22 січня 2026 року
м. Черкаси
Справа № 705/1148/25
Провадження № 22-ц/821/23/26
Категорія: 304070000
Черкаський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Василенко Л. І.,
суддів: Карпенко О. В., Новікова О. М.,
учасники справи:
позивач - Комунальне підприємство «Уманське ремонтно-експлуатаційне управління № 3»,
відповідач - ОСОБА_1 ,
розглянувши в порядку письмового провадження в м. Черкаси апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Чимириса Олександра Вікторовича на рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 28 травня 2025 року у цивільній справі за позовом Комунального підприємства «Уманське ремонтно-експлуатаційне управління № 3» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за надання послуг з управління багатоквартирним будинком,
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
В лютому 2025 року КП «Уманське ремонтно-експлуатаційне управління № 3» (далі по тексту - КП «Уманське РЕУ № 3) звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
В обґрунтування позову зазначало, що за обліковими відомостями Підприємства, а також згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 , номер інформаційної довідки 394300808, дата формування 10.09.2024, власником нежитлового приміщення за адресою АДРЕСА_1 , реєстраційний номер майна 10031567 загальною площею 79,7 кв. м є ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .
В інформаційній довідці зазначено, що підставою виникнення права власності є Свідоцтво про право власності, НОМЕР_2 , 28.02.2005, видане виконавчим комітетом Уманської міської ради.
Вказувало, що про придбання у власність нежитлового приміщення ОСОБА_1 позивачу не повідомляла.
Відповідач у справі є споживачем послуги з управління багатоквартирним будинком, оскільки отримувала або мала можливість отримувати житлово-комунальні послуги за вищевказаною адресою.
Будинок по АДРЕСА_1 знаходиться на балансовому обліку позивача.
Рішенням виконавчого комітету Уманської міської ради від 12 серпня 2021 року № 372 «Про затвердження рішення конкурсної комісії щодо визначення переможця конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку» виконавчий комітет Уманської міської ради вирішив:
1. Затвердити рішення конкурсної комісії щодо визначення переможця конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку та визначити переможця конкурсу комунальне підприємство «Уманське ремонтно-експлуатаційне управління № 3».
2. Призначити управителя багатоквартирного будинку для 137 багатоквартирних будинків згідно з додатком до рішення.
3. Начальнику відділу житлово-комунального господарства Уманської міської ради Харченку В. П. протягом п'яти календарних днів з дня прийняття рішення забезпечити укладення договорів про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від імені співвласників окремо на кожний багатоквартирний будинок згідно з додатком до рішення строком на 1 рік.
17.08.2021 між КП «Уманське РЕУ № 3», в особі директора Ковалюк О. І. з однієї сторони та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою АДРЕСА_1 , в особі ОСОБА_2 , було укладено Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, за формою затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 року № 712.
Пунктом 30 даного Договору встановлено, що цей договір набирає чинності з 1 вересня 2021 року та укладається строком на один рік, а відповідно до пункту 31 Договору, якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього договору, він вважається продовженим на один рік.
Пунктом 10 Договору встановлено, що ціна послуги з управління становить 8,09 грн (у тому числі податок на додану вартість, якщо управитель є його платником) на місяць за 1 кв. м загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.
У порушення п. 11 ч. 1 вказаного Договору, споживач, тобто відповідачка у справі, не оплачувала послуги в установлений цим Договором строк.
Зазначало, що власник нежитлового приміщення та споживач послуг ОСОБА_1 добровільно заборгованість не сплатила, не вжила заходів направлених на погашення заборгованості перед КП «Уманське РЕУ № 3», що спричиняє Підприємству збитки.
Згідно розрахунку заборгованості вбачається, що станом на 01.02.2025 заборгованість за надану послугу за період із 01.09.2021 до 31.08.2024 включно, становить 12337,56 грн.
Сума місячного нарахування становила 79,7 кв. м х 4,30 грн =342,71 грн.
