23 грудня 2025 року
м. Київ
справа № 683/2985/24
провадження № 61-6999св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Ступак О. В.,
учасники справи:
позивачка - ОСОБА_1 ,
відповідач - Старокостянтинівська міська рада Хмельницької області,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Кравчука Віталія Миколайовича, на постанову Хмельницького апеляційного суду від 24 квітня 2025 року у складі колегії суддів: Костенка А. М., П'єнти І. В., Талалай О. І.,
Короткий зміст позовних вимог
1. У вересні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Старокостянтинівської міської ради Хмельницької області про визнання додаткової угоди до договору оренди землі частково недійсною та внесення змін до договору.
2. На обґрунтування позову зазначала, що 05 травня 2004 року між Старокостянтинівською районною державною адміністрацією та нею укладено договір оренди двох земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 50 га, зокрема ріллі
50 га, із земель запасу колишньої Пеньківської сільської ради колишнього Старокостянтинівського району, згідно з кадастровими планами (схемами) розташування земельних ділянок, які є невід'ємною частиною договору.
3. Відповідно до пункту 2.2 Договору нормативно-грошова оцінка земельних ділянок наведена окремою довідкою, що додається і є невід'ємною частиною цього Договору. Відповідно до довідки Старокостянтинівського районного відділу земельних ресурсів Хмельницької області від 05 травня 2004 року вартість одного гектара сільськогосподарських угідь у Пеньківській сільській раді без урахування коефіцієнтів індексації складала 3 931,10 грн.
4. Виходячи з цієї вартості нормативна грошова оцінка двох земельних ділянок площею 50 га становила 196 550,00 грн. Земельна ділянка площею 40 га надавалась у тимчасова платне користування на умовах оренди з моменту підписання акту прийому-передачі до 01 січня 2009 року, а земельна ділянка площею 10 га з 30 жовтня 2004 року до 01 січня 2009 року.
5. Вказувала, що пунктом 4.1 Договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 25 грн за 01 га і на 2004 рік складала 1 000,00 грн, виплачується по 500,00 грн до 01 серпня 2004 року та
01 грудня 2004 року.
6. За 2005-2008 роки розмір орендної плати становив 1 250,00 грн
і вносився в рівних частинах по 625,00 грн до 01 серпня та 01 грудня кожного року.
7. Отже, як зауважує позивачка, розмір орендної плати на день укладення договору складав 0,6% від нормативної грошової оцінки.
8. Додатковою угодою до договору оренди земельних ділянок, зареєстрованого за № 778 від 02 червня 2004 року, внесено зміни до пункту 3.1 розділу 3 «Строк дії договору» та пункту 4.1 розділу 4 «Орендна плата».
9. Пункт 3.1 викладений в наступній редакції «Земельні ділянки надаються
у тимчасове платне користування на умовах оренди строком до 01 січня
2053 року», а пункт 4.1 - «Орендна плата за землю встановлюється в грошовій формі і становить 25 грн за га, що становить 1 250,00 грн. Виплачується в рівних долях, щомісячно, тобто по 104,17 грн за місяць кожного року оренди».
10. Позивачка вказувала, що у грудні 2020 року орендована нею земельна ділянка площею 50 га, кадастровий номер 6824286700:07:013:0005, була передана у комунальну власність Старокостянтинівській міській раді Старокостянтинівської міської об'єднаної територіальної громади Хмельницької області, а в 2021 році Старокостянтинівською міською радою було проведено нормативну грошову оцінку орендованої позивачкою земельної ділянки.
11. Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 50 га, кадастровий номер 6824286700:07:013:0005, вартість останньої складає 1 772 564,79 грн.
12. Згідно з додатком № 4 до рішення Старокостянтинівської міської ради
від 09 липня 2021 року № 5/6/VІІІ «Про встановлення місцевих податків та зборів з 01 січня 2022 року на території Старокостянтинівської міської територіальної громади» розмір орендної плати за земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва складає 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік.
13. Позивачка вказувала, що 22 серпня 2022 року Старокостянтинівська міська рада надіслала їй додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки без зазначення дати її укладення про внесення змін до розділу 4 «Орендна плата», якою розмір орендної плати безпідставно збільшено до 12 %, і з таким розміром орендної плати вона була не згідна.
