13.01.2026 м. Дніпро Справа № 908/620/25
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Паруснікова Ю.Б. (доповідач),
суддів Верхогляд Т.А., Іванова О.Г.,
секретар судового засідання Саланжій Т.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Центрального апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Автозаводська-20» на рішення Господарського суду Запорізької області від 05.06.2025 (суддя Боєва О.С.; повне рішення складено 16.06.2025) у справі № 908/620/25
за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Автовзаводська-20», м. Запоріжжя
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Місто для людей Запоріжжя», м. Запоріжжя
про розірвання договору та зобов'язання вчинити певні дії,-
1. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції.
Об'єднання співвласників багатоквартирного буднику «Автозаводська-20» звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом про розірвання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком і зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Місто для людей Запоріжжя» здійснити остаточне нарахування плати за надані відповідно до умов договору послуги по 01.11.2023.
Позов мотивований створенням об'єднання, якому співвласники передали управління будинком, що є підставою для розірванням договірних правовідносин з існуючим управителем з дати його повідомлення про рішення співвласників.
Господарський суд Запорізької області рішенням від 05.06.2025 відмовив в задоволенні позову у справі № 908/620/25.
Рішення місцевого господарського суду мотивоване відсутністю доказів повідомлення відповідача про ухвалення співвласниками рішення розірвати з ним правовідносини щодо управління багатоквартирним будинком із передачею цих обов'язків новоствореному об'єднанню.
Місцевий господарський суд зазначив, що у справі № 908/591/24 встановлено, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Місто для людей Запоріжжя» повідомлено про розірвання договору з управління багатоквартирним будинком № 06/09/17-943 від 06.09.2017, водночас предметом позов у справі № 908/620/25 є розірвання іншого договору - договору № 06/09/17-547 від 06.09.2017.
2. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи апеляційної скарги.
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Автозаводська-20» звернулося до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Запорізької області від 05.06.2025 у справі № 908/620/25 скасувати і ухвалити рішення, яким позов задовольнити.
Скаржник вважає необґрунтованим висновок місцевого господарського суду щодо недоведеності отримання відповідачем повідомлення про рішення співвласників багатоквартирного будинку створити об'єднання з передачею йому повноважень управління будинком та розірвання правовідносин щодо його управління із відповідачем у даній справі, оскільки зазначені обставини встановлені господарським судом у справі № 908/591/24, у якій брали ті самі особи, що і у справі № 908/620/25.
Скаржник зазначив, що предметом позову у справі № 908/620/25 є розірвання договору на управління частини багатоквартирного будинку, водночас у справі № 908/591/24 встановлено отримання управителем повідомлення про рішення співвласників розірвати з ним правовідносини щодо управління всім будинком, тому помилковим є висновок місцевого господарського суду, що повідомлення у справі № 908/591/24 стосувалося іншого договору, ніж у справі № 908/620/25.
3. Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.
Відповідач відзив на апеляційну скаргу не надав.
4. Рух справи в суді апеляційної інстанції.
Центральний апеляційний господарський суд ухвалою від 09.07.2025 відкрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Автозаводська-20» на рішення Господарського суду Запорізької області від 05.06.2025 у справі № 908/620/25.
У судовому засіданні 13.01.2026 колегія суддів оголосила вступну та резолютивну частини постанови.
5. Встановлені судом першої та апеляційної інстанції обставини справи.
Рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради від 01.09.2017 № 520 «Про призначення управителів багатоквартирних будинків міста Запоріжжя» згідно із Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» призначено управителів багатоквартирних будинків міста Запоріжжя за об'єктом конкурсу (група будинків) № 1 - ТОВ «Керуюча компанія «Мрія», за об'єктом конкурсу (група будинків) № 2, № 4 - ТОВ «Місто для людей Запоріжжя», за об'єктом конкурсу (група будинків) № 3 - КП «Запоріжремсервіс». Доручено департаменту правового забезпечення Запорізької міської ради підготувати проект договору з надання послуг з управління багатоквартирними будинками міста Запоріжжя, що має бути укладеним від імені власників багатоквартирних будинків з переможцями конкурсу уповноваженою особою ВК ЗМР, строком на 1 рік, з обов'язком управителя розпочати надання послуг з управління багатоквартирними будинками з 01.11.2017 року. Уповноваженою особою на укладання договорів від імені власників визначено заступника міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради Бородая О.М .
