65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"06" січня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/2632/25
За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Акваторія» (65496, Одеська обл., Одеський р-н., с. Лиманка, вул. Будівельна, буд.48-Г, прим.47 ЄДРПОУ 32695398)
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Обслуговуючий кооператив «Розенталь» (67804, Одеська обл., Одеський р-н, с. Лиманка, вул. Будівельна 48-50, будинок будівельний №1, код ЄДРПОУ 43843005)
До відповідача: Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області (65496, Одеська обл., Одеський р-н., с. Таїрове, вул. Перемоги, буд.27, ЄДРПОУ 05582159)
про розірвання договору
Суддя Рога Н.В.
Секретар с/з Граненко М.М.
Представники сторін:
Від позивача: Галюров М.Ю.,Томашевський Р.М. - на підставі довіреності від 23.11.2022р. ;
Від третьої особи: не з'явився.
Від відповідача: Іщенко В.О. - в порядку самопредставництва
В засіданні брали участь:
Від позивача: не з'явився;
Від третьої особи: не з'явився.
Від відповідача: не з'явився.
Суть спору: Товариство з обмеженою відповідальністю ( далі- ТОВ) «Акваторія» звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного 24 липня 2019 між ТОВ «Акваторія» та Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області, зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 03.08.2019 запис №32673601 щодо земельної ділянки площею - 2,4045 га, кадастровий номер земельної ділянки: 5123755800:02:003:0485, розташованої за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с. Лиманка, вул. Будівельна,48.
Ухвалою суду від 08.07.2025р. прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі №916/2632/25, справу вирішено розглядати в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 05.08.2025р. Ухвалою суду від 05.08.2025р. залучено до участі у справі як третю особу на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Обслуговуючий коператив ( далі- ОК) «Розенталь», відкладено підготовче засідання на 26.08.2025р. Протокольно ухвалою суду від 26.08.2025р. відкладено розгляд справи на 18.09.2025р. Ухвалою суду від 18.09.2025р. закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 06.11.2025р. Ухвалою суду від 06.11.2025р. відкладено судове засідання на 25.11.2025р. Ухвалою суду від 25.11.2025р. повідомлено сторін про призначення судового засідання на 09.12.2025. Ухвалою суду від 09.12.2025р. оголошено перерву в судовому засіданні до 18.12.2025 р. Ухвалою суду від 18.12.2025 р. повідомлено сторін про призначеня судового засідання на 23.12.2025 р. Ухвалою суду від 23.12.2025р. повідомлено сторін про призначеня судового засідання на 06.01.2026р.
Представник позивача - ТОВ «Акваторія», позовні вимоги підтримує з підстав, викладених у позовній заяві.
Третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійниї вимог на предмет спору - ОК «Розенталь», про місце, дату та час судових засідань була повідомлена належним чином, шляхом надсилання ухвали суду до електронного кабінету. Але, представник третьої особи до суду не зявлявся. У письмовому вигляді третя особа своєї позиції не викладала.
Відповідач- Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області, ппроти позову заперечує з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву, що надійшов до суду 26.08.2025р.
Суд вважає за необхідне також зауважити, що ч. 4 ст.11 ГПК України передбачено, що суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов'язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Закон України «Про судоустрій і статус суддів» встановлює, що правосуддя в Україні функціонує на засадах верховенства права відповідно до європейських стандартів та спрямоване на забезпечення права кожного на справедливий суд.
Відповідно до ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини.
Згідно пункту 1 статті 6 Конвенції кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.
Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) неодноразово у своїх рішеннях указував на необхідність дотримання судами держав - учасниць Конвенції принципу розгляду справи судами впродовж розумного строку. Практика ЄСПЛ із цього питання є різноманітною й залежною від багатьох критеріїв, серед яких складність справи, поведінка заявника, судових та інших державних органів, важливість предмета розгляду та ступінь ризику терміну розгляду для заявника тощо (пункт 124 рішення у справі «Kudla v. Poland» заява №30210/96, пункт 30 рішення у справі «Vernillo v. France» заява №11889/85, пункт 45 рішення у справі «Frydlender v. France» заява №30979/96, пункт 43 рішення у справі «Wierciszewska v. Poland» заява №41431/98, пункт 23 рішення в справі «Capuano v. Italy» заява №9381/81 та ін.).
