вул. Давидюка Тараса, 26А, м. Рівне, 33013, тел. (0362) 62 03 12, код ЄДРПОУ: 03500111,
e-mail: inbox@rv.arbitr.gov.ua, вебсайт: https://rv.arbitr.gov.ua
"27" січня 2026 р. м. Рівне Справа № 918/1134/25
Господарський суд Рівненської області у складі судді А.Качура,
розглянув матеріали справи
за позовом: Сільськогосподарського кооперативу "Еліт"
до відповідача: Малолюбашанської сільської ради
про: визнання укладеною додаткової угоди
секретар судового засідання: С.Коваль
від позивача: О.Мазур
від відповідача: не з'явився
Сільськогосподарський кооператив "Еліт" звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовом до Малолюбашанської сільської ради Рівненського району Рівненської області про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі кадастровий номер земельної ділянки 5623483900:04:008:0100 від 28 січня 2009 року.
Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача
Позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що 28 січня 2009 року Костопільська районна державна адміністрація (орендодавець) та Сільськогосподарський кооператив "Еліт" уклали договір оренди землі, відповідно до якого орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення яка знаходяться за межами населеного пункту Малолюбашанської сільської ради Костопільського району, Рівненської області, загальною площею 52,54 га. Сторони узгодили, що договір укладено на 16 років та 2 місяці.
Листом від 22.04.2024 року № 1292/02-19 Малолюбашанська сільська рада повідомила
позивача про відсутність наміру на продовження дії договору оренди землі з огляду на потребу використання орендованої земельної ділянки для власних потреб.
Позивач листом-повідомленням №6 від 10.06.2024 року звернувся до відповідача з наміром продовжити дію договору оренди землі, до листа долучивши проект додаткової угоди про продовження дії договору оренди землі.
За результатами проведення переговорів додаткову угоду до договору оренди землі від 28 січня 2009 року, на земельну ділянку площею 52,54 га, кадастровий номер земельної ділянки 5623483900:04:008:0100, укладено не було.
У зв'язку з наведеним позивач звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовом до Малолюбашанської сільської ради Рівненського району Рівненської області про визнання протиправним та скасування рішення Малолюбашанської сільської ради від 27.08.2024 № 1256 та визнання укладеною додаткової угоди, та поновлення договору оренди землі на той самий строк та на тих саме умовах, тобто на 16 років та 2 місяці.
Рішенням суду від 22.04.2025 року у справі №918/1195/24 у задоволенні позову відмовлено.
Постановою ПЗАГС від 25 червня 2025 року рішення першої інстанції залишено без змін, проте зі зміною мотивувальної частини.
Постановою Верховного Суду від 22 жовтня 2025 року постанову апеляційної інстанції залишено без змін, проте змінено мотивувальну частину, а саме Верховний Суд вказав, що оскільки сторони дійшли згоди з приводу істотних умов нового договору оренди землі, наведене є підставою для укладання договору в судовому порядку в редакції з істотними умовами, визначеними сторонами під час процедури їх погодження, а не в редакції позивача. Однак позивач у даній справі звернувся з позовною вимогою про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 28.01.2009 лише з однією істотною умовою, а саме на 16 років та 2 місяці, до 28.05.2041, тобто без урахуванням редакції з істотними умовами, визначеними сторонами під час процедури їх погодження.
Підсумовуючи наведене СК "Еліт" вважає за необхідне звернутися до суду з позовом до Малолюбашанської сільської ради про визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі від 28.01.2009 р. за узгоджених сторонами умовах (строк дії договору оренди землі - 7 років, розмір орендної плати - 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки).
Відповідач у відзиві на позов вказав про те, що позивач вже звертався з даним позовом що свідчить про наявність підстав для застосування пункту 2 частини 1 статті 175 ГПК України.
Процесуальні дії у справі
Ухвалою від 9 грудня 2025 року суд прийняв позовну заяву та відкрив провадження у справі, розгляд справи вирішено здійснювати в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання суд призначив 6 січня 2026 року.
