Житомирський апеляційний суд
Справа №282/1425/24 Головуючий у 1-й інст. Вальчук В. В.
Категорія 16 Доповідач Коломієць О. С.
29 грудня 2025 року Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Коломієць О.С.
суддів Талько О.Б., Григорусь Н.Й.
з участю секретаря
судового засідання Драч Т.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу №282/1425/24 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Кусто Агро Фармінг» про визнання договору оренди землі недійсним
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Кусто Агро Фармінг»
на рішення Любарського районного суду Житомирської області від 19 лютого 2025 року, ухвалене під головуванням судді Вальчук В.В.
В жовтні 2024 року позивач звернувся до суду з вказаним позовом, в якому просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1823183400:06:002:0012 площею 3,2819 га, що укладений 16.08.2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агролайн-Україна», а також стягнути з відповідача понесені судові витрати.
На обґрунтування позову зазначив, що 01.08.2011 року між ним та власником земельної ділянки ОСОБА_2 було укладено та 02.11.2011 року в установленому законом порядку зареєстровано договір оренди земельної ділянки площею 3,2819 га, кадастровий номер 1823183400:06:002:0012, яка розташована на території Коростківської сільської ради Житомирського (раніше Любарського) району строком на 10 років.
Відповідно до діючих норм договору, строк дії вказаного вище договору мав закінчитися 02.11.2021 року.
Однак 01.07.2021 року сторони за первісним договором уклали додаткову угоду №1 до договору оренди землі від 01 серпня 2011 року, якою продовжили дію договору на строк 20 років.
30 жовтня 2023 року позивач звернувся до Державного реєстратора речових прав з заявою про реєстрацію Додаткової годи №1 від 01.07.2021 року до договору оренди землі від 01.08.2011 року, але отримав рішення про відмову в проведенні реєстраційної дії №70051786, з якого слідувало, що право оренди на земельну ділянку кадастровий номер 1823183400:06:002:0012 зареєстровано 24.09.2016 року за ТОВ «Агролайн-Україна».
Тобто, на його думку, відповідачі за даним позовом, діючи в порушення закону, уклали між собою договір оренди землі, приховавши від реєструючого органу відомості про існування первісного чинного договору оренди та укладення Додаткової угоди на цю земельну ділянку, зареєстрували вказане речове право в реєстрі речових прав.
На даний час ТОВ «Кусто Агро Фармінг», яке є правонаступником ТОВ «Агролайн-Україна», на підставі вказаного незаконно укладеного договору та зареєстрованих речових прав оренди землі заявляє своє право на спірну земельну ділянку.
Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 19 лютого 2025 року позов задоволено. Договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1823183400:06:002:0012, площею 3,2819 га, укладений 16.08.2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агролайн-Україна», визнано недійсним.Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кусто Агро Фармінг» на користь ОСОБА_1 понесені ним судові витрати, що складаються із сплаченого судового збору в розмірі 6 116,60 гривень.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції представник відповідача ТОВ «Кусто Агро Фармінг», посилаючись на його необґрунтованість та незаконність, невідповідність висновків обставинам справи, порушення норм процесуального та матеріального права, подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що необґрунтованість рішення суду першої інстанції, на його думку, полягає в тому, що є помилковим висновок суду, що відповідач ОСОБА_2 позовні вимоги визнав, а відповідачі не надали суду доказів відносно того, що при реєстрації оспорюваного договору оренди землі державним реєстратором було здійснено запит до відділу Держземагенства та відповідно отримано відповідь про відсутність реєстрації договору оренди на зазначену земельну ділянку. Також в рішенні зазначено, що відповідачем не надано доказів визнання недійсним, розірвання чи припинення дії договору оренди землі від 01 серпня 2011 року укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на час укладення оспорюваного договору оренди землі від 16.08.2016 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Агролайн-Україна».