Зокрема, у пункті 45 рішення у справі Frydlender v. France (заява №30979/96) ЄСПЛ зробив висновок, згідно з яким «Договірні держави повинні організувати свої правові системи таким чином, щоб їх суди могли гарантувати кожному право на остаточне рішення протягом розумного строку при визначенні його цивільних прав та обов'язків.
У ГПК України своєчасність розгляду справи означає дотримання встановлених процесуальним законом строків або дотримання «розумного строку», під яким розуміється встановлений судом строк, який передбачає час, достатній, з урахуванням обставин справи, для вчинення процесуальної дії, та відповідає завданню господарського судочинства.
Таким чином, у процесуальному законодавстві поняття «розумний строк» та «своєчасний розгляд» застосовуються у тотожному значенні, зокрема, у розумінні найкоротшого із строків, протягом якого можливо розглянути справу, повно та всебічно дослідити подані сторонами докази, прийняти законне та обґрунтоване рішення. Поняття «розумний строк» вживається не лише у відношенні до дій, що здійснюються судом (розгляд справи, врегулювання спору за участю судді), але й також для учасників справи.
При цьому, вимогу стосовно розумності строку розгляду справи не можна ототожнити з вимогою швидкості розгляду справи, адже поспішний розгляд справи призведе до його поверховості, що не відповідатиме меті запровадження поняття «розумний строк».
Враховуючи викладене вище, суд вважає, що у даному випадку справу було розглянуто у розумні строки.
Позивач у справі - ТОВ «Акваторія», зазначає, що 24 липня 2019р. між Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області (Орендодавець) та ТОВ «Акваторія» (Орендар) був укладений Договір оренди земельної ділянки, відповідно до п.1.1. якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне володіння і користування (оренда) земельну ділянку площею 2,4045 га (кадастровий номер 5123755800:02:003:0485), розташовану за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с. Лиманка, вул. Будівельна, 48, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово- розважальної та ринкової інфраструктури.
Пунктом 3.1. Договору оренди встановлено, що Договір укладено строком на 49 (сорок дев'ять) років, який починає обчислюватися з дня державної реєстрації речового права оренди відповідно до законодавства.
Як зазначає позивач, державна реєстрація речового права оренди відбулась 03.08.2019р., що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав та нерухоме майно про реєстрацію речового права оренди №176208419 від 03.08.2019р.
Згідно до п.п.4.2. - 4.4. Договору орендна плата за земельну ділянку була встановлена у розмірі 3 (три) відсотка у рік від її нормативної грошової оцінки на період будівництва об'єктів, з подальшим переглядом розміру орендної плати після введення об'єктів в експлуатацію. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2,4045 га (кадастровий номер: 5123755800:02:003:0485) станом на 24.07.2019р. становить 25 012 984,54 грн. Орендна плата у розмірі 3 (три) відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у грошовому виразі становить 750 389,54 грн у рік, без ПДВ.
Пунктом 4.6. Договору оренди сторони передбачили, що у разі зміни розміру нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за результатами щорічної індексації, сума орендної плати за земельну ділянку обчислюється Орендарем самостійно, виходячи із нормативної грошової оцінки земельної ділянки, збільшеної на коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель, який оприлюднюється на початку року органом державної влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Згідно до п.4.10. Договору оренди, у разі невнесення орендної лати у строки, визначені цим Договором у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 0,2 відсотків несплаченої суми за кожний день прострочення платежу до повного погашення Орендарем суми заборгованості по орендній платі з урахуванням пені.
Пунктом 7.2 Договору оренди визначено, що об'єкт оренди за Договором оренди землі вважається переданим Орендодавцем Орендареві з моменту державної реєстрації речового права оренди.
За п. 8.1. Договору у разі припинення Договору Орендар зобов'язаний повернути Орендодавцю земельну ділянку у стані не гіршому у порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду.
Позивач зазначив, що згідно п.12.3. Договору підставою для припинення Договору оренди, зокрема, є добровільна відмова Орендаря від права оренди земельної ділянки.
