20.01.2026 м. Дніпро Справа № 904/1131/25
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегія суддів: головуючого судді-доповідача Паруснікова Ю.Б.,
суддів: Верхогляд Т.А., Іванова О.Г.,
секретар судового засідання Жолудєв А.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Центрального апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 14.08.2025 у справі (суддя Дичко В.О.), повний текст рішення складено 22.08.2025
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос», с. Сурсько-Михайлівка, Дніпровського району, Дніпропетровської області
до Солонянської селищної ради, сел. Солоне, Дніпровського району, Дніпропетровської області
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Дніпровська районна державна адміністрація Дніпропетровської області, сел. Слобожанське, Дніпровського району, Дніпропетровської області
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, -
1. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції.
В березні 2025 року ТОВ «Колос» звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Солонянської селищної ради про скасування рішення ради від 19.12.2024 щодо відхилення проєкту змін до договору оренди землі та про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди від 19.01.2005 (з урахуванням угоди від 26.12.2012) у редакції позивача.
Підставою позову є відмова Солонянської селищної ради погодити проєкт рішення Про відхилення проєкту рішення «Про внесення змін до Договору оренди землі від 19.01.2005 та Додаткової угоди до Договору оренди землі № 3 від 26.12.2012 укладеного з ТОВ «Колос».
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 14.08.2025 у задоволенні позовної заяви ТОВ «Колос» до Солонянської селищної ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Дніпровська районна державна адміністрація Дніпропетровської області про визнання незаконним та скасування рішення Солонянської селищної ради № 2295-49/VIII від 19.12.2024 «Про відхилення проєкту рішення «Про внесення змін до Договору оренди землі» від 19.01.2005 та Додаткової угоди до Договору оренди землі № 3 від 26.12.2012, укладеного з ТОВ «Колос», та про визнання укладеною між Солонянською селищною радою та ТОВ «Колос» додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 (з урахуванням змін, внесених до нього відповідно до додаткової угоди № 3 від 26.12.2012) - відмовлено.
Витрати зі сплати судового збору покладено на позивача.
2. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи апеляційної скарги.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції ТОВ «Колос» оскаржує його в апеляційному порядку до Центрального апеляційного господарського суду (далі - ЦАГС) і просить: скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 14.08.2025 у справі № 904/1131/25 та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги; визнати незаконним і скасувати рішення Солонянської селищної ради від 19.12.2024 про відхилення змін до договору оренди землі та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 19.01.2005 у запропонованій редакції, якою передбачено поновлення договору на 30 років, встановлення орендної плати у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки та збереження решти умов договору без змін; судові витрати покласти на відповідача.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що ТОВ «Колос» належним чином і добросовісно виконувало умови договору оренди землі від 19.01.2005 та додаткової угоди № 3 від 26.12.2012, своєчасно звернулося до Солонянської селищної ради з листом-повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення договору, подало проєкт додаткової угоди з істотними умовами, продовжило користування земельною ділянкою та сплату орендної плати, тоді як орендодавець не висловив обґрунтованих заперечень, не провів добросовісних переговорів і не вчинив передбачених законом дій для припинення орендних правовідносин.
Оскаржуване рішення селищної ради про відхилення проєкту змін до договору, на думку апелянта, є немотивованим, непропорційним, прийнятим з порушенням принципів належного урядування, правової визначеності та рівності сторін, а отже - незаконним.
Апелянт вважає, що суд першої інстанції помилково дійшов висновку про неефективність обраного способу захисту та безпідставно відмовив у визнанні додаткової угоди укладеною, не врахувавши норми ст. 33 Закону України «Про оренду землі», практику Верховного Суду та ЄСПЛ щодо презумпції добросовісності орендаря і заборони зловживання правом з боку органу місцевого самоврядування. У зв'язку з цим апелянт просить скасувати рішення суду першої інстанції, визнати незаконним і скасувати рішення селищної ради та визнати додаткову угоду до договору оренди землі укладеною.
3. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу.
У відзиві на апеляційну скаргу Солонянська селищна рада зазначає, що рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 14.08.2025 є законним і обґрунтованим, а доводи ТОВ «Колос» - безпідставними.
Відповідач наголошує, що поновлення договору оренди землі від 19.01.2005 можливе лише за наявності рішення селищної ради як колегіального органу, тоді як такого рішення прийнято не було.
