Справа № 761/15217/20
Провадження № 2/761/154/2025
07 березня 2025 року суддя Шевченківського районного суду міста Києва Юзькова О.Л., розглянувши в порядку спрощеного провадження без повідомлення (виклику) сторін цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Картель Буд» про зміну правовідношення (зміни умов договору), -
Представник ОСОБА_1 звернувся до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом про зміну правовідношення (зміни умов договору), в якому просить суд : ??Змінити п. 4.3.1. (стаття 4 «Договірна ціна та порядок розрахунків») Договору купівлі продажу майнових прав № 168/2/ШК, укладеного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Картель Буд» 10 серпня 2018 року, наступним чином: «Покупець та Продавець за Договором визначили наступний порядок сплати загальної вартості майнових прав на Об'єкт нерухомості Покупцем: Покупець перераховує на поточний рахунок Продавця до 21 серпня 2018 року включно 50 % вартості Об'єкту нерухомості - 290 000 грн. 00 коп. (двісті дев'яносто тисяч) грн. 00 коп., у тому числі ПДВ 20 % - 48 333 грн. 33 коп. (сорок вісім тисяч триста тридцять три тисячі) грн. 00 коп. Залишок вартості майнових прав на Об'єкт нерухомості, а саме 50 % загальної вартості, закріпленої у п. 4.2. Договору, сумою 290 000 грн. 00 коп. (двісті дев'яносто тисяч) грн. 00 коп., у тому числі ПДВ 20 % - 48 333 грн. 33 коп. (сорок вісім тисяч триста тридцять три тисячі) грн. 00 коп. Покупець перераховує на поточний рахунок Продавця протягом 10 робочих днів з дня введення Об'єкту капітального будівництва в експлуатацію та надання про це відповідних документів Покупцю.» Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 10.08.2018 між позивачем та ТОВ «Картель Буд» в особі директора Абалмазової Е.Е. був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №198/2/ШК. Відповідно до зазначеного договору позивач мав намір придбати квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . При укладенні вказаних договорів представник відповідача запевнила позивача, що об'єкт інвестування - житловий будинок будується з дотриманням усіх будівельних норм та правил, буде зданий в експлуатацію в запланований строк - 1 квартал 2019 року. Однак позивачу в подальшому стало відомо, що будівництво житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , проводиться з чисельними порушеннями державних будівельних норм та правил, без дозволу на виконання будівельних робіт, було відкрито кримінальне провадження, накладено арешт на завершене та незавершене будівництво ЖК «Шевченківський квартал». Однак, його, як покупця не було повідомлено про дані факти, відповідно до умов договору. А відтак вважає, що умови договорів порушують принцип добросовісності, призводять до дисбалансу договірних прав та обов'язків сторін і завдають йому шкоди, у зв'язку із чим вимушений звернутись до суду з даним позовом.
Провадження в справі відкрито 05.06.2020, відповідно до положень ст. ст. 19, 274 ЦПК України вирішено питання про її розгляд за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.
За зареєстрованим у встановленому законом порядку місцем юридичної особи відповідача ( 03110, м. Київ, вул. Пироговського, 19, корп. 6) засобом поштового зв'язку направлялась ухвала про відкриття провадження в справі та позовна заява з додатками, матеріали справи також містять заяву представника відповідача про ознайомлення з матеріалами справи.
Оцінюючи можливість розгляду справи за таких обставин, суд виходить з того, що відповідно до ст. 55 Конституції України, ст. 6 Конвенції про захист прав та основоположних свобод людини (далі - Конвенція) держава має позитивні зобов'язання перед людиною забезпечувати розгляд справи у розумний строк. Особа, яка звертається до суду, має законні очікування, що справу буде розглянуто. Поведінка відповідача не може стати на заваді обов'язку суду розглянути справу.
Зважаючи на те, що відповідач належним чином повідомлено про розгляд справи (за адресою місцезнаходження), незалежно від того чи отримав відповідач адресовану їй кореспонденцію, суд вважає, що гарантії ст. 6 Конвенції щодо відповідача дотримано і справу може бути розглянуто по суті.
Заперечення щодо розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження до суду не надходили.
Клопотань від сторін про розгляд справи в судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін не надходило. Відповідачем відзив не подано.
Статтею 13 ЦПК України визначено принцип диспозитивності цивільного судочинства, відповідно до якого суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до вимог ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Суд, в порядку спрощеного позовного провадження, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.
Встановлено, що 10 серпня 2018 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Картель Буд» в особі директора Абалмазової Елеонори Едуардівни був укладений Договір купівлі продажу майнових прав № 168/2/ШК.