11 грудня 2025 року позивач подав пояснення у справі.
24 грудня 2025 року відповідач подав до суду відзив на позов.
Ухвалою від 6 січня 2026 року суд закрив підготовче провадження, розгляд справи по суті призначив на 27 січня 2026 року.
У судовому засіданні позивач підтримав позов.
У судове засідання відповідач не з'явився, про місце, дату та час розгляду справи відповідач був повідомлений належним чином.
Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини
Господарський суд установив наступне.
28 січня 2009 року Костопільська районна державна адміністрація (орендодавець) та Сільськогосподарський кооператив "Еліт" (позивач/орендар) уклали договір оренди землі, який зареєстрований у Костопільському районному відділі Рівненської філії ДП "Центр державного земельного кадастру про комітеті України по земельних ресурсах" 28 січня 2009 року за №040959100002.
Відповідно до предмету вказаного договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення - сільськогосподарські угіддя, яка знаходяться за межами населеного пункту Малолюбашанської сільської ради Костопільського району, Рівненської області. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 52,54 га.
Договір укладено на 16 років та 2 місяці. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору).
Відповідно до пункту 36 договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Пунктом 37 договору сторони погодили зокрема, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено та в інших випадках, передбачених законом.
Таким чином, відповідно до умов договору, строк його дії погоджено до 28 березня 2025 року.
28 січня 2009 року орендодавець передав орендарю орендовану земельну ділянку, про що свідчить долучений позивачем акт приймання - передачі.
8 травня 2015 року Головне управління Держземагентства у Рівненській області та Сільськогосподарський кооператив "Еліт", у зв'язку із змінами до частини 4 статті 122 Земельного кодексу України, уклали додаткову угоду у зв'язку зі зміною сторони орендодавця земельної ділянки з Костопільської районної державної адміністрації на Головне управління Держземагентства у Рівненській області.
Також вказаною додатковою угодою змінено розмір орендної плати, а саме сторонами пункт 9 розділу "Орендна плата" викладено в редакції за якою орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки, що (з врахуванням коефіцієнта індексації за 2014 рік - 1,249) становить 17 364,45 грн. в рік за земельну ділянку площею 52,5400 га (кадастровий номер 5623483900:04:008:0100).
Як вказує позивач, на підставі пункту 58 Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин" відбулася заміна розпорядника землі - орендодавця з Держгеокадастру у Рівненській області на Малолюбашанську сільську раду Рівненського району Рівненської області.
Як слідує з листа Малолюбашанської сільської ради Рівненського району Рівненської області №1292/02-19 від 22 квітня 2024 року, орендодавець повідомив орендаря про відсутність наміру продовження дії договору оренди землі з огляду на потребу використання орендованої земельної ділянки для власних потреб.
12 червня 2024 року Сільськогосподарський кооператив "Еліт" листом - повідомленням №6 від 10 червня 2024 року звернувся до відповідача з наміром продовжити дію договору оренди землі від 28 січня 2009 року. До листа заявником долучено проект додаткової угоди про продовження дії договору оренди землі, за яким запропоновано продовжити відповідний договір на строк його укладення (16 років 2 місяці).
Своїм листом №1951/02-15 від 21 червня 2024 року Малолюбашанська сільська рада повідомила Сільськогосподарський кооператив "Еліт" про те, що договір оренди землі від 28 січня 2009 року потребує не лише внесення змін щодо продовження його строку дії, а і заміни сторони договору, перегляду самого строку дії договору та встановлення орендною плата із зазначенням її розміру, тобто Малолюбашанська сільська рада має намір переглянути істотні умови договору оренди землі. Враховуючи вищезазначене орендаря повідомлено, що на чергову сесію Малолюбашанської сільської ради буде внесено питання про заміну сторони договору та продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт".
Листом №2247/02-19 від 18 липня 2024 року Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря про те, що проектом рішення Малолюбашанської сільської ради "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт" було запропоновано змінити істотні умови договору оренди землі, а саме: строк дії договору оренди землі 7 років, встановити розмір орендної плати 5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.
