ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
27 січня 2026 року Справа №924/596/25
Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
Головуючий суддя Мельник О.В.
суддя Петухов М.Г.
суддя Олексюк Г.Є.
секретар судового засідання Левчук Н.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Тектоніка" на рішення Господарського суду Хмельницької області від 06.10.2025 (суддя Кочергіна В.О., повне рішення складено 20.10.2025)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Тектоніка"
до Кам'янець-Подільської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Головне управління Держгеокадастру в Хмельницькій області
про внесення змін до договору оренди землі від 16.08.2017
за участю представників:
позивача - не з'явився,
відповідача - Кудли І.А.,
третьої особи - не з'явився
Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 06.10.2025 у задоволенні позову відмовлено.
В обґрунтування свого рішення суд першої інстанції вказав, що рішення Кам'янець-Подільської міської ради №28/15 від 12.07.2016, яким затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кам'янець-Подільського (2016) на час розгляду справи є чинним, і відповідно породжує юридичні наслідки. Матеріали справи не містять доказів щодо прийняття Кам'янець-Подільською міською радою іншого (новішого) рішення про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кам'янець-Подільського, ніж те, яке наявне в матеріалах справи, а саме рішення №28/15 від 12.07.2016 року.
Враховуючи наведені обставини та зважаючи на приписи п.4 Постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок" №1147 від 03.11.2021, суд дійшов висновку, що технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Кам'янець-Подільський (2016), затверджена рішенням Кам'янець-Подільської міської ради №28/15 від 12.07.2016 є чинною до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
Разом з тим, суд зазначив, що постановою Кабінету Міністрів України від 01.07.2022 №753 "Про внесення змін до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок", яка набрала чинності 06.07.2022, передбачено, що витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформляється і видається автоматично в електронній формі з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру.
Відтак, згідно витягу наявного матеріалах справи витягу №НВ-9947020202025 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер 68104000000:02:001:0062, нормативно грошова оцінка земельної ділянки складає 2050362,17 грн.
Отже, господарський суд вказав, що нарахування орендної плати за 2025 рік проводиться із нормативно грошової оцінки в сумі 2050361,17 грн, яка не суперечить, а повністю відповідає наявному в матеріалах справи витягу №НВ-9947020202025 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер 68104000000:02:001:0062.
Щодо обраного позивачем способу захисту шляхом внесення змін до договору оренди суд зазначив, що нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
Із урахуванням наведеного, суд дійшов висновку, що положення договору, у яких зазначено розмір нормативно-грошової оцінки (та відповідно й розмір орендної плати, розрахованої на підставі цієї оцінки), мають довідковий характер і містять лише інформацію, якою була нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору. Цей пункт договору не впливає на подальші зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, які відбуваються у порядку, встановленому законом.
Відтак, внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки не спричиняє виникнення, зміну або припинення прав сторін за договором. Отже, задоволення позовної вимоги про внесення таких змін до договору не призведе до захисту прав чи інтересів позивача; тож така позовна вимога не відповідає критеріям належного (ефективного) способу захисту прав.
Не погоджуючись з ухваленим рішенням, позивач звернувся з апеляційною скаргою до Північно-західного апеляційного господарського суду, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задоволити.
Апелянт, зокрема, вважає, що оскільки НГО земельної ділянки на момент укладення договору складала 4 925 940,00 грн, а потім значно змінилася і в 2025 році склала 2050362,17 грн, то були підстави для зміни умов договору особливо у випадку, якщо НГО земельної ділянки визначено невірно, і немає жодної інформації відповідно якої методики така НГО визначена.
Зауважує, що Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та Порядку нормативно грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів втратили чинність відповідно; на дату написання позовної заяви була чинна постанова КМУ від 03.11.2021 №1147 "Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок". Кожна Методика мала свої особливості визначення НГО, однак позивачу невідомо, яка Методика застосована для визначення НГО у сумі 2050362,17 грн (яка вартість квадратного метра земельної ділянки, або який капіталізований дохід є базою для визначення НГО, які локальні коефіцієнти, відповідно до якої методики, застосовані для визначення НГО), що і не було досліджено господарським судом.
Таким чином, скаржник вказує, що позивач самостійно наводить розрахунок НГО, відповідно Методика, затвердженої постановою КМУ від 03.11.2021 №1147 та просить суд внести зміни до умов договору оренди.
Апелянт також вважає, що суд першої інстанції не дотримався вимог, викладених у постановах Верховного Суду від 30.01.2020 у справі №820/1804/16, від 19.03.2021 у справі №820/456/17, від 15.12.2021 у справі № 820/149/17, оскільки не витребував інформації на вимогу клопотань заявлених позивачем та не перевірив чи відповідають чинному законодавству розміри коефіцієнтів та інші складові витягу нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а це є підставою для скасування судового рішення.