Співвласники багатоквартирного будинку, розташованого по вул. Автозаводській, 20, у м. Запоріжжі (замовник) уклали 06.09.2017 з Товариством з обмеженою відповідальністю «Місто для людей Запоріжжя» (управитель) договір № 06/09/17-547 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Договір набирає чинності з дати його підписання і діє до 05.09.2018 (пункт 18 договору).
Пунктом 24 договору встановлено, що у разі його припинення, об'єкт передається замовникові із складенням акта прийняття-передачі.
На установчих зборах об'єднання співвласників багатоквартирного буднику, розташованого по вул. Автозаводській, 20, у м. Запоріжжі, оформлених протоколом № 2 від 22.01.2022, вирішено розірвати договір про надання послуг управління будинком, укладений з Товариством з обмеженою відповідальністю «Місто для людей Запоріжжя» та надати уповноваженій особі подати управителю документи для розірвання договору та витребування технічної документації на будинок.
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Автозаводська-20» (код ЄДРПОУ 45297198) зареєстроване 22.08.2023 у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Господарський суд Запорізької області рішенням від 30.07.2024 у справі № 908/591/24, яке набрало законної сили, зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю «Місто для людей Запоріжжя» передати за актом приймання-передачі Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Автозаводська-20» технічну документацію на багатоквартирний будинок, розташований по вул. Автозаводській, 20, у м. Запоріжжі.
Господарський суд Запорізької області рішенням від 30.07.2024 у справі № 908/591/24 встановив, що Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Автозаводська-20» 11.09.2023 направило Товариству з обмеженою відповідальністю «Місто для людей Запоріжжя» повідомлення (лист вих.№ 2/23) про зміну форми управління та витребування в управління об'єднання багатоквартирного будинку, розташованого по вул. Автозаводській, 20, у м. Запоріжжі. Управителя повідомлено про рішення зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, оформлене протоколом № 2 від 22.01.2022, яким вирішено розірвати договір з Товариством з обмеженою відповідальністю «Місто для людей Запоріжжя». В повідомленні викладено вимогу не надавати послуги з управління та обслуговування багатоквартирним будинком з 01.12.2023, не виставляти рахунки, договір обслуговування вважати розірваним, у зручний час передати документи на будинок з відповідним актом.
6. Оцінка доводів учасників справи і висновків суду першої інстанції.
Відповідно до частин першої, другої статті 368 Цивільного кодексу України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб'єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.
Згідно з частиною другою статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Статтею 385 Цивільного кодексу України встановлено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносини, пов'язаних з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласниками багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління врегульовані Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Відповідно до частин патіо, шостої статті 5 цього Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» замовник будівництва або попередній власник будинку зобов'язаний передати паспорт об'єкта будівництва та один примірник технічної документації на будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, співвласникам в особі їх об'єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Законом порядку. У разі якщо об'єднання співвласників багатоквартирного будинку не створено та уповноважену особу не визначено, паспорт об'єкта будівництва та примірник технічної документації на будинок передаються управителю, якщо його обрано відповідно до закону. У разі зміни форми управління багатоквартирним будинком особа, яка здійснювала управління, повинна передати наявну в неї технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок особі, визначеній співвласниками такого будинку. У разі зміни управителя попередній управитель повинен передати наявну в нього технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок новому управителю.
Згідно з частиною першою статті 9 зазначеного Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Частиною першою статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Відповідно до статті 1 «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Частиною чотирнадцятою статті 6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що державна реєстрація об'єднання (асоціації) проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. Об'єднання (асоціація) вважається утвореним з дня його державної реєстрації.
Встановленими обставинами справи підтверджується, що на підставі типового договору № 06/09/17-547 від 06.09.2017 управління багатоквартирним будинком, що розташований по вул. Автозаводській, 20, у м. Запоріжжі здійснювало Товариство з обмеженою відповідальністю «Місто для людей Запоріжжя».
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Автозаводська-20» зареєстроване в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 22.08.2023. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Автозаводська-20» створене співвласниками з метою утримання та управління багатоквартирним будинком № 20, по вул. Автозаводській, у м. Запоріжжя.
Відповідно до абзаців четвертого, п'ятого пункту 5 статті 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору. У разі зміни форми управління багатоквартирним будинком або обрання іншого управителя виконавець послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій має здійснити остаточне нарахування плати за послуги відповідно до фактичних нарахувань та обсягів наданих послуг.
