ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
02.02.2026Справа № 910/11318/25
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельні технології плюс" (м.Київ)
до Київської міської ради (м.Київ)
про внесення змін до договору оренди,
Суддя Ващенко Т.М.
Секретар судового засідання Шаповалов А.М.
Без виклику представників сторін.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельні технології плюс" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Київської міської ради про внесення змін до п. 8.4. договору оренди земельної ділянки від 24.04.2008 в частині строку початку будівництва об'єкта нерухомості, на підставі ст. 652 ЦК України.
Позовні вимоги обґрунтовані наявністю підстав для внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки, посвідченого 24.04.2008 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим № 580 та зареєстрованого 24.04.2008 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) за № 66-6-00474, враховуючи зміну істотних обставин при його виконанні - неможливістю виконати містобудівні зобов'язання через настання несприятливих умов (повномасштабна збройна агресія російської федерації проти України, як наслідок введення воєнного стану та території України, відмова контрагентів позивача від укладення інвестиційних договорів).
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 11.09.2025 прийнято позовну заяву до розгляду, справу №910/11318/25 визнано малозначною, її розгляд вирішено здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін (без проведення судового засідання), встановлено сторонам процесуальні строки для подання відзиву, відповіді на відзив, заперечень, заяв та клопотань.
30.09.2025 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, яким він заперечує проти позову з підстав необґрунтованості позовних вимог, та просить зупинити провадження у справі №910/11318/25 до розгляду Господарським судом міста Києва справи № 910/9223/25.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.10.2025 зупинено провадження у справі №910/11318/25, до вирішення справи Господарського суду міста Києва №910/9223/25 та набрання рішенням в цій справі законної сили.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 10.12.2025 задоволено апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельні технології плюс», ухвалу Господарського суду міста Києва від 07.10.2025 у справі №910/11318/25 скасовано.
05.01.2026 матеріали справи повернулись до Господарського суду міста Києва.
З моменту відкриття провадження у справі сплив достатній строк (з урахуванням воєнного стану на території України), для подання всіма учасниками справи своїх доводів, заперечень, відзивів, доказів тощо, у зв'язку з чим суд вважає за можливе здійснити розгляд даної справи по суті заявлених вимог.
Згідно з частиною 4 статті 240 Господарського процесуального кодексу України у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи суд підписує рішення без його проголошення. Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення (ч. 5 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України).
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -
24.04.2008 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельні технології плюс" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим № 580, та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів за № 66-6-00474.
На виконання умов вказаного Договору орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 27.12.2007 № 1593/4426, передав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) на 10 років земельну ділянку, кадастровий номер - 8000000000:66:480:0002, розміром 39 004 кв. м., розташовану біля об'їзної дороги м. Бровари у Дніпровському районі м. Києва, з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд та об'єктів соціальної інфраструктури і комплексного обслуговування населення, про що 24.04.2008 між сторонами було складено та підписано акт приймання-передачі земельної ділянки.
10.06.2021 Київською міською радою прийнято рішення № 1478/1519 "Про поновлення ТОВ "Будівельні технології плюс" договору оренди земельної ділянки від 24.04.2008 № 66-6-00474", яким вирішено поновити на 10 років договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8000000000:66:480:0002, площа 3,9004 га) від 24.04.2008 № 66-6-00474, укладений між Київською міською радою та ТОВ "Будівельні технології плюс" для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд та об'єктів соціальної інфраструктури і комплексного обслуговування населення біля об'їзної дороги м. Бровари у Дніпровському районі (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗ - 02.07, справа № 573005334).
На виконання вказаного рішення 15.11.2021 між Київською міською радою, як орендодавцем, та ТОВ "Будівельні технології плюс", як орендарем, було укладено договір про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим № 1056, яким погоджено поновити на 10 (десять) років договір оренди земельної ділянки, укладений між орендодавцем та орендарем, посвідчений Кравченко Н.П., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 24.04.2008 за реєстровим № 580 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 24.04.2008 за № 66-6-00474, строк дії якого закінчився, та викласти його в новій редакції (надалі - договір від 24.04.2008 в редакції договору від 15.11.2021 - Договір оренди).
