». Вирішено питання розподілу судових витрат.
В апеляційній скарзі ТОВ «Армійське Агро», посилаючись на незаконність та необґрунтованість судового рішення, невідповідність висновків суду обставинам справи, просить його скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити повністю.
Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що для припинення права користування орендарем земельною ділянкою згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України суд мав встановити систематичність та несплату ним орендної плати. Водночас має бути оцінено співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона.
Скаржник зазначає, що 24 лютого 2022 року розпочалося повномасштабне вторгнення рф на територію України та указом Президента України № 64/2022 у зв'язку з військовою агресією російської федерації проти України на всій території введено воєнний стан. Оскільки спірна земельна ділянка розташована на території Клубівського старостинського округу Ріпкинської селищної ради Чернігівської області, що безпосередньо межує з державним кордоном Республіки Білорусь, у 5-кілометровій зоні від кордону, ця земля була задіяна для облаштування інженерних фортифікаційних споруд та організації оборони прикордонної території, інших оборонних заходів за умов збройної агресії російської федерації проти України, тому орендар об'єктивно був позбавлений можливості безперешкодно вести господарську діяльність на орендованій ним землі у період, за який допущено затримку виплати орендної плати.
За твердженням сторони відповідача, близькість населеного пункту, в межах якого розташована спірна земельна ділянка, до державного кордону України в умовах повномасштабного збройного вторгнення безпосередньо вплинула на можливість орендаря використовувати землю за її цільовим призначенням, зокрема здійснювати підготовчі роботи, проводити посівну кампанію та збір урожаю.
Поза увагою суду залишилось те, що під час бойових дій та окупації було знищено, пошкоджено та викрадено близько 80 % техніки відповідача, що знаходилась в с. Бобрик Броварського району Київської області.
Скаржник стверджує, що один з учасників ТОВ «Армійське Агро», а також два його керівника були мобілізовані, що суттєво вплинуло на здійснення керівництва та організаційного управління товариством. У зв'язку з цим проведення відповідачем сільськогосподарських робіт у перші роки повномасштабного збройного вторгнення російської федерації в Україну було фактично неможливим, а відтак - неможливим було й використання спірної земельної ділянки за її цільовим призначенням за наявності обставин форс-мажору.
Вважає форс-мажором для відповідача події, які відбувались у 2022-2024 роках, посилаючись на висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24 де, серед іншого, враховано лист ТПП України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, який є загальним офіційним документом, що засвідчив цей факт.
Відповідач стверджує, що неможливість використання спірної земельної ділянки підтверджується також листом Чернігівської обласної військової адміністрації від 30 травня 2025 року № 01-01-32/5892-вих, в якому зазначено, що відповідно до Наказу Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року № 376 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією», територія Добрянської селищної територіальної громади Чернігівського району, до складу якої входить с. Клубівка, в період з 24 лютого 2022 року до 03 квітня 2022 року була включена до переліку тимчасово окупованих російською федерацією територій України». Рішенням Ради оборони Чернігівської області, оформленим протоколом №14 від 05 жовтня 2022 року, дано вказівку районним військовим адміністраціям, органам місцевого самоврядування забезпечити виконання вимог Директиви Головнокомандувача Збройних Сил України від 22 серпня 2022 року № 6025ПУ про заборону засадження полів у 5-ти кілометровій прикордонній смузі агрокультурами, що мають висоту більше 1,5 метри (кукурудзу, соняшник тощо), якщо площа засіяна, то протягом 10 діб організувати її збір.
Виходячи з наведеного, ТОВ «Армійське Агро» не мало можливості використовувати у 2022-2024 роках орендовану земельну ділянку, в суборенду її передано лише у 2025 році, після сплати усіх орендних платежів на користь позивачки. Товариство вважає, що постанова Великої Палати Верховного Суду, на яку посилався суд першої інстанції, вирішуючи спір, ухвалювалась до введення воєнного стану в України, отже не може застосовуватись до спірних правовідносин.
