ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
17 грудня 2025 року Справа № 924/528/25
Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Філіпова Т.Л., суддя Василишин А.Р. , суддя Бучинська Г.Б.
секретар судового засідання Новак С.Я.
за участю представників сторін :
прокурора (позивача): Ковальчук І.Л.
відповідача 1: Демчук Л.Г.
відповідача 2: Керницька О.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Хмельницької міської ради та Приватного підприємства ''Пектораль-1'' на рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.10.2025р. у справі №924/528/25, ухвалене суддею Димбовським В.В., повне рішення складено 06.10.2025р.
за позовом заступника керівника Окружної прокуратури міста Хмельницького в інтересах держави
до відповідача 1 Хмельницької міської ради, м. Хмельницький
до відповідача 2 Приватного підприємства ''Пектораль-1'', м. Хмельницький
про 1) визнання недійсною додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі від 10.09.2013р. №123-01-2013/2427603, укладену між Хмельницькою міською радою та приватним підприємством "Пектораль-1";
2) повернення приватним підприємством "Пектораль-1" Хмельницькій міській раді земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177 площею 0,6716 га.
Заступник керівника Окружної прокуратури міста Хмельницького в інтересах держави звернувся з позовом до Господарського суду Хмельницької області, просив визнати недійсною додаткову угоду №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі від 10.09.2013р. №123-01-2013/2427603, укладену між Хмельницькою міською радою та приватним підприємством "Пектораль-1" та зобов'язати приватне підприємство "Пектораль-1" повернути Хмельницькій міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177 площею 0,6716 га.
Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 01.10.2025р. позов задоволено частково. Визнано недійсною додаткову угоду №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі від 10.09.2013р. №123-01-2013/2427603, укладену між Хмельницькою міською радою та приватним підприємством "Пектораль-1". У решті позову відмовлено. Стягнуто з приватного підприємства "Пектораль-1" на користь Хмельницької обласної прокуратури 1514,00 грн. - витрат по оплаті судового збору. Стягнуто з Хмельницької міської ради на користь Хмельницької обласної прокуратури 1514,00 грн. - витрат по оплаті судового збору.
Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Хмельницької області від 01.10.2025р. Хмельницька міська рада звернулась до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Хмельницької області від 1 жовтня 2025 р. по справі №924/528/25 і прийняте нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог заступника керівника Окружної прокуратури міста Хмельницького в інтересах держави.
28.10.2025 від скаржника надійшло клопотання про зміну прохальної частини апеляційної скарги, в якому просить в частині визнання недійсною додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023 до договору оренди землі від 10.09.2013 №123-01-2013/2427603, змінити вираз: "Скасувати рішення господарського суду Хмельницької області від 1 жовтня 2025 р. по справі №924/528/25 " на вираз "Скасувати рішення господарського суду Хмельницької області від 1 жовтня 2025 р. по справі №924/528/25 в частині визнання недійсною додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023 до договору оренди землі від 10.09.2013 №123-01-2013/2427603". Решту тексту прохальної частини апеляційної скарги залишити без змін.
Оскільки апеляційна скарга надійшла без матеріалів справи, суд апеляційної інстанції витребував матеріали справи у Господарського суду Хмельницької області.
30.10.2025 матеріали справи надійшли на адресу Північно-західного апеляційного господарського суду.
Ухвалами Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.11.2025 р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Хмельницької міської ради на рішення господарського суду Хмельницької області від 01.10.2025р. у справі №924/528/25, розгляд апеляційної скарги призначено на "03" грудня 2025 р. об 14:15год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601 м. Рівне вул. Яворницького, 59 у залі судових засідань №2.
Також, не погоджуючись із рішенням Господарського суду Хмельницької області від 01.10.2025р., представник Приватного підприємства ''Пектораль-1'' звернувся до апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою на рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.10.2025р., в якій просить прийняти апеляційну скаргу та відкрити апеляційне провадження у справі №924/528/25. Поновити процесуальний строк на подання доказів. Приєднати до матеріалів справи №924/528/25 лист Хмельницької міської ради №К-5434-25 від 17.10.2025 з додатками. Скасувати рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.10.2025 у справі №924/528/25 в частині задоволення позовних вимог та ухвалити в цій частині нове рішення суду, яким відмовити в задоволенні вимоги заступника керівника Окружної прокуратури міста Хмельницького в інтересах держави про визнання недійсною додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі від 10.09.2013р. №123-01-2013/2427603, укладену між Хмельницькою міською радою та приватним підприємством “Пектораль-1" відмовити в повному обсязі. Здійснити розподіл судових витрат.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.11.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного підприємства ''Пектораль-1'' на рішення господарського суду Хмельницької області від 01.10.2025р. у справі №924/528/25. Об'єднано в одне апеляційне провадження апеляційну скаргу Приватного підприємства ''Пектораль-1'' та апеляційну скаргу Хмельницької міської ради, які подані на рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.10.2025р. у справі №924/528/25 для спільного розгляду. Розгляд апеляційної скарги призначено на "03" грудня 2025 р. об 14:15 год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601 м. Рівне вул. Яворницького, 59 у залі судових засідань №2.
06.11.2025 р. представник Хмельницької міської ради, через систему "Електронний суд" подав клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату, у зв'язку з неможливістю прибути у судове засідання, оскільки представник міської ради буде приймати особисту участь при розгляді касаційної скарги по справі №924/708/23.
06.11.2025р. в системі "Електронний суд" була сформована заява представника Приватного підприємства ''Пектораль-1'' про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 07.11.2025 р. Заяву представника Приватного підприємства ''Пектораль-1'' - Керницької Оксани Петрівни про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції у справі №924/528/25 - задоволено.
07.11.2025 р. від прокурора Окружної прокуратури міста Хмельницького надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому прокурор наголошує на тому, що рішення суду першої інстанції від 01.10.2025 прийнято з дотриманням норм матеріального та процесуального права, підстав для задоволення апеляційних скарг відповідачів ПП «Пектораль-1» та Хмельницької міської ради не має, у зв'язку з чим, прошу рішення суду від 01.10.2025 залишити без змін.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.12.2025 р. розгляд апеляційних скарг відкладено на "17" грудня 2025 р. о 16:00 год. у приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду за адресою: 33601, м. Рівне, вул. Яворницького, 59 у залі судових засідань № 2(ВКЗ).
Колегія суддів, дослідивши у судовому засіданні, 17.12.2025 р., клопотання представника Приватного підприємства ''Пектораль-1'' про поновлення строку для подання доказів та приєднання до матеріалів справи №924/528/25 лист Хмельницької міської ради №К-5434-25 від 17.10.2025 з додатком, вважає за необхідне зазначає наступне.
Відповідно до ст.113 ГПК України строки, в межах яких вчиняються процесуальні дії, встановлюються законом, а якщо такі строки законом не визначені, - встановлюються судом.
Відповідно до ст.80 ГПК України учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. Відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи.
Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об'єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу.
Докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї (ч.8 ст.80 ГПК України).
Разом з тим, така обставина, як відсутність існування доказів на момент звернення до суду з відповідним позовом взагалі виключає можливість прийняття (надання оцінки) судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку ст.269 ГПК України незалежно від причин неподання таких доказів. Навпаки, саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення наведених норм процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність і послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів.
