справа № 359/9328/24 головуючий у суді І інстанції Чирка С.С.
провадження № 22-ц/824/1999/2026 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Березовенко Р.В.
27 січня 2026 року м. Київ
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
головуючого судді Березовенко Р.В.,
суддів Лапчевської О.Ф., Мостової Г.І.,
з участю секретаря Щавлінського С.Р.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 03 липня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором оренди,
у липні 2025 року представник ОСОБА_2 - адвокат Кохан О.М. звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором оренди у розмірі 139 000 грн.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 01 серпня 2023 року між сторонами було укладено договір оренди, відповідно до якого позивач передав відповідачу у строкове користування будинок розташований в АДРЕСА_1 , земельна ділянка кадастровий номер 3220883201:01:016:0007, площею 0,27 га, строком до 31 жовтня 2023 року.
30 жовтня 2023 року сторони уклали додаткову угоду до Договору оренди від 01 серпня 2023 року про продовження терміну оренди до 31 січня 2024 року.
По вказаному Договору оренди відповідач сплатив орендну плату за два місяці серпень-вересень 2023 року.
27 грудня 2023 року складено Акт про те, що заборгованість відповідача перед позивачем за договором оренди від 01 серпня 2023 року складає 59 000 грн.
30 січня 2024 року сторони уклали Додаткову угоду до Договору оренди від 01 серпня 2023 року, якою пункт 1.2 розділу 1 «Предмет договору» викладено в наступній редакції: «1.2 Строк оренди з 01 серпня 2023 по 30 квітня 2024. Дія договору припиняється із спливом строку оренди. Якщо протягом двох днів, з моменту закінчення строку дії Договору, орендар з якихось причин не звільнить об'єкт оренди орендодавець має право, а орендар дає на це безвідкличну згоду, що не підлягає змінам, самостійно звільнити об'єкт оренди (приміщення об'єкту) від майна орендаря, при цьому всі та/або частина якогось майна орендаря, що залишилось в приміщенні (в тому числі на об'єкті) після закінчення другого календарного дня, з моменту закінчення строку дії вважається сміттям і орендодавець не зобов'язаний зберігати таке майно, не несе жодної відповідальності за його збереження і має право знищити, викинути та/або іншим чином позбавитися такого майна. В такому випадку, об'єкт оренди вважається поверненим орендодавцю з моменту складання одностороннього акту про звільнення від майна орендаря».
Позивач зазначає, що як умови договору оренди, так і умови додаткових угод, підписані сторонами без будь-яких зауважень, та, з огляду на приписи ст.ст. 11, 629 ЦК України, свідчать про погодження ними всіх умов, які містяться в таких договорах.
01 травня 2024 року сторони підписали Акт, у якому відповідач визнав заборгованість по орендній платі в розмірі 139 000 грн.
Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 03 липня 2025 року позов задоволено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 грошові кошти в розмірі 139 000 грн та судовий збір в розмірі 1 390 грн.
Не погодившись із рішенням суду, ОСОБА_1 05 серпня 2025 року засобами поштового зв'язку подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення та неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, неправильне встановлення обставин справи, просив скасувати рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 03 липня 2025 року та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.
Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги зазначив, що у 2020 році між сторонами та ОСОБА_3 було досягнуто домовленості про те, що позивач придбає, а відповідачі продадуть позивачу земельну ділянку кадастровий номер 3220883201:01:016:007, площею 0,27 га, з цільовим призначенням «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд», а також недобудований на той час будинок, який знаходився на вказаній земельній ділянці, що належала відповідачам на праві спільної часткової власності.
В подальшому протягом 2020 - 2023 років ОСОБА_1 провів будівельні роботи у будинку, який знаходиться на зазначеній вище земельній ділянці, за власні кошти на загальну суму 3 390 284,25 грн. Спір між сторонами з даного приводу розглядається Бориспільським міськрайонним судом Київської області, цивільна справа №359/6505/24 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про стягнення безпідставно набутих коштів.
31 жовтня 2023 року після того, як апелянтом було виконано будівельні роботи за власний рахунок, позивачка та ОСОБА_3 зареєстрували Декларацію про готовність будинку до експлуатації, реєстраційний номер ІУ161231031851.
А 27 листопада 2023 року за ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було зареєстровано право спільної часткової власності на житловий будинок, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 (реєстраційний номер 2838502732040). У червні 2024 року частка ОСОБА_2 у праві власності на будинок була переоформлена на доньку останньої - ОСОБА_3 на підставі договору дарування.
З позиції апелянта, ані в момент укладення договору оренди, ані в подальшому ОСОБА_2 не належало право передачі будинку та земельної ділянки в оренду, оскільки право власності на будинок було оформлено належним чином лише 27 листопада 2023 року, причому оформлено таке право було на двох осіб, тобто з даного моменту до червня 2024 року будинок перебував у спільній частковій власності позивача та її дочки ОСОБА_3 . В червні 2024 року частка у праві власності позивача на будинок була передана ОСОБА_3 .