Вказувало, що із врахуванням боргу 12337,56 грн та боргу, що виник внаслідок інфляційних процесів за цей же період часу - 2002,80 грн, 3 % річних також за цей же період часу - 541,16 грн, загальна сума заборгованості становить 14881,52 грн, яку Підприємство просило стягнути з ОСОБА_1 на користь КП «Уманське РЕУ № 3» та судовий збір у сумі 3028,00 грн.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 28.05.2025 позов КП «Уманське РЕУ № 3» задоволено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь КП «Уманське РЕУ № 3» борг в загальній сумі 14 881,52 грн, який складається із:
- заборгованості за надання послуги з управління багатоквартирним будинком за адресою: АДРЕСА_1 , в розмірі 12337,56 грн;
- інфляційної складової боргу в розмірі 2002,80 грн;
- 3% річних у сумі 541,16 грн.
Стягнуто ОСОБА_1 сплачений судовий збір у розмірі 3028,00 грн.
Судом першої інстанції достовірно встановлено, що позивач є управителем багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 .
Також суд вказав, що відповідачка надані послуги позивачем належним чином не оплачувала, у зв'язку з чим станом на 23.01.2025 має заборгованість у розмірі 12337,56 грн, що підтверджується Розрахунком заборгованості по наданню послуг з управління багатоквартирним будинком ОСОБА_1 .
Відтак, суд першої інстанції вважав за необхідне стягнути з відповідачки на користь позивача підтверджену долученими до справи доказами заборгованість у сумі 12337,56 грн.
Оцінивши належність, допустимість та достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок зібраних у справі доказів у їх сукупності, суд вважав доведеним, що між сторонами у справі фактично виникли правовідносини щодо надання житлово-комунальних послуг з утримання будинку та прибудинкової території, відповідачка є споживачем послуг та фактично отримує вказані послуги, але всупереч вимогам чинного законодавства від виконання зобов'язань з оплати наданих комунальних послуг в повному обсязі ухиляється, що є порушенням грошового зобов'язання та сприяє накопиченню боргу, а тому порушує права та законні інтереси позивача, що і було підставою стягнення з відповідачки інфляційної складової боргу в розмірі 2002,80 грн та 3 % річних у сумі 541,16 грн.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції від 28.05.2025, представник ОСОБА_1 - адвокат Чимирис О. В. через підсистему «Електронний суд» подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати оскаржуване рішення суду та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову КП «Уманське РЕУ № 3» в повному обсязі.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що позов подано до ОСОБА_1 як до фізичної особи, водночас власником нежитлового приміщення (магазин продовольчих товарів) за адресою АДРЕСА_1 та фактично суб'єктом правовідносин, який здійснює підприємницьку діяльність, виступає відповідачка в статусі фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 , згідно виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Відповідно, на думку представника відповідачки, позов подано до неналежного відповідача, що є істотним порушенням норм процесуального права.
Крім того, вказує, що право укладати Договір щодо надання послуг з управління багатоквартирним будинком можливо лише у разі участі в об'єднанні багатоквартирного будинку або у разі залучення до участі у зборах співвласників. Відповідачка не входить до складу об'єднання багатоквартирного будинку та не брала участі у зборах співвласників.
Також вказує, що до позовної заяви не додано рішення зборів співвласників щодо уповноваження ОСОБА_2 підписувати Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Звертає увагу, що в матеріалах справи відсутнє рішення конкурсної комісії щодо визначення переможця конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
Зазначає, що Договір на який посилається позивач щодо надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 17.08.2021 підписаний не уповноваженими на те особами, а тому є недійсним.
Також повідомляє, що приміщення є нежитловим та не належить до категорії допоміжних приміщень, це майно належить виключно відповідачці на підставі приватної власності, а інші мешканці квартир багатоквартирного будинку не є співвласниками цього нежитлового приміщення.
Відповідачка не має договірних відносин з позивачем, тому не могла і не отримувала будь-яких результатів господарської діяльності Підприємства, спрямованої на забезпечення належних умов і задоволення господарсько-побутових потреб, а надані позивачем Акти виконаних робіт не підтверджують надання послуг саме відповідачці.
Зазначає, що відповідачка була позбавлена можливості реалізувати своє право на захист, гарантоване ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки суд першої інстанції розглянув справу в порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін.
Вказує, що відповідачка не отримувала ні позовну заяву, ні ухвалу про відкриття провадження по справі, що позбавило її можливості ознайомитися з позовними вимогами, надати обґрунтований відзив, подати докази та клопотання по справі та реалізувати свої процесуальні права.