При цьому, пунктом 12.4. Договору встановлено, що відмова від договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку не допускається.
Відповідно до п.12.8. Договору у разі припинення або розірванні договору оренди землі Орендар зобов'язаний повернути Орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. У разі невиконання Орендарем обов'язку щодо умов повернення Орендодавцеві земельної ділянки Орендар зобов'язаний відшкодувати Орендодавцю завдані збитки.
Позивач зазначив, що ТОВ «Акваторія» до 01.07.2021р. належним чином та у повному обсязі виконувало свої зобов'язання по Договору оренди, вчасно сплачувало орендну плату та використовувало земельну ділянку за призначенням, зазначеним в п.1.1. та в п.2.1. Договору.
На спірній земельній ділянці здійснювалось будівництво 1-ої та 2-ї черги групи багатоквартирних житлових будинків з паркінгом та торгівельним центром в чотири черги будівництва (вул. Будівельна, 48-50, с. Лиманка, Овідіопольського району Одеської області). Будівництво здійснювалось на підставі дозволу на виконання будівельних робі №ІУ 113192251187 від 13.08.2019р., виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.
Як зазначає позивач, в жовтні 2020р. будівництво першої черги будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек№2) було завершене та прийняте до експлуатації, що підтверджується актом готовності об'єкта до експлуатації від 27.10.2020р. та сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об'єкту №ІУ123201117709.
В лютому 2021р. будівництво другої черги будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек.№2) було завершене та прийняте до експлуатації, що підтверджується актом готовності об'єкта до експлуатації від 15.02.2021р. та сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об'єкту №ІУ123210216158.
На підставі Акта приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 05.01.2021р., ТОВ «Акваторія» передало на баланс ОК «Розенталь» Другу чергу будівництва (пусковий комплекс №2 (сек. №1 і сек. №2) та пусковий комплекс №3 (сек. №1 і сек. №2).
Таким чином, позивач вважає, що станом на червень 2021р. фактичне користування земельної ділянки перейшло до кооперативу, а тому потреба в подальшій оренді земельної ділянки у Орендаря відпала.
Позивач зазначив, що 23.06.2021, керуючись п.12.3. Договору оренди, ч.2 ст.19 Закону України «Про оренду землі» та п. «а» ч.1 ст.141 Земельного кодексу України, він звернувся до Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області з повідомлення про добровільну відмову від права оренди на земельну ділянку площею 2,4045 га (кадастровий номер: 5123755800:02:003:0485) у зв'язку з завершенням будівництва житлових будинків та передання їх на баланс обслуговуючого кооперативу, а також повідомив про припинення з 01.07.2021р. Договору оренди від 24.07.2019 р. та необхідність Орендодавця прийняти зазначену земельну ділянку за актом приймання-передачі. Крім того, позивач повідромив про припинення сплати орендної плати з 01.07.2021р. Відповідь на вказане повідомлення ТОВ «Акваторія» не отримало.
Як зазначає позивач, Господарським судом Одеської області розглядалася справа №916/3011/24 за позовом Таїровської селищної ради до ТОВ «Акваторія» про стягнення заборгованості з орендної плати за період з липня 2021 року по травень 2024 року в сумі 2 460 309,59 грн., а також пені, 3% річних та інфляційних втрат, та за зустрічним позовом ТОВ «Акваторія» до Таїровської селищної ради про визнання припиненим з 01.07.2021 зобов'язань сторін по Договору оренди від 24.07.2019р.
За наслідками розгляду даної справи рішенням Господарського Одеської області від 11.11.2024р. по справі №916/3011/24, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.02.2025р., у задоволенні позову Таїровської селищної ради до ТОВ «Акваторія» про стягнення 2 895 874,36 грн. було відмовлено, а зустрічний позов ТОВ «Акваторія» задоволено повністю шляхом визнання припиненим з 01.07.2021р. зобов'язання сторін по Договору оренди.