Проєкт рішення щодо внесення змін до договору оренди виносився на розгляд сесії, але не набрав необхідної кількості голосів депутатів, у зв'язку з чим був визнаний відхиленим, що відповідає Регламенту ради та Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».
Рішення від 19.12.2024 № 2295-49/VIII не є відмовою в поновленні договору, а лише фіксує факт неприйняття відповідного рішення, тому не порушує прав позивача.
Також у відзиві зазначено, що обраний ТОВ «Колос» спосіб захисту є неефективним, оскільки скасування рішення ради не призведе до автоматичного поновлення договору оренди.
Відповідач посилається на норми Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Закону України «Про оренду землі», Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та усталену практику Верховного Суду щодо необхідності волевиявлення органу місцевого самоврядування і принципу ефективності способу судового захисту (постанова ВП ВС від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17, від 11.02.2020 у справі № 922/614/19, від 28.09.2022 у справі № 483/448/20).
У зв'язку з вищевказаним Солонянська селищна рада просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
4. Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій обставини справи та визначені відповідно до них правовідносини.
Судом першої інстанції встановлено, що 19.01.2005 на підставі розпорядження голови Солонянської районної державної адміністрації Дніпропетровської області від 19.01.2005 № 52-р-05 Про затвердження технічної документації та надання в оренду земель запасу ТОВ «Колос» затверджено технічну документацію та надано ТОВ «Колос» у строкове платне користування землі запасу за межами населених пунктів на території Солонянської селищної ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 704,53 га строком на 5 років із розміром орендної плати 95 грн за 1 га щорічно (а. с. 28-29 т 1).
На виконання зазначеного розпорядження 19.01.2005 між Солонянською районною державною адміністрацією як орендодавцем та ТОВ «Колос» як орендарем укладено договір оренди землі, відповідно до якого в оренду передано земельну ділянку площею 704,53 га ріллі, договір укладено строком з 19.01.2005 по 19.01.2010, з наданням орендарю переважного права на його поновлення за умови письмового повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору.
Договір набрав чинності після державної реєстрації, що підтверджується записом у книзі реєстрації договорів оренди № 040513200030 від 27.01.2005, а також відміткою Солонянської селищної ради від 26.01.2005 (а. с. 20-25 т 1).
Розпорядженням голови Солонянської районної державної адміністрації від 21.01.2010 № 28-р-10 договір оренди землі від 19.01.2005 продовжено строком на 15 років - з 19.01.2010 по 19.01.2025 із одночасним зменшенням площі орендованої земельної ділянки до 624,61 га та встановленням орендної плати у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки 1 га ріллі (а. с. 30-31 т 1).
Надалі розпорядженням від 15.09.2010 № 561-р-10 умови продовження договору змінено, зокрема зменшено загальну площу орендованих земельних ділянок до 419,48 га та передбачено укладення окремих договорів щодо кожної земельної ділянки, у тому числі земельної ділянки № 3 площею 125,75 га (а. с. 32-33 т 1).
26.12.2012 між сторонами укладено додаткову угоду № 3 до договору оренди землі від 19.01.2005, якою Договір оренди продовжено терміном на 15 років, з 19.01.2010 по 19.01.2025, змінено об'єкт оренди, визначивши земельну ділянку площею 125,75 га ріллі з кадастровим номером 1225055100:01:001:0011, та встановлено орендну плату у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки 1 га ріллі. Додаткова угода зареєстрована у відділі Держкомзему у Солонянському районі Дніпропетровської області 28.12.2012 за № 122505514000010 та набула чинності (а. с. 26-27 т 1).
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 422888558 від 16.04.2025 земельна ділянка площею 125,75 га з кадастровим номером 1225055100:01:001:0011 з 25.06.2015 перебуває у комунальній власності Солонянської селищної ради Дніпровського району Дніпропетровської області (а. с. 10 т 2).
Судом встановлено, що 08.11.2024 ТОВ «Колос», як орендар, направило Солонянській селищній раді лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі від 19.01.2005 разом із проєктом додаткової угоди (а. с. 15-19, 36-37 т 1).
Виконавчим комітетом Солонянської селищної ради підготовлено та винесено на розгляд пленарного засідання 28.11.2024 проєкт рішення «Про внесення змін до Договору оренди землі від 19.01.2005 та Додаткової угоди № 3 від 26.12.2012», яким, зокрема, пропонувалось установити строк оренди до 19.01.2030 та змінити розмір орендної плати. За результатами голосування, що відображено в протоколі сорок восьмої сесії восьмого скликання Солонянської селищної ради від 28.11.2024, зазначений проєкт рішення не набрав необхідної кількості голосів і не був прийнятий (а. с. 70-77 т 1).
