вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
м. Київ
"14" січня 2026 р. Справа№ 910/8828/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Владимиренко С.В.
суддів: Демидової А.М.
Ходаківської І.П.
за участю секретаря судового засідання Невмержицькій О.В.
за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання від 14.01.2026
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «Відродження-2018»
на рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2025 (повне рішення складене 16.07.2025)
у справі №910/8828/24 (суддя Селівон А.М.)
за позовом Приватної установи «Українська адвокатська група»
до Обслуговуючого кооперативу «Відродження-2018»
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Кроун»
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Буждиганчук Євдокія Юріївна
про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та визнання майнових прав на об'єкти інвестування,
Приватна установа «Українська адвокатська група» (далі за текстом - позивач) звернулася до Господарського суду міста Києва із позовом до Обслуговуючого кооперативу «Відродження-2018» (далі за текстом - відповідач) про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора (приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу) Буждиганчук Євдокії Юріївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49273486 від 22.10.2019; запис про державну реєстрацію прав №33772200 від 18.10.2019 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1942010080000) (далі за текстом - Рішення); визнання за позивачем майнових прав на об'єкти інвестування, а саме: однокімнатну квартиру №142, загальною площею 30,2 кв.м., житловою площею 17,5 кв.м., на 18 поверсі секції №1 в незавершеному будівництвом будинку, що розташований за адресою: пр-т Правди, будинок 102-А, м. Київ, на земельній ділянці площею 0,8517 га за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100; однокімнатну квартиру №157, загальною площею 29,6 кв.м., житловою площею 17,0 кв.м., на 20 поверсі секції №1 в незавершеному будівництвом будинку, що розташований за адресою: пр-т Правди, будинок 102-А, м. Київ, на земельній ділянці площею 0,8517 га за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100.
Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач посилається на порушення спірним Рішенням його прав як інвестора будівництва об'єкта нерухомого майна (об'єкта незавершеного будівництва) у незавершеному будівництвом будинку, що розташований за адресою: пр-т Правди, будинок 102-А, м. Київ, на земельній ділянці площею 0,8517 га за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100. Рішення прийняте державним реєстратором з порушенням норм пункту 4 частини 1 статті 18, статті 20, пункту 4 частини 1 статті 24 та статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV (у редакції чинній на дату прийняття спірного Рішення) (далі за текстом - Закон № 1952-IV), оскільки право власності на об'єкт незавершеного будівництва може бути зареєстроване на підставі відповідного договору лише за умови попередньої, до моменту укладення договору купівлі-продажу, реєстрації права власності на об'єкт незвершеного будівництва за відчужувачем, тобто Товариством з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Київбуд». Тоді як на дату укладення Договору купівлі-продажу від 22.04.2018 між відповідачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Київбуд», право власності на об'єкт незавершеного будівництва за останнім не було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав.
Крім того, державним реєстратором в порушення положень статті 27-1 Закону №1952-IV та пункту 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23.08.2016 № 553) (далі за текстом - Порядок) не було витребувано від заявника/власника майна документи, що посвідчували речове право на земельну ділянку під таким об'єктом; документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт; технічний паспорт на об'єкт незавершеного будівництва.
Господарський суд міста Києва ухвалою від 06.08.2024 про відкриття провадження у справі №910/8828/24 залучив за власною ініціативою до участі у справі як третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Кроун» (далі за текстом - третя особа 1) та на стороні відповідача приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Буждиганчук Євдокію Юріївну (далі за текстом - третя особа 2). Та за власною ініціативою, з урахуванням завдання господарського судочинства, передбаченого статтею 2 Господарського процесуального кодексу України (далі за текстом - ГПК України), суд першої інстанції витребував у третьої особи 2 належним чином засвідчені копії матеріалів нотаріальної справи, в якій містяться документи, на підставі яких державним реєстратором внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію прав №33772200 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1942010080000.
Господарський суд міста Києва рішенням від 20.03.2025 у справі №910/8828/24 позовні вимоги задовольнив повністю; визнав протиправним та скасував рішення державного реєстратора (приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу) Буждиганчук Євдокії Юріївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49273486 від 22.10.2019; запис про державну реєстрацію прав №33772200 від 18.10.2019 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1942010080000); визнав за позивачем майнові права на об'єкти інвестування, а саме: однокімнатну квартиру №142, загальною площею 30,2 кв.м., житловою площею 17,5 кв.м., на 18 поверсі секції №1 в незавершеному будівництвом будинку, що розташований за адресою: пр-т Правди, будинок 102-А, м. Київ, на земельній ділянці площею 0,8517 га за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100; однокімнатну квартиру №157, загальною площею 29,6 кв.м., житловою площею 17,0 кв.м., на 20 поверсі секції №1 в незавершеному будівництвом будинку, що розташований за адресою: пр-т Правди, будинок 102-А, м. Київ, на земельній ділянці площею 0,8517 га за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100.
Ухвалюючи вказане рішення суд першої інстанції дійшов висновку про те, що державна реєстрація за відповідачем права власності на об'єкт нерухомого майна - незавершене будівництво, що розташовується на земельній ділянці площею 0,8517 га, за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100 відбулася на підставі документів, які не відповідають вимогам законодавства, що не може свідчити про наявність підстав для реєстрації права власності на таке майно за відповідачем, що є підставою для скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права на цей об'єкт незавершеного будівництва. При цьому відповідач не був стороною Договору №КУ-40 про спільну діяльність від 25.12.2003, Додаткових угод №1 від 20.09.2010, №2 від 18.07.2013, №3 від 08.08.2014, №4 від 25.09.2015 до нього та Правочину від 08.09.2014 про внесення змін та тлумачення Договору №КУ-40 про спільну діяльність від 25.12.2003 і по відношенню до Об'єкта будівництва не виступав ні інвестором, ні підрядною організацією або організацією, якій передавались функції забудовника та функції авторського або технічного нагляду.
Суд першої інстанції погодився із доводами позивача про те, що на момент укладення Договору купівлі-продажу від 22.04.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Київбуд» та відповідачем право власності на об'єкт незавершеного будівництва за Товариством з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Київбуд» не було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав, що не відповідає приписам пункту 3 частини 1 статті 4, частини 3 статті 27-1 Закону №1952-IV. Як свідчать дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, рішення про реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва за відповідачем прийняте із відкриття розділу в реєстрі, тобто одночасно із реєстрацією речового права державним реєстратором (приватним нотаріусом) одночасно до реєстру було вперше внесено відомості про об'єкт нерухомого майна, тобто право власності на об'єкт незавершеного будівництва не було зареєстроване за відчужувачем, що не відповідає положенню статті 331 Цивільного кодексу України (далі за текстом - ЦК України) та частини 3 статті 27-1 Закону №1952-IV.
Враховуючи те, що позивач виконав свої грошові зобов'язання за спірним Інвестиційним договором, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва, встановлену цим Договором, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття майнових прав на об'єкт інвестування та можливість застосування такого способу захисту як визнання майнових прав за інвестором, що відповідає правовій позиції, викладеній у постанові Великої Палати Верховного Суду у постанові від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог позивача в частині визнання майнових прав на спірні об'єкти інвестування, а саме: однокімнатну квартиру №142 загальною площею 30,2 кв.м, житловою площею 17,5 кв.м, на 18 поверсі секції №1 в незавершеному будівництвом будинку, що розташовується за адресою: м. Київ, п-т Правди, будинок 102-А, та земельній ділянці площею 0,8517 га, за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100; та однокімнатну квартиру №157 загальною площею 29,6 кв.м, житловою площею 17,0 кв.м, на 20 поверсі секції №1 в незавершеному будівництвом будинку, що розташовується за адресою: м. Київ, п-т Правди, будинок 102-А, на земельній ділянці площею 0,8517 га, за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100.
Не погодившись із прийнятим судом першої інстанції рішенням, відповідач звернувся до апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2025 у справі №910/8828/24 та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та визнання майнових прав на об'єкти інвестування відмовити у повному обсязі.
В обґрунтування доводів та вимог апеляційної скарги відповідач посилається на відсутність порушеного права позивача, оскільки проведення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва не позбавляє його права на майнові права і у разі задоволення позовної вимоги про скасування Рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва, позовна вимога позивача про визнання майнових прав заявлена до неналежного відповідача. При цьому у Держаному реєстрі речових прав відсутні відомості щодо реєстрації прав позивача на об'єкт незавершеного будівництва, станом на дату реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва за відповідачем у третьої особи 1 також були відсутні будь-які зареєстровані права на об'єкт незавершеного будівництва та на земельну ділянку, на якій такий об'єкт розташований. Позивачем не наведено, яким чином задоволення позовної вимоги про скасування Рішення державного реєстратора поновить його порушене право.
Окрім того, з метою захисту прав законних власників, інвесторів (фізичних осіб - власників майнових прав на квартири) та відновлення будівництва житлового комплексу «Синьоозерний» (ЖК «Виноградний»), що будується на перетині проспектів Правди та Георгія Гонгадзе у Подільському районі міста Києва був створений Обслуговуючий кооператив «Відродження-2018». З укладенням Договору купівлі-продажу частки у статутному капіталі Товариства з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Київбуд» від 23.04.2018 відповідач став повноцінним власником Товариства з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Київбуд» та дочірнього підприємства Товариство з обмеженою відповідальністю «Міськбуд-Девелопмент» та набув прав забудовника спірного об'єкта. Отже, інвестори мають 100% контроль над будівництвом.
Щодо вимоги позивача про визнання права на майнові права, то відповідач вважає, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту порушеного права, оскільки відповідач не оспорює майнових прав позивача і у випадку оспорення чи невизнання за інвестором, який виконав умов Договору інвестування, первісного права власності на новостворений об'єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права буде визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.
Відповідач вказує на помилковість висновків суду першої інстанції проте, що позивач є належним землекористувачем земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва і питання законності користування земельною ділянкою не входить до предмета доказування у даній справі. Питання щодо законності користування земельною ділянкою за кадастровим номером 8000000000:91:312:0100 є предметом розгляду у справі №910/13925/24 за позовом Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Кроун» про усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою.
Крім того, позивач не вказує, яке саме його право порушено та у який спосіб можливе відновлення такого права, позивач не надав суду доказів оплати майнових прав та доказів укладення Договору із Товариством з обмеженою відповідальністю «Київська будівельна компанія» чи Товариством з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Київбуд». Скасування Рішення державного реєстратора не є ефективним способом захисту очікуваного права позивача на майно, яке на сьогодні є об'єктом незавершеного будівництва.
Відповідач як у суді першої інстанції, так і в апеляційній скарзі вказує на пропуск позивачем строку позовної давності для звернення до суду із даним позовом, оскільки спірне Рішення прийнято державним реєстратором 22.10.2019, а позивач звернувся до суду із даним позовом 15.07.2024, тобто з пропуском строку позовної давності, без зазначення поважності причин такого пропуску.
В апеляційній скарзі відповідач зазначив попередній (орієнтовний) розмір витрат на професійну правничу допомогу у суді апеляційної інстанції - 20 000,00 грн.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.08.2025 апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «Відродження - 2018» на рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2025 у справі №910/8828/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя - Владимиренко С.В., судді: Демидова А.М., Ходаківська І.П.
Північний апеляційний господарський суд ухвалою від 11.08.2025 апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «Відродження - 2018» на рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2025 у справі №910/8828/24 залишив без руху.
Після усунення відповідачем недоліків апеляційної скарги, Північний апеляційний господарський суд ухвалою від 22.08.2025 відкрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою Обслуговуючого кооперативу «Відродження - 2018» на рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2025 у справі №910/8828/24; розгляд апеляційної скарги призначив на 30.09.2025 на 13 год. 15 хв.; витребував матеріали справи №910/8828/24 з Господарського суду міста Києва.
28.08.2025 на адресу Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №910/8828/24.
Північний апеляційний господарський суд ухвалами від 30.09.2025 та від 20.10.2025 відкладав розгляд справи №910/8828/24.
Північний апеляційний господарський суд ухвалою від 20.10.2025 продовжив строк розгляду справи №910/8828/24; відклав розгляд справи №910/8828/24 на 24.11.2025 на 11 год. 20 хв. Північний апеляційний господарський суд ухвалою від 24.11.2025 відклав розгляд справи №910/8828/24 на 09.12.2025 на 12 год. 30 хв.
08.12.2025 третьою особою 1 через підсистему «Електронний суд» подано до Північного апеляційного господарського суду додаткові пояснення по справі №910/8828/24.
Північний апеляційний господарський суд 09.12.2025 протокольно залишив без розгляду додаткові пояснення третьої особи 1 на підставі частини 2 статті 118 ГПК України, оскільки Північним апеляційним господарським судом ухвалою від 22.08.2025 про відкриття апеляційного провадження у справі №910/8828/24 учасникам справи встановлено строк для подання пояснень до 12.09.2025.
Північний апеляційний господарський суд ухвалою від 09.12.2025 відклав розгляд справи №910/8828/24 на 23.12.2025 на 12 год. 15 хв.
16.12.2025 позивачем через підсистему «Електронний суд» подано до Північного апеляційного господарського суду пояснення по справі №910/8828/24. Враховуючи те, що пояснення позивачем подані з порушенням строку для їх подання, пояснення підлягають залишенню без розгляду на підставі частини 2 статті 118 ГПК України.
Північний апеляційний господарський суд ухвалою від 23.12.2025 відклав розгляд справи №910/8828/24 на 14.01.2026 на 12 год. 30 хв.
Ані позивач, ані треті особи 1 та 2 своїм правом, наданим статтею 263 ГПК України, не скористались, відзив на апеляційну скаргу відповідача до суду апеляційної інстанції не надали, що не перешкоджає апеляційному перегляду рішення суду першої інстанції.
