ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
08.01.2026Справа № 910/12483/25
Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Демидова В.О., за участю секретаря судового засідання Ятковської К.К., розглянувши справу за позовом Київської міської ради (01044, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36) до Товариства з обмеженою відповідальністю "КОРСА" (04107, місто Київ, вулиця Багговутівська, будинок 17-21) про стягнення 4 865 054,33 грн,
Представники учасників справи:
від позивача - Поліщук М.В.;
від відповідача - Крикунов О.В.
06.10.2025 в системі «Електронний суд» представником Київської міської ради сформовано позовну заяву до Товариства з обмеженою відповідальністю «КОРСА» про стягнення заборгованості за Договором оренди земельної ділянки від 28.09.2007 у розмірі 4 865 054,33 грн. та була передана 07.10.2025 судді Демидову В.О. відповідно до автоматизованого розподілу судової справи між суддями.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 13.10.2025 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 13.11.2025 о 11:40 год. Запропоновано відповідачу у строк не пізніше п'ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження, подати суду відзив на позов, в порядку ст. 165 Господарського процесуального кодексу України, з доданням доказів, що підтверджують обставини викладені в ньому, та докази направлення цих документів позивачу. Попередити відповідача, що у разі ненадання відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи відповідно до частини 2 статті 178 Господарського процесуального кодексу України. При цьому, якщо докази не можуть бути подані разом з відзивом з об'єктивних причин, відповідач повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу (ч. 3, 4 ст. 80 Господарського процесуального кодексу України).
Ухвалу суду від 13.10.2025 доставлено Товариства з обмеженою відповідальністю "КОРСА" в його електронний кабінет 13.10.25 о 20:26 год.
12.11.2025 на адресу суду від представника відповідача надійшла заява про надання дозволу на ознайомлення, а також заява про відкладення розгляду справи у зв'язку з неотриманням матеріалів справи.
У судовому засіданні 13.11.2025 оголошено перерву на 27.11.2025 о 10:40 год.
27.11.2025 на адресу суду від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву разом з клопотаннями про витребування.
У відзиві на позовну заяву представник просив поновити строк на подання відзиву; долучити до матеріалів справи відзив на позовну заяву та при ухваленні рішення врахувати обставини викладені у відзиві; відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Ухвалою суду від 27.11.2025 оголошено перерву у справі до 11.12.2025; відзив на позовну заяву з додатками залишено без розгляду.
04.12.2025 представник відповідача в системі «Електронний суд» сформував письмові пояснення по суті спору, в яких зазначав, що ТОВ «Корса» своєчасно, у строки, встановлені законом там погоджені сторонами у договорі, звернулась до орендодавця (Київської міської ради) щодо продовження дії договору після його закінчення, надали проект договору, Київська міська рада у встановлений законом місячний термін не заперечило проти поновлення договору оренди землі, при цьому ТОВ «Корса» продовжив користуватися земельною ділянкою, сплачувати орендну плату, тому твердження, що договір оренди припинив свою дію 28.09.2017 не відповідає ані фактичним обставинам, ані вимогам закону. Також не погодився з запропонованим позивачем механізмом визначення розміру відшкодування доходів, пов'язаних із нібито безпідставним збереженням майна, оскільки такий механізм не обґрунтований належними та допустимими доказами, не містить необхідних вихідних даних (нормативної грошової оцінки, ставок, індексації, коефіцієнтів і порядку їх застосування) та не підтверджує заявлений до стягнення розмір суми.
Також заявив клопотання про поновлення строку на подання доказу.
05.12.2025 через систему «Електронний суд» від представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Корса» надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів.
Ухвалою суду від 08.12.2025 заяву задоволено. Ухвалено провести судове засідання в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням сервісу підсистеми відеоконференцзв'язку ЄСІТС (ВКЗ).
Ухвалою суду від 11.12.2025, яка занесена до протоколу судового засідання, закрито підготовче провадження у справі №910/12483/25 та призначено справу до розгляду по суті на 08.01.26 о 12:00 год.
У судове засідання 08.01.2026 представники сторін прибули, надали свої пояснення.