14. Водночас разом із додатковою угодою вона отримала від начальника управління земельних ресурсів виконавчого комітету міської ради лист за
№ 01-14/311/2022 від 22 серпня 2022 року, в якому останній, на переконання позивачки, погрожував їй достроковим розірванням договору оренди у разі не підписання додаткової угоди, чим вчинив психологічний тиск на неї.
15. Також, позивачка вказувала, що є інвалідом 2 групи і прибуток від обробітку орендованої землі є основним доходом її сім'ї, а відтак, побоюючись втратити земельну ділянку, вона була вимушена під психологічним тиском
20 вересня 2022 року підписати додаткову угоду на невигідних для себе умовах. Однак згідно реквізитами додаткової угоди їй не зрозуміло, з яких причин остання датована 04 січням 2022 року, з урахуванням підписання останньої
20 вересня 2022 року.
16. Зі змісту додаткової угоди вбачається, що останньою внесені зміни до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованої за №778 від 02 червня
2004 року, в частині розділу 4 «Орендна плата», зокрема, пункти 4.1 і 4.2 викладені в наступній редакції: пункті 4.1 «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01 січня 2022 року становить 1 772 564,79 грн (згідно з витягом з технічної документації про нормативні грошову оцінку земельної ділянки від 30 листопада 2021 року). Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 12 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та становить 212 708,00 грн в рік»; пункт 4.2 «Орендна плата вноситься щомісячно до 30 числа місяця, наступного за звітним, в сумі
17 726,00 грн в місяць на рахунок Старокостянтинівської міської територіальної громади». За 2022-2023 роки нею сплачена орендна плата відповідно до податкових повідомлень. Разом з тим, в кінці 2023 року працівники податкової служби пообіцяли їй зарахувати надлишково сплачену орендну плату за період з січня по вересень 2022 року, однак, в подальшому відмовились це зробити.
17. З урахуванням вищезазначеного позивачка вважала, що додаткова угода є незаконною, за виключенням збільшення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
18. З урахуванням вищезазначеного ОСОБА_1 просила суд:
- визнати частково недійсною додаткову угоду від 04 січня 2022 року до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого за № 778 від 02 червня 2004 року, в частині ставки і розміру орендної плати та дати укладення угоди;
- внести зміни до додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого за № 778 від 02 червня 2004 року, укладеної між Старокостянтинівською міською радою та ОСОБА_1 , виклавши у наступній редакції дату її укладення - 20 вересня 2022 року;
- внести зміни до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого за №778 від 02 червня 2004 року, укладеного між Старокостянтинівською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 , виклавши у наступній редакції:
положення абзацу 2 пункту 4.1 додаткової угоди: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 0,6 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та становить 10 635,40 грн в рік»;
пункт 4.2 додаткової угоди: «Орендна плата вноситься щомісячно до 30 числа місяця, наступного за звітним, в сумі 882,28 грн в місяць на рахунок UA448999980334199815000022751 код 37971775 реквізити банку: Казначейство України (ЕАП код платежу 18010900, одержувач коштів - Старокостянтинівське ГУК Хмельницької області Старокостянтинівська міська територіальна громада)».
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
19. Рішенням Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області від 03 лютого 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено.
Визнано частково недійсною додаткову угоду від 04 січня 2022 року, укладену між ОСОБА_1 та Старокостянтинівською міською радою Хмельницької області, до договору оренди двох земельних ділянок загальною площею 50 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться
в межах Пеньківської сільської ради Старокостянтинівського району Хмельницької області, укладеного 02 червня 2004 року, між ОСОБА_1 та Старокостянтинівською районною державною адміністрацією, зареєстрованого в Старокостянтинівському районному центрі Державного земельного кадастру у книзі реєстрації договорів тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) записом за №778 від 22 червня
2004 року, в частині ставки і розміру орендної плати та дати укладення угоди.
Внесено зміни до додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого за № 778 від 02 червня 2004 року, укладеної між Старокостянтинівською міською радою та ОСОБА_1 , виклавши у наступній редакції дату її укладення - 20 вересня 2022 року.
Внесено зміни до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого за № 778 від 02 червня 2004 року, укладеної між Старокостянтинівською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 , виклавши у наступній редакції:
- положення абзацу 2 пункту 4.1 додаткової угоди «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 0,6 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та становить 10 635,40 грн в рік»;
- пункт 4.2 додаткової угоди «Орендна плата вноситься щомісячно до 30 числа місяця, наступного за звітним, в сумі 882,28 грн в місяць на рахунок UA448999980334199815000022751 код 37971775 реквізити банку: Казначейство України (ЕАП код платежу 18010900, одержувач коштів - Старокостянтинівське ГУК Хмельницької області Старокостянтинівська міська територіальна громада)».