Відповідно до частини 3 статті 263 ГПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
Третя особа 2 своїх представників, чи особисто, в судове засідання не направила, про причини неявки суд апеляційної інстанції не повідомила, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином шляхом направлення на її адресу, відому суду поштового відправлення.
Згідно із частиною 12 статті 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
За таких обставин, справа розглядається за відсутності третьої особи 2, повідомленої належним чином, що не є перешкодою розгляду справи №910/8828/24.
У судовому засіданні 14.01.2026 представник відповідача підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги, просив суд апеляційної інстанції її задовольнити, рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2025 у справі №910/8828/24 скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
Представник позивача у судовому засіданні 14.01.2026 заперечила проти задоволення апеляційної скарги відповідача, просила суд апеляційної інстанції відмовити у її задоволенні, а рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2025 у справі №910/8828/24 залишити без змін.
Представник третьої особи 1 у судовому засіданні 14.01.2026 заперечив проти задоволення апеляційної скарги відповідача, просив суд апеляційної інстанції відмовити у її задоволенні, а рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2025 у справі №910/8828/24 залишити без змін.
Статтею 269 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Розглянувши доводи та вимоги апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів апеляційного господарського суду встановила наступне.
21.11.2003 між третьою особою 1 (Орендар) та Київською міською радою (Орендодавець) укладено Договір оренди земельної ділянки (далі за текстом - Договір оренди землі) (т.1 а.с. 41-42), за умовами пункту 1 якого Орендодавець на підставі рішення Київради від 29.05.2003 за №486-2/646 передає, а Орендар приймає у короткострокову оренду на 5 (п'ять) років земельну ділянку кадастровий номер: 8000000000:91:312:0100, місце розташування якої перетин проспекту Правди та проспекту Радянської України в Подільському р-ні у місті Київ, розміром 0,8517 га для будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери у межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід'ємною частиною цього Договору.
Згідно пункту 15 Договору оренди землі останній набуває чинності з дня його державної реєстрації.
Відповідно до пункту 14 Договору оренди землі його дія припиняється у випадках, зокрема, закінчення терміну, на який його укладено.
Договір оренди землі підписаний представниками Орендаря та Орендодавця, засвідчений печатками сторін, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований у реєстрі за №1136.
Договір оренди землі зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) в книзі Записів Державної реєстрації Договорів 03.12.2003 за № 85-6-00080.
25.12.2003 між третьою особою 1 (Сторона 1, Замовник) та Товариством з обмеженою відповідальністю фірмою «Консоль ЛТД» (Сторона 2, Інвестор-Генпідрядник) укладено Договір №КУ-40 про спільну діяльність по будівництву житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери на земельній ділянці, що розташована за адресою: на перетині проспектів Правди та Радянської України у Подільському районі м. Києва (далі за текстом - Договір про спільну діяльність) (т.1 а.с. 44-46), предметом якого за пунктом 1.1 є спільна діяльність Сторін для досягнення спільної господарської мети, а саме: будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери на земельній ділянці, що розташована за адресою: на перетині проспектів Правди та Радянської України у Подільському районі м. Києва - далі Об'єкт та введення Об'єкта в експлуатацію.
Для досягнення мети Договору Сторони домовилися об'єднати свої фінансові, технічні, виробничі та матеріальні ресурси і можливості в порядку, передбаченому цим Договором. Кожна із Сторін діє в межах своїх прав та обов'язків, визначених цим Договором (пункт 1.2 Договору про спільну діяльність).
Фінансування будівництва здійснюється Стороною 2 за рахунок власних коштів, кредитів банків та залучених коштів юридичних і фізичних осіб на підставі окремих угод про спільну діяльність (пункт 1.4 Договору про спільну діяльність).
Відповідно до підпункту 2.1.1 пункту 2.1 Договору про спільну діяльність Сторони погодили, що Сторона 1 зобов'язується внести внесок у спільну діяльність шляхом забезпечення відведення та оформлення права користування земельною ділянкою під будівництво Об'єкта та передати зазначену ділянку для будівництва за актом приймання-передачі.
Згідно з підпунктами 2.3.1 - 2.3.5 пункту 2.3 Договору про спільну діяльність Сторона 2 зобов'язується внести внесок у спільну діяльність шляхом одержання архітектурно - планувального завдання та необхідних вихідних даних по проектуванню та будівництву Об'єкта; підготувати та погодити проектну документацію по будівництву Об'єкта; забезпечити фінансування робіт по виготовленню проектно - кошторисної документації та будівництво; разом із Стороною 1 оформити дозвіл на виконання будівельних робіт в управлінні Держархбудконтролю м. Києва; забезпечити фінансування будівництва об'єкту в обсягах, необхідних для введення його в експлуатацію, в тому числі придбання інженерного обладнання за рахунок власних і залучених коштів.
Відповідно до підпункту 9.1.3 пункту 9.1 Договору про спільну діяльність сторони погодили, що Стороні 1 підлягає передача 11% загальної площі вбудованих приміщень та 11% загальної площі квартир Об'єкта та 11% загальної площі гаражів (місць паркування автомашин) Об'єкта.
Згідно з підпунктом 9.1.4 пункту 9.1 Договору про спільну діяльність Стороні 2 підлягає передачі весь об'єкт, за винятком долі Сторони 1, вказаної у підпункті 9.1.3 пункту Договору.
Відповідно до пункту 6.2 Договору про спільну діяльність цей Договір вступає в силу з моменту його укладення та діє до його повного та належного виконання.
При цьому пунктом 11.5 Договору про спільну діяльність сторони погодили, що жодна із сторін не має права передавати свої права та обов'язки по Договору третім особам без письмової згоди іншої Сторони.
24.07.2008 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві видано третій особі 1 Дозвіл на виконання будівельних робіт №0593-Пд/Т, строк дії якого до 03.12.2008. Строк дії дозволу продовжено до 27.09.2011 (т.1 а.с. 65).
19.03.2010 сторони Договору про спільну діяльність склали та підписали Протокол №1 щодо розподілу площ житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери на земельній ділянці, що розташована за адресою: на перетині проспектів Правди та Радянської України у Подільському районі м. Києва. (т.1 а.с. 48-49), з якого вбачається, що спірні квартири №142 та №157 у секції №1 після закінчення будівництва Об'єкта у блоці А будинку 102 по пр-ту Правди у міста Києві передаються Стороні 2.
18.07.2013 сторони за Договором про спільну діяльність уклали Додаткову угоду №2 про часткову заміну сторони (т.1 а.с. 50-52), за якою третя особа 1 (Учасник №1) та Товариство з обмеженою відповідальністю фірмою «Консоль ЛТД» (Учасник №2) приймають в якості третього учасника спільної діяльності з будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери на земельній ділянці, що розташована за адресою: на перетині проспектів Правди та Радянської України у Подільському районі м. Києва - Товариство з обмеженою відповідальністю «Київська будівельна компанія». Сторони прийшли до згоди, що шляхом підписання цієї Додаткової угоди Учасник №2 частково переуступає права та передає обов'язки учаснику №3 за Договором в обсязі та порядку, визначеному Додатковою угодою. При цьому обсяг прав, обов'язків і відповідальності Учасника №1 за Договором (з урахуванням змін та доповнень) залишаються незмінним.
Згідно з пунктом 2.1 Додаткової угоди № 2 від 18.07.2013 до Договору про спільну діяльність (т.1 а.с. 50-52) сторони підтвердили, що Замовником будівництва є ТОВ «БК «КРОУН» (Учасник № 1), яким станом на дату підписання зазначеної угоди було повністю виконано свої зобов'язання по Договору про спільну діяльність, та функції замовника будівництва делеговані ТОВ «Консоль ЛТД» (Учасник № 2).
Відповідно до пункту 2.3 Додаткової угоди № 2 від 18.07.2013 до Договору про спільну діяльність сторони зазначили, що об'єкт незавершеного будівництва є спільною власністю учасників з урахуванням їх пропорційної участі в результаті спільної діяльності згідно умов Договору, жодна зі Сторін не має прав на одноособове оформлення у власність об'єкта незавершеного будівництва, зокрема, в інтересах всіх учасників.
Згідно з пунктом 3 Додаткової угоди № 2 від 18.07.2013 до Договору про спільну діяльність сторони погодили, що з дати підписання додаткової угоди ТОВ Фірма «КОНСОЛЬ ЛТД» (Учасник № 2) передає, а ТОВ «КИЇВСЬКА-БУДІВЕЛЬНА-КОМПАНІЯ» (Учасник № 3) приймає на себе в повному обсязі всі права та обов'язки ТОВ Фірма «КОНСОЛЬ ЛТД» (крім прав та обов'язків згідно пункту 4 Додаткової угоди), які визначені Договором про спільну діяльність, Протоколом розподілу площ та додатковою угодою №1 до договору, в тому числі ТОВ «КИЇВСЬКА-БУДІВЕЛЬНА-КОМПАНІЯ» зобов'язане: продовжити фінансування та будівництво Об'єкта (пункт 3.1), замовити та оплатити коригування проектно-кошторисної документації (пункт 3.2), прийняти від ТОВ фірма «КОНСОЛЬ ЛТД» за актом приймання-передачі будівельний майданчик, тимчасові будівлі та споруди, тимчасові мережі, інші активи майнового та немайнового характеру, які мають відношення до Об'єкта (пункт 3.3), переукласти із кожним пайовиком, який залучений ТОВ фірма «КОНСОЛЬ ЛТД», відповідний правочин, що регулюватиме їхні правовідносини щодо участі в будівництві та введенні в експлуатацію Об'єкта (пункт 3.6.1).
У зв'язку зі зміною в процесі коригування проектної документації нумерації квартир та нежитлових приміщень 05.09.2014 між третьою особою 1, ТОВ «Консоль ЛТД» та ТОВ «Київська-будівельна-компанія» складено новий Акт розподілу площ в житлових будинках з вбудованими приміщеннями соціальної сфери на земельній ділянці, яка розташована за адресою: на перетині проспектів Правди та Радянської України у Подільському районі м. Києва за Договором про спільну діяльність, відповідно до пункту 2.1 якого третя особа 1 (Учасник № 1) отримала у власність: 9 місць паркування автомобілів та нерухомість у розмірі 2174,17 кв.м. загальної-площі квартир та загальної площі нежитлових приміщень, а саме: 1714,10 кв.м. - загальна площа квартир, 460,07 кв.м - загальна площа нежитлових приміщень (офіси, майстерні, підвал, інше) (т.1 а.с. 53-54).
Таким чином, за вказаним Актом третя особа 1 отримала у розпорядження або для виконання своїх зобов'язань житлові квартири, наведені у цьому акті, серед яких значаться квартири за №142 та за №157 у секції №1 у незавершеному будівництвом будинку, що розташований за адресою: пр-т Правди, будинок №102-А, м. Київ.
Згідно пункту 5 Акта розподілу площ від 05.09.2014 незалежно від зміни технічних параметрів Об'єкта будівництва та нумерації квартир, нежитлових приміщень та машиномісць в підземному паркінгу, всі розміщення житлових квартир та нежитлових приміщень, належних ТОВ «БК «КРОУН», зберігаються у відповідності до тих, які відповідають Протоколу №1 та Акта розподілу площ. Будь-які правочини чи договори, спрямовані на відчуження будь-якою із сторін договору не належних і не закріплених за нею прав чи квартир чи інших об'єктів, не залежно від намірів чи правових підстав, є нікчемними з моменту їх укладення.
Даний Акт розподілу площ вступає в силу з моменту його підписання (пункт 6 Акта розподілу площ від 05.09.2024).
08.09.2014 між третьою особою 1 (Сторона № 1), ТОВ «Консоль ЛТД» (Сторона № 2) та ТОВ «Київська - будівельна - компанія» (Сторона № 3) укладено Правочин про внесення змін та тлумачення Договору про спільну діяльність з будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери на земельній ділянці, яка розташована за адресою: на перетині проспектів Правди та Радянської України у Подільському районі м. Києва № КУ-40 від 25.12.2003 року від 25.12.2003, згідно якої сторони перейменували договір на «Договір № КУ-40 участі в будівництві житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери на земельній ділянці, що розташована за адресою: на перетині проспектів Правди та Радянської України у Подільському районі м. Києва від 25.12.2003» (т.1 а.с. 55-56).
Пунктом 2 Правочину сторони виклали пункт 1.1 Договору у новій редакції: «Предметом договору є участь сторін в проектуванні, будівництві та введенні в експлуатацію житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери на земельній ділянці, що розташована на перетині проспектів Правди та Радянської України у Подільському районі м. Києва (Об'єкт), з метою отримання об'єктів інвестування (квартир, нежитлових приміщень, машиномісць в підземному паркінгу) у власність сторонами або передачі третім особам на умовах цього Договору».
Пунктом 11 Правочину сторони виклали розділ 7 Договору у новій редакції: « 7.1. майно, створене та придбане в результаті виконання Договору розподіляється між сторонами в натурі в порядку, передбаченому статтею 9 Договору та Протоколом розподілу площ не пізніше 1 місяця після здачі в експлуатацію об'єкта; 7.2. Розподіл майна фіксується сторонами в підписаному ними відповідному Протоколі (Акті) розподілу площ; 7.3. Сторони самостійно здійснюють державну реєстрацію права власності на отримане ними майно у відповідному органі державної реєстрації. Сторони вправі самостійно розпоряджатись належним їм майном».
У відповідності до частини 3 статті 631 ЦК України правочин вважається таким, що набрав чинності з 25.12.2003 і є невід'ємною частиною Договору (пункт 21 Правочину).
08.09.2014 між третьою особою 1 (Сторона № 1), ТОВ «Консоль ЛТД» (Сторона № 2) та ТОВ «Київська - будівельна - компанія» (Сторона № 3) укладено Додаткову угоду № 3 до Договору про спільну діяльність, якою Додаткову угоду № 2 викладено в наступній редакції, наведеній у Додатковій угоді (т.1 а.с. 57-60).
