21 січня 2026 року м. Харків Справа № 905/1000/25
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Тихий П.В., суддя Плахов О.В. , суддя Шутенко І.А.
за участю секретаря судового засідання Березки О.М.,
та представників сторін:
позивача - не з'явився;
відповідача - Червона А.В.(в режимі відеоконференції)
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Донецької торгово-промислової палати (вх.№2673Д/1-43) на рішення Господарського суду Донецької області від 24.11.2025 (суддя Чернова О.В., повний текст складено 24.11.2025) у справі №905/1000/25
за позовом Краматорської міської ради, м. Краматорськ Донецької області,
до Донецької торгово-промислової палати, м. Краматорськ Донецької області
про стягнення 1066528,59грн, з яких 890911,96грн - заборгованість з орендної плати, 39614,24 - 3% річних, 136002,39грн - інфляційні втрати,
Краматорська міська рада, м. Краматорськ Донецької області звернулася до Господарського суду Донецької області з позовом до Донецької торгово-промислової палати, м. Краматорськ Донецької області про стягнення 1066528,59грн, з яких 890911,96грн - заборгованість з орендної плати, 39614,24 - 3% річних, 136002,39грн - інфляційні втрати.
Рішенням Господарського суду Донецької області від 24.11.2025 позов задоволено частково.
Стягнуто з Донецької торгово-промислової палати на користь Краматорської міської ради заборгованість з орендної плати у розмірі 673354,75грн, 3% річних у розмірі 22834,14грн, інфляційні втрати у розмірі 82367,22грн та судовий збір у розмірі 11678,34грн.
В іншій частині позовних вимог відмовлено.
Донецька торгово-промислова палата з рішенням суду першої інстанції не погодилась, звернулась до Східного апеляційного господарського суду 12.12.2025 в системі “Електронний суд» з апеляційною скаргою, в якій просить суд:
1. Прийняти апеляційну скаргу до розгляду.
2. Скасувати рішення Господарського суду Донецької області від 24.11.2025 р. по справі № 905/1000/25 в частині, якою стягнуто з Донецької торгово-промислової палати на користь Краматорської міської ради заборгованість з орендної плати у розмірі 673354,75грн, 3% річних у розмірі 22834,14грн, інфляційні втрати у розмірі 82367,22грн та судовий збір у розмірі 11678,34грн., і ухвалити нове рішення, яким у цій частині позовних вимог відмовити.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що суд першої інстанції неправомірно визначив суму заборгованості з орендної плати, оскільки керувався виключно поясненнями міської ради, викладених у позові, без наявності витягів з нормативної грошової оцінки землі та враховуючи тільки пояснення позивача про коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки без документального підтвердження.
Зазначає про необхідність підтвердження наявності заборгованості суб'єкта господарювання, її розміру первинним бухгалтерським обліковим документом, а матеріали справи доказу у формі первинного бухгалтерського облікового документа не містять.
Зазначає, що наявний в матеріалах справи письмовий доказ - копія договору оренди землі б/н від 10.11.2020 не відповідає вимогам допустимості при встановленні суми боргу, оскільки договір не є первинним обліковим документом для цілей бухгалтерського обліку, а свідчить про намір виконання дій (операцій) в майбутньому, а не про їх фактичне виконання, в той час як первинні документи складаються лише за фактом надання послуг.
Вважає, що у даній справі правова визначеність правовідносин в сфері справляння орендної плати за землю комунальної власності виражається в тому, що порядок її нарахування та сплати врегульовано Податковим кодексом України, а залишення судом першої інстанції поза увагою правової природи правовідносин в сфері справляння орендної плати у цій справі, а також спеціального статусу відповідача як платника податків, призвело до порушенням принципу верховенства права.
Апелянт вважає, судом першої інстанції мало бути враховано, що зобов'язання відповідача сплачувати земельний податок є податковим зобов'язанням.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судових справ між суддями Східного апеляційного господарського суду від 15.12.2025 справу № 905/1000/25 передано на розгляд суду у складі колегії суддів: головуючий суддя Тихий П.В., суддя Плахов О.В., суддя Шутенко І.А.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 17.12.2025 у справі №905/1000/25 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Донецької торгово-промислової палати на рішення Господарського суду Донецької області від 24.11.2025 у справі №905/1000/25. Витребувано з Господарського суду Донецької області матеріали справи №905/1000/25. Встановлено строк позивачу для подання відзиву на апеляційну скаргу. Призначено справу до розгляду на "21" січня 2026 р. о 10:30 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61022, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань №132. Повідомлено, що неявка представників учасників справи належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, а також відсутність відповідного клопотання, не перешкоджає розгляду справи.