У відповідності до ст.263 ГПК України відповідач подав відзив на апеляційну скаргу, у якому, зокрема, вказує, що витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Державний кадастровий реєстратор не здійснює жодних дій щодо формування чи розрахунку нормативної грошової оцінки та не має повноважень впливати на її розмір.
Зауважує, що витяг складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради. Лише дані з затвердженої технічної документації та виданого компетентним органом витягу можуть використовуватися як правова підстава.
З огляду на викладене, зазначає, що будь-які інші розрахунки не є офіційним підтвердженням і не можуть заміняти витяг, а тому, самостійний розрахунок НГО апелянта - це є лише його суб'єктивне твердження, а не офіційний документ, виданий уповноваженим органом. При наявності офіційного витягу з НГО розрахунок позивача, який не збігається з офіційними даними, є недостовірним і такий, що суперечить затвердженій технічній документації та витягу, отже, не може бути прийнятий судом як належний і допустимий доказ.
Відповідач вважає, що суд дійшов вірного висновку про те, що положення договору, у яких зазначено розмір нормативно-грошової оцінки (та відповідно й розмір орендної плати, розрахованої на підставі цієї оцінки), мають довідковий характер і містять лише інформацію, якою була нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору. Цей пункт договору не впливає на подальші зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, які відбуваються у порядку, встановленому законом, тому внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки не спричиняє виникнення, зміну або припинення прав сторін за договором.
Відповідач просив залишити апеляційну скаргу ТОВ "Тектоніка" без задоволення, а рішення Господарського суду Хмельницької області від 06.10.2025 року - без змін.
У судове засідання, що відбулося 27.01.2026 року, ТОВ "Тектоніка" та Головне управління Держгеокадастру в Хмельницькій області не забезпечили явку повноважних представників, хоча належним чином повідомлялись про розгляд справи в суді апеляційної інстанції. При цьому, третя особа про причини неявки суд не повідомила.
Натомість, позивач подав клопотання про відкладення розгляду справи, у зв'язку із зайнятістю його представника в іншому судовому засіданні в Хмельницькому апеляційному суді.
Розглядаючи подане клопотання, колегія суддів зазначає, що за змістом ч.1 ст.202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час та місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Відповідно до п.2 ч.2 ст.202 ГПК України суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку, зокрема, з підстав першої неявки в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними.
Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Колегія суддів звертає увагу, що норми чинного законодавства не обмежують представництво сторін конкретними особами. Відтак, у позивача була можливість забезпечити участь іншого представника для захисту своїх прав під час розгляду цієї справи, з огляду на те, що про участь свого представника у судовому засіданні, призначеному на 27.01.2026 об 11:00 год. у Хмельницькому апеляційному суді у справі №674/1533/24, йому було відомо ще 22.12.2025 під час подання клопотання про відкладення розгляду справи.
Крім того, з огляду на те, що судове засідання у цій справі призначене на 27.01.2026 о 14:30 год, позивач відповідно до ст.197 ГПК України не був позбавлений права звернутися з клопотанням про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, у тому числі з використанням власних технічних засобів.
Апеляційний суд вважає, що надання переваги участі в іншому судовому засіданні об'єктивно не може вважатися поважною причиною для відкладення розгляду справи.
Статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" визначено, що суди при розгляді справ застосовують Конвенцію про захист прав людини та основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
У п.35 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії" ("Alimentaria Sanders S.A. v. Spain") від 07.07.1989 вказано, що право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондується обов'язок добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження.
З огляду на вказане, зважаючи, що судом вжито необхідних заходів для завчасного повідомлення сторін про час і місце розгляду справи, приймаючи до уваги ст.269, 273 ГПК України про межі та строки перегляду справ в апеляційній інстанції, враховуючи, що явка учасників справи в судове засідання обов'язковою не визнавалася, а також приймаючи до уваги, що правова позиція позивача викладена в апеляційній скарзі і про її зміну апелянт будь-яких заяв або клопотань не подавав, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення клопотання про відкладення розгляду справи та відповідно можливість розгляду апеляційної скарги за відсутності позивача та третьої особи за наявними у справі матеріалами.
Щодо клопотання апелянта про витребування доказів у ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій області, а саме розширеної інформації про складові, на підставі яких визначена нормативна грошова оцінка земельної ділянки, апеляційний суд, з урахуванням ч.1 ст.81 ГПК України, дійшов висновку про відмову у його задоволенні, оскільки позивач не надав доказів на підтвердження неможливості самостійно подати такі докази.