Згідно пункту 1 Додаткової угоди №2 (у редакції Додаткової угоди № 3 від 08.09.2014), Сторона 1 та Сторона 2 з дати укладення цієї Додаткової угоди приймають Сторону 3 у Договір в якості третьої сторони з будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери на земельній ділянці, що розташована за адресою: на перетині проспектів Правди та Радянської України у Подільському районі м. Києва, у зв'язку з чим договір перетворюється на тристоронній.
Сторони дійшли згоди, що шляхом підписання цієї Додаткової угоди Сторона 2 частково переуступає права та передає обов'язки стороні 3 за Договором в обсязі та в порядку, визначеному Додатковою угодою. При цьому обсяг прав, обов'язків і відповідальності сторони 1 за Договором залишається незмінним.
Відповідно до пунктів 2.1, 2.3 Додаткової угоди № 2 (у редакції Додаткової угоди № 3 від 08.09.2014) визначено, що третя особа 1 (Сторона 1) є замовником будівництва, яким станом на дату підписання зазначеної угоди було повністю виконано свої зобов'язання по Договору про спільну діяльність, функції «замовника будівництва» належним чином делеговані Стороні 2 - ТОВ «Консоль ЛТД»; сторони розуміють, що об'єкт незвершеного будівництва знаходиться на балансі Сторони 2, а також те, що за цим Договором жодна зі сторін не має прав на одноособове оформлення у власність об'єкта незавершеного будівництва, зокрема, в інтересах всіх сторін.
Згідно з підпунктом 6.5.1 пункту 6.5 Додаткової угоди № 2 (у редакції Додаткової угоди № 3 від 08.09.2014) сторони погодили, що третя особа 1 (Сторона 1) отримує у власність або для виконання своїх зобов'язань 9 (дев'ять) паркомісць та нерухомість у розмірі 2 174,17 кв.м. загальної площі об'єкту, що складається із загальної площі квартир - 1714,10 кв.м. та загальної площі нежитлових приміщень - 460,07 кв.м. (офіси, майстерні, підвал, інше).
Сторона № 2 отримує у власність нерухомість у розмірі 0,1% загальної площі квартир побудованого об'єкту (підпункт 6.5.3 пункту 6.5 Додаткової угоди № 2 (у редакції Додаткової угоди № 3 від 08.09.2014).
Сторона № 3 отримує у власність всю нерухомість побудованого об'єкта та його складових частин, крім тих, які належать Стороні № 1 та Стороні № 2 (підпункт 6.5.4 пункту 6.5 Додаткової угоди № 2 (у редакції Додаткової угоди № 3 від 08.09.2014).
25.09.2015 між третьою особою 1 (Сторона № 1), ТОВ «Українська спілка будівельників» (третя сторона на боці Сторони № 1), ТОВ «Консоль ЛТД» (Сторона №2), ТОВ «Київська - будівельна - компанія» (Сторона № 3) та ТОВ «Управляюча компанія «КИЇВБУД» (третя особа на боці Сторони № 3) укладено Додаткову угоду №4 до Договору №КУ-40 участі в будівництві житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери на земельній ділянці, що розташована за адресою: на перетині проспектів Правди та Радянської України у Подільському районі м. Києва від 25.12.2003, відповідно до пункту 1 якої ТОВ «Київська - будівельна - компанія» здійснило повне відступлення своїх прав та обов'язків за Договором про спільну діяльність на користь ТОВ «Управляюча компанія «КИЇВБУД», у зв'язку з чим останнє з дати укладення Додаткової угоди № 4 набуває усіх прав та обов'язків Сторони № 3, визначених в Договорі. При цьому із дати укладення Додаткової угоди № 4 участь ТОВ «Київська - будівельна - компанія» в Договорі припиняється, ТОВ «Управляюча компанія «КИЇВБУД» стає стороною № 3 у Договорі (т.1 а.с. 61).
Згідно пункту 1.2 Додаткової угоди № 4 від 25.09.2015 третя особа 1 здійснює часткове відступлення своїх прав та обов'язків на користь ТОВ «Українська спілка будівельників» в частині виконання функцій замовника будівництва.
25.09.2015 між третьою особою 1 (Сторона №1), ТОВ «Консоль ЛТД» (Сторона № 2) та ТОВ «Київська - будівельна- компанія» (Сторона № 3), ТОВ «Українська спілка будівельників» (третя сторона на боці Сторони № 1) та ТОВ «Управляюча компанія «КИЇВБУД» (третя особа на боці Сторони № 3) складено зміни та доповнення до Акта розподілу площ житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери на земельній ділянці, що розташована за адресою: на перетині проспектів Правди та Радянської України у Подільському районі м. Києва від 05.09.2014 за Договором про спільну діяльність, відповідно до пункту 4 якого третя особа 1 отримала у розпорядження перелік квартир, нежитлових приміщень та місць у підземному паркінгу, які закріплюються за ним (пункт 4 Змін та доповнень до Акта розподілу площ) (т.1 а.с. 62-64).
Статтею 1130 ЦК України визначено, що за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов'язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові. Спільна діяльність може здійснюватися на основі об'єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об'єднання вкладів учасників.
Відповідно до статті 1131 ЦК України договір про спільну діяльність укладається у письмовій формі. Умови договору про спільну діяльність, у тому числі координація спільних дій учасників або ведення їхніх спільних справ, правовий статус виділеного для спільної діяльності майна, покриття витрат та збитків учасників, їх участь у результатах спільних дій та інші умови визначаються за домовленістю сторін, якщо інше не встановлено законом про окремі види спільної діяльності.
12.11.2013 між третьої особою 1 (Забудовник) та позивачем (Інвестор) укладено Інвестиційний договір (далі за текстом - Інвестиційний договір) (т. 1 а.с. 34-35, 37), за умовами пункту 2.1. якого Забудовник зобов'язується забезпечити будівництво Об'єкта будівництва, забезпечити введення його в експлуатацію, передати Інвестору на стадії будівництва майнові права на Об'єкт інвестування, а після прийняття до експлуатації - Об'єкт інвестування, а Інвестор, в свою чергу, зобов'язується здійснити інвестування (фінансування) Об'єкту інвестування на умовах, в обсягах та в строки, що передбачені цим Договором, та прийняти майнові права на Об'єкт інвестування - на стадії будівництва та Об'єкт інвестування у власність після прийняття до експлуатації Об'єкта будівництва.
У розділі 1 Інвестиційного договору сторони погодили, що терміни, які використовуються у зазначеному договорі, мають наступне визначення:
1.2 Замовник Об'єкту будівництва - юридична особа товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Кроун», ЄДРПОУ 31988448, забудовник земельної ділянки, площею 0,8517 га, за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100, наданої їй в оренду для будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери, розташованої на перетині проспекту Правди та проспекту Радянської України в Подільському р-ні у місті Київ.
1.3 Інвестор - суб'єкт інвестиційної діяльності, який приймає рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об'єкти інвестування.
1.5 Об'єкт будівництва - житловий комплекс з вбудованими приміщеннями соціальної сфери, який складається з 3 (трьох) житлових (12, 22, 12 поверхових) блоків (секцій), що буде побудований на земельній ділянці , площею 0,8517 га, за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100, цільове призначення: для будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери, розташованій на перетині проспекту Правди та проспекту Радянської України в Подільському р-ні у місті Київ, яка належить на праві власності територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради, ЄДРПОУ 22883141, наданої в оренду Забудовнику відповідно до рішення Київради №486-2/646 від 29.05.2003 на підставі договору про оренду земельної ділянки, укладеного 21.11.2003 між ТОВ «Будівельна компанія «КРОУН» та Київською міською радою, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. (зареєстровано в нотаріальному реєстрі за №1136), зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) в книзі записів державної реєстрації договорів 03.12.2023 за №85-6-00080.
1.6 Об'єкт інвестування - житлове або нежитлове нерухоме майно, яке є, невід'ємною складовою частиною Об'єкта будівництва, детальна характеристика якого визначена пунктом 2.2. Договору.
1.8 Роботи - комплекс робіт (проектних, будівельно-монтажних тощо), що виконується з метою спорудження Об'єкту будівництва, у тому числі Об'єкта інвестування, та подальшого введення в експлуатацію Об'єкту будівництва відповідно до умов Договору та чинного законодавства України.
1.9 Майнові права на Об'єкт інвестування - майнові права Інвестора на Об'єкт інвестування, в тому числі право набути Об'єкт інвестування у власність після завершення будівництва і прийняття в експлуатацію Об'єкта будівництва та оформити відповідні правовстановлюючі документи на Об'єкт інвестування, права, що є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та права вимоги.
1.10 Акт прийому-передачі майнових прав - підписаний Сторонами документ про передачу Інвестору майнових прав на Об'єкт інвестування.
1.13 Фактична загальна площа Об'єкту інвестування - остаточна загальна площа Об'єкту інвестування.
1.14 Інвестування - фінансування Об'єкту інвестування на інвестиційних умовах, в порядку та строки, що передбачені цим Договором.
1.15 Загальний інвестиційний внесок - сума коштів, що підлягає сплаті Інвестором в розмірі, шляхом та на умовах передбачених цим Договором; інвестиційний внесок - сума коштів, що сплачується Інвестором в рамках сплати Загального Інвестиційного внеску в розмірі, шляхом та на умовах, передбачених цим Договором.
Пунктом 2.2 Інвестиційного договору визначено проектні технічні характеристики Об'єкту інвестування, обраного Інвестором для інвестування за Договором.
Згідно з підпунктом 2.2.1 пункту 2.2 Інвестиційного договору об'єкт житлової нерухомості - житлова квартира, будівельний номер об'єкту - 142, загальною площею 31,2 кв.м., житловою площею 14,40 кв.м.; об'єкт складається із 1 (однієї) житлової кімнати, яка розташована у житловій секції №1 Об'єкту будівництва (Житлового комплексу, визначеного у пункту 1.9 Договору), на поверсі №18.
Згідно з підпунктом 2.2.2 пункту 2.2 Інвестиційного договору об'єкт житлової нерухомості - житлова квартира, будівельний номер об'єкту - 157, загальною площею 30,8 кв.м., житловою площею 17,00 кв.м.; об'єкт складається із 1 (однієї) житлової кімнати, яка розташована у житловій секції №1 Об'єкту будівництва (Житлового комплексу, визначеного у пункту 1.9 Договору), на поверсі №20.
Пунктом 4.4 Інвестиційного договору сторони погодили, що розмір загального інвестиційного внеску (сума Договору) на момент укладення цього Договору, становить 300 000,00 грн.
Відповідно до пункту 4.6 Інвестиційного договору інвестор зобов'язаний на умовах цього Договору здійснити оплату загального інвестиційного внеску за закріплений об'єкт інвестування шляхом перерахування коштів в українській гривні у безготівковій формі на банківський рахунок забудовника у розмірі, визначену пунктом 4.4 Договору, або у інший не заборонений законом спосіб.
Цей Договір вступає в силу після його підписання сторонами і діє до повного виконання цього Договору сторонами (пункт 9.1 Інвестиційного договору).
Відповідно до статті 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (у редакції, чинній на момент укладення Інвестиційного договору) інвестиціями є: кошти, цільові банківські вклади, паї, акції та інші цінні папери (крім векселів); рухоме та нерухоме майно (будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності); майнові права інтелектуальної власності; сукупність технічних, технологічних, комерційних та інших знань, оформлених у вигляді технічної документації, навиків та виробничого досвіду, необхідних для організації того чи іншого виду виробництва, але не запатентованих («ноу-хау»); права користування землею, водою, ресурсами, будинками, спорудами, обладнанням, а також інші майнові права; інші цінності. Інвестиції, що спрямовуються на створення (придбання), реконструкцію, технічне переоснащення основних засобів, очікуваний строк корисної експлуатації яких перевищує один рік, здійснюються у формі капітальних вкладень.
За змістом статті 2 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (у відповідній редакції) інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій. Інвестиційна діяльність здійснюється на основі, зокрема, інвестування, здійснюваного громадянами, недержавними підприємствами, господарськими асоціаціями, спілками і товариствами, а також громадськими і релігійними організаціями, іншими юридичними особами, заснованими на колективній власності.
Відповідно до статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (у відповідній редакції) об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях та сферах народного господарства, цінні папери, цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права.
Забороняє інвестування в об'єкти, створення і використання яких не відповідає вимогам санітарно-гігієнічних, радіаційних, екологічних, архітектурних та інших норм, встановлених законодавством України, а також порушує права та інтереси громадян, юридичних осіб і держави, що охороняються законом.
Інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.
Інвестори - суб'єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об'єкти інвестування. Інвестори можуть виступати в ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності (частина 2 статті 5 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (у відповідній редакції).
Згідно із статтею 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (у відповідній редакції) основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода). Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов'язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб'єктів інвестиційної діяльності.
14.11.2014 між позивачем (Сторона 2) та третьою особою 1 (Сторона 1) укладено Угоду про зарахування зустрічних однорідних вимог (дала за текстом - Угода), за змістом пункту 1 якої сторони маючи одна до одної зустрічні однорідні вимоги, строк виконання яких настав, керуючись положеннями статті 601 ЦК України, положеннями ч.1 ст. 202 та частини 3 статті 203 ГК України дійшли взаємної згоди щодо зарахування зустрічних однорідних вимог, які випливають з Договору на комплексне юридичне обслуговування від 12.11.2013, де позивач є кредитором на суму 300 000,00 грн, та Інвестиційного договору від 12.11.2013, де позивач є боржником на суму 300 000,00 грн (т.1, а.с. 36).