Від представника Донецької торгово-промислової палати адвоката Червоної Альони Вадимівни надійшло клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів (вх.№14647 від 19.12.2025), яке задоволено судом ухвалою суду від 24.12.2026.
24.12.2025 до Східного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №905/1000/25.
29.12.2025 від Краматорської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просить суд з відмовити в задоволенні вимог апеляційної скарги Донецької торгово-промислової палати у повному обсязі, а рішення Господарського суду Донецької області у справі №905/1000/25 від 24.11.2025 залишити без змін (вх.№14922). Зазначає, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки за 2022-2025 роки була розрахована на базі НГО 2020 року (підстава - витяг із технічної документації про НГО земельної ділянки Міжміського управління у містах Краматорську та Дружківці головного управління Держгеокадастру у Донецькій області №1143 від 17.09.2020) визначеною пунктом 5 Договору з урахуванням коефіцієнтів індексації, доведених Держгеокадастром України у своїх офіційних листах, оприлюднених на їх сайті (дана інформація, яка зазначена у позові, взята з відкритих джерел (сайту Держгеокадастру) і є публічною, у зв'язку з чим відсутня можливість надати засвідчені копії зазначених документів).
Зазначає, що надані позивачем докази відповідають вимогам статей 76-78 Господарського процесуального кодексу України, є взаємопов'язаними, послідовними та узгоджуються між собою, що дає можливість встановити як сам факт порушення Відповідачем грошового зобов'язання, так і дійсний розмір заборгованості.
Краматорська міська рада вважає необґрунтованим та безпідставним посилання представника Відповідача на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 20 вересня 2018 року у справі № 925/230/17, оскільки правовідносини у зазначеній справі та справі №905/1000/25, що розглядається не є подібними ні за предметом спору, ні за підставами позову, ні за фактичними обставинами справи, ні за матеріально-правовим регулюванням спірних відносин, а правовий висновок, викладений у цій судовій постанові не є релевантним до спірних правовідносин у цій справі
В судове засідання 21.01.2026 з'явився представник відповідача в режимі відеоконференції, який підтримав свою апеляційну скаргу та просив її задовольнити.
Позивач в судове засідання не з'явився, натомість надіслав клопотання про розгляд справи без його участі (вх867.№ від 21.01.2026), в якому просить суд апеляційної інстанції проводити судові засідання з розгляду апеляційної скарги Донецької торгово-промислової палати у справі №905/1000/25 без участі представника Краматорської міської ради з урахуванням позиції, наданої у відзиві на апеляційну скаргу. Просить відмовити в задоволенні вимог апеляційної скарги Донецької торгово-промислової палати у повному обсязі, а рішення Господарського суду Донецької області у справі №905/1000/25 від 24.11.2025 залишити без змін.
Враховуючи положення ч.12 ст.270 ГПК України, відповідно до яких неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, судова колегія вважає за можливе розглянути подану апеляційну скаргу за відсутністю позивача.
Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Судова колегія, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши в судовому засіданні представника відповідача, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
З матеріалів справи вбачається, що Рішенням Краматорської міської ради №73/VIІ-460 від 09.09.2020 “Про поновлення договорів оренди», зокрема, поновлено договори оренди землі шляхом укладання договорів оренди землі на новий строк Донецькій торгово-промисловій палаті площею 0,2274 га для функціонування офісу строком на 10 років; по 31.12.2020 розмір орендної плати складає 6% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.
10.11.2020 між Краматорською міською радою (орендодавець) та Донецькою торгово-промисловою палатою (орендарем) укладено договір оренди землі №б/н (договір), відповідно до п.1 якого орендодавець на підставі рішення Краматорської міської ради від 09.09.2020 № 73/VII-460 “Про поновлення договорів оренди» надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення для функціонування офісу з кадастровим номером 1412900000:00:001:0342, що знаходиться за адресою: м. Краматорськ, вул. Ярослава Мудрого, 43.
Відповідно до п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка площею 0,2274га.
На час обстеження на земельній ділянці знаходиться нежитлова двоповерхова та трьохповерхова будівлі, які належать орендарю на підставі договору про поділ майна ВЕІ №172145; №172146 від 31.10.2006, зареєстрованого в реєстрі за №7160 (п. 3 договору).
За п. 4 договору земельна ділянка передається в оренду без інших об'єктів нерухомості.
Відповідно до п.5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Міжміського управління у містах Краматорську та Дружківці головного управління Держгеокадастру у Донецькій області від 17.09.2020 №1143 становить на час складання договору 4042299,14грн.
Згідно з п.8 договору його укладено на 10 років, без права автоматичного поновлення.
Орендна плата за землю сплачується орендарем виключно в грошовій формі:
по 31.12.2020 - в розмірі 6 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить річна на час складання договору - 242537,95грн.