В судовому засіданні 08.01.2026 оголошено вступну та резолютивну частину рішення.
Розглянувши матеріали справи, всебічно та повно дослідивши надані докази, суд встановив такі фактичні обставини.
23.12.2004 Київська міська рада прийняла рішення №994-1/2404 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «Капрі», товариству з обмеженою відповідальністю «Корса» та товариству з обмеженою відповідальністю «Ріелті Сіті» земельної ділянки для реконструкції, експлуатації та обслуговування торговельно-розважального центру на вул. Багговутівській, 17-21 у Шевченківському районі м. Києва».
Пунктами 1-2 вказаного рішення Київська міська рада затвердила проєкт відведення земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю «Капрі», товариству з обмеженою відповідальністю «Корса» та товариству з обмеженою відповідальністю «Ріелті Сіті» для реконструкції, експлуатації та обслуговування торговельно-розважального центру на вул. Багговутівській, 17-21 у Шевченківському районі м. Києва.
Передати товариству з обмеженою відповідальністю «Капрі», товариству з обмеженою відповідальністю «Корса» та товариству з обмеженою відповідальністю «Ріелті Сіті», за умов виконання пункту 3 цього рішення, у спільну довгострокову оренду на 10 рокі земельну ділянку площею 3,62 га для реконструкції, експлуатації та обслуговування торговельно-розважального центру на вул. Богговутівській, 17-21 у Шевченківському районі м. Києва за рахунок частини земель, відведених відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської ради депутатів трудящих «Про оформлення відводу та встановлення меж території промплощадки заводу «Укркабель», у зв'язку з переходом права власності на нежитлові будинки (договір №4/1 купівлі-продажу від 24.07.2002, додаткової угоди від 04.11.2002, акт приймання-передачі від 04.11.2002; договір купівлі-продажу від 02.07.2002, додаткові угоди №1 від 02.09.2002 та №2 від 04.11.2002, акти приймання-передачі від 20.09.2002, 25.09.2002 та 04.11.2002; договір №5 купівлі-продажу від 05.08.2002, додаткові угоди №1 від 02.09.2002 та №2 від 04.11.2002, акти приймання-передачі від 20.09.2002 та 04.11.2002).
24.05.2007 Київська міська рада прийняла рішення №692/1353 «Про продовження терміну дії рішень Київської міської ради».
28.09.2007 на підставі рішення Київради від 23.12.2004 №994-1/2404 та рішення від 24.05.2007 №692/1353 між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Капрі» і товариством з обмеженою відповідальністю «Корса» та товариством з обмеженою відповідальністю «Ріелті Сіті» укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації 28.09.2007 за №91-6-00707.
Згідно договору об'єктом оренди є земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:91:078:0002, розмір ділянки 35850 кв.м, на вул. Багговутівська, 17-21 Шевченківському районі м. Києва. Цільове призначення земельної ділянки - для реконструкції, експлуатації та обслуговування торговельно-розважального центру.
Згідно з п. 3.1 договору він укладений на 10 років, тобто до 28.09.2017.
Відповідно до п. 11.7 договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендарі, за умови належного виконання своїх обов'язків, мають за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендарі повинні не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
09.02.2023 рішенням Київської міської ради №5954/5995 вул. Багговутівську в Шевченківському районі міста Києва перейменовано на вулицю Загорівську.
Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 10.06.2024 приватним нотаріусом зареєстровано право приватної власності ТОВ «Корса» на закінчений будівництвом об'єкт, група нежитлових приміщень загальною площею 14 228 кв.м. на вул. Загорівська, 17-21 в м. Києві.
Документи, які були подані для державної реєстрації права власності - договір купівлі-продажу від 02.07.2002 між ТОВ «Ріелті-сервіс» та ТОВ «Корса», що підтверджується інформаційною довідкою №445922653 від 01.10.2025.
Згідно листа ГУ ДПС у м. Києві №27162/5/26-15-13-03-07 від 26.09.2025, ТОВ «Корса» продовжує подавати податкові декларації з плати за землю (земельний податок або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності), в яких декларує орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:91:078:0002 згідно договору оренди від 28.09.2007 №91-6-00707.