Окрім того, суд враховує, що відповідно до ч.3 ст. 269 ГПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
Згідно з ч.1, 4 ст.269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Розглянувши апеляційну скаргу в межах вимог та доводів наведених в них, відзив на апеляційну скаргу, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступного висновку.
Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, 16.08.2017 між Кам'янець-Подільською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Тектоніка" (орендар) укладено договір оренди землі (т.1, а.с.31-33), згідно з п.1.1., 2.1., 2.4. якого орендодавець своїм рішенням від 01.08.2017 №78/38 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення к.н. 68104000000:02:001:0062 загальною площею 3725,0 кв.м., категорія земель - землі історично-культурного призначення, яка знаходиться за адресою м.Кам'янець-Подільський, вул. Францисканська, 10 "з".
Відповідно до п.2.3 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на 2017 рік становить 4925940,00грн.
Пунктом 4.2 договору визначено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
Загальна сума орендної плати за 2017 рік становить 147778,20 грн, що складає 3,0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Орендарем самостійно щорічно без необхідності укладення додаткових угод до договору оренди здійснюється обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку.
Згідно з п.4.4 договору, розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних poзмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін i тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок) не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Об'єкт оренди за договором землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди та підписання акту приймання-передачі (п.6.1 договору).
За умовами п.12.1 договору передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У paзі недосягнення згоди щодо змін умов договору cпip розв'язується у судовому порядку.
Договір укладено на десять років, з дня прийняття рішення, тобто до 01.08.2027 року (п.3.1 договору).
Додатком №1 до договору, є розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку, згідно якого, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 3725,0 кв.м., за адресою: м. Кам'янець-Подільський, вул.Францисканська, 10 "з", станом на 16.08.2017 становить 4925940,00 грн, розмір орендної плати за вказану ділянку становить 147778,20 грн (3% від нормативної оцінки).
16.08.2017 року сторони підписали акт приймання-передачі земельної ділянки (т.1, а.с.38).
12.07.2016 року 15 (позачерговою) сесією Кам'янець-Подільської міської ради VII скликання прийнято рішення №28/15 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кам'янець-Подільського", згідно з п.2 якого введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста Кам'янець-Подільського з 01.01.2017 року.
Відповідно до наявного в матеріалах справи Витягу №НВ-9947020202025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 19.02.2025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 68104000000:02:001:0062 складає 2050362,17 грн.
Згідно зі службовою запискою Кам'янець-Подільської міської ради нормативно грошова оцінка земельних ділянок становила в 2019 році - 4925940,00 грн; в 2020 році - 4925940,00 грн; в 2021 році - 4925940,00 грн; в 2022 році - 5418573,44 грн; в 2023 році - 1742418,04 грн; в 2024 році - 1830773,31 грн; в 2025 році - 2050362,17 грн.
Позивач, не погоджуючись з п.2.3 договору, яким передбачено нормативну грошову оцінку земельної ділянки без зазначення підстав її визначення, що, на його думку, порушує вимоги постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220 та як наслідок впливає на розмір орендної плати, визначений п.4.2. договору, звернувся з даним позовом до суду.
Аналізуючи встановлені обставини справи та надаючи їм оцінку в процесі апеляційного перегляду справи по суті заявлених позовних вимог, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.
Відповідно до п.1 ч.2 ст.11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
За умовами ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Статтею 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною 1 ст.628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно зі ст.632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Відповідно до ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно із ч.1 ст.652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
У постанові від 09.11.2021 у справі №635/4233/19 Велика Палата Верховного Суду, проаналізувавши зазначені вище норми права, дійшла висновку, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору, з урахуванням обов'язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.
За змістом ч.1, 2 ст.792 ЦК України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону (п.5 ст.126 Земельного кодексу України, далі - ЗК України).
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно зі ст.15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
У відповідності до ч.1 ст.30 Закону України "Про оренду землі", зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Позивач, звертаючись із цим позовом до суду, обґрунтовує свої вимоги тим, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, зазначена у п.2.3 договору та у витягу від 19.12.2025 №НВ-9947020202025 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, на його думку, належним чином не підтверджена, у зв'язку з чим позивач здійснив власний розрахунок нормативної грошової оцінки, правильність якого підлягає перевірці судом.
Відтак, фактично між сторонами існує спір щодо правильності визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 2025 рік.
Оцінюючи вказані доводи позивача та наявність підстав для внесення змін до договору оренди в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати, колегія суддів вважає за необхідне вказати наступне.