Малолюбашанська сільська рада 9 липня 2024 року розглядала відповідний проект рішення сільської ради "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт" за результатами, якого рішення було не прийнято. Депутати Малолюбашанської сільської ради не підтримали відповідний проект рішення.
28 липня 2024 року орендар направив орендодавцю запит від 26 липня 2024 року з проханням надати копію рішення Малолюбашанської сільської ради від 9 липня 2024 року, а також копію протоколу сесії Малолюбашанської сільської ради від 9 липня 2024 року з результатами голосування щодо розгляду проекту рішення сільської ради про продовження терміну дії договору оренди між Малолюбашанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт".
Своїм листом від 7 серпня 2024 року №2410/11-12, Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря - Сільськогосподарський кооператив "Еліт" про те, що з метою врегулювання земельних відносин, які виникли між Малолюбашанської сільської ради та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт", на чергову сесію сільської ради планується повторно винести проект рішення "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт" на змінених істотних умовах, а саме: строк дії договору оренди землі 7 років, розмір орендної плати 5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.
До вказаного листа долучено проекти рішення про продовження дії договору та проект додаткової угоди.
У відповідь на лист сільської ради №2410/11-12 від 7 серпня 2024 року, Сільськогосподарським кооперативом "Еліт" надіслало орендодавцю лист №8 від 9 серпня 2024 року, у якому орендар зазначив про свою згоду з запропонованими змінами до договору оренди землі від 28 січня 2009 року та просив внести технічні правки.
Листом №2486/11-12 від 20 серпня 2024 року Малолюбашанська сільська рада у відповідь на адвокатський запит від 26 липня 2024 року надала протокол другого пленарного засідання сорок третьої сесії восьмого скликання ради №53 від 9 липня 2024 року та результати поіменного голосування від 9 липня 2024 року.
Листом Малолюбашанської сільської ради від 3 вересня 2024 року №2583/02-19 повідомлено орендаря про те, що 27 серпня 2024 року відбулася сорок шоста сесія восьмого скликання Малолюбашанської сільської ради. На відповідній сесії було прийнято рішення Малолюбашанською сільською радою №1256 від 27 серпня 2024 року "Про відмову у продовжені дії договору оренду землі".
Вказане рішення долучено позивачем до матеріалів справи.
Своїм листом від 23 вересня 2024 року №2756/11-12 Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря, про те що 27.08.2024 року Малолюбашанська сільська рада розглядала проект рішення сільської ради "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбошанською сільською радою та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт" за результатами, якого рішення було не прийнято, оскільки депутати сільської ради не проголосували саме за відповідний проект рішення.
До вказаного листа долучено витяг з протоколу пленарного засідання від 27 серпня 2024 року, та таблицю результатів поіменного голосування.
Як видно з долученого позивачем листа Ради бізнес-омбудсмена вих.№2926 від 28 жовтня 2024 року, орендар звернувся зі скаргою про порушення інтересів суб'єкта підприємництва в питанні реалізації переважного права орендаря на поновлення договору оренди.
За результатами розгляду звернення (скарги) Радою бізнес-омбудсмена надіслано до Малолюбашанської сільської ради відповідний лист в якому вказано на суперечливу поведінку органу місцевого самоврядування, проте враховано що депутати місцевих рад відповідно до Закону України "Про статус депутатів місцевих рад" можуть вільно здійснювати свої дискреційні повноваження щодо голосування.
З огляду на зазначене, Малолюбашанській сільській раді запропоновано повідомити причини, які навіть при врахуванні пропозицій змін Малолюбашанської сільської ради до умов договору оренди землі від 28.01.2009 року заважають реалізації Сільськогосподарського кооперативу "Еліт" його переважного права в порядку ч. 2, 3 ст. 126-1 Земельного кодексу та ч. 1 ст. 33 Закону "Про оренду землі". За відсутності причин, які б заважали реалізації такого переважного права, провести добросовісні переговори з Сільськогосподарським кооперативом "Еліт" щодо прийнятності умов договору оренди землі з урахуванням зауважень з боку Малолюбашанської сільської ради, за наявності, та переважного права Сільськогосподарського кооперативу "Еліт".