Згідно з п. 1.1 Договору оренди орендодавець, на підставі рішень Київської міської ради від 27.12.2007 № 1593/4426, від 10.06.2021 № 1478/1519 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором, для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд та об'єктів соціальної інфраструктури і комплексного обслуговування населення.
Відповідно до п. 2.1 Договору оренди об'єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, рішень Київської міської ради від 27.12.2007 № 1593/4426, від 10.06.2021 № 1478/1519 та цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: кадастровий номер - 8000000000:66:480:0002; місце розташування - біля об'їзної дороги м. Бровари у Дніпровському районі; категорія земель - землі житлової та громадської забудови; цільове призначення - 02.07 для іншої житлової забудови (для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд та об'єктів соціальної інфраструктури і комерційного обслуговування населення); розмір (площа) - 3,9004 га.
Положеннями п. 3.1 Договору оренди встановлено, що він укладений на 10 років.
За змістом п. 8.4 Договору оренди орендар зобов'язаний, зокрема, розпочати будівництво об'єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Із відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 15.11.2021 було здійснено державну реєстрацію права оренди спірної земельної ділянки за позивачем із внесенням відповідного запису під номером 45054866.
Отже, позивач взяв на себе обов'язок розпочати будівництво на отриманій в оренду згідно Договору оренди земельній ділянці не пізніше, ніж 15.11.2024.
У той же час, позивач звернувся до суду, посилаючись на наявність підстав для внесення змін до укладеного між сторонами Договору оренди в частині строку початку будівництва об'єкта через істотну зміну обставин, якими сторони керувались при укладенні Договору оренди на новий строк.
В обґрунтування звернення з такою вимогою до суду позивач зазначає, що під час укладення Договору оренди на новий строк він обґрунтовано розраховував на можливість виконання зобов'язання з початку будівництва на отриманій в оренду земельній ділянці у строки, встановлені в п. 8.4 Договору оренди, проте не зміг цього зробити внаслідок виникнення сукупності об'єктивних обставин, що не залежали від його волі та мали непередбачуваний характер.
Так, позивач зазначає, що внаслідок повномасштабного вторгнення Російської Федерації в Україну та ініціювання у межах справи № 910/20105/23 заступником керівника Київської міської прокуратури в інтересах Київської міської ради судового спору щодо розірвання Договору оренди через незабудову позивачем спірної земельної ділянки у строк, визначений у п. 8.4 Договору у попередній редакції, що діяла до 15.11.2021, у нього виникли перешкоди в будівництві відповідного об'єкту на земельній ділянці в строк, встановлений п. 8.4 Договору оренди в новій редакції.
Зокрема, позивач вказує, що він намагався залучити інвесторів для фінансування підготовчих робіт, необхідних для початку будівництва, і самих будівельних робіт, через відсутність у нього достатніх коштів для цього, на підтвердження чого надав: попередній договір від 12.01.2022, укладений з Товариством з обмеженою відповідальністю "Танко" (передбачав укладення в майбутньому інвестиційного договору щодо будівництва на спірній земельній ділянці адміністративної будівлі з вбудовано-прибудованими приміщеннями торговельного призначення).
Однак, Товариство з обмеженою відповідальністю "Танко" через початок повномасштабного вторгнення Російської Федерації в Україну і його негативний вплив на галузь будівництва відмовилося від укладення інвестиційного договору, посилаючись на те, що ці обставини ставлять під загрозу виконання інвестиційного договору у разі його укладення.