Відзив на апеляційну скаргу
21.10.2025 через засоби поштового зв'язку КП «Уманське РЕУ № 3» подало відзив на апеляційну скаргу, в якому просить залишити оскаржуване рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Зазначає, що відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 394300808, дата формування 10.09.2024, саме фізична особа ОСОБА_1 є власником нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 , а не фізична особа-підприємець.
Вказує, що в одному багатоквартирному будинку Договір про надання послуг з управління може укладатися одночасно не більш як з одним управителем.
Право підписати відповідний договір уповноважена особа місцевого самоврядування мала відповідно до ст. 15 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги», а не на підставі протоколу зборів співвласників, як вважає скаржник.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна, № 394300808, дата формування 10.09.2024, ОСОБА_1 є власником нежилого приміщення (магазин продовольчих товарів) по АДРЕСА_1 . Дата прийняття рішення про державну реєстрацію - 28.02.2005, підстава виникнення права власності - Свідоцтво про право власності, НОМЕР_3 , 28.02.2005, виконавчий комітет Уманської міської ради (а.с. 16-17).
Згідно рішення виконавчого комітету Уманської міської ради від 12.08.2021 № 372 «Про затвердження рішення конкурсної комісії щодо визначення переможця конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку» затверджено рішення конкурсної комісії щодо визначення переможця конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку та визначено переможця конкурсу КП «Уманське РЕУ № 3». Призначено управителя багатоквартирного будинку для 137 багатоквартирних будинків згідно з додатком до рішення. Начальника відділу житлово-комунального господарства Уманської міської ради Харченка В. П. зобов'язано протягом п'яти календарних днів з дня прийняття рішення забезпечити укладення договорів про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від імені співвласників окремо на кожний багатоквартирний будинок згідно з додатком до рішення строком на 1 рік (а.с. 18-19).
Триповерховому будинку по АДРЕСА_1 , згідно переліку багатоквартирних будинків, призначено управителя КП «Уманське РЕУ № 3» відповідно до рішення виконавчого комітету від 12.08.2021 № 372.
17.08.2021 між КП «Уманське РЕУ № 3» в особі директора Ковалюк О. І., з однієї сторони, та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , в особі ОСОБА_2 , що діє на підставі Положення про відділ житлово-комунального господарства Уманської міської ради, з іншої сторони, укладено Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком (а.с. 20-23).
Відповідно до п. 1 вказаного Договору управитель зобов'язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою АДРЕСА_1 , а співвласники зобов'язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього Договору.
Ціна послуги з управління становить 8,09 грн (в тому числі податок на додану вартість, якщо управитель є його платником) на місяць за 1 кв. м загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку та включає: витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку в розмірі 7,56 грн відповідно до кошторису витрат на утримання будинку та прибуткової території, що міститься у додатку 5 до цього Договору; винагороду управителю в розмірі 0,53 грн на місяць (п. 10 Договору від 17.08.2021).
Цей Договір набирає чинності з 01.09.2021 та укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення строку дії цього Договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього Договору, він вважається продовженим на один рік (п. п. 30, 31 Договору від 17.08.2021).
14.09.2022 КП «Уманське РЕУ № 3» надіслало ОСОБА_1 , лист за вих. № 547, в якому Підприємство повідомляло про укладення Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 17.08.2021. В даному листі Підприємство запропонувало ОСОБА_1 у термін до 30.09.2022 надати управителю правовстановлюючі документи, технічний паспорт та інші документи на належні їй приміщення по АДРЕСА_1 для їх врахування при проведенні відповідних нарахувань послуги з управління, які б включали конструктивні особливості належних їй приміщень, а також наявність підключених чи відключених внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку у цих приміщеннях. Надати відповідні документи Підприємство просило для підготовки проекту укладення додаткової угоди (а.с. 35).
03.07.2023 ОСОБА_1 був надісланий лист за вих. № 611, в якому КП «Уманське РЕУ № 3» повідомляло про укладення Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 17.08.2021 та надіслало Додаткову угоду № 1-23 до Договору від 17.08.2021 з додатками, з проханням повернути її підписану у термін до 20.07.2023. Також Підприємство просило сплатити борг за період з вересня 2021 року по травень 2023 року в сумі 10695,74 грн (а.с. 37).