За результатами таких переговорів розглянути можливість включення в порядок денний чергової сесії Малолюбашанської сільської ради питання продовження оренди земельної ділянки з урахуванням переважного права сільськогосподарського кооперативу "Еліт".
У зв'язку з наведеним, своїм листом від 4 листопада 2024 року №3096/02-19 Малолюбашанська сільська рада запросила орендаря на переговори щодо спірних питань, які запропонувала провести 11 листопада 2024 року в адміністративному приміщенні сільської ради.
Результати вказаної зустрічі оформлені протоколом №1 від 11 листопада 2024 року, з якого слідує, що сторонами обговорювалась можливість поділу орендованої земельної ділянки.
Як слідує з листа Сільськогосподарського кооперативу "Еліт" №9 від 15 листопада 2024 року, орендар відхилив можливість поділу орендованої земельної ділянки.
Норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування, оцінка аргументів сторін
З наведених обставин видно, що спірні правовідносини є за своїм змістом договірними, та стосуються користування земельною ділянкою за договором оренди.
Спірний характер правовідносин базується на тому, що позивач вважає свої права порушеними, оскільки відповідач порушує його право на продовження дії договору оренди земельною ділянкою, водночас пропозиція позивача про укладення додаткової угоди, якою продовжується дія договору оренди землі є такою, яка відповідає вимогам законодавства, що регулює спірні земельні відносини.
Як установив суд, договір оренди землі діє з 28 січня 2009 року до 28 березня 2025 року.
Відповідно до статті 2 Закону України "Про місцеве самоврядування" місцеве самоврядування в Україні - це гарантоване державою право та реальна здатність територіальної громади - жителів села чи добровільного об'єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища, міста - самостійно або під відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.
Місцеве самоврядування здійснюється територіальними громадами сіл, селищ, міст як безпосередньо, так і через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи, а також через районні та обласні ради, які представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст.
Відповідно до статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування" територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.
Частинами 1, 3, 5 статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом, або не випливає із суті договору.
Згідно зі статтею 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно з положеннями статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
Статтею 762 ЦК України встановлено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
За приписами статті 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
В обґрунтування позовних вимог позивач покликається на положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", разом з тим, щодо застосування вказаної норми закону необхідним є визначення редакції вказаної норми, з огляду на неодноразове внесення змін до відповідного закону.
За змістом частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.
Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).
ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону про оренду землі).
Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року зазначено таке: "Частини п'ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
"38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.
Водночас, відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
З наведеного слідує, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Вказаних висновків зокрема дотримується судова палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду Верховного Суду у своїй постанові від 23 листопада 2023 року (cправа № 906/1314/21), суд не вбачає підстав для відступу від вказаних висновків.
Як видно з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами, а тому суд вважає, що до спірних правовідносин слід застосовувати положення Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент звернення орендаря до орендодавця з пропозицією про укладення договору на новий строк.
Згідно з положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на час звернення орендаря до орендодавця з пропозицією укладення договору оренди землі на новий строк), після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев'ята цієї ж статті).
За результатом розгляду спору суд установив, що Малолюбашанська сільська рада листом від 22.04.2024 № 1292/02-19 повідомила орендаря про відсутність наміру на продовження дії договору оренди землі з огляду на потребу використання орендованої земельної ділянки для власних потреб.
Разом з цим, суд установив, що строк дії договору оренди землі від 28.01.2009 закінчується 28.03.2025. Позивач, будучи обізнаним з вказаним листом орендодавця про відсутність наміру на продовження дії договору оренди землі, реалізуючи своє переважне право на поновлення договору оренди землі, звернувся до відповідача з листом від 10.06.2024 № 6 про намір продовжити дію договору оренди землі та додав до вказаного листа проект додаткової угоди.