Згідно з підпунктом 2.1 пункту 2 Угоди за наслідком укладення даної Угоди грошові зобов'язання сторін, визначені пунктом 1 даної Угоди вважаються виконаними, у зв'язку з чим, враховуючи умови Інвестиційного договору від 12.11.2013, укладеного між сторонами, ТОВ «КБ «КРОУН» зобов'язується передати ПУ «Українська адвокатська група» належні стороні 1 майнові права на об'єкти житлової нерухомості у об'єкті будівництва, що розташовується на земельній ділянці на перетині проспекту Правди та проспекту Радянської України в Подільському р-ні у місті Київ, загальною площею 0,8517 га за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100, що закріплені за Стороною 1 на підставі Акту розподілу площ від 05.09.2014 року в Житлових будинках з вбудованими приміщеннями соціальної сфери, що знаходяться за адресою: на перетині проспектів Правди і Радянської України (Георгія Гонгадзе) у Подільському районі міста Києва, а саме майнові права на: однокімнатну квартиру № 142 загальною площею 31,2 кв.м., житловою площею 14,40 кв.м., на 18 поверсі секції № 1 та однокімнатну квартиру № 157 загальною площею 36,80 кв.м., житловою площею 17,0 кв.м, на 20 поверсі секції № 1.
14.11.2014 між забудовником та інвестором (позивачем) складено Акт прийому-передачі майнових прав на Об'єкт інвестування (т.1 а.с. 38) відповідно до пункту 1.1 якого на виконання Інвестиційного договору Забудовник передав у власність Інвестора, а Інвестор прийняв у власність майнові права на Об'єкт інвестування, яким є об'єкти житлової нерухомості з наступними технічними характеристиками: квартира № 142 в житловій секцій № 1 площею 31,20 кв.м, житлова площа 14,40 кв.м, поверх 18, квартира № 157 в житловій секцій № 1 площею 30,80 кв.м, житлова площа 17,00 кв.м, поверх 20.
Згідно з пунктом 1.3. Акта сторони погодили, що Інвестор набуває майнові права на Об'єкт інвестування з моменту його підписання.
25.09.2015 між забудовником та інвестором укладено Додаткову угоду до Інвестиційного договору від 12.11.2013 та складено Акт приймання-передачі майнових прав на уточнений Об'єкт інвестування, відповідно до пункту 1.1 якого на виконання Інвестиційного договору від 12.11.2013 та Акта від 14.11.2014 Забудовник передав у власність Інвестора, а Інвестор прийняв у власність майнові права на уточнений Об'єкт інвестування, яким є об'єкт житлової нерухомості з наступними технічними характеристиками: квартира № 142 в житловій секцій № 1 площею 30,20 кв.м, житлова площа 17,50 кв.м, поверх 18, квартира № 157 в житловій секцій № 1 площею 29,60 кв.м, житлова площа 17,00 кв.м, поверх 20 (т.1 а.с. 39, 40).
Відповідно до частин 1, 2 статті 598 ЦК України зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.
Припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.
Зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином (стаття 599 ЦК України).
Відповідно до статті 601 ЦК України зобов'язання припиняється зарахуванням зустрічних однорідних вимог, строк виконання яких настав, а також вимог, строк виконання яких не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги. Зарахування зустрічних вимог може здійснюватися за заявою однієї із сторін.
Згідно частини 5 статті 202 ЦК України до правовідносин, які виникли з односторонніх правочинів, застосовуються загальні положення про зобов'язання та про договори, якщо це не суперечить актам цивільного законодавства або суті одностороннього правочину.
Зарахування зустрічних однорідних вимог є особливим способом припинення одночасно двох зобов'язань, в одному із яких одна сторона є кредитором, а інша - боржником, а в другому - навпаки (боржник у першому зобов'язанні є кредитором у другому).
Вимоги, які можуть підлягати зарахуванню, мають бути зустрічними (кредитор за одним зобов'язанням є боржником за іншим, а боржник за першим зобов'язанням є кредитором за другим); однорідними (зараховуватися можуть вимоги про передачу речей одного роду); строк виконання таких вимог настав, не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги. Правило про однорідність вимог поширюється на їх правову природу, але не стосується підстави виникнення таких вимог. Допускається зарахування однорідних вимог, які випливають з різних підстав (різних договорів тощо). Такий правовий висновок, зокрема, сформовано в пункті 65 постанови Великої Палати Верховного Суду від 30.10.2018 у справи № 914/3217/16.
Судом першої інстанції також враховано правові висновки, викладені у постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного суду від 22.01.2021 у справі № 910/11116/19, на які послався відповідач, про те, що заява відповідача про зарахування зустрічних однорідних вимог, надіслана відповідачем позивачу, за своєю правовою природою є одностороннім правочином, направленим на припинення взаємних грошових зобов'язань сторін у справі. Отже, зарахування зустрічних однорідних вимог є способом припинення одночасно двох зобов'язань: в одному одна сторона є кредитором, а інша боржником, а в другому навпаки (боржник у першому зобов'язанні є кредитором у другому). Також можливе часткове зарахування, коли одне зобов'язання (менше за розміром) зараховується повністю, а інше (більше за розміром) лише в частині, що дорівнює розміру першого зобов'язання. У такому випадку зобов'язання в частині, що залишилася, може припинятися будь-якими іншими способами.
Вимоги, які підлягають зарахуванню, мають відповідати таким умовам (стаття 601 ЦК України):
- бути зустрічними (кредитор за одним зобов'язанням є боржником за іншим, а боржник за першим зобов'язанням є кредитором за другим);
- бути однорідними (зараховуватися можуть вимоги про передачу речей одного роду, наприклад, грошей).
При цьому правило про однорідність вимог поширюється на їх правову природу, але не стосується підстави виникнення таких вимог. Отже, допускається зарахування однорідних вимог, які випливають з різних підстав (різних договорів тощо);
- строк виконання таких вимог має бути таким, що настав, не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги.
Таким чином, зарахування однорідних зустрічних вимог на суму 300 000,00 грн відбулось за Угодою та Актом прийому - передачі майнових прав від 14.11.2014, а позивач вважається таким, що виконав грошові зобов'язання перед забудовником за Інвестиційним договором у повному обсязі та набув у власність майнові права на зазначені вище об'єкти житлової нерухомості (об'єкти інвестування). Наведені обставини виконання сторонами зобов'язань за Інвестиційним договором в частині сплати інвестором передбаченого умовами платежу шляхом зарахування зустрічних однорідних вимог сторонами не заперечувались.
Разом з цим, 23.04.2018 відповідач (Покупець) уклав із ОСОБА_1 - учасником із часткою 100% ТОВ «УК «Київбуд» (Продавець) договір купівлі-продажу частки у статутному капіталі ТОВ «УК «Київбуд» та пов'язаних з нею корпоративних прав (т.1 а.с. 251), за умовами якого відповідач придбав частку у статутному капіталі ТОВ «УК «Київбуд» розміром 100%.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
Таким чином, відповідач набув корпоративні права Забудовника.
23.04.2018 відповідач уклав із ТОВ «УК «Київбуд» Договір купівлі-продажу, за яким відповідач придбав об'єкт незавершеного будівництва (будівельні матеріали) недобудованого житлового будинку (Літ. А-1), розташованого за адресою: проспект Правди, 102-А, м. Київ (на земельній ділянці за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100). Загальний відсоток готовності об'єкта нерухомості становить 95 % (т.1 а.с. 255).
22.10.2019 третьою особою 2 прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер: 49273486) про реєстрацію за відповідачем права власності на об'єкт нерухомого майна - незавершене будівництво, секція №1 (кв. 1 -203), загальний відсоток готовності об'єкта нерухомості - 95 відсотків, розташованого за адресою: м. Київ, просп. Правди, будинок 102-А, на земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100.
Третя особа 1 оскаржила спірне Рішення державного реєстратора до Міністерства юстиції України.
Наказом Міністра юстиції України від 10.01.2022 №33/7 відмовлено у задоволенні скарги ТОВ «БК «Кроун» у зв'язку із тим, що скарга оформлена без дотримання вимог, визначених частиною 5 статті 37 Закону № 1952-IV, оскільки скаржником не підтверджено факт порушення своїх прав у результаті прийняття оскаржуваного рішення (т.1 а.с. 98).
Позивач вважає, що спірним Рішенням державного реєстратора порушено його право як інвестора по об'єкту незавершеного будівництва, що розташований за адресою: пр-т Правди, будинок 102-А, м. Київ, на земельній ділянці площею 0,8517 га за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100. Державним реєстратором прийнято Рішення з порушенням норм пункту 4 частини 1 статті 18, статті 20, пункту 4 частини 1 статті 24 та статті 27-1 Закону №1952-IV та пункту 68 Порядку.
За статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
У статті 16 ЦК України унормовано, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Відповідно до частин 1, 2 статті 4 ГПК України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом.
Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Згідно частин 1, 2 статті 5 ГПК України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Отже, наявність права на пред'явлення позову не є безумовною підставою для здійснення судового захисту, а є лише однією із необхідних умов реалізації встановленого права.
Право особи на доступ до правосуддя гарантоване статтею 55 Конституції України, положення якого є нормами прямої дії. Відповідно до наведеної статті Конституції України, кожному гарантується судовий захист його прав та свобод і можливість оскаржити до суду рішення, дії та бездіяльність органів державної влади, місцевого самоврядування, громадських об'єднань і посадових осіб.
Під захистом права розуміють державно-примусову діяльність, спрямовану на відновлення порушеного права суб'єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов'язку зобов'язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.
Суб'єктивні цивільні права та інтереси особи захищаються в порядку, передбаченому законом, за допомогою застосування, зокрема, способів захисту.
Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника, і такі способи мають бути доступними й ефективними. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Переважно спосіб захисту порушеного права прямо визначається спеціальним законом і регламентує конкретні цивільні правовідносини. Подібні висновки викладені в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.11.2024 у справі №911/3292/23, від 03.09.2024 у справі №907/358/20, від 27.08.2024 у справі №924/128/21, від 11.06.2024 у справі №914/3293/20, від 07.05.2024 у справі №910/11383/23.
Вирішуючи господарський спір, суд з'ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити (пункт 8.5 постанови об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.06.2019 у справі № 910/6642/18).
У наведеній постанові зроблено висновок про стадійність захисту права, зокрема вказано на те, що під час вирішення господарського спору суд з'ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорення відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити.
Позивач, звертаючись до суду з позовною заявою, на виконання у тому числі приписів статей 13, 74 ГПК України, зобов'язаний довести наявність порушення його прав та законних інтересів, а суд, у свою чергу, перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для захисту прав позивача.
Тобто на позивача покладається обов'язок довести, яким чином порушується його право або законний інтерес, а суд лише після підтвердження таких доводів може надавати оцінку усім обставинам спірних відносин, оскільки відсутність порушених прав чи інтересів є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог. Крім того, суди мають надавати оцінку щодо можливості поновлення права/захисту інтересу в обраний позивачем спосіб. Подібна за змістом правова позиція викладена Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду у постанові від 25.10.2022 у справі №910/11884/24.
Таким чином, практика Верховного Суду щодо необхідності першочергового встановлення порушеного права позивача є усталеною, як і неодноразово наголошувалося судом касаційної інстанції на необхідності встановлення судами порушеного права позивача та можливості його поновлення в обраний ним спосіб, а відтак відсутня необхідність формування додаткового висновку щодо правовідносин, які виникли у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. При цьому обов'язок суду надати оцінку аргументам позивача щодо того, яке право позивача порушено і чи може воно бути захищеним у заявлений спосіб.
Отже, відсутність порушеного права у позивача зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.
Закон №1952-IV регулює відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав.
Дія цього Закону поширюється на відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, розміщене на території України, та обтяжень таких прав.
Державна реєстрація речових прав на об'єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об'єкта (частина 1 статті 1 Закону №1952-IV).
У статті 2 наведеного Закону містяться терміни, зокрема, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.
Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі №914/2350/18 (914/608/20), від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 ).
За статтею 18 Закону №1952-IV державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв;
2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав;
3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв;
4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень;
5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав);
6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав;
7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником;
8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Порядок визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна (пункт 1 Порядку).
Згідно частини 1 статті 20 Закону №1952-IV заява на проведення реєстраційних дій та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, подаються заявником у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством.
Державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб'єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком (пункт 6 Порядку).
Згідно з пунктами 18, 19, 20 Порядку за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.
Державний реєстратор за результатом прийнятого рішення щодо державної реєстрації прав відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості про речові права та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав.
У разі проведення державної реєстрації права власності на окремий індивідуально визначений об'єкт нерухомого майна, об'єкт незавершеного будівництва вперше, у тому числі у результаті поділу, виділу частки з об'єкта нерухомого майна або об'єднання об'єктів нерухомого майна, державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав відкриває новий розділ у цьому Реєстрі з присвоєнням реєстраційного номера об'єкту нерухомого майна, об'єкту незавершеного будівництва та формує реєстраційну справу відповідно до законодавства.
Відповідно до пункту 4 частини 1 статті 24 Закону №1952-IV у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.
Згідно із статтею 27-1 Закону №1952-IV для державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва подаються такі документи:
1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об'єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку);
2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів);
3) документ, що містить опис об'єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об'єкта.
Пунктом 68 Порядку встановлено, що для державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва подаються: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об'єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); 2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт; 3) технічний паспорт на об'єкт незавершеного будівництва.
За статтею 331 ЦК України (у редакції, чинній на дату виникнення спірних правовідносин) право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.
Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.
Об'єкт незавершеного будівництва за змістом частини 3 статті 331 ЦК України є сукупністю належних забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво) матеріалів, обладнання тощо, використаних у процесі будівництва. Статус об'єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва (близькі за змістом висновки викладені у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 916/633/19, від 13.03.2019 у справі №910/4032/18 і від 26.02.2020 у справі № 914/1658/15).
