Справа № 750/13786/25
Провадження № 2/750/3678/25
29 грудня 2025 року м. Чернігів
Деснянський районний суд м. Чернігова у складі:
суддіСупруна О.П.,
секретарЩибря Ю.С.,
за участюпредставника позивача - адвоката Титаренко Т.Г., представника відповідача -адвоката Кінебаса О.М.,
розглянувши в підготовчому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОПАЗ» до ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору,
06.10.2025 ТОВ «ТОПАЗ» звернулося за допомогою системи «Електронний суд» до Деснянського районного суду м. Чернігова з позовом до ОСОБА_1 , у якому просить розірвати Попередній договір №49-Т2 від 27.08.2020 та стягнути з відповідача на корить позивача понесені судові витрати.
Суддя Деснянського районного суду м. Чернігова Супрун О.П. ухвалою від 14.10.2025 прийняв справу до розгляду та відкрив провадження у справі, яку призначив до розгляду за правилами спрощеного позовного провадження та призначив судове засідання на 13.11.2025.
28.10.2025 представником відповідача - адвокатом Кінебасом О.М. за допомогою системи «Електронний суд» подано відзив, у якому він позов не визнає, мотивуючи це тим, що всі зобов'язання з боку відповідача виконані, лише позивач ухиляється від виконання покладених на нього попереднім договором обов'язків. Також, уважає, що попередній договір є нікчемним, а тому не може бути розірваний. Окрім цього, просить у випадку задоволення позовних вимог, зменшити розмір витрат на правничу допомогу з 10 000,00 грн до 2 000,00 грн, а у випадку відмови в позові - стягнути такі витрати в сумі 10 000,00 грн.
У судовому засіданні представник позивача просила позов задовольнити, представник відповідача - відмовити в його задоволенні.
Відповідач до суду не з'явився, про час і місце розгляду справи оповіщений, про причини неявки не повідомив.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступних висновків.
У судовому засіданні встановлено, що 27.08.2020 між ТОВ «ТОПАЗ» (Продавець) та ОСОБА_1 (Покупець) був укладений Попередній договір № 49-Т2 (далі - Попередній договір), відповідно до умов якого Продавець відповідно до умов договору від 12.06.2019 року №12.06-19/01, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ТОПАЗ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ОСНОВА-БУД-7» по будівництву багатоповерхового житлового будинку №3 (будівельний номер) з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі по АДРЕСА_1 на орендованій земельній ділянці, набуде право власності на квартиру номер АДРЕСА_2 (надалі - Квартира) і має намір здійснити відчуження Квартири Покупцю, а Покупець має намір придбати Квартиру у власність, уклали цей попередній договір (далі - Попередній договір) про наступне (а.с. 62-64).
Відповідно до пункту 1.1. Попереднього договору сторони домовились не пізніше 45 календарних днів після здачі об'єкта будівництва в експлуатацію та отримання Продавцем правовстановлюючих документів домовились укласти договір купівлі-продажу квартири, у встановленій законом формі та на умовах, визначених цим договором. Орієнтовна дата введення об'єкта будівництва в експлуатацію IV квартал 2021 року. Запланований термін введення об'єкта будівництва в експлуатацію може бути змінено, що не є порушенням зобов'язань з боку Продавця.
Згідно пункту 2.1. Попереднього договору сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити основний договір з урахуванням таких істотних умов: 2.1.1.Об'єкт - Квартира з наступними характеристиками: а) адреса будинку, в якому розташована квартира: АДРЕСА_3 ; г) загальна площа квартири згідно з проектом: 44,45 кв.м; д) наявність автономного джерела теплопостачання: індивідуальне опалення. 2.1.2. Вартість квартири на момент укладання Попереднього договору складає 355 600 (триста п'ятдесят п'ять тисяч шістсот) гривень 00 коп. без ПДВ.
Пунктом 2.3. Попереднього договору встановлено, що остаточна вартість відчужуваної квартири за Основним договором в будь-якому випадку не можу бути меншою за балансову вартість Квартири, визначену після введення об'єкта будівництва в експлуатацію.