Також, як установив суд, сторони після звернення позивача до відповідача з листом від 10.06.2024 щодо наміру скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, здійснювали листування щодо зміни орендної плати до 5%, а також строку дії договору - на 7 років.
Зокрема, листом від 18.07.2024 № 2247/02-19 Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря про те, що проектом рішення Малолюбашанської сільської ради "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та СК "Еліт" було запропоновано змінити істотні умови договору оренди землі, а саме: строк дії договору оренди землі 7 років, встановити розмір орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Листом від 07.08.2024 № 2410/11-12 Малолюбашанська сільська рада повідомила орендаря про те, що на чергову сесію сільської ради планується повторно винести проект рішення "Про продовження терміну дії договору оренди землі між Малолюбашанською сільською радою та СК "Еліт" на змінених істотних умовах, а саме: строк дії договору оренди землі 7 років, розмір орендної плати 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
У свою чергу, СК "Еліт" надіслав орендодавцю лист від 09.08.2024 № 8, у якому зазначив про свою згоду з запропонованими змінами до договору оренди землі та просив внести технічні правки.
Тобто вказане свідчить про те, що орендодавець мав на меті намір змінити істотні умови договору в частині збільшення розміру орендної плати та зменшення строку дії договору, що є його законним правом, а орендар погодився з цим.
Наведене виключає можливість висновку про недосягнення сторонами домовленості щодо істотних умов договору, зокрема, розміру орендної плати та строку дії договору, та свідчить про дії, спрямовані на продовження договірних правовідносин з урахуванням змінених умов, прийнятних для обох сторін. Отже сторони досягли згоди щодо продовження договірних відносин та погодили нові істотні умови користування земельною ділянкою.
Досліджуючи природу цього спору, суд зауважує, що попри висловлення згоди на продовження орендних відносин та погодження істотних умов договору, правовий конфлікт між сторонами виник внаслідок безпідставного ухилення орендодавця від продовження правовідносин.
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
Суд відзначає, що виходячи із системного аналізу положень частин першої-п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", в разі досягнення між орендарем та орендодавцем домовленості щодо істотних умов нового договору оренди землі, але подальшої відмови або зволікання орендодавця з укладенням такого договору, орендар може звернутися з позовом про визнання укладеним договору оренди в редакції з істотними умовами, визначеними сторонами під час процедури їх погодження.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 28.01.2025 у справі №914/1025/24.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря. Іншим прикладом нехтування обов'язком добросовісно провести переговори є відсутність будь-якої реакції орендодавця на звернення орендаря (пункт 6.38 постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).
Як відмова від укладення договору з надуманих мотивів, так і безпідставне ухилення від переговорів щодо його укладення становить необґрунтоване припинення переговорів, що є порушенням обов'язку добросовісно вести переговори (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37)). У подібних випадках суд може задовольнити вимогу орендаря про визнання укладеним договору на новий строк (додаткової угоди до договору).
У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №905/650/19, від 15.05.2019 у справі №912/1984/17, від 15.05.2019 у справі №912/3810/16, від 21.02.2024 у справі №906/1324/21, від 10.04.2019 у справі №390/34/17, суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
У постанові Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №905/650/19 Верховний Суд дійшов таких висновків:
"Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає, як констатував Верховний Суд, прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема, щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар".
Аналогічні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16.
У постанові Верховного Суду від 21.02.2024 у справі № 906/1324/21 також викладено такі висновки:
"6.35. У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
6.36. Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
6.37. Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
6.38. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
6.39. Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права".
Згідно з частиною 1 статті 124 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент ухвалення радою рішення про відмову), передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
Відповідно до частин 1, 2 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.
Таким чином, волевиявлення ради як органу місцевого самоврядування оформлюється відповідним рішенням, яке приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради.
Для вирішення спору про поновлення договору оренди землі суди повинні дослідити, зокрема, дотримання алгоритму дій учасниками правовідносин щодо укладення такого договору. Тому обставинами, що входять до предмета доказування, є, зокрема, наявність чи відсутність рішення органу місцевого самоврядування щодо укладення додаткової угоди до договору оренди землі та зміст такого рішення.
