Справа № 560/13847/25
Головуючий суддя 1-ої інстанції - Божук Д.А.
Суддя-доповідач - Ватаманюк Р.В.
23 січня 2026 року
м. Вінниця
Сьомий апеляційний адміністративний суд у складі колегії:
головуючого судді: Ватаманюка Р.В.
суддів: Боровицького О. А. Курка О. П. ,
розглянувши в порядку письмового провадження апеляційну скаргу Державної інспекції архітектури та містобудування України на рішення Хмельницького окружного адміністративного суду від 16 жовтня 2025 року у справі за адміністративним позовом Державної інспекції архітектури та містобудування України до Управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача товариство з обмеженою відповідальністю "ЕТАЛОНІНВЕСТБУД" про визнання дій протиправними та зобов'язання вчинити дії,
позивач звернувся до Хмельницького окружного адміністративного суду із позовом в якому просив:
- визнати протиправними та незаконними дії Управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради щодо видачі містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва «Нове будівництво офісної будівлі з вбудованими комерційними приміщеннями та паркінгом по вул. Річковій, 38 у м. Хмельницькому», затверджених наказом Управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради від 13.11.2023 № 443, реєстраційний номер в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва MU01:5172-5208-9413-8017;
- визнати протиправними та скасувати містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва «Нове будівництво офісної будівлі з вбудованими комерційними приміщеннями та паркінгом по вул. Річковій, 38 у м. Хмельницькому», затверджених наказом Управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради від 13.11.2023 № 443, реєстраційний номер в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва MU01:5172-5208-9413-8017.
Рішенням Хмельницького окружного адміністративного суду від 16.10.2025 у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.
Не погоджуючись із прийнятим судовим рішенням, позивач подав апеляційну скаргу, у якій просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити повністю.
В обґрунтування апеляційної скарги апелянт послався на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права, порушення норм процесуального права, що, на його думку, призвело до неправильного вирішення спору.
До суду надійшли відзиви на апеляційну скаргу, в якому відповідач яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача вказує про обґрунтованість рішення суду першої інстанції та просить залишити його без змін.
Апеляційний розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження, у відповідності до вимог п. 3 ч. 1 ст. 311 КАС України.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла наступних висновків.
Судом першої інстанції встановлено, що 23.10.2023 ТОВ «ЕТАЛОНІНВЕСТБУД» звернулося до відповідача із заявою про видачу містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва: «Нове будівництво офісної будівлі з вбудованими комерційними приміщеннями та паркінгом по вул. Річковій в м. Хмельницькому» за адресою: м. Хмельницький, вул. Річкова, 38, кадастровий номер земельної ділянки 6810100000:01:005:0199.
До заяви ТОВ «ЕТАЛОНІНВЕСТБУД» надало копії наступних документів:
1) копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію - у разі, якщо речове право на земельну ділянку не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
2) копія документа, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці - у разі, якщо право власності на об'єкт нерухомого майна не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації);
3) викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000;
4) містобудівний розрахунок, що визначає інвестиційні наміри замовника, який складається у довільній формі з доступною та стислою інформацією про основні параметри об'єкта будівництва;
5) копія витягу з протоколу постійно діючої комісії з питань самочинного будівництва (у разі проходження вищезазначеної комісії);
6) оригінал містобудівних умов та обмежень (у разі внесення змін).
Наказом Управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради від 13.11.2023 №443 затверджено містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва «Нове будівництво офісної будівлі з вбудованими комерційними приміщеннями та паркінгом по вул. Річковій, 38 у м. Хмельницькому» за адресою: вул. Річкова, 38 у м. Хмельницькому.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав від 02.05.2023 № 330962713 земельна ділянка за кадастровим номером 6810100000:01:005:0199 площею 0,075 га належить ТОВ «ЕТАЛОНІНВЕСТБУД», код ЄДРПОУ 39064192, на праві власності згідно договору купівлі продажу, серія та номер: 2315, виданий 05.12.2017 приватним нотаріусом Хмельницького міського округу Нагорною Т.В. Цільове призначення даної земельної ділянки: 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку.
