ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
22.12.2025справа №910/9126/25
Господарський суд міста Києва у складі судді Марченко О.В., за участю секретаря судового засідання Роздобудько В.В., розглянув у відкритому судовому засіданні
справу №910/9126/25
за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації; вул. Хрещатик, буд. 10, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 19020407)
до Фізичної особи - підприємця Вареника Олександра Сергійовича ( АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ),
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Комунальне підприємство виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» (пл. Франка, буд. 5, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 40538421),
про визнання недійсним договору від 23.12.2020 №3303 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, та виселення з нежитлових приміщень,
за участю представників:
позивача - Візор О.М. (наказ від 15.04.2025 №47-ос);
відповідача - не з'явився;
третьої особи - Антоненко Л.Л. (наказ від 05.03.2025 №207).
1. Стислий виклад позовних вимог
Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації; далі - Департамент) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи - підприємця Вареника Олександра Сергійовича (далі - Підприємець) про:
- розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 23.12.2020 №3303 (далі - Договір);
- виселення Підприємця з нежитлових приміщень загальною площею 157,00 кв.м, що знаходяться за адресою: бульвар Висоцького Володимира, буд. 11-А, м. Київ.
Позовні вимоги мотивовано тим, що:
- 23.12.2020 Департаментом (орендодавець), Підприємцем (орендар) і Комунальним підприємством виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» (далі - Підприємство; балансоутримувач) було укладено Договір, за умовами якого балансоутримувач передав, а орендар прийняв в орендне користування об'єкт оренди;
- листом від 17.11.2023 №28ау/06/1у/1/5782 Підприємство звернулося до Департаменту з проханням ініціювати процедуру розірвання Договору та виселення орендаря з об'єкта оренди у зв'язку з перевищенням Підприємцем орендованих площ внаслідок самовільного зайняття додаткового не орендованого приміщення та здійсненням непогоджених з орендодавцем та балансоутримувачем ремонтних робіт, результатом яких стало неправомірне перепланування об'єкта оренди;
- позивачем встановлено істотні порушення умов Договору з боку відповідача, а саме перевищення орендарем орендованих площ внаслідок самовільного зайняття додаткового приміщення, виконання ремонтних робіт без згоди орендодавця і балансоутримувача та систематичною несплатою орендної плати; зазначені дії свідчать про недобросовісне виконання Підприємцем своїх договірних зобов'язань за Договором, а тому Департамент змушений звернутися до суду з даним позовом.
2. Стислий виклад пояснень третьої особи
Підприємство 12.08.2025 подало суду письмові пояснення, в яких зазначило таке:
- на підставі проведених 01.08.2023 та 14.11.2023 оглядів орендованих приміщень було виявлено наступні порушення: самовільне перепланування об'єкта оренди без отримання згоди третьої особи (балансоутримувача), рішення позивача (орендодавця) та без виготовленої і погодженої належним чином проектно-кошторисної документації (всупереч умовам пункту 4.1 змінюваних умов Договору та пункту 5.1 незмінюваних умов Договору, вимогам чинного законодавства України); розміщення в орендованих приміщеннях торговельного об'єкта, який здійснює продаж товарів підакцизної групи (всупереч умовам пункту 7.1 змінюваних умов Договору);
- відповідачем істотно порушено умови Договору, а тому наявні підстави для розірвання Договору на вимогу позивача та, як наслідок, виселення відповідача з орендованих приміщень;
- прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців є додатковою обставиною, яка свідчить про невиконання відповідачем зобов'язань за Договором.
3. Процесуальні дії у справі
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.07.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 25.08.2025; залучено до участі у справі КП «Київтеплоенерго» як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача.
Третя особа 14.08.2025 подала суду клопотання про долучення доказів до справи.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.08.2025 продовжено строк підготовчого провадження; підготовче засідання відкладено на 06.10.2025.
У зв'язку з перебуванням судді Марченко О.В. на лікарняному підготовче засідання 06.10.2025 не відбулося.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.10.2025 підготовче засідання відкладено на 17.11.2025.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 17.11.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 22.12.2025.
