79014, місто Львів, вулиця Личаківська, 128
17.12.2025 Справа № 914/2276/25
За позовом: Львівської міської ради, м. Львів
до відповідача: Приватного підприємства “Озерна алея», м. Винники
про визнання укладеним договору
Суддя Никон О.З.
Секретар судового засідання Тарас Ю.Р.
За участю представників:
від позивача: Кубай Ю.Г. - представник;
від відповідача: Семиренко П.Я. - представник
На розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява Львівської міської ради до Приватного підприємства “Озерна алея» про визнання укладеним договору, стягнення боргу, пені, інфляційних втрат та 3% річних на суму 1 135 940, 21 грн.
Хід розгляду справи.
Ухвалою Господарського суду Львівської області від 29.07.2025 відкрито загальне позовне провадження.
Подальший хід розгляду справи відображено у відповідних ухвалах суду.
Ухвалою суду від 29.10.2025 позовну заяву в частині позовної вимоги про стягнення 1 135 940, 21 грн залишено без розгляду; закрито підготовче засідання.
Ухвалою суду від 08.12.2025 судове засідання призначено на 17.12.2025.
У судовому засіданні 17.12.2025 представник позивача підтримала позовні вимоги про визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі та просила їх задоволити.
Представник відповідача заперечив щодо задоволення позовних вимог та ствердив, що запропоновані зміни до договору не можуть бути укладені, оскільки порушують права та інтереси орендаря.
Аргументи сторін.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 06.07.2021 Львівська міська рада прийняла ухвалу № 3426 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель у межах та за межами населеного пункту м. Львів Львівської міської територіальної громади Львівської області», якою затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати. Решту пунктів договору позивач просив привести у відповідність до чинних нормативно-правових актів.
Відповідач відзиву на позов не подав, щодо заявлених вимог в установленому порядку не заперечив.
Подані відповідачем письмові пояснення суд залишив без розгляду.
Обставини справи.
01 грудня 2016 року Львівська міська рада прийняла ухвалу № 1341 «Про затвердження ПП “Озерна алея“ проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання земельної ділянки на вул. Володимира Великого, 2-а».
Ухвалою від 06.04.2017 № 1835 «Про внесення змін до ухвал міської ради щодо землекористування» міська рада ухвалила внести зміни до ухвали міської ради від 01.12.2016 № 1341 “Про затвердження ПП “Озерна алея“ проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Володимира Великого, 2-а“, а саме: у п. 1 вилучити слова “за функцією використання - землі змішаного використання“; доповнити п. 2.1.1 після слів “договір оренди землі“ словами “встановивши річну орендну плату за землю у розмірі 12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки“.
28 квітня 2017 року Львівська міська рада (орендодавець) та ПП “Озерна алея“ (орендар) уклали договір оренди землі (далі - договір оренди землі), відповідно до пункту 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування спортивно-рекреаційного комплексу з офісно-торговими приміщеннями, житлом, підземним паркінгом та об'єктами громадського харчування з кадастровим № 4610136900:07:005:0028, яка розташована у м. Львові на вул. Володимира Великого, 2-а.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,3869 га (пункт 2 договору).
Згідно з пунктом 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер 4610136900:07:005:0028) на дату укладання договору становить 2 637 381,23 грн.
Договір оренди укладено на 10 років до 01.12.2026 року (пункт 8 договору).
У пункті 9 цього Договору оренди сторони договору погодили, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 316 485,75 грн в рік, що становить 12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та вноситься щомісячно рівними частинами, зокрема, для юридичних осіб до 30-го числа місяця наступного за звітним.
Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки здійснюється з урахуванням індексації.
Згідно з пунктом 11 цього договору, орендна плата вноситься в такі строки: за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.
Відповідно до пункту 13 договору розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності; в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 4610136900:07:005:0028 зареєстровано за територіальною громадою м. Львова, право оренди земельної ділянки зареєстроване за відповідачем зі строком дії до 01.12.2026.
