8-й під'їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"25" грудня 2025 р.м. ХарківСправа № 922/3115/25
Господарський суд Харківської області у складі:
судді Лавренюк Т.А.
при секретарі судового засідання Сіліній М.Г.
розглянувши в порядку загального позовного провадження справу
за позовом Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243)
до Приватного підприємства "Рентабуд" (61045, м. Харків, вул. Клочківська, 192А, офіс 110, код ЄДРПОУ 33897227)
про стягнення 693 535,09грн
за участю учасників справи:
позивача - Жилко С.Е.
відповідача - Мокроусов Ю.С.
Позивач звернувся до суду з позовною заявою, в якій просить стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати земельної ділянки у розмірі 693 535,09грн. Судові витрати зі сплати судового збору позивач просить покласти на відповідача.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на неналежне виконання відповідачем договору оренди землі від 09.11.2017 за період з 09.11.2017 по 31.12.2020, з посиланням на норми Цивільного та Земельного кодексів України.
Ухвалою суду від 03.09.2025 позовну заяву залишено без руху, надано позивачу строк 10 днів для усунення недоліків з дня вручення йому цієї ухвали.
У встановлений судом строк, на адресу суду від позивача надійшла заява про усунення недоліків.
Ухвалою суду від 18.09.2025 позовну заяву прийнято до розгляду, справу визнано малозначною та ухвалено її розгляд здійснювати в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами.
01.10.2025 на адресу суду через систему "Електронний суд" від відповідача надійшло клопотання, в якому він просить суд розгляд справи проводити в загальному провадженні в судовому засіданні з повідомленням сторін.
За клопотанням відповідача ухвалою суду від 06.10.2025 подальший розгляд справи здійснюється за правилами загального позовного провадження зі стадії відкриття провадження у справі, у справі почато підготовче провадження та призначено підготовче засідання.
12.11.2025 відповідач надав суду заперечення на позовну заяву, які за своєю правовою суттю є відзивом на позов. Даний відзив судом прийнято не було, оскільки він поданий з порушенням строку, встановленого судом для його подання, клопотання про продовження строку для подання відзиву відповідачем надано не було. Однак, для повного, всебічного та об'єктивного розгляду справи суд прийняв дані заперечення в якості письмових пояснень по справі, про що було постановлено протокольну ухвалу.
11.12.2025 відповідачем надано до суду відзив на позов, в якому останній просив суд поновити процесуальний строк на подання до суду даного відзиву та залучити його до матеріалів справи.
В судовому засіданні 11.12.2025 суд відмовив відповідачу в задоволенні клопотання щодо поновлення пропущеного процесуального строку через відсутність правових підстав, однак, для повного, всебічного та об'єктивного розгляду справи долучив надані документи до матеріалів справи як письмові пояснення, про що постановлено відповідну протокольну ухвалу.
Так у письмових поясненнях на позов відповідач посилається на те, що відповідачем договір оренди земельної ділянки площею 0,6545 га по вул. Шевченка, 332 в м. Харкові, яка визначена кадастровим номером 6310136300:08:001:0089, підписано та скріплено печаткою - 09.11.2017. В той час як Харківською міською радою зазначений договір оренди був підписаний та скріплений печаткою лише в січні 2019 року, що підтверджується його державною реєстрацією в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Як зазначає відповідач, з посиланням на ст.125 Земельного кодексу України (в редакції чинній станом на дату підписання договору та його державної реєстрації), право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав, який містить також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна, з якими закон пов'язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб'єктивних прав та обов'язків.
Оскільки договір оренди був підписаний орендодавцем лише в січні 2019 року та саме в січні 2019 року відбулася його реєстрація, після чого він і був отриманий відповідачем та наданий контролюючому органу, останній отримав змогу, відповідно до ст.286.2 Податкового кодексу України, самостійно обчислити суму плати за землю, відповідач вважає, що у позивача відсутні правові підстави для нарахування орендної плати за землю до січня 2019 року.
Як зазначає відповідач, сплачені ним протягом 2017 та 2018 років грошові кошти, сплачувалися в якості земельного податку - обов'язкового платежу за користування земельною ділянкою, всі податкові зобов'язання зі сплати за землю протягом 2017-2020 років відповідачем задекларовано та сплачено в повному обсязі, що підтверджується долученими позивачем до позову відповідями ГУ ДПС у Харківській області.
На підставі зазначеного, відповідач просить суд в задоволенні позову відмовити.
Позивач, не погоджуючись із запереченнями відповідача, надав суду додаткові пояснення, в яких посилається на те, що 09.11.2017 сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору та зафіксували свою волю шляхом підписання відповідного документа і з цього моменту між ними виникли права та обов'язки у зобов'язальних правовідносинах (зокрема, обов'язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату), а речове право оренди земельної ділянки, на підставі цього правочину, виникло у відповідача 16.01.2019, тобто з моменту його державної реєстрації в Реєстрі.