Разом з тим з урахуванням частини 1 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування" саме рішення органу місцевого самоврядування може містити фактичні дані, інформацію щодо обставин, що входять до предмета доказування (постанова Верховного Суду від 9 липня 2024 року cправа №921/457/23).
У постанові Верховного Суду від 16 квітня 2025 року (cправа № 926/1565/24) вказано, що в контексті наведених доводів позивача колегія суддів звертає увагу на те, що зміст переважного права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі", полягає у тому, що у разі наявності наміру орендодавця передати в оренду земельну ділянку, яка перебуває в оренді дійсного орендаря, іншим особам, дійсний орендар має за певних умов переважне право на отримання цієї земельної ділянки в оренду на позаконкурентних засадах перед іншими ймовірними орендарями.
Однак таке переважне право орендаря не є безмежним. Зокрема, частина п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі" надає орендодавцю право прийняти рішення про відмову в укладанні договору оренди на новий строк. Підставами для прийняття такого рішення може бути, наприклад, необхідність використання земельної ділянки для власних потреб орендодавця тощо. У такому випадку добросовісність орендаря та належність виконання ним умов договору оренди не бути мати жодного правового значення.
Проте, незважаючи на рішення органу місцевого самоврядування №1256 від 27 серпня 2024 року, суд констатує, що сторонами проведено переговори щодо укладення договору оренди на новий строк та досягнуто згоди щодо його істотних умов.
Водночас конструкція статті 33 Закону України "Про оренду землі" надає можливість оскаржити в суді не тільки зволікання в укладенні нового договору оренди землі, а також і відмову, тобто наявність відмови саме по собі не може бути підставою для відмови в укладенні договору оренди землі на новий строк.
Розглянувши матеріали справи суд не встановив, що орендар за час дії договору оренди порушував його умови, іншого сторонами не доведено.
Разом з тим, ані рішення органу місцевого самоврядування №1256 від 27 серпня 2024 року, ані інші докази у справі не свідчать про наявність обставин необхідності використання орендованої земельної ділянки для потреб власника. Понад те, повідомивши про не бажання продовження орендних правовідносин 22 квітня 2024 року, орендодавець надалі провів переговори про узгодження істотних умов договору, у зв'язку з чим сторонами погоджено зміну розміру орендної плати та строку дії договору.
Відповідно до частини другої статей 2, 172 ЦК України учасниками цивільних відносин є, зокрема, територіальні громади, які набувають і здійснюють цивільні права та обов'язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом.
Кожен суб'єкт цивільного права повинен виконувати свої обов'язки, якщо вони випливають з закону або звичаю (стаття 7 ЦК України). Для цього воля такого суб'єкта має формуватися таким чином, щоб його дії були правомірними. Якщо ж суб'єкт цивільного права не виконує свій обов'язок добровільно, хоча має юридичну та фактичну можливість його виконати, то це свідчить про дефект його волі.
Зокрема, якщо суб'єкт цивільного права зобов'язаний укласти договір, але протиправно не робить цього, то це свідчить про дефект волі такого суб'єкта. Спонукання до укладення договору такого суб'єкта не може полягати у зобов'язанні його або його представника чи органу чи посадової особи судом укласти договір, прийняти рішення про його укладення тощо, бо обов'язок вчинити такі дії вже виник із закону. Якщо такий обов'язок не виконується, то додаткове покладення цього ж самого обов'язку судом, з одного боку, є неможливим, а з іншого - є неефективним, бо дефект волі стане на заваді виконанню такого обов'язку навіть у разі ухвалення судового рішення про це. До того ж судове рішення про зобов'язання ради вчинити певні дії не має механізму реалізації, оскільки рішення ради приймаються на сесіях колегіально.