Водночас позивач зазначає, що Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 01.04.2025 №057-422 повідомив, що клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки від 28.09.2007 №91-6-00707 не надходило.
Крім того, 10.12.2014 Київська міська рада прийняла рішення №597/597 «Про передачу земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю «Корса» та товариству з обмеженою відповідальністю «Капрі» для будівництва та обслуговування житлових будинків, готельно-офісного комплексу, торговельного центру з підземним паркінгом та гостьовими автостоянками на вул. Багговутівській, 17-21 у Шевченківському район м. Києва».
Пунктами 1-2 вказаного рішення Київська міська рада вирішила затвердити проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю «Корса» та товариству з обмеженою відповідальністю «Капрі» для будівництва та обслуговування житлових будинків, готельно-офісного комплексу, торговельного центру з підземним паркінгом та гостьовими автостоянками на вул. Багговутівській, 17-21 у Шевченківському район м. Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, заява ДЦ від 09.10.2013 №01006-000105037-014, справа Д-3313).
Передати товариству з обмеженою відповідальністю «Корса» та товариству з обмеженою відповідальністю «Капрі», за умови виконання п. 3 цього рішення. У спільну часткову довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,9290 га, в тому числі площею 0,4121 га в межах червоних ліній (кадастровий номер 8000000000:91:078:0114), зокрема товариству з обмеженою відповідальністю «Корса» - 91/100 частини земельної ділянки, товариству з обмеженою відповідальністю «Капрі» - 9/100 частини земельної ділянки. Для будівництва та обслуговування житлових будинків, готельно-офісного комплексу, торговельного центру з підземним паркінгом та гостьовими автостоянками на вул. Багговутівській, 17-21 у Шевченківському район м. Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва.
15.12.2015 на підставі вказаного рішення укладено договір оренди земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом та зареєстрований 15.12.2015 за №1104.
Згідно з п. 2.1 договору об'єктом оренди є земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:91:078:0114, площею 0,9290 га по вул. Багговутівській, 17-21 у Шевченківському район м. Києва. Цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлових будинків, готельно-офісного комплексу, торговельного центру з підземним паркінгом та гостьовими автостоянками.
Згідно з п. 3.1 договору він укладений строком на 10 років, тобто до 15.12.2025.
Пп. 4.1 договору оренди сторони погодили, що визначена цим договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі.
Відповідно до пп. 4.2 договору річна орендна плата за земельну ділянку на період будівництва встановлюється у розмірі 3% відсотків від її нормативної грошової оцінки.
Після введення об'єктів (їх частин) в експлуатацію річна орендна пата встановлюється в розмірі: 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається пропорційно площі житлового призначення; 6 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається пропорційно площі торговельного центру; 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається пропорційно площі готельно-офісного комплексу; 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається пропорційно площі підземного паркінгу та гостьових автостоянок.
У випадку, коли розташовані на земельній ділянці будівлі, споруди або їх частини здаються в оренду іншим суб'єктам, орендна плат за земельну ділянку встановлюється у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або її частини, що припадає на орендовані площі будівель, споруд або їх частини. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Пп. 4.7 - 4.9 договору сторони погодили, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки та її індексація проводиться без внесення змін та доповнень до цього договору у порядку та у випадках, передбачених законодавством України.
Орендна плата вноситься орендарем рівними частинами за податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. Питання сплати податку на додану вартість та інших податкових платежів, що пов'язані з виконання договору, вирішуються орендарем в установленому законодавством порядку.
Зміна отримувача орендної плати та його банківських реквізитів може здійснюватися орендодавцем в односторонньому порядку і не потребує внесення змін до цього договору. Орендар зобов'язується уточнювати банківські реквізити і назву отримувача орендної плати.
Відповідно до п. 4.11 договору за несвоєчасне внесення орендної плати справляється пеня в розмірі 120 % річних облікової ставки Національного банку України, діючої на день виникнення такого боргу або на день його (його частини) погашення, при цьому для розрахунку використовується більша із зазначених ставок. Розрахунок пені здійснюється на дату погашення суми боргу (частини боргу) за кожний календарний день прострочення платежу, включаючи день такого погашення.
