65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"21" січня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/4755/24
Господарський суд Одеської області у складі судді Погребної К.Ф. при секретарі судового засідання Фатєєвій Г.В. розглянувши справу №916/4755/24
за позовом Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області (67844, Одеська область, Овідіопольський район, с. Кароліно-Бугаз, вул. Приморська, буд. 1, код ЄДРПОУ 04527307)
до відповідача: Житлово-будівельного кооперативу “Південьбудконверс» (67840, Одеська область, Овідіопольський район, с. Молодіжне, вул. Набережна, буд. 10, код ЄДРПОУ 33089557)
про розірвання договору оренди, повернення земельної ділянки та стягнення 593 358,57грн.
Представники:
Від позивача: Домущі В.С. ордер;
Від відповідача: Соболева Г.В. ордер;
Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом до Житлово-будівельного кооперативу “Південьбудконверс» про розірвання договору оренди, повернення земельної ділянки та стягнення 593 358,57грн.
Ухвалою від 29.10.2024р. судом, у порядку ст. 174 Господарського процесуального кодексу України, позовну заяву Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області було залишено без руху.
01.11.2024р. до господарського суду надійшла заява (вх. №39687/24) від Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області про усунення недоліків позовної заяви.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.11.2024р. за даним позовом було відкрито провадження у справі №916/4755/24 в порядку загального позовного провадження.
16.12.2024 року канцелярією господарського суду в системі АС "ДСС" зареєстровано клопотання від Житлово-будівельного кооперативу “Південьбудконверс» про поновлення строків, що створено 15.12.2024 в підсистемі ЄСІТС "Електронний суд" представником кооперативу, адвокатом Соболевою Г.В. та до якого додано в якості додатків, зокрема, відзив на позову заяву.
Ухвалою суду від 23.12.2024р. відзив на позовну заяву за вх. № 44835/24 від 16.12.2024 року у справі № 916/4755/24 було повернути заявнику.
16.12.2024 року канцелярією господарського суду в системі АС "ДСС" зареєстровано клопотання від Житлово-будівельного кооперативу “Південьбудконверс» про поновлення строків, що створено 15.12.2024 в підсистемі ЄСІТС "Електронний суд" представником кооперативу, адвокатом Соболевою Г.В. та до якого додано в якості додатків, зокрема, зустрічну позовну заяву.
Ухвалою суду від 23.12.2024р. зустрічну позовну заяву Житлово-будівельного кооперативу “Південьбудконверс» за вх.№5590/24 від 16.12.2024р. було повернути заявнику.
14.01.2025р. за вх. №1283/25 до суду від відповідача надійшло клопотання про зупинення провадження по справі. Згідно поданого клопотання відповідач просить суд зупинити провадження по справі 916/4755/24 до набрання законної сили судовим рішенням у справі №916/5774/24 за позовом Житлово-будівельного кооперативу “Південьбудконверс» до Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області про визнання договору оренди землі від 20.09.2006 недійсним.
Ухвалою суду від 15.01.2025р. провадження у даній справі було зупинено до набрання законної сили судового рішення у справі №916/5774/24.
28.10.2025р. до суду від Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області надійшло клопотання про поновлення провадження по даній справі, яке обґрунтовано зверненням розгляду та набранням законної сили судового рішення у справі №916/5774/24.
Ухвалою суду від 03.11.2025р. клопотання Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області від 28.10.2025р. за вх. №34039/25 про поновлення провадження по справі було задоволено, провадження по справі №916/4755/24 поновлено.
10.12.2025р. до суду від позивача надійшла уточнена позовна заява, згідно якої останній уточнив перший пункт прохальної частини позовної заяви.
Відповідна заява була прийнята судом до розгляду та справа розглядалась з урахуванням відповідних уточнень.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 11.12.2025р. підготовче провадження було закрито, розгляд справи призначено по суті в судовому засіданні.