Але, постановою Верховного Суду від 23.04.2025р. скасовано рішення Господарського суду Одеської області від 11.11.2024р. та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.02.2025р. по справі №916/3011/24, прийнято нове рішення, яким первісний позов Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області до ТОВ «Акваторія» про стягнення заборгованості по орендній платі у розмірі 2 460 309,59 грн., 3 488,86 грн. пені, 102 565,88 грн. 3% річних, 329 510,03 грн. інфляційних втрат задоволено. У задоволенні зустрічного позову ТОВ «Акваторія» до Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області про визнання припиненим з 01.07.2021 зобов'язань по Договору оренди земельної ділянки, укладеному 24.07.2019р. між Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області до ТОВ «Акваторія», відмовлено у повному обсязі.
При цьому, у своїй постанові Верховний Суд відмовляючи ТОВ «Акваторія» у задоволенні зустрічних позовних вимог, вказав на те, що направлення ТОВ «Акваторія» 23.06.2021р. заяви про добровільну відмову від права оренди не породжує автоматичного припинення орендних правовідносин, оскільки не відповідає встановленому сторонами механізму припинення договору та не має юридичних наслідків щодо зміни чи припинення обов'язків сторін без відповідного оформлення у передбачений законом або договором спосіб. Сам факт надсилання такої заяви без дотримання погодженого сторонами порядку припинення договору не створює для орендодавця обов'язку визнавати орендні правовідносини припиненими.
Судом зазначено, що на ТОВ «Акваторія» покладався обов'язок належним чином ініціювати розірвання Договору оренди у встановленому законом та договором порядку, що передбачає погоджене волевиявлення сторін або звернення до суду. Відсутність таких дій виключає можливість визнання орендних правовідносин припиненими на підставі лише одностороннього повідомлення.
При цьому, як зазначає позивач, судом касаційної інстанції було взято до уваги, що положення ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України регулюють перехід права на земельну ділянку у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок, іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній, за винятком випадків, коли таким об'єктом є багатоквартирний будинок.
Крім того, Верховний Суд зазначив, що оскільки об'єктами будівництва на спірній земельній ділянці є саме багатоквартирні житлові будинки, їх передання на баланс Обслуговуючого кооперативу "Розенталь" саме по собі не є підставою для автоматичного набуття кооперативом правового титулу на земельну ділянку, що в свою чергу, теж не дозволяє дійти висновку про припинення зобов'язань ТОВ «Акваторія» в силу закону. Передання об'єкта на баланс не змінює правового статусу землекористувача без дотримання встановленої законом процедури переходу прав та обов'язків за договором оренди та не тягне автоматичної заміни сторони у договірних орендних правовідносинах, а сам Договір оренди продовжує діяти на раніше визначених умовах між первісними сторонами.
Позивач також зауважив, що ніколи не отримував лист Таїровської селищної ради №1725 від 29.06.2021р., який, начебто, є відповіддю на повідомлення ТОВ «Акваторія» про припинення Договору оренди, та у якому Радою було зазначено про те, що у зв'язку із розташуванням на орендованій земельній ділянці об'єктів нерухомості - житлові будинки, Таїровська селищна рада позбавлена можливості розпорядитись цією земельною ділянкою, яка перебуває у оренді на підставі Договору оренди від 24.07.2019 р., в інтересах територіальної громади. Вказаний факт позбавляє можливості отримувати кошти за використання вказаної земельної ділянки у разі задоволення вимоги ТОВ «Акваторія» на повідомлення про добровільну відмову від права оренди земельної ділянки. У листі Рада також повідомила ТОВ «Акваторія» про те, що вважає за можливе винести на розгляд сесії Таїровської селищної ради питання відносно розірвання Договору оренди вказаної земельної ділянки одночасно з питанням щодо надання в оренду вказаної земельної ділянки обслуговуючій організації, якій передані житлові будинки для обслуговування.
При цьому, як зазначає позивач, відповідно до трекінгу (відстеження в системі оператора поштового зв'язку) на сайті Укрпошта дані про відправлення за номером №654960081718 відсутні, тому що не зареєстровані в системі, що свідчить про те, що дане поштове повідомлення не направлялось на адресу ТОВ «Акваторія». Крім того, до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу за №654960081718 не надано опису вкладення до цінного листа (найменування відправлення), а тому відсутні належні та допустимі докази відправлення на адресу ТОВ «Акваторія» саме листа від 29.06.2021р. вих.№1725.