Надалі рішенням Солонянської селищної ради від 19.12.2024 № 2295-49/VIII «Про відхилення проєкту рішення «Про внесення змін до Договору оренди землі від 19.01.2005 та Додаткової угоди до Договору оренди землі № 3 від 26.12.2012, укладеного з ТОВ «Колос», офіційно зафіксовано відхилення зазначеного проєкту рішення з підстави ненабрання ним достатньої кількості голосів депутатів, що підтверджується протоколом сорок дев'ятої сесії восьмого скликання Солонянської селищної ради від 19.12.2024 (а. с. 49, 78-83 т 1).
Саме вказані обставини, на думку позивача, свідчать про порушення Солонянською селищною радою його переважного права на поновлення договору оренди землі та стали підставою для звернення ТОВ «Колос» до господарського суду з даним позовом.
5. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.
Суд першої інстанції, вирішуючи вимогу ТОВ «Колос» про визнання незаконним та скасування рішення Солонянської селищної ради Дніпровського району Дніпропетровської області від 19.12.2024 № 2295-49/VIII «Про відхилення проєкту рішення «Про внесення змін до Договору оренди землі від 19.01.2005 та Додаткової угоди до Договору оренди землі № 3 від 26.12.2012, укладеного з ТОВ «Колос», виходив із такого правового обґрунтування.
Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Згідно зі ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права чи інтересу, зокрема шляхом визнання незаконними рішень органів місцевого самоврядування (п. 10 ч. 2 ст. 16 ЦК України). Аналогічні положення містяться у ч. 2 ст. 20 ГК України, ст. 21 ЦК України, п. «г» ч. 3 ст. 152 та ст. 155 ЗК України, які передбачають можливість судового визнання недійсними актів органів місцевого самоврядування за умови їх невідповідності закону та порушення ними прав чи охоронюваних законом інтересів особи.
Разом із тим суд наголосив, що з аналізу наведених норм випливає: обов'язковими підставами для визнання акта незаконним є, по-перше, його прийняття з порушенням вимог законодавства або поза межами компетенції відповідного органу, і, по-друге, порушення цим актом прав або законних інтересів позивача. При цьому відповідно до ч. 1 ст. 2 ГПК України завданням господарського судочинства є ефективний захист саме порушених, невизнаних або оспорюваних прав, а отже судовий захист можливий лише за наявності реального порушення права чи інтересу.
Суд також врахував правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у п. 8.54 постанови від 11.01.2022 у справі № 910/10784/16, згідно з яким обраний спосіб захисту має бути належним та ефективним, тобто таким, що забезпечує реальне поновлення порушеного права.
Усталена практика Великої Палати Верховного Суду (зокрема постанови від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 02.02.2021 у справі № 925/642/19, від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц) свідчить, що обрання неналежного або неефективного способу захисту є самостійною підставою для відмови в позові незалежно від інших обставин справи.
Дослідивши матеріали справи, суд встановив, що рішення Солонянської селищної ради № 2295-49/VIII від 19.12.2024 прийнято з дотриманням вимог чинного законодавства, у межах компетенції ради та без порушення встановленої процедури його ухвалення.
Оспорюване рішення має виключно фіксуючий характер і відображає факт неприйняття відповідного проєкту рішення через ненабрання ним необхідної кількості голосів депутатів.
Суд при цьому зазначив, що, перевіряючи рішення, дії чи бездіяльність суб'єкта владних повноважень, він не вправі втручатися у дискреційні повноваження такого органу або підміняти його волевиявлення.
Оцінюючи наслідки можливого скасування рішення № 2295-49/VIII, суд дійшов висновку, що визнання його незаконним та скасування не призведе до виникнення, зміни чи припинення будь-яких прав чи обов'язків позивача, зокрема не зумовить поновлення договору оренди землі або виникнення у ТОВ «Колос» права користування земельною ділянкою на новий строк. Таким чином, скасування оспорюваного рішення не породжує для позивача жодних правових наслідків і не забезпечує поновлення заявленого ним права.
Суд також виходив із правової природи орендних відносин.