25.09.2024 КП «Уманське РЕУ № 3» повторно надіслало листом за № 1018 ОСОБА_1 . Додаткову угоду № 1/24 від 21.08.2024 до Договору від 17.08.2021 з додатками і пропозицією у термін до 01.10.2024 повернути її належним чином підписану. Також просило сплатити борг за період з вересня 2021 року по серпень 2024 року в сумі 12337,56 грн (а.с. 39).
Згідно Додаткової угоди № 1/24 від 21.08.2024 до Договору від 17.08.2021 ціна послуги з управління багатоквартирним будинком по АДРЕСА_1 становить 4,30 грн (у тому числі податок на додану вартість, якщо управитель є його платником) на місяць за 1 кв.м загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку та включає: витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку у розмірі 4,02 грн відповідно до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території; винагорода управителю у розмірі 0,28 грн на місяць (а.с. 40).
Позивачем надано ряд Актів про виконані роботи, які підписані як мешканцями будинку по АДРЕСА_1 , так і виконавцями робіт (а.с. 47-74).
Відповідно до розрахунку заборгованості по наданню послуг з управління багатоквартирним будинком за адресою АДРЕСА_1 станом на 01.02.2025 ОСОБА_1 було нараховано в період з вересня 2021 року по серпень 2024 року всього боргу на загальну суму 12337,56 грн (а.с. 76).
Борг інфляційних процесів з лютого 2022 року по січень 2025 року, згідно розрахунку наданого позивачем, становить 2002,80 грн (а.с. 77).
Згідно розрахунку суми 3 % річних за період з лютого 2022 року по січень 2025 року, загальна сума річних становить 541,16 грн (а.с. 78).
Відповідно до Акту Державної технічної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта від 15.12.2004 магазин продовольчих товарів (реконструкція квартир АДРЕСА_2 введено в експлуатацію згідно рішення виконкому Уманської міської ради від 23.12.2004 № 692. Загальна площа приміщень - 79,7 кв. м (а.с. 111).
Згідно Свідоцтва про державну реєстрацію фізичної особи-підприємця серії В00 № 714602 ОСОБА_1 є фізичною особою-підприємцем, дата проведення державної реєстрації 12.04.2000 (а.с. 115 зворотній бік).
Мотивувальна частина
Позиція Черкаського апеляційного суду
Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.
Згідно ч. 1 ст. 369 ЦПК України апеляційні скарги на рішення суду у справах з ціною позову менше тридцяти розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, крім тих, які не підлягають розгляду в порядку спрощеного позовного провадження, розглядаються судом апеляційної інстанції без повідомлення учасників справи.
Відповідно до ч. 13 ст. 7 ЦПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.
Крім того, практика Європейського суду з прав людини з питань гарантій публічного характеру провадження у судових органах в контексті пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, свідчить про те, що публічний розгляд справи може бути виправданим не у кожному випадку (рішення від 08 грудня 1983 року у справі «Axen v. Germany», заява №8273/78, рішення від 25 квітня 2002 року «Varela Assalino contre le Portugal», заява № 64336/01).
Так, у випадках, коли мають бути вирішені тільки питання права, то розгляд письмових заяв, на думку ЄСПЛ, є доцільнішим, ніж усні слухання, і розгляд справи на основі письмових доказів є достатнім. В одній із зазначених справ заявник не надав переконливих доказів на користь того, що для забезпечення справедливого судового розгляду після обміну письмовими заявами необхідно було провести також усні слухання. Зрештою, у певних випадках влада має право брати до уваги міркування ефективності й економії. Зокрема, коли фактичні обставини не є предметом спору, а питання права не становлять особливої складності, та обставина, що відкритий розгляд не проводився, не є порушенням вимоги пункту 1 статті 6 Конвенції про проведення публічного розгляду справи.
Суд апеляційної інстанції створив учасникам процесу належні умови для ознайомлення з рухом справи шляхом надсилання процесуальних документів та апеляційної скарги, а також надав сторонам строк для подачі відзиву.
Крім того, кожен з учасників справи має право безпосередньо знайомитися з її матеріалами, зокрема з аргументами іншої сторони та реагувати на ці аргументи відповідно до вимог ЦПК України.
Вивчивши матеріали справи за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла наступних висновків.