На підставі направлення № IR01:4012-4072-0795-3690 від 13.06.2025, головним інспектором будівельного нагляду відділу нагляду за діяльністю органів з питань архітектури, містобудування та державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду Мережко Ольгою Юріївною було проведено позапланову перевірку дотримання Управлінням архітектури та містобудування Хмельницької міської ради вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час прийняття рішення щодо видачі містобудівних умов та обмежень, затверджених наказом від 13.11.2023 № 443 (реєстраційний номер ЄДЕССБ MU01:5172-5208-9413-8017) для проектування об'єкта будівництва «Нове будівництво офісної будівлі з вбудованими комерційними приміщеннями та паркінгом по вул. Річковій, 38 у м. Хмельницькому».
Підставою видачі зазначеного направлення є наказ Міністерства розвитку громад та територій України від 05.06.2025 № 953 та наказ Державної інспекції архітектури та містобудування України від 13.06.2025 № 135, видані на підставі звернення Голови правління ОСББ Олега Віші до Міністерства розвитку громад та територій України від 01.05.205 № 25-10.
Перевірку було проведено в період з 17.06.2025 по 20.06.2025.
Під час проведення позапланової перевірки головним інспектором будівельного нагляду Об'єкту нагляду направлено вимоги від 17.06.2025 №227/02/17-25 про надання документів та від 19.06.2025.
На виконання вимог від 17.06.2025 та від 19.06.2025 відповідачем листами від 18.06.2025 №55/01-20 та від 19.06.2025 №556/01-20 надані копії документів.
За результатами проведеної позапланової перевірки було складено акт №CH01:8945-6463-6419-8201 від 20.06.2025, яким виявлено порушення вимог пункту 3 частини четвертої статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а саме: видані містобудівні умови та обмеження щодо об'єкта, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:01:005:0199, цільове призначення якої - 03.10 (для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель підприємств, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку), не відповідають функціональному призначенню території, визначеному Генеральним планом та Планом зонування території м. Хмельницького. Тобто, наміри забудови суперечать вимогам містобудівної документації місцевого рівня.
Позивачем прийнято рішення від 24.06.2025 про зупинення дії містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва: «Нове будівництво офісної будівлі з вбудованими комерційними призначеннями приміщеннями та паркінгом по вул. Річковій в м. Хмельницькому», затверджених наказом Управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради від 13.11.2023 № 443, реєстраційний номер ЄДЕССБ MU01:5172-5208-9413-8017.
Суд першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення дійшов висновку, що наміри замовника ТОВ «ЕТАЛОНІНВЕСТБУД» щодо забудови земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:005:0199, розташованої за адресою: м. Хмельницький, вул. Річкова, 38, відповідають вимогам чинної на час виникнення спірних правовідносин містобудівної документації на місцевому рівні, суд не встановив фактів невідповідності містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва «Нове будівництво офісної будівлі з вбудованими комерційними приміщеннями та паркінгом по вул. Річковій, 38 у м. Хмельницькому» вимогам чинної містобудівної документації на місцевому рівні, а тому у задоволенні позову слід відмовити.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.
Відповідно до п. 8 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (далі - Закон №3038-VІ) містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі - містобудівні умови та обмеження) - документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об'єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.
Статтею 26 Закону № 3038-VІ встановлено, що забудова територій здійснюється шляхом розміщення об'єктів будівництва.
Суб'єкти містобудування зобов'язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об'єктів.
Виконавчий орган сільської, селищної, міської ради вживає заходів щодо організації комплексної забудови територій відповідно до вимог цього Закону.
Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
Проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:
1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;
2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи;
3) затвердження проектної документації;
4) виконання підготовчих та будівельних робіт;
5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;
6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування.