Згідно зі ст. 11, 792 ЦК України, ст. 1, 2 Закону України «Про оренду землі» цивільні права та обов'язки у сфері оренди землі виникають з договору, а передача земельної ділянки в оренду із земель державної або комунальної власності здійснюється виключно на підставі рішення відповідного органу місцевого самоврядування (ст. 12, 116, 122, 124 ЗК України, п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»). Волевиявлення селищної ради як органу, що здійснює право власності від імені територіальної громади, реалізується лише шляхом прийняття рішення на пленарному засіданні.
Суд установив, що Солонянська селищна рада не приймала рішення про поновлення договору оренди землі від 19.01.2005.
Законодавством, чинним як на момент укладення договору у 2005 році, так і на момент укладення додаткової угоди № 3 у 2012 році, не передбачалося автоматичного поновлення договорів оренди землі, а реалізація переважного права орендаря можлива лише за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування.
Крім того, суд звернув увагу, що запропонований позивачем проєкт додаткової угоди передбачає істотну зміну строку дії договору оренди - до 19.01.2040, що не відповідає раніше погодженим сторонами умовам договору та не було схвалено орендодавцем у встановленому законом порядку.
За сукупністю наведеного суд першої інстанції дійшов висновку, що оспорюване рішення Солонянської селищної ради від 19.12.2024 № 2295-49/VIII прийнято правомірно, не порушує прав чи охоронюваних законом інтересів ТОВ «Колос», а обраний позивачем спосіб захисту у вигляді визнання цього рішення незаконним та його скасування є неналежним і неефективним.
У зв'язку з викладеним місцевий господарський суд не встановив підстав для задоволення позову в частині визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 та відмовив у задоволенні цієї позовної вимоги.
Апеляційний господарський суд частково не погоджується з висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.
Як убачається з матеріалів справи, між сторонами існували тривалі орендні правовідносини, що виникли на підставі договору оренди землі від 19.01.2005 та додаткової угоди № 3 від 26.12.2012, строк дії яких спливав 19.01.2025.
ТОВ «Колос» належним чином та безперервно, протягом 15 років виконувало свої зобов'язання за договором, своєчасно, у порядку та строки, визначені ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладення договору, звернулося до орендодавця з листом-повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди, додало проєкт додаткової угоди, продовжило користування земельною ділянкою та сплату орендної плати після закінчення строку договору.
Колегія суддів зазначає, що порядок поновлення договору оренди землі на новий строк у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами регламентовано ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній станом на момент закінчення строку дії договору 19.01.2025).
Так, відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі (ч. 2).
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору (ч. 3).
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4).
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із ст. 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5).
Суд зазначає, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
Зазначена норма спрямована на захист стабільності орендних правовідносин та презумпцію добросовісності орендаря.
З матеріалів справи вбачається, що Солонянська селищна рада не надала ТОВ «Колос» письмових заперечень у спосіб та строки, передбачені законом, не ініціювала припинення орендних правовідносин, не довела наявності порушень з боку орендаря та фактично обмежилась неприйняттям проєкту рішення про внесення змін до договору оренди.
Відповідно до ст. 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом ст. 3 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист.
Інакше передбачене ч. 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов'язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.
Колегія суддів ЦАГС вважає, що формальне відхилення Солонянською селищною радою проєкту рішення без наведення належної правової мотивації та без вчинення дій, спрямованих на припинення договору, не може нівелювати реалізоване орендарем переважне право на поновлення договору.
За вказаних вище обставин, колегія суддів ЦАГС доходить висновку, що суд першої інстанції помилково відмовив у задоволенні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі. З огляду на доведеність факту належного виконання ТОВ «Колос» умов договору, своєчасної реалізації переважного права, відсутність належних і законних заперечень орендодавця та фактичне продовження орендних правовідносин після спливу строку договору, наявні правові підстави для судового захисту порушеного права шляхом визнання додаткової угоди укладеною.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Солонянська селищна рада, отримавши зазначене повідомлення, не надала у встановлений законом строк письмових заперечень щодо поновлення договору оренди землі, не ініціювала добросовісних переговорів з орендарем щодо узгодження умов поновлення договору, не вчинила передбачених законом дій, спрямованих на припинення орендних правовідносин, тоді як ТОВ «Колос» після закінчення строку дії договору продовжило користування земельною ділянкою та сплату орендної плати. За таких обставин у відповідача були відсутні правові підстави для фактичного ігнорування переважного права орендаря на поновлення договору.
