21 січня 2026 року
м. Київ
cправа № 916/5299/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульський Г. М. - головуючий, Рогач Л. І., Краснов Є. В.,
секретар судового засідання Зайченко О. Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька"
на постанови Південно - західного апеляційного господарського суду від 30.10.2025 (колегія суддів: Принцевська Н. М. - головуючий, Савицький Я. Ф., Ярош А. І.)
за позовом виконувача обов'язки керівника Чорноморської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області
до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма ?Яблонька?
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: ОСОБА_1
про припинення права володіння майном, приведення земельної ділянки у попередній стан, розірвання договору оренди землі, припинення права оренди землі та зобов'язання повернути земельну ділянку
за участю:
прокурора: Пономаренко А. Є. (посвідчення)
відповідача: Ошарін Д. С. (адвокат)
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1 Виконувач обов'язки керівника Чорноморської окружної прокуратури (далі - прокурор) звернувся в інтересах держави в особі Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області (далі - Рада) до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма ?Яблонька? (далі - Товариства), у якому просив:
- припинити володіння правом Товариства на будівлю бару зі складськими приміщеннями та будівлю магазину площею 463,2 кв. м внесене до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державним реєстратором Комунальне підприємство Новоселівської сільської ради "Регіональне бюро державної реєстрації" Бондарем О. М. 21.12.2016 за номером записом про речове право 18226513 з закриттям розділу на об'єкт нерухомого майна 1128617951108 (далі - вимога - 1);
- зобов'язати Товариство привести у попередній стан земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер: 5110800000:02:025:0142, за адресою вул. Паркова, буд. 4-А, м. Чорноморськ, Одеський район, Одеська область шляхом приведення самочинно реконструйованих об'єктів нерухомості площею 506 кв. м торговельного павільйону площею 45,39 кв. м до попереднього стану, відповідно до технічного паспорту, виготовленого 09.01.2003 Іллічівським бюро технічної інвентаризації (реєстровий номер ГН-3-44-148) до магазину загальною площею 220,8 кв. м (далі - вимога - 2);
- розірвати договір оренди землі від 02.11.2016 № 104, укладений Радою та Товариством, право оренди за яким зареєстровано до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за № 18370692 від 23.12.2016 (далі - вимога - 3);
- припинити право оренди шляхом скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди Товариства на земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер 5110800000:02:025:0142, запис про інше речове право № 18370692 від 23.12.2016 (далі - вимога - 4);
- зобов'язати Товариство повернути Раді земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер 5110800000:02:025:0142, розташовану за адресою: м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А (далі - вимога - 5).
1.2 Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Товариство без отримання дозволу Ради та внесення змін до договору оренди землі шляхом зміни умов використання земельної ділянки, здійснило реконструкцію об'єктів нерухомості, які знаходяться на цій ділянці, власником якої є Рада, внаслідок чого на земельній ділянці розміщено будівлю Нової пошти площею 506 кв. м, у зв'язку з чим, вид використання земельної ділянки частково не відповідає фактичному її використанню, що є порушенням прав та охоронюваних законом інтересів Ради, які підлягають захисту в судовому порядку.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1 Ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 (суддя Сулімовська М. Б.), провадження у справі в частині вимог 1, 2 закрито.
2.2 Ухвала суду мотивована наявністю рішення Господарського суду Одеської області від 09.11.2023 у справі № 916/2832/23, яке набрало законної сили між тими самими сторонами, про той самий предмет і з тих самих підстав, що і у справі № 916/5299/24, що є підставою для закриття провадження у справі в частині вимог 1, 2 згідно з пунктом 3 частини першої статті 231 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
2.3 Рішенням Господарського суду Одеської області від 21.04.2025 (суддя Сулімовська М. Б.), у задоволенні позову в частині вимог 3, 4, 5 відмовлено. Скасовані заходи забезпечення позову, застосовані ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.12.2024 у справі № 916/5299/24.
2.4 Рішення суду мотивовано тим, що прокурор не довів тих обставин, з якими пов'язував свої вимоги 3, 4, 5, що виключає правові підстави для їх задоволення.