Вважає, що судом першої інстанції не встановлені всі обставини справи, зокрема не надана належна оцінка доказам, які надані відповідачем ТОВ «Кусто Агро Фармінг», не враховані пояснення, викладені у відзиві на позовну заяву, судом не взято до уваги пояснення відповідача, що надані під час розгляду справи в судовому засіданні. Більш того, судом взято до уваги заяву співвідповідача ОСОБА_2 , яка ним нібито направлена на поштову адресу суду про визнання ним позову, розгляд справи без його участі та визнання ним позову, в той час коли співвідповідач прибув на судове засідання та приймав в ньому участь. В судовому засіданні, під час розгляду справи по суті був присутній відповідач ОСОБА_2 , який повідомив, що вказану заяву він не писав та до суду не направляв, а повідомив, що до нього додому в с. Коростки напередодні прийшов представник позивача на ім'я ОСОБА_3 , який займається земельними питаннями і попросив підписати документи, повідомивши, що це стосується пасовища. ОСОБА_2 пояснив, що зміст вказаної заяви йому був невідомий, він повірив ОСОБА_3 . Крім того, зазначену заяву ОСОБА_2 не міг сам особисто надрукувати на комп'ютері та роздрукувати, оскільки він є людиною поважного віку, пенсіонером і не володіє знаннями комп'ютерної оргтехніки. В судовому засіданні з пояснень відповідача було зрозуміло, що йому не відомий зміст цієї заяви, хоча і вказав, що підпис в заяві, схожий на його підпис і можливо він її і підписав, коли ОСОБА_3 повідомив йому що це стосується пасовища, а не спірної земельної ділянки, і що ця заява потрібна для суду у справі.
Вказує, що з пояснень відповідача ОСОБА_2 , які ним надані в судовому засіданні слідує, дійсно в 2011 році між ним та ФОП ОСОБА_1 укладався договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1823183400:06:002:0012. Однак протягом всього часу він орендну плату від позивача не отримував, тому вважав, що договір не зареєстрований і не діє. В 2016 році він уклав договір оренди спірної земельної ділянки з ТОВ «Агролайн-Україна», правонаступником якого є ТОВ «Кусто Агро Фармінг», від якого кожного року отримував орендну плату. На запитання суду, - чи визнає ОСОБА_2 позов, останній не зміг чітко повідомити. На запитання представника ТОВ «Кусто Агро Фармінг» повідомив, що Додаткову угоду від 01 липня 2021 року з ФОП ОСОБА_1 про продовження строку дії Договору оренди землі від 01.08.2011 не підписував.
На запитання, - чи його підпис міститься в Додатковій угоді повідомив, що схожий на його підпис, а чи підписував не пам'ятає, при цьому пояснив, що до нього неодноразово звертались представники від ФОП ОСОБА_1 для підписання договору оренди землі.
Вважає, що з пояснень та відповідей відповідача ОСОБА_2 в судовому засіданні, було зрозуміло, що він не розуміє про обставини справи, не міг чітко відповідати на питання суду, пояснюючи це тим що він не знає що відповісти.
Зазначає, що позивачем, на його думку, обрано не вірний спосіб захисту в даному спорі. Зокрема позивач не оскаржував дії державного реєстратора в зв'язку з отриманням відмови, не просив суд визнати дії державного реєстратора щодо реєстрації права оренди на підставі Договору оренди землі між ОСОБА_2 та ТОВ «Кусто Агро Фармінг» від 16.08.2016 протиправними, а рішення про реєстрацію права оренди скасувати.