Відповідач або його уповноважений представник у судове засідання 22.12.2025 не зявилися, про причини неявки суд не повідомили, про дату, час та місце проведення судового засідання відповідач був повідомлений належним чином, що підтверджується наявним в матеріалах справи повідомлення про доставлення процесуального документа до електронного кабінету відповідача.
Представниця позивача у судовому засіданні 22.12.2025 оголосила вступне слово та підтримала позовні вимоги у повному обсязі.
Представниця третьої особи надала пояснення щодо предмета спору та підтримала позовні вимоги Департаменту.
Суд, заслухавши вступне слово представниць позивача і третьої особи, з'ясувавши обставини, на які посилаються учасники справи, дослідив в порядку статей 209 і 210 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) докази у справі.
Після закінчення з'ясування обставин справи та перевірки їх доказами суд перейшов до судових дебатів.
Представниці позивача і третьої особи виступили з промовами (заключним словом), в яких посилалися на обставини і докази, досліджені у судовому засіданні.
У судовому засіданні 22.12.2025 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення відповідно до статті 233 ГПК України.
Судом згідно з вимогами статей 222 і 223 ГПК України здійснювалося повне фіксування судового засідання технічними засобами та секретарем судового засідання велися протоколи судових засідань, які долучені до матеріалів справи.
ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДОМ
23.12.2020 Департаментом (орендодавець), Підприємцем (орендар) і Підприємством (балансоутримувач) було укладено Договір, за умовами якого:
- інформація про об'єкт оренди - нежитлові приміщення загальною площею 157,00 кв.м, що розташовані за адресою: бул. Висоцького Володимира, буд. 11-А, м. Київ, та обліковуються на балансі Підприємства (підпункт 4.1 пункту 4 розділу І Договору);
- майно може бути використане за цільовим призначенням на розсуд орендаря, за винятком таких цільових призначень: заклади харчування, кафе, бари, ресторани, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи; торговельні об'єкти, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи; нічні клуби; ресторани з нічним режимом роботи (після 22 год); сауни, лазні; організація концертів та іншої видовищно-розважальної діяльності; готелі, хостели, турбази, мотелі, кемпінги, літні будиночки; комп'ютерні клуби та Інтернет-кафе; збір і сортування вторинної сировини (пункт 7 розділу І Договору);
- орендна плата та інші платежі:
місячна орендна плата, визначена за результатами проведення аукціону - 9 001 грн без податку на додану вартість;
компенсація витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою та витрат на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю - компенсуються орендарем в порядку, передбаченому пунктом 6.5 розділу ІІ Договору або в інший, не заборонений законодавством спосіб (пункт 8 розділу І Договору);
- строк Договору: 5 років з дати набрання чинності Договором (пункт 11 розділу І Договору);
- орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування майно, зазначене у пункті 4 розділу І Договору, вартість якого становить суму, визначену у пункті 6 розділу І Договору (пункт 1.1 розділу ІІ Договору);
- орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна; акт приймання-передачі підписується орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням Договору (пункт 2.1 розділу ІІ Договору);
- орендна плата становить суму, визначену у підпункті 8.1 пункту 8 розділу І Договору; нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України; до складу орендної плати не входять витрати зі сплати комунальних послуг, витрати на утримання орендованого майна (послуг з управління об'єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг з ремонту і технічного обслуговування інженерного обладнання та внутрішньобудинкових мереж, ремонту будівлі, у тому числі: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), а також компенсація витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою; орендар несе ці витрати на підставі окремих договорів, укладених безпосередньо з постачальниками комунальних послуг та/або із балансоутримувачем та/або виставлених балансоутримувачем рахунків в порядку, визначеному пунктом 6.5 розділу І Договору; нарахування податку на додану вартість на орендну плату та авансовий внесок орендної плати, визначених у підпункті 8.1 пункту 8 та пункті 9 розділу І Договору, здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України; нарахування податку на додану вартість на забезпечувальний депозит, зазначений у пункті 10 розділу І Договору, не здійснюється (пункт 3.1 розділу ІІ Договору);