Інший, за твердженнями позивача, потенційний інвестор - Товариство з обмеженою відповідальністю "Ягуар", з яким позивач також уклав попередній договір від 28.11.2023, відмовився від укладення інвестиційного договору через відкриття Господарським судом міста Києва провадження у справі № 910/20105/23 про розірвання Договору оренди за позовом заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах Київської міської ради, задоволення якого унеможливило б будівництво за інвестиційним договором у разі його укладення.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 24.06.2024 у справі № 910/20105/23, залишеним у силі постановою Верховного Суду від 26.02.2025, у задоволенні позову було відмовлено з мотивів його передчасного пред'явлення, адже на момент звернення прокурора до суду визначений Договором у новій редакції строк забудови Земельної ділянки ще не сплив, а п. 8.4 Договору оренди землі у попередній редакції не підлягав застосуванню до спірних правовідносин у зв'язку з викладенням Договору в новій редакції з 15.11.2021.
Крім того, позивач вказує, що розгляд справи № 910/20105/23 також перешкодив йому в початку будівництва на спірній земельній ділянці, оскільки в цей період неможливо було вчиняти жодних дій, спрямованих на початок будівництва, а за час розгляду цієї справи судами визначений у п. 8.4 Договору строк для початку будівництва сплив.
Водночас для цілей отримання дозволу на виконання будівельних робіт з метою початку будівництва на спірній земельній ділянці позивач отримав у листопаді 2022 року містобудівні умови та обмеження для проєктування об'єкта будівництва та уклав з Товариством з обмеженою відповідальністю "Порталгруп" після відновлення дії Договору внаслідок скасування Верховним Судом постанови Північного апеляційного господарського суду від 09.10.2024 у справі № 910/20105/23 Договір на виконання проєктних робіт № 2025/02-03 від 28.02.2025 для розробки проєктної документації.
Тому для забезпечення можливості здійснити будівництво на спірній земельній ділянці ТОВ "Будівельні технології плюс" звернулося до Київської міської ради в порядку ст. 652 Цивільного кодексу України з пропозицією (лист № 1 від 14.08.2025), в якій просило останню внести зміни до Договору оренди, виклавши абзац другий п. 8.4 у такій редакції: "- розпочати будівництво об'єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту скасування або припинення воєнного стану, введеного в Україні Указом Президента України від 24.02.2022 року № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженим Законом України від 24.02.2022 року № 2102-IX "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні", шляхом підписання відповідної додаткової угоди, що була додана до цього листа.
У відповідь на цю пропозицію позивач отримав лист від Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за № 057-10857 від 21.08.2025, яким йому було відмовлено в укладенні додаткової угоди про внесення змін до Договору.
Враховуючи викладене та неможливість врегулювання спору мирним шляхом та внесення змін до Договору оренди в результаті переговорів між сторонами, позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з вимогою про внесення відповідних змін до Договору.
Оцінюючи подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню, з огляду на таке.
Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 1 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. У ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
За змістом ст. ст. 6, 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 Цивільного кодексу України).
Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Підставами для внесення змін до договору, передбаченими законом, є, зокрема, істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ст. 652 Цивільного кодексу України).
В абзаці другому ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України зазначено, що зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Зі змісту ст. 652 Цивільного кодексу України випливає, що, укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей. Проте під час виконання договору можуть виявлятись обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися постанова Верховного Суду від 16.02.2022 у справі № 910/13557/21).
Істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у розвитку договірного зобов'язання таким чином, що виконання зобов'язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад, у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов'язання (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 910/15484/17).
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17 зазначила, що істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв'язку між ними.
В абзаці першому ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, у ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених у ч. 4 цієї статті - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно чотирьох умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
При цьому, зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин згідно з ч. 4 ст. 652 Цивільного кодексу України допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Таким чином, для внесення змін до договору у зв'язку з істотною зміною обставин за рішенням суду потрібна як сукупність 4 умов, визначених у ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, так і встановлення того, що не внесення змін у договір буде суперечити суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом, тобто що така зміна договору буде необґрунтованою згідно з принципом "найменших негативних наслідків" для сторін договору (п. 87-89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17).