24.11.2025р. за вх. 37325/25 до суду від відповідача надійшла про часткове визнання позову, згідно якої останній не заперечує проти задоволення позовних вимог щодо розірвання договору оренди землі від 20.09.2006р, зобов'язання повернути земельну ділянку та стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 414 235,88 грн. та 3% річних в розмірі 31 741,28 грн. В частині стягнення інфляційних витрат в сумі 147 381,41 грн. відповідач заперечує та просить суд в цій частині позовних вимог відмовити.
Судом в порядку ст. 240 ГПК України, було проголошено вступну та резолютивну частину рішення.
Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.
Як вказує позивач, 20 вересня 2006 року між Кароліно-Бугазькою сільською радою Білгород- Дністровського району Одеської області (орендодавець,) та Житлово-будівельного кооперативу “Південьбудконверс» (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки зареєстрований в реєстрі відділу Одеської регіональної філії ДП Центру ДЗК у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Кароліно-Бугазької сільської ради Овідіопольського району Одеської області за № 040652900006 від 17 жовтня 2006 року.
Відповідно пункту 1 Договору зазначено, що орендодавець надає, а орендатор приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться по вул. Лиманська, 58, в с. Кароліно-Бугаз на території Кароліно-Бугазької сільської ради Одвідіопольського району Одеської області (в межах населеного пункту) згідно з планом, що доводиться. Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку на підставі рішення Кароліно-Бугазької сільської ради від 18 серпня 2006 року № 183 для будівництва спортивно-оздоровчого комплексу для занять серфінгом.
Відповідно п. 2 Договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,2045 га, у тому числі 1,2045 га - піски.
Пунктом 3 Договору передбачено, що договір укладено терміном на 49 років. По закінченню терміну договору Орендар має переважне право на поновлення договору оренди на новий термін.
Згідно п. 4 Договору, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 55100,32 грн. на рік із розрахунку 4,57 грн. на 1 кв.м, яка підлягає щомісячному перерахуванню (протягом 30 календарних днів наступних за останнім календарним днем звітного місяця) на бюджетний рахунок. Розмір орендної плати щорічно переглядається у разі : зміни умов господарювання передбачених договором; підвищення цін, тарифів тощо, у тому числі, внаслідок інфляційних процесів; збільшення розмірів ставки земельного податку; підвищується на рівень споживчих цін; в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. На будь-яку суму орендної плати, яка не була сплачена у строки, визначені цим договором, нараховується пеня у розмірі, передбаченому законодавством України.
Пунктом 6.1. Договору визначено, що після припинення його дії орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Відповідно пункту 7 Договору, Орендодавець має право, зокрема, вимагати від орендаря використання земельної ділянки у відповідності з пунктом 1 цього договору; своєчасного внесення орендної плати. В свою чергу Орендар зобов'язаний приступити до використання орендованої земельної ділянки після державної реєстрації; використовувати орендовану земельну ділянку відповідно до мети, визначеної у пункті 1 цього договору, дотримуючись при цьому вимог чинного законодавства і екологічного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі; у відповідності до п.4 цього договору своєчасно вносити орендну плату.
Згідно пункту 10.2 Договору, дія договору припиняється шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Відповідно пункту 11 Договору, за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до Закону та цього договору.
Пунктом 12 Договору передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
За посиланнями позивача, відповідно до Акту приймання - передачі об'єкту оренди від 20 вересня 2006 року, який укладено на підставі зареєстрованого договору № 040652900006 від 17 жовтня 2006 року земельна ділянка площею 1,2045 га передається Орендодавцем та приймається Орендарем.
Визначення меж земельної ділянки площею 1,2045 га за адресою: вул. Лиманська, 58, в с. Кароліно-Бугаз на території Кароліно-Бугазької сільської Одвідіопольського району Одеської області надані у довгострокову оренду ЖБК «ПІВДЕНЬБУДКОНВЕРС» відповідно до Акту б/н.
Як зазначає позивач, в період з березня 2022 р. по вересень 2024 р. відповідач не виконує належним чином свої зобов'язання з внесення орендної плати за земельну ділянку, внаслідок чого утворилась заборгованість у розмірі 414 235,88грн.