Стягнуто з Старокостянтинівської міської ради Хмельницької області на користь держави судовий збір у розмірі 1 211,20 грн.
20. Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 , районний суд мотивував своє рішення тим, що станом на час підписання додаткової угоди позивачка була особою похилого віку (63 роки), з 2012 року є інвалідом другої групи довічно. З огляду на зміст листа начальника управління земельних ресурсів виконавчого комітету Старокостянтинівської міської ради від 22 серпня
2022 року № 01-14/311/2022, у якому міститься попередження, що в разі ігнорування цього листа щодо підписання додаткової угоди буде ініційоване перед депутатами питання про дострокове розірвання договору оренди, районний суд погодився з твердженням позивачки про те, що додаткова угода до договору оренди землі від 05 травня 2004 року була укладена під психологічним тиском.
Короткий зміст постанови апеляційного суду
21. Постановою Хмельницького апеляційного суду від 24 квітня 2025 року апеляційну скаргу Старокостянтинівської міської ради Хмельницької області задоволено.
Рішення Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області
від 03 лютого 2025 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким
у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
22. Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в задоволенні позову, апеляційний суд мотивував своє рішення тим, що наведені ОСОБА_1 обставини - похилий вік, встановлення групи інвалідності, а також зміст листа начальника управління земельних ресурсів виконавчого комітету Старокостянтинівської міської ради - не можуть бути визнані підставами, передбаченими статтями 231, 233 ЦК України, за наявності яких договір може бути визнано недійсним.
23. При цьому апеляційний суд зауважив, що чинним законодавством не передбачено можливості розірвання договору в односторонньому порядку стороною правочину. Більше того, умовами договору оренди землі, укладеного між сторонами, також не передбачено можливості розірвання договору
з підстав відмови сторони внести зміни до договору.
24. Натомість умовами договору і положеннями чинного законодавства передбачено внесення змін до договору виключно за згодою сторін, а в разі відсутності згоди - на підставі рішення суду. Про це позивачу мало бути достеменно відомо, оскільки зазначена інформація є загальнодоступною та передбачена безпосередньо умовами договору.
25. З урахуванням вищезазначеного лист відповідача з попередженням про розірвання договору в разі відмови внести змінити до договору не можна розцінювати як психологічний тиск на позивача з боку відповідача.
26. При цьому апеляційний суд зауважив, що позивачка могла скористатись правовою допомогою перед підписанням додаткової угоди та, відповідно, могла відмовитись від укладення останньої на умовах зміни розміру орендної плати, за умови незгоди з такою без жодних негативних для себе наслідків.
27. З аналогічних підстав похилий вік та інвалідність позивачки не
є підставою для визнання оспорюваної додаткової угоди недійсною.
28. Також колегія суддів апеляційного суду зауважила, що пункт 11.1, за яким зміна умов договору оренди можлива за взаємною згодою сторін, має пріоритет перед умовами пунктів 4.3; 9.1.2 договору в разі досягнення між сторонами згоди на зміну умов договору, що мало місце у справі, яка є предметом перегляду.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
29. У червні 2025 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшли касаційні скарги на постанову Хмельницького апеляційного суду від 24 квітня 2025 року, подані засобами поштового зв'язку, як ОСОБА_1 , так і адвокатом Кравчуком В. М. у вказаній справі.
30. Ухвалою Верховного Суду від 06 червня 2025 року касаційні скарги ОСОБА_1 та представника ОСОБА_1 - адвоката Кравчука В. М., залишено без руху, надано строк для усунення недоліків касаційних скарг, а саме запропоновано подати уточнену касаційну скаргу із зазначенням підстав касаційного оскарження та роз'яснено про доцільність подання однієї касаційної скарги, що підписана як особою, так і її представником.
31. У липні 2025 року до суду касаційної інстанції надійшли матеріали на виконання вимог ухвали Верховного Суду від 06 червня 2025 року, а саме уточнена касаційна скарга, підписана представником ОСОБА_1 - адвокатом Кравчуком В. М., в якій останній, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржуване судове рішення суду апеляційної інстанції, а рішення районного суду залишити в силі.
32. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 22 липня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано матеріали цивільної справи та надано строк для подачі відзиву на касаційну скаргу.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
33. У касаційній скарзі представник ОСОБА_1 - адвокат Кравчук В. М., просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції, рішення районного суду залишити в силі.
34. Підставою касаційного оскарження вказує неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року в справі № 635/4233/19, від 05 червня 2024 року в справі № 914/2848/22 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
35. На переконання заявника касаційної скарги, апеляційний суд дійшов помилкового висновку, що наведені ОСОБА_1 обставини у вигляді похилого віку, встановлення групи інвалідності, а також зміст листа начальника управління земельних ресурсів виконавчого комітету Старокостянтинівської міської ради не можуть бути визнані підставами, передбаченими статтями 231, 233 ЦК України, за наявності яких договір може бути визнано недійсним.
36. Як зауважує адвокат Кравчук В. М., вищезгадані обставини прямо свідчать про укладення ОСОБА_1 правочину під психологічним тиском та, як наслідок, про наявність підстав для визнання останнього недійсним.
Відзив на касаційну скаргу від іншого учасника справи до Верховного Суду не надходив
Фактичні обставини справи, встановлені судами
37. Судами попередніх інстанцій встановлено, що 05 травня 2004 року між Старокостянтинівською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 укладено договір оренди двох земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 50 га, в тому числі ріллі 50 га, із земель запасу колишньої Пеньківської сільської ради колишнього Старокостянтинівського району, згідно з кадастровими планами (схемами) розташування земельних ділянок, які є невід'ємною частиною даного договору. Договір зареєстровано Старокостянтинівським районним центром Держземкадастру у книзі реєстрації договорів тимчасового користування землею (в тому числі і на умовах оренди) записом 778 від 02 червня 2004 року.
38. Пунктом 2.2. Договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок наведена окремою довідкою, що додається і є невід'ємною частиною цього Договору (а.с.11-14).
39. Згідно з довідкою Старокостянтинівського районного відділу земельних ресурсів Хмельницької області від 05 травня 2004 року вартість 1 га сільськогосподарських угідь у Пеньківській сільській раді Старокостянтинівського району (без урахування коефіцієнтів індексації) орних земель складає 3 931,10 грн (а.с.17).
40. З урахуванням вищезазначеного, нормативна грошова оцінка двох земельних ділянок площею 50 га на час укладення договору оренди земельних ділянок становила 196 550,00 грн.
41. Порядок та розмір орендної плати визначені пунктом 4.1 Договору, згідно з яким орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 25,00 грн. за 1 га і на 2004 рік складає 1 000,00 грн, виплачується по 500,00 грн до 01 серпня 2004 року та 01 грудня 2004 року. За 2005-2008 роки розмір орендної плати становить 1 250,00 грн і вноситься в рівних частинах по 625,00 грн до 01 серпня та 01 грудня кожного року.
42. Відповідно до пункту 4.3 Договору орендна плата за землю може пропорційно змінюватись при зміні податку за землю відповідно до Законів України, при цьому, Договірні сторони укладають додаткову угоду, яка стає невід'ємною частиною цього договору.
43. Пунктом 9.1.2 Договору передбачено право орендодавця вносити зміни
в розділ 4 Договору щодо розміру і строків внесення плати за землю в разі зміни ставки земельного податку в законодавчому порядку.
44. Пунктом 11.1 Договору передбачено, що зміна умов договору оренди можлива за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди, спір вирішується у судовому порядку.
45. 13 грудня 2005 року між Старокостянтинівською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 було укладено додаткову угодою до договору оренди земельних ділянок, зареєстрованого за № 778 від 02 червня 2004 року, якою були внесені зміни до п.3.1 розділу 3 «Строк дії договору» та пункт 4.1 розділу 4 «Орендна плата» і пункт 3.1 викладений в наступній редакції «Земельні ділянки надаються у тимчасове платне користування на умовах оренди строком до 01 січня 2053 року», а пункт 4.1 викладений в наступній редакції «Орендна плата за землю встановлюється в грошовій формі і становить 25,00 грн за га, що становить 1 250,00 грн. Виплачується в рівних долях, щомісячно, тобто по 104,17 грн. за місяць кожного року оренди». Додаткова угода до договору оренди земельних ділянок зареєстрована Старокостянтинівським районним центром Держземкадастру у книзі реєстрації договорів тимчасового користування землею (в тому числі і на умовах оренди) 28 грудня 2005 року
(а.с.20-21).