з 01.01.2021 розмір орендної плати визначається відповідно до рішення міської ради від 24.06.2020 №70/VII - 340 “Про затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади м. Краматорська у відсотках від нормативно грошової оцінки земельних ділянок» (п. 9 договору).
Пунктами 10 та 13 договору встановлено, що обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. На наступні роки обчислення орендної плати за землю здійснюється орендарем самостійно, відповідно до діючого законодавства, щорічно станом на 1 січня поточного року з урахуванням коефіцієнту індексації грошової оцінки землі, доведеного Держгеокадастром України. Розмір орендної плати переглядається, щорічно у разі, зокрема, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Відповідно до п.11 договору орендна плата вноситься щомісячно, не пізніше 30 числа місяця, наступного за звітним, у розмірі 1/12 частини річної орендної плати.
За умовами п.п.15-16 договору земельна ділянка передається в оренду для функціонування офісу. Цільове призначення земельної ділянки: “ 03.10 - Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов'язаної з отриманням прибутку)»; категорія землі за основним цільовим призначенням - “землі житлової та громадської забудови».
Договір набирає чинності з моменту підписання сторонами. Право оренди виникає з моменту державної реєстрації права оренди за цим договором (п.39 договору).
Договір зареєстровано 12.11.2020 за номером 39216375, про що свідчать дані витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна.
Рішенням Краматорської міської ради “Про затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади м. Краматорська у відсотках від нормативно грошової оцінки земельних ділянок» №70/VII-340 від 24.06.2020 затверджено розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади м. Краматорська у відсотках від нормативної грошової оцінки земельних ділянок згідно додатку.
Відповідно до додатку до рішення, розмір орендної плати за користування землями Код 03.10 “Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов'язаної з отриманням прибутку)» становить 6% від нормативної грошової оцінки.
За розрахунком позивача заборгованість з орендної плати за період 01.08.2022 по 30.06.2025 становить у сумі 890911,96грн.
Позивач направляв до відповідача претензію №7/24 від 09.02.2024, якою вимагав сплатити заборгованість з орендної плати, а також 3% річних та інфляційні втрати.
У листі Міністерства фінансів листом №11230-09-10/4939 від 16.02.2024 надано роз'яснення, що на земельні ділянки, розташовані на територіях адміністративно-територіальних одиниць, зокрема Краматорської міської територіальної громади, які не віднесені наказом №309 до територій активних бойових дій або тимчасово окупованих територій, норми підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ “Перехідні положення» Кодексу не застосовуються.
Листами Головного управління ДПС у Донецькій області листами №481/5/05-99-24-13 від 31.01.2024 та №514/5/05-99-04-09 від 02.02.2024, Державної податкової служби №2724/5/99-00-01-04-05 від 22.02.2024, роз'яснено, що платники плати за землю не звільняються від нарахування і сплати плати за землю за земельні ділянки державної та комунальної власності, що розташовані на території Краматорської міської територіальної громади, у 2022 та 2023 роках.
Листом №01-26/1994 від 07.08.2025 позивач звернувся до Головного управління ДПС у Донецькій області з проханням надати інформацію про фактично сплачені суми з плати за землю за період 01.07.2022-01.08.2025 землекористувачами, зокрема, Донецькою ТПП.
Листом Головного управління ДПС у Донецькій області №3608/5/05-99-19-03-13 від 15.08.2025 щодо сплати за землю, повідомлено, що платником Донецькою ТПП подано податкові декларації з плати за землю з юридичних осіб з 01.07.2022 по 01.08.2025 - 146941,71грн.
Фінансове управління Краматорської міської ради у відповідь на запит позивача повідомило у листі №22.01.-16/243 від 07.08.2025 інформацію про суму оренду плати за землю, сплаченої до бюджету Краматорської міської територіальної громади Донецькою ТПП за період 01.07.2022 - 01.08.2025, відповідно до якої відповідачем було сплачено орендну плату за січень - лютий 2022 року в розмірі 139116,86грн та пеню з орендної плати за землю за 2022 рік в розмірі 7824,85грн.
Відповідач оплату орендної плати за період 01.08.2022 по 30.06.2025 у сумі 890911,96 грн не здійснив.
Наведені обставини порушення відповідачем умов договору оренди №б/н від 10.11.2020 в частині повної та своєчасної оплати орендної плати стали підставою для звернення Краматорської міської ради до господарського суду з відповідним позовом.
Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції зазначив, що вони є правомірними та обґрунтованими в частині стягнення заборгованості з орендної плати у розмірі 673354,75грн., 3% річних у розмірі 22834,14грн та інфляційних втрат у розмірі 82367,22грн.