Крім того, в зв'язку з неналежним виконання відповідачем своїх зобов'язань щодо сплати орендної плати, позивачем нараховано 3%річних в сумі 31 741,28грн. та інфляційних витрат в сумі 147 381,41грн.
Отже посилаючись на вищенаведені обставини Кароліно-Бугазька сільська рада Білгород-Дністровського району Одеської області звернулась до суду з відповідним позовом за захистом свого порушеного права.
Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши наявні у справі докази у сукупності та давши їм відповідну правову оцінку, суд дійшов наступних висновків:
Договірні відносини, що склалися між сторонами, за своєю правовою природою є такими, що випливають із договору оренди земельної ділянки, до якого застосовуються норми Закону України “Про оренду землі» (далі - Закон про оренду), Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Господарського кодексу України (далі - ГК України) та іншими нормативними актами, прийнятими на їх виконання.
За загальними положеннями цивільного законодавства, зобов'язання виникають з підстав, зазначених у ст.11 Цивільного кодексу України. За приписами частини 2 цієї ж статті, підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти. Підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є дії осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також дії, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
Відповідно до ч.1 ст.173 Господарського кодексу України, господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
За змістом ч.1 ст.174 Господарського кодексу України, господарські зобов'язання можуть виникати з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
Згідно з ч.1 ст.175 Господарського кодексу України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до вимог ст.193 Господарського кодексу України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором. Зобов'язана сторона має право відмовитися від виконання зобов'язання у разі неналежного виконання другою стороною обов'язків, що є необхідною умовою виконання.
Статтями 525, 526 і 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання за ним має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно зі ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
У відповідності до положень статей 6, 627 Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з ч.1 ст. 628 Цивільного кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Укладений між сторонами Договір оренди земельної ділянки, з огляду на встановлений статтею 204 Цивільного кодексу України принцип правомірності правочину, є належною підставою у розумінні статті 11 Цивільного кодексу України для виникнення у позивача та відповідача взаємних цивільних прав та обов'язків, та за своєю правовою природою є договором оренди.
Згідно зі ст.1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ч.1 ст.2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільного кодексу України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 Закону України "Про оренду землі").
Статтею 509 Цивільного кодексу України визначено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому - одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Орендна плата за землю, як визначено ст.21 Закону України "Про оренду землі", це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Згідно з п. 14.1.136 Податкового кодексу України, орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Так, за умовами Договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 55100,32 грн. на рік із розрахунку 4,57 грн. на 1 кв.м, яка підлягає щомісячному перерахуванню (протягом 30 календарних днів наступних за останнім календарним днем звітного місяця) на бюджетний рахунок. Розмір орендної плати щорічно переглядається у разі : зміни умов господарювання передбачених договором; підвищення цін, тарифів тощо, у тому числі, внаслідок інфляційних процесів; збільшення розмірів ставки земельного податку; підвищується на рівень споживчих цін; в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.
Відповідно до п. 287.3 ст. 287 Податкового кодексу України орендна плата вноситься орендарем щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.
Згідно з статтею 288 Податкового кодексу України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об'єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду.
При цьому згідно з пунктом 288.4 Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Згідно з вимогами підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, зокрема, для земельних ділянок, нормативно грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки.
При цьому з урахуванням принципу пріоритетності норм Податкового кодексу України над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений в п.5.2 Податкового кодексу України, до моменту внесення до договору відповідних змін, розмір орендної плати не може бути меншим, ніж встановлений підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України
Згідно з ч.1 ст.96 Земельного кодексу України, землекористувачі зобов'язані, зокрема, своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (ч.1ст.530 Цивільного кодексу України).
Відповідно до ст.193 Господарського кодексу України та ст.526 Цивільного кодексу України, зобов'язання мають виконуватись належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Одностороння відмова від виконання зобов'язання і одностороння зміна умов договору не допускається (ст.525 Цивільного кодексу України).
Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Невиконання зобов'язання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання), стаття 610 Цивільного кодексу України визначає як порушення зобов'язання.