Державна реєстрація речових прав на об'єкт незавершеного будівництва не змінює визначеного частиною 3 статті 331 ЦК України статусу такого об'єкта як сукупності будівельних матеріалів та обладнання. Вона не звільняє забудовника від обов'язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно (постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 914/2070/19).
Заявляючи позов позивач послався на порушення державним реєстратором наведених норм, що, на його думку, є підставою для скасування рішення про державну реєстрацію права власності на об'єкта незвершеного будівництва за відповідачем.
Судом апеляційної інстанції встановлено, що Господарським судом міста Києва розглянуто справу №910/16656/23 за позовом Обслуговуючого кооперативу «Відродження-2018» до Товариства з обмеженою відповідальністю будівельна компанія «Кроун», за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Київська міська рада, на стороні відповідача - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Первушина Наталія Юріївна про скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Первушиної Н. Ю. (далі - приватний нотаріус) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15.02.2022 № 63454191 (далі - рішення приватного нотаріуса від 15.02.2022, оспорюване рішення) (номер запису про інше речове право 46701213) та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди за ТОВ БК «Кроун» на земельну ділянку, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, розташовану за адресою: просп. Правди, 102-А у Подільському р-ні м. Києва, припинивши вказане право ТОВ БК «Кроун».
Господарський суд міста Києва рішенням від 22.02.2024, залишеним без змін Північним апеляційним господарським судом постановою від 07.08.2024 та Верховним Судом постановою від 12.11.2024 у справі №910/16656/23, у задоволені позову відмовив.
Під час розгляду справи №910/16656/23 судами першої та апеляційної інстанції встановлено, що 29.05.2003 Київською міською радою прийнято рішення № 486-1646 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею», згідно з пунктом 29 якого ТОВ БК «Кроун» передано в короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,90 га для будівництва житлових будинків з збудованими приміщеннями соціальної сфери на перетині просп. Правди та просп. Радянської України у Подільському р-ні міста Києва за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.
21.11.2003 на підставі рішення Київської міської ради від 29.05.2003 №486-2/646 між Київською міською радою та ТОВ БК «Кроун» укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., реєстровий номер № 1136, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) в книзі записів державної реєстрації договорів 03.12.2003 за №85-6-00080, за умовами якого ТОВ БК «Кроун» в короткострокову оренду на 5 років надано земельну ділянку площею 0,8517 га, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, цільове призначення - для будівництва житлових будинків із вбудованими приміщеннями соціальної сфери, розташовану на перетині просп. Правди та просп. Радянської України в Подільському р-ні м. Києва.
У листі Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 29.11.2023 №05716-15804, адресованому Управлінню захисту прав та інтересів територіальної громади міста Києва вказано про те, що за даними міського земельного кадастру дія договору припинилась 03.12.2008. Також у листі зазначено, що відповідач звертався до Київської міської ради з клопотаннями від 17.03.2009 №01/0309, від 14.10.2014 №03 про поновлення договору, за результатами розгляду яких департамент готував проєкт рішення «Про поновлення договору оренди земельної ділянки від 03.12.2003 № 85-6-00080 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями соціальної сфери на перетині просп. Правди та просп. Георгія Гонгадзе та внесення змін до нього» ПР-6540 від 10.02.2015, проте рішення щодо вказаного проєкту Київською міською радою не приймалось.
Департамент також розглянув заяву дозвільного характеру Обслуговуючого кооперативу «Відродження-2018» від 10.02.2023 №50005-007283063-031-03 щодо видачі рішення Київської міської ради про надання земельної ділянки в оренду для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку на просп. Правди, 102-А у Подільському р-ні, однак, документи додані до заяви від 10.02.2023 №50005-007283063-031-03 були повернуті Обслуговуючому кооперативу «Відродження-2018» через адміністратора дозвільного центру, оскільки вже наявне зареєстроване право оренди вказаної земельної ділянки, а саме 15.02.2022 приватним нотаріусом прийнято рішення № 63454191 (номер запису про інше речове право 46701213) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та здійснено на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрацію права оренди за ТОВ БК «Кроун» на земельну ділянку, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, розташовану за адресою: просп. Правди, 102-А у Подільському р-ні міста Києва.
Відмовляючи у задоволенні позову суди першої та апеляційної інстанції дійшли висновку, і з чим погодився суд касаційної інстанції, про те, що обраний ОК «Відродження-2018» спосіб захисту не призводить до відновлення його прав та інтересів, які він прагне захистити в межах цього позову. Задоволення вимоги, зверненої до ТОВ БК «Кроун», про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди вказаного Товариства на спірну земельну ділянку комунальної власності жодним чином не призведе до захисту або відновлення порушеного права чи інтересу ОК «Відродження-2018» стосовно набуття ним речового права на таку земельну ділянку, а отже, вказаний спосіб захисту є неефективним та у наведеному випадку потребуватиме вжиття додаткових засобів захисту, оскільки є очевидним, що легітимною метою, яку переслідує ОК «Відродження-2018», як особа, яка претендує на землю комунальної власності, є саме отримання в користування спірної земельної ділянки під об'єктом незавершеного будівництва. Спір у цій справі фактично стосується спору між особою, яка претендує на землю комунальної власності, та її власником (Київською міською радою), і заявлений позов у наведеному випадку не вирішує такого спору; у разі його задоволення не відбудеться нівелювання будь-яких негативних наслідків та не відновиться порушене право чи інтерес ОК «Відродження-2018» на отримання в користування спірної земельної ділянки, на захист якого він подав позов у цій справі.
За приписами частини 4 статті 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Одним з основних елементів верховенства права є принцип правової визначеності (певності), який серед іншого передбачає, що рішення суду з будь-якої справи, яке набрало законної сили, не може бути поставлено під сумнів.
Статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» визначено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.
Відповідно до частини 4 статті 11 ГПК України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов'язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини вказує, що одним із фундаментальних аспектів верховенства права є принцип правової визначеності, який, між іншим, вимагає щоб при остаточному вирішенні справи судами їх рішення не викликали сумнівів (BRUMARESCU v. ROMANIA, № 28342/95 від 28 жовтня 1999 року, § 61). Якщо конфліктна практика розвивається в межах одного з найвищих судових органів країни, цей суд сам стає джерелом правової невизначеності, тим самим підриває принцип правової визначеності та послаблює довіру громадськості до судової системи (LUPENI GREEK CATHOLIC PARISH AND OTHERS v. ROMANIA, № 76943/11 від 29 листопада 2016 року, § 123). Судові рішення повинні бути розумно передбачуваними (S.W. v. THE UNITED KINGDOM, № 20166/92 від 22 листопада 1995 року, § 36).
Даний принцип тісно пов'язаний з приписами частини 4 статті 75 ГПК України, якою передбачено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
При цьому не має значення, в якому саме процесуальному статусі виступали відповідні особи у таких інших справах - позивачі, відповідачі, треті особи, тощо.
Обставинами справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, є юридичні факти, що призвели до виникнення спірного правовідношення, настання відповідальності або інших наслідків, тобто такі факти, з якими норми матеріального права пов'язують виникнення, зміну чи припинення прав та обов'язків суб'єктів спірного матеріального правовідношення.
Преюдиціальність - обов'язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набуло законної сили, в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, адже їх істину вже встановлено у рішенні чи вироку, і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами.
Правила про преюдицію спрямовані не лише на заборону перегляду фактів і правовідносин, які встановлені в судовому акті, що вступив в законну силу. Вони також сприяють додержанню процесуальної економії в новому процесі. У випадку преюдиціального установлення певних обставин особам, які беруть участь у справі (за умови, що вони брали участь у справі при винесенні преюдиціального рішення), не доводиться витрачати час на збирання, витребування і подання доказів, а суду - на їх дослідження і оцінку. Усі ці дії вже здійснювалися у попередньому процесі, і їхнє повторення було б не лише недоцільним, але й неприпустимим з точки зору процесуальної економії. Для рішень господарських судів важливою умовою преюдиціальності фактів, що містяться в рішенні господарського суду, є суб'єктний склад спору. Отже, преюдиціальне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Преюдицію утворюють виключно лише ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло відображення в мотивувальній частині судового акта (постанова Верховного Суду від 24.05.2018 у справі № 922/2391/16).
Отже, обставини, встановлені рішеннями у справі №910/16656/23, в силу імперативних вимог статті 75 ГПК України мають преюдиційне значення для даної справи та не підлягають повторному доказуванню.
При цьому судом апеляційної інстанції враховано правові висновки Великої Палати Верховного Суду про те, що обставини, які підлягають встановленню судом у справі, - це юридичні факти, тобто життєві обставини (дії, події), з якими правом пов'язується виникнення юридичних наслідків. Натомість правова оцінка - це висновок щодо застосування права за певних життєвих обставин. Правова оцінка може полягати, зокрема, у висновках, зроблених у зв'язку з установленими судом життєвими обставинами, про те, чи виникли юридичні наслідки та які саме, чи порушене право особи, чи виконане зобов'язання належним чином відповідно до закону та договору, чи певна поведінка є правомірною або неправомірною, чи додержано стороною вимог закону тощо (постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.09.2020 у справі № 907/29/19 (провадження № 12-17гс20, пункт 7.10), від 16.11.2022 у справі № 910/6355/20 (провадження № 12-41гс21, пункт 9.8)).
У справі №910/16656/23 судами встановлено, що спірна земельна ділянка, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, перебуває в комунальній власності; ОК «Відродження-2018» не є її колишнім або чинним орендарем; у матеріалах справи немає доказів надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення вказаної земельної ділянки ОК «Відродження-2018» в оренду, відсутнє рішення органу місцевого самоврядування щодо вирішення питання про передачу йому в оренду цієї земельної ділянки. У наведеному випадку саме Київська міська рада має відповідні повноваження як щодо розпорядження такою земельною ділянкою, так і щодо здійснення захисту прав власника, зокрема, й шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за відповідачем (третя особа 1 у даній справі). Наявність наміру у ОК «Відродження-2018» отримати в оренду земельну ділянку, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, не свідчить про наявність у нього повноважень на вчинення дій, право на які має лише власник або особа, якій належать речові права на майно, а саме право на захист відповідного права, оскільки у спірних правовідносинах у позивача такого права наразі не виникло. Водночас саме по собі скасування рішення про державну реєстрацію права оренди за ТОВ БК «Кроун» на спірну земельну ділянку не призведе до поновлення прав ОК «Відродження-2018», які останній прагнув захистити в межах заявленого позову у справі №910/16656/23.
Разом з цим, Печерський суд міста Києва ухвалою від 17.03.2015 у справі №757/8885/15-к-9131 наклав арешт на земельну ділянку площею 8517,29 кв.м. на перетині проспектів Правди та Георгія Гонгадзе у місті Києві із забороною розпоряджатися нею.
Головним слідчим управлінням Національної поліції України здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні №12012110060000120, зареєстрованому 26.11.2012 в ЄРДР за фактами вчинення службовими особами групи компаній «Укогруп» кримінальних правопорушень передбачених статтею 356, частинами 3, 4 статті 197-1, частини 1 статті 194, частини 1 статті 358, частин 1, 2 статті 382, частини 1 статті 364-1, частини 2 статті 364, частин 1, 2 статті 366, частини 2 статті 209, частини 1 статті 212, частини 3 статті 190 Кримінального кодексу України.
Досудовим розслідуванням по вказаному кримінальному провадженню встановлено, що на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, що розташована на перетині просп. Правди та просп. Георгія Гонгадзе у Подільському районі міста Києва, яка на даний час є арештованою на підставі рішення Печерського районного суду міста Києва, здійснюється самовільне будівництво по об'єкту нерухомого майна житлового комплексу «Синьоозерний», при цьому будь-які дозвільні документи на проведення будівельних робіт відсутні, роботи проводяться із грубим порушенням будівельного законодавства, що може у подальшому призвести до тяжких наслідків.
За даними Центру моніторингу забудови міста Києва, будівництво на перетині просп. Правди та просп. Георгія Гонгадзе в місті Києві є самочинним.
Відповідно до інформації ДДАБІ у місті Києві установлено, що замовнику будівництва ТОВ «Будівельна компанія «Кроун» видано, дозвіл на виконання будівельних робіт від 02.02.2007 №2434-Пд/Т із будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери, на перетині проси. Правди та просп. Радянської України у Подільському районі міста Києва.
У листопаді 2013 року Інспекцією на підставі вимоги прокуратури міста Києва проведено перевірку та встановлено, що генпідрядник ТОВ «Віта Лідер» виконує будівельні роботи із будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери із численними порушеннями державних будівельних норм. За результатами перевірки Інспекцією складено акт перевірки від 06.11.2013, вручено припис про зупинення будівельних робіт та припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, та складено протоколи про правопорушення у сфері містобудівної діяльності та винесено постанови про накладення штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності.
У червні 2014 року Інспекцією після проведення позапланової перевірки та недопущення службової особи на об'єкт будівництва, за вчинене правопорушення у сфері містобудівної діяльності генпідрядника будівництва ТОВ «Віта Лідер», відповідно до пункту 2 частини 6 статті 2 Закону України «Про відповідальність за правопорушення містобудівної діяльності», притягнуто до встановленої законом відповідальності та видано відповідний припис з вимогою забезпечити доступ на об'єкт будівництва для проведення перевірки у встановлений термін.