2.5 Оскарженими постановами Південно - західного апеляційного господарського суду від 30.10.2025, вказану ухвалу суду в частині вимоги - 2, скасовано, а справу в цій частині вимоги 2 направлено до суду першої інстанції для продовження розгляду, в іншій частині цю ухвалу суду залишено без змін. Рішення суду першої інстанції скасовано частково, викладено резолютивну частину цього у відповідній редакції, згідно з якою, позов задоволено частково, вимоги 3, 5 задоволено, у задоволенні вимоги - 4 відмовлено.
2.6 Свій висновок апеляційний суд мотивував тим, що: предмет та підстави позовів у справі № 916/5299/24 та № 916/2832/23 не є ідентичними, оскільки у справі № 916/2832/23 розглядалася вимога про приведення земельної ділянки шляхом перебудови самочинно реконструйованого нерухомого майна загальною площею 463,2 кв. м, а у справі № 916/5299/24 про зобов'язання привести у попередній стан земельну ділянку шляхом приведення самочинно реконструйованих об'єктів нерухомості площею 506 кв. м, торговельного павільйону площею 45,39 кв. м до попереднього стану, відповідно до технічного паспорту, виготовленого 09.01.2003 Іллічівським бюро технічної інвентаризації (реєстровий номер ГН-3-44-148), до магазину загальною площею 220,8 кв. м; Товариство порушило умови договору оренди землі, тому вимоги 3, 5 прокурора є обґрунтованими, а їх задоволення не порушуватиме принцип пропорційності втручання у право на мирне володіння майном, оскільки таке втручання є прогнозованим наслідком недобросовісних дій самого орендаря, який свідомо допустив порушення договірних зобов'язань. Відмовляючи у частині вимоги - 4 апеляційний суд вказав на те, що це не буде відповідати вимогам закону та в цій частині вимоги не призведе до ефективного захисту порушених прав держави, за захистом яких прокурор звернувся до суду.
3. Короткий зміст касаційних скарг та позиція інших учасників справи
3.1 У касаційній скарзі Товариство просить скасувати постанову апеляційного суду в частині скасування рішення суду першої інстанції, а рішення суду у цій частині залишити в силі.
3.2 На обґрунтування касаційної скарги заявник посилався на те, що оскаржувана постанова суду прийнята з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права. Заявник касаційної скарги вказує, що апеляційний суд: не врахував правових висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, які викладено у постановах Верховного Суду від 04.09.2024 у справі № 910/8317/23, від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі № 689/26/17, від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18, від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17, від 20.11.2024 у справі № 918/391/23; не дослідив зібрані у справі докази та ухвалив оскаржуване судове рішення на підставі недопустимих доказів.
3.3 У касаційній скарзі Товариство просить скасувати постанову апеляційного суду в частині скасування ухвали Господарського суду Одеської області про закриття провадження в частині вимоги - 2 та ухвалити постанову, якою ухвалу суду першої інстанції у цій частині, залишити в силі.
3.4 Товариство касаційну скаргу обґрунтовує тим, що оскаржувана постанова суду прийнята з порушенням норм процесуального права, оскільки апеляційний суд: не врахував правових висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, які викладено у постановах Верховного Суду від 27.11.2024 у справі № 926/4788/21, від 15.10.2020 у справі № 922/2575/19, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.06.2019 у справі № 924/1473/15; вимога - 2 є тотожною вимозі, яка була предметом спору у справі № 916/2832/23 і у її задоволенні відмовлено рішенням Господарського суду Одеської області від 09.11.2023, яке набрало законної сили, що свідчить про помилковість висновків суду апеляційної інстанції щодо скасування ухвали суду першої інстанції у частині вимоги - 2.
3.5 Заступник керівника Одеської обласної прокуратури у відзивах на касаційні скарги, посилаючись на правильне застосування апеляційним судом норм чинного законодавства, зазначив про безпідставність доводів та вимог, викладених у касаційних скаргах, у зв'язку з чим просив відмовити у їх задоволенні.
4. Мотивувальна частина
4.1 Суди встановили, що у власності Товариства на підставі договору купівлі - продажу № 3620 від 28.05.1996 знаходяться об'єкти нерухомості: будівля магазину загальною площею - 220,8 кв. м; торговельний павільйон - 24,6 кв. м; навіс - 123,4 кв. м, за адресою: м. Іллічівськ, вул. Паркова, 4-А, що підтверджується свідоцтвом про право власності від 02.01.2003 виданого виконавчим комітетом Іллічівської міської ради.