Таким чином, позивач зазначає, що умовами договору оренди було перебачено, що орендар самостійно розраховує розмір орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:91:078:0114, та вносить її на рахунок орендодавця щомісяця, а також несе відповідальність за порушення строків сплати орендних платежів.
Згідно листа Головного управління ДПС у м. Києві від 26.09.2025 №27162/5/26-15-13-03-07 у ТОВ «Корса» обчислюється заборгованість з орендної плати за користування земельними ділянками з кадастровим номером 8000000000:91:078:0114 та кадастровий номер 8000000000:91:078:0002 в сумі 4 865 054,33 грн за період з 20.08.2025 по 01.09.2025.
Також позивач зазначав, що сума заборгованості щодо податкового боргу по орендній платі за землю обчислена контролюючим органом на підставі поданих товариством податкових декларацій, отже визнається товариством.
Посилаючись на те, що чинним законодавством розмежовано поняття земельний податок і орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, просить стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:91:078:0114 згідно договору оренди від 15.12.2015, та безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:91:078:0002 у сумі 4 865 054,33 грн.
Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач зазначає, що ТОВ «Корса» своєчасно, у строки, встановлені законом там погоджені сторонами у договорі, звернулась до орендодавця (Київської міської ради) щодо продовження дії договору після його закінчення, надали проект договору, Київська міська рада у встановлений законом місячний термін не заперечило проти поновлення договору оренди землі, при цьому ТОВ «Корса» продовжив користуватися земельною ділянкою, сплачувати орендну плату, тому твердження, що договір оренди припинив свою дію 28.09.2017 не відповідає ані фактичним обставинам, ані вимогам закону.
Зазначає, що наданий позивачем розрахунок ГУ ДПС у м. Києві не є розрахунком заборгованості за конкретний період користування земельними ділянками, а саме 20.08.2025 по 01.09.2025, а містить лише перелік податкових операцій (нарахувань) та суму недоїмки станом на відповідні дати. У цьому документі відсутні відомості про звітні (податкові) періоди, за які здійснено нарахування, не визначено щодо якої саме земельної ділянки (8000000000:91:078:0114 чи 80000000000:91:078:0002) сформовано борг, а також не наведено вихідних даних для перевірки розрахунку (нормативної грошової оцінки, застосованої ставки, індексації, коефіцієнтів тощо).
Крім того, зі змісту розрахунку ГУ ДП у м. Києві вбачається, що сума 4 865 054,33 грн включає не лише основне грошове зобов'язання, а штрафні санкції.
Оцінюючи подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню, з огляду на таке.
Загальні положення про зобов'язання у зв'язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави регулює ст. 1212 ЦК України. Так, відповідно до ч.ч. 1, 2 цієї норми особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Законодавець у ст. 3 ЗК України закріпив норму, відповідно до якої земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом гл. 15 ЗК України реалізуються через право постійного користування або право оренди (див. постанову Верховного Суду від 29.07.2025 у справі № 910/6662/24).
Право оренди земельної ділянки визначає ст. 93 ЗК України. Так, відповідно до ч. 1 цієї статті право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
За п. "в" ч. 1 ст. 96 ЗК України землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону (ст. 206 ЗК України).
Отже, у вищенаведених нормах матеріального права законодавець закріпив принцип "платного використання землі".
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (ст. 288 ПК України).
Плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
Земельний податок - обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів (далі - податок для цілей розділу XII цього Кодексу); орендна плата для цілей розділу XII цього Кодексу - обов'язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України).
Отже, законодавець розмежовує поняття "земельний податок" та "орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності" залежно від правових підстав передання прав землекористування такими ділянками.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. (ст. 13 Закону України "Про оренду землі").