У відзиві представник ОСОБА_1 - адвокат Людвик І.В. просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
ОСОБА_1 зазначає, що відповідач зобов'язався протягом строку дії договорів щорічно сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою, проте не сплачував їй кошти протягом трьох повних років. Така поведінка, на думку позивачки, свідчить про одностороннє порушення ТОВ «Армійське Агро» умов договору, яке має ознаки систематичності.
Указує, що матеріали справи містять докази платоспроможності відповідача і його реальної можливості сплачувати орендну плату. Отже, орендар розраховував на ухилення від сплати цих коштів, посилаючись на неможливість використання земельної ділянки. Водночас, усвідомлюючи наявність у матеріалах справи доказів платоспроможності, ТОВ «Армійське Агро» здійснило погашення заборгованості під час судового розгляду.
ОСОБА_1 вважає, що відповідач погасив існуючу заборгованість по орендній платі безпосередньо перед ухваленням судового рішення, намагаючись презентувати це суду як доказ сумлінного виконання договірних зобов'язань. Проте погашення цього боргу свідчить лише про визнання товариством порушень умов укладеного між сторонами правочину.
Зазначає, що твердження ТОВ «Армійське Агро» про неможливість використання земельної ділянки позивачки через близькість до державного кордону, спростовуються наступною передачею цієї землі у суборенду, тобто ТОВ «Агро-САБ» може використовувати цю земельну ділянку за призначенням.
Посилання орендаря на розташування земельної ділянки у прикордонній 5-кілометровій смузі на території Чернігівської області і необхідність отримання спеціальних дозволів для її використання відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 37 Закону України «Про використання земель оборони», як підставу для звільнення від виконання зобов'язань, свідчить про можливість використання земельної ділянки за призначенням у разі дотримання ТОВ «Армійське Агро» визначених законодавством умов, чого відповідач не здійснив, що свідчить про його бездіяльність.
ОСОБА_1 стверджує, що настання форс-мажору не звільняє від зобов'язань і виконання договору.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційну скаргу ТОВ «Армійське Агро» належить залишити без задоволення, а рішення суду без змін, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Згідно з ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що відповідачем допущено систематичне та несвоєчасне виконання умов договору оренди землі, що є істотним порушенням умов укладеного між сторонами правочину. Сам факт систематичного порушення умов договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для його розірвання, а сплата ТОВ «Армійське Агро» заборгованості з орендної плати за попередні періоди під час судового провадження не може бути самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.
Суд указав, що відповідачем не доведено неможливість використання земельної ділянки протягом усього часу існування заборгованості (розміщення фортифікаційних споруд, відмови у наданні спеціальних дозволів тощо), а лист Торгово-промислової палати від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1 не є доказом настання форс-мажорних обставин для всіх без виключення суб'єктів господарювання України з початком військової агресії. Оскільки відповідач 15 січня 2025 року передав спірну земельну ділянку у суборенду, відтак це свідчить про можливість її використання.
Районний суд зазначив, що станом на кінець 2021 року чистий прибуток ТОВ «Армійське Агро» за рік склав 70,9 тис. грн, на кінець 2022 року - 3053,1 тис. грн, на кінець 2023 року - 34,7 тис. грн, на кінець 2024 року - 141,8 тис. грн, що підтверджується фінансовою звітністю. У відповідача відсутня заборгованість за цей період перед бюджетом по податках, зборах, загальнообов'язкових платежах, та, навпаки, мали місце переплати з ЄВ, нарахувань на заробітні плати, винагороди, допомоги, ПДВ та податку на прибуток підприємств, отже твердження товариства про фактичну відсутність коштів прямо суперечать наявним у справі доказам.
Суд указав, що, посилаючись на неможливість використання земельних ділянок з метою господарської діяльності, ТОВ «Армійське Агро» не розглянуло це питання в контексті істотної зміни обставин та не ініціювало перед позивачкою ні розірвання договору оренди, ні внесення до нього сприятливих для себе змін, натомість вчинило дії щодо передачі цієї земельної ділянки у суборенду.
Апеляційний суд з висновком суду першої інстанції погоджується, виходячи з наступного.
