Справа № 585/3824/25
Номер провадження 2/585/1586/25
29 грудня 2025 року м.Ромни
Роменський міськрайонний суд Сумської області у складі:
головуючого судді - Євтюшенкової В.І.,
з участю секретаря судового засідання - Зубко К.В.,
розглянув у залі судових засідань у порядку загального позовного провадження, у відкритому судовому засіданні справу № 585/3824/25, провадження № 2/585/1586/25,
позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ-СХІД»,
відповідач: ОСОБА_1 ,
відповідач: Фермерське господарство «КРИНИЦЯ+»
предмет позову: визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди.
Представник позивача в особі директора Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ-СХІД» - Саєнко Олександр Олексійович,
представник позивача Єна Ірина Анатоліївна, яка діє на підставі Довіреності від 21.10.2025,
представник відповідачів Яцун Оксана Петрівна, яка діє на підставі Ордеру на надання правничої (правової) допомоги від 30.10.2025, та Ордеру на надання правничої допомоги серії ВМ №1075168 від 30.10.2025,
представник відповідача Фермерського господарства «Криниця+», в особі голови господарства ОСОБА_2.
Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача.
03.10.2025 ТОВ «РАЙЗ-СХІД» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , ФГ «КРИНИЦЯ+» про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди.
Позовні вимоги мотивує тим, що 24 травня 2018 року між ОСОБА_1 (Орендодавець) та ТОВ «Райз-Схід» (Орендар) укладено Договір оренди землі щодо оренди ЗД з кадастровим номером 5924187600:02:001:0088 загальною площею 4,6250 га. Відповідно до п.1.1. Договорів оренди землі, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 5924187600:02:001:0088 заг.площею 4,6250 га. Відповідно до п.3.1. Договорів оренди, договір укладено строком до 24 травня 2025 року, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку даний Договір та право оренди за даним Договором є чинним до моменту закінчення збору врожаю Орендарем. Щодо порушеного права Позивача на поновлення договору оренди Відповідно до п.3.2. Договорів оренди, після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. Відповідно до підпункту 2 пункту 6.2. вищезазначених Договорів оренди, у питаннях поновлення Договору оренди землі Сторони керуються положеннями ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», Орендар, який має право скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це Орендодавця не пізніше ніж за 3 (три) місяці до спливу строку Договору оренди землі та надати проект додаткової угоди (в двох примірниках), підписаної з боку Орендаря. При цьому, Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий Орендарем лист повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з Орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень Орендодавця щодо поновлення договору оренди землі Орендарю, у місячний термін з дати отримання листа-повідомлення від Орендаря, Орендодавець направляє лист-повідомлення про прийняте Орендодавцем рішення. У разі, якщо Орендар продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновлений на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У зв'язку із закінченням 24.05.2025 строку дії Договору, на виконання п. 6.2. Договору оренди Позивачем 03.12.2024 спрямовано Відповідачу лист-повідомлення вих. №339 від 02.12.2025 про намір продовжити дію Договору оренди землі № б/н від 24 травня 2018 року вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та недопущення порушення права землекористувача. До цього листа додано два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря (трек-номер відправлення 0600989429423). Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист Відповідач не надав, тобто не скористався правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечив проти продовження Договору на новий строк. Таким чином, Позивач (Орендар) скористався своїм переважним правом на поновлення договору та запропонував підписати додаткову угоду, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. При цьому, Позивач (Орендар) належно виконував свої обов'язки за договором оренди, в установлений договором та Законом строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та надав проект додаткової угоди. На підтвердження належного виконання умов Договору оренди з боку Орендаря надаються платіжні інструкції, які підтверджують своєчасну та в повному обсязі виплату орендної плати за 2021-2025 роки. До 2021 року орендна плата виплачувалась через касу, тому платіжні інструкції відсутні. На підтвердження виплати орендної плати за весь період дії договору надається довідку про доходи. Відповідно до частини п'ятої ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, а Відповідач не надіслав повідомлення про небажання продовжувати договірні відносини, що вказує на існування правових підстав для визнання додаткової угоди укладеною. Таким, чином, Позивач вважає поновленим Договір оренди землі № б/н від 24.05.2018 на підставі частини п'ятої та шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), а тому наявні підстави для визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку. Переважне право Орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим Орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Такі висновки зроблені, зокрема, у постановах Верховного Суду від 30 березня 2022 року в справі № 605/642/20, від 05 квітня 2022 року в справі № 605/644/20. Враховуючи вищевикладене, переважне право Позивача потребує судового захисту та відновленню шляхом визнання додатково угоди про поновлення договору оренди укладеною. При підготовці даної позовної заяви, Позивачу стало відомо, що відповідно до інформації з державного реєстру прав на нерухоме майно щодо земельних ділянок з кадастровим номером 5924187600:02:001:0088 заг. площею 4,6250 га наявне інше речове право - право оренди ФГ «Криниця +». Отже, Відповідач порушив переважне право позивача на поновлення договору оренди, уклавши новий договір оренди з іншим орендарем без надання позивачеві можливості скористатися своїм правом першочергового поновлення договору на тих самих умовах, що суперечить вимогам законодавства та умовам попереднього договору. Посилаючись на норми ЦК України, Закону України «Про оренду землі» та Висновки Верховного суду, позивач просить визнати укладеною додаткову угоду № б/н до договору оренди землі №б/н від 24.05.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» та ОСОБА_1 (редакцію Договору долучає); визнати відсутнім право оренди ФГ «КРИНИЦЯ +» на земельну ділянку з кадастровим номером 5924187600:02:001:0088 загальною площею 4,6250 га та скасувати запис щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки площею 4,6250 га, кадастровий номер 5924187600:02:001:0088, номер запису про інше речове право 60146244.
30.10.2025 від представника відповідача ОСОБА_1 надійшов відзив. Сторона відповідача вважає позовні вимоги необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. Позиція мотивована тим, що ОСОБА_1 є власником: земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,6250 га, кадастровий номер: 5924187600:02:001:0088, та земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 0,5769 га, кадастровий номер: 5924187600:02:001:0012, що розташовані на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської. 24 травня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «РАЙЗ-СХІД», (Орендарем) було укладено Договір оренди землі, згідно якого Орендодавець передав Орендарю в строкове платне користування свої земельні ділянки. Строк дії договору був визначений до 24.05.2025. 07 жовтня 2024 року ОСОБА_1 направила ТОВ «РАЙЗ-СХІД повідомлення щодо вищевказаних земельних ділянок про те, що не має наміру укладати з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» нові договори оренди землі чи будь-яким чином продовжувати строк, на той час, діючого договору оренди землі. ТОВ «РАЙЗ-СХІД» отримало лист 15.10.2025 року, про що свідчать повідомлення про вручення поштового відправлення №4200000063154. 03 грудня 2024 року ТОВ «РАЙЗ-СХІД» направило ОСОБА_1 ЛИСТ ПОВІДОМЛЕННЯ №339 з пропозицією продовжити дію Договору оренди земельної ділянки №б/н від 24 травня 2018 року. Лист містив два примірника додаткової угоди №б/н дата укладення «___»_____________202_р. до Договору оренди землі №б/н від 24 травня 2018 року, предметом якого були земельні ділянки з кадастровими номерами: 5924187600:02:001:0088, 5924187600:02:001:0012, загальною площею 5,2019, у тому числі 4,6250 га рілля, сінокоси 0,5769 га, що розташовані на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської області. 23 травня 2025 року ОСОБА_1 направила ТОВ «РАЙЗ-СХІД» Лист повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. На лист-повідомлення про намір продовжити дію Договору оренди землі №б/н від 24 травня 2018 року, який містив Додаткову угоду до Договору оренди землі щодо земельних сільськогосподарського ділянок виробництва для з ведення кадастровими товарного номерами: 5924187600:02:001:0088, 5924187600:02:001:0012, згідно якої строк дії договору оренди не вказано взагалі ОСОБА_1 повторно повідомила ТОВ «РАЙЗ-СХІД», що не має наміру та бажання укладати з ними договір оренди землі даних земельних ділянок на новий строк чи будь-яким чином продовжувати строк на той час діючого договору/договорів оренди землі та заперечує проти поновлення договору оренди землі на той же строк і на тих же умовах. Трек-номер відправлення 4200000308190. Згідно статусу перевірки відправлення на офіційному сайті Укрпошти, відправлення 4200000308190 було вручене 30.05.2025 р. Право оренди ТОВ «РАЙЗ-СХІД» щодо земельних ділянок з кадастровими номерами: 5924187600:02:001:0088, 5924187600:02:001:0012, припинилося з настанням визначеного договорами строку 24 травня 2025 року. 26 травня 2025 року між ОСОБА_1 та ФГ «КРИНИЦЯ+» було укладено нові договори оренди землі щодо земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровими номерами: 5924187600:02:001:0088, 5924187600:02:001:0012, що розташовані на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської області. Право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстроване 29.05.2025 року. Але, незважаючи на завчасне повідомлення з боку ОСОБА_1 про небажання продовжувати з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» договірні відносини, за декілька днів до закінчення договору оренди землі №б/н від 24 травня 2018 року, позивач у травні 2025 року засіяв земельні ділянки з кадастровими номерами: 5924187600:02:001:0088, 5924187600:02:001:0012. Ф.Г. «КРИНИЦЯ+» не перешкоджало у обробітку та збиранні врожаю, що належав ТОВ «РАЙЗ-СХІД». Таким чином, доводи ТОВ «РАЙЗ-СХІД» про те, що ОСОБА_1 не надіслала повідомлення про заперечення щодо укладення Додаткової угоди про поновлення договору оренди є необґрунтованими та не підтверджені належними та допустимими доказами. Якщо позивач звернувся до суду з підстав визнання за ним переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою - п'ятою ст. 33 Закону України «Про оренду землі», то необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. З поданих позивачем доказів вбачається, що ТОВ «РАЙЗ-СХІД» не є добросовісним Орендарем, та неналежно виконував умови договору оренди землі, оскільки систематично порушував умови договору щодо строків виплати орендної плати та її індексації, а саме, орендна плата за 2024 рік була виплачена 7 та 20 лютого 2025 року, хоча строк її виплати був 31 грудня 2024 року, частина орендної плати за 2023 рік була виплачена 26 січня 2024 року, про що свідчать платіжні інструкції, додані позивачем до позовної заяви. Крім того, в порушення п. 4.4 Договору оренди землі, орендна плата за 2022-2024 роки була виплачена без її індексації. За 2022 рік орендна плата з урахуванням індексації становить 19599,54 грн. за мінусом ПДФО та ВЗ до виплати мало бути 15777,63 грн., натомість ТОВ «РАЙЗ СХІД» виплатило 14985,41 грн. За 2023 рік орендна плата з урахуванням індексації становить 24691,18 грн. за мінусом ПДФО та ВЗ до виплати мало бути 19876,40 грн., натомість ТОВ «РАЙЗ СХІД» виплатило 14984,71 грн. За 2024 рік орендна плата з урахуванням індексації становить 25843,46 грн. за мінусом ПДФО та ВЗ до виплати мало бути 19899,46 грн., натомість ТОВ «РАЙЗ СХІД» виплатило 15749,67 грн. За 2025 рік згідно поданих платіжних інструкцій взагалі не зрозуміло за який період користування землею заплачено орендну плату. ТОВ «РАЙЗ-СХІД» не є Орендарем, який належним чином виконував умови договору оренди, а тому не має переважного права на укладення договору оренди на новий строк згідно ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції, що діяла в момент виникнення спірних правовідносин). ТОВ «РАЙЗ-СХІД» порушувало умови договору щодо строків виплати орендної плати, неналежно виконував свої обов'язки, а тому підстави для визнання за ним переважного права відсутні. Позивач не дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк. Таким чином, переважне право ТОВ «РАЙЗ-СХІД» на укладення договору оренди на новий строк припинилося разом із закінчення строків дії договорів. Звертає увагу на те, що в прохальній частині позовної заяви позивач просить визнати укладеною додаткову угоду до Договору оренди землі №б/н від 24.05.2018 року, предметом якої є дві земельні ділянки з кадастровими номерами: 5924187600:02:001:0088, 5924187600:02:001:0012, а вимоги про визнання відсутнім права оренди та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди викладені лише щодо більшої земельної ділянки з кадастровими номерами: 5924187600:02:001:0088. Таким чином, позивач навмисно не ставив позовних вимог щодо меншої земельної ділянки, ухиляючись від сплати судового збору. Зважаючи на вищевикладене, відсутні будь-які підстави для задоволення позовної заяви ТОВ «РАЙЗ-СХІД». Просить відмовити ТОВ «РАЙЗ-СХІД» у задоволенні позову та стягнути з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «РАЙЗ-СХІД» на користь відповідача 1 понесені нею судові витрати.
У відзиві на позов представник ФК «КРИНИЦЯ+» вказує, що 24 травня 2018 року між ОСОБА_1 (Орендодавцем) та ТОВ «РАЙЗ-СХІД», (Орендарем) було укладено Договір оренди землі, згідно якого Орендодавець передав Орендарю в строкове платне користування належні їй на праві власності земельні ділянки, що розташовані на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської області. Строк дії договору закінчився 24 травня 2025 року. При зверненні до державного реєстратора 29.05.2025 року з приводу реєстрації договорів оренди між ФГ «КРИНИЦЯ+» та ОСОБА_1 , спірні земельні ділянки були вільні від оренди. ОСОБА_2 - голові ФГ «КРИНИЦЯ+» було відомо, що дані земельні ділянки перебували в оренді ТОВ «РАЙЗ-СХІД», строк якої закінчився 24.05.2025 року. Також, ОСОБА_1 повідомляла ОСОБА_2 , що не бажає продовжувати договірні відносини з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» через систематичні порушення договору оренди щодо виплати орендної плати, відсутності будь-якого налагодженого зв'язку з боку представників товариства. У зв'язку з тим, що ФГ «КРИНИЦЯ+» стало новим орендарем, після реєстрації договорів оренди в травні 2025 року на замовлення господарства проектною організацією були винесені межі спірних земельних ділянок в натурі. При винесенні меж в натурі були також присутні і представника ТОВ «РАЙЗ-СХІД». З'ясувалося, що за декілька днів до закінчення договору оренди землі ТОВ «РАЙЗ-СХІД» засіяло спірні земельні ділянки. За таких обставин ФГ «КРИНИЦЯ+» було позбавлено можливості користуватися земельними ділянками та отримати дохід. Таким чином, ТОВ «РАЙЗ-СХІД» всупереч волі ОСОБА_1 в останні дні договору засіяло спірні земельні ділянки та використовувало їх поза межами строку дії договору. При цьому, належного відшкодування заподіяних збитків з боку позивача не було. Правові підстави поновлення договору оренди землі, які визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», об'єднує два випадки поновлення договору оренди землі: укладання договору на новий строк з застосуванням переважного права орендаря перед іншими особами (частина 1-5 статті 33) та продовження договору за мовчазною згодою сторін на тих самих умовах та на той самий строк (частина шоста статті 33 ). Так, відповідно до частини першої - п'ятої статті 33 цього Закону, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Частиною четвертою цієї ж статті також визначено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Такі правові висновки викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18). З поданих позивачем доказів вбачається, що ТОВ «РАЙЗ-СХІД» не є добросовісним Орендарем, та неналежно виконував умови договорів оренди землі, оскільки систематично порушував умови договорів щодо строків виплати орендної плати та щодо її індексації. В порушення п. 4.4. Договору оренди землі, орендна плата за 2022 - 2025 роки була виплачена без урахування її індексації. Знову ж, ТОВ «РАЙЗ-СХІД» порушувало умови договору щодо строків виплати орендної плати, неналежно виконував свої обов'язки, а тому підстави для визнання за ним переважного права відсутні. Позивач не дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк. Таким чином, переважне право ТОВ «РАЙЗ-СХІД» на укладення договору оренди на новий строк припинилося разом із закінчення строків дії договорів. На підставі вищевикладеного, відсутні правові підстави для задоволення позову. Право оренди ФГ «КРИНИЦЯ+» є законним та достовірним. В свою чергу, ТОВ «РАЙЗ-СХІД» зловживає своїми процесуальними правами шляхом подачі безпідставних позовів до ФГ «КРИНИЦЯ+». Позивач намагається змусити орендодавця до укладення договору, порушуючи принцип свободи укладення договору. Просить відмовити ТОВ «РАЙЗ-СХІД» у задоволенні позову до ОСОБА_1 та до ФГ «КРИНИЦЯ+», про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди, в повному обсязі та стягнути з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» на користь ФГ «КРИНИЦЯ+», понесені ним судові витрати.
06.11.2025 до суду найшла відповідь представника позивача на відзив, в якому сторона позивача зазначає, що твердження Відповідача про те, що право оренди припинилося з настанням визначеного договором строку, суперечить умовам самого договору та не відповідає чинному законодавству. Так, відповідно до п.3.2. Договору оренди, після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. Відповідно до підпункту 2 пункту 6.2. вищезазначених Договорів оренди, у питаннях поновлення Договору оренди землі Сторони керуються положеннями ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», Орендар, який має право скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це Орендодавця не пізніше ніж за 3 (три) місяці до спливу строку Договору оренди землі та надати проект додаткової угоди (в двох примірниках), підписаної з боку Орендаря. При цьому, Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий Орендарем лист повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з Орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень Орендодавця щодо поновлення договору оренди землі Орендарю, у місячний термін з дати отримання листа-повідомлення від Орендаря, Орендодавець направляє лист-повідомлення про прийняте Орендодавцем рішення. У разі, якщо Орендар продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновлений на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У зв'язку із закінченням 24.05.2025 строку дії Договору, на виконання п. 6.2. Договору оренди Позивачем 02.12.2024 спрямовано Відповідачу лист-повідомлення про намір продовжити дію Договору оренди землі № б/н від 25.04.2018 року вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та недопущення порушення прав землекористувача. До цього листа додано два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря. Даний лист повідомлення з додатками орендодавець отримав 26.12.2025 року про що свідчить підпис у рекомендованому повідомленні про вручення в графі «розписка про одержання». Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист Відповідач не надав у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечив проти продовження Договору на новий строк. Таким чином, Позивач (Орендар) скористався своїм переважним правом на поновлення договору та запропонував підписати додаткову угоду, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. При цьому, Позивач (Орендар) належно виконував свої обов'язки за договором оренди, в установлений договором та Законом строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та надав проект додаткової угоди. Відповідно до частини п'ятої ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Позивач продовжував користуватися земельною ділянкою, а Відповідач не надіслав повідомлення про небажання продовжувати договірні відносини, що вказує на існування правових підстав для визнання додаткової угоди укладеною. Таким, чином, Позивач вважає поновленим Договір оренди землі № б/н від 24.05.2018 на підставі частини п'ятої та шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), а тому наявні підстави для визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку. Переважне право Орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим Орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Щодо порушення права орендодавця на отримання належної орендної плати. У відзиві Відповідач зазначає ТОВ «РАЙЗ-СХІД» не є добросовісним Орендарем, та неналежно виконував умови договору оренди землі, оскільки систематично порушував умови договору щодо строків виплати орендної плати та її індексації, а саме, частина орендної плати за 2024 рік була виплачена 7 та 20 лютого 2025 року, хоча строк її виплати був 31 грудня 2024 року, частина орендної плати за 2023 рік була виплачена 26 січня 2024 року, про що свідчать платіжні інструкції, додані позивачем до позовної заяви. Крім того, в порушення п. 4.4 Договору оренди землі, орендна плата за 2022-2024 роки була виплачена без її індексації. За 2022 рік орендна плата з урахуванням індексації становить 19599,54 грн. за мінусом ПДФО та ВЗ до виплати мало бути 15777,63 грн., натомість ТОВ «Райз-Схід» виплатило 14985,41 грн. За 2023 рік орендна плата з урахуванням індексації становить 24691,18 грн. за мінусом ПДФО та ВЗ до виплати мало бути 19876,40 грн., натомість ТОВ «Райз-Схід» виплатило 14984,71 грн. За 2024 рік орендна плата з урахуванням індексації становить 25843,46 грн. за мінусом ПДФО та ВЗ до виплати мало бути 19899,46 грн., натомість ТОВ «Райз-Схід» виплатило 15749.67 грн. За 2025 рік згідно поданих платіжних інструкцій взагалі не зрозуміло за який період користування землею заплачено орендну плату». ТОВ «Райз-Схід» не погоджується з вищевикладеним, та зазначає, що орендна плата за користування зазначеною земельною ділянкою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва нараховувалась та сплачувалася з нормативно грошової оцінки земельної ділянки встановленої Товариством, яка є значно більшою ніж нормативно грошова оцінка встановлена у ДЗК. Всі належні виплати Відповідачу згідно Договору нараховані та виплачені, про що свідчать документи додані до матеріалів справи. Слід також зазначити, що розрахунки за попередні роки здійснені в повному обсязі, що підтверджується відповідними довідками доданими до матеріалів справи. Претензій щодо виплати орендної плати з боку Відповідача до ТОВ «Райз-Схід» протягом дії договорів не надходило. Тому слід вважати, що відповідно до ст.33 ЗУ «Про оренду землі» ( в редакції, що діяла на в момент виникнення спірних правовідносин) орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), оскільки належно виконував свої обов'язки за умовами договору. Також сторона позивача заперечує проти зазначеного у відзиві орієнтовного розміру витрат Відповідача на правничу допомогу у розмірі 10 000,00 грн, оскільки вважає такий розмір завищеним, а тому він підлягає зменшенню з огляду на наступне: Розмір у 10 000 грн є непропорційно великим, зважаючи на характер та складність справи. Зокрема: справа не є надмірно складною (типовий земельний спір щодо поновлення договору оренди); обсяг наданих Відповідачем правових документів не є значним; Відповідачем не доведено, що в підготовці відзиву чи інших процесуальних документів виникала необхідність у залученні значних людських чи часових ресурсів. Просить суд при вирішенні справи по суті врахувати дану відповідь на відзив та позовні вимоги викладені у позовній заяві ТОВ «Райз-Схід» задовільнити в повному обсязі.
У судовому засіданні представник позивача Єна І.А. позов підтримала, посилаючись на викладені у ньому обставини. Вказала, що сторона позивача не має оригіналу договору оренди від 24.05.2018, тому надати його суду не може. За який період виплачена орендна плата за 2025 рік, сказати не може, тому що виплата була здійснена частково, а інша частина буде нарахована до 31 грудня.
Представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Яцун О.П. пояснила, що ТОВ «РАЙЗ-СХІД» має обов'язок щодо збереження первинних документів, але оригінал договору оренди не зберігся. Вважає, що позов не підлягає задоволенню, пославшись на підстави, викладені нею у відзиві на нього. Зазначила, що ОСОБА_1 завчасно повідомила ТОВ «РАЙЗ-СХІД» про те, що не бажає пролонгувати договір оренди. Лист від товариства отримувала. ОСОБА_1 не доплатили орендної плати близько 10000 грн. Фактично вже спірну земельну ділянку обробляє ФГ «Криниця+», з яким ОСОБА_1 уклала договір оренди. Просила відмовити у задоволенні позову і стягнути з позивача на користь відповідачів судові витрати по справі.
Відповідач ОСОБА_1 позов не визнала, підтримала пояснення свого представника. Також пояснила, що і в телефонному режимі до неї зверталась представники ТОВ «РАЙЗ-СХІД», і приїздили додому до неї, але вона відмовилась від продовження з ними договору оренди. Ще у 2022 році повідомляла, що не буде продовжувати договірні відносини з позивачем.
Представник відповідача ФГ «Криниця+» ОСОБА_2 також позов не визнав. Пояснив, що 26.05.2025 їх господарство уклало з ОСОБА_1 договір оренди належних їй земельних ділянок. Після чого виявили, що ТОВ «РАЙЗ-СХІД» засіяло її землі всупереч закінченню строку дії їхнього договору оренди. Він ( ОСОБА_2 ) зустрівся із Саєнком О. і вони домовились, що ТОВ «РАЙЗ-СХІД» збере урожай і заплатить повністю орендну плату за 2025 рік ОСОБА_1 . Проте врожай вони зібрали, а орендну плату у повному обсязі не виплатили. На даний час спірна земельна ділянка вже оброблена ФГ «Криниця+» шляхом внесення добрив.
Заяви, клопотання та інші процесуальні дії у справі.
09.10.2025 відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження (а.с.46).
20.11.2025 постановлено ухвалу про проведення судових засідань з представником позивача в режимі відеоконференції (а.с.104).
25.11.2025 підготовче провадження закрито. Розгляд справи призначено по суті (а.с.108).
Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.
Відповідачу 1 на праві власності належать земельні ділянки з кадастровим номером 5924187600:02:001:0088; 5924187600:02:001:0012 (а.с.66 зворот, 66, 67, 68).
24 травня 2018 року між ОСОБА_1 (Орендодавець) та ТОВ «Райз-Схід» (Орендар) укладено Договір оренди землі щодо оренди земельних ділянок з кадастровим номером 5924187600:02:001:0088 та 5924187600:02:001:0012, загальною площею 4,6250 га. Відповідно до п.1.1. Договору оренди землі, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 5924187600:02:001:0088; 5924187600:02:001:0012, загальною площею 4,6250 га. Відповідно до п.3.1. Договорів оренди, договір укладено строком до 24 травня 2025 року, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку даний Договір та право оренди за даним Договором є чинним до моменту закінчення збору врожаю Орендарем. Згідно п.3.2 Договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строк дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. У відповідності до п.6.2 Договору , він вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах в разі відсутності заяви однієї зі сторін цього Договору про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення Договору. Вчинення інших дій Сторонами для його поновлення не вимагається (а.с.15-17).
Відповідні відомості щодо орендованих земельних ділянок внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майн6о про реєстрацію іншого речового права від 03.08.2018 (а.с. 21, 22).
Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна, від 02.10.2025 вбачається, що 29.05.2025 зареєстроване право оренди земельної ділянки кадастровий номер 5924187600:02:001:0088 на підставі Договору оренди з ФГ «Криниця+» та ОСОБА_1 . Дата завершення строку дії Договору 26.05.2035 (а.с.23-24).
Згідно довідки про доходи ОСОБА_1 за період з 01.2018 по 12.2020 остання отримала від ТОВ «Райз-Схід» дохід (орендну плату) у розмірі 65165,61 гр.н. (а.с.25).
Згідно платіжної інструкції №15200 від 05.09.2025 ОСОБА_1 позивачем перераховано орендну плату за 2025 рік у розмірі 3843,28 грн. (а.с.31).
Платіжною інструкцією №15205 від 05.09.2025 підтверджується перерахування відповідачу позивачем орендної плати за 2025 рік у розмірі 6216,79 грн. (а.с.31 зворот).
Згідно платіжної інструкції №7135 від 20.02.2025 ОСОБА_1 позивачем перераховано орендну плату за 2024 рік у розмірі 10,24 грн. (а.с.32).
Згідно платіжної інструкції №3363 від 07.02.2025 ОСОБА_1 позивачем перераховано орендну плату за 2024 рік в сумі 754,02 грн. (а.с.32 зворот).
Згідно платіжної інструкції №16014 від 04.10.2024 ОСОБА_1 позивачем перераховано орендну плату за 2024 рік у розмірі 14985,41 грн. (а.с.33).
Згідно платіжної інструкції №2323 від 26.01.2024 ОСОБА_1 позивачем перераховано орендну плату за 2023 рік у розмірі 200,70 грн. (а.с.33 зворот).
Згідно платіжної інструкції №28444 від 04.12.2023 ОСОБА_1 позивачем перераховано орендну плату за 2023 рік в сумі 14784,71 грн. (а.с.34).
Платіжною інструкцією №19466 від 21.12.2022 ОСОБА_1 позивачем перераховано орендну плату за 2022 рік у розмірі 14985,41 грн. (а.с.34 зворот).
Згідно платіжної інструкції №25385 від 2.10.2021 ОСОБА_1 ТОВ «РАЙЗ-СХІД» перераховано орендну плату за 2021 рік в сумі 14985,41 грн. (а.с.35).
Стороною позивача до позову долучений розрахунок затрат на 2025 рік по земельній ділянці кадастровий номер 5924187600:02:001:0088 (а.с.36, 37).
У своїй заяві від 07.10.2024 ОСОБА_1 повідомляє ТОВ «РАЙЗ-СХІД» про небажання укладати з товариством договір оренди землі своїх земельних ділянок на новий строк чи будь-яким іншим чином продовжувати строк нині діючого договору оренди землі, та просила 25.05.2025 звільнити належні їй земельні ділянки та передати їх їй згідно акту приймання-передачі. Просила після збору врожаю 2024 року на даних земельних ділянках не проводити будь-яких робіт: не зорювати, не культу вати, не вносити органічні чи мінеральні добрива, не засівати і т.п. (а.с.70).
Зазначений лист позивач отримав 15.10.2024 (а.с.70 зворот).
За вих. №339 від 02.12.2024 ОСОБА_1 позивачем направлено лист-повідомлення щодо переважного права орендаря на поновлення договору оренди, з проханням підписати додаткові угоди на продовження строку дії Договору оренди земельних ділянок від 24.05.2018, в додатках до листа зазначено про два оригінальних примірники додаткових угоди на продовження Договору оренди земельної ділянки №б/н від 24.05.2018, підписаної зі сторони орендаря (а.с.27-28).
Лист-повідомлення адресат ОСОБА_1 отримала 26.12.2024 (а.с.26, 29-30).
Повторно ОСОБА_1 до ТОВ «РАЙЗ-СХІД» направлено лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі від 23.05.2025, в якому вона вказує про те, що на лист-повідомлення про намір продовжити дію Договору оренди землі №б/н від 24.05.2018, який містив Додаткову угоду до Договору оренди землі щодо земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, згідно якої строк дії договору оренди не вказано взагалі, повторно повідомляє, що не має наміру та бажання укладати з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» договір оренди землі своїх земельних ділянок на новий строк чи будь-яким іншим чином продовжувати строк нині діючого договору/договорів оренди землі та заперечує проти поновлення договору оренди землі на той же строк і на тих же умовах. Про те, що не має наміру продовжувати, поновлювати договір оренди, повідомляла ще 07.10.2024 листом, який був направлений ТОВ «РАЙЗ-СХІД» та отриманий ще 15.10.2024. Пославшись на норми відповідного законодавства ОСОБА_1 зазначає, що використання земельних ділянок після закінчення дії договору веде до ризику втрати орендарем посівного матеріалу, врожаю, добрив або виконаних робіт на ділянках без обов'язку їх компенсації. Отже, володіння та користування земельними ділянками орендарем понад строк дії договору є незаконним. Право оренди припиняється з настанням визначеного договором строку, а тому подальше користування орендарем земельною ділянкою призведе до порушення прав орендодавця. Просила 25 травня 2025 року звільнити належні їй земельні ділянки та передати їй їх згідно акту приймання-передачі.
Лист направлено 23.05.2025 (а.с.72) та вручено адресату 30.05.2025 (а.с.72 зворот-73).
З досліджених судом доказів та встановлених на їх підставі обставин вбачається, що між сторонами склалися правовідносини з приводу визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди, які підлягають вирішенню на підставі Цивільного кодексу України (далі ЦК України), Земельного кодексу України (далі ЗК України) та Закону України «Про оренду землі».
Норми права, застосовані судом.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Отже, зміст прав та обов'язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов'язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов'язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов'язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі». Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 липня 2020 року, Закон України «Про оренду землі» було доповнено статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК України доповнено статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови».
У зв'язку з набранням чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» було доповнено абзацами 3 і 4, якими передбачено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК України. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» в часі, до спірних правовідносин підлягає застосуванню порядок поновлення договорів оренди землі в редакції статті 33 цього Закону, чинній станом на момент укладення між сторонами договору оренди землі.
Так, відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції на дату укладання договору, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Відповідно до ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Суд на підставі ст.13 ЦПК України розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до ч. 1 ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно ч. 2 ст. 78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Статтею 77 ЦПК України передбачено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.
Мотиви суду.
Суд оцінив докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому їх дослідженні, давши їм оцінку в цілому так і кожному окремо, дослідивши аргументи сторін по матеріалам справи, і дійшов висновку про наявність підстав для відмови в задоволенні позову, виходячи з наступного.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала у постановах, зокрема від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, від 21 листопада 2018 року у справі №530/212/17, від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ці №159/5756/18, що дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендодавця та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».
У своїй постанові від 28.09.2020 року (справа № 272/440/18) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
У постанові Верховного Суду від 23.08.2023 у справі №910/605/20 зазначено, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином: «якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку: договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах».
Таким чином, базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:
- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проєкт договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проєкт містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі»;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 07.10.2024 орендодавець ОСОБА_1 направила орендарю своїх земельних ділянок ТОВ «РАЙЗ-СХІД» повідомлення про те, що не має наміру укладати з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» новий договір оренди землі чи пролонгувати попередній договір оренди землі від 24.05.2018. Лист було вручено ТОВ «РАЙЗ-СХІД» 15.10.2024, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с.70).
Таким чином, доводи ТОВ «РАЙЗ-СХІД» про те, що ОСОБА_1 не надсилала повідомлення про заперечення щодо укладення Додаткової угоди про поновлення договору оренди, не заслуговують на увагу, оскільки орендодавець раніше за надсилання листа-повідомлення орендарем, вже висловила свою волю щодо не бажання продовжувати договірні відносини з позивачем.
Крім цього, ОСОБА_1 надсилала до ТОВ «РАЙЗ-СХІД» ще один лист - повідомлення, зі змісту якого вбачається, що вона не має наміру укладати з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» новий договір оренди землі чи пролонгувати попередній. При цьому, відповідач вимагала утриматися від дій щодо засівання та обробітку вищевказаних земельних ділянок.
ТОВ «РАЙЗ-СХІД» отримало цей лист 30.05.2025, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с.72 зворот).
Оскільки матеріалами справи підтверджено відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі з позивачем, а саме те, що вона висловила своє небажання продовжувати строк дії договору і не підписала додаткової угоди до нього, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки передбачене статтею 33 Закону № 161-XIV переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося.
Крім того, судом встановлено, що ТОВ «РАЙЗ-СХІД» неналежно виконував умови договору, оскільки порушувало строки виплати орендної плати, яка, згідно умов діючого на той час Договору оренди, мала бути виплачена у строк до 31 грудня.
Так, згідно платіжної інструкції №7135 ОСОБА_1 позивачем перераховано орендну плату за 2024 рік у розмірі 10,24 грн. - 20.02.2025 (а.с.32), платіжною інструкцією №3363 ОСОБА_1 позивачем перераховано орендну плату за 2024 рік в сумі 754,02 грн. - 07.02.2025 (а.с.32 зворот), а з платіжної інструкції №2323 вбачається про перерахування орендарем ОСОБА_1 орендної плати за 2023 рік у розмірі 200,70 грн. - 26.01.2024 (а.с.33 зворот).
Також, суд зазначає, що задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов'язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).
Оскільки орендодавець відмовився поновлювати договори оренди землі, тому припинилося переважне право орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.
Поняття поновлення договору оренди за статтею 764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до статті 777 ЦК України не є тотожними. Переважне право орендаря на поновлення договору покликане забезпечити пріоритет його інтересів, воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди на укладення додаткової угоди на поновлення договору оренди.
Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (частини 2-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") процедури та наявності волевиявлення сторін.
Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 23.01.2019 у справі 902/619/17, від 27.06.2019 року у справі № 923/925/18, від 29.04.2020 року у справі 912/1138/19, від 17.05.2022 у справі № 384/30/21, від 24.04.2023 у справі № 608/2591/21.
При цьому у разі поновлення договору оренди землі згідно з частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
За таких обставин, оскільки орендар неналежно виконував умови договору, порушуючи строки виплати орендної плати, а відповідачка ОСОБА_1 висловила своє небажання продовжувати строк дії договору оренди і не підписала додаткової угоди, та земельною ділянкою наразі користується інший орендар (ФК «КРИНИЦЯ+»), суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.
Щодо судових витрат.
Оскільки позивачу відмовлено у задоволені його позовних вимог в повному обсязі, у відповідності до вимог ст.141 ЦПК України судові витрати на його користь не відшкодовуються.
На даному етапі вирішити під час постановлення рішення питання щодо стягнення з позивача на користь відповідачів понесених ними витрат на професійну правничу допомогу суд позбавлений можливості, оскільки представником відповідачів не долучено доказів на підтвердження їх понесення відповідачем, проте в судовому засіданні представником відповідачів заявлено, що докази понесення цих витрат будуть подані до суду протягом 5 днів з дня ухвалення рішення у порядку ч. 8 ст. 141 ЦПК України.
Також судом застосовані норми процесуального права, які регулюють порядок ухвалення рішення: ст. ст. 12, 13, 76-81, 258, 259, 263-265, 268 ЦПК України.
В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ-СХІД» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «КРИНИЦЯ+», про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди - відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів, з дня його проголошення.
З інформацією щодо тексту судового рішення учасники справи можуть ознайомитися за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua.
Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю "РАЙЗ СХІД", ел. пошта 41104731@ulf.com.ua, тел. 380674034128, адреса: Україна, 37200, Полтавська обл., Миргородський р-н, місто Лохвиця, вул. Аеродромна, будинок 1/1, ЄДРПОУ 41104731.
Відповідач: ОСОБА_1 , тел. НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 . Відповідач: Фермерське господарство «КРИНИЦЯ +» адреса: 42071, Сумська обл., Роменський р-н, село Погожа Криниця, вул. Гагаріна, будинок 7, ЄДРПОУ 40982420.
СУДДЯ РОМЕНСЬКОГО МІСЬКРАЙОННОГО СУДУ В. І. Євтюшенкова