- орендна плата за січень - грудень року оренди, що настає за роком, на який припадає перший місяць оренди, визначається шляхом коригування орендної плати за перший місяць оренди на річний індекс інфляції року, на який припадає перший місяць оренди; орендна плата за січень - грудень третього року оренди і кожного наступного календарного року; оренди визначається шляхом коригування місячної орендної плати, що сплачувалась у попередньому році, на річний індекс інфляції такого року (пункт 3.2 розділу ІІ Договору);
- орендар сплачує орендну плату щомісяця не пізніше 15 числа місяця, наступного за розрахунковим місяцем (пункт 3.3 розділу ІІ Договору);
- орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується балансоутримувачем (пункт 3.7 розділу ІІ Договору);
- на суму заборгованості орендаря зі сплати орендної плати нараховується пеня в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення перерахування орендної плати; крім того, орендар згідно з частиною другою статті 625 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) сплачує втрати від інфляції за заборгованістю і 3% річних від простроченої суми заборгованості; у разі, якщо на дату сплати орендної плати заборгованість за ними становить загалом не менше ніж три місяці; орендар також сплачує штраф у розмірі 3% від суми заборгованості; у випадку примусового стягнення орендної плати у порядку, встановленому законодавством України, з орендаря також можуть стягуватись у повному обсязі втрати, пов'язані з таким стягненням та іншими процедурами розірвання договорів [демонтаж, зберігання тощо] (пункт 3.8 розділу ІІ Договору);
- майно вважається повернутим з оренди з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акта повернення з оренди орендованого майна (пункт 4.3 розділу ІІ Договору);
- орендар має право: за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту; здійснювати невід'ємні поліпшення майна за наявності рішення орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та Порядку передачі в оренду державного і комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483 (далі - Порядок); за згодою орендодавця, наданою відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та Порядку, і один раз протягом строку оренди зарахувати частину витрат на проведення капітального ремонту в рахунок зменшення орендної плати (пункт 5.1 розділу ІІ Договору);
- порядок отримання орендарем згоди балансоутримувача і орендодавця на проведення відповідних видів робіт, передбачених пунктом 5.1 Договору, порядок отримання орендарем згоди орендодавця на зарахування витрат на проведення цих робіт в рахунок орендної плати і умови, на яких здійснюється таке зарахування, а також сума витрат, які можуть бути зараховані, визначаються Порядком (пункт 5.2 розділу ІІ Договору);
- вартість фактично спожитих комунальних послуг орендар зобов'язаний самостійно сплачувати постачальникам таких послуг, які надаються за окремими договорами, укладеними орендарем з цими організаціями (водопостачання, каналізація, ґаз, електрична та теплова енергія, вивіз сміття тощо), за тарифами, які у встановленому законодавством порядку відшкодовують повну вартість їх надання; вартість витрат на утримання орендованого майна орендар зобов'язаний сплачувати самостійно та/або на підставі окремих договорів, укладених із балансоутримувачем; компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою орендар зобов'язаний сплачувати на підставі виставлених балансоутримувачем рахунків (пункт 6.5 розділу ІІ Договору);
- орендар має можливість, забезпечену його власними або залученими фінансовими ресурсами, своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та інші платежі відповідно до Договору (пункт 9.2 розділу ІІ Договору);
- Договір укладено на строк, визначений у пункті 11 розділу І Договору; перебіг строку Договору починається з дня набрання ним чинності; Договір набирає чинності в день його підписання сторонами; строк оренди за Договором починається з дати підписання акта приймання-передачі і закінчується датою припинення Договору (пункт 12.1 розділу ІІ Договору);