Враховуючи викладене, позивач звернувся до суду з позовом про розірвання Договору оренди земельної ділянки від 24.07.2019р., укладеного між ТОВ «Акваторія» та Таїровською селищною радою, зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 03.08.2019р., запис про інше речове право - 32673601, щодо земельної ділянки площею - 2,4045 га, кадастровий номер земельної ділянки: 5123755800:02:003:0485.
В обгрунтування позову позивач також посилається на умови п.12.3. Договору оренди,згідно якого підставою для припинення Договору оренди, зокрема, є добровільна відмова Орендаря від права оренди земельної ділянки. Договір також припиняється шляхом його дострокового розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі: невиконання або неналежного виконання другою стороною своїх обов'язків за договором; випадкового знищення або пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню Орендарем за цільовим призначенням;з інших підстав, визначених законом.
Також, позивач зазначив, що відповідно до ст.651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Частиною 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Відповідно до ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Пунктом "а" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України унормовано, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою.
Позивач зазначив, що зі змісту ч.2 ст.19 Закону України «Про оренду землі» вбачається, що після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
За таких обставин, позивач вважає, що право особи, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії договору у зв'язку із завершенням будівництва та прийняттям об'єкта в експлуатацію на підставі окремої спеціальної норми, а саме ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», способом саме його розірвання, диспозитивно унормовано законом.
Третя особа на стороні позивача, яка не заявляє саостійних вимог на предмет спору - ОК «Розенталь», своєї позиції щодо спору до суду не надала.
Відповідач- Таїровська селищна рада, проти позову заперечує, посилаючись на те, що посилання позивача на листування з Радою щодо добровільної відмови від права оренди земельної ділянки є безпідставними, оскільки по перше, наведені обставини станом на теперішній час не мають впливу на вже існуючи правовідносини між сторонами, а по друге, оцінка таким обставинам вже надана у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.04.2025р. по справі №916/3011/24, у якій касаційний суд, вказав, що направлення заяви про добровільну відмову від права оренди саме по собі без вчинення відповідних дій іншою стороною договору не є підставою для припинення орендних правовідносин. За таких обставин, на ТОВ "Акваторія" покладався обов'язок належним чином ініціювати розірвання Договору оренди у встановленому законом та договором порядку, що передбачає погоджене волевиявлення сторін або звернення до суду. Відсутність таких дій виключає можливість визнання орендних правовідносин припиненими на підставі лише одностороннього повідомлення…
Крім того, відповідач зазначив, що відповідно до ст.42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.
Також, відповідач зазначив, що згідно у ст.120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.
У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.
Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти, крім об'єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.
Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.
Відповідач зазначає, що Договір оренди земельної ділянки від 24.07.2019р., укладений між Таїровською селищною радою Овідіопольського (нині - Одеського) району Одеської області та ТОВ «Акваторія» не передбачає переходу до ОК «Розенталь» права власності чи оренди (користування) як житловим комплексом, так і самою земельною ділянкою.
Відтак, на думку селищної ради, згідно з умовами вказаного Договору право користування житловим комплексом та земельною ділянкою залишається у позивача як у сторони укладеного договору для будівництва і обслуговуваннябагатоквартирного житлового будинку.
Крім того, зазначений Договір не передбачає таку підставу припинення, як набуття права власності на об'єкт нерухомості, що розташований на орендованій іншою особою земельній ділянці, або відповідно передачу таких об'єктів з балансу на баланс обслуговуючому кооперативу.
Також, відповідач зауважив, що вимагаючи розірвання Договору оренди, ТОВ «Акваторія» фактично ставить Таїровську селищну раду в невигідне становище, оскільки, укладаючи відповідний договір, у Ради виникли легітимні очікування на отримання прибутку за використання земельної ділянки комунальної власності, які підлягають захисту і за захистом яких Таїровська селищна рада зверталася до суду в справі №916/3011/24 і, відповідно, розірвання такого Договору покладає на Раду індивідуальний та надмірний тягар, оскільки на орендованій земельній ділянці розташовані об'єкти нерухомості - житлові будинки і, як наслідок, Таїровська селищна рада позбавлена можливості розпорядитись земельною ділянкою, яка перебуває у оренді на підставі Договору оренди від 24.07.2019р. року, в інтересах територіальної громади.