Таким чином, положеннями абзацу четвертого пункту 5 статті 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» чітко визначено порядок розірвання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного з управителем за результатами проведеного конкурсу - шляхом направлення відповідного повідомлення не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.
Апеляційний господарський суд зауважує, що Верховний Суд в постанові від 26.11.2019 у справі № 908/549/19 зазначив, що передбачений пунктом 5 статті 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» порядок розірвання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком не залежить від будь-яких інших умов, крім наявності рішення співвласників будинку про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя та направлення існуючому управителю повідомлення, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.
Відповідно до частини третьої статті 651 Цивільного кодексу України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Таким чином, у тих випадках коли підстава для односторонньої зміни чи розірвання договору встановлена законом або договором, відповідна сторона договору може скористатися нею самостійно, без звернення до суду.
Господарський суд Дніпропетровської області рішенням від 30.07.2024 у справі № 908/591/24, яке набрало законної сили, встановлено, що Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Автозаводська-20» 11.09.2023 направило Товариству з обмеженою відповідальністю «Місто для людей Запоріжжя» повідомлення за вих.№ 2/23 про розірвання договору від 06.09.2017 щодо надання послуг з управління багатоквартирним будинком, розташованим по вул. Автозаводській, 20, у м. Запоріжжі.
Відповідно до частини четвертої статті 75 Господарського процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Таким чином, обставини, встановлені у господарській справі № 908/591/24 є преюдиційними під час розгляду справи № 908/620/25, оскільки під час розгляду цих справ брали участь ті самі особи.
З огляду на викладене, апеляційний господарський суд доходить висновку, що після спливу двох місяців з 11.09.2023, - дня направлення Об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Автозаводська-20» повідомлення Товариству з обмеженою відповідальністю «Місто для людей Запоріжжя» про розірвання договору з управління багатоквартирним будинком від 06.09.2017, відповідний договір з управителем вважається розірваним, тобто з 11.11.2023.
Апеляційний господарський суд вважає помилковим висновок місцевого господарського суду, що у справі № 908/591/24 встановлено направлення Об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Автозаводська-20» повідомлення Товариства з обмеженою відповідальністю «Місто для людей Запоріжжя» про розірвання іншого правочину, ніж той, що є предметом спору у справі № 908/620/25, оскільки листом № 2/23 управителя повідомлено про розірвання договору від 06.09.2017 з управління багатоквартирним будинком, який розташований по вул. Автозаводській, 20, у м. Запоріжжі. Водночас різне зазначення номерів договорів від 06.09.2017, які є предметом спору у вказаних справах, обумовлене тим, що вони укладені в один день на управління різними під'їздами одного багатоквартирного будинку, тому посилання у повідомленні № 2/23 на дату договору, без зазначення його номеру, свідчить про вчинення одностороннього правочину щодо розірвання договору на управління всім багатоквартирним будинком, а не його окремими частинами.
Оскільки договір № 06/09/17-547 від 06.09.2017 є розірваним з 11.11.2023, вимога про його розірвання у справі № 908/620/25 не підлягає задоволенню.
Позовна вимоги про зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Місто для людей Запоріжжя» здійснити остаточне нарахування вартості наданих послуг за договором не підлягає задоволенню, оскільки в цій частині позивачем обрано неналежний спосіб захисту. Питання щодо наявності чи відсутності заборгованості повинно вирішуватися в порядку пред'явлення відповідного позову за наявності спору.
Апеляційний господарський суд зазначає, що помилковість висновків місцевого господарського суду, на підставі яких він відмовив в задоволенні позову у справі № 908/620/25, не призвела до ухвалення неправильного рішення по суті спору, у зв'язку з чим апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
7. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення місцевого господарського суду зміні або скасуванню.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Автозаводська-20» на рішення Господарського суду Запорізької області від 05.06.2025 у справі № 908/620/25 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Запорізької області від 05.06.2025 у справі № 908/620/25 залишити без змін.
Витрати зі сплати судового збору покласти на Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Автозаводська-20».
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено 28.01.2026
Головуючий суддя Ю. ПАРУСНІКОВ
Суддя Т. ВЕРХОГЛЯД
Суддя О. ІВАНОВ