вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"27" січня 2026 р. Справа№ 910/14570/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Шапрана В.В.
суддів: Буравльова С.І.
Андрієнка В.В.
За участю секретаря судового засідання Місюк О.П.
та представників сторін:
позивача - Самольотова І.І.;
відповідача - Липовенко Г.В.
розглянувши матеріали апеляційної скарги Акціонерного товариства "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Прованс" від імені та в інтересах якого діє Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "Дельта плюс" на рішення Господарського суду міста Києва від 15.04.2025
у справі №910/14570/24 (суддя - Курдельчук І.Д.)
за позовом Комунального підприємства "Фінансова компанія "Житло-інвест" виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
до Акціонерного товариства "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Прованс" від імені та в інтересах якого діє Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "Дельта плюс"
про стягнення коштів.
У листопаді 2024 року Комунальне підприємство "Фінансова компанія "Житло-інвест" виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернулось з позовною заявою до Акціонерного товариства "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Прованс" від імені та в інтересах якого діє Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "Дельта плюс" про стягнення 16658913,44 грн 3% річних.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оскільки відповідач не попередив про наявність обставин, що загрожують якості будівництва або придатності його результату, то він безпідставно користувався грошовими коштами з моменту їх отримання, тобто з 26.07.2021. З огляду на викладене, позивач нарахував та просив стягнути з відповідача 3% річних за весь період безпідставного користування коштами.
Правовою підставою позову визначено положення статей 173, 180, 193, 218, 222 ГК України (далі - ГК України), статей 536, 625 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Рішенням Господарського суду міста Києва від 15.04.2025 (повне рішення складене 24.04.2025) у справі №910/14570/24 позов Комунального підприємства "Фінансова компанія "Житло-інвест" виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) задоволено частково, стягнуто з Акціонерного товариства "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Прованс" на користь позивача 4931190,30 грн 3% річних, в решті позову відмовлено.
Не погоджуючись із вказаним рішенням, Акціонерне товариство "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Прованс" від імені та в інтересах якого діє Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "Дельта плюс" подало апеляційну скаргу, у якій просило скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким відмовити у позові повністю.
Апеляційна скарга відповідача мотивована тим, що місцевим господарським судом під час ухвалення оскаржуваного рішення неповно з'ясовано обставини справи, неправильно застосовано норми матеріального права та порушено норми процесуального права.
Основні аргументи апеляційної скарги зводяться до наступного:
- договір, що укладений між позивачем та відповідачем є інвестиційним договором, а кошти, що сплачені позивачем, є інвестицією у будівництво житлової нерухомості через інститут спільного інвестування і не повинні вважатися (ототожнюватися з) попередньою оплатою (ст. 693 ЦК України), позикою (ст. 1048 ЦК України) чи кредитом (ст. 1054 ЦК України);
- доводи позивача про те, що відповідачем не було у належний спосіб забезпечено виконання умов договору від 13.07.2021, що зумовило неможливість отримання позивачем у власність оплачених квартир, а також отримання відповідачем можливості користуватися грошовими коштами позивача, сплаченими на виконання умов договору, - ґрунтуються на припущеннях та не підтверджуються належними, допустимими доказами;
- дозвіл на виконання будівельних робіт з будівництва об'єкта був виданий 10.09.2021, строк будівництва за погодженням сторін повинен був тривати до 10.03.2025, а тому до спливу строку закінчення будівництва кошти знаходились у відповідача законно;
- відповідач правомірно, тобто за наявності правової підстави, якою є договір від 13.07.2021, отримав грошові кошти від позивача та правомірно направляв їх на "фінансування всього комплексу робіт щодо збору вихідних даних, проектування та виконання підготовчих і будівельно-монтажних робіт в Об'єкті будівництва" згідно з умовами цього договору, а тому в даному спірному випадку відсутній факт безпідставного отримання чи збереження коштів відповідачем;
- положення ст. ст. 536, 625 ЦК України до даного спірного випадку не можуть бути застосовані і нараховані 3% річних за користування чужими грошовими коштами стягненню не підлягають, оскільки після того, як передбачена договором правова підстава для отримання коштів відпала, у зв'язку з розірванням цього договору, відповідач без прострочення повернув їх позивачу в повному обсязі (в період з 17.07.2024 по 23.07.2024);
У відзиві на апеляційну скаргу позивач заперечував проти доводів скарги, посилаючись на наступне:
- договір від 13.07.2021 містить в собі елементи інвестиційного договору та договору купівлі-продажу з відкладальною обставиною, що повністю відповідає умовам чинного законодавства України, а отже викладені в оскаржуваному рішенні висновки щодо правової природи цього договору як змішаного правочину є повністю вірними;
- положення ст. 536, ч. 3 ст. 693, ч. 1 ст. 1054, ч. 1 ст. 1048 ЦК України у їх сукупності, передбачають можливість для покупця нарахування на суму сплаченої ним продавцю попередньої оплати процентів за користування грошовими коштами. Порушення продавцем обов'язку щодо передачі товару, який був попередньо оплачений, надає покупцеві можливість стягнути з продавця проценти за користування чужими грошовими коштами;
- подання Громадською організацією "Збережемо Солом'янський парк" заяви до Київського окружного адміністративного суду про вжиття заходів забезпечення позову шляхом зупинення дії дозволу виконання будівельних робіт №ІУ013210903187 від 10.09.2021 на будівництво об'єкта і є обставиною що загрожувала якості будівництва та придатності його результату, яка виникла 08.11.2023. Тому саме з цієї дати відповідач був зобов'язаний повідомити позивача про існування зазначених обставин.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 10.09.2025 у справі №910/14570/24 апеляційну скаргу Акціонерного товариства "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Прованс" від імені та в інтересах якого діє Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "Дельта плюс" задоволено частково, рішення Господарського суду міста Києва від 15.04.2025 змінено та викладено резолютивну частину в новій редакції, якою стягнуто з Акціонерного товариства "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Прованс" на користь Комунального підприємства "Фінансова компанія "Житло-інвест" виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 4906670,91 грн 3% річних.
