Справа № 495/923/25
Номер провадження 2/495/686/2026
19 січня 2026 рокум. Білгород-Дністровський
Білгород-Дністровський міськрайонний суд Одеської області у складі:
головуючого судді Гелла С.В.,
із участю секретаря судового засідання Гасанзаде М.Р.,
позивача ОСОБА_1 ,
свідка ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Білгород-Дністровському цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності, -
ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно.
Короткий зміст та обґрунтування позовних вимог
Відповідачу ОСОБА_3 на праві приватної власності належить житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею - 47,9 кв.м., житловою площею - 32,3 кв.м. та земельна ділянка площею - 0,1 га, яка розташована по АДРЕСА_2 , надана для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 5110300000:01:006:0942, що підтверджується договором купівлі-продажу житлового будинку посвідченого 05.10.2018 приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Холудєєвою С.М., зареєстрований в реєстрі за №2561; договором купівлі-продажу земельної ділянки посвідченого 05.10.2018 приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Холудєєвою С.М., зареєстрований в реєстрі за №2562; витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №140425587; витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №140423836.
06.09.2020 між позивачем ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , який діяв в інтересах відповідача ОСОБА_3 на підставі довіреності, посвідченої 02.12.2019 приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Демецькою С.Л., зареєстрована в реєстрі за №9681, видана строком до 02.12.2022, був укладений договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , загальною площею - 47,9 кв.м., житловою площею - 32,3 кв.м. та земельної ділянки площею - 0,1 га, яка розташована по АДРЕСА_2 , надана для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 5110300000:01:006:0942.
Відповідно до п.2.2 договору покупець зобов'язується в строк до 02.12.2022 провести оплату у сумі 8 500 доларів США по курсу НБУ.
06.09.2020 позивач ОСОБА_1 передала ОСОБА_5 грошові кошти у сумі 6 000 доларів США в рахунок обумовленої договором купівлі-продажу суми за придбання житлового будинку та земельної ділянки, а залишок у сумі 2 500 доларів США позивач передасть ОСОБА_5 у день посвідчення договору купівлі-продажу у нотаріуса.
Після укладання договору купівлі-продажу та сплати грошових коштів у сумі 6 000 доларів США, ОСОБА_5 передав позивачу всі оригінали правовстановлюючих документів, ключі від будинку та дозволив позивачу проживати і сплачувати всі комунальні послуги.
24.09.2021 позивач передала ОСОБА_5 залишок грошових коштів відповідно до договору купівлі-продажу у сумі 2 500 доларів США, що підтверджується власноруч написаною розпискою.
На теперішній час позивач не має можливості оформили договір купівлі-продажу у нотаріальному порядку, оскільки ОСОБА_5 у звязку військовим станом виїхав за межі міста, у позивача тяжко захворів батько, який потребував догляду і лікувати, проте у вересні 2021 відповідач ОСОБА_3 приїзджала до міста та зробила нову довіреність на мати позивача ОСОБА_2 строком дії до 24.09.2024, однак у звязку з хворобою батька, відсутності грошових коштів та закінченням строку довіреності, не встигли у нотаріальному порядку засвідчити договір купівлі-продажу нерухомого майна.
Рух справи у суді
Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 13.02.2025 відкрито провадження по справі в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання.
Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 19.01.2026 підготовче судове засідання закрито та справа призначена до судового розгляду по суті.
Позивач в судовому засіданні позовні вимоги підтримала в повному обсязі посилаючись на обставини, які зазначені в позові, просила задовольнити.
Відповідно до ст.13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до ЦПК України в межах заявлених вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.
Згідно ст.81 ЦПК України, кожна із сторін зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін виникає спір.
Відповідно до ч.5 ст.263 ЦПК України, обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно та всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.
Заслухавши пояснення позивача, свідка, дослідивши письмові докази, подані у даній цивільній справі, суд вважає, що позові вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.
Фактичні обставини встановлені судом, позиція суду та нормативно-правове обґрунтування
Судом встановлено, що відповідачу ОСОБА_3 на праві приватної власності належить житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею - 47,9 кв.м., житловою площею - 32,3 кв.м. та земельна ділянка площею - 0,1 га, яка розташована по АДРЕСА_2 , надана для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 5110300000:01:006:0942, що підтверджується договором купівлі-продажу житлового будинку посвідченого 05.10.2018 приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Холудєєвою С.М., зареєстрований в реєстрі за №2561; договором купівлі-продажу земельної ділянки посвідченого 05.10.2018 приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Холудєєвою С.М., зареєстрований в реєстрі за №2562; витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №140425587; витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №140423836.
06.09.2020 між позивачем ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , який діяв в інтересах відповідача ОСОБА_3 на підставі довіреності, посвідченої 02.12.2019 приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Демецькою С.Л., зареєстрована в реєстрі за №9681, видана строком до 02.12.2022, був укладений договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , загальною площею - 47,9 кв.м., житловою площею - 32,3 кв.м. та земельної ділянки площею - 0,1 га, яка розташована по АДРЕСА_2 , надана для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 5110300000:01:006:0942.
Відповідно до п.2.2 договору покупець зобов'язується в строк до 02.12.2022 провести оплату у сумі 8 500 доларів США по курсу НБУ.