46. Згідно даних витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 50 га, кадастровий номер 6824286700:07:013:0005, сформованого 30 листопада 2021 року, вартість вищезазначеної земельної ділянки складає 1 772 564,79 грн (а.с.8).
47. Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 317371076, сформованого 12 грудня 2022 року, реєстр містить відомості щодо зареєстрованого права оренди земельної ділянки, опис об'єкта: Площа (га): 50, Дата реєстрації земельної ділянки: Відділ у Старокостянтинівському районі Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області.Підставою внесення запису зазначено Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 56589307 від 12 лютого 2021 року 11:21:47, Грищук Наталія Михайлівна, Виконавчий комітет Старокостянтинівської міської ради, Хмельницька область.
48. Підставою для державної реєстрації зазначено Договір оренди земельних ділянок, серія та номер: б/н, виданий 05 травня 2004 року, видавник: орендодавець: Старокостянтинівська районна державна адміністрація та орендар: ОСОБА_1 ; Додаткова угода до договору оренди земельних ділянок, серія та номер: б/н, виданий 13 грудня 2005 року, видавник: орендодавець: Старокостянтинівська районна державна адміністрація та орендар:
ОСОБА_1 ; Додаткова угода до договору оренди земельної ділянки зареєстрованого № 778 від 02 червня 2004 року, серія та номер: б/н, виданий
04 січня 2022 року, видавник: орендодавець Старокостянтинівська районна державна адміністрація та орендар: ОСОБА_1 .
49. Опис об'єкта: Площа (га): 50, Дата реєстрації земельної ділянки: Відділ
у Старокостянтинівському районі Головного управління Держгеокадастру
у Хмельницькій області (а.с.27).
50. Як вбачається з додатку № 4 до рішення Старокостянтинівської міської ради від 09 липня 2021 року № 5/6/VІІІ «Про встановлення місцевих податків та зборів з 01 січня 2022 року, на території Старокостянтинівської міської територіальної громади» розмір орендної плати за земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва складає 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік (а.с.9).
51. 22 серпня 2022 року начальником управління земельних ресурсів виконавчого комітету Старокостянтинівської міської ради на адресу
ОСОБА_1 було направлено лист, змістом якого повідомлено останню, що згідно рішення сесії Старокостянтинівської міської ради від 09 липня 2021 року № 5/6/VІІІ «Про встановлення місцевих податків та зборів з 01 січня 2022 року на території Старокостянтинівської міської територіальної громади» були затверджені ставки орендної плати, які вступили в дію з 01 січня 2022 року. Відповідно до вищевикладеного, до договору оренди було внесено зміни
в розділ 4 «Орендна плата», угоду відправлено адресату поштою за місцем проживання, зазначено клопотання про повернення погодженої угоди
в управління земресурсів, а також вказано, що у разі ігнорування даного листа Старокостянтинівська міська рада буде ініціювати перед депутатами питання про дострокове розірвання договору оренди (а.с.10).
52. Вищезазначена додаткова угода була підписана ОСОБА_1 та повернута відповідачеві.
53. Відповідно до змісту додаткової угоди від 04 січня 2022 року до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого за №778 від 02 червня 2004 року, внесено зміни до договору оренди земельної ділянки, а саме пункти 4.1, 4.2 розділу 4 «Орендна плата», викладено в наступній редакції: пункт 4.1 «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, станом на 01 січня 2022 року становить 1 772 564,79 грн. (Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 30 листопада 2021 року). Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та становить 212 708,00 грн
в рік»; пункт 4.2 - «Орендна плата вноситься щомісячно до 30 числа місяця, наступного за звітним, в сумі 17 726,00 грн в місяць на рахунок UA448999980334199815000022751 код 37971775 реквізити банку: Казначейство України (ЕАП код платежу 18010900, одержувач коштів - Старокостянтинівське ГУК Хмельницької області Старокостянтинівська міська територіальна громада». Інші умови договору залишаються без змін (а.с.7).
Позиція Верховного Суду
54. Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
55. Положенням частини другої статті 389 ЦПК України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно
у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права
у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
56. Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції
в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
57. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише
в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
58. Згідно з частинами першою, другою та п'ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
59. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
60. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог
і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
61. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню.