Постановою Верховного Суду від 09.12.2025 касаційну скаргу Акціонерного товариства "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Прованс" задоволено частково, постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.09.2025 у справі №910/14570/24 скасовано, справу передано на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду.
Направляючи справу на новий апеляційний розгляд суд касаційної інстанції вказав на необхідності чіткого встановлення правової природи грошових коштів, з'ясування строку настання обов'язку у відповідача повернути отриманий аванс, і враховуючи встановлені обставини застосувати відповідну норму права.
Також суд вказав на необхідності з'ясування таких обставин:
- чи була активною поведінка позивача щодо повернення грошових коштів, сплачених відповідачу за договором від 13.07.2021, тобто чи зверталося підприємство до товариства з відповідною вимогою, зокрема, у письмовій формі;
- чи можна оцінювати бездіяльність відповідача, яка полягала у неповідомленні позивача про існування загрозливих обставин будівництва, зокрема, з 08.11.2023 (дата подання заяви про забезпечення позову в адміністративній справі), як тотожну вимозі позивача повернути, сплачені ним грошові кошти, як активну дію саме підприємства;
- як корелюються умови додаткового договору №3 від 28.06.2024, яким розірвано договір від 13.07.2021, а саме щодо узгодження сторонами обов'язку відповідача повернути грошові кошти позивачеві у безготівковій формі не пізніше 90 робочих днів з дати підписання цього додаткового договору, з тим, що позивачем нараховано та заявлено до стягнення 3% річних з моменту перерахування коштів товариству, та висновками суду апеляційної інстанції про виникнення грошового зобов'язання з повернення сплачених за договором від 13.07.2021 коштів щонайменше з 08.11.2023 (дата звернення із заявою про забезпечення позову в адміністративній справі).
Відповідно до положень ст. 316 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої та апеляційної інстанції під час нового розгляду справи.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 18.12.2025 апеляційну скаргу у справі №910/14570/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: Шапран В.В. (головуючий суддя (суддя-доповідач)), Андрієнко В.В., Буравльов С.І.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.12.2025 апеляційну скаргу Акціонерного товариства "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Прованс" у справі №910/23042/16 прийнято до провадження у визначеному автоматизованою системою складі суду та призначено до розгляду на 27.01.2026.
26.01.2026 до суду апеляційної інстанції від Комунального підприємства "Фінансова компанія "Житло-інвест" виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надійшли додаткові пояснення з урахуванням постанови Верховного Суду від 09.12.2025 у даній справі.
Враховуючи висновки касаційного суду позивач наполягає на правомірності заявлених позовних вимог про стягнення 3% річних та вважає, що постанова Верховного Суду підтверджує можливість застосування до спірних правовідносин норм про відповідальність за порушення грошового зобов'язання, зокрема, ст. 625 ЦК України. При цьому передача справи на новий апеляційний розгляд зумовлена необхідністю уточнення правових позицій пов'язаних з моментом виникнення грошового зобов'язання.
В підтвердження своєї позиції позивач відмічає наступне:
- до моменту виникнення загрозливих обставин кошти отримані на виконання договору перебували у відповідача на законних підставах, тоді як порушення обов'язку повідомлення (п. 3.2.3 договору) призвело до втрати правової підстави подальшого утримання коштів. А тому з цього моменту (08.11.2023) у відповідача виник обов'язок повернути сплачену суму, який за своєю правовою природою є грошовим зобов'язанням.
- додатковий договір №3 від 28.06.2024 не створив грошове зобов'язання, а лише врегулював порядок і строк виконання обов'язку, який виник раніше, оскільки грошове зобов'язання з повернення коштів виникло не з моменту підписання додаткового договору, а з моменту втрати відповідачем правової підстави утримання коштів (внаслідок порушення п. 3.2.3 договору), що пов'язано з 08.11.2023.
У судове засідання 27.01.2026 з'явилися представники сторін та надали пояснення по суті спору. Представник скаржника підтримав доводи апеляційної скарги, просив скасувати оскаржуване рішення суду та відмовити в задоволенні позову. Позивач проти доводів апеляційної скарги заперечував, просив залишити без змін оскаржуване рішення суду.
