вул. Коцюбинського, 2А, м. Ужгород, 88605, e-mail: inbox@zk.arbitr.gov.ua, вебадреса: http://zk.arbitr.gov.ua
03 лютого 2026 р. м. Ужгород Справа № 907/1299/25
Господарський суд Закарпатської області у складі судді Пригузи П.Д.,
за участю секретаря судового засідання Повідайчик Т.В.,
розглянувши у спрощеному позовному провадженні з викликом сторін справу
за позовом: Чопської міської ради Закарпатської області, код ЄДРПОУ - 04053737, 89502, Закарпатська область, м. Чоп, вул. Берег, 2,
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Австротехнік Консалтинг", код ЄДРПОУ - 33301331, 89502, Закарпатська область, м. Чоп, вул. Берег, буд. 2, оф. 4,
про визнання договору оренди земельної ділянки на новий строк укладеним,
Учасники справи не з'явились в судове засідання,
Зміст позовних вимог.
Чопська міська рада Закарпатської області, код ЄДРПОУ - 04053737, 89502, Закарпатська область, м. Чоп, вул. Берег, 2, звернулась до Господарського суду Закарпатської області з позовною заявою до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Австротехнік Консалтинг", код ЄДРПОУ - 33301331, 89502, Закарпатська область, м. Чоп, вул. Берег, 2, буд. 2, оф. 4, з позовними вимогами визнання укладеним договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2124885900:01:001:0001 між сторонами у справі у визначеній редакції.
Обґрунтування позовних вимог:
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на таке.
1) 10.10.2014 між Ужгородською районною державною адміністрацією та відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки № 5 з кадастровим номером 2124885900:01:001:0001 загальною площею 12.5300 га, сторонами було підписано акт приймання-передачі цієї земельної ділянки.
Відповідно до п. 3.1. договору оренди, договір укладається на 10 років, починаючи з дати його державної реєстрації. Державна реєстрація права оренди на вказану земельну ділянку відбулась 10.11.2014 року, що підтверджується інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 06.11.2025 року.
Позивач вказує, що строк дії договору - від 10.10.2014 - до 10.11.2024 року.
2) Ужгородською районною державною адміністрацією Закарпатської області листом від 19.07.2022 було запропоновано Чопській міській раді Закарпатської області здійснити державну реєстрацію права комунальної власності земельної ділянки з кадастровим номером 2124885900:01:001:0001 загальною площею 12.5300 га. 02.12.2022 зареєстровано право комунальної власності Чопської міської ради Закарпатської області на вказану земельну ділянку, що підтверджується копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер 317078325 від 08.12.2022 року.
Додатковою угодою від 08.12.2022 до договору оренди вирішено замінити сторону орендодавця на позивача. Відповідно, позивач вказує, що саме він є власником та одночасно орендодавцем означеної земельної ділянки за договором оренди земельної ділянки №5 від 10.10.2014 року.
3) На такій земельній ділянці розташовано майно орендаря, про що свідчить зокрема інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстраційний № 15414587.
02.10.2024 відповідач звернувся до Чопської міської ради з повідомленням щодо наміру продовжити дію договору та доданим проектом додаткової угоди.
Рішенням позивача №45 від 05.03.2025 було вирішено поновити з відповідачем договір оренди землі на новий строк. Крім того, даним рішенням доручено міському голові укласти з відповідачем договір оренди на новий строк строком на 10 років з визначенням річної орендної плати 12 % від нормативної грошової оцінки.
4) Позивач стверджує, що на виконання такого рішення, ним неодноразово надсилались листи на адресу відповідача із проектом такого договору оренди на новий строк строком на 10 років. Водночас, станом на день подання позовної заяви зазначений договір з боку відповідача не підписано; ним не надано заперечень щодо редакції договору оренди та будь-яких повідомлень щодо зміни намірів відносно укладення даного договору.
За твердження позивача, ТОВ "Австротехнік Консалтінг" продовжує користуватися означеною земельною ділянкою, що підтверджується зокрема відсутністю підписаного акту повернення - приймання земельної ділянки з користування.
На підставі вищевикладеного, позивач звернувся до суду з позовними вимогами визнання укладеним договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2124885900:01:001:0001 між сторонами спору у даній справі у вказаній редакції.
5) 19.12.2025 на адресу суду надійшло клопотання про долучення доказів до матеріалів справи від позивача (вх. №02.3.1-02/11119/25 від 19.12.2025 року), яким позивач долучив до матеріалів справи копію проєкту договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2124885900:01:001:0001 на новий строк.
Правова позиція відповідача у справі.
Відповідач відзиву на позовну заяву не подав, хоча був своєчасно та в належний спосіб повідомлений про відкриття провадження у справі. Так, ухвала суду від 20.11.2025 та ухвала суду від 16.12.2025 були направлені відповідачу рекомендованою міською поштою з повідомленням про вручення. Однак, дані поштові відправлення повернулись за зворотною адресою суду із зазначенням причин повернення "за закінченням терміну зберігання", що підтверджується зокрема довідками про причини повернення/досилання Ф.20.