4.2 02.11.2016 Радою (орендодавець) та Товариством (орендар) укладено договір оренди землі № 104 (далі - договір оренди), за умовами якого, орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,0829 га: всього земельних угідь 0,0829 га, в тому числі капітальна одноповерхова- 0,0543 га; тимчасова - 0,0100 га; під проїздами, проходами та площадками - 0,0186 га, несільськогосподарського призначення, із земель житлової та громадської забудови (кадастровий номер 5110800000:02:025:0142), що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору, терміном на 10 - ть років.
4.3 Відповідно до пункту 2.2 договору оренди на земельній ділянці розташовані об'єкти нерухомого майна - будівля бару зі складськими приміщеннями та будівля магазину, які належать орендарю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності від 02.01.2003, виданого на підставі рішення виконкому Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886. Технічний паспорт від 13.02.2012, інвентарний номер 56, реєстровий № 44-Гп-3-148. Територія обладнана водопроводом, каналізацією, електропостачанням, центральнім газопостачанням, проїзд до земельної ділянки заасфальтовано.
4.4 Пунктами 5.1, 5.2 договору оренди передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для реконструкції з розширенням існуючої будівлі зі складськими приміщеннями та магазину. Цільове призначення земельної ділянки - для реконструкції з розширенням існуючої будівлі зі складськими приміщеннями та магазину. Вид використання земельної ділянки: В.03.07.
4.5 Відповідно до розділу 6 договору оренди, передача земельної ділянки в оренду здійснюється за проєктом землеустрою або технічною документацією із землеустрою (на підставі статті 123 Земельного кодексу України). Інших умов передачі земельної ділянки немає. Об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві за актом приймання-передачі.
4.6 За умовами пункту 10.1 договору оренди, орендодавець має право: вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з пунктами 5.1, 5.2 цього договору, додержання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проєктних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати; вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем його обов'язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", Податковим кодексом України, цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
4.7 Згідно з пунктом 10.4 договору оренди, орендар зобов'язаний, окрім іншого, виконувати встановлені щодо об'єкта оренди зобов'язання, додержуватися вимог, встановлених Законом України "Про оренду землі", виконувати обов'язки відповідно до умов договору і Земельного кодексу України; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, зазначеного в пунктах 5.1, 5.2 договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будинків і споруд, розташованих на ній; здійснювати благоустрій прилеглої території та у подальшому утримувати її у належному стані.
4.8 Пунктом 10.5 договору оренди заборонено орендарю самовільне будівництво, реконструкція або перебудова існуючого об'єкта нерухомості без відома орендодавця.
4.9 Відповідно до пункту 13.2 договору оренди, цей договір може бути достроково розірвано за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов'язків, встановлених пунктах 10.2, 10.4, 10.5 цього договору, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єктів оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
4.10 23.12.2016 право оренди Товариства на земельну ділянку площею 0,0829 га зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за № 18370692.
4.11 Також встановлено, що згідно з Технічним паспортом від 13.02.2012 за інвентарним № 56, реєстровим № 44-ГН-3-148 на об'єкти нерухомості за адресою м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А, виготовленого Комунальним підприємством "Бюро технічної інвентаризації" м. Іллічівська, експлікація будинку, господарських будівель та споруд включала у себе об'єкт з літерами за планом: А - будівля бару площею 247,3 кв. м; А 1 - зі складськими приміщеннями площею 250,9 кв. м; В - будівля магазину площею 37,3 кв. м; Г - вбиральня площею 3,9 кв. м; Д - навіс площею 23,0 кв. м.
4.12 Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.12.2016 за Товариством зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна з реєстраційним номером: 1128617951108 за адресою: м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А, а саме будівлю бару зі складськими приміщеннями та будівлею магазину загальною площею 463,2 кв. м.
4.13 Підставою для реєстрації права власності є рішення реєстратора індексний номер 33104213 від 22.12.2016, прийняте на підставі наступних документів: свідоцтво про право власності від 02.01.2003, видане виконавчим комітетом Іллічівської міської ради; технічний паспорт, виданий 06.05.2016 ФОП Поляковою М. О.; свідоцтво про відповідність збудованого об'єкта проєктній документації, серія та номер: 15001678, видане 30.12.2009 Інспекцією ДАБК в Одеській області.