Згідно пункту 1 частини 1 статті 29 Закону № 3038-VІ містобудівні умови та обмеження є основними складовими вихідних даних.
Відповідно до абзацу 1 частини 2 статті 29 Закону № 3038-VІ фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва.
Частиною 3 статті 29 Закону № 3038-VІ встановлено, що містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника, до якої додаються:
1) копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію - у разі, якщо речове право на земельну ділянку не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
2) копія документа, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці - у разі, якщо право власності на об'єкт нерухомого майна не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації);
3) викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000.
Для отримання містобудівних умов та обмежень до заяви замовник також додає містобудівний розрахунок, що визначає інвестиційні наміри замовника, який складається у довільній формі з доступною та стислою інформацією про основні параметри об'єкта будівництва.
Цей перелік документів для надання містобудівних умов та обмежень є вичерпним.
За приписами частини четвертої статті 29 Закону № 3038-VІ підставами для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень є:
1) неподання визначених частиною третьою цієї статті документів, необхідних для прийняття рішення про надання містобудівних умов та обмежень;
2) виявлення недостовірних відомостей у документах, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, або у документах, що посвідчують право власності на об'єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці;
3) невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.
Згідно частини 6 статті 29 Закону № 3038-VІ надання містобудівних умов та обмежень або прийняття рішення про відмову в їх наданні здійснюється відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури протягом 10 робочих днів з дня реєстрації заяви, затверджується наказом такого органу.
Таким чином, з огляду на викладене містобудівні умови та обмеження видаються на підставі чинної містобудівної документації за зверненням зацікавленої особи до уповноваженого органу з належним поданням визначеного переліку документів та за умови відсутності визначених законом підстав для відмови в їх видачі.
Так, згідно матеріалів справи 13.11.2023 Управлінням архітектури та містобудування Хмельницької міської ради товариству з обмеженою відповідальністю "ЕТАЛОНІНВЕСТБУД" було видано містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва «Нове будівництво офісної будівлі з вбудованими комерційними призначеннями приміщеннями та паркінгом по вул. Річковій, 38 в м. Хмельницькому».
На підставі направлення № IR01:4012-4072-0795-3690 від 13.06.2025, головним інспектором будівельного нагляду відділу нагляду за діяльністю органів з питань архітектури, містобудування та державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду Мережко Ольгою Юріївною було проведено позапланову перевірку дотримання Управлінням архітектури та містобудування Хмельницької міської ради вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час прийняття рішення щодо видачі містобудівних умов та обмежень, затверджених наказом від 13.11.2023 № 443 (реєстраційний номер ЄДЕССБ MU01:5172-5208-9413-8017) для проектування об'єкта будівництва «Нове будівництво офісної будівлі з вбудованими комерційними приміщеннями та паркінгом по АДРЕСА_1 ».
За результатами проведеної позапланової перевірки було складено акт № CH01:8945-6463-6419-8201 від 20.06.2025, яким виявлено порушення відповідачем вимог пункту 3 частини четвертої статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а саме: видані містобудівні умови та обмеження щодо об'єкта, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:01:005:0199, цільове призначення якої - 03.10 (для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, що здійснюють підприємницьку діяльність з метою отримання прибутку), не відповідають функціональному призначенню території, визначеному Генеральним планом та Планом зонування території м. Хмельницького. Тобто, наміри забудови не відповідають вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.
Стосовно невідповідності цільового призначення земельної ділянки містобудівній документації на місцевому рівні, то апеляційний суд зазначає таке.
Статтею 39 Земельного кодексу України передбачено, що використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм.
Відповідно ч. 4 ст. 33 Закону № 3038-VІ розміщення об'єктів будівництва на території населених пунктів та за їх межами під час комплексної забудови території здійснюється виконавчим органом сільської, селищної, міської ради, районною державною адміністрацією відповідно до їх повноважень шляхом надання містобудівних умов та обмежень або видачі будівельного паспорта відповідно до містобудівної документації у порядку, передбаченому цим Законом.