Суд зазначає, що приписами ч. 2 ст. 14 ГПК України передбачено, що учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (частина четверта статті 13 ГПК України).
Відповідно до частин третьої та сьомої ст.120 ГПК України, виклики і повідомлення здійснюються шляхом вручення ухвали в порядку, передбаченому цим Кодексом для вручення судових рішень. Ухвала господарського суду про дату, час та місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії повинна бути вручена завчасно, з таким розрахунком, щоб особи, які викликаються, мали достатньо часу, але не менше ніж п'ять днів, для явки в суд і підготовки до участі в судовому розгляді справи чи вчинення відповідної процесуальної дії. Учасники судового процесу зобов'язані повідомляти суд про зміну свого місцезнаходження чи місця проживання під час розгляду справи. У разі відсутності заяви про зміну місця проживання ухвала про повідомлення чи виклик надсилається учасникам судового процесу, які не мають офіційної електронної адреси, та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв'язку, які забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, за останньою відомою суду адресою і вважається врученою, навіть якщо відповідний учасник судового процесу за цією адресою більше не знаходиться або не проживає.
Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 15.05.2018 у справі №904/6063/17, отримання поштової кореспонденції залежить від волевиявлення особи і на неї, як на суб'єкта господарської діяльності, покладається обов'язок належної організації отримання поштової кореспонденції, пов'язаної із здійснюваною господарською діяльністю. Сам лише факт неотримання скаржником кореспонденції, якою суд із додержанням вимог процесуального закону надсилав ухвалу для вчинення відповідних дій за належною адресою та яка повернулася до суду у зв'язку з її неотриманням адресатом, не може вважатися поважною причиною невиконання ухвали суду, оскільки наведене зумовлено не об'єктивними причинами, а суб'єктивною поведінкою сторони щодо отримання кореспонденції, яка надходила на її адресу (аналогічна позиція викладена в постановах КГС ВС від 16.05.2018 у справі № 910/15442/17, від 10.09.2018 у справі № 910/23064/17, від 24.07.2018 у справі № 906/587/17).
Отже, судом виконані всі можливі заходи щодо сповіщення відповідача про відкриття провадження та необхідність подання заяв по суті справи.
Відповідно до правової доктрини та ст. 2 та ст. 14 ГПК України суд керується засадами диспозитивності при здійсненні господарського судочинства.
Учасникам справи процесуальний закон покладає тягар доказування на сторони, надаючи їм право виявляти процесуальну активність та ініціативу у розвитку процесу для досягнення мети правосуддя.
Кожна сторона справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (ч. 4 ст. 13 ГПК України).
Відтак, відповідно до положень ч. ч. 8, 9 ст. 165, ч. 1 ст. 251 ГПК України у зв'язку з ненаданням відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами справи, яких суд вважає достатніми для ухвалення судового рішення.
Суд виходить з презумпції правомірності правочину на підставі якого виникли правовідносини та обставин, оскільки відповідач, не зважаючи на вимоги господарського суду, без поважних причин відзиву не подав та не заперечив обставин, на яких ґрунтуються позовні вимоги. Відповідач згідно правил ст. 165 ГПК України позбавляється права заперечувати проти таких обставини під час розгляду справи по суті.
Процесуальні дії суду.
Ухвалою від 20.11.2025 судом прийнято позовну заяву до розгляду за правилами спрощеного позовного провадження з викликом сторін, призначено судовий розгляд справи по суті на 16 грудня 2025 року.
Ухвалою суду від 16.12.2025 відкладено розгляд справи. Розгляд справи призначено на 16.01.2026 року, який однак не відбувся через об'єктивні причини.
Ухвалою суду від 19.01.2026 призначено судовий розгляд справи по суті на 30.01.2026 року.
В судовому засіданні 30.01.2026 суд розглянув справу по суті та перейшов до стадії ухвалення судового рішення, визначивши час проголошення вступної та резолютивної частин рішення.
Частиною 1 статті 240 ГПК України передбачено, що рішення суду (повне або скорочене) проголошується у судовому засіданні, яким завершується розгляд справи, публічно, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Під час проголошення повного рішення суду суд може оголосити лише його вступну та резолютивну частини та негайно вручити копії такого рішення учасникам справи, які були присутні у судовому засіданні.
Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення (ч. 5 ст. 240 ГПК України).
Стислий виклад обставин справи, встановлених судом.
Судом встановлено, що дійсно 10.10.2014 між Ужгородською районною державною адміністрацією та відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки №5 з кадастровим номером 2124885900:01:001:0001 загальною площею 12.5300 га, а також сторонами було підписано акт приймання-передачі земельної ділянки.