Під час перевірки 08.07.2014 встановлено, що приміщення секції № 1 житлового будинку, що будується на перетині просп. Правди та просп. Г. Гонгадзе (Р. України) у Подільському районі міста Києва експлуатуються без прийняття їх в експлуатацію у встановленому законодавством порядку. Крім того, встановлено ряд порушень законодавства у сфері містобудівного законодавства під час проведення будівельних робіт. За результатами проведеної перевірки складено акт перевірки від 29:07.2014, ТОВ «Будівельна компанія «Кроун» та ТОВ «Віта Лідер» видано приписи від 29.07.2014 з вимогою заборонити експлуатацію приміщень секції №1 будинку, що будується на перетині просп. Правди та просп. Г. Гонгадзе (просп. Радянської України) у Подільському районі міста Києва та вимогою усунути порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності в термін до 31.08.2014 та притягнуто порушників до відповідальності передбаченої Законом України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності».
У червні 2015 року під час проведення позапланової перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил суб'єктами господарювання, які є замовниками генпідрядниками зазначеного будівництва - ТОВ БК «Кроун», ТОВ «Віта Лідер», ТОВ «Київська-Будівельна Компанія»; представники вказаних компаній у ДДАБІ не з'явилися, необхідні документи не надали.
01.03.2016 вказаний об'єкт будівництва на підставі постанови слідчого визнано речовим доказом кримінальному провадженні №12012110060000120.
Відповідач був створений 03.04.2018 інвесторами (фізичними особами - власниками майнових прав на квартири) житлового комплексу FUSION (на сьогодні налічує майже 400 чоловік, загальна кількість інвесторів складає 660 чоловік) задля прискорення процесу відновлення будівництва та унеможливлення чергових шахрайських дій по відношенню до інвесторів об'єкта будівництва з боку компаній ТОВ «Сіті груп».
Згідно Статуту відповідача (т. 1 а.с. 112) Кооператив створено шляхом об'єднання фізичних осіб для надання послуг виключно членам та асоційованим членам Кооперативу, не маючи на меті одержання прибутку та його розподілу між членами Кооперативу.
Метою створення Кооперативу згідно пункту 4.1 Статуту відповідача є задоволення економічних, соціальних та інших потреб членів Кооперативу; забезпечення захисту майнових інтересів й соціальних прав його членів відповідно до цього Статуту, дотримання членами Кооперативу обов'язків щодо належного утримання та використання неподільного і загального майна; забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством, статутними документами та рішеннями загальних зборів членів Кооперативу. Поставлена мета досягається на основі поєднання їх особистих та колективних інтересів поділу між ними ризиків, витрат і доходів, розвитку їх самоорганізації, самоуправління, самоконтролю.
Згідно з пунктом 4.2 Статуту відповідача предметом діяльності Кооперативу є:
Будівництво житла та іншого нерухомого майна, споруд та будівель загальною площею користування для задоволення соціальних потреб членів та асоційованих членів Кооперативу, за єдиним проєктом, затвердженим Загальними зборами членів Кооперативу;
Ремонт, обслуговування і експлуатація майна Кооперативу, приміщень, придбаних та/або побудованих Кооперативом для його членів;
Оплата за рахунок пайових внесків членів Кооперативу вартості заявлених ними для придбання через Кооператив об'єктів нерухомості в терміни і на умовах, визначених договором між Кооперативом і кожним з його членів;
Спорудження та обслуговування інфраструктури загального користування членів Кооперативу;
Організація роботи по благоустрою території Кооперативу та прилеглої території;
Створення системи економічної та соціальної самодопомоги членів Кооперативу;
Надання послуг для задоволення потреби членів Кооперативу;
Підвищення життєвого рівня членів Кооперативу;
Сприяння членам Кооперативу в спорудженні, експлуатації та обслуговуванні необхідних господарських споруд (будівель) без права утримання ними домашніх тварин. Будівництво на земельній ділянці Кооперативу здійснюється за єдиним проєктом за умови виконання будівельних, санітарних та протипожежних норм і правил;
Будівництво інженерних мереж і необхідної інфраструктури з дотриманням містобудівних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних і інших вимог;
Здійснення господарської діяльності для забезпечення власних потреб.
23.04.2018 відповідач, уклавши договір купівлі-продажу корпоративних прав забудовника ТОВ «УК «Київбуд» та дочірньої фірми ТОВ «Міськбуд Девелопмент», став повноцінним власником корпоративних прав забудовника.
За Договором купівлі-продажу від 23.04.2018 відповідач придбав у ТОВ «УК «Київбуд» об'єкт незавершеного будівництва (будівельні матеріали) недобудованого житлового будинку (Літ. А-1), розташованого за адресою: м. Київ, просп. Правди №102-А (на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:312:0100). Загальний відсоток готовності об'єкта нерухомості становить 95 %.
Як зазначає відповідач, з моменту його заснування до складу ввійшло 397 інвесторів і прийом заяв триває. Проєктна кількість квартир в 6-ти секціях - 1002; реєстр інвесторів нерухомості в 5-ти секціях складає 660; кількість проданих квартир 735.
Печерський районний суд міста Києва ухвалою від 22.05.2019 у справі №757/53710/18-к, за результатами розгляду клопотання Київської міської ради про скасування арешту майна, накладеного ухвалою слідчого судді Печерського районного суду міста Києва від 17.03.2015 №757/8885/15-к на майно, у кримінальному провадженні № 1201210060000120; скасував арешт, накладений ухвалою слідчого судді Печерського районного суду міста Києва Литвиновою І. В. від 17.03.2015, на земельну ділянку площею 8517,29 м2, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, розташовану на перетині просп. Правди та просп. Радянської України (наразі Георгія Гонгадзе) у Подільському р-ні м. Києва в частині: 1) отримання від ПАТ «Київгаз», ПАТ «Київенерго» (ПрАТДТЕК «Київські енергетичні системи», КП «Київтеплоенерго») та ПАТ «Київводоканал» технічних умов на приєднання комплексу багатоквартирних будинків до мереж водопостачання, теплопостачання та електропостачання; 2) розроблення проєкту землеустрою для завершення будівництва та обслуговування комплексу багатоквартирних житлових будинків на перетині просп. Правди та просп. Радянської України (наразі Георгія Гонгадзе) у Подільському р-ні міста Києва; 3) розроблення та погодження з контролюючими органами державної влади проєктної документації на будівництво комплексу багатоквартирних будинків на перетині просп. Правди та просп. Радянської України (наразі Георгія Гонгадзе) у Подільському р-ні міста Києва; 4) внесення до розроблюваного детального плану території (детальний план території в межах просп. Правди, вул. Газопровідної, просп. Радянської України (наразі Георгія Гонгадзе та Свободи) забудову ділянки, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, відповідно до матеріалів розробленого ескізного проєкту; 5) отримання в користування на користь ОК «Відродження-2018» за рішенням Київської міської ради земельної ділянки, розташованої на перетині просп. Правди та просп. Радянської України (наразі Георгія Гонгадзе) у Подільському р-ні міста Києва для будівництва та обслуговування комплексу багатоквартирних житлових будинків; 6) отримання відповідно до затвердженого детального плану території (Детальний план території в межах просп. Правди, вул. Газопровідної, просп. Радянської України (наразі Георгія Гонгадзе та Свободи) та намірів забудови ділянки, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, розробленого ескізного проєкту на перетині просп. Правди та просп. Радянської України (наразі Георгія Гонгадзе) Департаменту містобудування і архітектури видати містобудівні умови і обмеження; 7) отримання в установленому порядку поштової адреси на об'єкт будівництва; 8) отримання в установленому порядку дозволу на виконання будівельних робіт на перетині просп. Правди та просп. Радянської України (наразі Георгія Гонгадзе) у Подільському р-ні м. Києва; завершення будівництва та введення в експлуатацію комплексу багатоквартирних будинків на перетині просп. Правди та просп. Радянської України (наразі Георгія Гонгадзе) у Подільському р-ні міста Києва, та отримання в установленому порядку декларації про готовність об'єкта до експлуатації.
Клопотання Київської міської ради про скасування арешту, накладеного ухвалою слідчого судді Печерського районного суду міста Києва від 17.03.2015 №757/8885/15-к на майно, у кримінальному провадженні №1201210060000120, мотивовано наступним. Згідно листа заступника голови Київської міської державної адміністрації Спасибка О.В. від 22.05.2017 №006-1018 на виконання доручень Київського міського голови Кличка В. напрацьованих на спільній з представниками ГПУ та НП міста Києва нараді з вирішення проблемних питань по об'єктах, що належать групі компаній ТОВ «Укогруп» та ТОВ «Сіті-груп», визначено першочергові об'єкти незаконного житлового будівництва, щодо яких необхідно розробити алгоритм подальших дій. Крім того, відповідно до листа заступника голови Київської міської державної адміністрації В. Непопа від 12.10.2018 №004-357 одним з таких об'єктів є житловий комплекс «Синьоозерний» (ЖК «Виноградний»), що будується на перетині проспектів Правди та Георгія Гонгадзе у Подільському районі міста Києва.
Відтак у зв'язку з докорінною зміною ситуації на житлових комплексах, зокрема, з частині повного контролю з мешканцями - інвесторами будівництва об'єктів, що знаходиться на земельній ділянці за кадастровим номером 8000000000:91:312:0100, виникла необхідність у скасуванні подальшого арешту земельної ділянки та можливість інвесторам добудувати об'єкти інвестування.
Печерський районний суд міста Києва ухвалою від 25.07.2019 у справі №757/33225/19-к задовольнив клопотання ОК «Відродження-2018» про скасування арешту майна, накладеного на підставі ухвали слідчого судді Печерського районного суду міста Києва від 18.08.2016, у рамках кримінального провадження №1201210060000120, в частині: отримання від ПАТ «Київгаз», ПАТ «Київенерго» (ПрАТ ДТЕК «Київські енергетичні системи», КП «Київтеплоенерго») та ПАТ «Київводоканал» технічних умов на приєднання комплексу багатоквартирних будинків до мереж водопостачання, теплопостачання та електропостачання; розроблення проєкту землеустрою для завершення будівництва та обслуговування комплексу багатоквартирних житлових будинків на перетині просп. Правди та просп. Радянської України (наразі Георгія Гонгадзе) у Подільському р-ні міста Києва; розроблення та погодження з контролюючими органами державної влади проєктної документації на будівництво комплексу багатоквартирних будинків на перетині просп. Правди та просп. Радянської України (наразі Георгія Гонгадзе) у Подільському р-ні міста Києва; внесення до розроблюваного детального плану території (детальний план території в межах просп. Правди, вул. Газопровідної, просп. Радянської України (наразі Георгія Гонгадзе та Свободи) забудову ділянки, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, відповідно до матеріалів розробленого ескізного проєкту; отримання у відповідності до затвердженого детального плану території (детальний план території на перетині просп. Правди та просп. Радянської України (наразі Георгія Гонгадзе) у Подільському р-ні міста Києва) та намірів забудови ділянки кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, розробленого ескізного проєкту на перетині просп. Правди та просп. Радянської України (наразі Георгія Гонгадзе) у Подільському р-ні міста Києва. Департаменту містобудування і архітектури видати містобудівні умови і обмеження; отримання в установленому порядку поштової адреси на об'єкт будівництва; 8) отримання в установленому порядку дозволу на виконання будівельних робіт на перетині просп. Правди та просп. Радянської України (наразі Георгія Гонгадзе) у Подільському р-ні м. Києва; завершення будівництва та введення в експлуатацію комплексу багатоквартирних будинків на перетині просп. Правди та просп. Радянської України (наразі Георгія Гонгадзе) у Подільському р-ні міста Києва, та отримання в установленому порядку декларації про готовність об'єкта до експлуатації.
Крім того, Печерський районний суд міста Києва ухвалою від 23.08.2019 у справі №757/29586/19-к задовольнив клопотання ОК «Відродження-2018» та скасував арешт, накладений ухвалою слідчого судді Печерського районного суду міста Києва від 14.11.2017 (провадження №757/67437/17-к), в частині користування ОК «Відродження-2018» об'єктом незавершеного будівництва, який використовується, як відділ продажу, що розташовується на об'єкті будівництва житлового комплексу FUSION (ЖК «Синьоозерний»/ЖК «Виноградний»), що будується на земельній ділянці на перетині просп. Правди та просп. Георгія Гонгадзе у Подільському р-ні міста Києва, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100.
Крім того, відповідач як у позовній заяві, так і в апеляційній скарзі зазначив, що ним здійснюється погашення боргів перед будівельними бригадами;
погашено борги перед Київськими енергетичними системами;
на баланс відповідача взято майно на об'єкті;
розроблено детальну дорожню карту по відношенню до будівництва;
17.02.2023 подано чергове звернення до Київської міської ради для відведення земельної ділянки;
здійснюється охорона об'єкту;
забезпечується електропостачання об'єкту;
зроблено аудит та отримано результат проведеної економічної експертизи судовим експертом «З питань внесення коштів за будівництво квартир житлового комплексу «Синьоозерний» (нині «FUSION»), що розташований на перетині проспектів Правди та Георгія Гонгадзе»;
зроблено нові технічні паспорти на 1, 2, 3 та 4 секції, здійснено посекційний акт технічної інвентаризації ЖК;
здійснюється коригування проекту в частині збільшення до 6-ти секцій (4-та секція розпочата будівництвом);
розроблено план дій щодо проектно-вишукувальних робіт для розробки стадії проект та робочої документації;
розроблена схема підключення ВК (вказана на новій зйомці); проведені консультації з Київводоканалом по підключенню житлових проектних будинків до міських мереж (розділ ВК);
визначено ТЕПи на 1, 2, 3 - секції;
розроблена топогеодезична зйомка М1:500 з червоними лініями;
підготовлено опитувальні листи для замовлення Технічних умов по всіх розділах, крім ЕТР і ОВ;
виконано розділ ВК (вода каналізація);
виконаний розділ Електротехнічних рішень - 1 - секція;
виконано в повному обсязі визначення інсоляція об'єкту та його вилив на сусідні житлові будинки;
запроектоване укриття, яке буде розташоване в нижньому ярусі паркінгу;
розроблений ескізний проект котельні;
ведуться перемовини по влаштуванню ліфтів;
тривають роботи по технічному обстеженню існуючих житлових будинків та забитих паль (щільність бетону на всіх побудованих секціях, відповідність чинним нормам);
триває робота по коригуванню Містобудівних Умов та обмежень;
виконані фасади та заміна утеплювача, згідно норм, по 1-й секції.