Відповідно до ст. 269, ч. 1 ст. 270 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. У суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених при перегляді справ в порядку апеляційного провадження.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази в їх сукупності, заслухавши думку представників сторін, врахувавши вказівки, що містяться у постанові Верховного Суду від 09.12.2025, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, з огляду на викладені скаржником доводи та вимоги апеляційної скарги, Північний апеляційний господарський суд встановив наступне.
Як слідує з матеріалів справи, 26.10.2016 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "Дельта Плюс", як компанією з управління активами, та Акціонерним товариством "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Прованс", як фондом, укладено договір №06/16-УА про управління активами корпоративного інвестиційного фонду, за умовами якого фонд з метою проведення діяльності зі спільного інвестування доручає, а компанія з управління активами за винагороду приймає на себе зобов'язання щодо надання послуг з управління активами фонду від імені, в інтересах і за рахунок фонду.
13.07.2021 між Акціонерним товариством "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Прованс" (сторона-1) від імені, в інтересах якого та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду діє Товариство з обмеженою відповідальністю "КУА "Дельта Плюс", та Комунальним підприємством "Фінансова компанія "Житло-Інвест" виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (сторона-2) укладено договір, предметом якого є набуття комунальним підприємством у власність житлових приміщень після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію, як вторинного житла в об'єкті нерухомості, яким є багатофункціональний комплекс, який буде побудований на земельних ділянках за адресою: вул. Шаповала, 1-3 у Солом'янському районі м. Києва.
Відповідно до п. 1.3. договору позивач зобов'язався сплатити кошти відповідачу на умовах, в обсягах та строки, що передбачені договором, а після реєстрації права власності позивачем на об'єкт інвестування, отримати свої житлові приміщення в об'єкті будівництва у власність.
За умовами п. 3.2. договору відповідач зобов'язаний сприяти своєчасному процесу будівництва об'єкта шляхом фінансування технологічного циклу будівництва об'єкта, що складається з інвестування наступних етапів будівництва об'єкта: розробки та погодження проектної документації; підготовчого періоду будівництва; будівництва об'єкта; прийняття в експлуатацію та реєстрація права власності та передати позивачу у власність житлові приміщення в об'єкті будівництва, які визначені у додатку №2 до договору.
Пунктом 3.2.3. договору передбачено зобов'язання відповідача своєчасно повідомляти позивача про наявність обставин, що загрожують якості будівництва або придатності його результату.
Відповідно до п. 4.1. договору ціна договору складає 235160515,80 грн, з урахуванням додаткового договору №2 від 26.02.2021.
На виконання умов договору позивач перерахував відповідачу 235160515,80 грн, що підтверджується оборотно-сальдовою відомістю за період з 01.07.2021 по 20.11.2024.
Позивачу стало відомо, що постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 06.06.2024 у справі №640/18911/22, залишеною без змін постановою КАС ВС від 12.09.2024, зупинено дію дозволу на виконання будівельних робіт №ІУ013210903187 від 10.09.2021 на будівництво об'єкта "Будівництво будівель готельного, офісного та багатофункціонального призначення на вул. Генерала Шаповала, 1-3 у Солом'янському районі", до набрання законної сили рішенням у справі №640/18911/22 та заборонено Товариству з обмеженою відповідальністю "Смарт-Девелопмент" та Товариству з обмеженою відповідальністю "Міськбудальянс" проводити будь-які будівельні роботи за адресою: вул. Генерала Шаповала, 1-3 у Солом'янському районі міста Києва до набрання законної сили рішенням у справі №640/18911/22.
У зв'язку із зупиненням дії дозволу на виконання будівельних робіт, що зумовило неможливість виконання договору від 13.07.2021, між позивачем та відповідачем укладено додатковий договір №3 від 28.06.2024, відповідно до протоколу спільної наради від 24.06.2024, яким сторони дійшли взаємної згоди розірвати договір.
Пунктом 2 додаткового договору від 28.06.2024 сторони передбачили, що у зв'язку із розірванням договору від 13.07.2021, відповідач зобов'язується в строк не пізніше 90 робочих днів з дати підписання угоди повернути позивачеві суму у розмірі 235160515,80 грн без ПДВ у безготівковій формі.
Грошові кошти у розмірі 235160515,80 грн повернуто відповідачем позивачу (в період з 17.07.2024 по 23.07.2024), що підтверджується оборотно-сальдовою відомістю.
За твердженнями позивача, враховуючи те, що відповідач не попередив про наявність обставин, що загрожують якості будівництва або придатності його результату, відповідач безпідставно користувався грошовими коштами з моменту їх отримання, тобто з 26.07.2021. З огляду на викладене, позивач звернувся до суду з даним позовом про стягнення з відповідача 3% річних за весь період безпідставного користування коштами.