Відповідно до ч.1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Статтею 14 Податкового кодексу України визначено, що платою за землю є обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Частиною 3 ст.22 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 зауважила, що для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
За змістом ст.1 Закону України "Про оцінку земель", яка кореспондується з пп.14.1.125 ст.14 ПК України, нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Відповідно до ч.5 ст. 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Згідно зі ст.18 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.
Частиною 1 ст.20 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація.
Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений ст. 23 Закону України "Про оцінку земель", зокрема, частиною 1 якого передбачено, що технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації.
Аналіз вищенаведених положень законодавства дає підстави для висновку, що затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів належить до повноважень відповідної сільської, селищної, міської ради. При цьому, рішення відповідної ради є обов'язковим до виконання всіма суб'єктами земельних відносин на відповідній території (правова позиція, викладені у постановах Верховного Суду у справі №807/125/18 від 02.02.2023, від 08.02.2021 у справі №806/1488/16).
Як вірно встановлено судом першої інстанції, технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Кам'янець-Подільський, розроблена у 2016 році Державним підприємством "Український державний науково-дослідний інститут проектування міст "ДІПРОМІСТО" імені Ю.М.Білоконя. Серед додатків до технічної документації містяться вихідні дані, надані замовником їх розробки - Кам'янець-Подільською міською радою.
Рішенням Кам'янець-Подільської міської ради №28/15 від 12.07.2016 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кам'янець-Подільський та введено в дію її результати з нормативної грошової оцінки земель міста Кам'янець-Подільський з 01.01.2017 року.
Апеляційний суд зауважує, що особа, яка не погоджується з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, має право оскаржити рішення міської ради про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки землі.
Наведене узгоджується і з правовим висновком, висловленим Верховним Судом у постанові від 12.11.2018 у справі №814/789/17.
Разом з тим, судами встановлено, що рішення Кам'янець-Подільської міської ради №28/15 від 12.07.2016, яким затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кам'янець-Подільського (2016), ніким не оскаржувалось та відповідно у встановленому законом порядку не скасовано.
Окрім того, відповідно до п.4 Постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок" №1147 від 03.11.2021, затверджена з урахуванням вимог п.271.2 ст.271 Податкового кодексу України до набрання чинності Методикою, затвердженою згідно з пунктом 1 цієї постанови, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, технічна документація із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на відповідній території) є чинною до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
Будь-яких належних та допустимих доказів у розумінні ст.76, 77 ГПК України на підтвердження прийняття Кам'янець-Подільською міською радою іншого (нового) рішення про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кам'янець-Подільського сторонами суду не надано.
Зважаючи на викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Кам'янець-Подільський (2016), затв. рішенням Кам'янець-Подільської міської ради №28/15 від 12.07.2016, є чинною на час розгляду справи та породжує відповідні юридичні наслідки, що спростовує доводи апеляційної скарги.
У відповідності до ч.2 ст.20 Закону України "Про оцінку земель", дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (ч.5 ст.23 Закону України "Про оцінку земель").
Витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Він складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради (постанова ВП ВС від 09.11.2021 року у справі №635/4233/19).
Згідно з п.20 Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затв. Постановою КМУ від 03.11.2021 №1147, витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформляється і видається автоматично в електронній формі з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру.
Із аналізу викладеного вбачається, що державний кадастровий реєстратор не здійснює дій щодо формування та розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а лише надає витяг із Державного земельного кадастру про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, який формується автоматично на підставі наявних у кадастрі відомостей, що визначені у технічній документації з нормативної грошової оцінки, затвердженій рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради.
Відповідно до витягу №НВ-9947020202025 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер 68104000000:02:001:0062, нормативно грошова оцінка земельної ділянки складає 2050362,17 грн, дата формування витягу - 19.02.2025.
Згідно службової записки фінансового управління Кам'янець-Подільської міської ради від 25.06.2025 нарахування орендної плати ТОВ "Тектоніка", зокрема, за 2025 рік складають: НГО 2050361,17 грн х 3% = 61510,87 грн.
Таким чином, нарахування орендної плати за 2025 рік здійснено виходячи з нормативної грошової оцінки в розмірі 2?050?361,17?грн, що повністю відповідає витягу №?НВ 9947020202025 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 6810400000:02:001:0062, про що вірно вказав суд першої інстанції.
З огляду на імперативний характер регулювання порядку визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, колегія суддів не приймає до уваги самостійний розрахунок позивача нормативної грошової оцінки у сумі 130740,21 грн, оскільки такий розрахунок не відповідає офіційним даним, суперечить затвердженій технічній документації та відповідному витягу з ДЗК.