Подібні висновки наведені у постановах Верховного Суду від 19.10.2021 у справі №903/533/21, від 09.05.2023 у справі №910/2500/22, від 29.08.2023 у справі №902/1144/22.
За таких обставин, суд апеляційної інстанції дійшов висновку відмовити Приватного підприємства ''Пектораль-1'' в задоволенні клопотання про поновлення строку для подачі додаткових доказів та долучення до матеріалів справи доказів.
У судовому засіданні представник Хмельницької міської ради та Приватного підприємства ''Пектораль-1'' підтримали доводи апеляційних скарг та надали додаткові пояснення по суті апеляційних скарг, стверджують, що рішення прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права, а тому відповідачі просять скасувати рішення Господарського суду Хмельницької області та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову прокурора у повному обсязі.
Прокурор у судовому засіданні заперечив проти поданих апеляційних скарг та надав додаткові пояснення по суті позовних вимог.
Розглянувши доводи апеляційних скарг, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, Північно-західний апеляційний господарський суд
1.Зміст рішення суду першої інстанції.
Суд першої інстанції, постановляючи рішення у цій справі, виснував, що при укладенні додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі відповідач - 1 повинен був враховувати рішення №79 від 02.06.2023р., яким змінено цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177 з "03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови" на "03.10 - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель, компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку". Заниження орендних платежів у зв'язку із застосуванням при формуванні витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки показників, які не відповідають фактичному використанню земельної ділянки. За таких умов, при поновленні спірного правочину Хмельницька міська рада зобов'язана була дотримуватися вимог чинного законодавства при визначенні розміру орендної плати із застосуванням коефіцієнтів, чинних на момент прийняття нею рішення про передачу в оренду земельної ділянки та укладення договору її оренди. Враховуючи вищевикладене, суд першої інстанції дійшов висновку, що додаткова угода суперечить вимогам законодавства у сфері земельних відносин, що є підставою для визнання додаткової угоди недійсною. Щодо вимоги прокурора повернути відповідачу - 1 земельну ділянку з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177 внаслідок визнання недійсною додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі від 10.09.2013р. суд першої інстанції дійшов висновку, що земельна ділянка з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177, по вул.Камянецькій, 17, площею 0,6716 га з комунальної власності ніколи не вибувала, отже, відсутня необхідність її повернення відповідачем - 2 відповідачу - 1, а тому вимога задоволенню не підлягає, і в цій частині позову слід відмовити.
2.Узагальнені доводи апеляційних скарг та заперечення іншого учасника справи.
В апеляційних скаргах Хмельницької міської ради та Приватного підприємства ''Пектораль-1'' апелянти наголошують на тому, що рішення Господарського суду Хмельницької області, в частині визнання недійсною додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023 до договору оренди землі від 10.09.2013 №123-01-2013/2427603, є незаконним з підстав неправильного застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права, невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи, що згідно з п.п.3, 4 ч.1 ст.277 ГПК України є підставою для його скасування.
Зокрема, апелянти вказують на те, що момент укладення додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023 до договору оренди землі від 10.09.2013 №123-01-2013/2427603 в Державному земельному кадастрі код КВЦПЗ земельної ділянки по вул.Кам'янецькій,17 площею 6716 м2 кадастровий номер 6810100000:01:003:0177 встановлений « 03.15-для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови», а тому на той час були відсутні правові підстави для застосування при обрахунку орендної плати код « 03.10- для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку». В жодному документі не вказано, що при обрахунку розміру орендної плати можливо застосовувати будь- яку інформацію, яка не відповідає інформації, що міститься в офіційних державних базах, зокрема в Державному земельному кадастрі.
Суд при розгляді справи керувався нормативними документами щодо обрахунку орендної плати, які втратили чинність на день укладення спірної додаткової угоди. Наказ Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 №548 , втратив чинність 18.04.2023, Методика нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, втратила чинність 10.11.2021, Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджений наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016р. №489, втратив чинність 06.05.2023.
Слід зазначити , що при розгляді справи судом не були взяті до уваги висновки суду по справі №924/39/24, яка розглядалась Господарським судом Хмельницької області.
Також, Приватне підприємство ''Пектораль-1'' вказує, що рішення Хмельницької міської ради про надання дозволу на розробку землеустрою на підставі звернень Хмельницької обласної прокуратури не є підставою для внесення змін до договору оренди землі, оскільки не є правовстановлюючим актом, а є лише актом, на підставі якого можливо розробити відповідний проект землеустрою, який в подальшому і стане підставою для зміни цільового призначення земельної ділянки.
Крім того, відповідач наголошує на тому, що єдиним документом, який підтверджує наявність відомостей про земельні ділянки, в тому числі документ, в якому зазначається цільове призначення земельної ділянки, є Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, які не можуть спростовуватися іншими документами.
Як зазначається із Інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку в рядку «Цільове призначення» міститься код УКЦВЗ «03.15» - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. Код 03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови за КВЦПЗ, знаходиться в межах розділу Землі для житлової та громадської забудови.
Виходячи із документації цільове призначення земельної ділянки - « 03.15» має коефіцієнт, що характеризує функціональне використання земельної ділянки - 0,7. Таким чином, при розрахунку орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177 береться до уваги коефіцієнт 0,7 що відповідає визначеному цільовому призначенню земельної ділянки.
Твердження прокурора про те, що дійсна орендна плата за використання спірної земельної ділянки повинна становити 2 137 155,97 грн, у той час як згідно з додатковою угодою вона становить 598 402,00 грн, тобто є у 3,5 рази меншою не відповідає фактичним обставинам справи, оскільки розмір орендної плати визначений у додатковій угоді відповідно до вимог чинного законодавства з урахуванням нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та цільового призначення такої земельної ділянки.
Крім того, станом на дату укладання Додаткової угоди від 29.12.2023, так і станом на дату розгляду справи в суді відсутнє будь-яке рішення Хмельницької міської ради як про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, так і про зміну цільового призначення земельної ділянки.
Відтак, на думку апелянтів рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.10.2025 у справі №924/528/25 в частині задоволення позовних вимог є незаконним та необґрунтованим, оскільки ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права.
Заперечуючи доводи апеляційної скарги прокурор у відзиві вказує на те, що рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.10.2025 у справі №924/528/25 в частині задоволення позовних вимог є незаконним та необґрунтованим, оскільки ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права, з огляду на наступне.
Судом констатовано, що саме Хмельницька міська рада є учасником спірних правовідносин, яка видавала відповідні дозвільні документи на будівництво об'єктів нерухомого майна на спірній земельній ділянці, приймала рішення щодо зміни цільового призначення земельної ділянки, а отже достеменно знала про наявність об'єктів нерухомості на наданій в оренду земельній ділянці. Окрім того, саме Хмельницька міська рада (яка і одержує орендну плату) через відповідні контролюючі органи здійснює розрахунок орендної плати та проводить відповідну перевірку.
Враховуючи викладене, судом при розгляді описаної справи констатовано бездіяльність Хмельницької міської ради щодо не вжиття заходів спрямованих на приведення у відповідність до вимог чинного законодавства розміру орендної плати за користування земельною ділянкою з урахуванням фактичного її використання для комерційних цілей, а саме діяльності торгівельно-розважального центру.