Розглянув матеріали справи, заслухав пояснення представника позивача, судом встановлено, що 24 липня 2019р. між Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області (Орендодавець) та ТОВ «Акваторія» (Орендар) був укладений Договір оренди земельної ділянки, відповідно до п.1.1. якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне володіння і користування (оренда) земельну ділянку площею 2,4045 га (кадастровий номер 5123755800:02:003:0485), розташовану за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с. Лиманка, вул. Будівельна, 48, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово- розважальної та ринкової інфраструктури.
Сторони у справі підтверджують, що земельна ділянка кадастровий номер 5123755800:02:003:0485 є комунальною власністю територіальної громади Таїровської селищної ради.
Частиною 1 ст. 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Відповідно до ч. 9 ст. 93 Земельного кодексу України відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно з ч.1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Положеннями ст. 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За ст. 6 зазначеного Закону орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
За матеріалами справи, згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 03.08.2019р. №176208419, 03.08.2019 р. державним реєстратором Дачненської сільської ради Біляївського району Одеської області проведено державну реєстрацію права оренди ТОВ «Акваторія» земельної ділянки площею 2,4045 га (кадастровий номер 5123755800:02:003:0485), розташованої за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с. Лиманка, вул. Будівельна, 48, на підставі договору оренди земельної ділянки від 24.07.2019р.
Отже, між Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області та ТОВ «Акваторія» існують праовідносини щодо оренди земельної ділянки, що виникли на підставі Договору оренди земельної ділянки від 24.07.2019р.
Згідно 7.2 Договору оренди об'єкт оренди за Договором оренди землі вважається переданим Орендодавцем Орендареві з моменту державної реєстрації речового права оренди.
Частиною першою ст. 19 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Відповідно до п. 3.1. Договору оренди цей Договір укладено строком на 49 (сорок дев'ять) років, який починає обчислюватися з дня державної реєстрації речового права оренди відповідно до законодавства.
Положеннями ч.1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
При цьому, приписами ч.1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, іншою особою, а також в інших випадках, передбачених законом.
Як вже зазначалося вище, згідно п.п.1.1, 2.1, Договору оренди від 24.07.2019р. земельна ділянка площею 2,4045 га (кадастровий номер 5123755800:02:003:0485), розташованої за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с. Лиманка, вул. Будівельна, 48, передана Орендарю для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово- розважальної та ринкової інфраструктури.
З матеріалів справи вбачається, що на орендованій земельній ділянці здійснювалось будівництво 1-ої та 2-ї черги групи багатоквартирних житлових будинків з паркінгом та торгівельним центром в чотири черги будівництва (вул. Будівельна, 48-50, с. Лиманка, Овідіопольського району Одеської області), проти чого сторони у справі не заперечують. Будівництво здійснювалось на підставі дозволу на виконання будівельних робі №ІУ 113192251187 від 13.08.2019р., виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України ТОВ «Акваторія» (Замовник).
В жовтні 2020р. будівництво першої черги будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек№2) було завершене та прийняте до експлуатації, що підтверджується актом готовності об'єкта до експлуатації від 27.10.2020р. та сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об'єкту №ІУ123201117709.
В лютому 2021р. будівництво другої черги будівництва (пусковий комплекс №2 (сек.№1 і сек.№2) та пусковий комплекс №3 (сек.№1 і сек.№2) було завершене та прийняте до експлуатації, що підтверджується актом готовності об'єкта до експлуатації від 15.02.2021р. та сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об'єкту №ІУ123210216158.
У подальшому, на підставі Акта приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 05.01.2021р., ТОВ «Акваторія» передало на баланс ОК «Розенталь» Другу чергу будівництва (пусковий комплекс №2 (сек. №1 і сек. №2) та пусковий комплекс №3 (сек. №1 і сек. №2).
Верховний Суд у постанові від 23.04.2025р. у справі №916/3011\24 зазначив, що сам факт завершення будівництва ще не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не збігаються в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об'єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.