Відповідач у свою чергу, заперечував проти позову вказавши, що в період дії договору сплачені позивачем грошові кошти стали його власністю та правомірно направлялись ним на фінансування комплексу робіт; про користування відповідачем грошовими коштами позивача, а також сплату відсотків під час дії договору не може йти мови, оскільки сплачені позивачем грошові кошти не є боргом, а зобов'язання відповідача за договором не є грошовими; підставою для застосування ст. 625 ЦК України є прострочення боржником грошового зобов'язання, тоді як в даному випадку прострочення відсутнє.
За результатами розгляду спору місцевий господарський суд частково задовольняючи позовні вимоги виходив з того, що неповідомлення позивача про існування обставин, що загрожують якості будівництва, позбавило можливості останнього ініціювати розірвання договору раніше ніж 28.06.2024 та відповідно, отримати перераховані грошові кошти щонайменше 08.11.2023. Неповідомлення позивача про загрозливі обставини будівництва, вказує на фактично кредитування відповідача на безвідплатній основі, оскільки за умови повернення сплачених грошових коштів з 08.11.2023, такі кошти могли б бути використані на інші цілі, зокрема, на придбання житла у надійних забудовників.
У цьому зв'язку суд виснував, що оскільки відповідач прострочив зобов'язання щодо своєчасного повідомлення позивача про існування загрози будівництва щонайменше з 08.11.2023, і що потягло за собою прострочення грошового зобов'язання з повернення коштів фінансування, вказане визнається користуванням чужими грошовими коштами, а тому наявні підстави для задоволення позову. Однак, з огляду на невірне визначення позивачем початку перебігу строку прострочення, суд частково задовольнив позов, виходячи із розрахунку нарахування річних за період з 08.11.2023 по 23.07.2024.
Північний апеляційний господарський суд дослідивши умови договору від 13.07.2021, проаналізувавши норми законодавства та врахувавши судову практику щодо застосування приписів ст. ст. 536, 693 ЦК України, не погоджується з висновками місцевого господарського суду щодо обґрунтованості нарахування позивачем процентів за користування чужими коштами в розмірі, встановленому ч. 2 ст. 625 ЦК України.
За змістом ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Частиною 1 статті 627 цього Кодексу встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.
Зміст договору та його правова природа не залежать від назви. Правова природа договору визначається з огляду на його зміст, а тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов'язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків (узгоджується із постановами Верховного Суду від 18.05.2023 у справі №910/7975/21, від 02.02.2022 у справі №927/1099/20, від 17.01.2019 у справі №923/241/18).
Як було зазначено, предметом договору від 13.07.2021 є набуття позивачем у власність житлових приміщень після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію (п. 1.1 договору). Відповідач, згідно п. 3.2.2 договору, зобов'язаний передати позивачу у власність житлові приміщення в об'єкті будівництва в порядку та за ціною, що встановлені в цьому договорі.
Отже, за результатом дослідження умов укладеного між сторонами договору судом першої інстанції вірно встановлено, що договір від 13.07.2021 за своєю правовою природою є змішаним, адже поєднує в собі положення про надання послуг (дії із забезпечення фінансування) та купівлю-продаж (передання нерухомого майна в майбутньому).
Одночасно колегією суддів враховано, що за змістом п. 5.3. договору, позивач отримує у власність житлові приміщення шляхом укладення з відповідачем договору купівлі-продажу житлових приміщень після введення їх в експлуатацію, а згідно п.п. 5.3.2 договору сплачені позивачем за умовами цього договору кошти зараховуються в рахунок оплати ціни набутого у власність в майбутньому нерухомого майна. Тобто, оплачені позивачем кошти мають ознаки попередньої оплати в розумінні приписів ст. 693 ЦК України.
Відповідно до ч. 1 ст. 693 ЦК України якщо договором встановлений обов'язок покупця частково або повністю оплатити товар до його передання продавцем (попередня оплата), покупець повинен здійснити оплату в строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо такий строк не встановлений договором, - у строк, визначений відповідно до статті 530 цього Кодексу.
Аванс (попередня оплата) - це грошова сума, яка не забезпечує виконання договору, а є сумою, що перераховується згідно з договором наперед, у рахунок майбутніх розрахунків, зокрема, за товар який має бути поставлений, за роботи, які мають бути виконані (відповідна позиція наведена в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №918/631/19, Верховного Суду від 16.09.2022 у справі №913/703/20).
На суму попередньої оплати нараховуються проценти відповідно до ст. 536 ЦК України від дня, коли товар мав бути переданий, до дня фактичного передання товару покупцеві або повернення йому суми попередньої оплати. Договором може бути встановлений обов'язок продавця сплачувати проценти на суму попередньої оплати від дня одержання цієї суми від покупця (ч. 3 ст.693 ЦК України).
За користування чужими грошовими коштами боржник зобов'язаний сплачувати проценти, якщо інше не встановлено договором між фізичними особами. Розмір процентів за користування чужими грошовими коштами встановлюється договором, законом або іншим актом цивільного законодавства (ст. 536 ЦК України).
Отже, положення ст. 536 та ч. 3 ст.693 ЦК України передбачають можливість для покупця нарахування на суму сплаченої ним продавцю попередньої оплати процентів за користування грошовими коштами, що узгоджується із загальним правилом про оплатний характер договору купівлі-продажу. Порушення продавцем обов'язку щодо передачі товару, який був попередньо оплачений, надає покупцеві можливість стягнути з продавця проценти за користування чужими грошовими коштами.