Окрім цього, 02.06.2023 на позачерговій 29-ій сесії Хмельницької міської ради прийнято рішення №79, яким вирішено надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яка розташована в м. Хмельницькому, по вул. Кам'янецькій, 17, площею 6716 кв м з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177, зі зміною цільового призначення земельної ділянки з « 03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови» на « 03.10 - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель, компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку».
Приймаючи вказане рішення, відповідач в особі Хмельницької міської ради фактично визнав невірне визначення коду цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177.
Саме Хмельницька міська рада є уповноваженою особою на ініціювання внесення відповідних змін, зокрема і при передачі земельної ділянки в оренду.
Земельна ділянка з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177 з цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови, була надана в оренду під будівництво 23-х поверхового 245-ти квартирного житлового будинку та торгово-комерційного комплексу з паркінгом (п. п. 15, 16 договору).
Згідно декларації про готовність до експлуатації об'єктів будівництва, виданій 24.06.2016, на земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177 по вул. Кам'янецькій, 17, побудовано торгово-офісний центр з спортивно оздоровчим комплексом та закладами громадського харчування; торговий центр з закладами громадського харчування; торговий центр; торгово-офісний центр з спортивно-оздоровчим комплексом та закладами громадського харчування; торгово-офісний центр з спортивно-розважальним дитячим комплексом та паркінгом.
Тобто, на земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177 по вул. Кам'янецькій, 17, побудовано об'єкти будівництва, які не являються житловим будинком.
Оскільки вказані вище об'єкти будівництва не являються житловим будинком, рішенням міської ради від 26.06.2019 №75 цільове призначення земельної ділянки згідно КВЦПЗ змінено - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (03.15), категорія земель - землі житлової та громадської забудови. У зв'язку із вищевикладеним, укладено додаткову угоду №385/02 від 08.10.2019 до договору оренди землі, якою внесено зміни, зокрема у пункт 16, стосовно цільового призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (03.15), категорія земель - землі житлової та громадської забудови.
З урахуванням викладеного та аналізуючи вищезазначені норми чинного законодавства можна зробити висновок про те, що на момент укладення договору оренди земельної ділянки, внесення змін до нього, укладення додаткової угоди чинним був і є на даний час вид цільового призначення 03.10 із коефіцієнтом 2,5, який визначено з урахуванням того, що побудований торгово - розважальний центр, який використовується для отримання прибутку.
Отже, з метою приведення у відповідність відомостей Державного земельного кадастру до фактичного використання земельної ділянки, 02.06.2023 на позачерговій 29-ій сесії Хмельницької міської ради прийнято рішення №79, яким вирішено надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яка розташована в м. Хмельницькому, по вул. Кам'янецькій, 17, площею 6716 кв.м. з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177, зі зміною цільового призначення земельної ділянки з « 03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови» на « 03.10 - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель, компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку».
Відтак, прокурор наголошує на тому, що неврахування в додатковій угоді №523/02 від 29.12.2023 до договору оренди землі коду 3.10, встановленого рішенням Хмельницької міської ради №79 від 02.06.2023, зумовило порушення вимог земельного законодавства щодо визначення виду цільового призначення відповідної земельної ділянки в м. Хмельницькому, по вул. Кам'янецькій, 17, площею 6716 кв.м. з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177 та зумовило зменшення розміру орендної плати і порушення прав територіальної громади на отримання належної орендної плати за вказану земельну ділянку передану в оренду.
Прийнявши рішення від 02.06.2023 про зміну коду земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177 з « 03.15» на « 03.10», Хмельницька міська рада уклала додаткову угоду №523/02 від 29.12.2023 до договору оренди землі, продовжуючи вважати чинним попередній код. Така поведінка суперечить попередній поведінці Хмельницької міської ради та інтересам територіальної громади, які посадові особи міської ради зобов'язані захищати, що, в свою чергу, є доказом непослідовності, правової невизначеності.
Відтак, прокурор наголошує на тому, що рішення суду першої інстанції від 01.10.2025 прийнято з дотриманням норм матеріального та процесуального права, підстав для задоволення апеляційних скарг відповідачів ПП «Пектораль-1» та Хмельницької міської ради не має, у зв'язку з чим, прошу рішення суду від 01.10.2025 залишити без змін.
3.Обставини справи, встановлені апеляційним судом.
Згідно відомостей з державного реєстру речових прав станом на 23.05.2025р. власником земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177, по вул. Камянецькій, 17, площею 6716 кв.м., являється територіальна громада міста Хмельницького в особі Хмельницької міської ради.
Як вбачається з витягу з рішення двадцять п'ятої сесії Хмельницької міської ради від 12.06.2013р. №49 приватному підприємству "Пектораль-1" вирішено надати земельну ділянку під будівництво 23-х поверхового 245-ти квартирного житлового будинку та торгово-комерційного комплексу з паркінгом по вул. Камянецькій, 17, площею 6716 кв.м.; категорія земель - землі житлової та громадської забудови.
На підставі вказаного рішення ради, 10.09.2013р. між Хмельницькою міською радою, як орендодавцем, (далі - відповідач - 1) та приватним підприємством "Пектораль-1", як орендарем, (далі - відповідач - 2) укладено договір оренди землі №123-01-2013/2427603, згідно умов якого (п. 1) орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку із земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м. Хмельницькому по вул. Кам'янецька, 17.
В оренду передана земельна ділянка загальною площею 6716 кв.м. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна - три капітальні нежитлові будівлі, а також інші об'єкти інфраструктури - проїзди, проходи площею 6454 кв.м., в т.ч. охоронна зона ЛЕП площею 382 кв.м. (п. п. 2, 3 договору).
Розмір орендної плати та порядок зміни розміру орендної плати сторони погодили в пунктах 9, 10, 11.
Так, орендна плата вноситься орендарем у грошові формі відповідно до ст. 22 Закону України "Про оренду землі" та розмірі 66 538,79 грн. в рік, що становить 3 відсотки під будівництво житлового будинку, 8 відсотків під будівництво торгово-комерційного комплексу, 4 відсотки під будівництво паркінгу від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п. 9 договору).
При цьому, згідно п. 10 договору, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження її дії.
Згідно п. 13 договору розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Згідно п. 36, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Як передбачено п. 5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 137 655,00 грн. (два мільйони сто тридцять сім тисяч шістсот п'ятдесят п'ять грн. 00 коп.).
Пунктом 8 договору визначено, що договір укладено на 10 років до 12.06.2023р. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду (п. 21 договору).
Пунктом 15 договору оренди передбачено, що земельна ділянка передається в оренду під будівництво 23-х поверхового 245-ти квартирного житлового будинку та торгово-комерційного комплексу з паркінгом.
При цьому, цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (п. 16 договору).
Пунктом 28 договору визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням, а обов'язком орендаря є додержання режиму використання земель відповідно до цільового призначення.
Невід'ємними частинами договору, поміж іншого, є: витяг (довідка) з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності.
Згідно розрахунку, який є його невід'ємного частиною, під будівництва житла було заплановано 97% площі, під торгово - розважальний центр - 2%, паркінг - 1%.
Про внесення змін до договору оренди землі №123-01-2013/2427603 від 10.09.2013р. Хмельницька міська рада та приватне підприємство "Пектораль-1" підписали три додаткові угоди: №1290/02 від 26.07.2016р., №385/02 від 08.10.2019р., №523/02 від 29.12.2023р.