Водночас, суд відмовив у задоволенні позову в частині стягнення заборгованості з орендної плати та нарахованої на неї сум інфляційних та річних за період з 29.04.2022 по 05.05.2023, оскільки у відповідача, як орендаря, в силу Закону №3050-ІХ від 11.04.2023 набрав чинності 06.05.2023, не було обов'язку сплачувати з 29.04.2022 по 05.05.2023 таку орендну плату.
Апеляційний господарський суд, переглядаючи у апеляційному порядку оскаржуване судове рішення, в межах доводів та вимог апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, зазначає про таке.
Враховуючи вимоги процесуального законодавства, суд апеляційної інстанції здійснює перегляд рішення Господарського суду Донецької області від 24.11.2025 у справі №905/1000/25 виключно у межах доводів та вимог апеляційної скарги відповідача, які зводяться до незгоди апелянта із судовим рішенням в частині задоволення позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати у розмірі 673354,75грн, 3% річних у розмірі 22834,14грн, інфляційних втрат у розмірі 82367,22грн
Дослідивши спірні правовідносини, апеляційний господарський суд зазначає про таке.
Відповідно до статті 80 Земельного Кодексу України суб'єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Відповідно до статей 122, 123, 124 Земельного Кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі - продажу права оренди земельної ділянки.
В силу статті 206 Земельного Кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. Плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
Земельним податком є обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України у вказаній редакції).
З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття “земельний податок» і “орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності».
У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини першої статті 21 Закону України "Про оренду землі" визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Частина перша статті 93 Земельного Кодексу України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
З матеріалів справи вбачається, що спірні правовідносини між сторонами виникли з договору оренди землі №б/н від 10.11.2020.
Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Статтею 13 Закону України “Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі визначено як договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (ст.17 Закону України “Про оренду землі»).
Згідно з ч.1 ст.530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Як визначено у п. 9 договору, орендна плата за землю сплачується орендарем виключно в грошовій формі, зокрема, з 01.01.2021 розмір орендної плати визначається відповідно до рішення міської ради від 24.06.2020 №70/VII - 340 “Про затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади м. Краматорська у відсотках від нормативно грошової оцінки земельних ділянок» (п. 9 договору).
Відповідно до п. 11 договору орендна плата вноситься щомісячно, не пізніше 30 числа місяця, наступного за звітним, у розмірі 1/12 частини річної орендної плати.
При цьому, за умовами пунктів 10 та 13 договору обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. На наступні роки обчислення орендної плати за землю здійснюється орендарем самостійно, відповідно до діючого законодавства, щорічно станом на 1 січня поточного року з урахуванням коефіцієнту індексації грошової оцінки землі, доведеного Держгеокадастром України. Розмір орендної плати переглядається, щорічно у разі, зокрема, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки застосовується ретроспективно, тобто кожного року після 01 січня для розрахунку бази оподаткування земельним податком (орендної плати) враховується чинна нормативна грошова оцінка (яка проводиться раз на 5-7 років) з урахуванням кумулятивного (накопичувального) застосування коефіцієнтів індексації (які визначається щорічно). Такий підхід дозволяє актуалізувати величину бази оподаткування земельним податком (орендної плати) шляхом врахування інфляційних коефіцієнтів. Сенс кумулятивного застосування коефіцієнтів індексації саме у тому й полягає, щоб, застосовуючи їх за минулі роки, починаючи з дати проведення грошової оцінки, щорічно актуалізувати базу оподаткування земельним податком (орендної плати). (подібний правовий висновок наведений у постанові Верховного Суду від 18.12.2019 року у справі №804/937/16).
За даними Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок для земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення становить: за 2021 рік 1,1; за 2022 рік 1,15; за 2023 рік 1,051, за 2024 рік 1,12.
Щодо відсутності витягів про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 1412900000:00:001:0342 за 2022-2025 роки, то аналіз чинного законодавства, в тому числі ст. 20 Закону України “Про оцінку земель», не містить вимог щодо обов'язковості надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кожен календарний рік упродовж спірного періоду, а лише свідчить про необхідність фіксування нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки у відповідному витязі (аналогічній правовий висновок наведений у постанові Верховного Суду від 29.05.2020 року у справі №922/2843/19).
Враховуючи нормативну грошову оцінку земельної ділянки та умови укладеного між сторонами договору нього орендна плата дорівнює:
- у 2022 році 22232,65грн за місяць (4446529,05грн х 6%/12), де 4446529,05грн сума нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 2022 рік, 6% ставка орендної плати;
- у 2023 році 25567,54грн за місяць (5113508,41грн х 6%/12), де 5113508,41грн сума нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 2023 рік, 6% ставка орендної плати;
- у 2024 році 26871,49грн за місяць (5374297,34грн х 6%/12), де 5374297,34грн сума нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 2024 рік, 6% ставка орендної плати.