Наголошує на тому, що судом першої інстанції під час розгляду справи в судовому засіданні не встановлені обставини, щодо законності дій державного реєстратора під час реєстрації права оренди на підставі Договору оренди землі між ОСОБА_2 та ТОВ «Кусто Агро Фармінг» від 16.08.2016, з кадастровим номером 1823183400:06:002:0012, а саме чи подавав державний реєстратор запит до територіального управління Держгеокадастру в Любарському районі, щодо реєстрації договору оренди землі. Під час судового засідання представником ТОВ «Кусто Агро Фармінг» повідомлено, що на час реєстрації права оренди державним реєстратором, відомості щодо реєстрації права оренди або зареєстрованого договору оренди до 2013 року були відсутні. Крім того, представник відповідача не може надати такі відомості, оскільки вони відносяться безпосередньо до дій державного реєстратора і оскільки в позовних вимогах не ставились вимоги щодо протиправності дій державного реєстратора під час реєстрації права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 1823183400:06:002:0012 та скасування його рішення, і докази щодо подання чи не подання відповідного запиту можуть бути надані лише державним реєстратором, вважав, що такі докази мав би надати позивач.
Звертає увагу, що договір оренди землі з кадастровим номером 1823183400:06:002:0012 від 01.08.2011 року укладений між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в відділі Держкомзему у Любарському районі Житомирської області не реєструвався, а зазначений в Договорі запис про реєстрацію договору в державному реєстрі земель від 02.11.2011 за № 18231004001881 не відповідає дійсності. Вказана обставина підтверджується відповіддю Головного управління Держгеокадастру в Житомирській області від 21.03.2025 за № 964/35-25 на адвокатський запит. У відповідності з вказаними доказами, записи щодо реєстрації договору оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 1823183400:06:002:0012 відсутні, примірник договору оренди землі на земельну ділянку з вказаним номером у Відділі № 1 відсутній.
Таким чином, враховуючи викладене Договір оренди землі з кадастровим номером 1823183400:06:002:0012 від 01.08.2011 року укладений між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 є недійсним (нікчемним правочином), оскільки у відповідності з вимогами ч. 5 ст. 6 Закону «Про оренду землі» (яку доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) право оренди земельної ділянки підлягало державній реєстрації відповідно до закону, а рішення Любарського районного суду незаконним та необґрунтованим.
Вважає, що в даному спорі вірним способом захисту прав позивача є оскарження рішення державного реєстратора, визнання рішення про реєстрацію права оренди протиправним, похідною вимогою є визнання договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1823183400:06:002:0012 площею 3,2819 га, недійсним і як наслідок витребування земельної ділянки з незаконного користування. Крім того, як зазначив позивач в позовній заяві, договір оренди земельної ділянки укладено 01.08.2011 строком на 10 (десять) років, а 01.07.2021 сторонами укладено Додаткову угоду № 1 до Договору оренди землі від 01 серпня 2011 року. Позивач зазначає, що в зв'язку з введенням воєнного стану строк Договорів оренди земельних ділянок автоматично було продовжено ще на 1 рік і він не зміг зареєструвати право оренди згідно Додаткової угоди.
Додає, що правовий режим воєнного стану в Україні введено з 24 лютого 2022 року Указом Президента України № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Таким чином у позивача була реальна можливість звернутись до Державного реєстратора протягом майже 8 (восьми) місяців з дня підписання сторонами Додаткової угоди (з 01.07.2021 по 24.02.2022). Однак позивач не скористався цим правом та протягом зазначеного часу не звертався до Державного реєстратора. Поза увагою суду першої інстанції залишено те, що якщо виходити із пояснень позивача, то 02.11.2021 строк Договору оренди закінчився і такому випадку необхідно було укладати новий Договорів оренди землі, а не Додаткову угоду про продовження строку дії Договору, оскільки попередній закінчився, а пролонгація договору не передбачена. Тому пояснення позивача про те, що він не мав можливості звернутись до Державного реєстратора є необґрунтованими та безпідставними, однак судом першої інстанції вказані обставини залишені поза увагою. Крім того, згідно п. 37 Договору оренди від 01.08.2011 дія Договору припиняється в разі закінчення строку на який його було укладено. Згідно п. 8 Договору він укладений строком на 10 (десять) років. Після закінчення строку Договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію. Позивач не надано до суду жодного доказу про те, чи повідомляв він Орендодавця про намір продовжити Договір оренди. В судовому засіданні представник позивача пояснив, що в такому повідомленні не було необхідності, оскільки сторонами підписано Додаткову угоду. Як зазначалось, позивачем не надано доказів про те, що Договір оренди від 01 серпня 2011 був зареєстрований в відділі Держкомзему у Любарському районі Житомирської області, окрім запису в Договорі від 02.11.20211 за №182310004001881.