Таким чином, договір оренди, укладений особою, яка не мала права його укладати, є нікчемним, відповідно, грошові кошти за таким договором не підлягають стягненню з відповідача, а позовні вимоги є незаконними та необґрунтованими.
Додатково вказує, що апелянт повністю та за власні кошти виконав взяті на себе обов'язки з проведення інвестування будівельних робіт у будинку. Позивачка та її донька передали будинок ОСОБА_1 в оренду з тим, щоб надати можливість викупити його. Однак в даний момент вони заперечують проти продовження строку дії договору оренди, а також заперечують проти визнання суми витрат апелянта, понесених на проведення будівельних робіт та на відшкодування вартості таких робіт.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 16 вересня 2025 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 03 липня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором оренди, надано учасникам справи строк для подачі відзиву на апеляційну скаргу.
29 вересня 2025 року представник ОСОБА_2 - адвокат Кохан О.М. подав відзив на апеляційну скаргу, у якому заперечив проти задоволення вимог апеляційної скарги, вважаючи рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 14 жовтня 2025 року призначено справу до розгляду з повідомленням учасників справи.
У судовому засіданні ОСОБА_2 та її представник - адвокат Кохан Олексій Миколайович заперечили проти задоволення вимог апеляційної скарги, з підстав наведених у відзиві.
Апелянт у судове засідання не з'явився, належним чином повідомлений про місце, час і дату розгляду справи в апеляційній інстанції, заяв та клопотань не надходило, однак його неявка згідно вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.
Зокрема, судову повістку повідомлення направлено на адресу проживання ОСОБА_1 , однак рекомендоване поштове повідомлення повернулося на адресу суду з відмітною «адресат відсутній за вказаною адресою», що відповідно до вимог ст. ст. 130, 131 ЦПК України вважається належним повідомленням.
Заслухавши думку учасників справи, які прибули в судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом першої інстанції встановлено та матеріалами справи підтверджено, що 01 серпня 2023 року між орендодавцем ОСОБА_2 та орендарем ОСОБА_1 укладено договір оренди.
Відповідно до п.1.1 договору, орендодавець в порядку та на умовах, визначених цим договором передає Орендареві у строкове користування будинок, який розташовано в АДРЕСА_1 , земельна ділянка кадастровий номер 3220883201:01:016:0007, площею 0.27 га.
Пунктом 2.1 договору передбачено, що строк оренди з 01 серпня 2023 року по 31 жовтня 2023 року. Дія договору припиняється із спливом строку оренди.
30 жовтня 2023 року між сторонами була укладена додаткова угода до Договору оренди від 01 серпня 2023 року, відповідно до умов якої орендар та орендодавець дійшли згоди викласти п.1.2. договору розділу 1 «Предмет договору» Договору в наступній редакції: «1.2. Строк оренди з 01 серпня 2023 по 31 січня 2024. Дія Договору припиняється із спливом строку оренди.» Інші умови Договору залишені незмінними і залишились обов'язковими до виконання Сторонами.
30 січня 2024 року між сторонами була укладена додаткова угода до Договору оренди від 01 серпня 2023 року. Відповідно до умов орендар та орендодавець дійшли згоди викласти п.1.2. договору розділу 1 «Предмет договору» Договору в наступній редакції: «1.2. строк оренди з 01 серпня 2023 по 30 квітня 2024. Дія Договору припиняється із спливом строку оренди. Якщо протягом двох днів, з моменту закінчення строку дії Договору, Орендар з якихось причин не звільнить об'єкт оренди Орендодавець має право, а Орендар дає на це безвідкличну згоду, що не підлягає змінам, самостійно звільнити об'єкт оренди (приміщення об'єкту) від майна Орендаря, при цьому всі та/або частина якогось майна Орендаря, що залишилось в приміщенні (в тому числі на об'єкті) після закінчення другого календарного дня, з моменту закінчення строку дії вважається сміттям і Орендодавець не зобов'язаний зберігати таке майно, не несе жодної відповідальності за його збереження і має право знищити, викинути та/або іншим чином позбавитися такого майна. В такому випадку, об'єкт оренди вважається поверненим Орендодавцю з моменту складання одностороннього акту про звільнення від майна Орендаря».
27 грудня 2023 року було складено Акт про те, що станом на 27 грудня 2023 року послуги, передбачені згаданим вище Договором, надані та надаються у повному обсязі та із дотриманням умов Договору. Станом на 27 грудня 2023 року заборгованість Орендаря по орендній платі перед Орендодавцем за послуги, передбачені згаданим вище Договором, складає: 59 000 грн, з яких: борг за жовтень 2023 року - 19 000 грн, борг за листопад 2023 року - 20 000 грн, борг за грудень 2023 року - 20 000 грн.
