ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
23.12.2025Справа № 910/11450/25
Господарський суд міста Києва у складі судді Чебикіної С.О, розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження справу за позовом Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест", треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - ОСОБА_1 про стягнення 146 551,17 грн., без виклику представників сторін,
Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до відповідача про стягнення 146 551,17 грн. пені на підставі пункту 7.3 Договору № 228/1249 про придбання житла (для окремих категорій населення на умовах співфінансування за кошти, передбачені у бюджеті міста Києва на 2023 рік) від 15.08.2023 року на підставі статей 257, 530, 549, 610, 611, 625, 629 Цивільного кодексу України.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.09.2025 року відкрито провадження у справі та вирішено здійснювати розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у справі матеріалами.
Заперечень щодо розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження без виклику сторін від сторін у встановлений законом строк не надано.
13.10.2025 року відповідачем до суду подано відзив на позовну заяву, в якому останній просив в задоволені позову відмовити, оскільки у Договорі визначено лише орієнтовну дату прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію, яку перенесено не з його вини, а через особливості будівництва та настання обставин непереборної сили. Крім того відповідач зазначає про те, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів не належить до цивільно-правих відносин, відтак склад цивільно-правового порушення у діях відповідача відсутній, що виключає можливість застосувати до відповідача цивільно-правову відповідальність у вигляді стягнення пені внаслідок затримки введення будинку в експлуатацію.
15.10.2025 року позивачем до суду подано відповідь на відзив відповідача, в якій позивач просив позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 17.10.2025 року залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - ОСОБА_1 .
Дослідивши наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що 15.08.2023 року між Департаментом будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (сторона 1, позивач), Товариством з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" (сторона 2, відповідач) та ОСОБА_1 (сторона 3, третя особа) укладено Договір № 228/1249 про придбання житла (для окремих категорій населення на умовах співфінансування за кошти, передбачені у бюджеті міста Києва на 2023 рік) (Договір).
У розділі 1 Договору наведено визначення термінів, що вживаються у Договорі, зокрема: об'єкт будівництва - "Житловий будинок з об'єктами соціально-культурного призначення та підземним паркінгом (з виділенням частки квартир для потерпілих від діяльності групи інвестиційно-будівельних компаній " ІНФОРМАЦІЯ_1 ") на АДРЕСА_1 " (пункт 1.1); об'єкт нерухомості - складова та невід'ємна частина об'єкту будівництва, яка виражена у вигляді квартири, майнові права на яку на день укладання Договору належать стороні 2. Характеристики об'єкта нерухомості визначені у пункті 2.1 розділу 2 Договору (пункт 1.2); майнові права - це правові підстави для отримання права власності на об'єкт нерухомості стороною 3 в майбутньому, які виникають з моменту завершення будівництва на об'єкті будівництва та передачі стороною 2 документів, необхідних для оформлення права власності на об'єкт нерухомості (пункт 1.3); прийняття в експлуатацію - прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта будівництва шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката про засвідчення відповідності закінченого будівництвом об'єкта у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України (пункт 1.5).
Відповідно до пункту 2.1 Договору предметом Договору є об'єкт нерухомості, майнові права на який придбавається для сторони 3 у власність (спільну часткову власність), на умовах співфінансування стороною 1 та стороною 3 в об'єкті будівництва, у порядку та на умовах передбачених цим Договором, та у відповідності до вимог чинного законодавства з наступними характеристиками: будівельна адреса: АДРЕСА_1 ; номер квартири - 133; поверх розташування - 5; кількість кімнат - 1; проектна площа - 51,00 кв.м, у тому числі: загальна площа - 51,00 кв.м; житлова площа - 16,90 кв.м. Об'єкт нерухомості передається стороною 2 у власність сторони 3 на умовах та у порядку визначеному цим Договором, без оздоблення, без встановлення електротехнічних пристроїв, сантехніки та механізмів і систем вводу та/або виводу, з виконаною цементною стяжкою підлоги (в місцях передбачених проектом), встановленими металевими вхідними дверми (в місцях передбачених проектом), металопластиковими вікнами, системою опалення, зі встановленими радіаторами, засобами обліку води та електроенергії.
Згідно з пунктом 2.8 Договору сторона 2 підтверджує, що на момент укладення Договору об'єкт будівництва має ступінь готовності 90%. Закінчення будівництва (запланований термін прийняття об'єкту будівництва в експлуатацію) та здійснення підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж: у IV кварталі 2023 року - 31.12.2023 року, згідно листа сторони 2 від 31.07.2023 року за № 84.
Пунктом 3.1 Договору визначено, що ціна Договору, тобто загальна вартість об'єкта нерухомості, який сторона 2 зобов'язується передати стороні 3 після прийняття в експлуатацію закінченого об'єкту будівництва, з урахуванням вартості інженерних мереж, проектних, опоряджувальних робіт та устаткування становить 1 578 875,00 грн., крім того ПДВ - 315 775,00 грн., разом 1 894 650,00 грн., які сплачуються у формі та спосіб, відповідно до вимог та умов Договору, а саме: сума грошових коштів, яка сплачується стороною 3 на рахунок сторони 2 становить 947 325,00 грн., сума грошових коштів, яка сплачується стороною 1 на рахунок сторони 2 становить: 947 325,00 грн.
