Справа № 761/27051/23
Провадження № 2/761/1388/2025
18 червня 2025 року Шевченківський районний суд м. Києва в складі:
головуючого судді: Пономаренко Н.В
за участю секретаря: Яцишина А.О.
представника позивача: ОСОБА_1
представника відповідача: Тімашова А.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в загальному провадженні цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Перлина Нивок», треті особи: Приватне підприємство «Під ключ», Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість Інвест» про визнання майнових прав, права власності на квартиру, скасування державної реєстрації та витребування майна з чужого незаконного володіння, -
в липні 2023 позивачка ОСОБА_2 звернулася до Шевченківського районного суду м. Києва із вказаним позовом відповідно до змісту якого просила: визнати за ОСОБА_2 майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 52,18 кв.м; визнати за ОСОБА_2 право власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 52,18 кв.м; витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Перлина Нивок» квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 55,2 кв.м на користь ОСОБА_2 ; скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 55,2кв.м, зареєстровану за ТОВ «Перлина Нивок» на підставі договору купівлі-продажу квартири, серія та номер: 926 від 03.11.2021, посвідченого приватним нотаріусом Ляхар О.М.; судові витрати покласти на відповідача.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачка набула майнові права та право власності на спірну квартиру на підставі договору №211 про участь у фонді фінансування будівництва (далі - ФФБ) від 27.06.2008, укладеного між нею та ПАТ «Артем-Банк». На виконання умов договору позивачкою було сплачено управителю (ПАТ «Артем-Банк») кошти в сумі 685 123,40 грн., про що ПАТ «Артем-Банк» видало відповідну довідку.
30.09.2009 між ПАТ «Артем-Банк» та ОСОБА_2 укладено договір відступлення майнових прав №211, відповідно до умов якого управитель відступив позивачці майнові права на об'єкт інвестування - спірної квартири. За умовами договору №211 від 27.06.2008 після введення об'єкта будівництва в експлуатацію, довіритель був зобов'язаний підписати із забудовником акт прийому-передачі об'єкта інвестування, зв'язку з чим, позивачка набула усі необхідні права на спірну квартиру.
У позові позивачка зазначила, що вона в належний спосіб здійснювала право власника квартири, володіла вказаною квартирою, встановлювала лічильники, здійснювала планування дизайну квартири, оплачувала комунальні послуги, здійснювала частково ремонт в квартирі, приймала та приймає участь у діяльності ОСББ «Перлина Нивок».
У листопаді 2022 року від ініціативної групи ОСББ будинку їй стало відомо про те, що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на спірну квартиру зареєстровано за ТОВ «Перлина Нивок».
Оскільки позивачка вважає, що вона являється єдиним законним власником спірної квартири, а враховуючи виконання умов договору про участь у ФФБ та додержання порядку одержання об'єкту інвестування та передачі майнових прав, жодна інша особа не могла володіти майновими правами на спірну квартиру, просить задовольнити позов у повному обсязі.
Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Києва від 03.08.2023 позовну заяву залишено без руху та надано позивачці строк для усунення недоліків.
Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Києва віл 03.08.2023 за заявою ОСОБА_2 про забезпечення позову накладено арешт на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 55.2 кв.м, яка належить на праві приватної власності ТОВ «Перлина Нивок».
Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Києва від 15.08.2023 відкрито провадження у справі, розгляд якої вирішено проводити в порядку загального позовного провадження, встановлені процесуальні строки для подання заяв по суті справи.
30.10.2023 у підготовчому судовому засіданні до участі у справі в якості третьої особи залучено ТОВ «Фінансова компанія «Нерухомість Інвест» замість ПАТ «Артем-Банк».
Відповідач не скористався своїм правом на подачу відзиву на позовну заяву.
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 16.01.2024 закрито підготовче провадження у справі та призначено її до розгляду по суті в загальному позовному провадженні.
У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити, представник відповідача заперечував проти позову, просив відмовити в задоволенні позову.
Представники третіх осіб у судове засідання не з'явилися, про час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином.
Суд, заслухавши пояснення представників сторін, повно і всебічно з'ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення по суті, встановив наступні обставини та відповідні ним правовідносини.
Перевіряючи обставини справи, судом встановлено, що позивачка змінила прізвище « ОСОБА_3 » на « ОСОБА_4 » у зв'язку з укладенням шлюбу з ОСОБА_5 07.08.2015, що підтверджується свідоцтвом про шлюб серії НОМЕР_1 , виданого відділом державної реєстрації актів цивільного стану реєстраційної служби Києво-Святошинського районного управління юстиції у Київській області 07.08.2015.
Також судом встановлено, що 27.06.2008 між ТОВ «Артем-Банк» (управитель) та ОСОБА_6 (довіритель), укладено договір №211 про участь у ФФБ, відповідно до якого довіритель зобов'язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність об'єкта інвестування, а управитель зобов'язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених правилами ФФБ (а.с. 23-27).