Враховуючи вищезазначене, просив апеляційну скаргу задовольнити, рішення Любарського районного суду Житомирської області від 19 лютого 2025 року скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову.
Сторона позивача своїм правом подати відзив на апеляційну скаргу не скористалася.
В судовому засіданні представник ТОВ «Кусто Агро Фармінг» доводи апеляційної скарги підтримав, просив її задовольнити, рішення Любарського районного суду Житомирської області від 19 лютого 2025 року скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.
Представник позивача в судовому засіданні проти доводів апеляційної скарги заперечував, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.
ОСОБА_2 в судове засідання не з'явився, хоча про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.
За приписами статті 372 ЦПК України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та її вимог, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з наступних підстав.
Судом під час розгляду справи встановлено, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки, з кадастровим номером 1823183400:06:002:0012 площею 3,2819 га, що розташована на території Коростківської сільської ради Житомирського (раніше Любарського) району, що підтверджується копією державного акта на право приватної власності на земельну ділянку серії ЯЛ №383444, виданого 17.09.2010 року Любарською районною державною адміністрацією (а.с.15).
01 серпня 2011 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,2819 га, розташовану на території Коростківської сільської ради Любарського району, який, згідно відмітці на договорі, було зареєстровано 02.11.2011 у відділі Держкомзему у Любарському районі Житомирської області за №182310004001881 (а.с.16-18).
01 липня 2021 року між вказаними сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01.11.2011 року, за якою строк дії зазначеного договору продовжено на 20 років до 01.08.2031 року (а.с.23-25).
Відповідно до договору оренди землі від 16.08.2016 року орендодавець ОСОБА_2 з однієї сторони та орендар ТОВ «Агролайн Україна», правонаступником якого є ТОВ «Кусто Агро Фармінг», в особі директора Присяжнюка Ігоря Миколайовича з другої, уклали договір згідно якого: орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Коростківської сільської ради Любарського району та належить орендодавцю на підставі державного акту на земельну ділянку серія ЯЛ №383444, площею 3,2819 га., кадастровий номер 1823183400:06:002:0012, строком на 10 років (а.с.85-87).
Право оренди за вищевказаним договором було зареєстровано 24.09.2016 відділом з питань державної реєстрації Бердичівської районної державної адміністрації Житомирської області, про що свідчить інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 03.11.2023 (а.с.20-22).
Задовольняючи позовні вимоги в повному обсязі, суд першої інстанції виходив з того, що договір оренди земельної ділянки, що був укладений 16.08.2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Агролайн-Україна», суперечить вимогам Закону України «Про оренду землі», а тому відповідно до ст. 203, 215 ЦК України є недійсним з моменту його вчинення, оскільки на час його укладення та на час реєстрації за ТОВ «Агролайн-Україна» права оренди земельної ділянки був чинний договір оренди спірної земельної ділянки від 01 серпня 2011 року укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 .
Однак такий висновок суду є помилковим, виходячи з наступного.
Серед підстав виникнення цивільних прав та обов'язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) вирізняє, зокрема, договори.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
Виникнення, зміна або припинення цивільних прав та обов'язків стосується саме сторін договору й пов'язується з моментом його укладення.
У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
У частині першій статті 640 ЦК України передбачено загальне правило щодо визначення моменту, з якого договір уважається укладеним. Так, у цій нормі права вказано, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
Водночас у частині другій цієї ж статті зазначено, що якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.