Відповідно до п.1.1. Договору Об?єкт капітального будівництва - житловий будинок за адресою АДРЕСА_2 , який споруджується Продавцем земельній ділянці з кадастровим номером 8 000 000 000:91:050:0046 право на спорудження якого виникло у Продавця на підставі Договору № 28/05-Ф3/14 від 28 травня 2014 р. про передачу функцій замовника, укладеного між ДВНЗ «Київський індустріальний коледж» та ТОВ «ВКФ Фарби України».
Відповідно до п. 2.2 Договору, за Позивачем було закріплено майнові права на Об'єкт нерухомості з наступними характеристиками: квартира АДРЕСА_3 .
Відповідно до п.2.4 запланований термін будівництва та введення в експлуатацію - 1 квартал 2019 року. Станом на 2 квартал 2020 року спорудження Об'єкту капітального будівництва не завершено, Об'єкт капітального будівництва не введено в експлуатацію.
Пунктом 4.2 Договору закріплено загальну вартість майнових прав на Об'єкт нерухомості - 580 000 грн. 00 коп., у тому числі ПДВ 20% - 96 666 грн. 67 коп., а також вартість 1 м. кв. Об'єкту нерухомості - 14 500 грн. 00 коп., у тому числі ПДВ 20% - 2 416 грн. 67 коп. (п. 4.1. Договору).
У п. 4.3.1 Договору Покупець за Продавець за Договором визначили наступний порядок сплати загальної вартості майнових прав на Об'єкт нерухомості Покупцем: Покупець перераховує на поточний рахунок Продавця до 21.08.2018 включно 50 % вартості Об'єкту нерухомості - 290 000 грн. 00 коп. (двісті дев'яносто тисяч) грн. 00 коп., у тому числі ПДВ 20 % - 48333 грн. 33 коп. (сорок вісім тисяч триста тридцять три тисячі) грн. 00 коп.
Залишок вартості майнових прав на Об'єкт нерухомості, а саме 50 % загальної вартості, закріпленої у п. 4.2. Договору, сумою 290 000 грн. 00 коп., у тому числі ПДВ 20 % - 48 333 грн. 33 коп. Покупець перераховує на поточний рахунок Продавця до 25 вересня 2020 року включно шляхом внесення щомісячних платежів у фіксованому розмірі 12 083 грн. 33 коп., у тому числі ПДВ 20 % - 2 013 грн. 89 коп., не пізніше 25 числа кожного місяця.
На виконання умов, викладених у п. 4.3.1 Покупцем 10.08.2018 було внесено на поточний рахунок Продавця 10 000 грн. 00 коп. та 16.08.2018 ще 280 000 грн. 00 коп., що підтверджується відповідними банківськими квитанціями про здійснення касової операції.
У подальшому Покупцем за Договором добросовісно, у встановлені положеннями п. 4.3.1 Договору строки, щомісячно у безготівковій формі проводилась сплата грошової суми у розмірі 12 083 грн. 33 коп., що підтверджується дублікаціями квитанцій банку відправника коштів (Покупця).
Отже, ОСОБА_1 внесено на рахунок АТ «ПУМБ» м. Києва, зазначений у Договорі вартість майнових прав на Об'єкт нерухомості в розмірі 386 666 грн. 32 коп., що підтверджується квитанцією. яка міститься в матеріалах справи.
07 вересня 2015 року між ТОВ «Картель Буд» та ТОВ «ВКФ «Фарби України» був укладений Договір № 07/09-15 Ф3 від 07 вересня 2015 року про часткову участь у будівництві та передачу функцій Замовника.
Відповідно до ухвали Печерського районного суду міста Києва від 30.08.2018 у справі № 757/42575/18-к накладено арешт на майно, а саме на завершене та незавершене будівництво житлового комплексу « Шевченківський квартал » (далі також - Об?єкт капітального будівництва), яке здійснюється на земельній ділянці з кадастровим номером 8 000 000 000:91:050:0046, розташованій по АДРЕСА_2 ,яка належить Київському індустріальному технікуму, із забороною розпорядження, користування та проведення будь-яких будівельних робіт, направлених на створення завершеного об'єкта будівництва.
Ухвалою слідчого судді Печерського районного суду міста Києва від 01.03.2019 у справі № 757/6542/19-к накладено арешт на майно, а саме на завершене та незавершене будівництво житлового комплексу « Шевченківський квартал », яке здійснюється на земельній ділянці з кадастровим номером 8 000 000 000:91:050:0046, розташованій по АДРЕСА_2 , яка належить Київському індустріальному технікуму.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 25.04.2019 у справі N? 757/6542/19-к ухвалу слідчого судді Печерського районного суду міста Києва від 01.03.2019 у справі залишено без змін.