У п. 2.1 договору №211 про участь у ФФБ визначені зобов'язання управителя, серед яких: видавати довірителю свідоцтво про участь у ФФБ після зарахування коштів довірителя до ФФБ (п. 2.1.5), після введення об'єкта будівництва в експлуатацію, надати довірителю в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ на умовах правил ФФБ довідку, яка підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об'єкта інвестування (п. 2.1.6), за умови виконання довірителем своїх зобов'язань перед управителем щодо внесення до ФФБ коштів, внести довірителя в перелік довірителів, які мають право на отримання у власність закріплених за ними об'єктів інвестування (п. 2.1.7).
Відповідно до п. 2.3.10 договору №211 про участь у ФФБ довіритель зобов'язаний після введення об'єкта будівництва в експлуатацію, в якому знаходиться об'єкт інвестування підписати в строк вказаний забудовником акт прийому-передачі об'єкта інвестування.
На виконання умов даного договору позивачкою було сплачено управителю грошові кошти в сумі 685 123,40 грн, а управителем, на підтвердження участі довірителя у ФФБ, відповідно до п.2.1.5. вказаного Договору видано довірителю свідоцтво про участь у ФФБ виду А за програмою КП «Житомирбудзамовник» (Договір №211 від 27.06.2008), в якому зазначено: сума внесених коштів - 685 123,40 грн; характеристика об'єкта інвестування: район забудови - АДРЕСА_2 , номер об'єкта будівництва - 52, номер об'єкта інвестування - 70, поверх 12, кількість кімнат - одна, кількість закріплених вимірних одиниць об'єкта інвестування - 52,18 кв.м. (а.с. 29 ).
30.09.2009 між ВАТ «Артем-Банк» (управитель) та ОСОБА_6 (довіритель) укладено договір відступлення майнових прав №211 (а.с.28).
Відповідно до вказаного договору управитель уступає довірителю майнові права на об'єкт інвестування, які управитель набув відповідно до умов договору №1 про організацію спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об'єкту по АДРЕСА_2 від 14.12.2007.
У п. 2 договору відступлення майнових прав №211 зазначено, що під об'єктом інвестування квартира АДРЕСА_3 , загальною площею 52,18 кв.м, розташована на 12 поверсі.
Разом з цим, у п. 3 вказаного договору зазначено, що об'єкт інвестування закріплений за довірителем на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва №211 від 27.06.2008 .
В даному випадку у договорі №211 від 27.06.2008 об'єктом інвестування являється кв. №70 (а.с.24).
Згідно умов Договору про відступлення майнових прав №211 від 30.09.2009, а саме в п.9 визначено, що майнові права, набуті Довірителем за цим Договором, не можуть бути переуступлені іншій особі без згоди Управителя.
Крім того, матеріалами справи встановлено, що 14.12.2007 між Управлінням державної охорони України (іпотекодавець), Комунальним підприємством «Житомирбудзабудовник» (іпотекодавець) та ТОВ «Артем-Банк» (іпотекодержатель) укладено договір іпотеки №2, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу (далі- КМНО)Пестич Л.В., зареєстрований в реєстрі №6102 та в реєстрі заборон №6103 (т.1 а.с.106-116).
Відповідно до п. 1.1 даного договору за договором про організацію спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А №1 від 14.12.2007 та договору на об'єкт будівництва від 14.12.2007, що є невід'ємною частиною договору про організацію спорудження об'єктів будівництва, іпотеко давці зобов'язалися збудувати за замовленням іпотекодержателя об'єкт будівництва, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
За змістом п. 1.2 договору іпотеки №2 з метою забезпечення належного виконання іпотекодавцями своїх зобов'язань по договору про організацію спорудження об'єктів будівництва (своєчасне та якісне спорудження об'єкта будівництва, оперативне введення об'єкта будівництва в експлуатацію, оформлення та передача довірителям об'єктів інвестування у власність) іпотекодавці передають в іпотеку належні їм майнові права на об'єкт будівництва.
Також за змістом п. 1.3 предметом іпотеки за цим договором є належні іпотекодавцям майнові права на об'єкт будівництва, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , у тому числі об'єкти інвестування в об'єкті будівництва, які після завершення будівництва стають окремим майном, зокрема, квартири згідно переліку №1 (вказаний перелік є невід'ємною частиною цього договору), будівництво яких організовує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок та в інтересах довірителів згідно договору №1 про організацію спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів ФФБ виду А від 14.12.2007, договору на об'єкт будівництва від 14.12.2007.
У переліку №1 об'єктів інвестування (квартир), що розташовані за адресою: АДРЕСА_2 (а.с. 114 т.1), зазначено, що на 12 поверсі розташована квартира №70, загальною площею 52,18 кв.м, тип квартир 1А (т.1 а.с. 106-116).