- Договір може бути достроково припинений на вимогу орендодавця, якщо орендар: допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці; без письмового дозволу орендодавця передав майно, його частину у користування іншій особі, крім випадків, коли орендар передав майно в суборенду на підставі пункту 8.1 Договору і надав орендодавцю копію договору суборенди для його оприлюднення в електронній торговій системі; уклав договір суборенди з особами, які не відповідають вимогам статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»; перешкоджає співробітникам орендодавця та/або балансоутримувача здійснювати контроль за використанням майна, виконанням умов Договору (пункт 12.7 розділу ІІ Договору);
- про наявність однієї з підстав для дострокового припинення Договору з ініціативи орендодавця, передбачених пунктом 12.7 розділу ІІ Договору, орендодавець або балансоутримувач повідомляє орендареві та іншій стороні Договору листом; у листі повинен міститись опис порушення і вимога про його усунення в строк не менш як 15 та не більш як 30 робочих днів з дати реєстрації листа (у строк п'яти робочих днів, якщо порушення стосується прострочення сплати орендної плати або перешкоджання у здійсненні орендодавцем або балансоутримувачем контролю за використанням майна); лист пересилається на адресу електронної пошти орендаря і поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження орендаря, а також за адресою орендованого майна; якщо протягом встановленого у приписі часу орендар не усунув порушення, орендодавець або балансоутримувач надсилає орендарю лист, у якому повідомляє про дострокове припинення Договору на вимогу орендодавця або балансоутримувача; у листі зазначається підстава припинення Договору, посилання на вимогу про усунення порушення, а також посилання на обставини, які свідчать про те, що порушення триває після закінчення строку, відведеного для його усунення; Договір вважається припиненим на п'ятий робочий день після надіслання орендодавцем або балансоутримувачем орендарю листа про дострокове припинення Договору; орендодавець або балансоутримувач надсилає орендарю лист про дострокове припинення Договору електронною поштою, а також поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження орендаря, а також за адресою орендованого майна; дата дострокового припинення Договору на вимогу орендодавця або балансоутримувача встановлюється на підставі штемпеля поштового відділення на поштовому відправленні орендодавця або балансоутримувача (пункт 12.8 розділу ІІ Договору).
Крім того, 23.12.2020 Підприємцем і Підприємством було підписано акт приймання-передачі нерухомого майна, за яким балансоутримувач передав, а орендар прийняв в орендне користування нежитлові приміщення загальною площею 157,00 кв.м, розташовані у будівлі центрального теплового пункту за адресою: бул. Висоцького Володимира, буд. 11-А, м. Київ, що перебувають на балансі Підприємства.
Листом від 17.11.2023 №28ау/06/1у/1/5782 Підприємство звернулося до Департаменту з проханням ініціювати процедуру розірвання Договору та виселення орендаря з об'єкта оренди, з огляду на таке:
- 28.07.2023 на електронну адресу ovarinikk@.gmail.com (зазначена в підпункті 3.2.1 пункту 3.2 розділу І Договору) орендарю надіслано повідомлення про необхідність отримання 01.08.2023 орієнтовно об 11:30 год представникам балансоутримувача і орендодавця безперешкодного доступу до об'єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов'язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника при цьому;
- також 28.07.2023 та 31.07.2023 про необхідність прибуття на об'єкт оренди та надання безперешкодного доступу до нього для проведення огляду, працівниками Підприємства було повідомлено представників орендаря особисто у телефонному режимі;
- 01.08.2023 в зазначений час орендар або офіційний представник орендаря на об'єкт оренди не з'явилися, натомість прибув неофіційний представник орендаря (без довіреності) Міцинський В.В.;
- до частини орендованих приміщень, розташованих з лівого боку від центрального входу до об'єкта оренди з торця будівлі, не було надано доступу; на фасадній частині цих приміщень розміщено напис «Volossia студія краси» та плакат з написом «Sirius»;