У справі встановлено, що згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 7424483300:05:014:0071, площею 3,7461 га, розташованої на території Клубівської сільської ради Ріпкинського району Чернігівської області (а.с. 13).
28 липня 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Армійське Агро» укладено договір оренди землі № 71 (а.с. 8-12), за умовами якого згадану земельну ділянку передано в оренду строком на 10 років, з урахуванням періоду ротації основної сівозміни, тобто до 28 липня 2031 року (п. 2.1, 2.2, 3.1 договору).
Згідно з п. 6.1 договору орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 1 250 грн за один повний рік користування земельною ділянкою, що у відсотковому співвідношенні становить 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної у п. 2.4 даного договору.
Орендна плата сплачується шляхом видачі готівкових коштів через касу орендаря або шляхом перерахування грошових коштів на банківський рахунок орендодавця або поштовим переказом (п. 6.2 договору); орендна плата сплачується щорічно, в строк не пізніше 31 грудня поточного року користування (п. 6.4 договору).
Згідно з п. 11.2 договору орендодавець зобов'язаний, в тому числі, відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця.
Відповідно до п. 11.4 договору орендар зобов'язаний, зокрема, своєчасно сплачувати орендну плату.
Пунктом 14.3 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок не виконання другою стороною обов'язків передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом.
Відповідно до п. 15.5 договору сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов'язань, якщо таке невиконання стало наслідком непереборної сили, тобто подій, настання яких ні орендодавець, ні орендар неспроможні були передбачити і попередити (пожежі, повені, землетруси, інші стихійні явища природи, воєнні дії тощо).
19 квітня 2022 року ТОВ «Армійське Агро» звернулося до голови Великодимерської селищної ради з заявою про проведення обстеження майна товариства, розташованого у с. Бобрик та с. Шевченкове Броварського району Київської області, пошкодженого, знищеного, викраденого внаслідок надзвичайної ситуації воєнного характеру, спричиненої збройною агресією Російської Федерації (а.с. 35) та 08 серпня 2022 року до Броварського РУ ГУ ДСНС України в Київській області про проведення обстеження земельних ділянок, розташованих у с. Велика Димерка Броварського району Чернігівської області, взятих у суборенду ТОВ «Армійське Агро» (а.с. 37).
Село Бобрик та село Шевченкове Броварського району перебували в тимчасовій окупації у лютому-квітні 2022 року згідно з Переліком населених пунктів територіальних громад Київської області, затвердженому командувачем угруповання сил і засобів оборони м. Києва (а.с. 38-42).
Рішенням Ради оборони Чернігівської області, оформленим протоколом № 14 від 05 жовтня 2022 року, надано вказівку районним військовим адміністраціям, органам місцевого самоврядування забезпечити виконання вимог Директиви Головнокомандувача Збройних Сил України від 22 серпня 2022 року № 6025 ПУ про заборону засадження полів у 5-ти кілометровій прикордонній смузі агрокультурами, що мають висоту більше 1,5 метри (кукурудзу, соняшник тощо), якщо площа засіяна, то протягом 10 діб організувати її збір (а.с. 77).
Представником відповідача - адвокатом Ковальчук А.С. 22 травня 2025 року здійснено адвокатські запити до Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, Добрянської селищної територіальної громади Чернігівської області, Клубівської сільської ради Чернігівської області, Ріпкинської територіальної громади Чернігівської області, Головного управління Держгеокадастру у Чернігівської області, Чернігівської обласної військової державної адміністрації щодо надання інформації: про перебування земельних ділянок Клубівської сільської ради в зоні можливих бойових дій, замінування або потенційної мінної небезпеки; про ухвалення рішення про заборону або обмеження використання земельних ділянок на цій території; чи відносяться земельні ділянки до прикордонної смуги; чи здійснюється моніторинг небезпеки земельних ділянок (а.с. 28-34).
Відповідей наведених вище органів місцевого самоврядування та державних установ на указані запити адвоката матеріали цієї справи не містять.