Пунктом 2.2. договору передбачено, що на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна: об'єкт незавершеного будівництва "Розширення пункту перестановки вагонів станції Есень Львівської залізниці".
Нормативна грошова оцінка такої земельної ділянки складає - 5 398 512.60 грн.
Відповідно до п. 3.1. договору оренди, договір укладається на 10 років, починаючи з дати його державної реєстрації. Державна реєстрація права оренди на вказану земельну ділянку відбулась 10.11.2014 року, що підтверджується інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 12.11.2025 року.
Після закінчення строку дії такого договору, орендар має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 3.2. договору).
Розділом 4 договору оренди передбачені умови щодо сплати орендарем орендної плати.
Пунктом 6.3. договору передбачено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10 - денний термін після державної реєстрації договору за актом її приймання - передачі.
Згідно з п. 7.1. договору, після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Відповідно до п. 8.3. договору, в результаті належного виконання своїх обов'язків за договором оренди, після спливу строку договору, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк, про що він зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди за 30 днів.
Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін (п. 12.1. договору).
Дія договору припиняється зокрема у разі: закінчення строку, на який його було укладено (п. 12.2. договору).
Такий договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 14.1. договору).
Судом встановлено, що такий договір підписано уповноваженими представниками сторін. Також між сторонами було підписано акт приймання передачі земельної ділянки.
Надалі, первісний орендодавець направив позивачу, теперішньому власнику спірної ділянки, листа №03-26/741 від 26.07.2022, в якому зазначав, що наявні земельні ділянки, які розташовані за межами населених пунктів та підлягають державній реєстрації права комунальної власності. Також, позивачу направлявся лист №295/03-31 від 19.07.2022, в якому первісний орендодавець запропонував позивачу здійснити державну реєстрацію права комунальної власності земельної ділянки кадастровий номер 2124885900:01:001:0001. В такому листі зазначено, що після здійснення заміни сторони орендодавця договір оренди земельної ділянки буде переданий в територіальну громаду для подальшого регулювання земельних відносин.
08.12.2022 було проведено відповідну реєстрацію права власності на означену ділянку площею 12.53 га, кадастровий номер - 2124885900:01:001:0001, за Чопською міською радою Закарпатської області, що підтверджується зокрема копією Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер витягу - 317078325 від 08.12.2022 року, яка міститься в матеріалах справи.
Також, 08.12.2022 між сторонами була укладена додаткова угода до договору оренди земельної ділянки №5 від 10.10.2022 року, якою замінено сторону орендодавця з Ужгородської районної державної адміністрації на Чопську міську територіальну громаду. Інші умови договору залишаються незмінними.
У матеріалах справи також міститься копія рішення Господарського суду Закарпатської області від 27 липня 2023 у справі №907/464/23, яким стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Австротехнік Консалтінг» (89502, м. Чоп Закарпатської області, вул. Берег, буд. 2, офіс 4, код ЄДРПОУ 33301331) на користь Чопської міської ради Закарпатської області (59502 м. Чоп Закарпатської області, вул. Берег, буд. 2, код ЄДРПОУ 04053737) 309 568,76 грн (триста дев'ять тисяч п'ятсот шістдесят вісім гривень 76 копійок) орендної плати та 4643,53 грн (чотири тисячі шістсот сорок три гривні 53 копійки) у повернення сплаченого судового збору.
В такому рішенні суд зазначив, що відповідно до п. 58) Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» розділ Х Перехідні положення ЗК України доповнено пунктом 24, відповідно до якого з дня набрання чинності цим пунктом землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад..
Перехід земельних ділянок із державної власності у комунальну власність згідно з вимогами цього пункту не є підставою для припинення права оренди та інших речових прав, похідних від права власності, на такі земельні ділянки. Внесення змін до договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту із зазначенням нового органу, що здійснює розпорядження такою земельною ділянкою, не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.
З урахуванням наведеного, з моменту набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» (27.05.2021) земельна ділянка кадастровий номер 2124885900:01:001:0001 вважається землею комунальної власності та внесення змін сторонами Договору лише в грудні 2022 року не спростовує необхідності сплати орендних платежів за Договором з травня 2021 року на користь нового власника земельної ділянки.
Судом також встановлено, що на означеній земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомості, який належить відповідачу на праві приватної власності, а саме об'єкт незавершеного будівництва "Розширення пункту перестановки вагонів станції Есень Львівської залізниці", реєстраційний номер майна - 15414587, що підтверджується зокрема інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер інформаційної довідки - 435720899 від 16.07.20205 року.
Судом встановлено, що строк що дії договору - від 10.10.2014 - до 10.11.2024 року. На момент подання позовної заяви до суду позивачем, строк дії такого договору завершився.
02.10.2024, на виконання п. 3.2. договору оренди, відповідач звернувся до Чопської міської ради з повідомленням щодо наміру продовжити дію договору та доданим проектом додаткової угоди.