Щодо обраного позивачем способу захисту шляхом внесення змін до договору оренди в частині нормативної грошової оцінки та відповідно орендної плати, апеляційний суд враховує, що договір оренди землі є різновидом цивільно-правового договору оренди/найму, який врегульовано нормами ЦК України та іншими актами законодавства, що мають більш імперативний характер, пов'язаний із особливістю права державної /комунальної власності на це нерухоме майно.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 року у справі №914/2848/22 зазначила, що нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема, договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
Таким чином, за висновками Великої Палати Верховного Суду нормативна грошова оцінка земельних ділянок взагалі не може бути умовою договору оренди, а відповідно її зміна не є підставою для внесення змін до договору оренди. Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах (п.108); з моменту початку застосування відповідно до п.271.2 ст.271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
Відповідно до п.2.3 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на 2017 рік становить 4925940,00 грн.
Пунктом 4.2 договору визначено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
Загальна сума орендної плати за 2017 рік становить 147778,20 грн, що складає 3,0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Орендарем самостійно щорічно без необхідності укладення додаткових угод до договору оренди здійснюється обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку.
Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що положення договору, у яких зазначено розмір нормативно-грошової оцінки (та відповідно й розмір орендної плати, розрахованої на підставі цієї оцінки), мають довідковий характер і містять лише інформацію, якою була нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору, що не впливає на подальші зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, які відбуваються у порядку, встановленому законом.
Відтак, внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки не спричиняє виникнення, зміну або припинення прав сторін за договором. Отже, задоволення позовної вимоги про внесення таких змін до договору не призведе до захисту прав чи інтересів позивача, а тому така позовна вимога не відповідає критеріям належного (ефективного) способу захисту прав.
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, від 22.06.2021 року у справі №200/606/18).
Враховуючи вищевикладене, господарський суд дійшов вірного висновку про необґрунтованість позовних вимог та як наслідок про відсутність правових підстав для задоволення позову.
Посилання апелянта на правові позиції, викладені в постановах Верховного Суду від 30.01.2020 у справі № 820/1804/16, від 19.03.2021 у справі № 820/456/17 та від 15.12.2021 у справі № 820/149/17, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки у вказаних постановах містяться висновки, що ґрунтуються на фактичних обставинах, відмінних від обставин, які мають місце у цій справі, зокрема, у наведених справах розглядалися питання оскарження дій Держгеокадастру щодо здійснення оцінки земельної ділянки та формування витягів про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, що не є предметом розгляду у цій справі. Таким чином, зазначені правові позиції не є релевантними для вирішення оскаржуваного рішення у межах цієї справи.
У силу приписів ч.1 ст.276 ГПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Отже, зазначені в апеляційній скарзі доводи не знайшли свого підтвердження під час перегляду оскаржуваного рішення судом апеляційної інстанції, апелянт не подав жодних належних та допустимих доказів на підтвердження власних доводів, які могли б бути прийняті та досліджені судом апеляційної інстанції в розумінні ст.73, 76-79, 86 ГПК України.
Судова колегія вважає, що суд першої інстанції на підставі сукупності досліджених доказів повно з'ясував обставини справи і дав їм правильну юридичну оцінку. Порушень чи неправильного застосування норм матеріального чи процесуального права при розгляді спору судом першої інстанції, судовою колегією не встановлено, тому мотиви, з яких подана апеляційна скарга не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі рішення, а наведені в ній доводи ґрунтуються на помилковому тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права та зводяться до переоцінки встановлених судом першої інстанції обставин справи.
Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про залишення рішення Господарського суду Хмельницької області від 06.10.2025 без змін, з огляду на що апеляційна скарга ТОВ "Тектоніка" задоволенню не підлягає.
Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" (заява №4909/04) зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема судів, мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі "Трофимчук проти України" (№4241/03, §54, ЄСПЛ, 28.10.2010) Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
Зважаючи на викладене, апеляційний суд зазначає, що надано вичерпну відповідь на всі істотні, вагомі питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і в процесуальному сенсах, а інші доводи, викладені у апеляційній скарзі, не спростовують вказаного висновку.
Оскільки відсутні підстави для скасування рішення суду першої інстанції, судовий збір за подачу апеляційної скарги покладається на скаржника згідно ст.129 ГПК України.
Керуючись ст.269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північно-західний апеляційний господарський суд
Рішення Господарського суду Хмельницької області від 06.10.2025 у справі №924/596/25 залишити без змін, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Тектоніка" - без задоволення.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена "29" січня 2026 р.
Головуючий суддя Мельник О.В.
Суддя Петухов М.Г.
Суддя Олексюк Г.Є.