Містобудівна документація - затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закону № 3038-VІ).
Згідно частини 2 статті 2 Закону № 3038-V інструментом державного регулювання планування територій є містобудівна документація, яка поділяється на документацію державного, регіонального та місцевого рівнів.
Відповідно до ст. 17 Закону України «Про основи містобудування» містобудівна документація є основою, зокрема, для вирішення питань щодо розташування та проектування нового будівництва, здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктів містобудування та упорядкування територій.
За приписами частини 1 статті 16 Закону № 3038-VІ планування територій на місцевому рівні здійснюється шляхом розроблення та затвердження генеральних планів населених пунктів, планів зонування територій і детальних планів території, їх оновлення та внесення змін до них.
Згідно статті 17 Закону № 3038-VІ генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації на місцевому рівні, призначеної для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту.
Обов'язковою складовою генерального плану населеного пункту є план зонування території цього населеного пункту.
План зонування території (зонінг) - документація, що є складовою комплексного плану просторового розвитку території територіальної громади або генерального плану населеного пункту і визначає умови та обмеження використання території у межах визначених функціональних зон (пункт 9 частини першої статті 1 Закону № 3038-VІ).
Відповідно до статті 18 Закону № 3038-VІ план зонування території розробляється у складі комплексного плану, генерального плану населеного пункту з метою визначення умов та обмежень використання території у межах визначених функціональних зон. До затвердження генерального плану населеного пункту в межах території територіальної громади, щодо якої затверджено комплексний план (якщо обов'язковість розроблення генерального плану населеного пункту визначена рішенням про затвердження комплексного плану), межі функціональних зон та функціональне призначення територій у такому населеному пункті визначаються комплексним планом.
План зонування території розробляється з метою створення сприятливих умов для життєдіяльності людини, забезпечення захисту територій від надзвичайних ситуацій, запобігання надмірній концентрації населення і об'єктів виробництва, зниження рівня забруднення навколишнього природного середовища, охорони та використання територій з особливим статусом, у тому числі ландшафтів, об'єктів історико-культурної спадщини, а також земель сільськогосподарського призначення і лісів та підлягає стратегічній екологічній оцінці.
Крім того, частина 2 ст. 18 Закону № 3038-VI визначає, що план зонування території встановлює функціональне призначення, вимоги до забудови окремих територій (функціональних зон) населеного пункту, їх ландшафтної організації.
Забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства (ст. 24 Закону № 3038-VІ ).
Згідно із статтею 19 ЗК України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії земель: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Відповідно до ст. 20 ЗК України при встановленні цільового призначення земельних ділянок здійснюється віднесення їх до певної категорії земель та виду цільового призначення. При зміні цільового призначення земельних ділянок здійснюється зміна категорії земель та/або виду цільового призначення.
Верховний Суд у постанові від 30.06.2021 по справі № 806/3365/17 зазначив, що містобудівні умови та обмеження видаються у зв'язку із наміром замовника провести забудову земельної ділянки конкретним об'єктом будівництва. При цьому термін «земельна ділянка» у контексті містобудівних правовідносин, - це певна територія, на якій планується розміщення відповідного об'єкта будівництва.
Територія забудови може складатися з однієї або декількох земельних ділянок, щодо яких замовник має право забудови відповідно до містобудівної документації.
Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» застосовує поняття «території» та «земельної ділянки» як синоніми, не протиставляючи їх між собою. Відтак, буквальне тлумачення земельної ділянки як ділянки, що має один кадастровий номер, призводить до звуження прав забудовника, істотно обмежує його інвестиційні можливості і не відповідає завданням містобудівної політики.
Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» не забороняє видачу одних містобудівних умов та обмежень на забудову декількох земельних ділянок, на яких планується зведення одного об'єкта будівництва (в т.ч. комплексу). Так само не забороняє видачу декількох окремих містобудівних умов та обмежень забудови однієї земельної ділянки, на якій планується зведення декількох окремих об'єктів будівництва.