06 липня 2023 року Львівська міська рада прийняла ухвалу № 3426 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель у межах та за межами населеного пункту м. Львів Львівської міської територіальної громади Львівської області», якою затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель у межах та за межами населеного пункту м. Львів Львівської міської територіальної громади Львівської області, яка вступила в дію з 01.01.2024.
Відповідно до ухвали Львівської міської ради від 06.07.2023 № 3426 орендарі земельних ділянок повинні отримати у встановленому порядку витяги із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок та внести зміни до договорів оренди землі в частині розміру орендної плати у зв'язку з введенням в дію нової нормативної грошової оцінки земель.
Департамент природних ресурсів та будівництва Львівської міської ради звертався до відповідача з листом № 2403-вих-29610 від 28.02.2025, в якому пропонував підписати пакет документів про внесення змін до договору оренди землі щодо земельної ділянки за кадастровим № 4610136900:07:005:0028.
У проекті договору запропоновано внести такі зміни:
Пункт 1 договору оренди землі викласти у такій редакції: “Орендодавець на підставі Податкового кодексу України, Закону України «Про оренду землі», ухвал Львівської міської ради від 06.07.2023 № 3426 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель у межах та за межами населеного пункту м. Львів Львівської міської територіальної громади Львівської області», від 25.05.2017 № 1995 «Про затвердження Порядку укладення договорів оренди землі та нарахування орендної плати за землю у Львівській міській територіальній громаді» (зі змінами), від 01.12.2016 № 1341 «Про затвердження ПП “Озерна алея“ проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання земельної ділянки на вул. Володимира Великого, 2-а» та від 06.04.2017 № 1835 «Про внесення змін до ухвал міської ради щодо землекористування» надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування спортивно-рекреаційного комплексу з офісно-торговими приміщеннями, житлом, підземним паркінгом та об'єктами громадського харчування (вид цільового призначення земельної ділянки 02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури) з кадастровим номером 4610136900:07:005:0028, яка розташована у м. Львові на
вул. Володимира Великого, 2-а.»
Пункт 5 договору оренди землі викласти у такій редакції: “Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання цього договору становить 10 372 654, 13 гривень.»
Пункт 9 договору оренди землі викласти у такій редакції: “Орендна плата
вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 1 244 718,50 (один мільйон двісті сорок чотири тисячі сімсот вісімнадцять гривень 50 копійок) гривень в рік, що становить 12 (дванадцять) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та вноситься щомісячно рівними частинами на розрахунковий рахунок № UA218999980334149812000013933, банк отримувача: Казначейство України (ЕАП), Отримувач: ГУК Львів/Львівська тг/18010600, ЄДРПОУ 38008294, код класифікації доходів бюджету 18010600 для юридичних осіб до 30-го числа місяця наступного за звітним.»
Пункт 10 договору оренди землі викласти у такій редакції:
“Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється Орендарем самостійно з урахування коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, які застосовуються кумулятивно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель та не потребує внесення змін чи укладання додаткових угод до діючого договору оренди.»
Пункт 11 договору оренди землі викласти у такій редакції:
“Орендна плата вноситься у такі строки: за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця. У платіжній інструкції чи іншому визначеному законодавством платіжному документі повинна міститись інформація про номер реєстрації договору оренди земельної ділянки у Львівській міській раді та строк за який здійснюється платіж.»
Пункт 13 договору оренди землі викласти у такій редакції:
“Розмір орендної плати переглядається у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, визначених законодавством;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
- зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності;
- в інших випадках, передбачених законом.»
Пункт 14 договору оренди землі викласти у такій редакції:
“У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:
- у 10-ти денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором;
- стягується пеня за кожний календарний день прострочення сплати грошового
зобов'язання, включаючи день погашення, з розрахунку 120 % річних облікової
ставки Національного банку України, діючої на кожний такий день відповідно до Податкового Кодексу України.»
Пункт 16 договору оренди землі викласти у такій редакції:
“Вид цільового призначення земельної ділянки 02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово- розважальної та ринкової інфраструктури, категорія земельної ділянки згідно зі ст. 19 Земельного кодексу України - землі житлової та громадської забудови».
У цій редакції позивач і просив суд визнати укладеним договір про внесення змін до договору оренди землі.