Як слідує з довідки відділу фінансів Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області від 18.09.2024р. вих. № 01-35/289, заборгованість відповідача за Договором станом на 18.09.2024р. становить 414 235,88 грн.
Суд враховує, що відповідач доводів позивача не спростував та доказів сплати заборгованості з орендної плати за землю за Договором у розмірі 414 235,88 грн. до суду не надав. Більш того в своїй заяві від 24.11.2025р. відповідач визнав факт наявності заборгованості та не заперечував проти її стягнення.
З урахуванням вищенаведених обставин, факт невиконання відповідачем своїх зобов'язань за Договором оренди щодо внесення орендної плати вважається доведеним, а наявність заборгованості в сумі 414 235,88 грн підтверджується наявними у справі доказами.
З огляду на викладене, позовні вимоги в частині стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за землю у розмірі 414 235,88грн. є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі.
Окрім основної заборгованості позивач нарахував та заявив до стягнення 31 741,28 грн 3% річних та 147 381,41 грн інфляційних витрат.
Частиною другою статті 625 Цивільного кодексу України визначено обов'язок боржника, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Відтак, у разі несвоєчасного виконання боржником грошового зобов'язання у нього в силу закону (ч. 2 ст. 625 Цивільного кодексу України) виникає обов'язок сплатити кредитору, поряд із сумою основного боргу, суму інфляційних втрат та 3 % річних, як компенсацію знецінення грошових коштів за основним зобов'язанням унаслідок інфляційних процесів у період прострочення їх оплати.
Верховний Суд неодноразово наголошував, що за змістом наведеної норми закону нарахування інфляційних втрат та 3 % річних на суму боргу входять до складу грошового зобов'язання і вважаються особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов'язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування останнім утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові (Постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.06.2019 у справах № 703/2718/16-ц та № 646/14523/15-ц).
Визначені частиною 2 статті 625 Цивільного кодексу України право стягнення інфляційних втрат та 3% річних є мінімальними гарантіями, які надають кредитору можливість захистити згадані вище інтереси; позбавлення кредитора можливості реалізувати це право порушуватиме баланс інтересів і сприятиме виникненню ситуацій, за яких боржник повертатиме кредитору грошові кошти, які, через інфляційні процеси, матимуть іншу цінність, порівняно з моментом, коли такі кошти були отримані.
З огляду на встановлення судом факту порушення відповідачем своїх зобов'язань зі своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, суд зазначає, що позивач має право нарахувати в порядку ст. 625 Цивільного кодексу України 3% річних від простроченої суми заборгованості та інфляційні втрати за весь час прострочення.
Здійснивши перевірку запропонованого позивачем розрахунку 3% річних та інфляційних втрат, суд встановив його необґрунтованість та помилковість, оскільки позивач нараховує відсотки річних, починаючи з 01.03.2022, одразу на всю заборгованість, яка станом на 18.09.2024р. становить 414 235,88 грн. Зазначене також стосується інфляційних втрат, які розраховуються позивачем, виходячи з розміру всієї заборгованості (414 235,88 грн), яка індексується позивачем за період з березня 2022 року по серпень 2024 року.
Так, здійснивши перерахунок 3% річних та інфляційних витрат за допомогою системи “Ліга Закон», судом встановлено, що загальний розмір 3% річних за вищезазначений період який підлягає задоволенню становить 16 566,61грн., а загальна сума інфляційних витрат яка підлягає задоволенню становить 44 110,95 грн.
При цьому заперечення відповідача щодо нарахованих інфляційних витрат суд оцінює критично, оскільки позивачем було здійснено нарахування інфляційних витрат в порядку ст. 625 ЦК України що в свою чергу є компенсацію знецінення грошових коштів за основним зобов'язанням.
Щодо позову в частині розірвання Договору та зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку суд зазначає наступне.
Згідно пункту 10.2 Договору, дія договору припиняється шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Згідно зі ст.651 Цивільного кодексу України, розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За ч.1 ст.32 Закону України "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату.