Отже, відповідач, який створений фізичними особами/інвесторами/власниками майнових прав на квартири у житловому комплексі FUSION (ЖК «Синьоозерний»/ЖК «Виноградний»), що будується на земельній ділянці на перетині просп. Правди та просп. Георгія Гонгадзе у Подільському р-ні міста Києва, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, з метою прискорення процесу відновлення будівництва, завершення будівництва та введення його в експлуатацію, здійснює 100% контроль над будівництвом та вчиняє відповідні дії з квітня 2018 року.
22.10.2019 державним реєстратором прийнято Рішення про реєстрацію за відповідачем права власності на незавершене будівництво, секція №1 (кв. 1-203), об'єкт незавершеного будівництва. Загальний відсоток готовності об'єкта нерухомості становить 95 відсотка; адреса: м. Київ, проспект Правди, будинок 102-А; земельна ділянка місця розташування: кадастровий номер 8000000000:91:312:0100 кадастровий номер 8000000000:91:312:0100.
Відповідачем для прийняття рішення про реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва із зазначенням номерів квартир 1-203 подано: технічний паспорт, серія та номер: 0316-1, виданий 11.03.2016, видавник: ТОВ «АВС-БІЛД»; ухвала суду, серія та номер: 757/53710/18-к, виданий 22.05.2019, видавник: Печерський районний суд міста Києва; дозвіл на виконання будівельних робіт, серія та номер: 0593-Пд/Т, виданий 24.07.2008, видавник: Інспекція ДАБК м. Києва; довідка про відсоток готовності незавершеного об'єкта нерухомості, серія та номер: П-123/1, виданий 02.03.2016, видавник: ТОВ «АВС-БІЛД»; договір купівлі-продажу, серія та номер: б/н, виданий 22.04.2018, видавник: ТОВ «Управляюча компанія «КИЇВБУД» та ОК «Відродження-2018».
Таким чином, за відповідачем спірним Рішенням зареєстроване право власності на незавершене будівництво, секція №1 (кв. №1-203), об'єкт незавершеного будівництва. Загальний відсоток готовності об'єкта нерухомості становить 95 відсотка; адреса: м. Київ, проспект Правди, будинок 102-А; земельна ділянка місця розташування: кадастровий номер 8000000000:91:312:0100 кадастровий номер 8000000000:91:312:0100.
Проте в порушення вимог статті 27-1 Закону №1952-VІ та пункту 68 Порядку позивач для реєстрації не надав державному реєстратору для реєстрації права на об'єкт незавершеного будівництва документи, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об'єктом.
Крім того, на момент укладення Договору купівлі-продажу від 22.04.2018 між ТОВ «УК «Київбуд» та відповідачем право власності на об'єкт незавершеного будівництва за ТОВ «УК «Київбуд» не було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав, що суперечить приписам частини 3 статті 27-1 Закону №1952-VІ, за якою державна реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється на підставі такого договору.
При цьому відповідач лише 18.10.2019 здійснив державну реєстрацію права власності на об'єкт не завершеного будівництва, з відкриттям розділу у реєстрі, тобто із одночасною реєстрацією речового права державним реєстратором до реєстру було внесено відомості про об'єкт незавершеного будівництва вперше.
Таким чином, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що матеріалами даної справи підтверджено доводи позивача про те, що державним реєстратором прийнято Рішення про реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва із зазначенням номерів квартир №1-203 за відповідачем з порушенням норм пункту 4 частини 1 статті 18, статті 20, пункту 4 частини 1 статті 24 та статті 27-1 Закону №1952-IV та пункту 68 Порядку.
Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має також бути об'єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб'єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц (пункт 82), від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 (пункт 24), від 21.09.2022 у справі № 908/976/19 (пункт 5.6).
Надаючи правову оцінку належності обраного позивачем способу захисту, суди повинні зважати й на його ефективність з погляду Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). У § 145 рішення від 15.11.1996 у справі «Чахал проти Сполученого Королівства» (Chahal v. the United Kingdom, заява №22414/93, [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ, Суд) зазначив, що стаття 13 Конвенції гарантує на національному рівні ефективні правові способи для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Таким чином, суть цієї статті зводиться до вимоги надати особі такі способи правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави-учасниці Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов'язань.
Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (пункт 63), від 21.09.2022 у справі № 908/976/19 (пункт 5.6) від 04.07.2023 у справі №233/4365/18 (пункт 29)).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що перелік способів захисту, визначений у частині 2 статті 16 Цивільного кодексу України, не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини 2 вказаної статті). Застосування конкретного способу захисту цивільного права чи інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Інакше кажучи, суд має захистити право чи інтерес у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанови від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17), від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 22.06.2021 у справах № 334/3161/17 (пункт 55) і № 200/606/18 (пункт 73), від 29.06.2021 у справі № 916/964/19 (пункт 7.3), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 26.10.2021 у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 143), від 14.12.2021 у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 (пункт 21), від 09.02.2022 у справі № 910/6939/20 (пункт 11.87), від 22.02.2022 у справі № 761/36873/18 (пункт 9.21), від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17 (пункт 56), від 28.09.2022 у справі № 483/448/20 (пункт 9.64), від 14.12.2022 у справі № 477/2330/18 (пункт 55), від 04.07.2023 у справі № 233/4365/18 (пункт 28), від 23.01.2024 у справі № 523/14489/15-ц (пункт 69), від 10.04.2024 у справі № 760/20948/16-ц (пункт 43)).
Вирішуючи спір, суд надає об'єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу, а також визначає, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача (постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.08.2023 у справі №916/3610/21).
Відсутність порушеного права є підставою для відмови у задоволенні позову (такий висновок викладений у пункті 7.13 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2020 у справі № 916/3146/17).
Обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові. Подібний висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 52), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155), від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20 (пункт 148).
Позивач, вказавши про виконання грошових зобов'язань за Інвестиційним договором відносно майнових прав на однокімнатну квартиру №142 загальною площею 30,2 кв.м, житловою площею 17,5 кв.м, на 18 поверсі секції №1 в незавершеному будівництвом будинку, що розташовується за адресою: м. Київ, п-т Правди, будинок 102-А, на земельній ділянці площею 0,8517 га, за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100; та однокімнатну квартиру №157 загальною площею 29,6 кв.м, житловою площею 17,0 кв.м, на 20 поверсі секції №1 в незавершеному будівництвом будинку, що розташовується за адресою: м. Київ, п-т Правди, будинок 102-А, на земельній ділянці площею 0,8517 га, за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100 шляхом зарахування зустрічних однорідних вимог, вважає, що спірним Рішенням державного реєстратора порушено його право, як інвестора стосовно наведених двох квартир.
Судом апеляційної інстанції встановлено, що спірне Рішення стосується об'єкта незавершеного будівництва (секція №1 (кв. 1-203), об'єкт житлової нерухомості; загальний відсоток готовності об'єкта нерухомості становить 95 відсотка; адреса: м. Київ, проспект Правди, будинок 102-А; земельні ділянка місця розташування: кадастровий номер 8000000000:91:312:0100).
Тоді як позивачу за Інвестиційним договором передано майнові права на Об'єкт інвестування (однокімнатну квартиру №142 загальною площею 30,2 кв.м, житловою площею 17,5 кв.м, на 18 поверсі секції №1 в незавершеному будівництвом будинку, що розташовується за адресою: м. Київ, п-т Правди, будинок 102-А , та земельній ділянці площею 0,8517 га, за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100; та однокімнатну квартиру №157 загальною площею 29,6 кв.м, житловою площею 17,0 кв.м, на 20 поверсі секції №1 в незавершеному будівництвом будинку, що розташовується за адресою: м. Київ, п-т Правди, будинок 102-А , на земельній ділянці площею 0,8517 га, за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100).
Суд апеляційної інстанції погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що позивач виконав свої грошові зобов'язання за Інвестиційним договором, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва, встановлену цим Договором, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття майнових прав на об'єкт інвестування.
Державна реєстрація за відповідачем об'єкта незавершеного будівництва із зазначенням номерів квартир 1-203 позбавляє позивача можливості після завершення його будівництва та введення в експлуатацію набути у власність житлові приміщення квартири №142 та №157 у об'єкті незавершеного будівництва, що розташовується на земельній ділянці площею 0,8517 га, за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100, право власності на об'єкт інвестування окрім позивача не може бути набуто іншою особою, оскільки майнові права на них перейшли до нього за Інвестиційним договором, а відповідач не міг набути такого права відповідно до вимог Закону України «Про інвестиційну діяльність», умов Інвестиційного договору.
За змістом спірних правочинів вбачається, що за наявності у одного із учасників Договору про спільну діяльність можливості відступати третім особам право власності на весь Об'єкт будівництва, пункт 2.3. Додаткової угоди № 3 встановлена пряма заборона щодо одноособового оформлення у власність об'єкта незавершеного будівництва, а положеннями пункту 11.5 Договору про спільну діяльність встановлено заборону на передачу прав і обов'язків за зазначеним договором на користь третіх осіб без письмової згоди інших учасників.
Отже, спірним Рішенням порушуються майнові права позивача на Об'єкт інвестування (однокімнатну квартиру №142 загальною площею 30,2 кв.м, житловою площею 17,5 кв.м, на 18 поверсі секції №1 в незавершеному будівництвом будинку, що розташовується за адресою: м. Київ, п-т Правди, будинок 102-А, та земельній ділянці площею 0,8517 га, за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100; та однокімнатну квартиру №157 загальною площею 29,6 кв.м, житловою площею 17,0 кв.м, на 20 поверсі секції №1 в незавершеному будівництвом будинку, що розташовується за адресою: м. Київ, п-т Правди, будинок 102-А, на земельній ділянці площею 0,8517 га, за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100).
Приписами частини 3 статті 26 Закону №1952-IV встановлено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини 1 статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини 7 статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України.
При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Оскільки порушення прав позивача відбулось за наслідками державної реєстрації за відповідачем права власності на об'єкт незавершеного будівництва із зазначенням квартир №1-203, заявлені позивачем позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав спрямовані на відновлення становища, яке існувало до такого порушення.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21.12.2022 у справі №914/2350/18(914/608/20) виснувала: « 127…положення Закону № 1952-IV регламентують процедуру внесення державним реєстратором відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За загальним правилом, у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, державний реєстратор повинен керуватися положеннями Закону № 1952-IV, чинними на момент вчинення ним дій на підставі такого судового рішення.
128. Абзацом другим частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у чинній нині редакції) передбачено, що якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав.
129. Чинна нині редакція абзацу другого частини третьої статті 26 Закону №1952-IV встановлює, що у разі якщо в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень.
130.Чинне нині положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону №1952-IV також містить пряму вказівку на те, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав.
131.Таким чином, порядок дій державного реєстратора у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення врегульований чинними нині абзацами другим і третім частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV.
132.Отже, якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача було порушено та підлягає поновленню, державний реєстратор повинен одночасно з державною реєстрацією припинення права власності відповідача на відповідне нерухоме майно провести державну реєстрацію набуття права власності на спірне нерухоме майно за позивачем.
133.При цьому, в силу положень абзацу першого частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV, відомості про право власності відповідача з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не вилучаються. Задоволення позову є підставою для вчинення державним реєстратором нової реєстраційної дії - внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі судового рішення.».
Судовому захисту за приписами статті 15 ЦК України та статті 4 ГПК України підлягають порушені, невизнані або оспорювані права та законні інтереси, тоді як відсутність порушеного права є підставою для відмови у позову, з цього приводу Верховним Судом сформовано сталу правову позицію.
За таких обставин, позовні вимоги про скасування оспорюваного рішення державного реєстратора правильно задоволенні судом першої інстанції.
Щодо позовної вимоги про визнання за позивачем майнових прав на об'єкти інвестування, а саме: однокімнатну квартиру №142, загальною площею 30,2 кв.м., житловою площею 17,5 кв.м., на 18 поверсі секції №1 в незавершеному будівництвом будинку, що розташований за адресою: пр-т Правди, будинок 102-А, м. Київ, на земельній ділянці площею 0,8517 га за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100; однокімнатну квартиру №157, загальною площею 29,6 кв.м., житловою площею 17,0 кв.м., на 20 поверсі секції №1 в незавершеному будівництвом будинку, що розташований за адресою: пр-т Правди, будинок 102-А, м. Київ, на земельній ділянці площею 0,8517 га за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100, то слід зазначити таке.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14.09.2021 у справі №359/5719/17 виснувала, що інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування.
Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною 4 статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою.
Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об'єкт інвестування, які після завершення будівництва об'єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об'єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об'єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об'єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що підвищений формалізм у позиції судів у питаннях виникнення прав власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі рішення суду є достатньо виправданим з огляду на характерні особливості інвестування в будівництво об'єктів нерухомості. Такі конкретні випадки поступово виробляються судовою практикою. Отже, ухвалюючи рішення у справі про набуття права власності на спірний об'єкт інвестування та правові наслідки цього, доцільно ретельно досліджувати обставини набуття інвестором майнових прав та здійснення будівництва об'єкта нерухомості.
Інвестор після виконання ним фінансових зобов'язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об'єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об'єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об'єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об'єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об'єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).
Отже, саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об'єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.
Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов'язаними зі створенням об'єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред'явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).