Рішенням позивача Чопської міської ради Закарпатської області за №45 від 05.03.2025 "Про укладення договору оренди землі на новий строк" було вирішено поновити з відповідачем договір оренди землі на новий строк. Крім того, даним рішенням доручено міському голові укласти з відповідачем договір оренди на новий строк строком на 10 років з визначенням річної орендної плати 12 % від нормативної грошової оцінки.
Витягом №НВ-2100669242025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 19.06.2025 підтверджується нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки у розмірі - 39 854 147.81 грн.
Судом встановлено, що позивач звертався до відповідача з листом щодо необхідності укладення нового договору оренди від 25.07.2025 (№0919/1573).
Мотивувальна частина.
Правове обґрунтування і оцінка (висновки) суду.
Статтею 55 Конституції України передбачено, що права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
Положеннями ст. 11 ЦКУ передбачено, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини.
Відповідно до ст. 15 ЦКУ, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути зокрема: припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; зміна правовідношення; припинення правовідношення.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ст.202 ЦК).
Статтею 204 ЦКУ передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Частиною 2 статті 214 Цивільного кодексу України передбачено, що особи, які вчинили дво- або багатосторонній правочин, мають право за взаємною згодою сторін, а також у випадках, передбачених законом, відмовитися від нього, навіть і в тому разі, якщо його умови повністю ними виконані.
Згідно положень ст. 509 ЦКУ, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Статтею 525 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч. 1 ст. 526 ЦКУ).
Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (ч. 1 ст. 530 ЦКУ).
Зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином (ст. 599 ЦКУ).
Частиною 1 ст. 604 ЦКУ передбачено, що зобов'язання припиняється за домовленістю сторін.
Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання) (ч. 1 ст. 610 ЦКУ).
Згідно ч. 1 ст. 612 ЦКУ, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Статтею 614 Цивільного кодексу України передбачено, що особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.
Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.
Згідно з ст. 615 ЦКУ, у разі порушення зобов'язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом.
Одностороння відмова від зобов'язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов'язання.
Внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов'язання або воно припиняється.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 626 ЦКУ, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦКУ).
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦКУ).
Згідно ст. 631 ЦКУ, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не визначено законом або договором. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.
Нормою ст. 638 ЦКУ передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Частиною 1 ст. 651 ЦКУ передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
У разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили (ст. 653 ЦКУ).
За своєю суттю договір від 10.10.2014, укладений між сторонами, та договір, який пропонується до укладення на новий строк, є договорами оренди.
Відповідно до ст. 792 ЦКУ, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (стаття 1 Земельного кодексу України).
Частиною першою статті 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Відповідно до положень статті 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Відповідно до частини дев'ятої статті 93 Земельного кодексу України відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
За змістом ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст. 3 Закону України «Про оренду землі» об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом (ст. 4 Закону України «Про оренду землі»).
Статтею 7 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта на праві оренди, до набувача такого об'єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об'єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об'єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно зі статтею 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до статті 24 Закону України "Про оренду землі", орендодавець має право вимагати від орендаря: своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також орендної плати за водний об'єкт. Даному праву кореспондує обов'язок орендаря, передбачений статтею 25 Закону України "Про оренду землі". Орендар земельної ділянки зобов'язаний: своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також і орендну плату за водний об'єкт.
З наведених норм права вбачається, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Згідно з пунктом 14.1.125 статті 14 Податкового кодексу України, нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Пунктом 288.1 статті 288 Податкового кодексу України встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
Відповідно до пункту 288.4 статті 288 Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Індексація нормативної грошової оцінки земель передбачена пунктом 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України, відповідно до якого для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель (п. 289.2 ст. 289 ПК України). Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.
Імперативний характер вказаної норми п.284.4 ст. 284 Податкового кодексу України та її пріоритет над положеннями договорів оренди земельних ділянок, а також подвійна правова природа орендної плати за договорами оренди землі державної і комунальної власності підтверджується сформованою судовою практикою Верховного Суду з даного питання, зокрема постановами Верховного Суду (Касаційного господарського суду) у справі №904/1762/19 від 19.12.2019 року, у справі №904/5631/18 від 27.11.2019 року, у справі № 904/5637/18 від 24.10.2019 року, у справі № 904/5639/18 від 22.10.2019 року.
Так, орендна плата за землю державної та комунальної власності має подвійну правову природу, позаяк її сплата регулюється умовами договору, положеннями Податкового кодексу України, адмініструється податковими органами, але сплачується на користь власника майна (державного або комунального), з одного боку, є передбаченим договором оренди землі платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (частина перша статті 21 Закону України «Про оренду землі», підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України, з іншого - є однією з форм плати за землю як загальнодержавного податку нарівні із земельним податком (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України).
Суд зазначає, що статтею 16 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.
Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права (ст. 19 ЗУ "Про оренду землі").
Статтею 31 Закону України "Про орендну плату" передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено.
Поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України (стаття 32-2 Закону України "Про оренду землі").
Згідно з умовами ст. 33 Закону України "Про оренду землі", після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки (ст. 34 Закону України "Про оренду землі").
Статтею 126 - 1 Земельного кодексу України передбачено, що договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.
Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
Мотивована оцінка судом аргументів учасників справи.
Як встановлено судом, 10.10.2014 між Ужгородською районною державною адміністрацією та відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки №5 з кадастровим номером 2124885900:01:001:0001 загальною площею 12.5300 га, а також сторонами було підписано акт приймання-передачі земельної ділянки.
Пунктом 2.2. договору передбачено, що на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна: об'єкт незавершеного будівництва "Розширення пункту перестановки вагонів станції Есень Львівської залізниці".
Відповідно до п. 3.1. договору оренди, договір укладається на 10 років, починаючи з дати його державної реєстрації.
Державна реєстрація права оренди на вказану земельну ділянку відбулась 10.11.2014 року, що підтверджується інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 12.11.2025 року.
Після закінчення строку дії такого договору, орендар має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 3.2. договору).
Пунктом 6.3. договору передбачено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10 - денний термін після державної реєстрації договору за актом її приймання - передачі.
Згідно з п. 7.1. договору, після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Відповідно до п. 8.3. договору, в результаті належного виконання своїх обов'язків за договором оренди, після спливу строку договору, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк, про що він зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди за 30 днів.
Дія договору припиняється зокрема у разі: закінчення строку, на який його було укладено (п. 12.2. договору).
Такий договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 14.1. договору).
Судом встановлено, що такий договір підписано уповноваженими представниками сторін. Також між сторонами було підписано акт приймання передачі земельної ділянки.
Судом встановлено, що 08.12.2022 було проведено відповідну реєстрацію права власності на означену ділянку площею 12.53 га, кадастровий номер - 2124885900:01:001:0001, за Чопською міською радою Закарпатської області, що підтверджується зокрема копією Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер витягу - 317078325 від 08.12.2022 року, яка міститься в матеріалах справи.
Також, 08.12.2022 між сторонами була укладена додаткова угода до договору оренди земельної ділянки №5 від 10.10.2022 року, якою замінено сторону орендодавця з Ужгородської районної державної адміністрації на Чопську міську територіальну громаду. Інші умови договору залишаються незмінними.
Відтак, суд зазначає, що діючим власником та орендодавцем спірної земельної ділянки являється позивач - Чопська міська рада Закарпатської області, код ЄДРПОУ - 04053737.
Судом також встановлено, що на означеній земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомості, який належить відповідачу на праві приватної власності, а саме об'єкт незавершеного будівництва "Розширення пункту перестановки вагонів станції Есень Львівської залізниці", реєстраційний номер майна - 15414587, що підтверджується зокрема інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер інформаційної довідки - 435720899 від 16.07.20205 року.
Судом встановлено, що строк що дії договору - від 10.10.2014 - до 10.11.2024 року (враховуючи дату проведення державної реєстрації права оренди - 10.11.2014). На момент подання позовної заяви до суду позивачем, строк дії такого договору завершився.
02.10.2024, на виконання п. 3.2. договору оренди, відповідач звернувся до Чопської міської ради з повідомленням щодо наміру продовжити дію договору та доданим проектом додаткової угоди. Рішенням позивача №45 від 05.03.2025 "Про укладення договору оренди землі на новий строк" було вирішено поновити з відповідачем договір оренди землі на новий строк. Крім того, даним рішенням доручено міському голові укласти з відповідачем договір оренди на новий строк строком на 10 років з визначенням річної орендної плати 12 % від нормативної грошової оцінки.
Судом встановлено, що позивач звертався до відповідача з листом щодо необхідності укладення нового договору оренди від 25.07.2025 (№0919/1573). Разом з тим, в матеріалах справи відсутні докази укладення договору оренди на новий строк та повернення відповідачем позивачу підписаного примірнику договору оренди.
Суд констатує, що за таких умов відповідач продовжує користуватись спірною земельною ділянкою, оскільки на такій наявний об'єкт нерухомості, який належить йому на праві приватної власності, а саме об'єкт незавершеного будівництва "Розширення пункту перестановки вагонів станції Есень Львівської залізниці", реєстраційний номер майна - 15414587, що підтверджується зокрема інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер інформаційної довідки - 435720899 від 16.07.20205 року. Крім того, суд зазначає, що в матеріалах справи відсутні докази повернення відповідачем спірної земельної ділянки за Актом прийому - передачі на виконання умов договору та статті 34 Закону України "Про оренду землі".
Також, суд звертає увагу сторін, що у відповідача був намір на продовження дії договору оренди та таке право.
Крім того, суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
До аналогічних висновків дійшов і Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у своїй постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/21.