Як зазначає позивач, з посиланням на судову практику Верховного Суду, державній реєстрації підлягає лише саме виникнення речового права (права оренди земельної ділянки) та його строк, а не умови договору оренди землі, зокрема розмір орендної плати, обов'язок сплачувати орендну плату зазвичай виникає з моменту укладання договору, а не його реєстрації. Договір набирає чинності з моменту його підписання, якщо інше не встановлено законом або самим договором, а обов'язки, як-то сплата орендної плати, виникають саме з моменту укладання. Державна реєстрація підтверджує речове право (право проти третіх осіб), але не є умовою для виникнення зобов'язальних прав між сторонами.
З огляду на викладене, позивач просить суд позов задовольнити в повному обсязі.
В судовому засіданні 11.12.2025 судом оголошено протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження у справі та призначення справи до судового розгляду по суті на 25.12.2025 о 09:30год.
Позивач в судовому засіданні позовні вимоги підтримує, просить суд позов задовольнити в повному обсязі.
Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечує з підстав, викладених ним у письмових поясненнях, просить суд в задоволенні позову відмовити.
З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення присутніх в судовому засіданні учасників справи, суд встановив наступне.
Ha підставі рішення 10 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.12.2016 № 461/16 "Про надання юридичним та фізичним особам користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" 09.11.2017 між Харківською міською радою (позивач) та ПП "Рентабуд" (відповідач) укладено договір оренди землі (номер запису про інше речове право: 29902004, дата державної реєстрації 16.01.2019) (далі - договір), відповідно до умов якого відповідачу передано в строкове платне користування в оренду земельну ділянку загальною площею 0,6545 га по вул. Шевченка, 332 y м. Харкові (кадастровий номер 6310136600:08:001:0089) несільськогосподарського призначення землі житлової та громадської забудови для експлуатації та обслуговування дилерського центру по продажу та обслуговуванню автомобілів строком до 31.12.2041.
Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік згідно з розрахунком № 234/17 від 15.06.2017, за умовами п.9 договору, становить: 4,088% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 569 760,14грн; розмір орендної плати за земельну ділянку в місяць становить 47 480,01грн.
08.07.2020 між сторонами укладено додаткову угоду до договору, відповідно до якої договір оренди землі від 09.11.2017 викладено у новій редакції.
Так, відповідно до п.5 договору в редакції додаткової угоди, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення додаткової угоди становить 24 489 468,00грн. У разі зміни нормативної грошової оцінки земель м. Харкова за рішенням міської ради відповідач самостійно замовляє витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки і направляє його до територіального органу Державної фіскальної служби України за місцем знаходження земельної ділянки.
Відповідно до листів Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 11.03.2025 № 5255/5/20-40-04-07-12 та від 08.04.2025 № 7611/5/20-40-04-07-12, відповідач обліковується платником за земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:08:001:0089 загальною площею 0,6545га та за даними податкових декларацій з плати за землю відповідачем сплачено за 2017 рік - 118 042,45грн, за 2018 рік - 139 373,81грн, за 2019 рік - 569 760,14грн, за 11 місяців 2020 року - 716 720,06грн.
Відповідач взяті на себе зобов'язання за договором належним чином не виконав, орендну плату за земельну ділянку в повному обсязі не сплатив, у зв'язку з чим заборгованість відповідача перед позивачем зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136600:08:001:0089 загальною площею 0,6545га по вул. Шевченка, 332 у м. Харкові за спірним договором за період з 09.11.2017 по 31.12.2020 становить 693 535,09грн.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.
Відповідно до ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з ч.1 ст.15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За змістом ч.ч.1, 2 ст.21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.
Податковим кодексом України, який набув чинності 01.01.2011, зокрема, встановлено, що плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14), а орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (пп.14.1.136 п.14.1 ст.14).
Відповідно до ст.526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.525 Цивільного кодексу України).
Відповідно до абз.1 п.288.1 ст.288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Частиною 1 ст.530 Цивільного кодексу України встановлено, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
У п.287.3ст.287 Податкового кодексу України передбачено, що податкове зобов'язання щодо плати за землю, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.
На підставі зазначеного позивачем було здійснено за період з 09.11.2017 по 31.12.2020 розрахунок орендної плати, відповідно до якого, з урахуванням нормативної грошової оцінки, орендна плата за користування земельною ділянкою 0,6545га з кадастровим номером 6310136600:08:001:0089 складає:
- за період 09.11.2017-31.12.2017 - 82 298,68грн;
- за період 01.01.2018-31.12.2018 - 569 760,12грн;
- за період 01.01.2019-31.12.2019 - 569 760,12грн:
- за період з 01.01.2020-31.12.2020 - 917 701,95грн, всього на загальну суму 2 139 520,87грн.
Як вбачається судом із розрахунку заборгованості з орендної плати за спірним договором, позивачем враховано здійснені відповідачем оплати за землю за 2017 рік в розмірі 118 042,45грн (за період 09.11.2017-31.12.2017: 20 131,77грн), за 2018 рік - 139 373,81грн, за 2019 рік - 569 760,14грн, за 11 місяців 2020 року - 716 720,06грн.