01 березня 2019 року ухвалою слідчого судді Печерського районного суду міста Києва № 757/6541/19-к накладено арешт на майно, а саме на приміщення, яке використовується як відділ продажу житлового комплексу « Шевченківський квартал », розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , із забороною (усім особам без винятків) розпорядження, користування та проведення будь-якої діяльності направленої на консультування, укладення правочинів направлених на отримання коштів від інвесторів під виглядом продажу майнових прав на квартири, продажу квартир та укладення попередніх договорів.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 25.04.2019 у справі № 757/6541/19-к, залишено без змін ухвалу слідчого судді Печерського районного суду міста Києва від 01.03.2019.
ОСОБА_1 вважає, що у період з 30.08.2018 по час подання позовної заяви рішеннями суду будівництво арештоване, передане в управління Національному агентству з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів (АРМА), а також заборонено здійснювати дії щодо залучення коштів для фінансування будівництва ЖК «Шевченківський квартал».
Також зазначила, що відповідно до п.5.2.4. Договору купівлі-продажу, Продавець зобов'язаний повідомляти Покупця про всі обставини, що роблять не можливим виконанням цього Договору. Продавцем було порушенні положення укладеного Договору: п.5.2.5. Договору купівлі-продажу - Продавець зобов'язаний забезпечувати будівництво Об'єкта та ведення його в експлуатацію, що на даний момент не відбувається. п.5.5.4. Договору купівлі-продажу - Продавець гарантує, що укладання цього Договору не порушує права третіх осіб.
Згідно з п.1 ч.2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
В силу ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 Цивільного кодексу України).
Частиною 1 ст. 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).
Згідно з ст. 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Як визначено ч. 1 ст. 905 ЦК України, строк договору про надання послуг встановлюється за домовленістю сторін, якщо інше не встановлено законом або іншими нормативно-правовими актами.
Відповідно до частини першої статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із частинами першою, другою статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Як було встановлено, позивач належним чином виконав свої зобов'язання, передбачені умовами договору.
Проте, відповідач не виконав роботи за Договорами, що свідчить про істотне порушення їх умов.
Згідно відповіді департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві № 10/26-312/10 від 06.02.2020 р. будівництво житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , проводиться з чисельними порушеннями державних будівельних норм та правил, без дозволу на виконання будівельних робіт, декларацію про початок будівництва було скасовано, в єдиному реєстрі документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів відомості щодо прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта по АДРЕСА_2 - відсутні
Таким чином, права позивача були порушені відповідачем, у зв'язку із неналежним виконанням договорів укладених між сторонами.
В той же час, суд вважає за необхідне зазначити наступне.
Частиною 1 ст. 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно із п. п. 3, 5, 6 ст. 3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є: свобода договору; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.
Як вбачається із прохальної частини позовної заяви, позивач просить саме змінити умовип. 4.3.1. договору купівлі - продажу майнових прав № 168/2/ШК, укладеного з ТОВ «Картель Буд» 10.08.2018 наступним чином: "Покупець та Продавець за Договором визначили наступний порядок сплати загальної вартості майнових прав на Об'єкт нерухомості Покупцем: Покупець перераховує на поточний рахунок Продавця до 21 скрпня 2018 включно 50% вартості Об'єкту нерухомості - 290 000 грн. 00 коп. (двісті дев'яносто тисяч) грн. 00 коп., у тому числі ПДВ 20% - 48 333 грн. 33 коп. (сорок вісім тисяч триста тридцять три тисячі) грн. 00 коп. Залишок вартості майнових прав на Об'єкт нерухомості, а саме 50% загальної вартості, закріпленої у п. 4.2. Договору, сумою 290 000 грн. 00 коп. (двісті дев'яносто тисяч) грн. 00 коп., у тому числі ПДВ 20% - 48 333 грн. 33 коп. (сорок вісім тисяч триста тридцять три тисячі) грн. 00 коп. Покупець перервховує на поточний рахунок Продавця протягом 10 робочих днів з дня введення Об'єкту капітального будівництва в експлуатацію та надання про це відповідних документів Покупцю".
В той же час, відповідно до ч. 4 ст. 652 ЦК України, зміна договору в зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Враховуючи на те, що позивачем не доведено, що розірвання договору укладеного між сторонами буде суперечити суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом, поданий позов є необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню.
Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
На підставі вищевикладеного, керуючись ст. ст. 3, 627, 638, 651, 652 ЦК України, ст. ст. 259, 265, 268, 273, 353-355 ЦПК України, суд -
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Картель Буд» про зміна правовідношення (зміни умов договору) - залишити без задоволення.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду, в порядку ст.ст. 353-357 ЦПК України з урахуванням п. 15.5. Перехідних положень цього Кодексу протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту рішення .
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 цього Кодексу.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення суду складено 07 березня 2025 року.
Суддя: