8-й під'їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"11" грудня 2025 р.м. ХарківСправа № 922/3104/25
Господарський суд Харківської області у складі:
судді Шатернікова М.І.
при секретарі судового засідання Цірук О.М.
розглянувши в порядку загального позовного провадження справу
за позовом Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н. Конституції, 7; ідент. код 04059243)
до Публічного акціонерного товариства "Укрнафта" (04053, м. Київ, пров. Несторівський, буд. 3-5; ідент. код 00135390)
про стягнення 3 539 035,51 грн.
за участю представників:
позивача - Бенденжук Л.О.
відповідача - Трубачова І.Ю. (в режимі відеоконференції)
Харківська міська рада 02.09.2025 звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Публічного акціонерного товариства "Укрнафта", в якій просить суд стягнути з відповідача безпідставно збережені кошти за користування земельною ділянкою у розмірі орендної плати у сумі 3 539 035,51 грн та судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 53085,53 грн. В обґрунтування позову позивач посилається на несплату відповідачем у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 за користування земельною ділянкою по просп. Героїв Харкова, 272-А у м. Харкові загальною площею 0,2280 га (кадастровий номер 6310138200:03:031:0004), плати за землю у встановленому законодавчими актами розмірі, внаслідок чого останній зберіг за рахунок Харківської міської ради, як власника відповідної земельної ділянки, грошові кошти у розмірі орендної плати.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 08.09.2025 прийнято позовну заяву Харківської міської ради до розгляду та відкрито провадження у справі. Розгляд справи постановлено здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 02 жовтня 2025 року о 10:00.
У відзиві на позовну заяву (вх. 22062), який надійшов до суду 23.90.2025, відповідач проти позову заперечував, посилаючись на підпункт "ї" пункту 31 Договору, яким прямо передбачено, що неповернення земельної ділянки у встановлений строк не звільняє орендаря від сплати орендної плати за фактичне користування. У такому разі орендна плата продовжує нараховуватись у розмірах, визначених Договором. Відповідач після закінчення строку договору фактично продовжував користуватись земельною ділянкою, що відповідає змісту підпункту "ї" пункту 31 Договору. З огляду на викладене, положення статті 1212 Цивільного кодексу України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки, враховуючи умови підпункту "ї" пункту 31 Договору, обов'язок орендаря здійснювати плату за фактичне користування земельною ділянкою у розмірах, визначених цим Договором, продовжує діяти та не припинений. Понад 10 років (з 01.12.2010, строк дії відповідно до пункту 8 Договору до моменту фактичного подання позовної заяви) позивач продовжував приймати від відповідача орендну плату та не висловлював жодних заперечень. Отже, відповідач вважає, що факт декларування та внесення орендної плати відповідачем і прийняття її позивачем на умовах Договору свідчить про виконання сторонами своїх взаємних зобов'язань. Згідно з Актом документальної позапланової виїзної перевірки від 28.06.2023 № 1357/Ж5/31-00-07-01-03-20/00135390, проведеної Державною податковою службою України з питань дотримання АТ "Укрнафта" податкового законодавства у частині нарахування та сплати податків і зборів за період з 2017 року по вересень 2022 року, у тому числі щодо плати за землю, порушень щодо спірної земельної ділянки не встановлено. Також відповідач вважає необґрунтованим розрахунок позовних вимог, оскільки на момент здійснення розрахунку нормативної грошової оцінки та оформлення витягу № 5431 від 04.09.2020, вказана земельна ділянка мала визначене цільове призначення код 12.08, що свідчить про невідповідність інформації відображеної у витягу з технічної документації про нормативну грошову оці нку земельної ділянки від 20.08.2020 № 5296 фактичним обставинам.
02.10.2025 до суду надійшла відповідь позивача на відзив на позовну заяву (вх. 22856), в якій позивач не погодився з доводами відповідача та зазначив, що в матеріалах справи відсутні докази, які підтверджують, що сторони дійшли згоди про поновлення чи продовження строку дії договору оренди землі від 11.12.2007 у встановленому законом порядку. Відповідач, як покупець нерухомого майна, яке розташоване на спірній земельній ділянці, після закінчення 01.12.2010 Договору оренди земельної ділянки від 09.10.2007, зокрема, у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 фактично використовував земельну ділянку без достатніх правових підстав. Оформлення акту прийому-передачі земельної ділянки є наслідком припинення дії договору оренди, а не підставою його припинення.
11.11.2025 відповідач надав заперечення на відповідь позивача на відзив, в яких висловив свою незгоду з позицією позивача, посилаючись на договірний характер спірних правовідносин, що виключає можливість застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України. Акт від 28.06.2023 № 1357/Ж5/31-00-07-01-03-20/00135390 "Про результати документальної позапланової виїзної перевірки ПАТ "Укрнафта" в сукупності з фактом декларування та сплати є належним доказом підтвердження виконання обов'язку щодо внесення орендної плати на умовах договору. Визначення у витязі коефіцієнта, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), є обов'язковим і розмір цього коефіцієнта має відповідати Порядку № 489. Тобто наданий розрахунок не є обґрунтованим належними та допустимий доказами.
У підготовчому засіданні 02.10.2025 у справі було постановлено протокольну ухвалу про продовження строку проведення підготовчого провадження на 30 днів до 07.12.2025 р. в порядку ч. 3 ст. 177 ГПК України та про відкладення підготовчого засідання в порядку п. 3 ч. 2 ст. 183 ГПК України на 20.11.2024 р. об 11:30.
07.10.2025 відповідач надав заперечення на відповідь позивача на відзив (вх. 23297), в яких висловив свою незгоду з позицією позивача, посилаючись на договірний характер спірних правовідносин та застосування підпункту "ї" пункту 31 договору оренди землі від 08.10.2007, що виключає можливість застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України, а обраний позивачем спосіб захисту є неналежним та неправомірним. Акт від 28.06.2023 № 1357/Ж5/31-00-07-01-03-20/00135390 "Про результати документальної позапланової виїзної перевірки ПАТ "Укрнафта" в сукупності з фактом декларування та сплати є належним доказом підтвердження виконання обов'язку щодо внесення орендної плати на умовах договору.
У підготовчому засіданні 20.11.2025 р. було постановлено протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті в порядку передбаченому п. 3 ч. 2 ст. 185 ГПК України на 04 грудня 2025 року о 13:00 год.
У судовому засіданні 04.12.2025 було постановлено протокольну ухвалу про оголошення перерви у судовому засіданні до 11.12.2025 р. о 13:00, в порядку ч. 2 ст. 216 ГПК України.
У судовому засіданні 11.12.2025 представник Харківської міської ради підтримав позовні вимоги у повному обсязі та просив позов задовольнити.
Представник відповідача у судовому засіданні проти обґрунтованості позову заперечував та просив у його задоволенні відмовити.
З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно і повно дослідивши надані до матеріалів справи докази, суд встановив наступне.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 07.07.2025 №404393549, право власності на нежитлову будівлю літ. "А-1" загальною площею 44,0 кв.м по вул. Героїв Харкова, 272-А у м. Харкові зареєстроване з 16.12.2014 по теперішній час за ТОВ "Укрнафта" на підставі Договору купівлі-продажу від 07.06.2004 № 4627.
Вищевказана нежитлова будівля розташована на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 6310138200:03:031:0004, право користування якою відповідачем не оформлено.
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 22.05.2025 № HB-0000675712025, площа земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:03:031:0004, складає 0,2280 га, сформована земельна ділянка - 11.12.2007. Вищевказана земельна ділянка належить до земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення. Вид використання земельної ділянки - для обслуговування стаціонарної АЗС.
На підставі Рішенням Харківської міської ради ІV скликання від 23.12.2005 № 257/05, 09.10.2007 між Харківською міською радою (орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством "Укрнафта" (орендар) було укладено договір оренди землі, який зареєстровано 11.12.2007 у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель за № 440867100042, за яким в строкове платне користування Відкритому акціонерному товариства "Укрнафта" надано земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі транспорту, загальною площею 0,2280 га, яка знаходиться у м. Харкові проспект Московський (нині- Героїв Харкова), 290-А.
Відкритим акціонерним товариством "Укрнафта" було змінено організаційно-правову форму на Публічне акціонерне товариство "Укрнафта".
Згідно з планом земельної ділянки, в оренду передано земельну ділянку з кадастровим номером 6310138200:03:031:0004 площею 0,2280 га.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1463743,00 грн (п. 5 договору).
Згідно з п. 9 договору, розмір орендної плати за земельну ділянку в місяць згідно з довідкою № 1079/07 від 16.06.2007 року становить 12197,86 грн.
Відповідно до п. 10 договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Згідно з пунктом 8 Договору оренди, договір укладено строком до 01.12.2010. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Відповідно до абз.1 ч. 1 ст. 31 Закону України “Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Суд зауважує, що згідно з п.п. а п. 36 договору оренди землі від 11.12.2007 за № 740767100106, дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено; а пунктом 8 спірного договору визначено, що його укладено строком: до 01.12.2010 року.
Докази продовження строку дії договору оренди землі від 11.12.2007 за № 440867100042 в матеріалах справи відсутні, а тому наявні у справі документи підтверджують, що він припинив свою дію зі спливом строку на який його було укладено.
Разом з тим позивач повідомляє, що з дня припинення дії договору оренди землі від 11.12.2007 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:03:031:0004 площею 0,2280 га. по просп. Героїв Харкова, 272-А у м. Харкові - 01.12.2010 та по теперішній час, відповідач використовує її без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст. 125, 126 Земельного кодексу України.
Таким чином, як стверджує позивач, оскільки АТ "Укрнафта" у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 не сплачувало у встановленому законодавчими актами розмірі плату за користування земельною ділянкою по просп. Героїв Харкова, 272-А у м. Харкові, воно зберегло за рахунок Харківської міської ради, як власника земельної ділянки за вказаною адресою, майно - грошові кошти у розмірі орендної плати в сумі 3539035,51 грн.
У зв'язку з викладеним, позивач звернувся до господарського суду за захистом свого порушеного права з позовом про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 3539035,51 грн.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.
Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу України, використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Підпунктом 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України (далі - ПК України) встановлено, що плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Відповідно до підпунктів 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України, земельний податок - обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Предметом позову у даній справі є вимоги Харківської міської ради про стягнення з ПАТ “Укрнафта» безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою відповідачем без оформлення у спірний період правовстановлюючих документів на право користування земельною ділянкою, що належить до комунальної власності.
Водночас, відповідач вважає, що укладений між сторонами Договір оренди землі, який зареєстровано 11.12.2007 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель за № 440867100042, наразі не припинено, а його виконання здійснюється відповідно до закону і досягнутих домовленостей викладених у підпункті "ї" пункту 31 договору.
Згідно з пунктом 8 вищевказаного Договору оренди землі, цей договір укладено строком до 01.12.2010.
Відповідно до абз.1 ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
В матеріалах справи відсутні докази, які підтверджують, що сторони дійшли згоди про поновлення чи продовження строку дії договору оренди землі від 11.12.2007 у встановленому законом порядку.
Враховуючи викладене, відповідач як покупець нерухомого майна, яке розташоване на спірній земельній ділянці, після закінчення 01.12.2010 дії Договору оренди земельної ділянки від 11.12.2007, зокрема, у період з 01.01.2020 по 28.02.2022, фактично використовував земельну ділянку без достатніх правових підстав, що свідчить про правомірність звернення Харківської міської ради з позовом про стягнення з відповідача, як власника нерухомого майна, коштів за фактичне користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, без правових підстав такого використання земельної ділянки, зокрема у період з 01.01.2020 по 28.02.2022.
Відповідно до ст. 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Згідно зі ст. 1214 ЦК України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов'язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.
Особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, має право вимагати відшкодування зроблених нею необхідних витрат на майно від часу, з якого вона зобов'язана повернути доходи.
Оскільки, відповідач не є власником та постійним землекористувачем земельної ділянки, а тому не є суб'єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього, як землекористувача є орендна плата.
Свої позовні вимоги Харківська міська рада обґрунтовує саме наявністю підстав для застосування ст. 1212-1214 ЦК України, що підтверджується практикою Верховного Суду, відображеною у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, яка прийнята за результатами розгляду аналогічних правовідносин щодо врегулювання спору, що виник з приводу фактичного користування земельною ділянкою без укладення договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати.
У пункті 65 вказаної постанови Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.
Таким чином, Верховний Суд дійшов висновку, що для вирішення спору щодо фактичного користування земельною ділянкою без оформлення правовстановлюючих документів та без державної реєстрації прав на неї встановленню підлягають обставини, зокрема, чи є спірна земельна ділянка сформованим об'єктом цивільних прав, за користування якою Харківська міська рада просить стягнути безпідставно збережені кошти.
Зазначені законодавчі приписи та встановлені міською радою фактичні обставини стали підставою для звернення до суду із цим позовом до АТ "Укрнафта" про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 6310138200:03:031:0004 загальною площею 0,2280 га по вул. Героїв Харкова, 272-А у м. Харкові.
Правова позиція Харківської міської ради також узгоджується із судовою практикою Верховного Суду, викладеною, зокрема, в постановах Верховного Суду від 02.06.2020 у справі № 922/2845/19, від 25.02.2020 у справі № 922/748/19, від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19, від 10.02.2020 у справі № 922/981/18, від 28.02.2020 у справі № 913/169/18.
При цьому, оскільки у відповідача відсутня правова підстава для набуття (збереження) спірної земельної ділянки, тому у Харківської міської ради правомірно виникло право на стягнення коштів в порядку ст. 1212 ЦК України.
Відсутність у матеріалах справи Акту приймання-передачі земельної ділянки не спростовує дані щодо припинення 01.12.2010 речового права оренди.
При цьому, слід звернути увагу, що оформлення акту прийому-передачі земельної ділянки є наслідком припинення дії договору оренди, а не підставою його припинення.
Відповідно до вимог ч. 4 ст. 263 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Скасовуючи судові рішення у справі № 922/247/21, яка є подібною справі №922/3104/25, що розглядається, Верховний суд виходив з наступного:
"53. Так, переглядаючи цю справу в апеляційному порядку господарський суд апеляційної інстанції вказав, що враховуючи той факт, що після закінчення строку дії укладеного у 2003 році між сторонами договору оренди спірної земельної ділянки, таку ділянку Харківській міській раді орендарем повернуто не було, то фактичне користування нею відповідачем (якщо таке має місце) не може вважатися безпідставним та не врегульованим сторонами в цивільно-правовому договорі, що унеможливлює застосування до вказаних правовідносин положень глави 83 ЦК України.
54. Але Верховний Суд з вказаним не погоджується і зазначає, що за змістом частини першої статті 1212 ЦК України безпідставно набутим майном є майно, набуте особою або збережене нею у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави.
55. Відсутністю правової підстави вважається такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідносин та їх юридичному змісту. Тобто відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином.
56. Майно не може вважатися набутим чи збереженим без достатніх правових підстав, якщо це відбулося в не заборонений цивільним законодавством спосіб, зокрема, внаслідок тих чи інших юридичних фактів, правомірних дій, які передбачені частиною другою статті 11 ЦК України.
57. При цьому положення статті 1212 ЦК України можна застосовувати тільки після того, як така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена або припинена, у тому числі шляхом розірвання договору (див. подібні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 19.02.2020 у справі № 915/411/19, від 21.02.2020 у справі № 910/660/19, від 17.03.2020 у справі №922/2413/19).
58. Відповідно до положень статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. За відсутності доказів поновлення такого договору в порядку, що визначений статтею 33 цього Закону або ж укладення нового договору оренди, відсутні й підстави для висновку про те, що орендар, який не повернув земельну ділянку за актом прийому-передачі, користується нею на відповідній правовій підставі, а тому стягнення з такого орендаря безпідставно збереженої орендної плати в порядку приписів статті 1212 ЦК України є цілком правомірним".
З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що обраний Харківською міською радою спосіб захисту є належним та ефективним, враховуючи припинення строку дії договору оренди землі.
Відповідач звертає увагу на витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, сформований 22.05.2018 за № НВ-0001593692018, який містить відомості про зареєстроване право користування земельною ділянкою за відповідачем з 19.11.2007.
Проте, вказані відомості жодним чином не спростовують доводи Харківської міської ради щодо відсутності оформленого права користування спірною земельною ділянкою у період з 01.01.2020 по 28.02.2022.
А отже, відповідачем не враховано, що до 01.01.2013 діяла норма про обов'язкову державну реєстрацію договорів оренди землі та про набрання чинності такими договорами після їх державної реєстрації. Таким чином, відлік строку дії договорів, підписаних до 01.01.2013, розпочинався саме від дати їх державної реєстрації.
З 01.01.2013 державна реєстрація договорів оренди землі не здійснюється у Державному реєстрі земель. Замість цього проводиться державна реєстрація права оренди земельних ділянок в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч.1 ст. 638 ЦКУ).
Доказів укладення між сторонами нового договору щодо оренди спірної земельної ділянки чи доказів внесення сторонами змін до вищезазначеного Договору щодо подовження строку його дії шляхом укладення письмових додаткових угод сторонами до матеріалів справи не надано.
Таким чином, з огляду на положення ст. 93, 125 Земельного кодексу України, ст. 17 Закону "Про оренду землі", поза межами строку дії договору відповідач користується зазначеною земельною ділянкою без укладення відповідного договору. Оскільки договір припинив свою дію, тому встановлені цим Договором умови не можуть бути застосовані до спірного періоду.
У справі № 804/4362/18 Велика Палата Верховного Суду в постанові від 03.02.2021 дійшла висновку, що оскільки договір оренди землі припинився у зв'язку з настанням певного факту, визначеного законом - закінченням строку, на який його було укладено, нарахування до сплати орендної плати після закінчення строку дії договору є безпідставним.
Близькі за змістом висновки щодо відсутності підстав для плати за користування майном після закінчення строку, на який його було укладено, містяться в постанові Верховного Суду від 19.04.2021 у справі № 910/11131/19, а саме:
"9.8. Частиною першою статті 762 ЦК України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Відповідно до частини першої статті 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.
9.9. За змістом наведених норм, з урахуванням висновку, викладеного в пункті 9.7, Договір є підставою виникнення права наймача (орендаря) користуватися орендованим майном упродовж строку дії Договору зі сплатою наймодавцю (орендодавцю) орендної плати, погодженої умовами Договору; а припинення Договору є підставою виникнення обов'язку наймача негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в Договорі.
Користування майном за Договором є правомірним, якщо воно відповідає умовам укладеного Договору та положенням чинного законодавства, які регулюють такі правовідносини з урахуванням особливостей предмета найму та суб'єктів договірних правовідносин.
Відносини найму (оренди) у разі неправомірного користування майном можуть регулюватися умовами Договору, що визначають наслідки неправомірного користування майном, та нормами законодавства, які застосовуються до осіб, які порушили зобов'язання у сфері орендних відносин.
Правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов'язана із правомірним користуванням річчю протягом певного строку, і обов'язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливає зі змісту регулятивних норм статей 759, 762, 763 ЦК України, статей 283, 284, 286 ГК України. Із припиненням договірних (зобов'язальних) відносин за Договором у наймача (орендаря) виникає новий обов'язок - негайно повернути наймодавцеві річ.
9.10. Після спливу строку дії Договору невиконання чи неналежне виконання обов'язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов'язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною другою статті 785 ЦК України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов'язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.
9.11. З урахуванням викладеного, Суд доходить висновку, що користування майном після припинення Договору є таким, що здійснюється не відповідно до його умов - неправомірне користування майном, у зв'язку з чим вимога щодо орендної плати за користування майном за умовами Договору, що припинився (у разі закінчення строку, на який його було укладено тощо), суперечить змісту правовідносин за Договором найму (оренди) та регулятивним нормам ЦК України та ГК України.
9.12. Оскільки поведінка боржника не може бути одночасно правомірною та неправомірною, то регулятивна норма статті 762 ЦК України ("Плата за користування майном") і охоронна норма частини другої статті 785 ЦК України ("Обов'язки наймача у разі припинення договору найму") не можуть застосовуватися одночасно, адже орендар не може мати одночасно два обов'язки, які суперечать один одному: сплачувати орендну плату, що здійснюється за правомірне користування майном, і негайно повернути майно.
9.13. Отже, положення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України про свободу договору не застосовуються до договорів оренди в тій їх частині, якою передбачені умови щодо здійснення орендної плати за період від моменту припинення дії договору до моменту повернення орендованого майна, оскільки сторони в такому випадку відступають від положень актів цивільного законодавства (стаття 6 ЦК України)".
Крім того, суд враховує, що за інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, інше речове право щодо орендного користування відповідачем спірною земельною ділянкою не зареєстроване.
Відповідно до вимог ст. 89 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Обґрунтовуючи свої заперечення, відповідач також посилається на Акт від 28.06.2023 № 1357/Ж5/31-00-07-01-03-20/00135390, який складено Державною податковою службою України, "Про результати документальної позапланової виїзної перевірки ПАТ "Укрнафта", на який відповідач посилається в обґрунтування своїх заперечень, не має для суду заздалегідь встановленої сили, оскільки він жодним чином не спростовує факт наявності заборгованості у розмірі 3539035,51 грн та складання такого акту не підтверджує наявність правових підстав використання земельної ділянки після припинення строку дії договору оренди від 20.08.2007.
Заперечуючи проти розрахунку, здійсненого Харківською міською радою, відповідач посилається на витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ6304871392017 від 06.09.2017 згідно з яким цільове призначення земельної ділянки - 12.08, у зв'язку з чим вважає, що на момент здійснення нормативної грошової оцінки та формування витягу № 5431 від 04.09.2020 вказана земельна ділянка мала цільове призначення та відповідно у витязі міститься недостовірна інформація.
З цього приводу суд зазначає наступне.
Відповідно до ст. 3 Закону України "Про оцінку земель" (далі - Закон), об'єктами оцінки земель є: територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, території оціночних районів та зон, земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і прав на них, у тому числі на земельні частки (паї), у межах території України.
Згідно з ч. 4 ст. 5 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років.
Частиною 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Згідно з положеннями ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель", Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Частиною 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Згідно з положеннями ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель", Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 22.05.2018 № НВ-0001593692018, цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:03:031:0004 - 12.08 для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій. Вид використання земельної ділянки для обслуговування стаціонарної АЗС.
Натомість з відкритих джерел земельного кадастру України вбачається, що земельна ділянка 6310138200:03:031:0004 віднесена до категорії: Землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення; цільове призначення: 1.11.3; площа: 0.2277 га; адреса: Харківська область, м. Харків, пр. Героїв Харкова, 272-а
Листом Держкомзему України від 24.04.1998 № 14-1-7/1205 затверджено Український класифікатор цільового використання землі (УКЦВЗ). Відповідно до вказаного класифікатора, код 1.11.3. відповідає цільовому призначенню - Роздрібної торгівлі та комерційних послуг.
Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548 затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (КВЦПЗ).
Відповідно до п. 1.2 вказаної КВЦПЗ код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у державному земельному кадастрі.
КВЦПЗ застосовується для використання органами державної влади, органами місцевого самоврядування, організаціями, підприємствами, установами для ведення обліку земель та формування звітності із земельних ресурсів.
КВЦПЗ визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об'єктів.
Статтею 20 Земельного кодексу України передбачено, що при встановленні цільового призначення земельних ділянок здійснюється віднесення їх до певної категорії земель та виду цільового призначення.
При зміні цільового призначення земельних ділянок здійснюється зміна категорії земель та/або виду цільового призначення.
Категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту.
Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила його застосування з визначенням категорій земель та видів цільового призначення земельних ділянок, які можуть встановлюватися в межах відповідної функціональної зони, затверджуються Кабінетом Міністрів України. Зазначені класифікатор та правила використовуються для ведення Державного земельного кадастру і містобудівного кадастру.
Віднесення земельних ділянок до певних категорії та виду цільового призначення земельних ділянок має відповідати класифікатору та правилам, зазначеним в абзаці першому цієї частини.
Пунктом 117 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1051 від 17.10.2012, встановлено, що відомості (зміни до них) про зареєстровані земельні ділянки вносяться до Державного земельного кадастру в разі внесення змін до відомостей про земельну ділянку, на яку відповідно до цього порядку відкрито Поземельну книгу.
Згідно з п. 118 цього Порядку, внесення до Поземельної книги відомостей (змін про них) про зареєстровану земельну ділянку (крім випадків, зазначених у пункті 119 цього Порядку) здійснюється за заявою власника земельної ділянки, користувача земельної ділянки державної чи комунальної власності відповідно до документації, що є підставою для внесення відповідних відомостей (змін до них) (крім випадків внесення відомостей про зміну виду використання).
Частиною 2 ст. 21 Закону України "Про Державний земельний кадастр" встановлено, що відомості про цільове призначення земельних ділянок вносяться до Державного земельного кадастру щодо виду використання земельної ділянки в межах певної категорії земель: на підставі відповідної документації із землеустрою, яка розробляється при формуванні земельних ділянок, - щодо земельних ділянок, які формуються; на підставі письмової заяви власника (користувача) земельної ділянки державної чи комунальної власності, - у разі зміни виду використання земельної ділянки (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони); на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яким передбачена зміна її цільового призначення.
Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 затверджено Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, який визначає процедуру проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.
Пунктом 3 Розділу І вказаного Порядку інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів є затверджені генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій і детальні плани територій, відомості Державного земельного кадастру, дані інвентаризації земель та державної статистичної звітності.