01 травня 2024 року складено акт, відповідно до якого орендодавець з одного боку і орендар з іншого боку зазначили, що станом на 01 травня 2024 року послуги, передбачені згаданим вище Договором, надані у повному обсязі та із дотриманням умов Договору. Станом на 01 травня 2024 року заборгованість Орендаря по орендній платі перед Орендодавцем за послуги, передбачені згаданим вище Договором, складає: 139 000 грн, з яких: борг за жовтень 2023 року 19 000 грн, борг за листопад 2023 року - 20 000 грн, борг за грудень 2023 року - 20 000 грн; борг за січень 2024 року - 20 000 грн; борг за лютий 2024 року - 20 000 грн; борг за березень 2024 року - 20 000 грн; борг за квітень 2024 року - 20 000 грн. Заборгованість за комунальні послуги: Електроенергія - 12 046,24 грн станом на 31 березня 2024 року. Газопостачання - 15 189,83 грн станом на 31 березня 2024 року.
Позивачем на адресу відповідача (зазначену у договорі від 01 серпня 2023 року) було направлено вимогу про сплату заборгованості за договором оренди від 01 серпня 2023 року.
Вирішуючи спір, суд першої інстанції вважав, що позивач належними та допустимими доказами довів позовні вимоги. Крім того, відповідно до акту від 01 травня 2024 року ОСОБА_1 визнав існуючу заборгованість по орендній платі у розмірі 139 000 грн та в ході розгляду справи жодних належних та допустимих доказів на спростування зазначених обставин не надав.
Колегія суддів, перевіривши рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, погоджується з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.
Частиною 1 статті 4 ЦПК України визначено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ст. 5 ЦПК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до ч.3 ст.12, ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно ч.ч.4-7 ст. 81 ЦПК України, у разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події суд може зобов'язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.
Згідно з ч. ч. 3, 4 ст.83 ЦПК України відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи. Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об'єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу.
Частиною 3 ст.367 ЦПК України передбачено, що докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
Таким чином, долучаючи до апеляційної скарги нові докази, ОСОБА_1 пропустив визначений частиною другою статті 83 ЦПК України строк, а вимоги про поновлення строку на подання таких доказів апелянтом не заявлено. На підставі встановленого, апеляційний суд залишає без розгляду надані апелянтом нові докази.
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до частини першої статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
У статті 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
За приписами частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін, погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до частини першої статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно з статтею 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.
Згідно з частиною першою та третьою статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. До договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.
Зі змісту частини другої статті 158 ЖК України також вбачається, що сторонами договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові, є власник будинку (квартири) і наймач.
За правилами частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно частини третьої цієї ж статті, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно доводів апеляційної скарги ОСОБА_1 , станом на день укладення договору оренди, 01 серпня 2023 року, ОСОБА_2 не була власницею нерухомості, яка передавалася в оренду, а тому в силу положень статті 761 ЦК України не мала право нею розпоряджатись.
Зміст правочину, відповідно до частини першої статті 203 ЦК України, не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Колегія суддів вважає, що обставини, на які відповідач посилається в обґрунтування своїх заперечень, не стосуються змісту оспорюваного правочину, а тому не є передбаченою частиною першою статті 203 ЦК України підставою для визнанням його недійсними.
Посилаючись на відсутність у відповідача права власності на предмет договору, відповідач не зазначив, які його права, свободи чи законні інтереси порушено внаслідок укладення договору, який фактично був виконаний сторонами. Не встановлено таких порушень і під час судового розгляду.
Право передання майна у найм має власник майна або особа, якій належать майнові права. У разі передачі майна у найм не власником цього майна судовому захисту підлягатимуть порушені таким чином права власника цього майна. До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 09 січня 2019 року в справі №127/17213/16-ц.
Проте у цій справі ОСОБА_1 не є власником будинку в АДРЕСА_1 , не заявляє про належність йому права власності чи майнових прав на будинок.
Крім того, спростовуються умовами укладеного між сторонами договору оренди і посилання апелянта на те, що правовідносини між сторонами мали іншу правову природу ніж щодо оренди нерухомого майна. Так, за п. 2.1 Договору, об'єкт передається в оренду для тимчасового зберігання майна орендаря. Крім того, за п.п. 6.2.1 ОСОБА_1 як орендар не мав права здійснювати перепланування, добудову та перебудову будинку.
Отже, доводи апеляційної скарги не дають правових підстав для встановлення неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування судового рішення та не спростовують висновків суду викладених у рішенні.
Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Європейським судом з прав людини зазначено, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі «Проніна проти України», від 18 липня 2006 року № 63566/00, § 23). Оскаржуване судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.
Отже, право на обґрунтоване рішення дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії», п. 32.) Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Бюрг та інші проти Франції» (Burg and others v. France), (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гору проти Греції» №2) [ВП], § 41» (Gorou v. Greece no.2).
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Переглядаючи справу, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об'єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв'язок у сукупності, з'ясував усі обставини справи, на які сторони посилалися, як на підставу своїх вимог і заперечень, і з урахуванням того, що відповідно до ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, ухвалив законне та обґрунтоване рішення по суті позовних вимог.
Колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення суду першої інстанції є законним і обґрунтованим, судом додержано вимоги матеріального та процесуального права, а тому рішення суду відповідно до ст. 375 ЦПК України необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Керуючись ст. ст. 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.
Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 03 липня 2025 року - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках, передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено 29 січня 2026 року.
Головуючий: Р.В. Березовенко
Судді: О.Ф. Лапчевська
Г.І. Мостова