- у 2025 році 30096,07грн за місяць (6019213,02грн х 6%/12), де 6019213,02грн сума нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 2024 рік, 6% ставка орендної плати.
Відповідач в апеляційній скарзі стверджує, що суд першої інстанції неправомірно визначив суму заборгованості з орендної плати, оскільки керувався виключно поясненнями міської ради, викладених у позові, без наявності витягів з нормативної грошової оцінки землі та враховуючи тільки пояснення позивача про коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки без документального підтвердження.
Колегія суддів зазначає, що пунктом 5 Договору оренди землі від 10.11.2020 визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Міжміського управління у містах Краматорську та Дружківці головного управління Держгеокадастру у Донецькій області №1143 від 17.09.2020 становить на час складання договору 4 042 299,14 грн
Згідно пункту 9 Договору, орендна плата за землю сплачується орендарем виключно в грошовій формі: по 31.12.2020 - в розмірі 6 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить річна на час складання договору - 242537,95 грн.; з 01.01.2021 розмір орендної плати визначається відповідно до рішення Краматорської міської ради від 24.06.2020 р. № 70/VII-340 «Про затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади м. Краматорська у відсотках від нормативно грошової оцінки земельних ділянок» (зі змінами).
Розмір орендної плати з 01.01.2021, відповідно до вищезазначеного рішення, для коду КВЦПЗ:03.10 становить 6 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
За змістом пункту 10 Договору, обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
На наступні роки обчислення орендної плати за землю здійснюється Орендарем самостійно, відповідно до діючого законодавства, щорічно станом на 1 січня поточного року з урахуванням коефіцієнту індексації грошової оцінки землі, доведеного Держгеокадастром України .
Таким чином, на подальші роки розмір нормативної грошової оцінки розраховується на підставі нормативної грошової оцінки, розмір якої погоджено умовами Договору (пункт 5 Договору) з урахуванням коефіцієнту індексації грошової оцінки землі за відповідний календарний рік, доведеного Держгеокадастром України.
Щодо індексації нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до п.289.2 ст.289 Податкового кодексу України, за яким Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель , на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І : 100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.
Відповідно до абз. 5 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 року № 1378-IV, дата оцінки земельної ділянки - це дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка земельної ділянки та визначається її вартість. Для нормативної грошової оцінки земельної ділянки - дата, вказана в технічній документації.
Згідно ч. 5 ст. 5 Закону України «Про оцінку земель», за якою нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення, зокрема, розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Так, за змістом пункту 1 Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14 січня 2015 № 15, Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства і який реалізує державну політику у сфері національної інфраструктури геопросторових даних, земельних відносин, землеустрою, у сфері Державного земельного кадастру.
Отже, саме Держгеокадастр законодавчо наділений повноваженнями для встановлення величини коефіцієнту індексації та подальшого інформування центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову і митну політику, і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель.
Позивач вказує про таке:
За змістом листа № 6-28-0.222-275/2-22 від 11.01.2022 «Про індексацію нормативної грошової оцінки земель за 2021 рік» Державною Службою України з питань геодезії, картографії та кадастру, на виконання статті 289 Податкового кодексу України, повідомляється, що за інформацією Державної служби статистики України, індекс споживчих цін за 2021 рік становить 110,0 % (інформація взята з відкритих джерел).
Відповідно до інформації, зазначеної на офіційному сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, за даними Державної служби статистики України, індекс споживчих цін за 2022 рік становить 126,6%. Враховуючи п.289.2 ст. Податкового кодексу України, у разі перевищення індексу споживчих цін 115%, такий індекс застосовується із значенням 115. (інформація взята з відкритих джерел).
Листом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 12.01.2024 № 6-28-0.222-600/2-24 зазначено, що за інформацією Державної служби статистики України, індекс споживчих цін за 2023 рік становить 105,1 %. Тому значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік становить 1,051 (інформація взята з відкритих джерел).
Згідно інформації з офіційного сайту Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру на виконання статті 289 Податкового кодексу України повідомлено, що за інформацією Державної служби статистики України, індекс споживчих цін за 2024 рік становить 112,0%. Значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2024 рік становить 1,12 (зазначений коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь) (інформація взята з відкритих джерел).