У зв'язку з викупом довірителями ФФБ у 100 % об'ємі інвестування в об'єкті будівництва та передачею майнових прав на об'єкти інвестування довірителям фонду, листом №24/04-254-01 від 10.09.2012 Голова Правління АТ «Артем-Банк» звернувся до приватного нотаріуса КМНО Пестич Л.В. з проханням зняти заборону відчуження з об'єктів інвестування у складі об'єкта будівництва згідно переліку №1, який є невід'ємною частиною цього листа, за адресою: АДРЕСА_2 , накладену за реєстровим №6103 по договору іпотеки №2, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Пестич Л.В., і вилучити обтяження об'єктів інвестування з Державного реєстру.
Національний банк України на запит представника позивача - адвоката Овдієнка В.Ю. від 12.05.2023 листом №12/05-23/4 від 12.05.2023 повідомив, що на виконання вимог ст. 52-1 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» НБУ прийняв від Фонду гарантування вкладів фізичних осіб документи ліквідованого АТ «Артем-Банк» на архівне зберігання. Згідно з протоколом засідання Правління АТ «Артем-Банк» від 14.12.2007 №36 було створено ФФБ виду А по фінансуванню будівництва житла в м. Києві за програмою будівництва об'єкта по АДРЕСА_6 (т.1 а.с.88-89).
Також із змісту листа вбачається, що згідно з актом прийому-передачі документів від 04.06.2018 №4 ФФБ виду А за програмою будівництва об'єкта по АДРЕСА_2 на виконання вимог рішення Господарського суду м. Києва від 14.12.2017 у справі №910/17791/17 за позовом ТОВ «ВБК «Мрія» до АТ «Артем-Банк» про зміну управителя ФФБ, справи довірителів були передані АТ «Артем-Банк» до нового управителя - ТОВ «ФК «Нерухомість -Інвест».
Рішенням ПАТ «Артем-Банк», який є управителем, було затверджено правила Фонду фінансування будівництва виду «А» за програмою будівництва об'єкта по АДРЕСА_2 . Метою створення Фонду фінансування будівництва є отримання довірителями у власність об'єктів інвестування (т.1 а.с. 99-105).
Змістом п.5.5.5. вказаних Правил оформлення права власності Довірителя на житлові приміщення здійснюються Забудовником своїми силами та за свій рахунок.
У зв'язку із укладанням шлюбу та зміною паспорта ОСОБА_7 , 01.08.2023 між ТОВ «ФК «Нерухомість -Інвест», як управителем на підставі рішення Господарського суду м. Києва від 14.12.2017 у справі №910/17791/17, та ОСОБА_2 , як довіритель, - укладено додаткову угоду №1 до договору про відступлення майнових прав №211 від 30.09.2009 до договору про участь у ФФБ №211 від 27.06.2008, відповідно до п. 2 якої, сторони дійшли згоди внести виправлення у п. 2 договору відступлення майнових прав та викладено даний пункт у наступній новій редакції: «2.Під об'єктом інвестування сторони розуміють: найменування об'єкта інвестування - квартира; район забудови- АДРЕСА_2 ; номер об'єкта інвестування (квартири) - 70; секція - 1; поверх - 12; загальна площа - 52,18 кв.м; повна вартість об'єкта інвестування - 685 123,40 грн. Дата введення об'єкта будівництва в експлуатацію - IV квартал 2010 року.». Всі інші умови договору залишаються без змін (т.1 а.с. 234).
Як вже було зазначено, відповідно до Договору про відступлення майнових прав №211 від 30.09.2009 майнові права на спірну квартиру управителем «Артем-Банк» передані позивачці.
Таким чином, майнові права на квартиру №70 належать виключно позивачці, як довірителю, що повністю виконала зобов'язання щодо оплати вартості квартири за Договором про участь у фонді фінансування будівництва №211 від 27.06.2008 .
Відповідно до ст.82 ЦПК України, в даному випадку є встановленими наступні обставини згідно судових рішень в справі №761/14373/23 в справі за позовом ОСОБА_8 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Перлина Нивок», треті особи, які не заявляють самостійних вимог: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Литвин Анастасія Сергіївна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ляхар Олена Михайлівна, ОСОБА_9 , про витребування майна.
Так, судами при розгляді вищевказаної справи встановлено, що 10.12.2010 будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземною автостоянкою на АДРЕСА_2 було завершено (т.2 а.с 26-38).
Окрім цього встановлено, що 05 вересня 2006 року між Управлінням державної охорони України (Сторона 1) та Комунальним підприємством «Житомирбудзамовник» (Сторона 2) укладено Договір про спільну діяльність в будівництві. Відповідно до його умов сторони зобов'язуються шляхом об'єднання зусиль, фінансових та матеріальних ресурсів спільно діяти для досягнення загальної господарської мети: будівництва та введення в експлуатацію комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за будівельною адресою: АДРЕСА_2 .
Відповідно до п. 3.4.6. Договору КП «Житомирбудзамовник» має право здійснювати залучення коштів фізичних та юридичних осіб для фінансування та інвестування будівництва Об'єкта через випуск цільових (безвідсоткових) облігацій, де базовим активом є одиниця нерухомості (право бути емітентом).