- у приміщенні з лівого боку від центрального входу до об'єкта оренди з вивіскою «ВОДА» розміщено пункт з доочищення та продажу питної води;
- при огляді доступної частини орендованих приміщень встановлено факт проведення ремонтних робіт без отримання згоди балансоутримувача, що підтверджується такими спостереженнями:
на місці двох вікон з лівого боку від центрального входу до об'єкта оренди та двох вікон з торця будівлі збільшено віконні прорізи до підлоги та встановлено металопластикові вікна;
встановлено вхідні металопластикові двері на центральному вході до орендованих приміщень, на вході з лівого боку та з торця об'єкта оренди;
шість вікон з правого боку від центрального входу до об'єкта оренди замуровано та заштукатурено, а також завішено рекламними банерами;
з правого боку від центрального входу до об'єкта оренди пробито два віконні прорізи та встановлено металопластикові вікна;
стіни фасаду об'єкта оренди пофарбовано сірою фарбою;
у приміщенні, розташованому з лівого боку від центрального входу до об'єкта оренди, замуровано прохід, внаслідок чого приміщення однієї групи розділені та мають окремі входи;
більшу частину міжкімнатних перегородок на об'єкті оренди зруйновано, внаслідок чого ліквідовано переважну більшість підсобних приміщень, коридор, вбиральню, вмивальник та суттєво збільшено корисну площу орендованих приміщень;
внутрішні будівельні та ремонтні роботи в доступних для огляду орендованих приміщеннях закінчено;
- крім того, встановлено факт розміщення в частині орендованих приміщень торговельних об'єктів, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи, що підтверджується такими спостереженнями:
на фасаді об'єкта оренди розміщено вивіски «box ЕКСПРЕС МАРКЕТ» та «єПиво, ЖИВЕ ПИВО, ВИНО НА РОЗЛИВ, СИДР...»;
у приміщеннях з центрального входу до об'єкта оренди розміщено складські кімнати для зберігання алкогольних та безалкогольних напоїв, шафа з пачками тютюнових виробів, стелажі з харчовими продуктами, холодильники з алкогольною, слабоалкогольною та безалкогольною продукцією; у приміщеннях з правого боку від центрального входу до об'єкта оренди розміщено вітрину зі снековою продукцією до пива, декілька рядів пивних колон з кранами та найменуваннями різних видів пива з відповідними цінниками, шафи з пачками чіпсів, пивні балони, пластикова тара тощо;
- отже, було встановлено факти порушення орендарем пункту 7.1 розділу І Договору та пункту 5.1 розділу ІІ Договору;
- на підставі виявлених фактів зроблено відповідні фотоматеріали, а також представниками Підприємства, Департаменту та неофіційним представником орендаря складено акт огляду орендованих приміщень;
- зважаючи на викладене, Підприємством складено та надіслано (рекомендованою кореспонденцією з повідомленням) на офіційну адресу Підприємця письмовий припис від 03.08.2023 №28АУ/06/1у/1/3943 щодо усунення порушення умов Договору, згідно з яким орендарю потрібно було терміново, у строк, що не перевищує 30 календарних днів з дати отримання орендарем зазначеного письмового припису, усунути виявлені порушення умов Договору шляхом відновлення початкової конфігурації конструкцій (в тому числі несучих) орендованих приміщень, що існувала на дату підписання Договору та приведення фактичного цільового використання зазначеного об'єкта оренди у відповідність до пункту 7.1 розділу І Договору;
- 10.11.2023 на електронну адресу ovarinikk@gmail.com орендарю надіслано повідомлення про необхідність отримання 14.11.2023 орієнтовно о 10:00 год представникам балансоутримувача і орендодавця безперешкодного доступу до об'єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов'язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника при цьому;
- також про необхідність прибуття на об'єкт оренди та надання безперешкодного доступу до нього, для проведення огляду, працівниками Підприємства 13.11.2023 було повідомлено представника орендаря особисто у телефонному режимі; 14.11.2023 в зазначений час орендар або офіційний представник орендаря на об'єкт оренди не з'явилися, натомість прибув неофіційний представник орендаря (без довіреності) Міцинський В.В.;
- при огляді доступної частини орендованих приміщень встановлено факт проведення ремонтних робіт без отримання згоди балансоутримувача, що підтверджується такими спостереженнями:
на місці двох вікон з лівого боку від центрального входу до об'єкта оренди та двох вікон з торця будівлі збільшено віконні прорізи до підлоги та встановлено металопластикові вікна;
встановлено вхідні металопластикові двері на центральному вході до орендованих приміщень, на вході з лівого боку та з торця об'єкта оренди;
шість вікон з правого боку від центрального входу до об'єкта оренди замуровано та заштукатурено, а також завішено рекламними банерами;
з правого боку від центрального входу до об'єкта оренди пробито два віконні прорізи та встановлено металопластикові вікна;
стіни фасаду об'єкта оренди пофарбовано сірою фарбою;
у приміщенні, розташованому з лівого боку від центрального входу до об'єкта оренди замуровано прохід, внаслідок чого приміщення однієї групи розділені та мають окремі входи;
більшу частину міжкімнатних перегородок на об'єкті оренди зруйновано, внаслідок чого ліквідовано переважну більшість підсобних приміщень, коридор, вбиральню, вмивальник та суттєво збільшено корисну площу орендованих приміщень;
внутрішні будівельні та ремонтні роботи в доступних для огляду орендованих приміщеннях закінчено;
- крім того, встановлено факт розміщення в частині орендованих приміщень торговельних об'єктів, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи, що підтверджується такими спостереженнями:
на фасаді об'єкта оренди розміщено вивіски «box ЕКСПРЕС МАРКЕТ» та «єПиво, ЖИВЕ ПИВО, ВИНО НА РОЗЛИВ, СИДР...»;
у приміщеннях з центрального входу до об'єкта оренди розміщено складські кімнати для зберігання алкогольних та безалкогольних напоїв, шафа з пачками тютюнових виробів, стелажі з харчовими продуктами, холодильники з алкогольною, слабоалкогольною та безалкогольною продукцією; у приміщеннях з правого боку від центрального входу до об'єкта оренди розміщено вітрину зі снековою продукцією до пива, декілька рядів пивних колон з кранами та найменуваннями різних видів пива з відповідними цінниками, шафи з пачками чіпсів, пивні балони, пластикова тара тощо;
- у приміщенні з лівого боку від центрального входу до об'єкта оренди з вивіскою «ВОДА» розміщено пункт з доочищення та продажу питної води;
- у приміщеннях, розташованих з лівого боку від центрального входу до об'єкта оренди, з 1 торця будівлі здійснюються підготовчі роботи до відкриття закладу (орієнтовно кав'ярні);
- тобто було встановлено факти порушення орендарем пункту 7.1 розділу І Договору та пункту 5.1 розділу ІІ Договору;
- відтак, виявлені факти свідчать про невиконання Підприємцем вимог письмового припису щодо усунення порушення умов Договору;
- на підставі виявлених фактів зроблено відповідні фотоматеріали, а також представниками Підприємства, Департаменту та неофіційним представником орендаря складено акт огляду орендованих приміщень;
- внаслідок неправомірного виконання ремонтних робіт (по суті - перепланування) у нежитлових приміщеннях, що були надані в орендне користування, корисна площа об'єкта оренди фактично суттєво зросла та не відповідає розміру орендованих площ, зазначеному в пункті 4.1 розділу І Договору, акті приймання-передачі нерухомого майна та викопіюванні з поверхового плану (невід'ємні частини Договору);
- окрім цього, зважаючи на те, що об'єкт оренди розташований у густо населеному житловому кварталі та в безпосередній близькості до навчальних закладів, дитячих та спортивних майданчиків, медичних установ та інших інфраструктурних об'єктів, використання орендованих приміщень для розміщення там торговельних об'єктів, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи, є неприпустимим;
- таким чином, орендар вчинив істотне порушення умов Договору в частині належного користування розміром нежитлових площ, наданим в орендне користування, та цільового використання орендованих приміщень згідно з нормами Договору;
- враховуючи викладене, керуючись частиною другою статті 651 ЦК України, Підприємство просило Департамент ініціювати процедуру розірвання Договору та виселення орендаря з об'єкта оренди у зв'язку із здійсненням непогоджених ремонтних робіт, результатом яких стало самовільне перепланування об'єкта оренди, та нецільовим використанням орендованих приміщень за адресою: бул. Висоцького Володимира, буд. 11-а, м. Київ.
Отже, виявлені факти свідчать про невиконання відповідачем вимог письмового припису від 03.08.2023 №28АУ/06/1у/1/3943 щодо усунення порушення умов Договору.