Позивач зазначає, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки за 2022-2025 роки була розрахована на базі НГО 2020 року (підстава - витяг із технічної документації про НГО земельної ділянки Міжміського управління у містах Краматорську та Дружківці головного управління Держгеокадастру у Донецькій області №1143 від 17.09.2020) визначеною пунктом 5 Договору з урахуванням коефіцієнтів індексації, доведених Держгеокадастром України у своїх офіційних листах, оприлюднених на їх сайті (дана інформація, яка зазначена у позові, взята з відкритих джерел (сайту Держгеокадастру) і є публічною, у зв'язку з чим відсутня можливість надати засвідчені копії зазначених документів).
Колегія суддів перевірила наведені посилання позивача на відповідні коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель та зробила роздруківку наведених вище листів з офіційного сайту Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) і долучає їх до матеріалів справи.
Таким чином, суд першої інстанції, посилаючись на правовий висновок у постанові Верховного Суду від 29.05.2020 у справі №922/2843/19 вірно зауважив, про необхідність фіксування нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки у відповідному витязі.
Таких обставин безпідставними є доводи апеляційної скарги про відсутність в матеріалах справи будь-якого витягу щодо нормативної грошової оцінки землі. А тому міською радою зроблено правильний розрахунок заборгованості з орендної плати на підставі офіційно оприлюднених та доведених компетентним органом, яким виступає Держгеокадастр України, відомостей щодо коефіцієнтів індексації за відповідний календарний рік. До того ж, зі змісту умов договору оренди землі зрозуміло, що відповідач був обізнаний про те, що розмір грошової оцінки та орендної плати за користування орендованою ним земельною ділянкою за вищезгаданим договором не є сталим показником і змінюється у зв'язку з проведенням її щорічної індексації і зобов'язалося своєчасно та у повному обсязі вносити орендну плату за земельну ділянку.
Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що належний розмір орендної плати, який підлягає сплаті, за період з 06.05.2023 по травень 2025 року становить 673354,75грн.
Позивачем також нараховано відповідачу заявлено до стягнення 3% річних у загальному розмірі 39614,24грн, а також інфляційні втрати у загальному розмірі 136002,39грн.
Відповідно до ч.2 ст.625 Цивільного кодексу України боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Перевіривши розрахунок, 3% річних та інфляційних втрат, суд першої інстанції зазначив, що розрахунок неправильний, оскільки нарахування здійснено на суму боргу за період, коли у відповідача був відсутній обов'язок зі сплати орендної плати.
Здійснивши розрахунок 3% річних та інфляційних втрат, за належний період заборгованості, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що належний розмір 3% річних, який підлягає стягненню, становить 22834,14грн та інфляційних втрат - 82367,22грн.
Відповідач в апеляційній скарзі зазначає, що наявний в матеріалах справи письмовий доказ - копія договору оренди землі б/н від 10.11.2020 не відповідає вимогам допустимості при встановленні суми боргу, оскільки договір не є первинним обліковим документом для цілей бухгалтерського обліку, а свідчить про намір виконання дій (операцій) в майбутньому, а не про їх фактичне виконання, в той час як первинні документи складаються лише за фактом надання послуг.
Колегія суддів звертає увагу апелянта на те, що спірні правовідносини між сторонами виникли з Договору оренди землі, який є правочином, яким встановлено права та обов'язки сторін, у тому числі обов'язок орендаря зі сплати орендної плати.
Водночас договір оренди землі не є первинним обліковим документом у розумінні Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні», оскільки не фіксує факту здійснення господарської операції, а лише встановлює умови виникнення та виконання договірних зобов'язань.
Первинні облікові документи є елементом внутрішнього бухгалтерського обліку суб'єкта господарювання та слугують підставою для відображення відповідних операцій у бухгалтерському обліку, однак не є юридичною передумовою існування чи виконання зобов'язань, що виникають із договору оренди землі.
Таким чином, відсутність первинних облікових документів не впливає на наявність або обсяг договірних зобов'язань сторін за договором оренди землі та не може бути підставою для звільнення від виконання обов'язку зі сплати орендної плати.
Наявність чинного договору оренди землі є достатньою підставою для нарахування та стягнення орендної плати з орендаря.
Отже, твердження апелянта про те, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів, які підтверджують дійсний розмір заборгованості, є безпідставним, оскільки чинне законодавство не пов'язує обов'язок зі сплати орендної плати за землю з наявністю первинних облікових документів, а розмір заборгованості у даних правовідносинах визначається умовами договору оренди та положеннями земельного і податкового законодавства.
Апелянт також посилається на те, що у цій справі правова визначеність правовідносин в сфері справляння орендної плати за землю комунальної власності виражається в тому, що порядок її нарахування та сплати врегульовано Податковим кодексом України, а залишення судом першої інстанції поза увагою правової природи правовідносин в сфері справляння орендної плати у цій справі, а також спеціального статусу відповідача як платника податків, призвело до порушенням принципу верховенства права. Отже, судом першої інстанції мало бути враховано, що зобов'язання відповідача сплачувати земельний податок є податковим зобов'язанням.