Однією з таких дій, необхідних для укладення договору, законодавець визначив здійснення його державної реєстрації, зазначивши в частині третій статті 640 ЦК України про те, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
За змістом статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.
У справі, яка переглядається, йдеться про укладення сторонами договору оренди земельної ділянки та подальше внесення змін до нього.
За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частини перша та друга статті 792 ЦК України).
Таким законом є Закон України «Про оренду землі (тут і далі Закон № 161-XIV - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), у статті 13 якого закріплено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону № 161-XIV).
У статті 18 Закону № 161-XIV передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, а відповідно до частини першої статті 20 цього Закону укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
Питання набрання чинності договорами оренди землі, підписаними його сторонами до 01 січня 2013 року, вже перебувало на вирішенні Великої Палати Верховного Суду. Зокрема, у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що права й обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як це передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (тобто в редакції до 01 січня 2013 року).
У цій же постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення його дії, однак якщо вони цього не зробили, то діють загальні правила, передбачені Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Підсумовуючи, суд касаційної інстанції вказав, що оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії відповідної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше відповідно до частини третьої статті 631 цього Кодексу.
У справі, що переглядається встановлено, що 01 серпня 2011 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,2819 га, розташовану на території Коростківської сільської ради Любарського району.
Відповідно до п.8 договору договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію. Якщо орендодавець за 20 днів до закінчення терміну дії договору можливо не повідомив орендаря про намір розірвати договір, то договір вважається продовжений на такий самий термін.
Згідно п.43 цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Відтак, зазначений договір оренди землі, підписаний сторонами 01.08.2011 року, набував чинності для сторін з моменту його державної реєстрації.
Звертаючись до суду з даним позовом, ОСОБА_1 зазначав, що вказаний договір оренди був зареєстрований 02.11.2011 у відділі Держкомзему у Любарському районі Житомирської області за №182310004001881 (а.с.16-18).
Проте, в ході апеляційного розгляду представником відповідача надано суду відповіді Головного управління Держгеокадастру в Житомирській області за №1448/35-22 від 25.08.2022, №1604/35-22 від 12.09.2022, з яких вбачається, що відповідно Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, а саме «Розділ 4 Записи державної реєстрації договорів оренди землі Любарського району Житомирської області Любарський районний відділ Житомирської філії ДЗК» по Коростківській сільській раді та «Розділ 4 Записи державної реєстрації договорів оренди землі Любарського району Житомирської області Любарський районний відділ Житомирської регіональної філії ДЗК» по Великоволицькій сільській раді, зокрема земельної ділянки з кадастровим номером 1823183400:06:002:0012, інформація щодо договорів оренди щодо вказаної земельної ділянки у Відділі №1, як і самі договори оренди, відсутня (а.с.201, 209, 204, 211 т.1).
Частинами 2, 3 ст.367 ЦПК України визначено, що суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від неї.
В клопотанні про долучення вказаних доказів як на причину неподання їх до суду першої інстанції представник скаржника зазначив, що під час розгляду справи в районному суді дії державного реєстратора, тобто визнання їх правомірними чи неправомірними щодо реєстрації право оренди за ТОВ «Кусто Агро Фармінг», не були предметом спору, і обов'язок доведення обставин щодо здійснення реєстратором при реєстрації оспорюваного договору оренди землізапиту до відділу Держземагенства та відповідно, отримання відповіді про відсутність реєстрації договору оренди на зазначену земельну ділянку за іншою особою,районним судом згідно оскаржуваного рішення було покладено на сторону відповідача, а тому неподання вказаних доказів до суду першої інстанції об'єктивно не залежало від сторони відповідача.
Відтак, причини неподання представником ТОВ «Кусто Агро Фармінг» вказаних доказів колегія суддів визнає поважними, і подані до апеляційного суду відповідачем докази підлягають прийняттю та дослідженню апеляційним судом.