Судом встановлено, що позивач звертався до відповідача з пропозицією приведення умов Договору оренди у відповідність з обставинами, які істотно змінились, шляхом внесення змін щодо строку початку будівництва об'єкта, що підтверджується листом № 1 від 14.08.2025 із доданою до нього додатковою угодою, підписаною позивачем.
Однак, з листа № 057-10857 від 21.08.2025 вбачається, що відповідач повідомив про відсутність підстав для внесення змін до договору, оскільки рішення про внесення змін до Договору оренди Київською міською радою не приймалося.
Тобто позивач здійснив всі необхідні заходи для внесення запропонованих ним змін до Договору оренди за взаємною згодою сторін, але, як вбачається із матеріалів справи, відповідачем відмовлено у внесенні змін у Договір оренди, що є підставою для вирішення судом питання про внесення цих змін в судовому порядку.
Виходячи зі змісту наведених вище норм ст. 652 Цивільного кодексу України та висновків Великої Палати Верховного Суду щодо їхнього застосування, суд у межах вирішення спору у цій справі з'ясував, чи наявні усі необхідні умови для внесення запропонованих позивачем змін до Договору оренди на підставі вказаних норм.
Так, судом встановлено, що у спірних правовідносинах між сторонами Договору оренди відбулася істотна зміна обставин після його укладення на новий строк внаслідок повномасштабного вторгнення російської федерації в Україну та виникнення судового спору щодо розірвання Договору у межах справи № 910/20105/23, що створило позивачу об'єктивні та незалежні від нього перешкоди у виконанні зобов'язання розпочати будівництво на спірній земельній ділянці у строк, встановлений Договором оренди.
Те, що повномасштабна агресія, яка була розпочата 24.02.2022, безпосередньо вплинула на можливість суб'єктів господарської діяльності здійснювати свою підприємницьку діяльність, є загальновідомою обставиною та не потребує доведення.
З наданого позивачем до матеріалів справи дослідження, проведеного Київською школою економіки за ініціативи Європейської Бізнес Асоціації, сфера будівництва стала однією із галузей економіки, яка найбільш постраждала, і зіштовхнулася з низкою проблем, зокрема: суттєве здорожчання собівартості будівництва, дефіцит кадрів через мобілізацію та еміграцію фахівців, зниження попиту на нові об'єкти нерухомості, нестача джерел для фінансування.
Відповідно до даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань основним видом діяльності ТОВ "Будівельні технології плюс" є будівництво житлових і нежитлових будівель. Тобто, товариство здійснює діяльність у сфері будівництва.
Відповідно, посилання позивача на те, що під час виконання зобов'язань за Договором оренди він зіштовхнувся з такими ж проблемами, як і інші суб'єкти господарювання у цій сфері, зокрема, не зміг залучити фінансування для підготовки до початку будівництва і здійснення будівельних робіт, є обґрунтованим
Також суд погоджується з твердженням позивача про те, що вирішення судами спору щодо розірвання Договору оренди в межах справи № 910/20105/23 з ініціативи Київської міської прокуратури створило перешкоди для початку будівництва об'єкта на спірній земельній ділянці в межах визначеного Договором оренди строку, адже у період з 09.10.2024 по 25.02.2025 Договір оренди вважався розірваним судовим рішенням суду апеляційної інстанції, до його скасування Верховним Судом.
Відтак суд дійшов висновку, що внаслідок наведених обставин виконання позивачем зобов'язання щодо початку будівництва стало настільки обтяженим та ускладненим, що унеможливило своєчасне виконання цього зобов'язання, а в момент укладення даного правочину сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. При цьому така зміна не є наслідком поведінки позивача, а зумовлена зовнішніми обставинами, які знаходяться поза його контролем.