Таким чином, колегія суддів ЦАГС погоджується з доводами апелянта про те, що відхилення Солонянською селищною радою проєкту рішення щодо внесення змін до договору оренди землі носило формальний характер, було немотивованим та не супроводжувалося належним обґрунтуванням причин відмови у поновленні договору, що суперечить принципам належного урядування, правової визначеності та добросовісності.
Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, дійшов помилкового висновку та фактично звів переважне право орендаря на поновлення договору до дискреційного розсуду орендодавця, не надавши належної оцінки поведінці відповідача з точки зору заборони зловживання правом. Такий підхід не узгоджується з наведеними вище правовими позиціями Верховного Суду, відповідно до яких добросовісний суб'єкт не повинен зазнавати негативних наслідків через формальну або пасивну поведінку органу місцевого самоврядування.
За встановлених у справі обставин саме визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною у запропонованій ТОВ «Колос» редакції є належним та ефективним способом захисту порушеного права, оскільки забезпечує реальне поновлення орендних правовідносин, відповідає змісту переважного права орендаря та відновлює баланс інтересів сторін.
Суд першої інстанції дійшов висновку, що в проєкті додаткової угоди позивач змінив строк дії договору оренди, зазначивши новий термін - 30 років до 19.01.2040, що не відповідає раніше погодженому сторонами строку договору оренди від 19.01.2005. Тому суд вважав таку зміну невмотивованою і такою, що не може бути підставою для визнання додаткової угоди укладеною.
Проте колегія суддів вважає неправильним висновок суду першої інстанції про невідповідність строку, зазначеного у проєкті додаткової угоди, умовам договору, оскільки визначення строку дії договору до 19.01.2040 є продовженням орендних правовідносин на новий строк, а не встановленням нового строку замість раніше погодженого. Тобто, позивач пропонує продовжити дію договору ще на 15 років після закінчення чинного строку Договору оренди - 19.01.2025.
Отже, висновок суду першої інстанції про «невідповідність» строку є помилковим.
Визначені у проєкті додаткової угоди умови щодо строку оренди, розміру орендної плати та збереження інших положень договору не спростовані відповідачем як такі, що суперечать вимогам законодавства.
При цьому, колегія суддів враховує, що запропонований позивачем розмір ставки орендної плати є максимальним відповідно до чинного законодавства (12 %).
Разом із тим апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що вимога про визнання незаконним та скасування рішення Солонянської селищної ради від 19.12.2024 як самостійний спосіб захисту не є належним та ефективним у розумінні ст. 2, 16 ЦК України та усталеної практики Великої Палати Верховного Суду від 25.01.2022 у справі № 143/591/20, оскільки скасування такого рішення саме по собі не призводить до виникнення чи поновлення орендних прав позивача.
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові.
Відтак у цій частині позовні вимоги обґрунтовано не підлягають задоволенню.
З огляду на викладене колегія суддів ЦАГС дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги: рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню в частині відмови у визнанні укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005, з ухваленням у цій частині нового рішення про задоволення позову, тоді як у частині вимог про визнання незаконним та скасування рішення Солонянської селищної ради від 19.12.2024 позов обґрунтовано залишено без задоволення з огляду на неналежно обраний позивачем спосіб захисту порушеного права.
6. Висновки апеляційного господарського суду за результатами розгляду апеляційних скарг.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 14.08.2025 у справі № 904/1131/25 у межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів ЦАГС дійшла висновку про наявність підстав для її часткового задоволення.
Апеляційним судом установлено, що ТОВ «Колос» належним чином виконувало умови договору оренди землі, своєчасно реалізувало передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право на його поновлення, тоді як орендодавець у встановлений законом строк не надав мотивованих заперечень та не вчинив дій, спрямованих на припинення орендних правовідносин.
За вказаних обставин наявні правові підстави для захисту порушеного права позивача шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 та відмови в задоволенні позову про визнання незаконним та скасування рішення. Апеляційну скаргу слід задовольнити частково: рішення суду першої інстанції скасувати в частині відмови у визнанні укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 та ухвалити у цій частині нове рішення про задоволення позову, в іншій частині рішення залишити без змін.
7. Розподіл судових витрат.
У зв'язку з частковим задоволенням позову та апеляційної скарги ТОВ «Колос», згідно вимог ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору слід покласти на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 269, 270, 273, 275 - 285, 287 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос» - задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 14.08.2025 у справі 904/1131/25 в частині відмови у задоволенні позовної заяви про визнання укладеною між Солонянською селищною радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос» додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 (з урахуванням змін, внесених до нього відповідно до додаткової угоди № 3 від 26.12.2012) - скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення.
Позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос» до Солонянської селищної ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Дніпровська районна державна адміністрація Дніпропетровської області про визнання укладеною між Солонянською селищною радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Колос» додаткової угоди до договору оренди землі від 19.01.2005 (з урахуванням змін, внесених до нього відповідно до додаткової угоди № 3 від 26.12.2012) - задовольнити.
Визнати укладеною між Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос» (52410, Дніпропетровська область, Дніпровський район, с. Сурсько-Михайлівка, вул. Центральна, буд. 43-А, код ЄДРПОУ 24421195) та Солонянською селищною радою (52400, Дніпропетровська область, Дніпровський район, сел. Солоне, вул. Задернюка, буд. 3, код ЄДРПОУ 04339652) додаткову угоду до договору оренди землі від 19.01.2005 (з урахуванням змін, внесених до нього, відповідно до додаткової угоди № 3 від 26.12.2012) у наступній редакції:
ДОДАТКОВАУГОДА №
До договору оренди землі від 19.01.2005
Орендодавець: Солонянська селищна рада, ідентифікаційний код юридичної особи 04339652, юридична адреса: 52400, Дніпропетровська область Дніпровський район селище Солоне, вул. Задернюка, 3, з одного боку, та Орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю «Колос» ідентифікаційний код юридичної особи 24421195, місце знаходження: 52410, Дніпропетровська область Дніпровський район с. Сурсько-Михайлівка, вул. Центральна, буд. 43-А в особі директора Конотопчика Владислава Олександровича, який діє на підставі Статуту Товариства та наказу № 020-П від 01.12.2023 «Про прийняття на посаду директора ТОВ «Колос», з другого богу на підставі взаємної згоди, згідно абз. 4 Розділу IX Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» та ст. 33 цього ж закону в редакції чинній на момент укладення договору оренди землі від 19.01.2005 уклали цю додаткову угоду про внесення змін до вказаного договору оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 1225055100:01:001:0011, загальна площа 125,75 га, розташована на території Солонянської селищної ради, Дніпровського району, Дніпропетровської області)
6. Сторони дійшли згоди поновити Договір оренди землі від 19 січня 2005 року та відповідно пункт 6 Розділу 3«Строк дії договору» викласти в наступній редакції:
«Договір слід вважати поновленим строком на 15 (П'ятнадцять) років, а саме до 19 січня 2040 року.
Після закінчення строку договору орендар має за інших рівних умов переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 (Шістдесят) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».
7. Сторони дійшли згоди викласти пункт 7 Розділу 4 «Орендна плата» викласти в наступній редакції:
«Орендна плата вноситься в грошовій формі в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки 1 га ріллі відповідної території за межами населених пунктів».
8. Bci інші умови Договору оренди землі від 19 січня 2005 року залишаються без змін.
9. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди від 19 січня 2005 року
10. Реквізити та підписи сторін:
Орендодавець: Солонянська селищна рада, одержувач - ГУК у Дн-ській обл., код ЄДРПОУ - 37988155, Банк одержувача Казначейство України (EAП) рахунок IBAN: UA198999980334149812000004463, Код18010600, місцезнаходження юридичної особи: 52400 Дніпропетровська обл., селище Солоне, вул. Задернюка,3, ідентифікаційний код: 04339652;
Орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю «Колос», місцезнаходження юридичної особи 52410, Дніпропетровська область Дніпровський район с. Сурсько-Михайлівка, вул. Центральна, 43А, ідентифікаційний код юридичної особи 24421195.
В іншій частині позову відмовити.
В іншій частині рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 14.08.2025 у справі 904/1131/25 - залишити без змін.
Стягнути з Солонянської селищної ради (52400, Дніпропетровська область, Дніпровський район, сел. Солоне, вул. Задернюка, буд. 3, код ЄДРПОУ 04339652) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос» (52410, Дніпропетровська область, Дніпровський район, с. Сурсько-Михайлівка, вул. Центральна, буд. 43-А, код ЄДРПОУ 24421195) 3028,00 грн (Три тисячі двадцять вісім гривень 00 копійок) за подання позовної заяви та 3633,60 грн (Три тисячі шістсот тридцять три гривні 60 копійок) за подання апеляційної скарги.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 28.01.2026.
Головуючий суддя Ю.Б. Парусніков
Судді: Т.А. Верхогляд
О.Г. Іванов