Передбачені ст. 536 та ч. 3 ст. 693 ЦК України проценти за своєю правовою природою є винагородою (платою) за користування грошовими коштами, в тому числі безпідставно одержаними, збереженими грішми (ст. 1214 ЦК України), та виступають способом захисту прав та інтересів покупця який, здійснивши оплату продукції на умовах попередньої її оплати набув також статусу кредитора за договором по відношенню до продавця до моменту передання йому такої продукції.
Підставами для застосування до правовідносин сторін ст. 536 ЦК України є, по-перше, факт користування чужими коштами, по-друге - встановлення розміру відповідних процентів договором або чинним законодавством (наприклад, статтями 1048, 1054, 1061 ЦК). Спільним для цих процентів є те, що вони нараховуються саме у зв'язку з користуванням чужими коштами (постанова Верховного Суду від 23.07.2025 у справі №910/9141/24).
За своєю правовою природою проценти є винагородою (платою) за користування грошовими коштами. Натомість неустойка є видом забезпечення виконання зобов'язання та за своєю правовою природою є штрафною санкцією, яка може застосовуватись до боржника у разі порушення ним зобов'язання (постанова Верховного Суду у складі суддів об'єднаної палати Касаційного господарського суду (далі - Об'єднана палата) від 03.12.2021 у справі №910/14180/18).
Об'єднана палата у постанові від 03.12.2021 у справі №910/14180/18 також вказала таке:
«Отже передбачені ст. 536 та ч. 3 ст. 693 ЦК України проценти мають зовсім іншу правову природу, ніж неустойка (пеня, штраф), виступають способом захисту прав та інтересів покупця який, здійснивши оплату продукції на умовах попередньої її оплати набув також статусу кредитора за договором по відношенню до продавця до моменту передання йому такої продукції.
При цьому до моменту пред'явлення покупцем вимоги до продавця про повернення суми попередньої оплати відповідно до ч. 2 ст. 693 ЦК України, користування продавцем грошовими коштами попередньої оплати як сумою позики буде вважатися правомірним, на які покупець як кредитор може правомірно нараховувати проценти за користування.
Натомість після пред'явлення покупцем продавцю такої вимоги (про повернення суми попередньої оплати відповідно до ч. 2 ст. 693 ЦК України) за умови непоставки продавцем покупцю товару та неповернення суми попередньої оплати у продавця виникає грошове зобов'язання з повернення суми попередньої оплати, а користування продавцем цими коштами буде неправомірним.
У такому випадку покупець втрачає право на нарахування продавцю на суму цих коштів процентів, передбачених ч. 3 ст. 693 ЦК України, та разом з цим набуває право на нарахування та стягнення з продавця процентів, передбачених ч. 2 ст. 625 ЦК України, що нараховуються внаслідок прострочення боржником (у даному випадку - продавцем) грошового зобов'язання (з повернення попередньої оплати) та які є спеціальним видом відповідальності за таке порушення зобов'язання на відміну від процентів, які є звичайною платою за користування грошима.
Наведені висновки узгоджуються та відповідають висновкам Верховного Суду, викладеним у постановах Великої Палати Верховного суду від 28.03.2018 у справі №444/9519/12, від 04.07.2018 у справі №310/11534/13-ц, від 31.10.2018 у справі №202/4494/16-ц, від 04.02.2020 у справі №912/1120/16, а також у постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.09.2020 у справі №916/4693/15.
З огляду на різну правову природу проценти, передбачені ч. 3 ст. 693 ЦК України, не можуть бути ототожнені з неустойкою та процентами, передбаченими ч. 2 ст. 625 ЦК України».
За умовами укладеного між сторонами спору договору, відповідач зобов'язався забезпечити фінансування всього комплексу робіт щодо збору вихідних даних, проєктування та виконання підготовчих і будівельно-монтажних робіт в об'єкті будівництва, прийняття його в експлуатацію та після реєстрації права власності відповідачем на об'єкт будівництва, передати позивачу у власність готові житлові приміщення в порядку та за ціною, що встановлені цим договором (п.п. 1.3. договору), а також своєчасно попереджати позивача про наявність обставин, що загрожують якості будівництва або придатності його результату (п.п. 3.2.3. договору).
Строк будівництва погоджений сторонами складає 42 календарних місяця з дати отримання дозволу на виконання будівельних робіт (п. 6.3 договору).
У відповідності до п. 7.5 договору, у разі порушення строку завершення будівництва більше ніж на 18 місяців, за вимогою сторони-2 (підприємства) договір може бути розірваний за згодою сторін, а сторона-1 (товариство), у такому випадку, повертає сплачені стороною-2 кошти протягом 180 днів після розірвання сторонами цього договору та отримання вимоги сторони-2 про повернення коштів.
Убачається, що дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ013210903187 з будівництва об'єкта був виданий 10.09.2021. Отже, строк будівництва за погодженням сторін повинен був тривати до 10.03.2025.