4.14 Згідно з даними технічного паспорту, щодо об'єктів нерухомості за адресою м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А, - серія та номер б/н, виданого 06.05.2016, видавник Полякова О. М. (замовником технічної інвентаризації є Товариство), об'єкти нерухомості за вказаною адресою складаються з двох об'єктів, які мають літеру "А" (у порівнянні з попереднім техпаспортом 2012 року змінено назву об'єкта з "будівля бару зі складськими приміщеннями" на "торговий зал") площею вже 432,3 кв. м, та літеру "В" (у порівнянні з попереднім техпаспортом змінено назву об'єкта з "будівля магазину" на "торговий зал") площею 30,9 кв. м, всього по літерам "А" та "В" - 463, 2 кв. м, площа об'єкту нерухомості під спірною земельною ділянкою збільшена на 88,19 кв. м.
4.15 09.05.2023 спеціалістами відділу державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Ради в межах повноважень, передбачених Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні" та договором, проведений огляд об'єкта будівництва, а саме: щодо будівельних робіт з реконструкції існуючої будівлі бару зі складськими приміщеннями та будівлею магазину, які розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 5110800000:02:025:0142 за адресою: вул. Паркова, 4-А, м. Чорноморськ та належать Товариству на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, номер відомостей про речове право: 18226513 від 21.12.2016.
4.16 За результатами огляду складений Акт обстеження від 09.05.2023, у якому зазначено, що під час вищезазначеного огляду на об'єкті будівництва встановлено, що Товариством проведені наступні будівельні роботи: виконано демонтаж конструкцій покрівлі об'єкту (на момент перевірки несучі стіни стояли просто неба); розібрані на 90% внутрішні стіни; закладені віконні прорізи в несучій стіні фасаду, яка виходить на вул. Паркову у м. Чорноморську зі сторони Чорного моря; наявна свіжа кладка блоків з газобетону, та виконано нарощування існуючих стін, що призвело до зміни геометричних розмірів будівлі, частково виконані штукатурні роботи. В приміщенні будівлі складовані будівельні матеріали: блоки з газобетону, дошки, пінополістирол, мінеральна вата та інше. Вздовж стіни, що виходить на вул. Паркову, в сторону Чорного моря, змонтовані будівельні ліса для виконання кладки та штукатурних робіт. Встановлено та зафіксовано в акті обстеження, що управління архітектури та містобудування виконавчого комітету Ради не надавало містобудівні умови та обмеження на будівництво або реконструкцію Товариству за вищевказаною адресою. Відповідно, дозвільні документи на виконання будівельних робіт відділом ДАБК виконавчого комітету Чорноморської міської ради не надавались.
4.17 У ході обстеження 09.05.2023 встановлено, що об'єкт будівництва, розташований на вказаній земельній ділянці, за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1), відповідно до п. 5.1 ДБН В.1.2-14-2018 "Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель і споруд". Згідно з викопіюванням з плану інженерних мереж м. Чорноморська, дана будівля розташована на мережах теплопостачання.
4.18 У листі Комунального підприємства "Чорноморськводоканал" від 01.06.2023 № 1420/05-04 зазначено, що вищенаведена будівля розташована безпосередньо на водопроводі Д200мм (ст) з порушенням нормативних вимог ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій" і погодження щодо розташування будівлі по вул. Паркова, 4-А на інженерних мережах водопроводу це підприємство не надавало.
4.19 Комунальне підприємство "Чорноморськтеплоенерго" у листі від 08.06.2023 № 01-05-1/775 вказало, що воно не надавало погодження на розташування будівель магазину, бару зі складськими приміщеннями за адресою: м. Чорноморськ, вул. Паркова, 4-А, що належить Товариству, на мережах теплопостачання.
4.20 10.06.2024 представниками Ради повторно проведено обстеження земельної ділянки з кадастровим номером 5110800000:02:025:0142, за результатами якого встановлено, що на земельній ділянці знаходиться будівля "Нової пошти", площею 506 кв. м, торгівельний павільйон площею 45,39 кв. м, що відрізняється від технічних характеристик об'єктів нерухомості, які мали місце під час надання земельної ділянки в оренду 02.11.2016, та вказана будівля виникла в результаті здійснення самочинної перебудови, цільове призначення даного об'єкту нерухомості не співпадає з цільовим призначенням об'єктів, які були наявні на земельній ділянці під час передачі її в оренду. Згідно з вказаним актом, вид використання земельної ділянки - для реконструкції з розширенням існуючої будівлі бару зі складськими приміщеннями та магазину частково не відповідає фактичному її використанню.