На виконання ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та пункту 3.2. спірного договору оренди, відповідач звернувся до позивача у строки, встановлені договором та вказаною статтею, із листом від 02.10.2024, в якому повідомив про намір надалі використовувати вказану земельну ділянку та просив поновити з ним договір оренди на новий строк.
На підставі даного листа, рішенням позивача №45 від 05.03.2025 "Про укладення договору оренди землі на новий строк" було вирішено поновити з відповідачем договір оренди землі на новий строк. Крім того, даним рішенням доручено міському голові укласти з відповідачем договір оренди на новий строк строком на 10 років з визначенням річної орендної плати 12 % від нормативної грошової оцінки. Дане рішення зокрема відповідає вимогам статті 16 Закону України "Про оренду землі".
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у своїй постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/21 вказав, що у пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року зазначено таке: "Частини п'ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
6.15. Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Суд зауважував, що відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
Таким чином, суд висновує, що відповідач в даній ситуації недобросовісно користується своїми цивільними правами та обов'язками, ухиляючись від підписання і укладення договору оренди на новий строк, разом з тим продовжуючи користуватись вказаною ділянкою та не передаючи її раді назад за актом приймання - передачі у зв'язку із закінченням строку дії договору. Суд також враховує той факт, що відповідач допускає накопичення заборгованості за користування земельною ділянкою та не сплачує орендну плату, що підтверджується зокрема рішенням Господарського суду Закарпатської області від 27 липня 2023 у справі №907/464/23, копія якого міститься в матеріалах справи.
Відповідно до вищевказаного, з метою оформлення фактичних орендних правовідносин, які тривають станом на дату подання позовної заяви, враховуючи намір власне орендаря (відповідача) на продовження договору і розташування на такій земельній ділянці нерухомого майна відповідача, яким він продовжує користуватись та інтереси органу місцевого самоврядування, його "правомірні очікування" на поповнення місцевого бюджету, суд вважає за необхідне задовольнити позовні вимоги частково, з огляду на наступне.
Суд погоджується з позовними вимогами щодо необхідності визнання укладеним договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2124885900:01:001:0001 між сторонами даного спору, однак деякі пункти договору, що не мають істотного значення, підлягають зміні судом. Так, є неприйнятним пункт 39 проєкту договору, в якому зазначено, що такий вважається укладеним з 05.03.2025 року.
Частиною 1 статті 653 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.
У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили (частина 3 статті 653 ЦКУ).
При цьому суд враховує висновки Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, зазначені ним у своїй постанові від 23.11.2023 у справі №906/1314/21, який виходив з того, що вказівка на проєкт правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин.
На підставі вищевикладеного, суд вважає за необхідне змінити п. 39 договору оренди і зазначити в ньому, що цей договір вважається укладеним і набуває чинності після набрання рішенням Господарського суду Закарпатської області у справі №907/1299/25 законної сили. Цей договір укладено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря.
Крім того, суд додатково звертає увагу сторін, що розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (до 2020 року), у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України)".
Таким чином, суд вважає за необхідне доповнити редакцію проєкту договору оренди позивача пунктом 8.1. наступного змісту: "Після завершення строку дії даного договору, орендар має право на продовження його дії в порядку, передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та статтею 126-1 Земельного кодексу України".
Також суд вважає за необхідне зазначити щодо розміру орендної плати, зазначеному у договорі оренди нової редакції. Витягом №НВ-2100669242025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 19.06.2025 підтверджується нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки у розмірі - 39 854 147.81 грн.
Статтею 33 ЗУ "Про місцеве самоврядування" передбачено, до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать а) власні (самоврядні) повноваження, зокрема: 1) підготовка і внесення на розгляд ради пропозицій щодо встановлення ставки земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, вилучення (викупу), а також надання під забудову та для інших потреб земель, що перебувають у власності територіальних громад; визначення в установленому порядку розмірів відшкодувань підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності за забруднення довкілля та інші екологічні збитки; встановлення платежів за користування комунальними та санітарними мережами відповідних населених пунктів.
Пунктом 288.5 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: 288.5.1. не може бути меншою за розмір земельного податку:
для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;
288.5.2. не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Рішенням позивача №45 від 05.03.2025 "Про укладення договору оренди землі на новий строк" доручено міському голові укласти з відповідачем договір оренди на новий строк строком на 10 років з визначенням річної орендної плати 12 % від нормативної грошової оцінки.
Суд зазначає, що таке рішення відповідачем не оскаржувалось у судовому порядку, відсутні докази протилежного; є чинним та не визнано недійсним у судовому порядку. Відповідач заяв по суті справи до суду не подав, власних пропозицій щодо розміру орендної плати не запропонував. Відтак, суд погоджує даний розділ договору оренди, як такий, який затверджений рішенням позивача, прийнятим у встановленому законом порядку.