Відповідно до інформації Чернігівської обласної військової адміністрації від 30 травня 2025 року № 01-01-32/5892-вих згідно з наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року № 376 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією», зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, територія Добрянської селищної територіальної громади Чернігівського району, до складу якої входить с. Клубівка, у період з 24 лютого 2022 року до 03 квітня 2022 року була включена до переліку тимчасово окупованих російською федерацією територій України.
Відповідно до даних фінансової звітності ТОВ «Армійське Агро», станом на кінець 2021 року його чистий прибуток за рік склав 70,9 тис. грн, на кінець 2022 року - 3053,1 тис. грн, на кінець 2023 року - 34,7 тис. грн, на кінець 2024 року - 141,8 тис. грн (а.с. 115-118).
З інформації Головного управління ДПС у м. Києві від 08 липня 2025 року № 20268/5/26-15-19-04-10 видно, що у ТОВ «Армійське Агро» відсутня заборгованість за 2021-2024 роки перед бюджетом по податках, зборах, загальнообов'язкових платежах та наявна переплата з єдиного внеску, нарахувань на заробітні плати, винагороди, допомоги, ПДВ та податку на прибуток підприємств (а.с. 119-121).
Згідно з платіжною інструкцією № 1101 від 31 липня 2025 року ТОВ «Армійське Агро» перерахувало ОСОБА_1 кошти у розмірі 2 888 грн (а.с. 148), як орендну плату.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ТОВ «Армійське Агро» передало земельну ділянку у суборенду ТОВ «Агро-Саб» на підставі договору від 15 січня 2025 року (а.с. 13).
Згідно з ч. 1 ст. 152, ч. 1 ст. 153 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.
Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Частинами 1 та 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Істотними умовами договору оренди землі є об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно із ст. 21, 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
У постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року в справі № 183/262/17 суд дійшов висновку, що ч.ч.1 і 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
До відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17).
Отже, підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди (висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 24 травня 2023 року у справі № 542/51/22).
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. До таких висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 14 листопада 2018 року у справі № 484/301/18.
Судом встановлено та не заперечується учасниками справи, що ТОВ «Армійське Агро» не сплачувалась орендна плата ОСОБА_1 за 2022-2024 роки. Наявна заборгованість сплачена товариством ОСОБА_1 під час розгляду справи у суді першої інстанції, що підтверджується платіжною інструкцією № 1101 від 31 липня 2025 року (а.с. 148).
Відповідно до п. 14.3 оспорюваного договору оренди дія договору припиняється шляхом його розірвання, в тому числі, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Отже, судом першої інстанції при вирішенні спору правильно встановлено факт систематичної несплати відповідачем орендної плати (за три повних роки), що є істотним порушенням ТОВ «Армійське Агро» умов укладеного сторонами договору оренди. Апеляційний суд погоджується з висновком районного суду про наявність передбачених законом підстав для розірвання договору оренди, оскільки внаслідок несплати орендної плати ОСОБА_1 не отримала того, на що розраховувала при його укладенні. Водночас виплата відповідачем орендної плати після пред'явлення позову про розірвання договору оренди не спростовує встановленого судом факту її систематичної несплати товариством.
Воєнний стан не є безумовною підставою для застосування норми ч. 6 ст. 762 ЦК України.
Згідно зі ст. 1 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень.
24 лютого 2022 року розпочалося повномасштабне вторгнення рф на територію України. Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 у зв'язку з військовою агресією російської федерації проти України введено військовий стан, який триває дотепер.
Листом Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, який є загальним офіційним документом, визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України.
Проте, вказаний лист є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов'язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Той факт, що ТПП України засвідчила відповідну форс-мажорну обставину сам собою не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов'язань.
Воєнний стан, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов'язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов'язання. При цьому, наявність сертифікату ТПП України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
Подібні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22.
Посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов'язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов'язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (постанови Верховного Суду від 15 червня 2018 року у справі №915/531/17, від 26 травня 2020 року у справі № 918/289/19, від 17 грудня 2020 року у справі № 913/785/17, від 30 листопада 2021 року у справі № 913/785/17, від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22).