4.21 Також встановлено, що згідно з даними загальнодоступної програми "Google Earth Pro", зокрема, відповідно до супутникових знімків, у період з 2003 по 2022 роки (рік, по який доступні дані даної програми), площа даної будівлі поступово збільшувалася, змінювалася конфігурація будівлі, та її місцезнаходження відносно житлових будинків та зелених насаджень, розташованих поруч.
4.22 Згідно з відповіддю Комунального підприємства "Бюро технічної інвентаризації" від 09.09.2024 № А-281 на запит Чорноморської окружної прокуратури, остання дата інвентаризації об'єкта нерухомості - 13.02.2012.
4.23 Рада у листі № вих-вх -4697-24-5071 2024 від 08.10.2024, зазначила, що станом на момент передачі земельної ділянки в оренду, площа об'єкту нерухомого майна, якій належав Товариству та знаходився на земельній ділянці, становила 220,8 кв. м, тобто узгоджена Радою та Товариством площа об'єкту нерухомості, який знаходився на земельній ділянці, становила 220, 8 кв. м, а не 463, 2 кв. м, як зазначено у технічному паспорті, виданому ФОП Поляковою О.М.
4.24 Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог викладених у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
4.25 Предметом касаційного оскарження є постанови апеляційного суду щодо задоволення вимог 3, 5 та в частині скасування ухвали Господарського суду Одеської області про закриття провадження в частині вимоги - 2.
4.26 За змістом положень статей 626, 627, 628 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
4.27 За загальними умовами виконання зобов'язання, що містяться у статті 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
4.28 Положення статті 525 ЦК України встановлюють загальне правило щодо заборони односторонньої відмови від зобов'язання або односторонньої зміни його умов, що кореспондується із вимогами статті 629 ЦК України щодо обов'язковості договору для виконання сторонами.
4.29 Згідно зі статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
4.30 Так, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
4.31 Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
4.32 Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
4.33 Відповідно до положень статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.
4.34 У статті 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. Відповідно до частини другої статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов'язаний, зокрема, виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.
4.35 Підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки визначені Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та Законом України "Про оренду землі".
4.36 Відповідно до частини четвертої статті 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
4.37 Частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, зокрема, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.
4.38 Отже, дострокове розірвання договору оренди можливе, зокрема, на вимогу однієї із сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором.
4.39 Частиною першою статті 34 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
4.40 Встановивши, що відповідач самовільно змінив назву об'єкта, здійснив самочинне будівництво внаслідок якого відбулося збільшення площі нерухомості на орендованій земельній ділянці, за відсутності дозвільних документів та погоджень позивача, як власника земельної ділянки, які б підтверджували законність таких дій, апеляційний суд, взявши до уваги умови пункту 10.5 договору оренди, дійшов висновку про наявність підстав для задоволення вимог 3, 5.
4.41 Такі висновки суду апеляційної інстанції узгоджуються із висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 01.07.2025 у справі № 916/2869/22.
4.42 Ураховуючи встановлені обставини апеляційним судом щодо наявності підстав для розірвання договору оренди та перебування спірної земельної ділянки у фактичному користуванні орендаря, ефективним та правомірним способом захисту порушеного права територіальної громади буде повернення їй спірної ділянки у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому відповідач отримав її в оренду. Як і розірвання договору оренди землі, таке повернення прямо передбачене законом, переслідує легітимну мету і є пропорційним цій меті (подібна правова позиція, викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23).
4.43 Колегія суддів зазначає, що розірвання договору та повернення у власність територіальної громади земельних ділянок у випадку встановлення протиправної поведінки самого орендаря здійснюється на підставі закону та укладеного з ним договору, переслідує легітимну мету контролю за використанням майна відповідно до його цільового призначення. Задоволення позовних вимог не порушуватиме принцип пропорційності втручання у право на мирне володіння майном, оскільки таке втручання є прогнозованим наслідком недобросовісних дій самого орендаря, який свідомо допустив порушення договірних зобов'язань.
4.44 Отже, висновок апеляційного суду про задоволення вимог 3, 5 є законним та обґрунтованим.