Мотиви, з яких виходить Черкаський апеляційний суд, та застосовані норми права
За приписами ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Зазначеним вимогам закону рішення суду першої інстанції відповідає не в повній мірі.
Відповідно визначення термінів, що наведено у ч. 1 ст. 1 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 № 2189-VIII: житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг (п. 5); послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб'єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору (п. 12); управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб (п. 14).
Згідно ст. 5 вище зазначеного Закону до житлово-комунальних послуг належать, зокрема, житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком, яка включає: утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку; а також комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.
Відповідно до п. п. 1, 2 та 3 ч. 1 ст. 7 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники зобов'язані забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку; забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку; виконувати рішення зборів співвласників.
Згідно з ч. 1 ст. 9 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку).
У ст. 11 цього Закону визначено, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором (частина перша).
Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором (ч. 1 ст. 18 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги»).
Частина 1 ст. 15 вказаного Закону також визначає, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов'язковим для виконання всіма співвласниками. У випадках, визначених законом, договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається від імені співвласників багатоквартирного будинку уповноваженою особою органу місцевого самоврядування.
Відповідно до п. 5 ст. 13 «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» у разі якщо протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об'єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя.
Частина 2 ст. 10 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» визначає, що ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, та включає:
1) витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, крім витрат на обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем;
2) винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.
Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід'ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи, що згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, яку надав позивач, ОСОБА_1 є власником приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , площею 79,7 кв.м. Тип майна: нежиле приміщення (магазин продовольчих товарів).
Рішенням виконавчого комітету Уманської міської ради № 372 від 12.08.2021 «Про затвердження рішення конкурсної комісії щодо визначення переможця конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку» призначено управителя багатоквартирного будинку для 137 багатоквартирних будинків переможця конкурсу КП «Уманське РЕУ № 3».
КП «Уманське РЕУ № 3» надано Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 17.08.2021, відповідно до умов якого управитель зобов'язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою АДРЕСА_1 , а співвласники зобов'язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього Договору.
За умовами Договору, що був укладений з управителем, ціна послуги з управління становить: 8,09 грн, (в тому числі ПДВ, якщо управитель є його платником) на місяць за 1 кв. м загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.
Додатковою угодою до Договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 17.08.2021 ціну на послуги з управління було зменшено до 4,30 грн.
Позивачем надавалися відповідні послуги за місцем знаходження нежилого приміщення відповідачки, що підтверджено протоколами та актами долученими до матеріалів справи.
Відтак, колегія суддів на підставі доказів, які містяться в матеріалах справи, вважає доведеним факт надання позивачем належних житлово-комунальних послуг з утримання будинку.
Відповідно до ч. 1 ст. 9 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором. Споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору.
Позивачем на адресу ОСОБА_1 неодноразово надсилалися листи з додатками, в яких відповідачці пропонувалося надати правовстановлюючі документи на нежитлове приміщення, підписати відповідні проекти додаткових угод до Договору від 17.08.2021 та сплатити борг за наданні послуги.
Проте в матеріалах справи відсутні докази, які б свідчили про реагування відповідачки на вказані листи та про сплату нарахованих сум за наданні послуги з управління багатоквартирним будинком.
Щодо доводів скаржника про те, що позов подано до неналежного відповідача, оскільки ОСОБА_1 є власником нежитлового приміщення не як фізична особа, а як фізична особа-підприємець, на думку суду апеляційної інстанції, вони не заслуговують на увагу, оскільки це спростовано докази, які містяться в матеріалах справи.
Зокрема, як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, яку надав позивач, власником нежилого приміщення (магазин продовольчих товарів) за адресою: АДРЕСА_1 , є саме ОСОБА_1 .
Витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців засвідчує, що ОСОБА_1 з 12.04.2000 є фізичною особою-підприємцем, однак це не є підтверджуючим документом про статус власника вказаного нежилого приміщення.
Щодо доводів апеляційної скарги, що відповідачка є власником приміщень на підставі приватної власності, а інші мешканці квартир багатоквартирного будинку не є співвласниками цього нежитлового приміщення, слід зазначити наступне.
Частиною 2 ст. 382 ЦК України встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідачка є власником нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, тому є співвласником всього спільного майна багатоквартирного будинку.