Відповідач зобов'язання за договором належним чином не виконав, орендну плату за користування земельною ділянкою загальною площею 0,6545га з кадастровим номером 6310136600:08:001:0089 за вказаний вище період здійснив частково в розмірі 1 445 985,78грн, у зв'язку з чим у нього перед позивачем утворилась заборгованість на загальну суму в розмірі 693 535,09грн, яка є несплаченою.
Розрахунок розміру орендної плати, яку відповідач повинен був сплачувати за користування земельними ділянками загальною площею 0,6545га з кадастровим номером 6310136600:08:001:0089 по вул. Шевченка, 332 y м. Харкові відповідно до спірного договору, починаючи з дати вступу в дію нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 здійснено позивачем з 01.01.2020 на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 23.06.2020 № 3518/176-20.
Відповідно до ст.289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Отже, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним документом, на підставі якого розраховується розмір орендної плати.
Відповідно до ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідачем не надано суду та в матеріалах справи відсутні докази належного виконання умов договору в частині повної сплати орендних платежів.
За приписами ст.610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом (ч.1 ст.612 Цивільного кодексу України).
Частиною 1 ст. 625 Цивільного України встановлено, що боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання.
Суд не приймає заперечення відповідача стосовно того, що у позивача відсутні правові підстави для нарахування орендної плати за землю до січня 2019 року (дата державної реєстарції договору оренди), оскільки право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права, виходячи з наступного.
Відповідно до п.1 ч.2 ст.11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, є договори та інші правочини.
За змістом ч.1 ст.638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Суд зазначає, що з 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України", яким із тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 Цивільного кодексу України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону України "Про оренду землі" були виключені статті 18 та 20 про обов'язковість державної реєстрації договорів оренди землі.
Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі (ч.5 ст.6 Закону України "Про оренду землі"; п.2 ч.1 ст.4 та п.1 ч.1 ст.19 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у редакціях, чинних на час підписання спірного договору).
Суд наголошує, що з моменту внесення з 01.01.2013 змін в законодавстві слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), за якими у сторін договору виникають права і обов'язки у зобов'язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов'язаний з моментом державної реєстрації такого права.
Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов'язків у зобов'язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов'язального характеру зобов'язальноправовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов'язати орендодавця виконати обов'язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.
З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема, вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою.
Таким чином, факт реєстрації речового права оренди має правове значення виключно в питаннях захисту відповідного права відносно третіх осіб, але не позбавляє такий договір оренди обов'язкової сили для сторін і саме із моменту його укладення (якщо інше сторони не погодили у самому договорі).
Наведена позиція узгоджується із висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, про те, що з 01.01.2013 державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 Цивільного кодексу України та ст.15 Закону України "Про оренду землі". З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов'язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.10.2025 по справі № 907/882/22 виклала правову позицію стосовно того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, однак відступила від висновків, викладених у постанові Верховного Суду України від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16, в частині того, що виходячи з положень ст.638 Цивільного кодексу України, ст.ст.125, 126 Земельного кодексу України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації. Водночас Велика Палата Верховного Суду у справі № 907/882/22 наголосила на тому, що вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 01.01.2013, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону України "Про оренду землі" вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації.
Крім того, у постанові від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19 палата для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС виснувала, що державній реєстрації підлягає лише саме виникнення речового права (права оренди земельної ділянки) та його строк, а не умови договору оренди землі, зокрема розмір орендної плати.
Враховуючи викладене, суд зазначає, що шляхом підписання 09.11.2017 договору оренди сторони досягли згоди з усіх істотних умов спірного договору та саме з цього моменту між ними виникли права та обов'язки у зобов'язальних правовідносинах (зокрема, обов'язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату), а речове право оренди земельної ділянки на підставі цього правочину виникло у відповідача - 16.01.2019, тобто з моменту його державної реєстрації в Реєстрі.
Таким чином, обов'язок сплачувати орендну плату у відповідача виник з моменту укладання договору, а не його державної реєстрації, у зв'язку з чим заперечення відповідача суд вважає безпідставними та необґрунтованими.
Враховуючи викладене, перевіривши правомірність здійсненого позивачем розрахунку орендної плати за період з 09.11.2017 по 31.12.2020, суд дійшов висновку, що позовні вимоги в частині стягнення 693 535,09грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою є цілком обґрунтованими, доведеними та такими, що підлягають задоволенню в повному розмірі.
Вирішуючи питання розподілу судових витрат зі сплати судового збору, суд, керуючись ст.129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір покладає на відповідача.
Керуючись ст.ст.4, 20, 73, 74, 86, 129, 232-233, 236-238, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
Позов задовольнити повністю.
Стягнути з Приватного підприємства "Рентабуд" (61045, м. Харків, вул. Клочківська, 192А, офіс 110, код ЄДРПОУ 33897227) на користь Харківської міської ради (код ЄДРПОУ 04059243, адреса: 61003, м. Харків, майдан Конституції, буд.7) - 693 535,09грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, 10 403,03грн судового збору.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Відповідно до ст.ст.256,257 Господарського процесуального кодексу України, дане рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення.
Повне рішення складено "05" січня 2026 р.
СуддяТ.А. Лавренюк