Судом встановлено, що в грудні 2022 року до адміністративного суду подано позов про визнання протиправним та скасування дозволу на виконання будівельних робіт №ІУ013210903187 від 10.09.2021 на будівництво об'єкта "Будівництво будівель готельного, офісного та багатофункціонального призначення на вул. Генерала Шаповала, 1-3 у Солом'янському районі", виданого Товариству з обмеженою відповідальністю "Міськбудальянс" та Товариству з обмеженою відповідальністю "Смарт-Девелопмент" (справа №640/18911/22).
В межах цієї справи, 08.11.2023 Громадською організацією "Збережемо Солом'янський парк" подано заяву про вжиття заходів забезпечення позову шляхом зупинення дії дозволу на виконання будівельних робіт №ІУ013210903187 від 10.09.2021 на будівництво об'єкта "Будівництво будівель готельного, офісного та багатофункціонального призначення на вул. Генерала Шаповала, 1-3 у Солом'янському районі".
За результатом розгляду апеляційної скарги постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 06.06.2024 зупинено дію дозволу на виконання будівельних робіт №ІУ013210903187 від 10.09.2021 на будівництво об'єкта "Будівництво будівель готельного, офісного та багатофункціонального призначення на вул. Генерала Шаповала, 1-3 у Солом'янському районі", до набрання законної сили рішенням у справі №640/18911/22 та заборонено Товариству з обмеженою відповідальністю "Смарт-Девелопмент" та Товариству з обмеженою відповідальністю "Міськбудальянс" проводити будь-які будівельні роботи за названою адресою.
Як вже зазначалось, у зв'язку із зупиненням дії дозволу на виконання будівельних робіт, що зумовило неможливість виконання договору, між позивачем та відповідачем укладено додатковий договір №3 від 28.06.2024, відповідно до протоколу спільної наради від 24.06.2024, яким сторони дійшли взаємної згоди розірвати договір.
Пунктом 2 додаткового договору від 28.06.2024 сторони передбачили, що у зв'язку із розірванням договору від 13.07.2021, відповідач зобов'язується в строк не пізніше 90 робочих днів з дати підписання угоди повернути позивачеві суму у розмірі 235160515,80 грн без ПДВ у безготівковій формі.
Згідно наявних в матеріалах справи доказів, грошові кошти у розмірі 235160515,80 грн повернуто відповідачем позивачу в повному обсязі (17.07.2024 - 40000000 грн, 18.07.2024 - 60000000 грн, 19.07.2024 - 14000000 грн, 19.07.2024 - 50000000 грн, 22.07.2024 - 30000000 грн, 23.07.2024 - 21160515,80 грн, 23.07.2024 - 20000000 грн).
Позивач стверджує, що оскільки відповідач не попередив його про наявність обставин, що загрожують якості будівництва або придатності його результату (згідно п. 3.2.3 договору), він безпідставно користувався грошовими коштами з моменту їх отримання, тобто з 26.07.2021.
В свою чергу суд першої інстанції виснував, що обставини, що загрожують якості будівництва або придатності його результату почали існувати щонайменше з 08.11.2023 (подання заяви про забезпечення позову у справі №640/18911/22). Неповідомлення позивача про існування обставин, що загрожують якості будівництва, позбавило його можливості ініціювати розірвання договору раніше ніж 28.06.2024 та відповідно, отримати перераховані грошові кошти щонайменше 08.11.2023. Відтак є обґрунтованим нарахування позивачем процентів за користування чужими коштами в розмірі, встановленому ч. 2 ст. 625 ЦК України. З 08.11.2023 користування відповідачем коштами є неправомірним.
Проте, колегія суддів вважає помилковими наведені висновки суду першої інстанції, враховуючи слідуюче.
У ст. 530 ЦК України унормовано, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події. Якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.
Умовою ж застосування ч. 2 ст. 693 ЦК України є неналежне виконання продавцем свого зобов'язання зі своєчасного передання товару покупцю. У разі настання такої умови покупець має право діяти альтернативно: або вимагати передання оплаченого товару від продавця, або вимагати повернення суми попередньої оплати. Можливість обрання певного визначеного варіанта правової поведінки боржника є виключно правом покупця, а не продавця. Отже, волевиявлення щодо обрання одного з варіантів вимоги покупця має бути вчинено ним в активній однозначній формі такої поведінки, причому доведеної до продавця. Оскільки законом не визначено форму пред'явлення такої вимоги покупця, останній може здійснити своє право будь-яким шляхом: як шляхом звернення до боржника з претензією, листом, телеграмою тощо, так і шляхом пред'явлення через суд вимоги у визначеній законом процесуальній формі - формі позову (відповідна висновки викладені в постанові Верховного Суду від 19.03.2024 у справі №910/3016/23).
З аналізу правової конструкції ч. 3 ст. 693 ЦК України вбачається, що для стягнення процентів за користування грошовими коштами попередньої оплати необхідним є встановлення таких обставин:
1) здійснення замовником попередньої оплати товару, її розмір;
2) прострочення зобов'язання виконавцем щодо строків поставки товару.