Те, що нежитлове приміщення не належить до категорії допоміжних приміщень (не призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців), є ізольованим, а інші мешканці багатоквартирного будинку не є його співвласниками, не виключає наявність у відповідачки статусу співвласника багатоквартирного будинку, що породжує виникнення відповідних прав та обов'язків стосовно утримання спільного майна.
Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботи, надати послугу, сплатити гроші) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Згідно ст. ст. 526, 530 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Якщо у зобов'язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк. Якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час.
Як зазначено у ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Відповідно до положень ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.
Відповідно до розрахунку заборгованості станом на 01.02.2025 заборгованість за надані послуги за період з вересня 2021 року по серпень 2024 року становить 12337,56 грн. У зазначеному періоді сума щомісячного нарахування, починаючи з 01.09.2021, становила 342,71 грн.
Вказаний розмір заборгованості відповідачкою не спростовано.
Щодо стягнення 3% річних та інфляційних втрат.
Відповідно до розрахунку суми, на яку збільшився розмір боргу внаслідок інфляційних процесів із нарахованої за період існування суми боргу із лютого 2022 року по січень 2025 року включно, зазначена сума становить 2002,80 грн. Згідно розрахунку суми 3% річних із нарахованої за цей період суми боргу із лютого 2022 року по січень 2025 року включно, зазначена сума становить 541,16 грн.
Стаття 625 ЦК України передбачає, що боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання.
Боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Отже, у ст. 625 ЦК України визначені загальні правила відповідальності за порушення будь-якого грошового зобов'язання незалежно від підстав його виникнення. Приписи цієї статті поширюються на всі види грошових зобов'язань, якщо інше не передбачено договором або спеціальними нормами закону, який регулює, зокрема, окремі види зобов'язань (висновок Великої Палати Верховного Суду, висловлений у постанові від 16 травня 2018 року у справі № 686/21962/15-ц).
Як роз'яснив Верховний Суд України у правовій позиції від 16 грудня 2015 року у справі № 6-2023цс15, закріплена в пункті 10 частини третьої статті 20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» правова норма щодо відповідальності боржника за несвоєчасне здійснення платежів за житлово-комунальні послуги у вигляді пені не виключає застосування до таких правовідносин правових норм, установлених у статті 625 ЦК України. Інфляційне нарахування на суму боргу за порушення боржником грошового зобов'язання, вираженого в національній валюті, та трьох відсотків річних від простроченої суми полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів внаслідок інфляційних процесів та отримання компенсації (плати) від боржника за неправомірне користування утриманими грошовими коштами. Тобто, у разі прострочення виконання грошового зобов'язання з оплати отриманих житлово - комунальних послуг, на боржника покладається відповідальність, передбачена статтею 625 ЦК України.
Оскільки факт порушення відповідачкою зобов'язань щодо своєчасної оплати за спожиті житлово-комунальні послуги доведений позивачем, і правовідносини, які склалися між сторонами, є грошовими зобов'язаннями у силу вимог ст. 509 ЦК України, тому позивач має право на отримання заборгованості за надані послуги із урахуванням індексу інфляції та 3 % річних, передбачених ч. 2 ст. 625 ЦК України.
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання оплати житлово-комунальних послуг в період воєнного стану» від 05 березня 2022 року № 206 в умовах воєнного стану, введеного Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64 «Про введення воєнного стану в Україні», забороняється нарахування та стягнення неустойки (штрафів, пені), інфляційних нарахувань, процентів річних, нарахованих на заборгованість, утворену за несвоєчасне та/або неповне внесення населенням плати за житлово-комунальні послуги. Оплата комунальних послуг відбувається за умовами відповідних договорів про надання таких послуг за виключенням вищезазначеного.
Тобто, нарахування пені, інфляційних нарахувань та трьох процентів річних, нарахованих на заборгованість, утворену за несвоєчасне та/або неповне внесення населенням плати за житлово-комунальні послуги у період з лютого 2022 року є порушенням законодавства, що підлягає застосуванню в умовах воєнного стану.