4.45 Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, апеляційний суд правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
4.46 Аргументи касаційної скарги стосовно того, що суд апеляційної інстанції не врахував правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 04.09.2024 у справі № 910/8317/23, від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі № 689/26/17, від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18, від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17, від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 є необґрунтованими, оскільки оскаржувана постанова таким висновкам не суперечить, і встановлені судами у цих справах фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є іншими ніж у справі, яка переглядається. У цій справі апеляційний суд виходив з конкретних обставин справи з урахуванням наданих сторонами доказів.
4.47 При цьому колегія суддів зазначає, що вимога заявника касаційної скарги про припинення права оренди не може бути предметом касаційного розгляду, оскільки зміст касаційної скарги не містить доводів щодо цієї вимоги, тому в силу приписів частини першої статті 300 ГПК України її розгляд не здійснюється.
4.48 Також колегія суддів зазначає, що оскаржувана постанова апеляційного суду в частині скасування ухвали суду про закриття провадження в частині вимоги - 2 та направлення в цій частині справи до суду першої інстанції для продовження розгляду, ухвалена з дотриманням норм процесуального права, підстави для її скасування відсутні, з огляду на таке.
4.49 Відповідно до пункту 3 частини першої статті 231 ГПК України господарський суд закриває провадження у справі, якщо суд встановить обставини, які є підставою для відмови у відкритті провадження у справі відповідно до пунктів 2, 4, 5 частини першої статті 175 цього Кодексу, крім випадків, передбачених частиною другою статті 175 цього Кодексу.
4.50 У пункті 2 частині першої статті 175 ГПК України визначено, що суддя відмовляє у відкритті провадження у справі, якщо є таке, що набрало законної сили, рішення чи ухвала суду про закриття провадження у справі між тими самими сторонами, про той самий предмет і з тих самих підстав, або є судовий наказ, що набрав законної сили за тими самими вимогами.
4.51 Отже, підставою для застосування положень пункту 2 частини 1 статті 175 ГПК України є наявність такого, що набрало законної сили, рішення чи ухвали суду про закриття провадження у справі між тими самими сторонами, про той самий предмет і з тих самих підстав. У разі закриття провадження у справі повторне звернення до суду із спору між тими самим сторонами, про той самий предмет і з тих самих підстав не допускається.
4.52 Апеляційним судом встановлено, що у справі № 916/2832/23 розглядався позов Чорноморської міської ради Одеського району Одеської області до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька", зокрема, про зобов'язання ТОВ фірма "Яблонька" привести земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер: 5110800000:02:025:0142, за адресою: вул. Паркова, буд. 4-А, м. Чорноморськ, Одеський район, Одеська область до попереднього стану шляхом перебудови самочинно реконструйованого нерухомого майна у відповідність до рішення виконавчого комітету Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886 та свідоцтва на право власності від 02.01.2003 на об'єкти нерухомості: будівлю магазину загальною площею 212,6 кв. м.; торговельний павільйон 24,6 кв. м; навіс 122,4 кв. м. за адресою: м. Іллічівськ, вул. Паркова, 4-А, виданого на підставі рішення Іллічівської міської ради від 28.11.2002 за № 886.
4.53 Рішенням Господарського суду Одеської області від 09.11.2023 у справі № 916/2832/23, яке набрало законної сили, у задоволенні наведеної вимоги відмовлено, з тих підстав, що об'єкти нерухомості та їх площі, до яких на законних підставах можна здійснити перебудову, визначені позивачем невірно та позивач вправі просити суд зобов'язати провести перебудову нерухомого майна до стану, зафіксованого рішенням реєстратора (будівля бару зі складськими приміщеннями та будівлею магазину загальною площею 463,2 кв. м), а не у відповідність до рішення виконавчого комітету Іллічівської міської ради від 28.11.2002 № 886 та свідоцтва на право власності від 02.01.2003 на об'єкти нерухомості: будівлю магазину загальною площею 212,6 кв. м; торговельний павільйон 24,6 кв. м; навіс 122,4 кв. м.
4.54 Апеляційним судом встановлено, що спір у справах № 916/5299/24, № 916/2832/23 виник між тими сторонами - Чорноморською міською радою Одеського району Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька".