Відповідно до копії довідки, наданої Військовою частиною НОМЕР_1 Міністерства оборони України від 13.06.2022 № 502/2/2/75, у період з 24.02.2022 по 30.03.2022 безпосередньо за адресою: АДРЕСА_1 , велися активні бойові дії із захисту міста та недопущення просування ворога в глиб міста (а.с. 65).
Згідно з фототаблицею пошкоджень, об'єкт будівництва було суттєво пошкоджено внаслідок активних бойових дій, а територія біля об'єкта замінована (а.с. 66, 69-79).
Розпорядженням Чернігівської міської ради від 09.03.2023 № 42-р «Про створення комісії з обстеження» створено комісію з обстеження об'єктів, пошкоджених внаслідок збройної агресії Російської Федерації у складі представників органів державної влади та місцевого самоврядування. Зазначена комісія актом № 12 комісійного обстеження об'єкта, пошкодженого внаслідок збройної агресії Російської Федерації, від 11.05.2023 зафіксувала пошкодження Об'єкта будівництва, визначивши категорію пошкоджень ІІ (орієнтовно 45%) (а.с. 80-81).
18.08.2024 об'єкт будівництва «Будівництво багатоповерхового житлового будинку АДРЕСА_4 (будівельний номер) з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі, з вбудовано- прибудованими приміщеннями соціально-побутового призначення з автономним джерелом теплопостачання по АДРЕСА_1 на орендованій земельній ділянці» було введено в експлуатацію, що підтверджується сертифікатом про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, реєстраційний номер в ЄДЕССБ ЧГ122240812878 (а.с. 86 -87).
Відповідно до витягу з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про присвоєння адреси Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, на підставі рішення Виконавчого комітету Чернігівської міської ради «Про присвоєння адрес об'єктам будівництва та об'єктам нерухомого майна» № 561 від 20.08.2024, багатоквартирному житловому будинку присвоєно адресу: АДРЕСА_5 (а.с. 88-89).
Також, позивачем надано копію витягу з рішення виконавчого комітету Чернігівської міської ради «Про присвоєння адрес об'єктам будівництва та об'єктам нерухомого майна» № 561 від 20.08.2024 (а.с. 90).
На думку позивача, викладені обставини щодо проведення аварійно-відновлювальних робіт та добудови багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_6 збільшили його вартість, а відтак збільшилась вартість квартири, щодо якої було укладено Попередній договір із відповідачем.
Балансова вартість квартири АДРЕСА_7 станом на 29.09.2025 складає 642 775,49 грн, що підтверджується балансовою довідкою № 98 від 29.09.2025, та свідчить про те, що суттєво змінилась договірна рівновага в силу істотного підвищення вартості квартири АДРЕСА_7 (а.с. 98).
17.07.2025 ТОВ «ТОПАЗ» звернулося до відповідача з листом № 80, яким було запропоновано останньому укласти додаткову угоду до Попереднього договору, у якій пропонувалось викласти в новій редакції: абзац «г») підпункту 2.1.1. пункту 2.1. щодо зміни площі квартири на фактичну площу 47,2 кв.м, та змінити підпункт 2.1.2 пункту 2.1., а саме змінити вартість квартири на 706 535 (сімсот шість тисяч п'ятсот тридцять п'ять) гривень 00 коп., без ПДВ (а.с.91-92).
25.07.2025 на адресу ТОВ «ТОПАЗ» від відповідача надійшов лист, зі змісту якого вбачається, що відповідач намір укласти основний договір купівлі-продажу квартири виключно на умовах Попереднього договору (а.с. 94-95).
Листом № 87 від 30.07.2025 ТОВ «ТОПАЗ» повідомив відповідача про введення будинку по АДРЕСА_1 в експлуатацію та присвоєння йому поштової адреси, а також повторно запропоновав укладення додаткової угоди до Попереднього договору, а у випадку незгоди із запропонованими додатковою угодою умовами Товариство просило надати згоду на розірвання Попереднього договору та повідомити актуальні реквізити банківського рахунку, на який буде повернуто сплачений аванс (а.с. 96-97).
Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.
Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.
Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).
Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України "Про судоустрій і статус суддів").
Статтею 15 Цивільного кодексу України (далі за текстом - ЦК України) визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Отже, стаття 15 ЦК України визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
За правилами статей 12, 81 Цивільного процесуального кодексу України (далі за текстом - ЦПК України) кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (частина перша статті 635 ЦК України).
Відповідно до частини першої статі 657 ЦК України договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Згідно з частиною третьою статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 401/3856/16-ц зазначено: "Суд апеляційної інстанції встановив, що попередній договір, який підлягав нотаріальному посвідченню, був підписаний сторонами без додержання встановленої законом форми договору. З огляду на наведене Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновками суду апеляційної інстанції про відсутність підстав для задоволення позову з огляду на нікчемність попереднього договору".
У постанові Верховного Суду від 14.02.2024 у справі N 727/11573/22 указано: «суди обґрунтовано зазначили, що сторонами не додержано вимог закону про нотаріальне посвідчення попереднього договору. Так, відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Згідно з частиною другою статті 209 ЦК України нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю (частина перша статті 216 ЦК України). Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Частиною першою статті 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Під час вирішення зазначених спорів суди повинні враховувати роз'яснення, надані судам у постанові Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року N 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", у пункті 13 якої зазначено, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Таким чином, суди попередніх інстанцій, правильно встановивши фактичні обставини справи, зробили обґрунтовані висновки про те, що між сторонами у справі було укладено саме попередній договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості (без додержання вимоги щодо нотаріального посвідчення), а не договір купівлі-продажу майнових прав. Тому відсутні підстави для визнання за позивачем майнових прав на квартиру АДРЕСА_1.
При цьому основною відмінністю інвестиційного договору від попереднього договору купівлі-продажу є те, що відповідно до статті 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, яка встановлена основним договором (договором купівлі-продажу). Оспорюваний позивачем договір укладено у простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення, хоча він підлягав нотаріальному посвідченню. А в силу вимог частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. ОСОБА_1 не довела, що товариство ухилялося від нотаріального посвідчення попереднього договору».
Відповідно до частини другої статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю (частина перша статті 216 ЦК України).
Під час розгляду справи встановлено, що Попередній договір нотаріально не посвідчений, тобто він укладений без додержання вимоги щодо нотаріального посвідчення, а відтак є нікчемним.
Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 11.09.2024 № 308/3331/17.
Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Оскільки Попередній договір судом дійсним не визнавався, правові підстави для його розірвання відсутні у зв'язку з нікчемністю такого договору.
Згідно з частиною першою, пунктом 1 частини третьої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи. До витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.
Згідно з частинами першою - шостою статті 137 ЦПК України витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом з іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат. Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Розмір витрат на оплату адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг) 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи. У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами. Обов'язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.06.2018 у справі № 826/1216/16 зроблено висновок, що склад та розмір витрат, пов'язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі. На підтвердження цих обставин суду повинні бути надані договір про надання правової допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг та ін.), документи, що свідчить про оплату гонорару та інших витрат, пов'язаних із наданням правової допомоги, оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження). Зазначені витрати мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимог про відшкодування таких витрат.
Оскільки стороною відповідача не надано жодних доказів на підтвердження платності професійної правової допомоги, наданої адвокатом Кінебасом О.М. у даній справі, правових підстав для її компенсації за рахунок позивача відсутні.
Відповідно до статті141 ЦПК України, у зв'язку з відмовою в позові, витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.
Ураховуючи викладене, керуючись статтями 12, 13, 81, 141, 258, 259, 263-265, 273, 354 ЦПК України, суд
Відмовити в позові Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОПАЗ» до ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржене до Чернігівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ТОПАЗ», місцезнаходження: проспект Перемоги, 39, м. Чернігів, код ЄДРПОУ - 30380618.
Відповідач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_8 , реєстраційний номер облікової картки платника податків - НОМЕР_2 .
Суддя