Згідно додаткової угоди №1290/02 від 26.07.2016р. до договору оренди землі внесено наступні зміни:
- п. 5 викладено в новій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3785325,00 грн. (три мільйони сімсот вісімдесят п'ять тисяч триста двадцять п'ять грн. 00 коп.)";
- п. 9 викладено в новій редакції "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 22 Закону України "Про оренду землі" та розмірі 117825,80 (сто сімнадцять тисяч вісімсот двадцять п'ять грн. 80 коп.) в рік, що становить 3 (три) відсотки під будівництво житлового будинку, 8 (вісім) відсотків під будівництво торгово-комерційного комплексу, 4 (чотири) відсотки під будівництво паркінгу від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а на 2016 рік орендна плата за землю складає 116662,95 грн. (сто шістнадцять тисяч шістсот шістдесят дві грн. 95 коп.) в рік, що становить 3 (три) відсотки під будівництво житлового будинку, 6,8 (шість цілих вісім десятих) відсотка під будівництво торгово-комерційного комплексу, 3,4 (три цілих чотири десятих) відсотка під будівництво торгово-комерційного комплексу, 3,4 (три цілих чотири десятих відсотка) під будівництво паркінгу від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".
Невід'ємною частиною додаткової угоди від 26.07.2016р. є: витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 19.04.2016р. та розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена на 19.04.2016р.
Згідно додаткової угоди №385/02 від 08.10.2019р. до договору оренди землі внесено наступні зміни:
- п. 1 викладено в новій редакції: "Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (земельні ділянки) на підставі рішення двадцять п'ятої сесії міської ради від 12.06.2013р. №49 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови із земель житлової та громадської забудови, з кадастровим номером (кадастровими номерами) 6810100000:01:003:0177, яка розташована (які розташовані) в м. Хмельницькому, по вул. Камянецькій, 17";
- п.5 викладено в новій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (земельних ділянок), кадастровий номер 6810100000:01:003:0177, станом на 21.08.2019р. становить 5913076,00 грн. (п'ять мільйонів дев'ятсот тринадцять тисяч сімдесят шість грн. 00 коп.)";
- п.9 викладено в наступній редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 22 Закону України "Про оренду землі" та розмірі 184056,31 грн. (сто вісімдесят чотири тисячі п'ятдесят шість грн. 31 коп.) в рік, що становить 3 (три) відсотки під будівництво 23-х поверхового 245-ти квартирного житлового будинку, 8 (вісім) відсотків під будівництво торгово-комерційного комплексу, 4 (чотири) відсотки під будівництво паркінгу від нормативної грошової оцінки земельної ділянки";
- п.16 викладено в наступній редакції: "Цільове призначення земельної ділянки (земельних ділянок) згідно КВЦПЗ - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (03.15), категорія земель - землі житлової та громадської забудови".
Невід'ємною частиною додаткової угоди від 08.10.2019р. є: витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №32-22-0.33-1827/116-19 від 21.08.2019р., розрахунок розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена станом на 21.08.2019р., витяг з рішення тридцять другої сесії міської ради від 26.06.2019р. №75.
Як вбачається з витягу з технічної документації та витягу з рішення тридцять другої сесії міської ради від 26.06.2019р. №75 у земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177, по вул. Камянецькій, 17, площею 6716 кв.м., залишаючись в категорії земель: землі житлової та громадської забудови, вирішено змінити код КВЦПЗ земельної ділянки з "02.03 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку" на "03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови" відповідно до поданого клопотання приватного підприємства "Пектораль-1".
Відповідно до розрахунку, розмір орендної плати визначено наступним чином: за площу 6509,82 кв.м - 3% від нормативної грошової оцінки (житлова забудова), 137,68 кв.м - 8,0% від нормативної грошової оцінки та 68,5 кв.м - 4,0% від нормативної грошової оцінки.
20.06.2023р. Хмельницька міська рада надіслала приватному підприємству "Пектораль-1" лист №599/01-16, згідно якого повідомила про закінчення 12.06.2023р. терміну дії договору оренди земельної ділянки та необхідність, згідно ст.33 Закону України "Про оренду землі" звернутися до міської ради з клопотанням щодо поновлення його на новий строк.
До Хмельницької міської ради надійшло клопотання приватного підприємства "Пектораль-1" від 04.10.2023р. щодо поновлення договору оренди землі.
Як вбачається з витягу з рішення тридцять п'ятої сесії міської ради від 10.11.2023р. №77 вирішено поновити договір оренди землі №123-01-2013/2427603 від 10.09.2013р. на 3 роки шляхом укладення додаткової угоди на тих самих умовах, крім розміру орендної плати.
Згідно додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023р., укладеною відповідачем 1 - Хмельницькою міською радою та відповідачем 2 - приватним підприємством "Пектораль-1", до договору оренди землі внесено наступні зміни:
- поновити договір оренди землі №123-01-2013/2427603 від 10.09.2013р. на новий термін на 3 (три) роки до 29.12.2026р. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк згідно із правилами, встановленими ст. 33 Закону України "Про оренду землі". У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію;
- п.5 викласти в новій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (земельних ділянок) кадастровий номер 6810100000:01:003:0177 станом на 13.11.2023р. становить 7 480 025,00 грн. (сім мільйонів чотириста вісімдесят тисяч двадцять п'ять грн. 00 коп.)";
- п. 9 викласти в новій редакції "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 22 Закону України "Про оренду землі" та розмірі 598402,00 грн. (п'ятсот дев'яносто вісім тисяч чотириста дві грн. 00 коп.) в рік, що становить 8 (вісім) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рахунок".
Дана додаткова угода складена в двох примірниках, що мають однакову юридичну силу і є невід'ємною частиною договору оренди землі №123-01-2013/2427603 від 10.09.2013р.
Невід'ємною частиною додаткової угоди є: витяг №НВ-6800720692023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) від 13.11.2023р.; розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена на 13.11.2023р.; витяг з рішення тридцять п'ятої сесії міської ради від 10.11.2023р. №77.
Розмір орендної плати, згідно розрахунку визначено наступним чином: за площу 6716 кв.м. - 8,0% від нормативної грошової оцінки. При цьому, згідно витягу із технічної документації нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177 станом на 13.11.2023р. становить 7480025,00 грн.
Протягом дії договору оренди та додаткових угод до нього, відповідач 2 - приватне підприємство "Пектораль-1" сплачувало орендну плату в розмірі, встановленому у договорі та додаткових угодах до нього, про що свідчать платіжні інструкції за червень 2023 року - червень 2025 року
02.06.2023р. на позачерговій 29-ій сесії Хмельницької міської ради прийнято рішення №79, яким вирішено надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яка розташована в м. Хмельницькому, по вул. Камянецькій, 17, площею 6716 кв.м. з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177, зі зміною цільового призначення земельної ділянки з "03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови" на "03.10 - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель, компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку".
05.11.2024р., 31.12.2024р. Окружна прокуратура міста Хмельницького надіслала Хмельницькій міській раді листи №55-3299-24, згідно яких повідомила про результати вивчення законності використання земельної ділянки на території Хмельницької територіальної громади з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177. Зокрема, повідомила, що при поновленні договору оренди землі, укладеного з приватним підприємством "Пектораль-1" на новий строк шляхом укладання додаткової угоди від 29.12.2023р., розмір орендної плати визначено з неправильним коефіцієнтом, який характеризує функціональне використання земельної ділянки. Застосовано коефіцієнт 0,7, хоча мав би застосовуватись коефіцієнт 2,5. Просила надати розрахунок належного до сплати розміру орендної плати та вжити заходи з приводу внесення відповідних змін до договору оренди.
28.11.2024р. Хмельницька міська рада надала Окружній прокуратурі міста Хмельницького відповідь №55-3299-24, згідно якої повідомила, що не зверталася до суду з приводу питань, вказаних у листі, вказуючи, що в прокуратурі наявний достатній обсяг доказів для подальшого вжиття заходів, натомість у Хмельницької міської ради відсутні належні докази на звернення з позовом до суду. Крім того, повідомила, що повноваження щодо обрахунку нормативної грошової оцінки земельних ділянок належать центральному органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
27.01.2025р. Хмельницька міська рада надіслала лист №265-25 приватному підприємству "Пектораль-1", повідомивши про необхідність здійснення заходів по замовленню робіт із виготовлення проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177, або надання нотаріального погодження, як того вимагає норма п. 7 ст. 20 Земельного кодексу України.
06.02.2025р. Приватне підприємство "Пектораль-1" надіслало Хмельницькій міській раді відповідь вих. №0602-1, згідно якої повідомило про неможливість здійснення заходів по замовленню робіт із виготовлення проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177, або ж надання нотаріального погодження. Пояснює тим, що всі об'єкти нерухомості побудовані на земельній ділянці мають різне функціональне призначення (заклади громадського харчування, офісні приміщення, торговий центр, спортивно-оздоровчий комплекс, паркінг). Вказує, що 29.09.2016р. від управління архітектури та містобудування отримало містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки на реконструкцію приміщень громадського призначення з надбудовою 3-го та 4-го поверхів, паркінгу та об'єднання всіх приміщень в торговий центр. Станом на лютий 2025 року вказані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки не реалізовані. Вважає, що лише після закінчення реконструкції приміщень громадського призначення, паркінгу та об'єднання всіх приміщень в торговий центр можлива зміна коду КВЦПЗ земельної ділянки на 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку.
29.04.2025р. Окружна прокуратура міста Хмельницького листом №55-3298-24 повідомила Хмельницьку міську раду про намір здійснення прокурором представництва в суді законних інтересів держави шляхом пред'явлення позову.
За умовами договору оренди (п. 15) земельна ділянка передана в оренду під будівництво 23-х поверхового 245-ти квартирного житлового будинку та торгово-комерційного комплексу з паркінгом.
Управлінням архітектури та містобудування надано наступні містобудівні умови та обмеження земельної ділянки по вул. Камянецькій, 17:
- №285/ГП-25.1-04 від 11.12.2014р. на об'єкт будівництва - торгово-офісний центр зі спортивно-розважальним дитячим комплексом та паркінгом; громадська забудова;
- №286/ГП-25.1-04 від 11.12.2014р. на об'єкт будівництва - торгово-офісний центр зі спортивно-оздоровчим комплексом та закладами громадського харчування; громадська забудова;
- №287/ГП-25.1-04 від 11.12.2014р. на об'єкт будівництва - торговий центр з закладами громадського харчування; громадська забудова;
- №288/ГП-25.1-04 від 11.12.2014р. на об'єкт будівництва - торговий центр; громадська забудова;
- №108/ГП-25.1-04 від 09.04.2015р. на об'єкт будівництва - будівництво торгових приміщень; громадська забудова;
- №220/ГП-25.1-04 від 17.07.2015р. на об'єкт будівництва - будівництво двосекційного РП-10кВ суміщеного з ТП-10/0,4кВ; громадська забудова.
24.06.2016р. Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об'єкта - торгово-офісного центру з спортивно оздоровчим комплексом та закладами громадського харчування за адресою м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 17, на земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177, а саме:
- декларація про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, торговий центр з закладами громадського харчування;
- декларація про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, будівництво торгового центру;
- декларація про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, торгово-офісний центр з спортивно-оздоровчим комплексом та закладами громадського харчування;
- декларація про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, торгово-офісний центр з спортивно-розважальним дитячим комплексом та паркінгом
Приватному підприємству "Пектораль-1" 29.09.2016р. видано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки з приводу реконструкції приміщень громадського призначення з надбудовою 3-го та 4-го поверхів, паркінгу та об'єднання всіх приміщень в торговий центр.
Згідно інформації Державного земельного кадастру станом на 19.06.2025р. цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177 визначено 03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.
4.Правові норми, які застосовуються апеляційним судом до спірних правовідносин.
Одним із способів захисту судом цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним (ст. 16 ЦК України).
Загальні вимоги, додержання яких є необхідними для чинності правочину визначає ст. 203 ЦК України. Так, вказаною нормою передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст.215 цього Кодексу підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч.1- 3, 5 та 6 ст.203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України) є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін.
Договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ст. 638 Цивільного кодексу України).
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, відповідно до ч. 1 ст. 124 ЗК України здійснюється, зокрема шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.
При цьому, регулювання земельних відносин, відповідно до ст. 12 Земельного кодексу України та п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", віднесено до компетенції міської ради та розглядаються виключно на пленарних засіданнях сесії міської ради.
Як закріплено у ст. 144 Конституції України, ст. ст. 12, 122 ЗК України, ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції місцевих рад належить вирішення питань про надання у користування земельних ділянок із земель комунальної власності відповідних територіальних громад.
Відповідно до ст. 80 ЗК України суб'єктами права на землі комунальної власності є, зокрема територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування
За загальним правилом, ціна є істотною умовою господарського договору і встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування (ст. 632 ЦК України).
Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України "Про оренду землі").
За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її-внесення І перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно із частинами 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини перша-третя статті 21 Закону України "Про оренду землі").
Згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов'язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.
Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.
За змістом статті 1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
За правилами частини п'ятої статті 5 Закону України "Про оцінку землі" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Частинами першою, другою статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Відповідно до частини третьої цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
5. Правова позиція апеляційного суду стосовно обставин справи і доводів апеляційної скарги.
Проаналізувавши доводи апеляційних скарг, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.
Щодо наявності підстав для представництва прокурором інтересів держави в даній справі, судова колегія вважає за необхідне зазначити наступне.
Згідно статті 131-1 Конституції України на органи прокуратури покладено функцію представництва інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, визначеному законом.
Положеннями частини 3 статті 53 ГПК України закріплено право прокурора у визначених законом випадках звертатися до суду з позовною заявою, а також подавати апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах (частини 4, 5 статті 53 ГПК України).
Відповідно до частини 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.
Згідно висновку Конституційного Суду України, наведеного у рішенні від 08 квітня 1999 року №3-рп/99, поняття "інтереси держави" є оціночним; в кожному конкретному випадку прокурор, який звертається до суду із заявою, повинен обґрунтувати в суді наявність підстав для представництва інтересів держави (в тому числі публічних інтересів територіальної громади), але виключного переліку обставин, які можуть використовуватися, закон не передбачає.
Необхідність захисту інтересів держави у даній справі прокурор обґрунтовує укладенням, на його думку, незаконною додатковою угодою, щодо надання в оренду землі з порушенням законодавства щодо визначення ціни договору.
Прокурор за таких обставин має право звертатися до суду на захист інтересів держави як самостійний позивач відповідно до приписів статті 23 Закону України "Про прокуратуру" та статті 53 ГПК України.
Вказане узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду від 20 липня 2022 року у справі №910/5201/19.
Виходячи з таких критеріїв, у разі, якщо орган місцевого самоврядування приймає рішення та укладає правочин всупереч закону та інтересам мешканців міста та Українського народу, саме прокурор має право діяти на захист порушених державних інтересів шляхом подання відповідного позову до суду.
В цьому випадку відповідний орган - Хмельницька міська рада набуває статусу відповідача.
Наявність представницького органу у територіальної громади не може позбавляти прокурора права, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", захищати порушені інтереси держави.
Отже, колегія суддів вважає, що прокурор в даному випадку дотримався порядку, визначеного ст. 23 Закону України "Про прокуратуру", при направленні вказаного позову до суду в інтересах держави.
Відповідно до ст.269 ГПК України, переглядаючи в апеляційному порядку судові рішення, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
З апеляційних скарг вбачається, що відповідачі не оскаржують рішення в частині, що стосується повернення приватним підприємством "Пектораль-1" Хмельницькій міській раді земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177 площею 0,6716 га.
Враховуючи вищевикладене, а також доводи та вимоги апеляційних скарг, Північно-західний апеляційний господарський суд в даному випадку переглядає рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.10.2025 у справі №924/528/25 лише в частині, що стосується визнання недійсною додаткову угоду №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі від 10.09.2013р. №123-01-2013/2427603, укладену між Хмельницькою міською радою та приватним підприємством "Пектораль-1".
Як вбачається з матеріалів справи, суд першої інстанції в оскаржуваному судовому рішенні вказав, що 02.06.2023 на позачерговій 29-ій сесії Хмельницької міської ради прийнято рішення №79, яким вирішено надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яка розташована в м. Хмельницькому, по вул. Камянецькій, 17, площею 6716 кв.м. з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177, зі зміною цільового призначення земельної ділянки з "03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови" на "03.10 - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель, компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку".
Отже, неврахування в додатковій угоді №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі коду 3.10, встановленого рішенням Хмельницької міської ради №79 від 02.06.2023р., зумовило порушення вимог земельного законодавства щодо визначення виду цільового призначення відповідної земельної ділянки в м. Хмельницькому, по вул. Камянецькій, 17, площею 6716 кв.м. з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177 та зумовило зменшення розміру орендної плати і порушення прав територіальної громади на отримання належної орендної плати за вказану земельну ділянку передану в оренду.
Суд зазначив, що відповідач - 1, прийнявши рішення від 02.06.2023р. про зміну коду земельної ділянки з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177 з "03.15" на "03.10", укладає додаткову угоду №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі, продовжуючи вважати чинним попередній код.
Відтак, суд дійшов до висновку, що така поведінка суперечить попередній поведінці відповідача - 1 з огляду на його рішення від 02.06.2023р., що, в свою чергу, є доказом непослідовності, правової невизначеності.
Однак, колегія суддів не погоджується із таким висновком суду першої інстанції, враховуючи наступне.
Вид цільового призначення земельної ділянки - це визначений відповідно до встановлених законом вимог конкретний напрям використання земельної ділянки та її правовий режим в межах відповідної категорії земель та функціонального призначення територій.
Під час встановлення цільового призначення земельних ділянок здійснюється віднесення їх до певної категорії земель та виду цільового призначення в межах відповідних функціональних зон територій.
Встановленим вид цільового призначення земельної ділянки вважається з моменту прийняття відповідного рішення органом державної влади, органом місцевого самоврядування, власником земельної ділянки в межах повноважень, визначених законодавством, та внесення відповідних відомостей про її цільове призначення до Державного земельного кадастру.
Відповідно до ст. 50 Закону України «Про землеустрій» проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок розробляються у разі формування нових земельних ділянок із земель державної, комунальної власності (крім випадків формування земельних ділянок за іншою документацією із землеустрою) та у разі зміни цільового призначення земельних ділянок у випадках, визначених законом. Проекти землеустрою щодо відведення земельної ділянки також можуть передбачати поділ, об'єднання земельних ділянок, які перебувають у власності однієї особи.
Згідно з ч. 2 ст. 20 Земельного кодексу України віднесення земельних ділянок до певної категорії та виду цільового призначення земельних ділянок здійснюється щодо, зокрема, земельних ділянок, якими розпоряджаються Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, - за рішенням відповідного органу.
Відповідно до ч.6 ст. 20 Земельного кодексу України зміна цільового призначення земельної ділянки не потребує: розроблення документації із землеустрою (крім випадків формування земельної ділянки із земель державної та комунальної власності, не сформованих у земельні ділянки); прийняття рішень Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органу виконавчої влади та органу місцевого самоврядування (крім рішень про встановлення і зміну цільового призначення земельних ділянок, розпорядження якими здійснюють такі органи).
Відповідно до ч. 7 ст. 20 Земельного кодексу України, зміна цільового призначення земельних ділянок погоджується у разі, зокрема, якщо земельна ділянка перебуває у користуванні на правах постійного користування, оренди, емфітевзису, суперфіцію, у заставі - із землекористувачем, заставодержателем (підпис якого на погодженні посвідчується нотаріально).
Відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр» та до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 р. № 1051, для внесення до відомостей про земельну ділянку змін щодо цільового призначення земельної ділянки Державному кадастровому реєстраторові , крім заяви, подається оригінал документації із землеустрою.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про землеустрій» документація із землеустрою (землевпорядна документація) - затверджені в установленому порядку текстові та графічні матеріали, якими регулюється використання та охорона земель державної, комунальної та приватної власності, а також матеріали обстеження і розвідування земель тощо.
З системного аналізу норм чинного земельного законодавства вбачається, що процедура зміни цільового призначення земельної ділянки складається з декількох етапів, які включають в себе надання згоди на розробку проекту землеустрою та його розробка, погодження та затвердження проекту землеустрою і завершальний етап це внесення відомостей до Державного земельного кадастру.
Саме в процесі розробки проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зі зміною цільового призначення, визначаються допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення.
Після погодження проект землеустрою підлягає затвердженню рішенням органу місцевого самоврядування відносно земельних ділянок, які належать до комунальної власності. Державний кадастровий реєстратор на підставі затвердженого проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки вносить відомості в Держаний земельний кадастр.
Таким чином, для застосування зміненого коду не достатньо прийняти лише рішення органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розробку такого проекту, так як законодавець вимагає вчинити ряд дій, результатом яких має бути внесення інформації до Державного земельного кадастру .
З вищевикладеного вбачається, що рішення міської ради №79 від 02.06.2023- це підготовчий етап, який надає дозвіл розробнику документації із землеустрою приступати до виконання комплексу робіт, а відтак наявність рішення не свідчить про зміну цільового призначення в юридичній площі, так як фактично не відбувається зміна відомостей про цільове призначення земельної ділянки в Державному земельному кадастрі.
При цьому, рішення органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яка розташована в м. Хмельницькому, по вул. Камянецькій, 17, площею 6716 кв.м. з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177, зі зміною цільового призначення земельної ділянки з « 03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови» на « 03.10 - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель, компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку» не є рішенням органу місцевого самоврядування про зміну цільового призначення земельної ділянки.
Вказане рішення органу місцевого самоврядування, не породжує наслідків зміни цільового призначення земельної ділянки, крім надання можливості розроблення відповідного проекту землеустрою. При цьому, проект землеустрою не був розроблений станом на дату розгляду справи.
Відтак, рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою не є підставою для зміни цільового призначення, а лише розроблена розробником документація із землеустрою є підставою для віднесення земельної ділянки до певного цільового призначення.
Лише після внесення інформації в Державний земельний кадастр така інформація набуває статусу офіційної і має правові наслідки.
Таким чином, із-за відсутності як проекту землеустрою, так і згоди землекористувача на зміну цільового призначення земельної ділянки, яка перебуває у відповідача - 2 в користуванні, не є можливим внесення відомостей до Державного земельного кадастру. Органи місцевого самоврядування при здійсненні своїх повноважень зобов'язані використовувати виключно ту інформацію, яка міститься в офіційних джерелах, визначених законодавством.
Відтак, колегія суддів приходить до висновку, що рішення органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розробку проекту землеустрою є лише початковим етапом процедури землеустрою , який не призводить до зміни умов користування земельною ділянкою.
Хмельницька міська рада, таким чином, була позбавлена можливості встановити новий коефіцієнт цільового призначення у оспорюваній Додатковій угоді до Договору оренди землі, оскільки станом на дату укладання відповідної додаткової угоди таке цільове призначення не було змінено відповідним рішенням органу місцевого самоврядування.
Відтак, Рішення Хмельницької міської ради про надання дозволу на розробку землеустрою на підставі звернень Хмельницької обласної прокуратури не є підставою для внесення змін до договору оренди землі, оскільки є лише актом, на підставі якого можливо розробити відповідний проект землеустрою, який в подальшому і стане підставою для зміни цільового призначення земельної ділянки.
Також, колегія суддів наголошує на тому, що відповідно до п.4 Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 3 листопада 2021 р. № 1147, яка застосовується при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки для обрахунку орендної плати земельної ділянки, площа (Пд) та цільове призначення земельної ділянки використовуються на підставі відомостей Державного земельного кадастру. У разі відсутності відомостей про земельну ділянку у Державному земельному кадастрі та/або Державному реєстрі земель площею та цільовим призначенням земельної ділянки вважаються дані згідно з документацією із землеустрою, на підставі якої здійснювалося формування цієї земельної ділянки, або документом, що посвідчує право власності (користування) земельною ділянкою.
Слід зазначити, що в зазначеній Методиці наведена формула визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (Цн), в якій одною зі складових є Кцп - коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру.
При ухваленні рішення, судом не взято до уваги, що відповідно до нормативного документу , яким встановлений порядок обрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка в подальшому застосовується для розрахунку орендної плати передбачено, що відомості про цільове призначення земельної ділянки беруться лише з Державного земельного кадастру.
Колегія суддів не погоджується із висновком суду першої інстанції, що в даному випадку відбулося заниження орендних платежів у зв'язку із застосуванням при формуванні витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки показників, які не відповідають фактичному використанню земельної ділянки. Адже відповідно до ст. 23 Закону України «Про оцінку земель» витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Інформація, яка використовується для формування витягу, є даними Державного земельного кадастру. Використання відомостей, які не внесені до Державного земельного кадастру, зокрема для нарахування орендної плати, не відповідатиме положенням ЗК України, Закону «Про землеустрій», правилам Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, іншим нормативно-правовим актам, які регулюють відносини володіння і користування земельними ділянками.
Оскільки на момент укладення додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023 до договору оренди землі від 10.09.2013 №123-01-2013/2427603 в Державному земельному кадастрі був встановлений код КВЦПЗ земельної ділянки по вул. Кам'янецькій, 17 площею 6716 м2 кадастровий номер 6810100000:01:003:0177 « 03.15-для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови», були відсутні правові підстави для застосування при обрахунку орендної плати коду « 03.10 - для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку», як наполягає прокурор.
Також прокурор помилково стверджує, що сторонами договору не було враховано п.9, 10 Типового договору щодо необхідності обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії, оскільки згідно з п.5 розділу 11 Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), встановлюється на підставі Класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок, який є Додатком 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМ України від 17.10.2012 (в редакції постанови від 28.07.2021).
Відповідно до статей 20, 24 Закону України «Про державний земельний кадастр», витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку містить всі відомості про земельну ділянку, внесені до Поземельної книги. Відомості Державного земельного кадастру є офіційними.
Отже, єдиним документом, який підтверджує наявність відомостей про земельні ділянки, в тому числі документ, в якому зазначається цільове призначення земельної ділянки, є Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, які не можуть спростовуватися іншими документами.
Як зазначається із Інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку в рядку «Цільове призначення» міститься код УКЦВЗ «03.15» - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови Код 03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови за КВЦПЗ, знаходиться в межах розділу Землі для житлової та громадської забудови. Виходячи із документації цільове призначення земельної ділянки - « 03.15» має коефіцієнт, що характеризує функціональне використання земельної ділянки - 0,7.
Враховуючи вищевикладене, при розрахунку орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177 береться до уваги коефіцієнт 0,7, що відповідає визначеному цільовому призначенню земельної ділянки.
Твердження прокурора про те, що дійсна орендна плата за використання спірної земельної ділянки повинна становити 2 137 155,97 грн, у той час як згідно з додатковою угодою вона становить 598 402,00 грн, тобто є у 3,5 рази меншою, не відповідає фактичним обставинам справи, оскільки розмір орендної плати визначений у додатковій угоді відповідно до вимог чинного законодавства з урахуванням нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та цільового призначення такої земельної ділянки.
Щодо твердження прокурора про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Згідно з абзацом 15 статті 1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
За змістом частини 1 статті 19 ЗК України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі транспорту, промисловості, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Згідно з частиною 5 статті 20 ЗК України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Підпунктом 10 пункту 24 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 №1051, визначено, що до Державного земельного кадастру вносяться відомості про земельні ділянки, зокрема цільове призначення, категорія земель згідно з підпунктом 6 пункту 22 цього Порядку; цільове призначення згідно з додатками 58, 59, 60.
Відповідно до постанови Кабінету міністрів України від 28.07.2021 №821 було затверджено додаток №59 до порядку ведення Державного земельного кадастру, а саме Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок.
Згідно з Класифікацією коди виду цільового призначення розділ 03 - земельні ділянки громадської забудови (земельні ділянки, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших об'єктів загального користування) належать землі житлової та громадської забудови; код підрозділ 03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.
Правовий режим земель громадської та житлової забудови визначено у статті 38 ЗК України, згідно з якою до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктах, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель та споруд, інших об'єктів загального користування.
Порядок використання зазначеної категорії земель регламентовано статтею 39 ЗК України, відповідно до якої використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.
Поняття «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки.
Отже, нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України.
Так, 10.09.2013 між Хмельницькою міською радою (орендодавець) та ПП «Пектораль-1» (орендар) було укладено договір оренди №123-01-2013/2427603, відповідно до п.1 якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення двадцять п'ятої сесії міської ради від 12.06.2013 №49 із земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м. Хмельницький по вул. Кам'янецька, 17.
Згідно з п. 15, 16 Договору земельна ділянка передається в оренду під будівництво 23-х поверхового 245-ти квартирного житлового будинку та торгово-комерційного комплексу з паркінгом, цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.
В подальшому, 11.12.2014 ПП «Пектораль-1» від Управлінням архітектури та містобудування Департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів Хмельницької міської ради отримала містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки на: -будівництво торгового-офісного центру з спортивно-розважальним дитячим комплексом та паркінгом; - будівництво торгового-офісного центру з спортивно-оздоровчим комплексом та закладами громадського харчування; - будівництво торгового центру з закладами громадського харчування; - будівництво торгового центру.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів акцентує свою увагу на тому, що з матеріалів справи вбачається Хмельницькою міською радою самостійно було надано дозвільні документи на будівництво об'єктів нерухомості, та вона була повідомлена про намір ПП «Пектораль-1» здійснення будівництва об'єктів нерухомості на земельній ділянці, наданій в оренду відповідно до договору оренди землі №123-01-2013/2427603.
В подальшому, Управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області було зареєстровано: - Декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності №ХМ143160921524 від 31.03.2016, відповідно до якої було вирішено вважати закінченим будівництвом об'єкт готовим до експлуатації торговий центр з закладами громадського харчування за адресою м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 17;
- Декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності №ХМ142161761006 від 24.06.2016, відповідно до якої було вирішено вважати закінченим будівництвом об'єкт готовим до експлуатації будівництво торгового центру за адресою м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 17;
- Декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності №ХМ143161761025 від 24.06.2016, відповідно до якої було вирішено вважати закінченим будівництвом об'єкт готовим до експлуатації торгово-офісний центр з спортивно оздоровчим комплексом та закладами громадського харчування за адресою м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 17;
- Декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності №ХМ143161732349 від 27.06.2016, відповідно до якої було вирішено вважати закінченим будівництвом об'єкт готовим до експлуатації торгово-офісний центр з спортивно-розважальним дитячим комплексом та паркінгом за адресою м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 17.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку, що зміна об'єкта будівництва на орендованій земельній ділянці з кадастровим номером 6810100000:01:003:0177, наданій саме під будівництво (відповідно до положень п.15,16 Договору), в межах відповідної категорії земель не є зміною її цільового призначення
При цьому, 26.07.2016 між Хмельницькою міською радою та ПП «Пектораль-1» було укладено Додаткову угоду №1290/02 про внесення змін до договору оренди землі №123-01-2013/2427603 від 10.09.2013, якою було збільшено розмір орендної плати за користування земельною ділянкою відповідно до нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно з положеннями статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Велика Палата ВС у справі №924/971/23 (постанова від 16.04.2025) наголосила: недійсність правочину є правовим наслідком порушення приписів закону при його вчиненні. При цьому суд має встановити саме факт порушення вимог статті 203 ЦК України, а не лише наявність спору.
Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, господарський суд повинен встановити наявність обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначити в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (підпункт 5.20 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.11.2019 у справі № 918/204/18).
Таким чином, здійснюючи перевірку наявності підстав для визнання недійсним договору, суду необхідно встановити порушення приписів закону на час укладення такого договору. Оскільки посилання прокурора щодо невідповідності укладеної відповідачами додаткової угоди вимогам закону не знайшли підтвердження, апеляційний суд вважає помилковим висновок суду першої інстанції про наявність підстав для визнання угоди недійсною.
Відтак, колегія суддів приходить до висновку, що Хмельницька міська рада, при укладенні додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі діяла в межах своїх повноважень та відповідно до норм, якими регулюються правовідносини щодо користування земельними ділянками, зокрема і в питанні встановлення розмірів орендної плати за землю, а тому відсутні правові підстави для визнання недійсності оспорюваного правочину.
За вказаних обставин, виходячи із системного аналізу обставин, встановлених при розгляді справи у їх сукупності та наданих доказів, колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині не відповідає вимогам щодо законності і обґрунтованості, висновки суду не відповідають встановленим обставинам, а доводи скаржників, викладені в апеляційних скаргах, щодо помилкового застосування судом норм матеріального права знайшли своє підтвердження під час перегляду справи в апеляційному порядку, а відтак наявні правові підстави для їх задоволення.
6.Висновки за результатами апеляційного розгляду.
Враховуючи викладене, апеляційний суд вважає, що в апеляційних скаргах Хмельницької міської ради та Приватного підприємства ''Пектораль-1'' наведено достатні та переконливі доводи, на підставі яких колегія суддів дійшла до висновку про наявність підстав для задоволення апеляційних скарг.
А відтак, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Господарського суду Хмельницької області необхідно скасувати в задоволеній частині та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.
Таким чином, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.10.2025 р. у справі №924/528/25 в оскаржуваній частині прийнято з порушенням норм матеріального права, не відповідає вимогам щодо повного та достовірного встановлення обставин, які підлягали встановленню господарським судом, що призвело до помилкових висновків.
За таких обставин, враховуючи положення статті 275 та статті 277 ГПК України Хмельницької міської ради та Приватного підприємства ''Пектораль-1'' на рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.10.2025р. у справі №924/528/25 лід задовольнити та скасувати рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсною додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі від 10.09.2013р. №123-01-2013/2427603, укладеної між Хмельницькою міською радою та приватним підприємством “Пектораль-1". Прийняти у цій частині нове рішення про відмову у позові.
Здійснити розподіл судових витрат у відповідності до ст.129 ГПК України.
Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
Апеляційні скарги Хмельницької міської ради та Приватного підприємства ''Пектораль-1'' на рішення Господарського суду Хмельницької області від 01.10.2025р. у справі №924/528/25 - задовольнити.
Рішення Господарського суду Хмельницької області скасувати в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсною додаткової угоди №523/02 від 29.12.2023р. до договору оренди землі від 10.09.2013р. №123-01-2013/2427603, укладеної між Хмельницькою міською радою та приватним підприємством “Пектораль-1". Прийняти у цій частині нове рішення про відмову у позові.
В іншій частині рішення залишити без змін.
Стягнути з Хмельницької обласної прокуратури (м.Хмельницький, пров. Військоматський, 3; код ЄДРПОУ 02911102) на користь Приватного підприємства "Пектораль-1" (м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 17; код ЄДРПОУ 38171420) - 3633,60 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.
Стягнути з Хмельницької обласної прокуратури (м.Хмельницький, пров. Військоматський, 3; код ЄДРПОУ 02911102) на Хмельницької міської ради (м. Хмельницький, вул. Героїв Маріуполя, 3; код ЄДРПОУ 33332218) - 3633,60 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.
Видачу наказів доручити Господарському суду Хмельницької області
Постанова суду апеляційної інстанції в порядку ст.284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у строк та в порядку встановленому статтями 287-289 ГПК України.
Справу № 924/528/25 повернути Господарському суду Хмельницької області.
Повна постанова складена "25" грудня 2025 р.
Головуючий суддя Філіпова Т.Л.
Суддя Василишин А.Р.
Суддя Бучинська Г.Б.