Відповідно до п. 4.5. майнові права / майно, створене на підставі даного Договору, не є частковою власністю Сторін (редакція пункту, визначена Додатковою угодою №5 від 12.10.2011).
Також, відповідно до пункту 4.6. (в редакції, визначеній Додатковою угодою від 12.10.2011) сторони досягли згоди про розподіл результатів спільної діяльності:Стороні 1 належатиме - 24% загальної житлової площі Об'єкта та, додатково, 641,65 кв.м. загальної житлової площі Об'єкта . Додаткова житлова площа, що побудована за кошти Сторони 1, належатиме Стороні 1 у повному обсязі ціною, що не перевищуватиме собівартість і визначатиметься на рівні опосередкованої вартості 1 кв.м. загальної площі житла в м.Києві, що буде встановлено Держбудом на момент внесення інвестицій та буде щоразу фіксуватись додатковим угодами до цього Договору; Стороні 2 або залученим Стороною 2 або Управителем ФФБ третім особам (довірителям, власникам облігацій) належатиме - 76% загальної житлової площі Об'єкта. При підписанні Сторонами Протоколу розподілу площ в Об'єкті частка Сторони 2 буде зменшена в відповідному відсотковому розмірі на 641,65 кв.м.
Довірителі (власники облігацій) мають право отримати у власність профінансовані ними об'єкти інвестування в Об'єкті (квартири, нежитлові приміщення, закріплені за Стороною 2) в порядку та на умовах, визначених даним Договором та чинним законодавством.
Після досягнення Сторонами загальної цілі спільної діяльності Об'єкт буде розподілятися між Сторонами в наступному порядку:
Сторона 1 отримає закріплені за нею Протоколом розподілу площ Об'єкта квартири, з яких Сторона 1 зобов'язується провести розрахунки з органами місцевого самоврядування та відповідними експлуатаційними організаціями по передачі житла в установленому порядку.
Сторона 2 та/або залучені нею треті особи (довірителі, власники облігації тощо) отримають закріплені за Стороною-2 Протоколом розподілу площ квартири, вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення, машиномісця в паркінгу та/або майнові права на них. (п. 4.10. Договору)
Додатковою угодою №6 від 27.01.2012 до Договору від 05.09.2006 затверджено Протокол розподілу (закріплення) площ в об'єкті будівництва - в житлових будинках з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за будівельною адресою АДРЕСА_2 . Відповідно до нього Сторона 2 отримує 73,88% загальної площі квартир, в тому числі квартиру 152 в зведеному будинку.
При цьому, у відповідності до положень Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», 14.12.2007 між ТОВ «АРТЕМ-БАНК» як Управителем з однієї сторони та Управлінням державної охорони України та КП «Житомирбудзамовник» як Забудовником з другої сторони укладено Договір №1 про організацію спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об'єкту по АДРЕСА_2 .
Відповідно до п. 1.1. цього договору Забудовник (Управління державної охорони України та КП «Житомирбудзамовник») зобов'язується збудувати за замовленням Управителя (ТОВ «АРТЕМ-БАНК») об'єкти будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об'єкти інвестування Довірителям, а Управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва у порядку, визначеному Регламентом фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ (додаток №1 до цього договору, який є його невід'ємною частиною).
Згідно з положеннями п. 1.2. конкретний об'єкт будівництва, що споруджується Забудовником згідно цього договору, строк та умови передачі Довірителям об'єктів інвестування в об'єкті будівництва передбачаються в Договорі на об'єкт будівництва (додаток №2) та Порядку роботи Забудовника щодо передачі об'єктів інвестування у власність Довірителям ФФБ (додаток №3), які будуть укладатися між Управителем та Забудовником в момент організації спорудження конкретного об'єкта будівництва та є невід'ємними частинами цього договору.
Безпосередньо в Договорі на об'єкт будівництва від 14.12.2007 (Додаток №2 до договору про організацію спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів ФФБ виду А №1 від 14.12.2007) зазначено наступне:
При укладанні цього Договору Забудовник передає Управителю майнові права на об'єкти інвестування для подальшої передачі Довірителям, які повністю проінвестують закріплені об'єкти інвестування (п. 2.2.).
Повертаючись до Договору №1 від 14.12.2007, його пункт 1.7. також передбачає, що одночасно з підписанням цього договору між Забудовником та Управителем укладається зокрема договір іпотеки майнових прав на конкретний об'єкт будівництва, який є забезпеченням належного виконання Забудовником своїх зобов'язань по спорудженню об'єкта будівництва.
Також, відповідно до пункту 3.2. Договору, на Забудовника - після завершення будівництва - покладено обов'язок здійснювати необхідні заходи в порядку, передбаченому законодавством України щодо оформлення права власності Довірителів на конкретні об'єкти інвестування (які згідно інформації Управителя виконали свої зобов'язання перед Управителем у повному обсязі) та передачі цим Довірителям правовстановлюючих документів.