Відповідно до абз.7 ч.2 ст.25 Закону України "Про оренду землі", орендар земельної ділянки зобов'язаний, зокрема, своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
За п. "д" ч.1 ст.141 Земельного кодексу України, підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Аналіз вище вказаних норм права дає можливість зробити висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).
При цьому, систематична несплата орендної плати, визначеної договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Тобто систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов'язання), є підставою для розірвання такого договору.
Подібні правові висновки викладено в Постанові Верховного Суду від 02.05.2018 у справі № 925/549/17, від 06.03.2019 у справі №183/262/17, від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 10.02.2021 у справі № 923/1001/19.
Так, у Постанові від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19 Верховний Суд зазначив, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору).
Верховний Суд у Постанові від 10.11.2021 у справі № 175/642/19 зазначив, що тлумачення пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, частини другої статті 651 Цивільного кодексу України свідчить, що несплата орендної плати охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо). Такий правовий висновок викладено також у Постанові Верховного Суду від 20.11.2019 у справі № 549/178/17.
У Постанові Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 11.08.2021 у справі № 923/840/20 суд зазначив, що "вирішуючи спір про розірвання договору земельних ділянок та зобов'язання повернути земельні ділянки, суди мали достеменно встановити обставини як щодо наявності/відсутності факту порушення відповідачем умов договорів оренди землі у виді систематичного невнесення орендної плати (у тому числі дослідити питання щодо існування заборгованості з орендної плати, її розмір, період, за який вона виникла/упродовж якого не сплачувалась), так і щодо наявності/відсутності критерію істотності цього порушення договорів у розумінні частини другої статті 651 Цивільного кодексу України."
Суд встановив, що відповідач систематично у період з березня 2022 р. по вересень 2024 р. порушує взяті на себе за Договором оренди землі зобов'язання щодо внесення орендної плати за землю та таке порушення є істотним, оскільки позбавляє позивача надходження коштів від орендної плати до бюджету Кароліно-Бугазької сільської ради.
Отже, істотне порушення такої умови Договору як своєчасна та у повному обсязі сплата орендної плати за землю є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору в судовому порядку.
Зважаючи на викладені вище норми чинного законодавства та систематичні порушення відповідачем взятих на себе за цим Договором зобов'язань щодо сплати орендної плати за землю, суд вважає, що позовні вимоги в частині розірвання договору оренди землі є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Стосовно позовної вимоги про зобов'язання Житлово-будівельний кооперативу “Південьбудконверс» повернути Кароліно-Бугазькій сільській раді Білгород-Дністровського району Одеської області спірну земельну ділянку суд враховує наступне.
Відповідно до ч.1 ст.34 Закону України "Про оренду землі", у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
З аналізу правових норм вбачається, що вимога про повернення земельної ділянки є похідною від вимоги про розірвання договору оренди землі.
Так, правовим наслідком розірвання Договору оренди землі є обов'язок орендаря повернути земельну ділянку.
Отже, з урахуванням наведеного вище, з метою забезпечення відновлення прав та законних інтересів позивача, суд доходить висновку, що позовні вимоги в частині зобов'язання відповідача повернути спірну земельну ділянку площею 1,2045 га, кадастровий номер 5123781500:02:001:0349 підлягають задоволенню.
При цьому, як зазначалось по тексту рішення вище, відповідач своєю заявою від 24.11.2025р. за вх. №37325/25 визнав вимоги про розірвання договору оренди та зобов'язання повернути земельну ділянку та не заперечував проти їх задоволення.
Статтею 42 Господарського процесуального кодексу України визначено перелік прав та обов'язків учасників справи.
Відповідно до ч. 2 п. 1 ст. 46 ГПК України, крім прав та обов'язків, визначених у статті 42 цього Кодексу, позивач вправі відмовитися від позову (всіх або частини позовних вимог), відповідач має право визнати позов (всі або частину позовних вимог) - на будь-якій стадії судового процесу;
Частиною 1 ст.191 України встановлено, що позивач може відмовитися від позову, а відповідач - визнати позов на будь-якій стадії провадження у справі, зазначивши про це в заяві по суті справи або в окремій письмовій заяві.