В позові зазначено, що 06.09.2020 позивач ОСОБА_1 передала ОСОБА_5 грошові кошти у сумі 6 000 доларів США в рахунок обумовленої договором купівлі-продажу суми за придбання житлового будинку та земельної ділянки, а залишок у сумі 2 500 доларів США позивач передасть ОСОБА_5 у день посвідчення договору купівлі-продажу у нотаріуса.
Після укладання договору купівлі-продажу та сплати грошових коштів у сумі 6 000 доларів США, ОСОБА_5 передав позивачу всі оригінали правовстановлюючих документів, ключі від будинку та дозволив позивачу проживати і сплачувати всі комунальні послуги.
24.09.2021 позивач передала ОСОБА_5 залишок грошових коштів відповідно до договору купівлі-продажу у сумі 2 500 доларів США, що підтверджується власноруч написаною розпискою.
Як на підстави неможливості оформили договір купівлі-продажу у нотаріальному порядку позивач посилається на те, що ОСОБА_5 у звязку військовим станом виїхав за межі міста, у позивача тяжко захворів батько, який потребував догляду і лікувати, проте у вересні 2021 відповідач ОСОБА_3 приїзджала до міста та зробила нову довіреність на мати позивача ОСОБА_2 строком дії до 24.09.2024, однак у звязку з хворобою батька, відсутності грошових коштів та закінченням строку довіреності, не встигли у нотаріальному порядку засвідчити договір купівлі-продажу нерухомого майна.
Тому позивач позбавлена можливості зареєструвати своє право власності належним шляхом, а саме нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу свого нерухомого майна.
Вирішуючи питання про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та наявності підстав для визнання за позивачем права власності на нерухоме майно, суд виходить з наступного.
Згідно ч.1 ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Частиною 1 ст.16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, сере іншого і визнання права.
Відповідно до ч.1 ст.316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Права володіння, користування та розпоряджання своїм майном належать власникові (ч.1 ст.317 ЦК України). Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (ч.1 ст.319 ЦК України).
Підстави набуття права власності регламентовані статтею 328 ЦК України.
Відповідно до ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Згідно п.1 ч.2 ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до статті 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Згідно ст.638 ЦК України істотною умовою будь-якого договору є предмет договору.
Відповідно до ч.3 ст.640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Згідно ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно частини другої статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
В постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі №305/1468/16, провадження № 61-9087св21, зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов'язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
В постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року, провадження № 6-1288цс17, викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Відповідно до п.13 постанови пленуму Верховного Суду України №9 від 06 листопада 2009 року при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Позивач в позовній заяві та в судовому засіданні пояснила неможливість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу наступним: продавець ОСОБА_5 у звязку військовим станом виїхав за межі міста, у позивача тяжко захворів батько, який потребував догляду і лікувати, у вересні 2021 відповідач ОСОБА_3 приїзджала до міста та зробила нову довіреність на мати позивача ОСОБА_2 строком дії до 24.09.2024, однак у звязку з хворобою батька, відсутності грошових коштів та закінченням строку довіреності не встигли у нотаріальному порядку засвідчити договір купівлі-продажу нерухомого майна.
Для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди.
Позивачем в свою чергу не надано суду будь-яких належних доказів ухилення відповідача ОСОБА_3 від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна від 06.09.2020, навпаки відповідач для належного оформлення у нотаріальному порядку договору купівлі-продажу у 2021 зробила нову довіреність на мати позивача, строком дії до 24.09.2024, що підтверджується самими позивачем.
Крім того, позивачем не доведено факту безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов'язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі ч.2 ст.220 ЦК україни.
Також в матеріалах справи не містяться відомості про те, чи взагалі зверталась позивач до нотаріуса для вчинення нотаріальної дії щодо посвідчення вказаного договору, як і відсутня постанова нотаріуса про відмову у вчиненні нотаріальних дій.
За частиною 3 ст.12 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Стаття 76 ЦПК України, передбачає, що доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Приписами частин 1, 5, 6 ст.81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання.
За таких обставин суд приходить до висновку про відмову позивачу у задоволенні позовних вимог про визнання дійсним договору купівлі-продажу будинку.
Оскільки позовна вимога про визнання права власності на житловий будинок є похідною вимогою від вимоги про визнання договору купівлі-продажу дійсним, щодо якої суд прийшов висновку про відмову у її задоволенні, то і похідна вимога про визнання права власності також не підлягає задоволенню.
Висновок суду
Отже, враховуючи те, що умови договору купівлі-продажу нерухомого майна виконані, а судом не встановлено та не підтверджено належними та допустимими доказами, що відповідач ухилялась від нотаріального посвідчення угоди чи взагалі одна зі сторін зверталися до нотаріуса для вчинення нотаріальної дії, тому суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання такого договору дійсним в судовому порядку.
Керуючись ст.ст.4, 5, 14, 12-13, 76, 81, 258, 259, 263, 265, 268, 354 ЦПК України, -
У задоволені позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності - відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Одеського апеляційного суду через Білгород-Дністровський міськрайонний суд Одеської області протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту рішення.
Повне найменування сторін:
позивач - ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 ;
відповідач - ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_3 .
Суддя Гелла С.В.