Сертифікатом відповідності від 24.12.2010 КВ 000562 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві засвідчила відповідність вказаного закінченого будівництвом об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, та підтвердила його готовність до експлуатації.
В подальшому, 26.04.2012 між Управлінням державної охорони України, Комунальним підприємством «Житомирбудзамовник» та ТОВ «Під-ключ» укладено договір про заміну сторони у зобов'язанні. Відповідно до його умов КП «Житомирбудзамовник» передає, а ТОВ «Під-ключ» приймає на себе права та обов'язки КП «Житомирбудзамовник» за Договором про спільну діяльність в будівництві від 05 вересня 2006 року.
Крім того, відповідними додатковими угодами здійснено заміну сторони (КП «Житомирбудзамовник» передав ТОВ «Під-ключ» свої права та обов'язки) в Договорі №1 про організацію спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об'єкту по АДРЕСА_2 .
Станом на 26.04.2012 - день укладення договору про заміну сторони у зобов'язанні, на весь об'єкт будівництва, на підставі договору іпотеки № 2 від 14.12.2007р., укладеного між Управлінням Державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник», як іпотекодавцями, з однієї сторони, та ТОВ «Артем-Банк», як іпотекодержателем, з іншої, в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна було накладено заборону на нерухоме майно (реєстраційний номер обтяження 6236487).
Таким чином, при розгляді вже даної справи, суд прийшов до висновку, що майнові права на квартиру АДРЕСА_1 належать Позивачці та не могли бути предметом цивільно-правових угод, укладених між КП «Житомирбудзамовник» та ТОВ «Під-ключ», а в подальшому - між ТОВ «Під-ключ» та ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА».
Суд, звертає увагу, що станом на 26.04.2012 до складу майнових КП «Житомирбудзамовник» об'єкт інвестування, а в даному випадку це квартира АДРЕСА_1 належати не могла, оскільки ще 30.09.2009 між ВАТ «АРТЕМ-БАНК» як управителем фонду фінансування будівництва, та позивачкою укладено Договір відступлення майнових прав №211, за яким Управитель уступив Довірителю майнові права на об'єкт інвестування, які Управитель набув відповідно до умов договору на організації спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А №1 від 14.12.2007 із КП «Житомирбудзамовник».
Під об'єктом інвестування в цьому договорі розуміється закріплений за Довірителем на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва №211 від 27.06.2008 об'єкт: квартира АДРЕСА_8 .
Також, станом на день укладення Договору про заміну сторони у зобов'язанні від 26 квітня 2012 року між КП «Житомирбудзамовник» та ТОВ «Під-ключ», до предмету договору не могли входити майнові права, одержані на підставі укладених вже в період з липня 2012 по грудень 2013 років договорів про відступлення прав вимог між ПАТ «Артем Банк» та ТОВ «Під-ключ», як про це зазначається у запереченнях відповідача.
З огляду на викладене, суд також дійшов висновку, що первинна реєстрація права власності на квартиру №70 , включену до предмету іпотеки, проведена на підставі правочину, який не передбачав виникнення будь-яких прав ЗАТ «ІМЕНЕРОС СТАТИБА» на цю квартиру.
З огляду на викладене вище, майнові права на спірну квартиру №70 належать виключно позивачці, як довірителю, що повністю виконала зобов'язання щодо оплати вартості квартири за договором у ФФБ.
Згідно інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 22.07.2023 власником спірної квартири АДРЕСА_9 є ТОВ «Перлина Нивок» на підставі договору купівлі-продажу від 03.11.2021 (а.с.53-55).
Під час розгляду справи представник відповідача, заперечуючи проти позову, пояснив, що відповідач правомірно набув право власності на спірну квартиру на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 03.11.2021 приватним нотаріусом КМНО Ляхар О.М. та зареєстрованого в реєстрі №926. ОСОБА_2 , як довіритель, не виконала всі свої зобов'язання за договором №211 про участь у ФФБ від 27.06.2008, укладеного з ПАТ «Артем-Банк», зокрема, не уклала акт прийому-передачі закріпленого за нею об'єкта інвестування протягом двох місяців з дня введення об'єкта інвестування в експлуатацію, а також не здійснила остаточні розрахунки з ПАТ «Артем-Банк» за наданими забудовником даними БТІ, не отримала довідку від управителя, що підтверджує її право на отримання у власність закріпленого за нею об'єкта інвестування, а також не надала письмового попередження забудовнику про продовження терміну підписання акта прийому-передачі інвестування, не звернулася до уповноваженого органу для оформлення свідоцтва про право власності та внесення відповідних даних до Державного реєстру прав власності. Невиконання покладених на неї обов'язків призвело до наступного відкріплення об'єкта інвестування управителем від довірителя та утворення права ОСОБА_2 , як довірителя, на повернення внесеної нею суми коштів за квартиру. Також представник відповідача зазначив, що позивачкою не надано належного документа, яким би підтверджувалось її майнове право саме на спірну квартиру.