Суд апеляційної інстанції звертає увагу, що у справі №359/5719/17 позивачка звернулась до суду із позовом про визнання за собою майнових прав на проінвестовану квартиру та витребування її у іншої особи, за якою зареєстроване право власності на цю квартиру у збудованому та зданому в експлуатацію будинку, тоді як за спірними правовідносинами об'єкт будівництва є незавершеним.
Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 16 ЦК України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання права.
Статтею 316 ЦК України визначено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Відповідно до статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.
Згідно із частиною 1 статті 319 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
За статтею 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).
Відповідно до частини 3 статті 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
Статтею 177 ЦК України визначено, що об'єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.
Майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
Майнові права на нерухомість - об'єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», а також не вважаються правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент укладення договору пайової участі, а тому не може існувати й право власності на нього.
Майнове право, що є предметом договору пайової участі в будівництві - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.
Майновими визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.
Відповідно до частини 1 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права.
Згідно частин 5, 6 статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.
Інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено терміни, зокрема, об'єкт будівництва - будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів; об'єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.
Отже, згідно зі статтею 177 ЦК України до об'єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (частина 1 статті 190 ЦК України).
За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Положеннями статті 392 ЦК України передбачено, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
При цьому, особа, яка вважає себе власником майна, не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв'язку з наявністю щодо цього майна сумнівів або претензій з боку третіх осіб, то відповідно до статті 392 ЦК України, права такої особи підлягають захисту шляхом визнання права власності на належне цій особі майно. Застосування судом зазначеного способу захисту прав не породжує у такої особи права власності, як нового права, а лише підтверджує належне їй право власності, яке набуте нею на законних підставах, однак, з тих чи інших причин оспорюється іншими особами.
Факт державної реєстрації права власності на спірне майно за іншою особою підтверджує те, що законний власник не може в повному обсязі володіти належним йому майном, а право володіння є складовою частиною права власності.
Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності у судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами як права власності на майно, яке оспорюється або не визнається іншою особою, так і порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18.
Позов про визнання права власності відповідно до статті 392 ЦК України пред'являється на захист існуючого, наявного права, що виникло у позивача за передбачених законодавством підстав і підтверджується належними та допустимими доказами. Об'єктом цього позову є усунення невизначеності відносин права власності позивача щодо індивідуально визначеного майна. Підставою для звернення до суду з позовом про визнання права власності є оспорення або невизнання існуючого права, а не намір набути таке право за рішенням суду. Позивач у позові про визнання права власності - це особа, яка вже є власником, а відповідач - будь-яка особа, яка має сумнів у належності майна позивачеві або не визнає за ним права здійснювати правомочності власника, або така особа, що має до майна власний інтерес. Оскільки набуття права власності - це певний юридичний механізм, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на окремі об'єкти, у вирішенні спорів про право власності встановленню підлягає, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт, та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 ЦК України.
Таким чином, за змістом статті 392 ЦК України особа має право звернутися до суду з позовом про визнання права власності: 1) якщо це право оспорюється або не визнається іншими особами (за умови, що позивач не перебуває з цими особами у зобов'язальних відносинах, оскільки права осіб, які перебувають у зобов'язальних відносинах, повинні захищатися за допомогою відповідних норм інституту зобов'язального права); 2) у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. При цьому у спорах про визнання права власності позивач повинен довести такі факти: наявність спірного майна, тобто його фактичне існування; обставини, що свідчать про набуття позивачем права власності на спірне майно, тобто створення майна позивачем або набуття ним майна на підставі договору тощо; володіння позивача спірним майном. Подібні висновки наведені у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 908/236/18.
Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.
За наявності спору про право власності на об'єкти незавершеного будівництва такий спір може бути вирішений лише шляхом подання позову про визнання права власності на майно або про витребування майна з чужого незаконного володіння (постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.09.2025 у справі №917/2038/24).
Договір про набуття позивачем майнових прав на квартири №142 та №157 є дійсним в силу статті 204 ЦК України.
Позивач в порушення частини 3 статті 13, статті 74 ГПК України не навів та не довів суду належними та допустимими доказами оспорення або невизнання відповідачем майнових прав на спірні квартири, а тому суд апеляційної інстанції вважає таку вимогу позивача передчасною.
Крім того, у даному випадку позивач перебуває у зобов'язальних відносинах з третьою особою 1, а тому майнові права позивача повинні захищатися за допомогою відповідних норм зобов'язального права.
За таких обставин, заявлена позивачем позовна вимога до відповідача про визнання права власності на майнові права не підлягає задоволенню.
Разом з цим, судом першої інстанції в порушення положень статті частини 5 статті 236 ГПК України не надано оцінки доводам відповідача щодо пропуску позивачем строку позовної давності.
Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України).
Європейський суд з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції), наголошує, що позовна давність - це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до відповідальності після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення. Застосування строків позовної давності має кілька важливих цілей, а саме: забезпечувати юридичну визначеність і остаточність, захищати потенційних відповідачів від прострочених позовів та запобігати несправедливості, яка може статися в разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, що мали місце у далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо, втратили достовірність і повноту із плином часу (пункт 51 рішення від 22 жовтня 1996 року за заявами №22083/93, 22095/93 у справі «Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства»).
Відповідно до частин 3-5 статті 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.
Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.
У позовній заяві позивач зазначив, що строк позовної давності ним не порушено, оскільки строк позовної давності продовжено на підставі пункту 12 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України у зв'язку із встановленим постановою Кабінету Міністрів України від 09.12.2020 №1236 карантином з метою запобігання поширенню короновірусної хвороби (Covid-19), строк дії якого тривав до липня 2023 року та зупинено на підставі пункту 19 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України у період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 №2102-IX, у редакції чинній на дату звернення позивачем до суду із даним позовом.
Позивач оскаржує Рішення прийняте державним реєстратором 22.10.2019, з даним позовом позивач звернувся до Господарського суду міста Києва 15.07.2025.
Відповідно до пункту 12 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину. Розділ Прикінцевих та Перехідних положень доповнено пунктом 12 згідно із Законом № 540-IX від 30.03.2020.
Кабінет Міністрів України постановою від 27.06.2023 № 651 «Про відміну на всій території України карантину, встановленого з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» відмінив з 24 години 00 хвилин 30 червня 2023 р. на всій території України карантин, встановлений з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2.
Згідно з пунктом 19 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України, чинного на дату звернення позивача до суду із даним позовом, У період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.
Таким чином, позивачем не пропущено строк позовної давності щодо позовної вимоги про скасування рішення державного реєстратора.
Що ж стосується позовної вимоги про визнання майнових прав на об'єкти інвестування, то за змістом статті 256, частини 1 статті 261 ЦК України застосування позовної давності можливе лише за наявності порушення відповідачем прав позивача. Позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Якщо ж судом встановлено, що відповідачем не порушено право позивача, то застосування строку позовної давності неможливе, а необхідно відмовляти у задоволенні позовних вимог саме з підстав необґрунтованості позовних вимог.
Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропущення, наведених позивачем. Відмова в задоволенні позову у зв'язку з відсутністю порушеного права із зазначенням в якості додаткової підстави для відмови в задоволенні позову спливу позовної давності, не відповідає вимогам закону. Аналогічні висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі справа № 372/1036/15-ц, постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 13.03.2018 у справі № 911/1555/17, від 14.03.2018 у справі № 917/1150/17, від 21.03.2018 у справі № 910/27026/14, від 02.04.2019 у справі № 902/326/16, від 19.06.2019 у справі № 905/1331/18, та від 30.04.2020 у справі № 19/49-10.
Враховуючи відмову у задоволенні позову в частині позовних вимог про визнання майнових прав на об'єкти інвестування, відсутні підстави для застосування строку позовної давності на підставі частини 4 статті 267 ЦК України, оскільки строк позовної давності застосовується судом у разі порушення прав позивача відповідно до частини 1 статті 261 ЦК України.
Відповідно до частин 1 та 2 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до статей 76, 77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до частин 4, 5 статті 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
За таких обставин, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.
У Висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень, серед іншого (пункти 32-41), звертається увага на те, що усі судові рішення повинні бути зрозумілими, викладеними чіткою і простою мовою і це є необхідною передумовою розуміння рішення сторонами та громадськістю; для цього потрібно логічно структурувати рішення і викласти його в чіткому стилі, доступному для кожного; судові рішення повинні, у принципі, бути обґрунтованим; у викладі підстав для прийняття рішення необхідно дати відповідь на аргументи сторін та доречні доводи, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов'язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави захисту; обсяг цього обов'язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення.
У справі «Салов проти України» від 06.09.2005 Європейський Суд з прав людини наголосив на тому, що згідно ст. 6 Конвенції рішення судів достатнім чином містять мотиви, на яких вони базуються для того, щоб засвідчити, що сторони були заслухані, та для того, щоб забезпечити нагляд громадськості за здійсненням правосуддя (рішення від 27.09.2001 у справі «Hirvisaari v. Finland»). У рішенні звертається увага, що статтю 6 параграф 1 не можна розуміти як таку, що вимагає пояснень детальної відповіді на кожний аргумент сторін. Відповідно, питання, чи дотримався суд свого обов'язку обґрунтовувати рішення, може розглядатися лише в світлі обставин кожної справи (рішення від 09.12.1994 у справі «Ruiz Torija v. Spain»).
У рішеннях ЄСПЛ склалась стала практика, відповідно до якої рішення національних судів мають бути обґрунтованими, зрозумілими для учасників справ та чітко структурованими; у судових рішеннях має бути проведена правова оцінка доводів сторін, однак, це не означає, що суди мають давати оцінку кожному аргументу та детальну відповідь на нього. Тобто мотивованість рішення залежить від особливостей кожної справи, судової інстанції, яка постановляє рішення, та інших обставин, що характеризують індивідуальні особливості справи.
ЄСПЛ неодноразово зазначав, що навіть якщо національний суд володіє певною межею розсуду, віддаючи перевагу тим чи іншим доводам у конкретній справі та приймаючи докази на підтримку позицій сторін, суд зобов'язаний мотивувати свої дії та рішення (рішення ЄСПЛ від 05.02.2009 у справі «Олюджіч проти Хорватії»). Принцип справедливості, закріплений у статті 6 Конвенції, порушується, якщо національні суди ігнорують конкретний, доречний та важливий довід, наведений заявником (рішення ЄСПЛ від 03.07.2014 у справі «Мала проти України», від 07 жовтня 2010 року у справі «Богатова проти України»).
Право може вважатися ефективним, тільки якщо зауваження сторін насправді «заслухані», тобто належним чином вивчені судом (рішення ЄСПЛ від 21.03.2000 у справі «Дюлоранс проти Франції», від 07 березня 2006 року у справі «Донадзе проти Грузії»).
Завданням національних судів є забезпечення належного вивчення документів, аргументів і доказів, представлених сторонами (рішення ЄСПЛ від 19.04.1994 у справі «Ван де Гурк проти Нідерландів»).
Якщо подані стороною доводи є вирішальними для результату провадження, такі доводи вимагають прямої конкретної відповіді за результатом розгляду (рішення ЄСПЛ від 09.12.1994 у справі «Руїс Торіха проти Іспанії», від 23.06.1993 у справі «Руїз-Матеос проти Іспанії»).
Водночас ЄСПЛ у рішенні від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною, залежно від характеру рішення.
У справі «Трофимчук проти України» ЄСПЛ також зазначив, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод.
У пункті 53 рішення ЄСПЛ у справі «Федорченко та Лозенко проти України» від 20.09.2012 зазначено, що при оцінці доказів суд керується критерієм доведення «поза розумним сумнівом». Тобто, аргументи сторони мають бути достатньо вагомими, чіткими та узгодженими.
Судом апеляційної інстанції при винесені даної постанови було надано обґрунтовані та вичерпні відповіді на доводи учасників справи із посиланням на норми матеріального і процесуального права, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин.
Частиною 1 статті 277 ГПК України визначено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Зважаючи на вищенаведене, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку про те, що апеляційна скарга Обслуговуючого кооперативу «Відродження-2018» підлягає задоволенню частково, рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2025 у справі №910/8828/24 підлягає скасуванню частково з ухваленням нового рішення, яким позовні вимоги задовольнити частково.
Згідно статті 129 ГПК України судові витрати (судовий збір за подання позову та апеляційної скарги) покладаються на сторін пропорційно задоволених вимог.
Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд
1. Апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «Відродження-2018» на рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2025 у справі №910/8828/24 задовольнити частково.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2025 у справі №910/8828/24 скасувати частково та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити частково.
3. Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора (приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу) Буждиганчук Євдокії Юріївні про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49273486 від 22.10.2019; запис про державну реєстрацію прав №33772200 від 18.10.2019 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1942010080000).
4. Стягнути з Обслуговуючого кооперативу «Відродження-2018» (вул. Львівська, 22А, м. Київ, 03115, ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 42039737) на користь Приватної установи «Українська адвокатська група» (вул. Щербакова, 45, кв. 44, м. Київ, 04111, ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 38062063) у сумі 3 028,00 грн (три тисячі двадцять вісім гривень) судового збору.
5. В решті позову відмовити.
6. Стягнути з Приватної установи «Українська адвокатська група» (вул. Щербакова, буд. 45, кв. 44, м. Київ, 04111, ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 38062063) на користь Обслуговуючого кооперативу «Відродження-2018» (вул. Львівська, буд. 22, м. Київ, 03115, ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 42039737) 3 633,60 грн (три тисячі шістсот тридцять три гривні 60 копійок) судового збору за подання апеляційної скарги.
7. Видачу наказу на виконання даної постанови доручити Господарському суду міста Києва.
8. Матеріали справи №910/8828/24 повернути до Господарського суду міста Києва.
9. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у господарських справах в порядку і строки, визначені у статтях 287, 288, 289 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена 29.01.2026.
Головуючий суддя С.В. Владимиренко
Судді А.М. Демидова
І.П. Ходаківська