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
62. Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право у порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
63. Згідно зі статтями 12, 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. При цьому кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
64. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
65. За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
66. Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
67. Згідно зі статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
68. Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
69. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
70. Разом з тим, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
71. Загальне визначення поняття правочину викладене законодавцем
у змісті статті 202 ЦК України.
72. Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (частина перша статті 202 ЦК України).
73. Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
74. Змістом частини третьої статті 203 ЦК України передбачено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
75. Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільні права та обов'язки, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов'язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).
76. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя стаття 215 ЦК України).
77. Вирішуючи спори про визнання правочинів (договорів) недійсними, суд повинен встановити, зокрема, наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. Обов'язок доведення наявності обставин, з якими закон пов'язує визнання судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача.
78. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
79. Як вже зазначалось колегією суддів, за змістом частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
80. Відповідно до частини першої статті 231 ЦК України правочин, вчинений особою проти її справжньої волі внаслідок застосування до неї фізичного чи психічного тиску з боку другої сторони або з боку іншої особи, визнається судом недійсним.
81. Як зауважено Верховним Судом у змісті постанови від 04 грудня 2024 року у справі № 336/3695/22 (провадження № 61-7316св23), для визнання правочину недійсним позивач має довести наступні обставини: 1) факт застосування до нього (до потерпілої сторони правочину) фізичного чи психологічного тиску з боку іншої сторони чи з боку третьої особи; 2) вчинення правочину проти своєї справжньої волі; 3) наявність причинного зв'язку між фізичним або психологічним тиском і вчиненням правочину, який оспорюється.
82. Підсумовуючи, правочин, вчинений особою проти її справжньої волі,
є оспорюваним і відповідна обставина не може встановлюватися інакше, ніж за належною вимогою про визнання такого договору недійсним. При цьому тягар доказування обставину вчинення правочину під тиском покладено саме на ініціатора спору, тобто позивача.
83. Загальне визначення поняття договору найму (оренди) земельної ділянки міститься у змісті статті 792 ЦК України, відповідно до змісту частини першої, другої якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
84. Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
85. Змістом статті 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
86. Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (стаття 15 Закону України «Про оренду землі»).
87. Відповідно до змісту частини першої-третьої статті 21 Закону України «Про оренду землі» у редакції на момент виникнення спірних правовідносин, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини перша - третя статті 21 Закону України «Про оренду землі»)
88. Відповідно до частини першої статті 30 Закону України «Про оренду землі» у редакції на момент виникнення спірних правовідносин зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
89. Орендна плата для цілей розділу XII цього Кодексу - обов'язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди (підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
90. Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
91. Відтак, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов'язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється
у формі земельного податку.
92. Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України «Про оренду землі» необхідно враховувати і вимоги Податкового кодексу України.
93. Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.
94. Відповідно пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.
95. Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК України об'єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають
у власності або користуванні.
96. У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
97. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об'єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).
98. У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
99. Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.
100. У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
101. Комплексний аналіз вищезазначеного дає підстави для висновку, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак, і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.
102. Вищезазначений висновок викладено Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 09 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19 (провадження
№ 14-139цс20).
103. Звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 на обґрунтування вимог останнього вказувала на укладення додаткової угоди під психологічним тиском, що, зокрема, підтверджується змістом листа начальника управління земельних ресурсів виконавчого комітету міської ради лист за № 01-14/311/2022
від 22 серпня 2022 року, в якому, як зазначала позивачка, останній їй погрожував достроковим розірванням договору оренди у разі не підписання додаткової угоди, що прямо свідчить про здійснення психологічного тиску на неї при укладенні оспорюваної додаткової угоди.
104. Як зауважено Верховним Судом у змісті постанови від 27 березня
2019 року усправі № 907/113/18,: «під насильством необхідно розуміти фізичний чи психічний тиск з боку другої сторони або іншої особи з метою спонукати вчинити ті дії, які особа не бажала б вчинити без наявності таких фізичних чи психічних страждань. Насильство може мати будь-які прояви: фізичне насильство (катування, биття, заподіяння болі); психічне насильство (залякування, загроза вбивством, заподіянням тілесних ушкоджень самій особі або її близьким); насильство дією (викрадення дитини, пошкодження майна особи).