Однак, відповідно до п. 3 постанови Кабінету Міністрів України № 1405 від 29 грудня 2023 року «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо оплати житлово-комунальних послуг», яка набрала чинності 30 грудня 2023 року, п. 1 постанови Кабінету Міністрів України від 05 березня 2022 року № 206 «Деякі питання оплати житлово-комунальних послуг в період воєнного стану» викладено у такій редакції: «1. Установити, що до припинення чи скасування воєнного стану в Україні забороняється:
нарахування та стягнення неустойки (штрафів, пені), інфляційних нарахувань, процентів річних, нарахованих на заборгованість, утворену за несвоєчасне та/або неповне внесення плати за житлово-комунальні послуги населенням (у тому числі населенням, що проживає у будинках, де створено об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, житлово-будівельні (житлові) кооперативи або яким послуги надаються управителем чи іншою уповноваженою співвласниками особою за колективним договором) в територіальних громадах, що розташовані на територіях, на яких ведуться бойові дії (територіях можливих бойових дій, активних бойових дій, активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси) або тимчасово окупованих Російською Федерацією, відповідно до переліку, затвердженого наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій (до дати припинення можливості бойових дій, завершення бойових дій, завершення тимчасової окупації), або якщо нерухоме майно споживача було пошкоджено внаслідок воєнних (бойових) дій за умови інформування про такі випадки відповідного виконавця комунальної послуги (для послуги розподілу природного газу з урахуванням вимог Правил безпеки систем газопостачання, затверджених наказом Міністерства енергетики та вугільної промисловості від 15 травня 2015 року № 285).»
Таким чином, основні зміни полягають в тому, що з 30 грудня 2023 року заборона на нарахування штрафних санкцій, припинення/зупинення надання житлово-комунальних послуг та стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги у зв'язку з неоплатою їх в не повному обсязі стосується виключно територій де ведуться бойові дії (можливих бойових дій) або тимчасово окупованих територій.
Місто Умань не входить до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затверджених наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій від 22.12.2022 року № 309.
За таких обставин нараховані позивачем на суму боргу інфляційні втрати та 3 % річних в межах заявлених вимог за період з 24 лютого 2022 року по 30 грудня 2023 року не підлягають стягненню з відповідачки.
Враховуючи наведене, загальний розмір боргу за інфляційними втратами становить 1643,85 грн та 3% річних - 390,41 грн.
Відтак, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для стягнення заборгованості за послуги з управління багатоквартирним будинком, проте не врахував обмежень, які існували в період з 24 лютого 2022 року до 30 вересня 2023 року щодо нарахування 3 % річних та інфляційних нарахувань.
Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Враховуючи вище зазначене, колегія суддів дійшла висновку, що судове рішення підлягає зміні в частині розміру стягнутих інфляційних втрат та 3% річних.
Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (ч. 13 ст. 141 ЦПК України).
Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
У зв'язку із частковим задоволенням позовних вимог позивача (96,57 %) з відповідачки на користь позивача підлягає стягненню судовий збір за подання ним позовної заяви у розмірі 2924,14 грн.
Водночас, апеляційна скарга відповідачки задоволена судом апеляційної інстанції на 3,43 %, а тому з позивача на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір у розмірі 124,63 грн.
При частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов'язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов'язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат (ч. 10 ст. 141 ЦПК України).
З урахуванням зазначених норм, з відповідачки слід стягнути на користь позивача судовий збір у розмірі 2799,51 грн.
Керуючись ст. ст. 368, 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд,
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Чимириса Олександра Вікторовича- задовольнити частково.
Рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 28 травня 2025 рокузмінити в частині стягнутих інфляційних втрат та 3 % річних, стягнувши з ОСОБА_1 на користь Комунального підприємства «Уманське ремонтно-експлуатаційне управління № 3» суму, на яку збільшився борг внаслідок інфляційних процесів у розмірі 1643,85 грн та 3% річних у сумі 390,41 грн, відповідно, загальна сума боргу становить 14371,82 грн.
Здійснити новий розподіл судових витрат.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Комунального підприємства «Уманське ремонтно-експлуатаційне управління № 3» сплачений судовий збір за подання позовної заяви до суду першої інстанції у розмірі 2799,51 грн.
В решті судове рішення залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення, в порядку та за умов визначених ЦПК України.
Текст постанови складено 22 січня 2026 року.
Головуючий Л. І. Василенко
Судді: О. В. Карпенко
О. М. Новіков