Отже, для стягнення процентів за ч. 3 ст. 693 ЦК України необхідна наявність факту прострочення виконання зобов'язань з передачі товару (передача товару не в строк).
Вказане зобов'язання, відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України, виникає в особи, яка отримала попередню оплату і не виконала обов'язку з поставки (у даному випадку, щодо невиконання відповідачем обов'язку з передачі квартир), фактично у зв'язку із закінченням обумовленого сторонами строку поставки, після настання якого постачальник (продавець) має усвідомлювати протиправний характер неповернення грошових коштів.
За висновками Великої Палати Верховного Суду (постанова від 22.09.2020 у справі №918/631/19) у постачальника (продавця) виникає зобов'язання повернути покупцю суму передоплати (сплатити грошові кошти) відповідно до ч. 2 ст. 693 ЦК України та ч. 1 ст. 530 ЦК України з наступного дня після спливу строку поставки.
Однак, як було зазначено вище, строк будівництва об'єкту за договором мав тривати до 10.03.2025, а тому станом на момент розірвання спірного договору (28.06.2024) відповідачем не було допущено порушення обов'язку щодо передачі позивачу у власність житлових приміщень. Відтак, користування відповідачем грошовими коштами попередньої оплати вважається правомірним, на які позивач, як кредитор, може нарахувати проценти за користування.
Положеннями ч. 3 ст. 693 ЦК України передбачено, що договором може бути встановлений обов'язок продавця сплачувати проценти на суму попередньої оплати від дня одержання цієї суми від покупця.
Разом з тим з умов спірного договору не вбачається, що сторонами було встановлено обов'язок відповідача сплачувати проценти на суму попередньої оплати від дня одержання цієї суми від позивача. Більше того, умовами договору також не передбачено сплату процентів на суму попередньої оплати в разі порушення строку завершення будівництва, тоді як визначено можливість розірвання договору та повернення відповідачем сплачених позивачем коштів.
Північний апеляційний господарський суд зауважує, що свобода договору є однією із загальних засад цивільного законодавства (п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України), тому погоджені сторонами умови договору відповідно до ст. 629 ЦК України є обов'язковими для виконання.
Враховуючи викладене та усталену практику Верховного Суду, до спірних правовідносин не можуть бути застосовані положення ст. ст. 536, 693 ЦК України.
Разом з тим колегією суддів не встановлено підстав для стягнення з відповідача процентів передбачених ч. 2 ст. 625 ЦК України (за неправомірне користування грошовими коштами), оскільки після того, як передбачена договором правова підстава для отримання коштів відпала, у зв'язку з розірванням договору, сума попередньої оплати у розмірі 235160515,80 грн була повернута позивачу в передбачені додатковим договором №3 від 28.06.2024 (про розірвання договору) строки.
Також не можна оцінювати бездіяльність відповідача, яка полягала у неповідомленні позивача про існування загрозливих обставин будівництва, як тотожну вимозі позивача повернути сплачені ним грошові кошти, та як наслідок, виникнення підстав для нарахування та стягнення з відповідача процентів, передбачених ч. 2 ст. 625 ЦК України, оскільки відповідні дії мають бути вчинені позивачем в активній однозначній формі як-то, шляхом звернення до відповідача з претензією, листом, телеграмою тощо, так і шляхом пред'явлення через суд вимоги у визначеній законом процесуальній формі - формі позову, чого з матеріалів справи не вбачається.
Твердження позивача стосовно того, що внаслідок порушення відповідачем п. 3.2.3 договору та не попередження про наявність обставин, що загрожували будівництву (подання 08.11.2023 заяви до Київського окружного адміністративного суду про вжиття заходів забезпечення позову шляхом зупинення дії дозволу виконання будівельних робіт №ІУ013210903187 від 10.09.2021 на будівництво об'єкта) призвело до втрати правової підстави подальшого утримання коштів не знаходять свого підтвердження, оскільки умови договору не містять положень про обов'язок повернення коштів позивачу внаслідок не попередження про відповідні обставини.
Також, під час розгляду цієї справи колегія суддів вважає за необхідне врахувати принципи "естопель" та "заборони суперечливої поведінки".
Принцип заборони суперечливої поведінки (venire contra factum proprium) базується на правилі, що ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. Принцип «естопель», зокрема, застосовано в практиці Європейського суду з прав людини («Хохліч проти України», заява №41707/98; «Рефаг парті зі (Партія добробуту) Туреччини та інші проти Туреччини», заяви №№41340/98, 41342/98, 41344/98), він підлягає застосуванню і українськими судами.
Відповідно до висновку сформульованого Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 14.12.2021 у справі №147/66/17, добросовісність - це певний стандарт поведінки, який характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Принцип добросовісності передбачає, що сторони повинні діяти добросовісно під час реалізації їхніх прав і передбаченого договором та/або законом виконання їхніх обов'язків. Введення у цивільне законодавство принципу добросовісності є заходом, спрямованим на зміцнення моральних засад цивільно-правового регулювання. Саме з позиції моральності слід підходити до оцінки поведінки суб'єкта права як добросовісного або недобросовісного.