4.55 При цьому апеляційним судом встановлено, що у справі № 916/5299/24, прокурор, зокрема, заявив вимогу про: зобов'язання Товариства привести у попередній стан земельну ділянку площею 0,0829 га, кадастровий номер: 5110800000:02:025:0142, за адресою вул. Паркова, буд. 4-А, м. Чорноморськ, Одеський район, Одеська область шляхом приведення самочинно реконструйованих об'єктів нерухомості площею 506 кв. м торговельного павільйону площею 45,39 кв. м до попереднього стану, відповідно до технічного паспорту, виготовленого 09.01.2003 Іллічівським бюро технічної інвентаризації (реєстровий номер ГН-3-44-148) до магазину загальною площею 220,8 кв. м
4.56 Апеляційний суд зазначив, що суд першої інстанції закриваючи провадження у справі № 916/5299/24 в частині вимоги - 2, і вказуючи про однорідність позовних вимог у вищезазначених справах в цій частині, не врахував, що позовна заява Чорноморської окружної прокуратури стосується порушення земельного законодавства та способами захисту в даному позові обрано відновлення становища, яке існувало до порушення та припинення правовідношення (в даному випадку договору оренди землі).
4.57 Отже, висновок апеляційного суду про те, що предмет та підстави позовів у справах №916/5299/24 та №916/2832/23 не є ідентичними, є правильним і узгоджується з матеріалами справи.
4.58 За таких обставин, колегія суддів вважає, що суд апеляційної інстанції дійшов вірного висновку про передчасність висновку суду першої інстанції щодо закриття провадження у справі в частині вимоги - 2, оскільки ухвала суду у цій частині прийнята на порушення норм процесуального права, так як суд, з огляду на наявні в матеріалах справи докази, не навів достатніх підстав для закриття провадження у справі у цій частині відповідно до пункту 3 частини першої статті 231 ГПК України.
4.59 Згідно із положеннями пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
4.60 Оскільки заявлені у касаційній скарзі підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України не підтвердилися, підстави для скасування оскарженого судового рішення відсутні.
4.61 Посилання відповідача на те, що апеляційний суд встановив обставини, що мають суттєве значення на підставі недопустимих доказів, є безпідставними.
4.62 Верховний Суд наголошує, що допустимість доказів має загальний і спеціальний характер. Загальний характер полягає в тому, що незалежно від категорії справ слід дотримуватися вимоги щодо отримання інформації з передбачених законом засобів доказування з додержанням порядку збирання, подання і дослідження доказів. Спеціальний характер полягає в обов'язковості певних засобів доказування для окремих категорій справ чи забороні використання деяких з них для підтвердження конкретних обставин справи.
4.63 Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 22.12.2022 у справі № 903/34/22.
4.64 Недопустимі докази - це докази, які отримані внаслідок порушення закону. Тягар доведення недопустимості доказу покладено на особу, яка наполягає на тому, що судом використано недопустимий доказ.
4.65 Такий правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 20.09.2022 у справі № 910/3493/21, від 16.03.2021 у справі № 905/1232/19, від 02.03.2021 у справі № 922/2319/20, від 16.02.2021 у справі № 913/502/19, від 13.08.2020 у справі № 916/1168/17.
4.66 Натомість відповідач у поданій касаційній скарзі не обґрунтував, в чому саме проявилося порушення апеляційним судом положень статті 77 ГПК України, зокрема, щодо закону, з порушенням якого отримано оцінені судом докази, та/або підтвердження обставин іншими засобами доказування, а не певними засобами доказування, які відповідно до законодавства повинні підтверджувати фактичні обставини справи.
4.67 Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційний суд не встановив, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16 - ц).
4.68 Доводи, викладені у касаційній скарзі, щодо встановлення апеляційним судом обставин справи на підставі недопустимих доказів не містять аргументованих, обґрунтованих мотивувань та зводяться до заперечень встановлених судом обставин справи.
4.69 Відповідно ж до положень частини 2 статті 309 ГПК України не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
4.70 За змістом частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
4.71 За вказаних обставин підстав для скасування оскаржених постанов немає.
4.72 Відповідно до положень статті 129 ГПК України судові витрати з касаційної скарги покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 240, 300, 309, 315, 317 ГПК України,
Касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Яблонька" залишити без задоволення, а постанови Південно - західного апеляційного господарського суду від 30.10.2025 у справі № 916/5299/24 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Г. М. Мачульський
Судді Л. І. Рогач
Є. В. Краснов