З огляду на це, Верховний Суд дійшов висновку, що містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки видаються для проектування конкретного об'єкта будівництва (будинку, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплексів, лінійних об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури) на конкретній території, що може складатися з однієї або декількох земельних ділянок.
Разом з тим, частиною першою статті 193 ЗК України встановлено, що державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах кордонів України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами, меліоративні мережі та складові частини меліоративних мереж.
Отже, відомості щодо цільового призначення земельної ділянки, відповідно до приписів вищевказаних правових норм, відображуються у Державному земельному кадастрі та є первинними по відношенню до містобудівної документації на місцевому рівні.
Так, повертаючись до матеріалів справи, відповідно до витягу з Державного земельного кадастру у відомостях про земельну ділянку площею 0,075 га, кадастровий номер 6810100000:01:005:0199 вказано її цільове призначення "03.10 Для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку", категорія земель "Землі житлової та громадської забудови".
Таким чином, відомості, зазначені в Державному земельному кадастрі та які є первинними по відношенню до містобудівної документації на місцевому рівні, узгоджуються з намірами забудови, заявленими ТОВ "ЕТАЛОНІНВЕСТБУД", а саме "Нове будівництво офісної будівлі з вбудованими комерційними приміщеннями та паркінгом по вул. Річковій, 38 в м. Хмельницькому".
Невідповідність намірів забудови земельної ділянки є підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень. При цьому невідповідність намірів забудови означає, що запланований для будівництва об'єкт не відповідає вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, тобто затвердженим текстовим та графічним матеріалам з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій конкретного населеного пункту.
Такого ж висновку дійшов Верховний Суд в постанові 19.01.2023 у справі №640/9995/20.
Згідно із містобудівною документацією «План зонування території м. Хмельницького», затвердженого рішенням п'ятої сесії Хмельницької міської ради від 30.03.2011 № 25, земельна ділянка з кадастровим номером 6810100000:01:005:0199 розташована в зоні Ж-1 «Зона садибної і блокованої житлової забудови».
Переважні види забудови земельних ділянок: одно- та двоквартирні індивідуальні житлові будинки (з присадибними ділянками); 2-3-поверхові зблоковані будинки з приквартирними ділянками (відповідно до містобудівної документації); дитячі дошкільні заклади, в томі числі зблоковані з загальноосвітніми школами); окремо розташовані або вбудовано-прибудовані об'єкти повсякденного обслуговування: магазини, перукарні, аптеки, кафе, об'єкти побутового обслуговування; окремо розташовані адміністративні будівлі місцевого значення та повсякденного обслуговування: відділення зв'язку, міліції, ощадбанку, адміністрації, комунальні служби.
Дозволені види забудови, які супутні переважним видам: окремо розташовані та вбудовано-прибудовані індивідуальні гаражі на 1-2 автомобілі; окремо розташовані або вбудовано-прибудовані господарські будівлі; оранжереї та теплиці; надвірні туалети - при відсутності централізованої каналізації.
На присадибних ділянках дозволяється вирощування квітів, фруктів, овочів, розведення птиці, індивідуальна трудова діяльність.
Допустимі види забудови, які потребують спеціальних зональних погоджень: культові споруди; місця масового відпочинку; технічні будівлі і споруди для обслуговування даної зони або міста в цілому; малі архітектурні форми для здійснення підприємницької діяльності - відповідно до окремого порядку, затвердженого міською радою; АЗС (відповідно до містобудівної документації); артезіанські свердловини; ветеринарні прийомні пункти та аптеки.
Отже, наміри забудови ТОВ "ЕТАЛОНІНВЕСТБУД" відповідають не лише цільовому призначенню земельної ділянки, але й Генеральному плану міста Хмельницький та Плану зонування території, як основній містобудівній документації на місцевому рівні.