Натомість спонукання суб'єкта цивільного права до укладення договору опосередковується позовною вимогою про визнання договору укладеним. Така позовна вимога опосередковує спосіб захисту, передбачений статтею 16 ЦК України (зміна правовідношення). У разі задоволення такої позовної вимоги цивільні права та обов'язки за договором набуваються, змінюються або припиняються внаслідок заміни волі та волевиявлення відповідача судовим рішенням, яке тим самим виправляє дефект волі відповідача. Отже, в разі задоволення позовної вимоги про визнання договору оренди (додаткової угоди до договору оренди) укладеним, як відсутність рішення відповідної ради щодо укладення договору, так і непідписання його сільським, селищним, міським головою не має правового значення.
Отже, відсутність рішення ради про укладення договору (або навіть рішення ради про відмову в його укладенні) саме по собі не може бути підставою для відмови в позові про визнання договору укладеним.
Такі висновки викладено Верховним судом у постанові від 05.06.2024 у справі №910/5994/23 та, у свою чергу, відповідають висновкам, сформульованим у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21.
У цих справах Верховний Суд дійшов висновку, що сільська рада безпідставно прийняла рішення про відмову в поновленні договору оренди, проект додаткової угоди не розглянула, жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила, а тому суди дійшли правильного висновку про задоволення вимоги про визнання договору оренди землі укладеним. При розгляді справ №910/5994/23 та №906/1314/21 Верховний Суд також зазначив, що орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря. Іншим прикладом нехтування обов'язком добросовісно провести переговори є відсутність будь-якої реакції орендодавця на звернення орендаря (пункт 6.38 постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).
Як відмова від укладення договору з надуманих мотивів, так і безпідставне ухилення від переговорів щодо його укладення становить необґрунтоване припинення переговорів, що є порушенням обов'язку добросовісно вести переговори (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37)). У подібних випадках суд може задовольнити вимогу орендаря про визнання укладеним договору на новий строк (додаткової угоди до договору).
Висновки суду
Суд встановив, що орендар за час дії договору належно виконував обов'язки покладені на нього умовами договору, отже мав переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Також орендар виконав процедурні умови задля реалізації свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, які встановлені частиною 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Водночас у процесі переговорів сторони скористались своїм правом, яке передбачене частиною 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" погодивши інші істотні умови договору.
Оскільки орендар виконав вимоги статті 33 Закону України "Про оренду землі", він має право, яке передбачене законом, на укладення договору оренди землі на новий строк.
Натомість орендодавець безпідставно ухиляється від продовження орендних правовідносин з орендарем.
Таким чином суд зробив висновок, що позов є законним, обґрунтованим, відповідачем не спростованим, а отже позовні вимоги мають бути задоволені.
Розподіл судових витрат
Згідно з положеннями статті 129 ГПК України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін. У спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Розмір судового збору за даним спором становить 2 422,40 грн.
Вказані судові витрати покладаються на відповідача.
Керуючись статтями 73, 74, 76-79, 91, 120, 123, 129, 233, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов задоволити.
2. Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 28 січня 2009 року укладеного між Головним управлінням Держземагентства у Рівненській області та Сільськогосподарським кооперативом "Еліт", зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19.05.2015, номер запису про право (в державному реєстрі прав) 9723518, на земельну ділянку площею 52,54 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер земельної ділянки 5623483900:04:008:0100, яка знаходиться за межами населеного пункту на території Малолюбашанської сільської ради Рівненського району Рівненської області, в наступній редакції:
ДОДАТКОВА УГОДА №
до договору оренди землі від 28 січня 2009 року
с. Мала Любаша ____________2025 р.