Для визнання правочину недійсним позивач має довести такі обставини: 1) факт застосування до нього (до потерпілої сторони правочину) фізичного чи психологічного тиску з боку іншої сторони чи з боку третьої особи; 2) вчинення правочину проти своєї справжньої волі; 3) наявність причинного зв'язку між фізичним або психологічним тиском і вчиненням правочину, який оспорюється.
При вирішенні спорів про визнання недійсним правочину, вчиненого особою під впливом насильства (стаття 231 ЦК України), судам необхідно враховувати, що насильство має виражатися в незаконних, однак не обов'язково злочинних діях. Насильницькі дії можуть вчинятись як стороною правочину, так і іншою особою - як щодо іншої сторони правочину, так і щодо членів її сім'ї, родичів тощо або їх майна. Факт насильства не обов'язково має бути встановлений вироком суду, постановленим у кримінальній справі. Для визнання правочину недійсним як такого, що вчинений під впливом насильства, не обов'язково, щоб контрагент особисто здійснював насильство. Необхідно лише, щоб він знав про факт насильства і використав це на свою користь для примушення особи до вчинення правочину».
105. Колегія суддів вважає за необхідне зауважити, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частини перша, третя, четверта статті 12, частини перша, п'ята, шоста статті 81 ЦПК України).
106. Відтак, як встановлено судами попередніх інстанцій зі змісту оспорюваної додаткової угоди від 04 січня 2022 року та не оспорюється заявником касаційної скарги, останньою внесено зміни до договору оренди земельної ділянки, а саме пункти 4.1, 4.2 розділу 4 «Орендна плата», викладено в наступній редакції:
пункт 4.1 «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, станом на 01 січня 2022 року становить 1 772 564,79 грн (Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 30 листопада 2021 року). Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та становить 212708,00 грн в рік»;
пункт 4.2 «Орендна плата вноситься щомісячно до 30 числа місяця, наступного за звітним, в сумі 17 726,00 грн на місяць на рахунок UA448999980334199815000022751 код 37971775 реквізити банку: Казначейство України (ЕАП код платежу 18010900, одержувач коштів - Старокостянтинівське ГУК Хмельницької області Старокостянтинівська міська територіальна громада».
107. Інші умови договору залишено без змін.
108. Вищезазначена додаткова угода була підписана позивачкою добровільно, її волевиявлення було вільним, тобто зміни до договору оренди землі, як обґрунтовано зауважено судом апеляційної інстанції, були внесені
у відповідності до пункту 11.1. договору оренди землі, статей 3, 627 ЦК України, статті 30 Закону України «Про оренду землі» за взаємною згодою сторін.
109. Самі по собі посилання ОСОБА_1 на те, що на момент підписання додаткової угоди вона була особою похилого віку, мала встановлену групу інвалідності, а також на те, що лист містив попередження про можливе порушення перед депутатами питання щодо дострокового розірвання договору оренди у разі відмови підписати додаткову угоду, не свідчать про наявність психологічного тиску на позивачку і, відповідно, не підтверджують наявності підстав для визнання договору недійсним, передбачених статтею 231 ЦК України.
110. З урахуванням наведеного апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку, що позивачка не надала доказів того, що спірна додаткова угода до договору оренди землі була укладена всупереч її справжній волі саме внаслідок застосування до неї фізичного чи психічного тиску з боку другої сторони.
111. Вищезазначене, з урахуванням, що позивачка не надала доказів того, що спірна додаткова угода до договору оренди землі була укладена всупереч її справжній волі саме внаслідок застосування до неї фізичного чи психічного тиску з боку другої сторони, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.
112. При цьому суд враховує, що, як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції про захист прав людини
і основоположних свобод, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (пункти 29, 30 рішення
від 09 грудня 1994 року у справі «Руїз Торіха проти Іспанії»). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (пункт 2 рішення
від 27 вересня 2001 року у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії»).
113. Підсумовуючи, доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло
б призвести до неправильного вирішення справи та у значній мірі зводяться до переоцінки доказів, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
114. Слід зазначити, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18).
115. Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судових рішень.
116. Наявність обставин, за яких відповідно до частини першої статті 411 ЦПК України судове рішення підлягає обов'язковому скасуванню, касаційним судом не встановлено.
117. Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
1. Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Кравчука Віталія Миколайовича, залишити без задоволення.
2. Постанову Хмельницького апеляційного суду від 24 квітня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Судді: Н. Ю. Сакара
О. М. Осіян
О. В. Ступак