Отже, війна, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов'язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов'язання. Факт неможливості безпечного використання земель і здійснення на них господарської діяльності, як і посилання на розміщення фортифікаційних споруд, у зв'язку з безпосередньою близькістю до державного кордону, що створює загрозу життю, здоров'ю працівників, має бути доведено належними та допустимими доказами.
Посилання відповідача на те, що воєнні дії призвели до неможливості використання спірної земельної ділянки та відсутності прибутку від господарської діяльності, пов'язаної з її використанням спростовуються матеріалами справи. Зокрема встановлено, що відповідачем передано спірну земельну ділянку в суборенду 15 січня 2025 року, що не може свідчити про неможливість її використання, а фінансовою звітністю ТОВ «Армійське Агро» підтверджується наявність у нього чистого прибутку у 2022-2024 роках. Крім цього, у відповідача відсутня заборгованість перед бюджетом по податках, зборах, платежах тощо.
Матеріалами справи не підтверджуються доводи орендаря про неможливість використання земельної ділянки протягом усього часу існування заборгованості (розміщення фортифікаційних споруд, відмови у наданні спеціальних дозволів тощо) у контексті положень ст. 77-80 ЦПК України.
Посилання скаржника на те, що спірна земельна ділянка розташована на території Клубівського старостинського округу Ріпкинської селищної ради Чернігівської області, що безпосередньо межує з державним кордоном Республіки Білорусь, у 5-кілометровій зоні від кордону та що ця земля була задіяна для облаштування інженерних фортифікаційних споруд та організації оборони прикордонної території, інших оборонних заходів за умов збройної агресії російської федерації проти України, внаслідок чого орендар об'єктивно був позбавлений можливості безперешкодно вести господарську діяльність у період, за який допущено затримку виплати орендної плати, не спростовують правильність висновків суду першої інстанції.
Так, на відміну від форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які роблять неможливим виконання зобов'язання в принципі, істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у розвитку договірного зобов'язання таким чином, що виконання зобов'язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад, у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов'язання (подібний висновок наведений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 липня 2019 року у справі № 910/15484/17 та у постанові Верховного Суду від 21 липня 2021 року у справі № 912/3323/20).
На відміну від форс-мажору істотна зміна обставин не впливає на строк виконання зобов'язань (не змінює його) і не звільняє сторону від відповідальності за невиконання, а дозволяє припинити таке виконання (розірвання договору) чи змінити умови такого виконання або умови договору в цілому (для досягнення балансу інтересів сторін, який був порушений через істотну зміну обставин) (постанова ВС від 16 серпня 2023 року у справі № 910/17639/21).
Умовами договору оренди визначено, що його може бути розірвано, в тому числі, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 14.3), однак відповідач з відповідним позовом (з 2022 року) за захистом своїх прав до суду не звернувся.
Доводи ТОВ «Армійське Агро» про відсутність повного аграрного циклу та неможливість отримання результатів виконання договору є безпідставними та ґрунтуються на хибному тлумаченні умов договору і норм чинного законодавства.
По-перше, предметом договору оренди землі є передача земельної ділянки у платне користування, а не гарантування орендарю отримання врожаю чи прибутку. Ні Земельний кодекс України, ні Закон України «Про оренду землі» не ставлять обов'язок сплати орендної плати у залежність від завершення повного аграрного циклу або фактичного отримання доходу орендарем. Господарський ризик, пов'язаний із здійсненням сільськогосподарської діяльності, покладається виключно на орендаря.
По-друге, орендна плата є самостійним грошовим зобов'язанням відповідача, що виникає з моменту набрання договором чинності та фактичного користування земельною ділянкою. Позивачка виконала свій обов'язок за договором повністю - передала земельну ділянку в користування, що відповідач не заперечує. Отже, у ОСОБА_1 виникло правомірне очікування отримання орендної плати незалежно від результатів господарської діяльності товариства.