При цьому, судом зауважено, що стороною позивача не надано суду: акт прийому-передачі закріпленого за позивачкою об'єкта інвестування протягом двох місяців з дня введення об'єкта інвестування в експлуатацію; здійснення остаточних розрахунків з ПАТ «Артем-Банк» за наданими забудовником даними БТІ; довідки від управителя, що підтверджує її право на отримання у власність закріпленого за нею об'єкта інвестування, а не надано письмового попередження забудовнику про продовження терміну підписання акта прийому-передачі інвестування.
Однак, у відповіді на запит адвоката за вих.№29/08-23/01 від 29.08.2023 проінформовано, серед іншого, що між ПАТ «Артем-Банк», як Управителем, та Довірителями був укладений договір про участь у фонді фінансування будівництва №211 від 27.06.2008, зокрема з ОСОБА_10 , майнові права на кв. АДРЕСА_1 .
При цьому, окремо зазначено, що після оплати грошових коштів на підставі Вищевказаних Договорів про участь у фонді фінансування будівництва, між ПАТ «Артем-Банк», як управителем, та довірителями, були укладені Договори відступлення майнових прав на кв. 70 , а після введення об'єкта будівництва в експлуатацію, довірителям було видано всі необхідні документи для оформлення права власності на квартири, серед яких зазначена кв. №70 (т.1 а.с. 97-98).
З матеріалів справи вбачається, що 03.11.2021 між ЗАТ «ІменекросСтатиба» (продавець) та ТОВ «Перлина Нивок» (покупець) укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 та має наступні характеристики: кількість кімнат - одна, загальна площа - 55.2 квм., житлова площа - 20,7 кв.м. Право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про право власності:44215425; реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 2467445532200 (т.1 а.с. 53-55; 212-215).
Представник відповідача до письмових пояснень долучив копію договору купівлі- продажу майнових прав, однак квартири АДРЕСА_10 , пояснивши це тим, що аналогічний договір укладався і щодо спірної квартири.
Разом з цим, суд не може прийняти до уваги договір купівлі-продажу майнових прав від 17.04.2015, укладеного між ТОВ «Під-ключ» (продавець) та ЗАТ «Іменерос-Статиба» (покупець) щодо квартири №152 , оскільки відповідачем не надано доказів, що зміст такого договору аналогічний договору щодо спірної квартири №70 , належним чином завірену копія якого суду надано не було.
Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю встановлює Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі- Закон № 978-IV).
За визначенням термінів, передбачених ст. 2 Закону № 978-IV, управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та отримала в установленому порядку дозвіл/ліцензію; договір управління майном - договір, за яким установник управління передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном. За цим Законом договором управління майном для фонду фінансування будівництва (далі - ФФБ) є договір про участь у ФФБ, а для фонду операцій з нерухомістю (далі - ФОН) - договір на придбання сертифікатів ФОН; закріплення об'єкта інвестування за довірителем - встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у ФФБ, за яких у довірителя виникає право вимоги на цей об'єкт інвестування в майбутньому;договір управителя із забудовником - договір, який регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об'єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об'єктів інвестування установникам управління.
Відповідно до ст. 14 Закону № 978-IV ( в редакції станом на 27.06.2008) фізична або юридична особа стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ.Договір про участь у ФФБ укладається за умови надання особою визначених Правилами ФФБ документів, які ідентифікують цю особу. Управитель ФФБ для обліку переданих в управління коштів відкриває довірителю рахунок у системі обліку обраного ним ФФБ.
Згідно ст. 15 Закону № 978-IV ( в редакції станом на 27.06.2008)при укладенні договору про участь у ФФБ довіритель обирає конкретний об'єкт інвестування з переліку не закріплених за іншими довірителями об'єктів інвестування, що є у пропозиції управителя. Цей об'єкт інвестування управитель має закріпити за довірителем на умовах Правил ФФБ.
При закріпленні об'єкта інвестування за довірителем: довіритель бере на себе зобов'язання щодо подальшого внесення коштів до ФФБ; управитель вилучає цей об'єкт з переліку об'єктів інвестування, що є у пропозиції управителя, для виключення можливості закріплення цього об'єкта за іншим довірителем та зобов'язується, за умови виконання довірителем своїх зобов'язань за договором про участь у ФФБ, включити довірителя до переліку довірителів, яким забудовник у подальшому зобов'язаний передати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування.
Закріплення об'єкта інвестування за довірителем є підтвердженням замовлення забудовнику на спорудження цього об'єкта інвестування як складової частини об'єкта будівництва (внесення цього об'єкта інвестування до підтвердженого обсягу замовлення).
Після внесення довірителем коштів до ФФБ управитель видає довірителю свідоцтво про участь у ФФБ - документ, що підтверджує участь довірителя у ФФБ.