Орендодавець - Малолюбашанська сільська рада, в особі Малолюбашанського сільського голови Ковальчук Світлани Андріївни, яка діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з одного боку,
Орендар Сільськогосподарський кооператив "Еліт", код ЄДРПОУ 31791829, в особі Ганцюка Володимира Михайловича, що діє на підставі статуту, з іншого боку, разом іменовані Сторони, а кожен окремо Сторона, беручи до уваги досягнення згоди щодо продовження строку дії договору на 7 років, уклали цю додаткову угоду до договору оренди землі від 28.01.2009 року, про нижченаведене:
1. Викласти преамбулу в наступній редакції: "Малолюбашанська сільська рада, в особі Малолюбашанського сільського голови Ковальчук Світлани Андріївни, яка діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з одного боку,
Орендар Сільськогосподарський кооператив "Еліт", код ЄДРПОУ 31791829, в особі Ганцюка Володимира Михайловича, що діє на підставі статуту, з іншого боку, разом іменовані Сторони, а кожен окремо Сторона, уклали, уклали цей Договір, про наступне:
2. Змінити п. 1. Договору та викласти його в наступній редакції:
"1. Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення сільськогосподарські угіддя, кадастровий номер земельної ділянки 5623483900:04:008:0100, яка знаходиться за межами населеного пункту на території Малолюбашанської сільської ради Рівненського району Рівненської області".
3. Змінити п. 5. Договору та викласти його в наступній редакції:
"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 383 052,21 (Триста вісімдесят три тисячі п'ятдесят дві грн. 21 коп.) гривень. Середня нормативна грошова оцінка одиниці площі ріллі по Рівненській області становить 21938,00 гривень"
4. Змінити п. 8. Договору та викласти його в наступній редакції:
"8. Договір укладено на 7 років, і відповідно строк дії Договору та термін оренди земельної ділянки, що передана Орендареві в користування на умовах оренди, продовжується (пролонгується) до 28.03.2032 року. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію."
5. Змінити п. 9 Договору та викласти його в наступній редакції:
"9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 5 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 19 152,61 грн.".
6. Реквізити та підписи сторін викласти в новій редакції:
Орендодавець Малолюбашанська сільська рада код ЄДРПОУ 04386226 Адреса: 35009, Рівненська обл., Рівненський р-н, с.Мала Любаша, вул. Соборна, буд. 10 Сільський голова __________Світлана Ковальчук Орендар Сільськогосподарський кооператив "ЕЛІТ" код ЄДРПОУ 31791829 35000, Рівненська обл., місто Костопіль, вулю. Степанська, будинок 9 керівник __________ Володимир Ганцюк
7. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі від 28.01.2009 р. та набирає чинності після підписання Сторонами та її державної реєстрації. Додаткова угода укладена у двох примірниках, по одному для кожної зі Сторін.
8. Інші умови вищевказаного Договору оренди землі залишаються незмінними і Сторони підтверджують за ними свої зобов'язання.
9. Реквізити сторін:
Орендодавець Малолюбашанська сільська рада код ЄДРПОУ 04386226 Адреса: 35009, Рівненська обл., Рівненський р-н, с.Мала Любаша, вул. Соборна, буд. 10 Сільський голова __________Світлана Ковальчук Орендар Сільськогосподарський кооператив "ЕЛІТ" код ЄДРПОУ 31791829 35000, Рівненська обл., місто Костопіль, вулю. Степанська, будинок 9 керівник __________ Володимир Ганцюк
3. Стягнути з Малолюбашанської сільської ради (35009, Рівненська обл., Костопільський р-н, село Мала Любаша, вулиця Соборна, будинок 10, ідентифікаційний код 04386226) на користь Сільськогосподарського кооперативу "Еліт" (35000, Рівненська обл., Рівненський р-н, місто Костопіль, вул.Степанська, будинок 9, ідентифікаційний код 31791829) 2 422 (дві тисячі чотириста двадцять два) грн 40 коп судового збору.
Позивач: Сільськогосподарського кооперативу "Еліт" (35000, Рівненська обл., Рівненський р-н, місто Костопіль, вул.Степанська, будинок 9, ідентифікаційний код 31791829).
Відповідач: Малолюбашанська сільська рада (35009, Рівненська обл., Костопільський р-н, село Мала Любаша, вулиця Соборна, будинок 10, ідентифікаційний код 04386226).
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч.ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України).
Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (ч. 1 ст. 256 ГПК України).
Інформацію по справі, що розглядається, можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://rv.arbitr.gov.ua/sud5019/.
Повне рішення складено 29 січня 2026 року.
Суддя Андрій КАЧУР