Як зазначалось по тексу рішення вище та свідчать матеріали справи, відповідач своєю заявою від 24.11.2025р. за вх. №37325/25 визнав вимоги про розірвання договору оренди, зобов'язання повернути земельну ділянку та стягнення суми основного боргу в розмірі 414 235,88грн. та 3% річних в сумі 31 741,28грн.
Відповідно до вимог ч.1 ст.73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У відповідності до ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Зі змісту ст.77 ГПК України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Частинами ч.ч.1, 2, 3 ст.13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005р.).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008р. зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.
Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об'єктивного з'ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Підсумовуючи вищезазначене, суд доходить висновку, що позовні Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області є обґрунтованими, підтверджені належними доказами, наявними в матеріалах справи, проте враховуючи перерахунок 3% річних та інфляційних витрат підлягають частковому задоволенню.
Відповідно до ч. 1 ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається: у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (ч. 4 ст. 129 ГПК України).
На підставі ст.129, ч.1 ст. 130 ГПК України, 50 відсотків судового збору, сплаченого при поданні позову покладаються на відповідача, а 50 відсотків судового збору, сплаченого при поданні позову, повертаються позивачу із державного бюджету, оскільки відповідачем подано заяву про визнання позову.
На підставі вищенаведеного, приймаючи до уваги часткове задоволення позовних вимог позивача, а також враховуючи часткове визнання позовних Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області, витрати по сплаті судового збору у розмірі 7 045,65грн. покладаються на відповідача.
Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України,
1. Позов Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області (67844, Одеська область, Овідіопольський район, с. Кароліно-Бугаз, вул. Приморська, буд. 1, код ЄДРПОУ 04527307) до Житлово-будівельного кооперативу “Південьбудконверс» (67840, Одеська область, Овідіопольський район, с. Молодіжне, вул. Набережна, буд. 10, код ЄДРПОУ 33089557) - задовольнити частково.
2. Розірвати Договір оренди земельної ділянки укладений 20 вересня 2006року між Кароліно-Бугазькою сільською радою Білгород-Дністровського району Одеської області (67844, Одеська область, Овідіопольський район, с. Кароліно-Бугаз, вул. Приморська, буд. 1, код ЄДРПОУ 04527307) та Житлово-будівельним кооперативом “Південьбудконверс» (67840, Одеська область, Овідіопольський район, с. Молодіжне, вул. Набережна, буд. 10, код ЄДРПОУ 33089557).
3. Стягнути з Житлово-будівельного кооперативу “Південьбудконверс» (67840, Одеська область, Овідіопольський район, с. Молодіжне, вул. Набережна, буд. 10, код ЄДРПОУ 33089557) на користь Кароліно-Бугазької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області (67844, Одеська область, Овідіопольський район, с. Кароліно-Бугаз, вул. Приморська, буд. 1, код ЄДРПОУ 04527307)основний борг у сумі 414 235 (чотириста чотирнадцять тисяч двісті тридцять п'ять)грн. 88 коп., три відсотки річних в сумі 16 566 (шістнадцять тисяч п'ятсот шістдесят шість)грн. 61коп., інфляційні витрати в сумі 44 110 (сорок чотири тисячі сто десять)грн. 95коп. та судовий збір в розмірі 7 045 (сім тисяч сорок п'ять)грн. 65коп.
4. Зобов'язати Житлово-будівельний кооператив “Південьбудконверс» (67840, Одеська область, Овідіопольський район, с. Молодіжне, вул. Набережна, буд. 10, код ЄДРПОУ 33089557)повернути Кароліно-Бугазькій сільській раді Білгород- Дністровського району Одеської області (67844, Одеська область, Овідіопольський район, с. Кароліно-Бугаз, вул. Приморська, буд. 1, код ЄДРПОУ 04527307) земельну ділянку площею 1,2045 га, кадастровий номер 5123781500:02:001:0349.
5. В решті позовних вимог відмовити.
Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Відповідно до ст. ст. 254, 256 ГПК України учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов'язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення складено 02 лютого 2026 р.
Суддя К.Ф. Погребна