У відповідності до абзацу 3 пункту 3.2 Договору будь-які платежі, які необхідно буде здійснити додатково, в тому числі, в зв'язку зі зміною площі об'єкта нерухомості, після отримання обмірів, проведених КП КМР "КМ БТІ" або іншими юридичними особами, що мають ліцензію на проведення технічної інвентаризації, що підтверджується технічним паспортом на квартиру здійснюється виключно стороною 3.
Згідно з пунктом 5.1 Договору сторона 2 зобов'язується прийняти в експлуатацію закінчений будівництвом об'єкт будівництва, здійснити підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та передати об'єкт нерухомості стороні 3 по Акту приймання-передачі об'єкта нерухомості - у IV кварталі 2023 року.
Підпунктом 6.1.8 пункту 6.1 Договору визначено обов'язки сторони 2 побудувати об'єкт будівництва з додержанням будівельних норм, стандартів і правил відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації, здійснити підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж (води, електроенергії, опалення, каналізації, тощо), забезпечити прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта будівництва на підставі акту готовності об'єкта будівництва до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката про засвідчення відповідності закінченого будівництвом об'єкта, та передати об'єкт нерухомості стороні 3 в термін, що визначений пунктом 5.1 розділу 5 Договору, на підставі акта приймання-передачі об'єкта нерухомості.
Відповідно до пункту 7.3 Договору за невиконання або неналежне виконання стороною 2 своїх договірних зобов'язань щодо передачі об'єкта нерухомості стороні 3, сторона 2 сплачує стороні 3 та стороні 1 пеню в розмірі 1 відсоток від суми невиконаного зобов'язання за кожний день прострочення терміну виконання договірних зобов'язань, але не більше подвійної облікової ставки НБУ, яка діяла на момент невиконання зобов'язання щодо передачі об'єкта нерухомості.
Згідно з пунктом 8.1 Договору останній набуває чинності з дати його підписання сторонами і діє до 31.12.2023 року, але у будь-якому разі до повного виконання сторонами зобов'язань за Договором.
Листом № 93 від 22.08.2023 року відповідач повідомив позивача про те, що третьою особою сплачено відповідно до умов Договору грошові кошти в сумі 947 352,00 грн., у зв'язку з чим просив позивача також сплатити 947 352,00 грн.
Відповідно до платіжної інструкції № 713 від 23.08.2023 року позивачем перераховано на рахунок відповідача 947 352,00 грн. на виконання умов Договору.
У зв'язку з тим, що у встановлений в Договорі строк відповідач не виконав свої зобов'язання щодо передачі об'єкта нерухомості третій особі, з метою досудового врегулювання спору, він направив відповідачу претензію за вих. № 056-5441 від 06.08.2025 року, у якій просив сплатити пеню в розмірі 141 091,43 грн., проте вказана претензія задивилася відповідачем без відповіді та задоволення.
З огляду на те, що відповідач не виконав зобов'язання щодо передачі об'єкта нерухомості третій особі, позивач звернувся до суду з даним позовом, в якому просить стягнути з відповідача на свою користь 146 551,17 грн. пені.
Укладений між сторонами Договір, з огляду на встановлений статтею 204 Цивільного кодексу України принцип правомірності правочину, є належною підставою, у розумінні статті 11 Цивільного кодексу України, для виникнення у позивача та відповідача взаємних цивільних прав та обов'язків, та за своєю правовою природою є договором купівлі-продажу, який підпадає під правове регулювання Глави 54 Цивільного кодексу України.
Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно зі статтею 663 Цивільного кодексу України продавець зобов'язаний передати товар покупцеві у строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо зміст договору не дає змоги визначити цей строк, - відповідно до положень статті 530 цього Кодексу.
Частиною 1 статті 530 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
У пункті 2.8 Договору визначено, що закінчення будівництва (запланований термін прийняття об'єкту будівництва в експлуатацію) та здійснення підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж: у IV кварталі 2023 року, тобто до 31.12.2023 року.
Таким чином, пунктом 5.1 Договору сторони чітко визначили термін виконання зобов'язання щодо прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта будівництва, здійснення підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та передачі об'єкта нерухомості третій особі - IV квартал 2023 року, тобто сторони передбачили конкретну календарну дату, яка має неминуче настати - не пізніше 31.12.2023 року як останнього дня відповідного кварталу.
У зв'язку з цим суд вважає не релевантним посилання відповідача на правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду від 22.07.2020 у справі № 369/6303/19, згідно з якою встановлення орієнтовного строку вказує на невизначеність такої істотної умови як строк прийняття об'єкта будівництва до експлуатації.