За результатом розгляду даної справи суд дійшов таких висновків:
- на момент укладення Договору оренди на новий строк сторони не могли передбачити повномасштабну збройну агресію та її наслідки для будівельної галузі, а також орендар не міг передбачити і того, що у 2023 році Київська міська прокуратура ініціює судовий спір щодо розірвання Договору оренди через недотримання строку будівництва на земельній ділянці, визначеного у його первісній редакції, адже Київська міська рада, укладаючи в 2021 році Договір оренди у новій редакції, погодила нові строки початку будівництва на земельній ділянці, що мало наслідком залишення позовних вимог прокурора у межах справи № 910/20105/23 без задоволення, що підтвердив Верховний Суд у постанові від 26.02.2025 у вказаній справі. Наведене свідчить про наявність першої умови, передбаченої у ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України (в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна умов не настане);
- причини, які зумовили істотну зміну обставин (повномасштабна збройна агресія Російської Федерації проти України та ініціювання прокурором спору щодо розірвання Договору оренди у межах справи № 910/20105/23), не могли бути усунені після їх виникнення, адже за своєю правовою природою перебували поза межами волі сторін, зокрема, позивача, та не були викликані їхніми діями, а тому при всій турботливості та обачності, які вимагаються від сторін, не могли бути усунені після їх настання, що за своїм змістом є другою умовою, передбаченою у ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України (зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися);
- подальше виконання Договору оренди порушить співвідношення майнових інтересів сторін і позбавить ТОВ "Будівельні технології плюс" того, на що воно розраховувало при укладенні Договору оренди на новий строк.
Так, очевидним є очікування орендаря на отримання права користування спірною земельною ділянкою на новий строк для здійснення його її забудови із сплатою визначеної договором орендної ставки, однак це виявилося неможливим через істотну зміну обставин з незалежних від нього причин. Водночас, у п. 4.3 Договору оренди передбачено, що у випадку, якщо будівництво об'єкта не розпочато у термін, визначений у п. 8.4 Договору оренди, орендна плата встановлюється у подвійному розмірі, що визначений у п. 4.2 Договору оренди, але не більше дванадцяти відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Відповідно, подальше виконання орендарем Договору оренди на таких умовах без внесення змін до п. 8.4 Договору оренди у частині встановлення нового строку початку будівництва об'єкта порушує співвідношення майнових інтересів сторін, що підтверджує наявність третьої умови, передбаченої у ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України (виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору);
- ні зі змісту Договору оренди, ні зі звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин має нести орендар, що є четвертою умовою, необхідною згідно з ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України.
Отже, в даному випадку судом встановлено наявність усіх визначених у ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України умов для зміни Договору оренди.
Суд погоджується з тим, що в даному випадку існує необхідність саме у внесенні змін до Договору оренди в частині визначення нового строку початку будівництва об'єкта на спірній земельній ділянці, а не його розірванні, враховуючи положення ч. 4 ст. 652 Цивільного кодексу України. Так, розірвання Договору оренди завдасть шкоди, яка значно перевищує затрати, необхідні для його виконання на умовах, змінених судом: у цьому випадку позивач втратить право оренди земельної ділянки для цілей її забудови, за яке сплачував орендну плату починаючи з 2008 року, і не зможе реалізувати проєкт будівництва об'єкта, розробку якого ним вже замовлено, понісши значні фінансові витрати без досягнення результату, для якого ним укладався Договір оренди.
З огляду на викладене, суд дійшов висновку про те, що позивачем доведено наявність усіх необхідних умов для зміни Договору оренди за рішенням суду на підставі ст. 652 Цивільного кодексу України, а відповідачем їх наявність не спростовано, що є підставою для задоволення позовних вимог у повному обсязі.