18.02.2025 на електронну адресу ovarinikk@gmail.com орендарю надіслано повідомлення про необхідність отримання 20.02.2025 орієнтовно о 10:00 год представникам балансоутримувача і орендодавця безперешкодного доступу до об'єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов'язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника.
Також 18.02.2025 про необхідність прибуття на об'єкт оренди та надання безперешкодного доступу до нього, для проведення огляду, працівниками Підприємства було повідомлено представника орендаря особисто у телефонному режимі.
20.02.2025 представник орендодавця, балансоутримувача, а також неофіційний представник орендаря - Міцинський В.В., здійснили черговий огляд орендованих приміщень про, що було складено відповідний акт. Орендар був завчасно поінформований про проведення огляду шляхом надіслання електронного листа на офіційну електронну адресу.
Зазначений акт огляду орендованих приміщень від 20.02.2025 надсилався до Департаменту листом Підприємства від 28.02.2025 №1/28/23.1.2/1334.
Під час огляду орендованого об'єкта, окрім раніше зафіксованих порушень умов договору оренди, також було виявлено факт розміщення в частині орендованих приміщень торговельних об'єктів, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи.
При огляді орендованих приміщень встановлено факт проведення в частині з них ремонтних робіт без отримання згоди балансоутримувача, що підтверджується такими спостереженнями:
на місці двох вікон з лівого боку від центрального входу до об'єкта оренди та двох вікон з торця будівлі збільшено віконні прорізи до підлоги та встановлено металопластикові вікна;
встановлено вхідні металопластикові двері на центральному вході до об'єкта оренди, на вході з лівого боку та з торця об'єкта оренди;
шість вікон з правого боку від центрального входу до об'єкта оренди замуровано та заштукатурено, а також завішено рекламними банерами;
з правого боку від центрального входу до об'єкта оренди пробито два віконні прорізи та встановлено металопластикові вікна;
стіни фасаду об'єкта оренди пофарбовано сірою фарбою;
у приміщенні, розташованому з лівого боку від центрального входу до об'єкта оренди, замуровано прохід, внаслідок чого приміщення однієї групи розділені та мають окремі входи;
більшу частину міжкімнатних перегородок на об'єкті оренди зруйновано, внаслідок чого ліквідовано переважну більшість підсобних приміщень, коридор, вбиральню, вмивальник та суттєво збільшено корисну площу орендованих приміщень; внутрішні будівельні та ремонтні роботи в доступних для огляду орендованих приміщеннях закінчено.
Також встановлено факт розміщення в частині орендованих приміщень торговельних об'єктів, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи, що підтверджується такими спостереженнями: на фасаді об'єкта оренди розміщено вивіски «box ЕКСПРЕС МАРКЕТ» та «єПиво, ЖИВЕ ПИВО, ВИНО НА РОЗЛИВ, СИДР…»;
у приміщеннях з центрального входу до об'єкта оренди розміщено складські кімнати для зберігання алкогольних та безалкогольних напоїв, шафа з пачками тютюнових виробів, стелажі з харчовими продуктами, холодильники з алкогольною, слабоалкогольною та безалкогольною продукцією;
у приміщеннях з правого боку від центрального входу до об'єкта оренди розміщено вітрину зі снековою продукцією до пива, декілька рядів пивних колон з кранами та найменуваннями різних видів пива з відповідними цінниками, шафи з пачками чіпсів та хлібних сухариків, пивні балони, пластикова тара тощо.
У приміщенні з лівого боку від центрального входу до об'єкта оренди з вивіскою «ВОДА» розміщено пункт з доочищення та продажу питної води.
У приміщеннях, розташованих з лівого боку від центрального входу до об'єкта оренди з торця будівлі розміщено кав'ярню «DOBRO», яка не здійснює продаж товарів підакцизної групи.
Листом від 28.02.2025 №1/28/23.1.2/1334 Підприємство надало до Департаменту копії актів огляду орендованих приміщень, в тому числі і акт огляду приміщення від 20.02.2025 з додатками, об'єкта оренди, що розташований за адресою: бул. Висоцького Володимира, буд. 11-А, м. Київ.