Суд зауважує, що якщо дата прийняття будинку в експлуатацію була запланованою, то вона має настати саме в той день, який був визначений договором купівлі-продажу майнових прав (у даному випаду - 31.12.2022 року), тоді як орієнтована дата може змінитися у силу різних обставин, тому й Верховний Суд у постанові від 22.07.2020 року у справі № 369/6303/19 указує на невизначеність умов такого правочину.
Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 23.10.2024 року у справі № 757/25889/21-ц, у якій досліджувалося питання різниці між "запланованим" та "орієнтовним" строком та викладено висновок про те, що указані поняття не є тотожними.
З огляду на викладене, а також беручи до уваги те, що матеріали справи не містять доказів того, що в установлений Договором термін відповідач забезпечив закінчення будівництва, прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта будівництва, підключення закінченого будівництвом об'єкта будівництва до інженерних мереж на постійній основі та передачу третій особі у власність та в натурі зазначеного в Договорі об'єкта нерухомості, суд дійшов висновку про те, що відповідач порушив умови Договору.
Договір відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України, є обов'язковим для виконання сторонами.
За приписом частини 1 статті 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1 статті 525 Цивільного кодексу України).
Статтею 599 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
Статтею 610 Цивільного кодексу України визначено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Як встановлено частиною 1 статті 611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов'язань настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.
Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом (частина 1 статті 612 Цивільного кодексу України).
Суд не може повною мірою погодитись з відповідачем у тому, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів не належить до цивільно-правових відносин, тому з його боку відсутній склад цивільно-правового порушення.
У цьому контексті варто зазначити, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів передбачає певній комплекс дій та закінчується реєстрацією відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачею сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта.
Відповідач не є особою, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, проте є особою, що здійснює будівництво.
Відтак зобов'язання відповідача забезпечити прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта будівництва слід розуміти так, що відповідач мав вчинити дії, необхідні та від нього залежні, щоб у встановлений Договором термін закінчений будівництвом об'єкт будівництва було прийнято в експлуатацію органами державного архітектурно-будівельного контролю, включно із поданням декларації про готовність об'єкта до експлуатації або акта готовності об'єкта до експлуатації, чого, втім, не забезпечив.
Відносини відповідача з органами державного архітектурно-будівельного контролю не є цивільно-правовими.
Водночас відносини між позивачем та відповідачем засновані на Договорі, відтак є цивільно-правовими, тому до них застосовуються норми Цивільного кодексу України в тому числі про цивільно-правову відповідальність за вину, як її складову.
Відповідно до частин 1, 2 статті 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.
Особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов'язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов'язання, відсутність у боржника необхідних коштів (частина 1 статті 617 Цивільного кодексу України).
Проте, відповідачем не надано належних та допустимих, у розумінні статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України, доказів існування форс-мажорних обставин у взаємовідносинах із позивачем за Договором, як і не надано обґрунтованих причинно-наслідкових зв'язків між введенням 24.02.2022 року в Україні воєнного стану та неможливістю вчасно виконати свої зобов'язання за Договором, беручи до уваги те, що Договір було укладено після введення в Україні воєнного стану, а відтак відповідач мав усвідомлювати умови, в яких буле здійснюватися будівництво й розумно оцінювати можливість виконання зобов'язань в узгоджені сторонами терміни. Так само відповідачем не доведено надзвичайного та невідворотного характеру обставин, що склалися під час здійснення будівельних робіт на об'єкті будівництва.
За змістом статті 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити на користь кредитора пеню в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня. Договором може бути визначено менший розмір пені.
За приписами частин 1, 2 статті 551 Цивільного кодексу України предметом неустойки може бути грошова сума, рухоме і нерухоме майно. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.
За таких обставин, суд приходить до висновку, що права позивача, за захистом яких він звернувся до суду порушено відповідачем, тому вимога позивача про стягнення 146 551,17 грн. пені відповідно до пункту 7.3 Договору є обґрунтованою та такою, що підлягають задоволенню за розрахунком позивача, який відповідає умовам Договору та з урахуванням вимог статті 232 Господарського кодексу України.
Доводи, на які посилався відповідач у відзиві залишені судом без задоволення та не прийняті до уваги, як необґрунтовані та такі, що не спростовують висновків суду щодо задоволення позовних вимог.
Судовий збір відповідно до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на відповідача.
Керуючись статтями 86, 129, 232, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд
Позов задовольнити повністю.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" (03057, місто Київ, проспект Перемоги, будинок 45; ЄДРПОУ: 34879874) на користь Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01030, місто Київ, вулиця Володимирська, будинок 42; ЄДРПОУ: 24378016) 146 551 (сто сорок шість тисяч п'ятсот п'ятдесят одна) грн. 17 коп. пені та 3 028 (три тисячі двадцять вісім) грн. 00 коп. судового збору.
Після вступу рішення в законну силу видати наказ.
Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до вимог статті 241 ГПК України та підлягає оскарженню в порядку та у строк, які визначені розділом IV ГПК України.
Суддя С.О. Чебикіна