Таким чином, враховуючи складання Акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 05.01.2021р., суд вважає, що факт припинення користування ТОВ «Акватрорія» земельною ділянкою площею 2,4045 га (кадастровий номер 5123755800:02:003:0485), розташованої за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с. Лиманка, вул. Будівельна, 48, підтвердженим.
Водночас Верховний Суд неодноразово також висновував (постанови від 27.03.2019р. у справі №925/315/18, від 30.06.2021р. у справі №914/1304/20, від 04.03.2020р. у справі №910/7294/19), що у такому випадку завершення будівництва має розглядатися в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою.
Тобто, сам факт завершення будівництва ще не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не збігаються в часі.
Згідно ч.2 ст.19 Закону України «Про оренду землі» після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
За приписами ч.3 ст.7 закону України «Про оренду землі» у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта на праві оренди, до набувача такого об'єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об'єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об'єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.
Відповідно до ч.1 ст.120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Враховуючи зазначене, суд вважає за необхідне зауважити, що у звязку із завершенням будівництва на спірній земельній ділянці та передачею житлових будинків ( багатоквартирних) ОК «Розенталь», у останнього виникло право на оформлення права користування земельною ділянкою.
Суд звертає увагу, що відповідно до ст.42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.
У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.
При цьому, Верховний Суд у постанові від 24.02.2021р. у справі №912/1592/20, з посиланням на постанови Верховного Суду від 04.05.2020р. у справі №816/1331/17 та від 12.06.2020р. у справі №480/303/19, дійшов висновку, що припинення права користування орендованою земельною ділянкою не настає автоматично в силу добровільної відмови від права користування земельною ділянкою. Добровільна відмова є лише підставою для розірвання договору оренди та прийняття власником рішення про припинення права користування земельною ділянкою.
За таких обставин, враховуючи все викладене вище, суд дійшов висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного 24 липня 2019 між ТОВ «Акваторія» та Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області, зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 03.08.2019 запис №32673601, щодо земельної ділянки площею - 2,4045 га, кадастровий номер земельної ділянки: 5123755800:02:003:0485, розташованої за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с. Лиманка, вул. Будівельна,48, у звязку із чим позовні вимоги ТОВ «Акваторія» підлягають задоволенню.
Згідно ч.2 ст.653 Цивільного кодексу України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.
Частиною 3 ст 653 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Згідно ч.3 ст. 13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
У відповідності до ч.1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи (ч.ч. 1, 3 ст. 74 цього Кодексу).
За приписами ст.79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі «Трофимчук проти України» (№ 4241/03, §54, ЄСПЛ, 28 жовтня 2010 року) Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
Згідно зі статтею 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Судові витрати по сплаті судового збору покласти на відповідача згідно ст. ст. 123, 129 ГПК України.
На підставі зазначеного, керуючись ст.ст. 123, 129, 232, 238, 240, 241 ГПК України, суд
1. Позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Акваторія» до Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного 24 липня 2019 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Акваторія» та Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області, зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 03.08.2019 запис №32673601, щодо земельної ділянки площею - 2,4045 га, кадастровий номер земельної ділянки: 5123755800:02:003:0485, розташованої за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с. Лиманка, вул. Будівельна,48 - задовольнити.
2. Розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений 24 липня 2019 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Акваторія» та Таїровською селищною радою Овідіопольського району Одеської області, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 03.08.2019 запис №32673601, щодо земельної ділянки площею - 2,4045 га, кадастровий номер земельної ділянки: 5123755800:02:003:0485, розташованої за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с. Лиманка, вул. Будівельна,48.
3. Стягнути з Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області (65496, Одеська обл., Одеський р-н., с. Таїрове, вул. Перемоги, буд.27, ЄДРПОУ 05582159) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Акваторія» (65496, Одеська обл., Одеський р-н., с. Лиманка, вул. Будівельна, буд.48-Г, прим.47 ЄДРПОУ 32695398) витрати по сплаті судового збору у розмірі 3 028 грн.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня його проголошення (підписання).
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Повне рішення складено 16 січня 2026 р.
Суддя Н.В. Рога