При цьому посилання представника позивача на лист Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області № 29-6-0.61-24441/2-25 від 01.07.2025, який також був поданий під час апеляційного розгляду справи і прийнятий судом відповідно до ст. 367 ЦПК України, за своїм змістом не спростовує інформацію, яка міститься у відповідях Головного управління Держгеокадастру в Житомирській області за №1448/35-22 від 25.08.2022, №1604/35-22 від 12.09.2022.
Отже, з урахуванням наданих доказів, позивач не набув право оренди на підставі договору оренди землі від 01.08.2021 року, оскільки не була проведена державна реєстрація цього права у встановленому законом порядку на час його укладення.
Велика Палата Верховного суду у постанові від 01 квітня 2020 року виснувала, що «Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови від 2 липня 2019 року у справі № 48/340). Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц).
Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17).
Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.
У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 у справі №610/1030/18).
Колегія суддів відхиляє посилання ОСОБА_1 в позові на ту обставину, що термін дії первісного договору оренди, укладеного між ним та ОСОБА_2 01.08.2011 року, було продовжено на строк 20 років, у зв'язку з укладенням сторонами 01.07.2021 року Додаткової угоди №1 до Договору оренди землі від 01.08.2011 року, оскільки саме лише підписання такої угоди без реєстрації права оренди в установленому законом порядку не продовжує дію договору оренди землі, а неможливість її зареєструвати через введення військового стану на території України, на що послався позивач, є необґрунтованим, бо з моменту підписання і до введення військового стану у позивача було достатньо часу (майже вісім місяців) для реєстрації свого права оренди земельної ділянки, проте він звернувся до державного реєстратора лише 30 жовтня 2023 року.
Крім того суд звертає увагу, що стороною позивача ні під час розгляду в суді першої інстанції, ні під час апеляційного провадження не надано доказів щодо сплати відповідачу орендної плати за вказаним договором та податків і зборів з суми орендної плати, оскільки під час розгляду справи ОСОБА_2 наголошував на тому, що уклав договір оренди з ТОВ «»Агролайн-Україна», оскільки вважав, що договір оренди земельної ділянки, укладений між ним та позивачем, не діє та не зареєстрований, оскільки орендну плату він не отримував.
Колегія суддів також зауважує, що для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність.
Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі №554/4741/19, постанова Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі №520/1185/16-ц, постанова Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі №209/3085/20).
Дії учасників приватних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Відтак, оскільки первинний договір оренди землі укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не був зареєстрований відповідно до вимог чинного законодавства, тобто на час звернення до суду позивач не мав чинного права оренди земельної ділянки, а між ОСОБА_2 та ТОВ «Агролайн-Україна» укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на 10 років, про що 24.09.2016 внесено відомості до Державного реєстру про право оренди на земельну ділянку, колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної скарги про те, що спірний договір оренди не порушує права позивача, а відтак суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для визнання його недійсним.
Зазначені обставини та норми матеріального права не були враховані судом першої інстанції при розгляді спору, тому суд необґрунтовано задовольнив позов.
З урахуванням вищевикладеного, невідповідність висновків суду обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права, призвело до ухвалення у справі незаконного рішення, а тому останнє підлягає скасуванню з постановленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову з вищевказаних підстав.
Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 133 ЦПК України до витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.
Відповідно до ст. 30 Закону України «Про адвокатуру», гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час.
Згідно із ст. 137 ЦПК України, витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.
За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.
Ті самі критерії застосовує ЄСПЛ, присуджуючи судові витрат на підставі статті 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Зокрема, у рішеннях від 12 жовтня 2006 року у справі «Двойних проти України» (пункт 80), від 10 грудня 2009 року у справі «Гімайдуліна і інших проти України» (пункти 34-36), від 23 січня 2014 року у справі «East/West Alliance Limited» проти України», від 26 лютого 2015 року у справі «Баришевський проти України» (пункт 95) зазначено, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим.