З приводу наведеного, колегія суддів зазначає про таке.
Тимчасово, на період до припинення або скасування воєнного стану на території України, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, справляння податків і зборів здійснюється з урахуванням особливостей, визначених у п. 69 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України.
Так, згідно з п.п. 69.1 п. 69 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ у разі відсутності у платника податків можливості своєчасно виконати свій податковий обов'язок щодо дотримання термінів сплати податків та зборів, подання звітності або документів (повідомлень), у тому числі передбачених ст.ст. 39 і 39 прим. 2, п. 46.2 ст. 46 ПКУ, реєстрації у відповідних реєстрах податкових або акцизних накладних, розрахунків коригування, подання електронних документів, що містять дані про фактичні залишки пального та обсяг обігу пального або спирту етилового тощо, платники податків звільняються від передбаченої ПКУ відповідальності з обов'язковим виконанням таких обов'язків протягом шести місяців після припинення або скасування воєнного стану в Україні.
У разі звільнення платника податків від відповідальності з підстав, визначених абзацами четвертим - восьмим п.п. 69.1 п. 69 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ, податкові повідомлення-рішення, якими були визначені йому штрафні (фінансові) санкції та/або пеня за несвоєчасне виконання податкових обов'язків, крім сплати податку на доходи фізичних осіб та/або військового збору, визначених абзацами четвертим - восьмим п.п. 69.1 п. 69 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ, вважаються скасованими (відкликаними) з дня набрання чинності Законом України від 13 грудня 2022 року № 2836-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо сприяння відновленню енергетичної інфраструктури України».
Відповідно до підпункту 69.1 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України (далі - Кодекс) з метою тимчасового, на період до припинення або скасування воєнного стану на території України, підтвердження платниками податків можливості чи неможливості своєчасного виконання податкового обов'язку щодо дотримання термінів сплати податків та зборів, подання звітності наказом Міністерства фінансів України затверджено «Порядок підтвердження можливості чи неможливості виконання платником податків обов'язків, визначених у підпункті 69.1 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України» від 29.07.2022 № 225.
Визначено, що дія цього Порядку поширюється на платників податків - фізичних осіб- резидентів України, зокрема самозайнятих осіб, юридичних осіб (резидентів і нерезидентів України) та їх відокремлені підрозділи, які мають, одержують (передають) об'єкти оподаткування або провадять діяльність (операції), що є об'єктом оподаткування, та на яких покладено обов'язок зі сплати податків та зборів, подання звітності, виконання інших обов'язків, передбачених Кодексом або іншим законодавством, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи.
Відповідно до даного Порядку, уповноважений контролюючий орган розглядає документи платників податків щодо можливості чи неможливості своєчасно виконати свій податковий обов'язок, за результатами якого приймає відповідне рішення.
У разі прийняття контролюючим органом рішення про неможливість своєчасного виконання платником податків податкового обов'язку, визначеного цим Порядком, до такого платника податків не застосовується відповідальність, передбачена Кодексом або іншим законодавством, контроль за яким покладено на контролюючі органи, за його невиконання / несвоєчасне виконання.
На підставі зазначеного, надане Відповідачем рішення ГУ ДПС у Вінницькій області від 18.10.2022 означає лише те, що ГУ ДПС підтверджує своїм рішенням факт неможливості своєчасного виконання податкового обов'язку з боку заявника та не буде у період дії воєнного стану застосовувати до останнього заходи відповідальності у вигляді штрафних санкцій.
Щодо посилання відповідача на висновки постанови Великої Палата Верховного Суду від 20 вересня 2018 року у справі № 925/230/17, колегія суддів зазначає, що предметом розгляду справи №925/230/17, на яку посилається представник Відповідача, є стягнення збитків, завданих внаслідок використання земельної ділянки без сплати земельного податку.
У пункті 39 зазначеної постанови ВП ВС визначено: «Обов'язок особи відшкодувати збитки виникає з деліктних правовідносин та є фактично заходом відповідальності за вчинене особою правопорушення. Натомість земельний податок - це плата за землю у складі податку на майно, обов'язок сплатити який виникає не внаслідок вчиненого особою правопорушення, а поза межами деліктних правовідносин - у межах існуючих податкових зобов'язань, які прямо передбачені законом та виникають унаслідок виникнення в особи права постійного користування земельною ділянкою».
Водночас, колегія суддів звертає увагу на те, що предметом розгляду цієї справи №905/1000/25 є стягнення заборгованості з орендної плати за землю, 3% річних та інфляційних втрат. До того ж, Донецька ТПП не є власником або постійним землекористувачем земельної ділянки з кадастровим номером 1412900000:00:001:0342, тому не є суб'єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдиною можливою формою здійснення плати за землю для відповідача є орендна плата (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 ПК України).