Здійснюючи аналіз ст. 1212 ЦК України, а також ст. ст. 120, 125 ЗК України, Верховний Суд, Велика Палата Верховного Суду неодноразово висновували таке:
- виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об'єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже об'єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об'єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об'єкт права власності. Тобто власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об'єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна. Отже, положення гл. 15, ст. ст. 120, 125 ЗК України, ст. 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об'єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об'єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, постанови Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19). Отже фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень ч. 1 ст. 1212 ЦК України (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16, від 20.09.2018 у справі № 925/230/17, від 29.07.2025 у справі № 910/6662/24);
- із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, а тому саме із цієї дати у власника об'єкта нерухомого майна виникає обов'язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому, до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, такі кошти є безпідставно збереженими (див. постанову Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20).
Отже, для вирішення спору щодо стягнення з власника об'єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212-1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об'єкт розташований, необхідно, насамперед, з'ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави. Встановлення саме таких обставин входить до предмета доказування у межах вирішення спору у цій справі.
Судом встановлено, що 28.09.2007 на підставі рішення Київради від 23.12.2004 №994-1/2404 та рішення від 24.05.2007 №692/1353 між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Капрі» і товариством з обмеженою відповідальністю «Корса» та товариством з обмеженою відповідальністю «Ріелті Сіті» укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації 28.09.2007 за №91-6-00707.
Згідно договору об'єктом оренди є земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:91:078:0002, розмір ділянки 35850 кв.м, на вул. Багговутівська, 17-21 Шевченківському районі м. Києва. Цільове призначення земельної ділянки - для реконструкції, експлуатації та обслуговування торговельно-розважального центру.
Згідно з п. 3.1 договору він укладений на 10 років, тобто до 28.09.2017.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, зокрема, в частині стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою 8000000000:91:078:0002, позивач зазначав, що після закінчення строку дії вказаного договору оренди клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки від 28.09.2007 №91-6-00707 не надходило.
Заперечуючи проти вказаних доводів відповідач посилався на те, що правомірно користується спірною земельною ділянкою, своєчасно, у строки, встановлені законом там погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця (Київської міської ради) щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору, Київська міська рада у встановлений законом місячний термін не заперечила проти поновлення договору оренди землі, при цьому ТОВ «Корса» продовжив користуватися земельною ділянкою, сплачувати орендну плату, тому твердження, що договір оренди припинив свою дію 28.09.2017 не відповідає ані фактичним обставинам, ані вимогам закону.
При цьому, суд бере до уваги постанову від 16 квітня 2025 року у справі № 910/14933/22, у якій Верховний Суд виснував, що «Слід зазначити, що аналіз змісту статті 33 Закону України "Про оренду" вказує на те, що ця стаття передбачала в колишній редакції - переважне право орендаря на поновлення договору, а в чинній редакції - переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Отже, вказана стаття як у попередній, так і у чинній редакції регулює такі відносини, за яких можливим є укладення договору оренди землі не лише з попереднім орендарем, але і з іншою особою, що у спірних правовідносинах виключається.
Водночас за змістом абзацу третього розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.
Реалізуючи відповідні приписи, сторони договору оренди можуть викласти такі умови у письмовому вигляді шляхом зазначення про це в проекті додаткової угоди про поновлення договору або шляхом укладення нового договору на нових погоджених сторонами умовах на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України…
…Водночас позивач не позбавлений права та можливості звернутися у встановленому законом порядку до Київської міської ради з пропозицією укласти новий договір оренди спірної земельної ділянки, під час укладання якого сторони цього договору мають дійти згоди щодо всіх його істотних умов, зокрема, в частині розміру орендної плати, а також включити до договору умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України…».
З матеріалів цієї справи вбачається, що між сторонами договір оренди земельної ділянки від 28.09.2007 №91-6-00707 не поновлювався та не укладався новий договір спірної земельної ділянки, тому доводи відповідача про те, що договір оренди земельної ділянки від 28.09.2007 №91-6-00707 продовжує свою дію є безпідставними, а тому до спірних правовідносин підлягає застосуванню ст. 1212 ЦК України.
Також, суд зазначає, що у постанові від 14 лютого 2022 року у справі № 646/4738/19 (провадження № 61-17197сво20) Верховний Суд у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду зазначив: «У пункті 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Згідно з пунктом 3 частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель" (тут і надалі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Відповідно до частини першої статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, чинної на час виникнення спірних правовідносин.