Відповідно до п. 3 Розділу ІІ Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, визначення нормативної грошової оцінки одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів здійснюється за формулою:
Цн = В * Нп / Нк * Кф * Км
де Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);
В - витрати на освоєння та облаштування території з розрахунку на квадратний метр (у гривнях);
Нп - норма прибутку (6%);
Нк - норма капіталізації (3%);
Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;
Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.
Відповідно до п. 5 Розділу ІІ Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 01.11.2010 за № 1011/18306 (додаток 1).
Додатком 1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів (пункт 5 розділу ІІ) визначено коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф).
У п. 2 примітків до даного додатку зазначено, що у разі якщо у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель для земельної ділянки, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), застосовується із значенням 3,0.
Отже, оскільки у відомостях Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером 6310138200:03:031:0004 відсутній код КВЦПЗ, а лише наявний код УКЦВЗ - 1.11.3 (що не є тотожним), у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 04.09.2020 № 5431 вірно зазначено про відсутність коду КВЦПЗ.
Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 20 ЗК України, в редакції на час видачі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.08.2020, віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.
Частинами 1-2 ст. 50 Закону України "Про землеустрій", в редакції на час видачі витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, Проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі зміни цільового призначення земельних ділянок або формування нових земельних ділянок.
Проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок погоджуються та затверджуються в порядку, встановленому Земельним кодексом України.
Доказів того, що Харківська міська рада надавала дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зі зміною цільового призначення земельної ділянки та відповідний проект розроблявся, суду відповідачем не надано.
Згідно із ч. 4 ст. 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Частиною 1 ст. 15 Закону України «Про оцінку земель» встановлено, що підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Частиною 2 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Отже, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним документом, на підставі якого розраховується розмір орендної плати.
Одночасно суд зазначає, що в обґрунтування заперечень на позовну заяву відповідачем не надано відповідний контррозрахунок сум безпідставно збережених коштів та неправомірності дій визначеного Держгеокадастру розміру нормативної грошової оцінки у витязі від 04.09.2020 як бази для обрахунку розміру орендної плати.
Відповідно до ч. 1 ст. 79 ГПК України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.
Таким чином, надавши оцінку наданим сторонами доказам, суд дійшов висновку, що Харківською міською радою надано більш вірогідні докази, які підтверджують, що в період з 01.01.2020 по 28.02.2022 у відомостях Державного земельного кадастру був відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель.
Отже, за розрахунком позивача розмір орендної плати, за використання земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 6310138200:03:031:0004 загальною площею 0,2280 га по вул. Героїв Харкова, 272-А у м. Харкові складає:
- у 2020 році - 171 360,44 грн в місяць, а за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 (крім березня 2020 року) становить 1 884 964,84 грн;
- у 2021 році - 171 360,44 грн в місяць, а за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 становить 2 056 325,28 грн;
- у 2022 році - 179 071,66 грн в місяць, а за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 становить 358143,32 грн.
Оскільки, відповідно до листа Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 15.05.2024 № 10037/5/20-40-04-02-12 АТ "Укрнафта" сплачено: за 11 місяців 2020 рік - 348 273,86 грн, за 2021 рік - 348 273,86 грн, за 2022 рік - 383 118,51 грн за використання земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:03:031:0004 по вул. Героїв Харкова, 272-А у м. Харкові, загальна сума безпідставно збережених відповідачем коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 становить 3 539 035,51 грн.
Судом перевірено розрахунок позивача, встановлено його арифметичну вірність та відповідність вимогам законодавства.
З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги Харківської міської ради є правомірними, обґрунтованими та такими, що підтверджуються матеріалами справи, і тому підлягають задоволенню.
Відповідно до приписів ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати суд покладає на відповідача.
Враховуючи викладене та керуючись ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст. 29, 42, 73, 74, 86, 91, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити повністю.
2. Стягнути з Публічного акціонерного товариства "Укрнафта" (04053, м. Київ, пров. Несторівський, буд. 3-5; ідент. код 00135390) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н. Конституції, 7; ідент. код 04059243) 3 539 035, 51 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки по просп. Героїв Харкова, 272-А у м. Харкові з кадастровим номером 6310138200:03:031:0004 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022, а також 53085,53 грн витрат зі сплати судового збору.
3. Видати наказ після набранням рішення законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ст. 241 ГПК України).
Відповідно до ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України, рішення може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного рішення.
Повне рішення складено "22" грудня 2025 р.
СуддяМ.І. Шатерніков