Отже, підставою для сплати орендної плати для Донецької ТПП є укладений договір оренди землі від 10.11.2020. Право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстроване 12.11.2020 за номером запису про інше речове право 39216375, що підтверджує інформаційна довідка № 438163248 від 05.08.2025, яка наявна в матеріалах справи.
Доводи апеляційної скарги про те, що міська рада не є належним суб'єктом стягнення за цим позовом з посиланням на пункт 32 постанови від 20.09.2018 у справі №925/230/17 ВПВС є безпідставним, оскільки правовідносини у зазначеній справі та справі №905/1000/25, що розглядається не є подібними ні за предметом спору, ні за підставами позову, ні за фактичними обставинами справи, ні за матеріально-правовим регулюванням спірних відносин, а правовий висновок, викладений у цій судовій постанові не є релевантним до спірних правовідносин у цій справі.
З моменту укладення між землекористувачем та органом місцевого самоврядування договору оренди землі припиняються адміністративні відносини між цими суб'єктами та у подальшому виникають договірні відносини, які характеризуються рівністю їх учасників та свободою договору (такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.03.2019 у справі №1917/1188/2012 (№826/1291/17) (провадження №11-1317апп18)).
Справи у спорах, що виникають із земельних відносин, про невиконання або неналежне виконання зобов'язань за договорами оренди землі, в тому числі де предметом дослідження є наявність заборгованості з орендної плати або предметом є стягнення заборгованості з орендної плати, розглядаються саме господарськими судами в рамках договірних відносин, а не адміністративними судами в рамках контролюючих відносин, з урахуванням положень земельного законодавства, Цивільного кодексу України, Податкового кодексу України. Суди вправі самостійно, за наданими сторонами доказами, досліджуючи умови договору оренди землі у сукупності з наданими доказами, встановлювати наявність або відсутність заборгованості з орендної плати за договором оренди землі та розмір такої заборгованості. Це жодним чином не є підміною функцій органу доходів і зборів, адже предметом розгляду у даних справах є стягнення заборгованості саме з орендної плати за договором оренди землі, тобто у зв'язку з неналежним виконання договірних зобов'язань орендарем земельної ділянки перед орендодавцем (пункти 93, 94 постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 910/14176/20 від 13.10.2021).
Також у постанові Верховного Суду від 05.07.2022 у справі № 908/1721/21 зазначено, що боржник не є власником земельної ділянки, а Головне управління ДПС не є стороною договору оренди, тому у нього відсутні повноваження стягувати орендну плату за договором оренди, укладеного між боржником та міською радою.
На підставі зазначеного, Краматорська міська рада є належним позивачем за даним позовом.
Колегією суддів встановлено, що під час розгляду справи в суді першої інстанції, суд сприяв всебічному та всесторонньому розгляду справи, зокрема, у зв'язку з поданням відповідачем відзиву, суд повернувся на стадію підготовчого провадження з метою всебічного з'ясування всіх обставин справи та надання всім учасникам справи можливості сформувати свою позицію.
Відповідно до статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Враховуючи вищевикладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що позовні вимоги в оскаржуваній часині є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, позиція суду касаційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (рішення Європейського суду з прав людини від 18.07.2006). Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.
Твердження і доводи апеляційної скарги відповідача не спростовують обґрунтованих висновків місцевого господарського суду та стосуються виключно переоцінки доказів.
Враховуючи вищевикладене в сукупності, суд апеляційної інстанції зазначає, що рішення місцевого господарського суду прийнято з встановленням всіх фактичних обставин справи, а доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження при апеляційному перегляді рішення Господарського суду Донецької області та спростовуються наведеними вище висновками суду, у зв'язку з чим апеляційна скарга не підлягає до задоволення, а рішення місцевого господарського суду в оскаржуваній частині слід залишити без змін.
Враховуючи, що колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати понесені відповідачем, у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, п.1 ч.1 ст.275, ст.ст.276, 281, 282 - 284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Донецької торгово-промислової палати залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Донецької області від 24.11.2025 у справі №905/1000/25 в частині стягнення з Донецької торгово-промислової палати на користь Краматорської міської ради заборгованості з орендної плати у розмірі 673354,75грн, 3% річних у розмірі 22834,14грн, інфляційних втрат у розмірі 82367,22грн залишити без змін.
Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту до Верховного суду у порядку, встановленому Господарським процесуальним кодексом України.
Повний текст постанови складено 27.01.2026.
Головуючий суддя П.В. Тихий
Суддя О.В. Плахов
Суддя І.А. Шутенко