Враховуючи, що земельна ділянка на законних підставах перебуває у власності позивача, а її цільове призначення визначено як "03.10 Для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку", категорія земель "Землі житлової та громадської забудови", ця земельна ділянка може бути використана для будівництва офісної будівлі з вбудованими комерційними приміщеннями та паркінгом, як визначено в містобудівних умовах та обмеженнях від 13.11.2023.
Відтак цільове призначення земельної ділянки "03.10 Для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку" відповідало намірам забудови та затвердженій містобудівній документації.
Стосовно гранично допустимої висотності офісної будівлі з вбудованими комерційними приміщеннями та паркінгом по вул. Річковій, 38 в м. Хмельницькому, апеляційний суд зазначає наступне.
Так, оскаржуваними містобудівними умовами та обмеженнями встановлено обмеження гранично допустимої висотності будинків, будівель та споруд на рівні 22,5 метрів.
Позивач вказує, що відповідно до пункту 6.2.1 ДБН В.2.2-9:2018 «Громадські будинки та споруди. Основні положення» (зі зміною №1), висота приміщень надземних поверхів громадських будівель від підлоги до стелі приймається відповідно до технологічних вимог, але не менше ніж 3,0 м.
Крім того зазначає, що з урахуванням положень пункту 6.2.1 ДБН В.2.2-9:2018 та виходячи з того, що висота одного поверху повинна складати 3 метри, загальна висота чотириповерхової будівлі мала б 12 метрів. Таким чином, встановлена у містобудівних умовах гранична висотність 22,5 метра є необґрунтованою.
Однак, відповідно до пункту 6.2.1 ДБН В.2.2-9:2018, висота приміщень надземних поверхів громадських будівель від підлоги до стелі приймається відповідно до технологічних вимог, але не менше ніж 3,0 метри.
Водночас, наведена норма встановлює саме мінімальну, а не фіксовану висоту. Формулювання «але не менше ніж 3,0 м» свідчить про те, що висота може бути більшою залежно від таких чинників, як технологічні вимоги, тип приміщень, архітектурно-планувальні рішення тощо. Крім того, дана норма регламентує внутрішню висоту приміщення (від підлоги до стелі), а не конструктивну висоту поверху, яка, як правило, є більшою і включає товщину перекриттів, інженерні простори тощо.
Загальна гранична висота будівлі відповідно до техніко-економічних показників містобудівного розрахунку становить 22,3 метра.
Разом з тим, згідно положення пункту 6.3.3 ДБН В.2.2-9:2018, відповідно до якого висота технічного поверху визначається залежно від габаритів інженерного обладнання та комунікацій, розміщених у ньому. При цьому в місцях проходу обслуговуючого персоналу висота від підлоги до нижньої точки виступаючих конструкцій має бути не меншою ніж 1,9 м. Висота технічного поверху 2,4 м відповідає цим вимогам.
Відповідно до Додатку Б (обов'язковий) до ДБН В.2.2-9:2018 «Підрахунок загальної, корисної та розрахункової площі, будівельного об'єму, площі забудови та поверховості будівель», при визначенні поверховості будівлі до числа поверхів включаються всі надземні поверхи, у тому числі технічний, мансардний, а також цокольний поверх, якщо верхній рівень його перекриття знаходиться вище середньої планувальної позначки землі не менше ніж на 2 м. Технічний поверх, розташований над верхнім поверхом, при визначенні поверховості будівель не враховується.
Відповідач також вказував, що відповідно до містобудівного розрахунку, виконаного ФОП ОСОБА_1 та наданого замовником ТОВ «ЕТАЛОНІНВЕСТБУД» до заяви, поверховість офісної будівлі, відповідно до техніко-економічних показників, становить 4 поверхи. Такий показник не суперечить встановленим обмеженням граничнодопустимої висотності для будівель/споруд, розташованих у зоні Ж-1, де передбачено, що гранична висота не повинна перевищувати чотирьох поверхів.
При видачі містобудівних умов та обмежень гранична висота була визначена на рівні 22,5 метра. Цей показник є технічним заокругленням значення 22,3 метра, яке передбачене містобудівним розрахунком, і не суперечить положенням містобудівної документації місцевого рівня, зокрема Плану зонування м. Хмельницького.