Крім того, у поданих письмових поясненнях, які надійшли від позивача у справі до суду 03.02.2026, він зазначив, що укладення та поновлення договорів оренди земельних ділянок комунальної власності територіальних громад віднесено до повноважень відповідних
органів місцевого самоврядування, а договір оренди земельної ділянки відповідно до вимог законодавства повинен містити істотні умови, зокрема розмір орендної плати. Чопська міська рада Закарпатської області, реалізовуючи надані їй повноваження, у кожному конкретному випадку визначає відсоткову ставку річної орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності з дотриманням вимог пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України, також інших норм чинного законодавства України.
Таким чином, визначення відсоткової ставки річної орендної плати за земельні ділянки комунальної власності є складовою реалізації виключних повноважень органу місцевого самоврядування, які здійснюються шляхом прийняття відповідних рішень у кожному конкретному випадку, та не може здійснюватися іншими суб'єктами інакше ніж у межах та спосіб, визначені законом.
Висновки суду.
Судом встановлено, що дійсно існують підстави для задоволення позовних вимог частково. Матеріалами справи підтверджується наявність фактичних орендних відносин між сторонами спору щодо земельної ділянки з кадастровим номером 2124885900:01:001:0001, відповідач продовжує користуватись такою ділянкою після припинення дії попереднього договору оренди та на такій ділянці розташований об'єкт нерухомості відповідача. Відтак, суд висновує щодо необхідності укладення договору оренди на новий строк щодо спірної земельної ділянки у зміненій судом редакції.
Згідно ч.2, 3 ст.13 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом.
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до ч.1 ст.73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За приписами ч.1 ст.74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відтак, сторони звертаючись до суду повинні враховувати те, що визначення та наповнення доказової бази переданого на розгляд суду спору покладаються саме на сторони, а не на суд.
Суд вирішує спір на підставі поданих та витребуваних в порядку ст. 81 ГПК України сторонами доказів.
Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ч.1 ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
За приписами ч.1 ст.86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України», зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись, як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Відтак з урахуванням усіх встановлених обставин та зроблених правових висновків, враховуючи аргументи позивача та подані ним докази, суд вказує, що існують підстави для задоволення позовних вимог позивача частково.
Сторонами у справі не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження наявності інших обставин ніж ті, що досліджені судом, а відтак, зважаючи на зазначене вище, позовні вимоги як обґрунтовано заявлені, підтверджені належними та допустимими доказами підлягають до часткового задоволення судом.
Розподіл судових витрат.
Судові витрати на підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
У випадку зловживання стороною чи її представником процесуальними правами або якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору (ч. 9 ст. 129 ГПК України).
Відтак, на відповідача покладається 3028.00 гривень витрат на оплату судового збору.
Відповідно до ч. 5 ст. 240 ГПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Враховуючи наведене та керуючись статтями 11, 13, 14, 73 - 79, 86, 129, 210, 220, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позовні вимоги задовольнити частково.
2. Визнати укладеним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2124885900:01:001:0001 між Чопською міською радою Закарпатської області, код ЄДРПОУ - 04053737, 89502, Закарпатська область, м. Чоп, вул. Берег, 2, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Австротехнік Консалтинг", код ЄДРПОУ - 33301331, 89502, Закарпатська область, м. Чоп, вул. Берег, буд. 2, оф. 4, в наступній редакції:
Договір оренди землі на новий строк
м. Чоп "___" ________________ 202_ р.
Чопська міська рада Закарпатської області, в особі міського голови Чопської міської ради Самардака Валерія Володимировича, що діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», (далі за текстом - «Орендодавець»), з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю «Австротехнік Консалтінг» (ЄДРПОУ 33301331), в особі директора Товт Олександра Олександровича (далі за текстом - «Орендар»), з іншої сторони, а разом іменовані - «Сторони», уклали цей Договір про нижченаведене:
1.Предмет договору
1. Орендодавець, на підставі рішення № 45 п'ятдесят п'ятої сесії восьмого скликання від 05 березня 2025 року надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.
з кадастровим номером 2124885900:01:001:0001
яка розташована за адресою: за межами с. Петрівка.
2.Об'єкт оренди
2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 12,53 га.
3. На земельній ділянці наявні об'єкти нерухомого майна - розширення пункту перестановки вагонів станції Есень Львівської залізниці .
4. Земельна ділянка передається в оренду для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.
5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить: 39 854 147 грн 81 коп (тридцять дев'ять мільйонів вісімсот п'ятдесят чотири тисячі сто сорок сім гривень 81 коп).
6. Земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліки, що можуть перешкоджати її ефективному використанню.
7. Інші особливості об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини___________________________відсутні.
3.Строк дії договору
8. Договір укладено на 10 (десять) років.
8.1. Після завершення строку дії даного договору, орендар має право на продовження його дії в порядку, передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
4.Орендна плата
9. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 12% від нормативної грошової оцінки 4 782 497,74 грн. (чотири мільйони сімсот вісімдесят дві тисячі чотириста дев'яносто сім грн. 74 коп) в рік або 398 541,48 грн. (триста дев'яносто вісім тисяч п'ятсот сорок одна грн. 48 коп.) в місяць на рахунок Чопської міської ради Закарпатської області.
10. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації.
11. Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно до 25 числа поточного місяця рівними частками.
12. Розмір орендної плати переглядається у разі:
зміни умов господарювання, передбачених договором;
зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності;
в інших випадках, передбачених законом.
13. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:
у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором;
нараховується пеня за кожний календарний день прострочення сплати грошового зобов'язання, включаючи день погашення, з розрахунку 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України, діючої на кожний такий день.
5.Умови використання земельної ділянки
14. Земельна ділянка передається в оренду для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.
15. Цільове призначення земельної ділянки для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.
16. Умови збереження стану об'єкта оренди відсутні.
6.Умови повернення земельної ділянки
17. Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв'язується у судовому порядку.
У разі погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей орендованої земельної ділянки або приведення її у непридатний для використання за цільовим призначенням стан збитки, що підлягають відшкодуванню, визначаються відповідно до Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. № 284 (ЗП України, 1993 р., № 10, ст. 193).
18. Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.
19. Поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за письмовою згодою з орендодавцем землі, не підлягають відшкодуванню.
20. Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання орендодавцем зобов'язань, передбачених цим договором. Умови, обсяги і строки відшкодування збитків орендарю визначаються окремою угодою сторін.
Збитками вважаються:
фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права.
21. Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.
7.Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки
22. На орендовану земельну ділянку не встановлено обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб.
23. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку.
8.Інші права та обов'язки сторін
24. Права орендодавця
Орендодавець має право вимагати від орендаря:
використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил;
дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - дотримання зобов'язання щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об'єкта, експлуатації водосховищ і ставків відповідно до встановлених в установленому порядку режимів роботи, а також необхідність оформлення права користування гідротехнічними спорудами та права спеціального водокористування;
вимагати своєчасного внесення орендної плати.
25. Обов'язки орендодавця:
Орендодавець зобов'язаний:
передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;
не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.
26. Права орендаря:
Орендар земельної ділянки має право:
самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;
за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;
отримувати продукцію і доходи;
здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.
27. Обов'язки орендаря:
Орендар земельної ділянки зобов'язаний:
приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;
виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, водного фонду;
у п'ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору оренди до відповідного податкового органу;
своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку;
виконувати встановлені законодавством вимоги пожежної безпеки.
9.Ризик випадкового знищення або пошкодження
об'єкта оренди чи його частини
28. Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини несе орендар.
10.Страхування об'єкта оренди
29. Згідно з цим договором об'єкт оренди не підлягає страхуванню на весь період дії цього договору.
30. Страхування об'єкта не здійснюється.
31. Сторони домовилися про те, що у разі невиконання свого обов'язку стороною, яка повинна згідно з цим договором застрахувати об'єкт оренди, друга сторона може застрахувати його і вимагати відшкодування витрат на страхування.
11.Зміна умов договору і припинення його дії
32. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
33. Дія договору припиняється у разі:
закінчення строку, на який його було укладено;
придбання орендарем земельної ділянки у власність;
викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
ліквідації юридичної особи-орендаря.
Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
34. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за:
взаємною згодою сторін;
рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
35. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.
36. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.
12.Відповідальність сторін за невиконання або
неналежне виконання договору
37. За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.
38. Сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.
13.Прикінцеві положення
39. Цей договір вважається укладеним і набуває чинності після набрання рішенням Господарського суду Закарпатської області у справі №907/1299/25 законної сили. Цей договір укладено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря.
14.Реквізити сторін
Орендодавець: Чопська міська рада Закарпатської області 89502,м.Чоп,вул..Берег,2 Код юридичної особи : 04053737 МФО:812016 Орендар: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «АВСТРОТЕХНІК КОНСАЛТІНГ» 89502, м.Чоп,вул..Берег,2 офіс 4 Код юридичної особи: 33301331
Від Орендодавця: _________________ В.САМАРДАК Від Орендаря: _________________ О.ТОВТ
3. Судові витрати покласти на відповідача у справі.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Австротехнік Консалтинг", код ЄДРПОУ - 33301331, 89502, Закарпатська область, м. Чоп, вул. Берег, буд. 2, оф. 4, на користь Чопської міської ради Закарпатської області, код ЄДРПОУ - 04053737, 89502, Закарпатська область, м. Чоп, вул. Берег, 2, сплачений судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 3028.00 грн (три тисячі двадцять вісім гривень 00 копійок).
5. В задоволенні решти позовних вимог - відмовити.
Накази видати після набрання рішенням законної сили.
Згідно ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення Господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду згідно ст. 256 Господарського процесуального кодексу України подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду.
Повний текст рішення складено та підписано 04.02.2026 року.
Суддя Пригуза П.Д.