Згідно з частиною другою статті 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Відповідно до частини третьої статті 23 Закону України "Про оцінку земель" витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Отже, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, який підтверджує дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки».
У постанові від 05 лютого 2025 року у справі № 645/1040/19 (провадження № 61-3863св24) Верховний Суд зазначав, що «…за відсутності витягу про нормативну грошову оцінку за період з 01 березня 2016 року до 30 листопада 2018 року щодо спірної земельної ділянки, за умови наявності у матеріалах справи інших документів, які підтверджують розмір нормативної грошової оцінки, встановлений, зокрема, відповідними органами місцевого самоврядування щодо спірної земельної ділянки, суд вправі ухвалити судове рішення у справі з урахуванням цих документів. У такому випадку рішення органу місцевого самоврядування, на підставі якого можна встановити та вирахувати нормативну грошову оцінку земельної ділянки, є належним доказом у справі.
Схожі за змістом правові висновки містяться й у постанові Верховного Суду із подібними правовідносинами від 21 лютого 2024 року у справі № 646/4738/19 (провадження № 61-14023св23)».
Зважаючи на вище вказане у сукупності, суд відхиляє доводи відповідача про те, що розрахунок позивача є необґрунтованим.
Також безпідставними є й доводи відповідача про те, що у позивача відсутні правові підстави для стягнення орендної плати безпідставно збережених коштів, оскільки земельна ділянка 8000000000:91:078:0002 не зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а таке право належить виключно власнику земельної ділянки, права на яку зареєстровані у встановленому Законом порядку.
Так, Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі №922/2060/20 дійшов висновку, що правом власності на спірну земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, міськрада наділена в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового ЗК України. При цьому за змістом пунктів 1, 3, 7, 9 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України від 06.09.2012 № 5245-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" державну реєстрацію речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності об'єктивно не можна було здійснити раніше, ніж із часу розмежування земель державної та комунальної власності, тобто до 01.01.2013.
Водночас відсутність державної реєстрації речового права на спірну земельну ділянку після 01.01.2013 не впливає на обставини виникнення та наявність права комунальної власності на відповідну земельну ділянку.
Схожий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 20 вересня 2022 року у справі № 925/1082/20.
Зважаючи на викладене вище у сукупності, враховуючи, що згідно листа Головного управління ДПС у м. Києві від 26.09.2025 №27162/5/26-15-13-03-07 у ТОВ «Корса» обчислюється заборгованість з орендної плати за користування земельними ділянками з кадастровим номером 8000000000:91:078:0114 та кадастровий номер 8000000000:91:078:0002 в сумі 4 865 054,33 грн за період з 20.08.2025 по 01.09.2025, що не спростовано відповідачем, суд дійшов висновку про задоволення позову.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006р. у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
У рішенні Європейського суду з прав людини "Серявін та інші проти України" вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N303-A, п. 29).
Аналогічна правова позиція викладена у постанові від 13.03.2018 Верховного Суду по справі № 910/13407/17.
З огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд надав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на відповідача.
На підставі викладеного, керуючись статтями 74, 76-80, 129, 236-242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва
1. Позов задовольнити повністю.
2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «КОРСА» (04107, місто Київ, вулиця Багговутівська, будинок 17-21, код ЄДРПО 31927867) на користь Київської міської ради (01044, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36, код ЄДРПОУ 22883141) заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:91:078:0114 згідно договору оренди від 15.12.2015, та безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:91:078:0002 у сумі 4 865 054 (чотири мільйона вісімсот шістдесят п'ять тисяч п'ятдесят чотири) грн 33 коп., а також судовий збір у розмірі 58 380 (п'ятдесят вісім тисяч триста вісімдесят) грн 65 коп.
3. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
З повним текстом рішення можна ознайомитись у Єдиному державному реєстрі судових рішень за веб-адресою:http://reyestr.court.gov.ua/.
Повний текст рішення складено та підписано 19.01.2026
Суддя Владислав ДЕМИДОВ