Крім того, за період з 01.02.2024 по 30.06.2025 у відповідача утворилася заборгованість з орендної плати за Договором у сумі 146 074,20 грн з ПДВ, що стало підставою для звернення Підприємства до суду з позовом до Підприємця про стягнення 205 568,25 грн.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 12.11.2025 у справі №910/10019/25 позов Підприємства до Підприємця про стягнення 205 568,25 грн задоволено частково; стягнуто з Підприємця на користь Підприємства: 146 074,20 грн заборгованості з орендної плати; 15 167,12 грн заборгованості з відшкодування податку за користування земельною ділянкою; 4 382,23 грн штрафу і 1 987,48 грн судового збору.
Вказане рішення набрало законної сили 03.12.2025, в апеляційному порядку Підприємцем не оскаржене.
ДЖЕРЕЛА ПРАВА Й АКТИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ. ПОЗИЦІЯ СУДУ
Статтею 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна».
Відповідно до частини третьої статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів.
Згідно з частиною першою статті 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Частинами першою - четвертою статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором.
Орендна плата визначається за результатами аукціону.
У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується Кабінетом Міністрів України щодо державного майна та представницькими органами місцевого самоврядування - щодо комунального майна.
У разі якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив Методику розрахунку орендної плати, застосовується Методика, затверджена Кабінетом Міністрів України.
Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно.
Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.
Відповідно до частини першої статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.
Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Статтею 525 ЦК України передбачено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до статті 773 ЦК України наймач зобов'язаний володіти та/або користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
Згідно зі статтею 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
1) наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі;
3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Відтак, оскільки Підприємцем приміщення використовується не за цільовим призначенням (в орендованому приміщенні розміщено точки продажу підакцизних товарів), відповідачем перевищено орендовані площі шляхом самовільного зайняття додаткового неорендованого приміщення, та неправомірно виконано ремонтні роботі (по суті - перепланування) у нежитлових приміщеннях, що були надані в орендне користування, в результаті чого корисна площа об'єкта оренди фактично суттєво зросла та не відповідає розміру орендованих площ, зазначеному в пункті 4.1 розділу І Договору та в акті приймання-передачі нерухомого майна і викопіюванні з поверхового плану (невід'ємні частини Договору), а також з огляду на відсутність оплат орендної плати у період з 01.02.2024 по 30.06.2025, тобто Підприємцем порушено істотні умови Договору, а тому позовні вимоги Департаменту про розірвання Договору та виселення відповідача з нежитлових приміщень загальною площею 157,00 кв.м, що знаходяться за адресою: бул. Висоцького Володимира, буд. 11-А, м. Київ, є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
За приписами статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору слід покласти на відповідача.
Керуючись статтями 129, 233, 236 - 238, 240 та 241 ГПК України, Господарський суд міста Києва
1. Позовні вимоги Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації; вул. Хрещатик, буд. 10, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 19020407) до Фізичної особи - підприємця Вареника Олександра Сергійовича ( АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Комунальне підприємство виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» (пл. Франка, буд. 5, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 40538421), про визнання недійсним договору від 23.12.2020 №3303 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, та виселення з нежитлових приміщень задовольнити повністю.
2. Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 23.12.2020 №3303, укладений Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації; вул. Хрещатик, буд. 10, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 19020407), Фізичною особою - підприємцем Вареником Олександром Сергійовичем ( АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) і Комунальним підприємством виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» (пл. Франка, буд. 5, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 40538421).
3. Виселити Фізичну особу - підприємця Вареника Олександра Сергійовича ( АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) з орендованого приміщення, яке розташоване за адресою: бул. Висоцького Володимира, буд. 11-А, м. Київ.
4. Стягнути з Фізичної особи - підприємця Вареника Олександра Сергійовича ( АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) на користь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації; вул. Хрещатик, буд. 10, м. Київ, 01001; ідентифікаційний код 19020407) 4 844 (чотири тисячі вісімсот сорок чотири) грн 80 коп. судового збору.
Після набрання рішенням законної сили видати відповідні накази.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 24.12.2025.
Суддя Оксана Марченко