В апеляційній скарзі представник ТОВ «Кусто Агро Фармінг» просив вирішити питання витрат на правничу допомогу, понесених в суді першої інстанції та під час апеляційного розгляду справи.
Судом встановлено, що під час розгляду даної справи правову допомогу ТОВ «Кусто Агро Фармінг» надавав адвокат Богословський С.В., що підтверджується договором про надання послуг у галузі права №25/23-КА від 15 грудня 2023 року, договором про надання професійної правничої допомоги №16/24-КА від 11 листопада 2024 року, ордером Серії АВ№1159373 від 11 листопада 2024 року, ордером Серії АВ №1192799 від 27 березня 2025 року (а.с.41, зворот а.с.90, а.с.92, а.с.147 т.1).
Відповідно до підпунктів 5.1 пункту 5 цих Договорів, гонорар адвоката погоджується за взаємною угодою сторін та оформлюється додатками до цього Договору.
Згідно детального опису наданих послуг за Договором про надання професійної правничої допомоги №16/24-КА від 11 листопада 2024 року та Додатку №1 до договору про надання професійної правничої допомоги №16/24-КА від 11 листопада 2024 року, винагорода за надання правової допомоги в суді першої інстанції складає 15 000,00 грн. Вказаний гонорар включає в себе надання професійної правничої допомоги клієнту у справі №282/1425/24, зокрема ознайомлення з матеріалами справи, підготовка відзиву на позовну заяву, підготовка інших процесуальних документів, необхідність яких може виникнути під час розгляду справи в суді, подання заяв клопотань, підготовка, представництво інтересів клієнта під час розгляду справи в суді першої інстанції тощо (а.с.91 т.1), які сплачені адвокату в повному обсязі згідно платіжної інструкції №25134 від 27.01.2025 (зворот а.с.108 т.1).
Згідно детального опису наданих послуг за Договором про надання професійної правничої допомоги №16/24-КА від 11 листопада 2024 року по Додатку №2 від 15 березня 2025 року ТОВ «Кусто Агро Фармінг», виходячи із складності справи, часу, необхідного для підготовки та подання апеляційної скарги на рішення Любарського районного суду Житомирської області, представництво інтересів клієнта в судовому засіданні суду апеляційної інстанції, плануються витрати на професійну правничу допомогу за подання апеляційної скарги в розмірі 10 000,00 грн, які мають бути сплачені адвокату в строк до 01 червня 2025 року (а.с.150-152 т.1).
Відповідно до положень частини першої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються із судового збору та витрат, пов'язаних із розглядом справи.
Згідно ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
За наслідками розгляду справи апеляційна скарга представника ТОВ «Кусто Агро Фармінг» задоволена, рішення Любарського районного суду Житомирської області від 19 лютого 2025 року скасоване з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.
Заяв або клопотань про зменшення розміру понесених стороною відповідача витрат на правничу допомогу, позивач до суду не подавав.
З урахуванням викладеного, враховуючи принципи розумності, справедливості і співмірності, складність справи та обсяг виконаних адвокатом робіт та часом, витраченим на їх виконання, колегія суддів дійшла висновку, що із позивача - ОСОБА_1 на користь відповідача - ТОВ «Кусто Агро Фармінг» підлягають стягненню понесені і документально підтвердженні витрати на правничу допомогу в суді першої та апеляційної інстанцій у загальному розмірі 25 000,00 грн.
Згідно частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України з позивача на користь відповідача підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 9 168,90 грн.
Керуючись ст. 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кусто Агро Фармінг» задовольнити.
Рішення Любарського районного суду Житомирської області від 19 лютого 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Кусто Агро Фармінг» про визнання договору оренди землі недійсним.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Кусто Агро Фармінг» понесені витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 9 168,90 грн. та витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 25 000,00 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 08 січня 2026 року.
Головуючий Судді