Отже, проектована будівля має поверховість чотири поверхи, оскільки, відповідно до Додатку Б ДБН В.2.2-9:2018, технічний поверх, розташований над останнім основним поверхом, а також інженерна надбудова не враховуються при визначенні поверховості будівлі.
При цьому, згідно пункту 4 частини п'ятої статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», у містобудівних умовах та обмеженнях обов'язково зазначається саме гранично допустима висотність будинків, будівель та споруд у метрах, а не у поверхах.
Отже, спірні містобудівні умови та обмеження в оскаржуваній частині не суперечать містобудівній документації, зокрема Плану зонування території м. Хмельницького.
Щодо максимально допустимого відсотка забудови земельної ділянки 90%, колегія суддів зазначає таке.
Показники граничних параметрів забудови земельної ділянки при видачі містобудівних умов та обмежень на нове будівництво офісної будівлі з вбудованими комерційними приміщеннями та паркінгом по вул. Річковій, 38 в м. Хмельницькому було визначено відповідно до вимог ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», ДБН В.2.2-9:2018 «Громадські будинки та споруди. Основні положення», ДБН В.1.1-7-2016 «Пожежна безпека об'єктів будівництва», Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів, затверджених наказом Міністерства охорони здоров'я України від 19.06.1996 № 173, з урахуванням показників, визначених у наданому містобудівному розрахунку.
Відповідно до пункту 5 частини п'ятої статті 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", містобудівні умови та обмеження містять максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки. При цьому перелік відомостей, які мають міститися у містобудівних умовах, є вичерпним.
Згідно таблиці 6.2 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки повинен мати кількісний показник (цифра), тобто бути вираженим у цифровому значенні.
Водночас, положення вказаних державних будівельних норм стосовно обмеження відсотка забудови встановлюється для забудови земельної ділянки при розміщенні житлового будинку.
Об'єкт будівництва, відповідно до виданих містобудівних умов та обмежень «офісна будівля з вбудованими комерційними приміщеннями та паркінгом».
Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що наміри замовника ТОВ «ЕТАЛОНІНВЕСТБУД» щодо забудови земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:005:0199, розташованої за адресою: м. Хмельницький, вул. Річкова, 38, відповідають вимогам чинної на час виникнення спірних правовідносин містобудівної документації на місцевому рівні та фактів невідповідності містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва «Нове будівництво офісної будівлі з вбудованими комерційними приміщеннями та паркінгом по вул. Річковій, 38 у м. Хмельницькому» вимогам чинної містобудівної документації на місцевому рівні, не встановлено.
За таких обставин, судова колегія апеляційної інстанції дійшла висновку, що суд першої інстанції в повній мірі надав оцінку усім вказаним обставинам та зібраним по справі доказам, у зв'язку із чим, ухвалив законне та обґрунтоване рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, а тому колегія суддів не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 315, 316 КАС України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції правильно встановив обставини справи та ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Одночасно слід зазначити, що в контексті положень п.6 ч.6 ст.12 КАС України дана справа відноситься до категорій справ незначної складності, а тому відповідно до п.2 ч.5 ст.328 цього Кодексу судове рішення за результатами її розгляду судом апеляційної інстанції в касаційному порядку оскарженню не підлягає.
Керуючись ст.ст. 243, 250, 308, 311, 315, 316, 321, 322, 325, 329 КАС України, суд
апеляційну скаргу Державної інспекції архітектури та містобудування України залишити без задоволення, а рішення Хмельницького окружного адміністративного суду від 16 жовтня 2025 року - без змін.
Постанова суду набирає законної сили з моменту прийняття та оскарженню не підлягає, крім випадків передбачених пп. "а"-"г" п.2 ч.5 ст. 328 КАС України.
Головуючий Ватаманюк Р.В.
Судді Боровицький О. А. Курко О. П.