Також судом враховується, що запропоновані позивачем зміни до Договору оренди не призведуть до порушення балансу інтересів сторін, оскільки:
- позивач своєчасно та в повному обсязі виконує свої обов'язки зі сплати орендної плати, що підтверджується наявною у матеріалах справи довідкою Головного управління ДПС у м. Києві за вих. № 73587/6/26-15-13-01-06 від 07.08.2025 про відсутність в орендаря заборгованості з її сплати;
- перенесення строку для початку будівництва після скасування або припинення воєнного стану є справедливим, адже протягом дії воєнного стану мали місце неодноразові ракетні обстріли всієї країни, зокрема, і міста Києва по житловим об'єктам та об'єктам критичної інфраструктури, в результаті чого мали місце неодноразові пошкодження енергосистем, систем водопостачання та водовідведення, що, у свою чергу, унеможливлює повноцінне виконання технологій будівництва, що обумовлено комендантською годиною, повітряними тривогами та порушеннями енергопостачання, забезпечення безпеки праці та безпечного виконання робіт підвищеної небезпеки внаслідок оголошення повітряних тривог, безперебійне забезпечення об'єктів будівництва необхідними ресурсами, а саме: електроенергією, водопостачанням, водовідведенням, транспортом, будівельними матеріалами та обладнанням;
- наслідки зміни істотних обставин не повинні покладатися лише на одну сторону Договору оренди;
- твердження відповідача у відзиві на не забудову позивачем земельної ділянки з 2008 року є непослідовним, адже за умови створення негативних наслідків цим Київською міською радою не було б прийнято рішення від 10.06.2021 № 1478/1519 про поновлення Договору на оренди на новий строк - 10 років.
Згідно з ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
За змістом ст. 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 Господарського процесуального кодексу України).
Положеннями ст. 86 Господарського процесуального кодексу України унормовано, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Згідно з позицією Європейського суду з прав людини, процедурні гарантії, закріплені в ст. 6 Конвенції, гарантують кожному право подання скарги щодо його прав та обов'язків цивільного характеру до суду чи органу правосуддя. Таким чином втілюється право на звернення до суду, одним із аспектів якого є право доступу, тобто право розпочати провадження у судах з цивільних питань. Кожен має право на подання до суду скарги, пов'язаної з його або її правами та обов'язками; на це право, що є одним з аспектів права на доступ до суду, може посилатися кожен, хто небезпідставно вважає, що втручання у реалізацію його або її прав є неправомірним (рішення у справі "Голдер проти Сполученого Королівства" (Golder v. the United Kingdom), серія А №18, п. 28- 36).
Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі "Трофимчук проти України" (№ 4241/03, §54, ЄСПЛ, 28 жовтня 2010 року) Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
Інші доводи і твердження сторін судом відхилено як такі, що не спростовують встановлених судом обставин та не можуть вплинути на результат вирішення спору.
З огляду на викладене, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги є обґрунтованими, доведеними та не спростованими належним чином у встановленому законом порядку відповідачем, а відтак позов підлягає задоволенню.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.
Керуючись ст. ст. 73, 74, 76-80, 86, 129, 165, 219, 232, 233, 236-238, 240, 241, 252 ГПК України, Господарський суд міста Києва, -
1. Позов задовольнити повністю.
2. Внести зміни до договору оренди земельної ділянки, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельні технології плюс" (02097, місто Київ, вулиця Милославська, 16, приміщення 394; ідентифікаційний код 35235266) та Київською міською радою (01044, місто Київ, вулиця Хрещатик, 36; ідентифікаційний код 22883141), посвідченого 24.04.2008 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим № 580 та зареєстрованого 24.04.2008 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за № 66-6-00474, а саме, викласти абзац другий пункту 8.4 у наступній редакції: "- розпочати будівництво об'єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту скасування або припинення воєнного стану, введеного в Україні Указом Президента України від 24.02.2022 року № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженим Законом України від 24.02.2022 року № 2102-IX "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні".
3. Стягнути з Київської міської ради (01044, місто Київ, вулиця Хрещатик, 36; ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельні технології плюс" (02097, місто Київ, вулиця Милославська, 16, приміщення 394; ідентифікаційний код 35235266) витрати по сплаті судового збору в сумі 3 028 (три тисячі двадцять вісім) грн 00 коп.
4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили у відповідності до приписів ст. 241 Господарського процесуального кодексу України. Рішення господарського суду може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст. ст. 253, 254, 256-259 ГПК України.
Суддя Т.М. Ващенко