Норми права та мотиви, якими суд керувався при прийнятті рішення, висновки суду.
Щодо внесення змін у договір в частині розміру орендної плати.
У статті 13 Закону України «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно із частинами першою - третьою статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Відповідно до частин першої та другої статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
У цій ж постанові зазначено, що задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов'язані зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Тому суд дійшов висновку, що позовна вимога про визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав, що слугує підставою для відмови у позові.
Щодо необхідності в договорі про внесення змін до договору оренди землі зазначення ухвали міської ради від 06.07.2023 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель у межах та за межами населеного пункту м. Львів Львівської міської територіальної громади Львівської області», суд бере до уваги ті ж висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, зокрема про те, що обов'язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель»). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Аналізуючи висновки цієї постанови, суд встановив як відсутність правових підстав для внесення змін в договір як в частині розміру орендної плати, так і в частині необхідності доповнення типового договору посиланням на таку ухвалу.
Ці ж доводи, які викладені вище, спростовують необхідність внесення змін в пункти 5, 9, 10, 13 договору.
Щодо внесення інших змін.
Статтями 651, 652 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.
За приписами ст. 630 ЦК України договором може бути встановлено, що його окремі умови визначаються відповідно до типових умов договорів певного виду, оприлюднених у встановленому порядку. Якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу.
Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі" затверджено типовий договір оренди землі та саме з урахуванням такого типового договору сторони уклали договір від 28.04.2017.
Позивач вважає, що у договір необхідно внести зміни, зазначивши ухвали міської ради, прийняті після укладення такого договору, зазначити код КВЦПЗ згідно з новим класифікатором, який почав діяти 11.08.2021; зазначити про необхідність відображення у платіжних документах інформації щодо номеру реєстрації договору оренди та строку за який здійснюється платіж; щодо нормативно-грошової оцінки, враховуючи ухвалу від 06.07.2023; доповнити пункт 14 штрафом.
Відповідач заперечив щодо внесення змін у договір.
Оцінюючи твердження позивача, суд не встановив, а позивач не навів жодних приписів законодавства, які б зобов'язували вносити запропоновані ним зміни в попередньо укладені договори, укладені на підставі типових договорів.
Приведення у відповідність до чинних нормативно-правових актів, у тому числі і ухвал міської ради, новому класифікатору, які прийняті після укладення договору за відсутності вказівки на необхідність внесення змін, не може слугувати підставою для укладення договорів про внесення змін.
Крім того, щодо доповнення пункту 14, суд також вважає за необхідне зазначити, що постановою Кабінету Міністрів України від 22.11.2017 № 890 "Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України" внесено зміни до пункту 14 затвердженого постановою Типового договору оренди землі в частині встановлення відповідальності за несвоєчасну сплату орендної плати за землю у розмірі 100% річної орендної плати, якою позивач прости доповнити договір.
Така постанова прийнята після укладення сторонами договору та не містить вимог приведення у відповідність до нових вимог типового договору договорів, укладених раніше (такого ж висновку Верховний Суд дійшов у постанові від 25.02.2020 у справі № 907/87/19).
Тому суд вважає, що відсутні підстави зміни договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін за змістом ст.ст. 651, 652 ЦК України, оскільки не доведено наявності істотного порушення договору другою стороною, не доведено, що даний випадок не передбачений умовами договору, законом; не доведено також наявності істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.
Також суд вважає, що позивач не довів яке ж його право порушене і яким чином таке поновиться у разі внесення змін у договір у запропонованій ним редакції.
Враховуючи викладене, у задоволенні позовних вимог слід відмовити.
Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (статті 77 Господарського процесуального кодексу України).
Згідно з статтею 78 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Щодо судового збору.
На підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір покладається на позивача.
Керуючись статтями 73, 74, 129, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
У задоволенні позовних вимог відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили в строки, визначені статтею 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено в порядку, визначеному розділом IV Господарського процесуального кодексу України.
У зв'язку з тимчасовою непрацездатністю судді Никон О.З. з 26.12.2025 по 05.01.2026, повне рішення складено 06.01.2026.
Суддя Никон О.З.