По-третє, посилання ТОВ «Армійське Агро» на воєнний стан як на форс-мажорні обставини саме по собі не звільняє його від обов'язку сплати орендної плати. Відповідачем не доведено належними та допустимими доказами наявність прямого причинно-наслідкового зв'язку між введенням воєнного стану та об'єктивною неможливістю виконання грошового зобов'язання за спірним правочином. Крім того, відсутні докази отримання орендарем сертифіката Торгово-промислової палати України, який підтверджував би настання форс-мажорних обставин саме щодо цього суб'єкта господарської діяльності.
По-четверте, твердження відповідача про відсутність умислу у порушенні договору не має правового значення, оскільки відповідальність за невиконання або неналежне виконання грошового зобов'язання настає незалежно від вини боржника, якщо інше прямо не передбачено законом або договором.
Таким чином, доводи ТОВ «Армійське Агро» зводяться до перекладення власних господарських ризиків на позивачку та не можуть бути підставою для звільнення від виконання договірних зобов'язань зі сплати орендної плати.
Не можуть бути підставою для скасування рішення суду першої інстанції і посилання відповідача на те, що під час окупації та бойових дій було знищено, пошкоджено чи викрадено близько 80 % його сільськогосподарської техніки, яка перебувала в с. Бобрик Броварського району Київської області, а також на мобілізацію одного з учасників товариства та двох його директорів. Зазначені обставини, навіть у разі їх фактичного існування, мали місце у 2022 році і об'єктивно не свідчать про неможливість виконання ТОВ «Армійське Агро» грошового зобов'язання зі сплати орендної плати, за наявності доходів товариства у спірний період, що вже встановлено судом, та не перебувають у прямому причинно-наслідковому зв'язку з невиконанням цього зобов'язання. Втрата або пошкодження майна, кадрові зміни, мобілізація керівного складу товариства належать до сфери підприємницького ризику та не можуть перекладатися на орендодавця.
Не спростовують правильність висновків суду першої інстанції і доводи скарги про те, що суд першої інстанції неправильно застосував висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24 щодо листа ТПП України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, оскільки події щодо виконання зобов'язання охоплюють 2022-2024 роки та для відповідача є форс-мажором. Саме по собі посилання на висновки Верховного Суду із вказівкою про неоднакове застосування норм права у різних справах, хоч і у подібних правовідносинах, але з різними встановленими обставинами, не має правового значення для справи, яка є предметом перегляду, та не свідчить про різне застосування чи тлумачення норм права.
Інші доводи, викладені в апеляційній скарзі на рішення суду, не є підставами для скасування оскаржуваного судового рішення, оскільки не підтверджені матеріалами справи та не підкріплені належними і допустимими доказами на підтвердження обставин, які б унеможливлювали використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Зазначені аргументи фактично зводяться до незгоди скаржника з висновками суду першої інстанції. Водночас суд апеляційної інстанції бере до уваги, що оскаржуване судове рішення відповідає вимогам обґрунтованості, оскільки судом першої інстанції надано належну оцінку всім істотним доводам і запереченням сторін.
Оцінивши наведені обставини у їх сукупності, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про доведеність позивачем належними та допустимими доказами позовних вимог щодо систематичного невиконання відповідачем умов договору оренди землі, що відповідно є підставою для його розірвання.
Отже, суд забезпечив повний та всебічний розгляд справи на основі наданих доказів, рішення суду першої інстанції відповідає нормам матеріального та процесуального права.
Доводи апеляційної скарги цього висновку суду не спростовують і не дають підстави для скасування судового рішення, яке постановлено з дотриманням вимог закону.
У зв'язку з залишенням апеляційної скарги без задоволення, а рішення районного суду без змін, новий розподіл судових витрат апеляційним судом не здійснюється.
Керуючись ст. 367, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, -
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Армійське Агро» залишити без задоволення, а рішення Ріпкинського районного суду Чернігівської області від 18 вересня 2025 року - без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
ОСОБА_1 , місце реєстрації: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Товариство з обмеженою відповідальністю «Армійське Агро», місце знаходження: вулиця Волинська, 66, м. Київ, 03151, код ЄДРПОУ: 43831864.
Повне судове рішення складено 04 лютого 2026 року.
Головуюча: Н.В. Шитченко
Судді: Н.В. Висоцька
О.Є. Мамонова