Відповідно до ст. 19 Закону № 978-IV після введення об'єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування, отримані від органів, що здійснюють реєстрацію права власності на нерухоме майно.
Управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об'єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про введення об'єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного акта.
На підставі даних щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об'єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об'єкта інвестування.
Як вже зазначалося вище, реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі по АДРЕСА_2 здійснювалась через фонд фінансування будівництва на підставі укладеного 14.12.2007 між ТОВ «Артем-Банк», як управителем, з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник», як забудовником, з іншої сторони, договору № 1 про організацію спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об'єкту по АДРЕСА_2 .
У подальшому, майнові права на зазначену квартиру 30.09.2009 передані позивачці, як довірителю на підставі договору про участь у ФФБ від 27.06.2008.
Також, суд звертає увагу на те, що станом на 26.04.2012 - день укладення договору про заміну сторони у зобов'язанні, на весь об'єкт будівництва, в тому числі і на квартиру 70 , на підставі договору іпотеки № 2 від 14.12.2007, укладеного між Управлінням Державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник», як іпотекодавцями, з однієї сторони, та ТОВ «Артем-Банк», як іпотекодержателем, з іншої, в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна було накладено заборону на нерухоме майно.
При цьому, у Постанові ВС від 29.10.2025 у вищезгаданій справі №761/14373/23 вказано наступне.
Згідно з частинами першою-четвертою статті 202 ЦК України правочин - це дія особи, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
Метою будь-якого правочину є досягнення певних юридичних наслідків, що мають істотне значення для сторін правочину.
Однією з підстав виникнення зобов'язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).
Договір як універсальний регулятор приватних відносин покликаний забезпечити їх регулювання та має бути спрямований на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов'язків.
У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
У частині першій статті 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об'єктом і результатом інвестицій (об'єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою (частина перша статті 4, частини п'ята та шоста статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).
Інвестування та фінансування однієї квартири в об'єкті будівництва кількома інвесторами можливе виключно за умови укладення між ними договору в письмовій формі, в якому визначаються частка кожного інвестора та порядок внесення ним відповідної інвестиції (частина третя статті 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).
У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об'єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.
Згідно зі статтею 177 ЦК України до об'єктів цивільних прав належать речі, майнові права та інше. Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (частина перша статті 190 ЦК України).
За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
У статті 190 ЦК України визначено, що майно є особливим об'єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об'єктом цивільних правовідносин.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
Концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «майновими правами», а отже і «майном» (пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05).
Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Визначення майнового права як «права очікування» та повноваження власника таких прав окреслено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2019 року у справі № 2610/22985/2012, від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц та постановах Верховного Суду від 02 грудня 2020 року у справі № 520/4555/17, від 26 січня 2022 року у справі № 761/3462/13-ц, від 08 червня 2022 року у справі № 947/25597/19, від 21 червня 2022 року у справі № 947/25617/19, від 08 січня 2025 року в справі № 363/641/22.
Таким чином, майнове право, яке є предметом договору - це обумовлене право на набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.
Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
У частині першій статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Після завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію квартира як окремий об'єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об'єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до закону (постанова Верховного Суду від 26 січня 2022 року у справі № 521/19092/17).
У статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).
Реєстрація права власності на нерухоме майно є офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновки про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року в справі № 359/5719/17 зроблено висновок, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлено право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої на підставі договору був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою.
Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.
Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об'єктом у розумінні ЦК України такий об'єкт стає після його державної реєстрації.
Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, у разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.
Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі № 753/6287/19.
Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою.
Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).
Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).
Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року в справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).
Велика Палата Верховного Суду наголошувала, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19) та багатьох інших.
Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об'єкт інвестування, які після завершення будівництва об'єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об'єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об'єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об'єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
Така правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), постановах Верховного Суду від 24 січня 2024 року у справі № 761/22446/20 (провадження № 61-6067св22), від 24 січня 2024 року у справі № 487/7152/21 (провадження № 61-8265св23), від 07 грудня 2023 року у справі № 369/8250/19 (провадження № 61-3645св23), від 12 жовтня 2023 року у справі № 761/15699/16 (провадження № 61-4491св23) та інших.
За змістом ч.3 ст. 12, ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч.1 ст. 76 ЦПК України).
У ч.2 ст. 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно з ч.1 ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Судом встановлено, що майнові права на квартиру №70 , як об'єкт цивільних правовідносин, виник з моменту укладення договору про спільну діяльність в будівництві від 05 вересня 2006 року. Уклавши договір № 1 про організацію спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А від 14 грудня 2007 року та договору на об'єкт будівництва від 14 грудня 2007 року, майнові права на квартиру передані управителю ТОВ «Артем-Банк» для закріплення за довірителем, що передав грошові кошти управителю.
При цьому судом враховується, що реалізація житлових та нежитлових приміщень, у житловому комплексі по АДРЕСА_2 здійснювалась через фонд фінансування будівництва, на підставі укладеного 14 грудня 2007 року між ТОВ «Артем-Банк» як управителем, з однієї сторони та УДО України і КП «Житомирбудзамовник» як забудовником, з іншої сторони, договору № 1 про організацію спорудження об'єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об'єкту по вказаній адресі.