Однією із основоположних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України). Тобто дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Як вбачається з матеріалів справи, спірний договір був укладений за взаємною згодою сторін. При укладенні договору між сторонами було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов. Визначено відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання своїх зобов'язань, унормовано строки передачі житлової площі.
Укладаючи додатковий договір №3 від 28.06.2024 про розірвання договору від 13.07.2021 сторони узгодили обов'язок відповідача повернути сплачені позивачем грошові кошти у безготівковій формі не пізніше 90 робочих днів з дати підписання цього додаткового договору.
У п. 4 додаткового договору сторони підтвердили, що зобов'язання сторін за договором припиняються з дати підписання додаткового договору, окрім зобов'язання сторони-1 повернути грошові кошти.
Проте, в подальшому, позивачем було заявлено до стягнення з відповідача 3% річних з моменту перерахування коштів товариству, з огляду на неправомірне користування чужими грошовими коштами.
Отже, поведінка позивача є суперечливою, оскільки ані умовами спірного договору, ані додатковими договорами №№1, 2 до договору сторонами не встановлено обов'язку відповідача щодо повернення грошових коштів внаслідок невиконання положень п. 3.2.3 договору та обов'язку відповідача сплати процентів на суму попередньої оплати від дня отримання цієї суми. Також до моменту розірвання договору позивач не звертався до відповідача з вимогою про повернення суми попередньої оплати, тоді як в подальшому, вказуючи на безпідставність користування відповідачем грошовими коштами заявляє вимогу про стягнення 3% річних з моменту перерахування коштів товариству.
Виходячи з наведеного, оскільки судом апеляційної інстанції не встановлено обов'язку відповідача сплачувати проценти на суму попередньої оплати в силу приписів ст. ст. 536, 693 ЦК України, а також факту неправомірного користування відповідачем цими коштами, вимога про стягнення з відповідача 3% річних за користування чужими грошовими коштами не підлягає задоволенню.
З огляду на встановлені обставини та наявні у справі докази, апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції під час ухвалення оскаржуваного рішення неповно з'ясував обставини цієї справи, ураховуючи предмет та підстави позову, а тому дійшов помилкового висновку про виникнення у відповідача обов'язку з повернення коштів з 08.11.2023 та часткове задоволення вимог про стягнення 3% за користування чужими грошовими коштами у розмірі 4931190,30 грн.
Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим кодексом.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Як передбачено ч. 1 ст. 277 ГПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи усе вищенаведене, оскільки судом апеляційної інстанції встановлено факт неповного з'ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи та порушення норм процесуального права, рішення Господарського суду міста Києва від 15.04.2025 у справі №910/14570/24 підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог. А отже, вимоги апеляційної скарги Акціонерного товариства "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Прованс" від імені та в інтересах якого діє Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "Дельта плюс" підлягають задоволенню.
Відповідно до ч. 2 ст. 129 ГПК України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Згідно з ч. 14 ст. 129 ГПК України у разі, якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі №917/1739/17 зроблено висновок, що: «У разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Разом із тим, у випадку, якщо судом касаційної інстанції скасовано судові рішення з передачею справи на розгляд до суду першої/апеляційної інстанції, то розподіл суми судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат».
Відтак, у даному випадку, розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи №910/14570/24 у суді касаційної інстанції, здійснюється Північним апеляційним господарським судом, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
З огляду на відмову в задоволенні позову, витрати позивача за подання позовної заяви не відшкодовуються та покладаються на позивача.
У зв'язку із задоволенням апеляційної та касаційної скарг Акціонерного товариства "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Прованс", відповідно до ст. 129 ГПК України, з позивача на користь відповідача слід стягнути судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 110951,78 грн та 117760,10 грн за подання касаційної скарги.
Керуючись ст. ст. 267 - 285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд -
1. Апеляційну скаргу Акціонерного товариства "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Прованс" від імені та в інтересах якого діє Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "Дельта плюс" задовольнити.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 15.04.2025 у справі №910/14570/24 скасувати.
3. У задоволенні позову Комунального підприємства "Фінансова компанія "Житло-інвест" виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відмовити.
4. Витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви покласти на Комунальне підприємство "Фінансова компанія "Житло-інвест" виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
5. Стягнути з Комунального підприємства "Фінансова компанія "Житло-інвест" виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01601, м. Київ, вул. Володимирська, буд. 42; код ЄДРПОУ 32855406) на користь Акціонерного товариства "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Прованс" (01011, м. Київ, Печерський узвіз, буд. 19; код ЄДРПОУ 40655276) 110951,78 грн (сто десять тисяч дев'ятсот п'ятдесят одна гривня сімдесят вісім копійок) витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги та 117760,10 грн (сто сімнадцять тисяч сімсот шістдесят гривень десять копійок) витрат по сплаті судового збору за подання касаційної скарги.
6. Видачу наказу доручити Господарському суду міста Києва.
7. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у строк двадцять днів з дня складення її повного тексту.
Повна постанова складена 02.02.2026.
Головуючий суддя В.В. Шапран
Судді С.І. Буравльов
В.В. Андрієнко