Станом на день укладення Договору про заміну сторони у зобов'язанні від 26 квітня 2012 року між КП «Житомирбудзамовник» та ТОВ «Під-ключ», до предмету договору не могли входити майнові права, одержані на підставі укладених вже в період з липня 2012 по грудень 2013 років договорів про відступлення прав вимог між ПАТ «Артем Банк» та ТОВ «Під-ключ», як про це зазначається у письмових поясненнях відповідача.
З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що первинна реєстрація права власності на квартиру №70 , яку включено договором до предмету іпотеки, проведена на підставі правочину, який не передбачав виникнення будь-яких прав ЗАТ «ІменеросСтатиба» на цю квартиру.
Враховуючи приписи ст. 388 ЦК України, вказана вище квартира придбана ТОВ «Перлина Нивок» у особи, яка не мала права її відчужувати. Зазначене майно також вибуло з володіння позивачки не з її волі.
Таким чином, суд дійшов висновку, що майнові права на спірну квартиру АДРЕСА_9 належать позивачці та не могли бути предметом цивільно-правових угод, укладених між КП «Житомирбудзамовник» та ТОВ «Під-ключ», а в подальшому між ТОВ «Під-ключ» та ЗАТ «ІменеросСтатиба».
У зв'язку із викладеним, суд відхиляє доводи відповідача про правомірність набуття права власності на квартиру ЗАТ «ІменеросСтатиба».
За таких обставин, оскільки спірна квартира вибула з володіння позивачки не з її волі, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог щодо витребування вказаного нерухомого майна: квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 55,2 кв.м. з чужого незаконного володіння ТОВ «Перлина Нивок» на користь ОСОБА_2 .
Позовні вимоги в частині визнання майнових прав на спірну квартиру за позивачкою задоволенню не підлягають, оскільки наявний договір про відступлення майнових прав від 30.09.2009 вже встановлює відповідні її права, визначені цим договором.
Також не підлягають задоволенню позовні вимоги про визнання за позивачкою права власності на спірну квартиру, оскільки порушене право позивачки підлягає поновленню шляхом задоволення позовних вимог про витребування квартири з чужого незаконного володіння ТОВ «Перлина Нивок» на її користь.
Щодо позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 55,2 кв.м, зареєстрованої за ТОВ «Перлина Нивок» на підставі договору купівлі-продажу квартири, серія та номер: 926 від 03.11.2021, посвідченого приватним нотаріусом Ляхар О.М., суд зазначає наступне.
Відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості.
У постанові від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).
Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов'язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване в цьому реєстрі за відповідачем.
Аналогічний висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.06.2023 у справі №262/2707/19.
Суд, з урахуванням правової позиції Великої Палати Верховного Суду, прийшов до висновку, що порушені права позивачки підлягають судовому захисту шляхом задоволення позовних вимог про витребування на її користь квартири із чужого незаконного володіння.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи («Проніна проти України», № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
У зв'язку з чим судом надане обґрунтування рішення саме за конкретними обставинами справи та аргументами сторін, які мають правове значення для вирішення спору, при цьому інші доводи сторін, викладені в їх заявах по суті, не впливають на вищевказані висновки суду.
Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, з огляду на предмет та підстави позову, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об'єктивно наявні у справі докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв'язок у сукупності, з'ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про задоволення позову в частині витребування від Товариства з обмеженою відповідальністю «Перлина Нивок» на користь ОСОБА_2 квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 55,2 кв.м.
Щодо розподілу судових витрат, суд керується правилами ст. 141 ЦПК України та розподіляє судові витрати шляхом стягнення з відповідача ТОВ «Перлина Нивок» на користь ОСОБА_2 пропорційно до задоволених вимог судовий збір у розмірі 6 988,25 грн.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 11,15, 16, 177, 190, 202, 203, 316, 328, 331, 387, 388, 626, 627, 628, 638 ЦК України, ст.ст. 2, 6,14, 15, 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», ст.ст. 7, 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність», ст.ст. 2, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 12, 13, 76-82, 89, 141, 229, 258, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, суд -
позовну заяву ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Перлина Нивок», треті особи: Приватне підприємство «Під ключ», Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість Інвест» про визнання майнових прав, права власності на квартиру, скасування державної реєстрації та витребування майна з чужого незаконного володіння, - задовольнити частково.
Витребувати від Товариства з обмеженою відповідальністю «Перлина Нивок» (ЄДРПОУ: 44527921, адреса: 02094, м. Київ, вул. Червонотакацька, 61) на користь ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_11 ) квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 52,18 кв.м.
В іншій частині позову - відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Перлина Нивок» на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 6988,25 грн.
Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: 1) на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду . Повний текст складений 12.01.2026.
Суддя: